VI SA/Wa 3071/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Szydłowska Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska (spr.) Sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska Protokolant st. ref. Renata Lewandowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi A. Z. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej oddala skargę Pismem z dnia 29 października 2010 r. B.Z. wniosła o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego A.Z., który wykonał w dniu [...] września 2009 r. na zlecenie Miasta W. operat szacunkowy dotyczący nieruchomości gruntowej obejmującej działkę nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 905 m2, położoną przy ul. K. w W. dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Wartość przedmiotu wyceny została określona na kwotę 5 804 670 zł w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Decyzją z dnia [...] marca 2012 r. nr [...], Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego A.Z. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy złożył A.Z. i wniósł o wyłączenie wszystkich członków Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wchodzących w skład Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że wartości prawa własności i prawa użytkowania wieczystego w W. kształtują się na zbliżonym poziomie i jest to fakt powszechnie znany. Poza tym A.Z. stwierdził, że Komisja zignorowała "opinię Komisji Arbitrażowej PFSRM w analogicznej sprawie, która pośrednio potwierdza, iż oceniany operat został sporządzony prawidłowo, czyli zawiera informacje wystarczające". Pismem z dnia [...] kwietnia 2012 r., Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przekazał przedmiotową sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego stwierdziła naruszenie przepisów prawa i wnioskowała o zastosowanie kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pismem z dnia [...] czerwca 2013 r. zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego A.Z. o możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego. Rzeczoznawca majątkowy A.Z. pismem z dnia 28 czerwca 2013r. ustosunkował się do zebranego w sprawie materiału dowodowego. Stwierdził, że nie zgadza się z ustaleniami z postępowania wyjaśniającego, podnosząc identyczne argumenty, jak we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. Jednocześnie zażądał, aby organ przed wydaniem decyzji przeprowadził dowód w postaci analizy innych operatów szacunkowych opublikowanych na stronie www.srodmiescie.warszawa.pl.  Decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 w związku z § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U z 2013 r., poz. 1391), po rozpatrzeniu wniosku A.Z. o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2012 r., [...], orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego A.Z. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia, orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. Oceniając zasadność poszczególnych zarzutów Minister stwierdził, że jedynie w przypadku zarzutu przyjęcia do porównań gruntów zabudowanych został on potwierdzony w toku postępowania wyjaśniającego. Minister wskazał, iż zgodnie z przepisem § 28 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 22 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), przy wycenie dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu przyjmuje się w podejściu porównawczym ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, jako przedmiotu prawa własności. W przedmiotowej sprawie w zbiorze 13 transakcji porównawczych rzeczoznawca majątkowy uwzględnił 5 nieruchomości z zabudową, przy czym, jak wynika z jego wyjaśnień, ich nabywcy planowali likwidację istniejących obiektów i realizację nowych inwestycji. Powyższe uchybienie świadczy o naruszeniu przez rzeczoznawcę majątkowego dyspozycji art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych, przejawiający się w nieuzasadnieniu w operacie szacunkowym przyjęcia do porównań nieruchomości zabudowanych. Minister wskazał, że niezależnie od zarzutów postawionych przez skarżącą w trakcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej stwierdzono, że zachodzą też inne okoliczności wskazujące na niewypełnienie przez rzeczoznawcę majątkowego A.Z. obowiązków, określonych w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W zbiorze 13 transakcji porównawczych rzeczoznawca majątkowy uwzględnił bowiem 5 transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego. Minister wskazał, że zgodnie z przepisem § 28 ww. rozporządzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, a przy określaniu wartości stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości, co właśnie zawiera wskazane wyżej zastrzeżenie zawarte w § 27 ww. rozporządzenia. Z przepisu § 27 rozporządzenia wynika, że przyjmowanie do wyceny cen transakcyjnych prawa użytkowania wieczystego gruntu jest warunkowe i może mieć miejsce jedynie w sytuacji braku transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Rzeczoznawca majątkowy A.Z. zignorował dyspozycję przepisu § 28 ust. 2 rozporządzenia i w zbiorze transakcji stanowiącym podstawę wyceny zamieścił 5 transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych. Nie wykazał przy tym, że zachodzi w przypadku tej wyceny sytuacja, o której mowa w § 27 ust. 1 rozporządzenia, a przyjmując do wyceny transakcje prawem użytkowania wieczystego, nie określił wzajemnych relacji między cenami tego prawa, a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. Jak wynika z treści operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy takich relacji nie ustalił. Dodatkowo Minister wskazał, że zawarta w operacie szacunkowym analiza rynku nie zawiera informacji na temat zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Wskaźniki zmian cen transakcyjnych zostały wprawdzie podane w załącznikach do operatu szacunkowego, pod tabelą zawierającą zbiór nieruchomości porównawczych, jednak bez wskazania podstaw ich przyjęcia. Rzeczoznawca majątkowy nie wskazał żadnych konkretnych źródeł pochodzenia tych wskaźników w postaci obliczeń, dokumentów czy opracowań. Stwierdził natomiast, że bardzo szczegółowo śledzi i analizuje ruch cen nieruchomości na terenie aglomeracji warszawskiej. Oprócz badań własnych, monitoruje raporty instytucji (spółek i urzędów). Powyższe wskazuje również na brak szczególnej staranności, określonej w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z uwagi na nie/Zamieszczenie w operacie szacunkowym źródeł pochodzenia wskaźników zmian cen w postaci obliczeń, dokumentów czy opracowań. Mając na względzie uzasadnienie wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz całość zebranego w sprawie materiału dowodowego Minister uznał, że kara upomnienia, będzie karą właściwą. W ocenie organu kara upomnienia jest adekwatna do popełnionych przez rzeczoznawcę majątkowego A.Z. błędów i należy uznać, że będzie wystarczającym ostrzeżeniem przed popełnieniem podobnych błędów w dalszym wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Przy wycenie nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste rzeczoznawca majątkowy A.Z. powinien pamiętać, że wykorzystanie cen transakcyjnych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego jest dopuszczalne wyłącznie w przypadku braku transakcji prawa własności oraz ustalenia wzajemnych relacji między cenami prawa użytkowania wieczystego a cenami prawa własności. Analiza w tym zakresie powinna znaleźć się w treści operatu szacunkowego, gdyż operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytoryczny cli i przedstawienia toku obliczeń. Podobnie rzeczoznawca majątkowy powinien postąpić w przypadku wykorzystania w procesie wyceny nieruchomości zabudowanych budynkami do likwidacji. Odnosząc się do uwag rzeczoznawcy majątkowego zawartych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy oraz w piśmie z dnia 28 czerwca 2013 r. Minister zaznaczył, że operat szacunkowy z dnia 10 września 2009 r. nie zawiera udokumentowania sposobu ustalenia wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności, a cenami nieruchomości, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, do czego zobowiązują rzeczoznawcę majątkowego przepisy prawa. Również w trakcie postępowania rzeczoznawca majątkowy nie przedstawił własnych analiz dokumentujących przyjęte założenia, a jedynie poinformował, że takich analiz dokonywał. Organ podkreślił, że potwierdzeniem prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nie może być pozytywna opinia sporządzona przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na temat sporządzenia innego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że w postępowaniu dyscyplinarnym badane jest wypełnienie przez rzeczoznawcę obowiązków, określonych w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem organu analiza sposobu wykonywania czynności szacowania nieruchomości przez innych rzeczoznawców majątkowych, o co wnosi A.Z. w piśmie z dnia 28 czerwca 2013 r., nie wpłynie w żaden sposób na ocenę pracy rzeczoznawcy majątkowego A.Z., bowiem uzasadnieniem własnych błędów, nie może być okoliczność, że ww. rzeczoznawcy majątkowi postępują podobnie. Odnosząc się do wniosku o wyłączenie członków Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, którzy są członkami stowarzyszeń zrzeszonych w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, organ stwierdził, że w przedmiotowej sprawie nie stwierdzono zaistnienia przesłanek do wyłączenia członków Komisji. Pismem z dnia 18 sierpnia 2014 r. A.Z. reprezentowany przez adw. A.K. wniósł na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, zarzucając: I. Naruszenie przepisów prawa materialnego: tj. 1. art. 175 ust 1 w zw. z art. 154 ust. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997 nr 115 poz. 741 ze zm.) zwanej dalej Ugn, poprzez błędną wykładnię pojęcia "szczególna staranność", które to pojęcie zostało zinterpretowane zbyt rozszerzająco, skutkiem czego było błędne przypisanie przez Organ skarżącemu zarzutu niedochowania należytej staranności przy sporządzaniu operatu szacunkowego; 2. § 27- 29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109) w ten sposób, iż Organ błędnie przyjął istnienie obowiązku szczegółowego badania wzajemnego związku pomiędzy transakcjami sprzedaży prawa własności a prawa użytkowania wieczystego, w przypadku stosowania w procesie wyceny nieruchomości tych ostatnich. II. Przepisów prawa procesowego tj.: 1. art. 77 § 1, 78 § 1 oraz 107 § 3 k.p.a. poprzez wadliwą i fragmentaryczną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego, nieuwzględnienie wniosków i wyjaśnień stron w toku postępowania dowodowego, a także niedostateczne uzasadnienie charakteru rzekomego naruszenia prawa przez skarżącego, w szczególności odnoszącego się do pojęcia "szczególna staranność" określoną w art. 175 ust 1 Ugn, w zakresie katalogu i źródeł norm, które mają się składać na treść tego pojęcia; 2. art. 8 k.p.a. poprzez naruszenie zasady zaufania obywatela do państwa w ten sposób, iż w dwóch analogicznych sytuacjach Organ w sposób odmienny potraktował sytuację Strony postępowania, mimo iż okoliczności sprawy przemawiały za korzystniejszą dla Strony interpretacją przepisów prawa, tj. w szczególności art. 175 ust 1 Ugn. Mając na uwadze powyższe skarżący wniósł o uchylenie decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju, na podstawie art. 106 § 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2012 poz. 270 ze zm. ) o dopuszczenie uzupełniającego dowodu z akt postępowania w sprawie dotyczącej nałożenia kary dyscyplinarnej na A.Z. zakończonej umorzeniem, a która zakończyła się decyzją umarzającą postępowanie( nr [...]), a w szczególności dowodu z treści tej decyzji oraz operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości położonej w W., przy ulicy M. oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, wedle norm przepisanych. W uzasadnieniu skarżący rozwinął powyższe zarzuty, podnosząc że wątpliwości budzi sposób wykładni dokonanej przez organ w zakresie reguł postępowania, jakimi ma się kierować rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy, w szczególności zaś dotyczących pojęcia "szczególnej staranności", o której mowa w art 175 ust 1 Ugn. Zdaniem skarżącego nie można zgodzić się zarzutem, iż przyjęcie do porównania transakcji nieruchomości zabudowanych budynkami przeznaczonych do rozbiórki jest nieprawidłowe, bowiem nie zawiera "szerokiego i wyczerpującego opisania" kosztów ich rozbiórki. Tymczasem w operacie zostały opisane i zastosowane stosowne przeliczniki ( m. in. pkt. 9.9), które uwzględniają w wyliczeniach wszystkie cechy poszczególnych nieruchomości. Organ również w żaden sposób nie wskazał normy, dla których ta cecha nieruchomości musi być dodatkowo sprecyzowana i opisana w sposób szczególny. Podobny zarzut organ postawił w kwestii zastosowania przez skarżącego dyspozycji norm określonych w § 27- 29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącego, specyfika uwarunkowań gruntów centralnej części W., objętych dekretem z dnia [...] października 1945r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze W., wymaga stosowania w analizie porównawczej także transakcji uwzględniających zbycie prawa użytkowania wieczystego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów skargę należy uznać za niezasadną. Przechodząc do kontroli zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju Sąd uznał, że w przeprowadzonym przez Ministra postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych organ nie naruszył przepisów kodeksu postępowania administracyjnego oraz przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i przepisów wydanego na jej podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych (Dz. U. z 2014 poz.266).Jednocześnie zaznaczyć należy, że sąd administracyjny nie jest uprawniony do badania podnoszonych w sprawie zarzutów o charakterze merytorycznym wynikających z wiedzy specjalistycznej z zakresu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych (np. oceny prawidłowości sporządzenia wyceny nieruchomości zgodnie ze standardami wyceny). Postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma szczególny charakter. Organ administracji publicznej wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej tj. decyzję o zastosowaniu kary dyscyplinarnej opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zgromadzonych w trakcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Organ administracji publicznej prowadzący takie postępowanie stosuje się do zasad procedury administracyjnej zawartych w k.p.a., jak również do zasad procedury zawartej w art. 194-195a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów ww. rozporządzenia. Zgodnie z przepisem art. 194 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej z zastrzeżeniem ust. 1b i 1c. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Zgodnie z art. 195a tej ustawy minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka w drodze decyzji o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2 albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej z zastrzeżeniem ust. 2. Postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego ma na celu wykazanie, czy osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy wykorzystaniu tych czynności wypełniła obowiązki wynikające z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami tzn. czy szacowania nieruchomości dokonała zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Zgodnie bowiem z przepisem art. 175 ust. 1 ugn, rzeczoznawca majątkowy wykonując działalność zawodową jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Zatem Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu wyjaśniającym dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego przede wszystkim nie bada operatu szacunkowego pod katem czy ustalona w nim wartość odzwierciedla lub nie rynkową wartość tej nieruchomości ale bada czy przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Sądu zaskarżone decyzje zostały wydane w oparciu o prawidłową podstawę prawa, a postępowanie przed organem naczelnym zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono czym kierował się organ przy wymiarze kary (adekwatność do popełnionych uchybień i przestrzega w dalszym wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego). W postępowaniu prowadzonym na skutek wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister odniósł się również do zarzutów skarżącego. Sąd nie podzielił zarzutów skargi, że postępowanie wyjaśniające przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej zawiera szereg nieprawidłowości, które powodują, ze jej ustalenia nie mogą stanowić podstawy rozstrzygania w niniejszej sprawie. Z akt sprawy wynika bowiem, że skarżący został zawiadomiony o wszczęciu postępowania, w którym brał czynny udział. Organ wyjaśnił szczegółowo na czym polegało naruszenie przez skarżącego przepisu art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazując, że skarżący nie dochował szczególnej staranności odnoszącej się do zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości poprzez uwzględnienie w zbiorze 13 transakcji porównawczych 5 nieruchomości z zabudową, oraz 5 transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, kiedy to zgodnie z przepisem § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, a przy określaniu wartości stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Dodatkowo zawarta w operacie szacunkowym analiza rynku nie zawiera informacji na temat zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Zarzuty te zostały szczegółowo opisane przez organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wobec powyższego w ocenie Sądu zasadnie uznano, że rzeczoznawca majątkowy A.Z. naruszył art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z uwagi na brak szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych. Zachodziła zatem postawa do zastosowania wobec skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mając na względzie uzasadnienie wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz całość zebranego w sprawie materiału dowodowego należy uznać, że kara upomnienia, jest karą właściwą. Jednocześnie zdaniem Sądu bez znaczenia dla niniejszej sprawy pozostaje wynik innego toczącego się przeciwko skarżącemu postępowania dyscyplinarnego, dlatego też Sąd oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu z akt tego postępowania. Mając na uwadze powyższe Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.