VII SA/Wa 1005/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Grzegorz Rudnicki (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Mirosław Montowski asesor WSA Nina Beczek Protokolant: starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 października 2024 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej K. [...] w W. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 19 stycznia 2024 r. nr 63/24 w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku oddala skargę Uzasadnienie. Zaskarżoną decyzja z 19 stycznia 2024 r. Nr 63/24 Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: "MWINB") na podstawie 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: "k.p.a.") oraz art. 83 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: "Pr. bud.)), po rozpoznaniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...], reprezentowanej przez r. pr. P. S. (dalej: "Wspólnota") od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] (dalej: "PINB") Nr [...] z [...] listopada 2023 r. – utrzymał ww. decyzję w mocy. Uzasadniając decyzję MWINB wyjaśnił, że sprawa była już przedmiotem rozpoznania przed nim. MWINB postanowieniem Nr 1018/2023 z 11 czerwca 2023 r. utrzymał w mocy postanowienie PINB Nr [...] z [...] maja 2023 r., nakładające na Wspólnotę obowiązek sporządzenia w wyznaczonym terminie ekspertyzy stanu technicznego (w formie graficznej i opisowej) budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w W. w zakresie: ścian zewnętrznych i stropu pomieszczeń poza obrysem budynku na poziomie -1 na działce nr ew. [...] i [...] obr. [...] oraz ścian zewnętrznych i stropu pomieszczeń poza obrysem budynku na poziomie -2 na działce nr ew. [...] obr. [...]. 15 września 2023 r. do PINB [...] wpłynęło żądane opracowanie. PINB decyzją Nr [...] z [...] listopada 2023 r. nakazał Wspólnocie usunięcie - w określonym terminie - stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku poprzez: A. dla pomieszczenia na poziomie "-1" na obszarze działki nr ew. [...] (bezpośrednio pod tarasem od szczytu budynku): 1. wykonanie wymiany pokrycia daszka przybudówki wraz z wykonaniem niezbędnych obróbek blacharskich oraz rynienek odprowadzających wodę opadową w kierunku "od budynku". (Lokalizacja daszka - schemat nr 11, str. 40 ekspertyzy techn.), B. dla pomieszczenia na poziomie "-1" (pod chodnikiem) na obszarze działek nr ew. [...]: 2. rozbiórka istniejącej płyty stropowej wraz z istniejącymi warstwami nawierzchniowymi, 3. wykonanie nowej płyty stropowej. Strop "do wymiany" schemat nr 15, str. 44 ekspertyzy technicznej, 4. wykonanie nowych warstw nawierzchniowych i izolacyjnych, 5. wykonanie uszczelnień strukturalnych ścian mających styczność z gruntem. Ściany przewidziane "do uszczelnienia" - schemat nr 15, str. 44 ekspertyzy technicznej, C. dla pomieszczenia na poziomie "-2" (pod tarasem dolnym) na obszarze działki nr ew. [...]: 6. rozbiórka płyty stropowej wraz z istniejącymi warstwami nawierzchniowymi, 7. wykonanie nowej płyty stropowej. Strop "do wymiany" - schemat nr 17, str. 46 ekspertyzy technicznej, 8. wykonanie nowych warstw nawierzchniowych i izolacyjnych, D. dla pomieszczenia na poziomie "-2" (pod chodnikiem) na obszarze działki nr ew. [...]: 9. naprawa (lub wymiana) płyty stropowej. Strop do naprawy (lub "wymiany") - schemat nr 19 str. 48 ekspertyzy technicznej oraz zakazał do czasu wymiany płyty stropowej użytkowania "tarasu dolnego" oraz pomieszczeń pod nim na poziomach "-1" i "-2" (na obszarze działki nr ew. [...]) poprzez skuteczne wygrodzenie oraz wywieszenie stosownych tablic ostrzegawczych informujących o występującym zagrożeniu. Odwołanie od tego rozstrzygnięcia wniosła Wspólnota. MWINB wyjaśnił kompetencje i obowiązki organu II instancji, stwierdzając, że decyzja PINB powinna zostać utrzymana w mocy, ponieważ analiza materiału dowodowego zebranego w przedmiotowej sprawie wykazała, że organ I instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny w sprawie, jak i prawidłowo przeprowadził postępowanie administracyjne, nie naruszając przy tym przepisów prawa. Zgodnie z art. 61 Pr. bud., właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować i utrzymywać obiekt w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, jak też utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Natomiast w myśl art. 66 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania nałożonego obowiązku. Konstrukcja normy prawnej zawartej w art. 66 ust. 1 Pr. bud. wskazuje, że decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z określonych w nim przesłanek, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości wystarczające jest stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu. W orzecznictwie sądowo - administracyjnym dominuje także pogląd, że celem art. 66 ust. 1 Pr. bud. jest utrzymanie obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym, dlatego też decyzja, wydana w celu korygowania stwierdzonych nieprawidłowości, powinna dokładnie określać czynności, które właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany wykonać i ograniczać się jedynie do nałożenia obowiązku usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. W toku czynności kontrolnych 5 kwietnia 2023 r. ustalono, że na szczytach budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego przy ul. [...] od strony wschodniej zlokalizowany jest lokal gastronomiczny "[...]", zaś od strony zachodniej znajduje się zakład fryzjerski. Stwierdzono także, że lokal gastronomiczny "[...]" obejmuje pomieszczenia usytuowane zarówno w poziomie parteru, jak też i w poziomie piwnicy: -1 i -2. Pomieszczenia w poziomie parteru znajdują się w obrysie budynku na działce nr ew. [...] obr [...], tymczasem pomieszczenia w poziomie piwnic -1, -2 znajdują się zarówno w obrysie budynku oraz poza obrysem budynku na działkach nr ew. [...] i [...]. W toku czynności kontrolnych na ścianach zewnętrznych pomieszczenia przynależnego do lokalu "[...]", usytuowanego poza obrysem budynku na poziomie -1, na działce nr ew. [...], zaobserwowano ślady po zawilgoceniach, wysolenia oraz ciemny nalot. Również i na ścianach oraz stropach pomieszczenia przynależnego do lokalu "[...]", znajdującego się poza obrysem budynku na poziomie -1, na działce nr ew. [...] zauważono odpadnięty tynk, ślady zawilgoceń oraz odsłonięte skorodowane belki stropowe typu Kleina, nad oknami odpadnięty tynk nadproży. Nad ww. pomieszczeniem znajduje się chodnik. Tożsame nieprawidłowości zaobserwowano również i w pomieszczeniu na poziomie -2, znajdującym się na działce nr ew. [...]. Nieodpowiedni stan techniczny budynku potwierdza również znajdująca się w aktach sprawy dokumentacja zdjęciowa oraz przedłożona, w związku z postanowieniem PINB Nr [...] z [...] maja 2023 r. ekspertyza techniczna z 11 września 2023 r., sporządzona przez R. S. (rzeczoznawca budowlany) oraz D. S. (uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej bez ograniczeń). W ww. ekspertyzie technicznej wskazano, że: "Podczas oględzin terenu zewnętrznego od strony działki ew. nr [...] stwierdzono (...) Od strony wschodniej, wejście boczne do budynku do pomieszczeń zlokalizowanych pod tarasem, to jest do piwnic poziomu "-1". Wejście zrealizowane w formie przybudówki przyległej do budynku. Brak rynien daszka przybudówki. Obróbki blacharskie ukształtowane w sposób umożliwiający zaciekanie wody opadowej "po ścianie obiektu" (...) Zauważalny wzrost poziomu zawilgocenia struktury ściany w okolicy okapu daszka zewnętrznego przybudówki "wejścia bocznego" (...) Podczas oględzin pomieszczeń poziomu -1 na terenie działki ew. nr [...] stwierdzono: 1) Pomieszczenie "pod chodnikiem" w wyraźnymi wizualnymi uszkodzeniami powodowanymi zawilgoceniem przegród budowlanych (...) Najwyższy poziom zawilgocenia odnotowano na powierzchni stropu oraz na ścianach tuż pod powierzchnią stropu - powyższe wskazuje na nieszczelność warstw nawierzchniowych od chodnikiem (...) 4) Odspojenia warstw wykończeniowych tynkarskich. Połacie tynku odspojone, nienośne, możliwe do rozebrania bez użycia narzędzi. 5) Silnie skorodowaną bednarkę - zastosowana stal utraciła w całości swoje właściwości konstrukcyjne - należy uznać ją za nienośną. 6) Cegła płyty stropu kleina miejscowo zmurszała - nienośną 7) Korozję powierzchniową belek stalowych. Zamierzone ubytki dolnych półek belek oszacowane w granicach 10-25% (...) Podczas oględzin pomieszczeń poziomu "-2" na terenie działki ew. nr [...] stwierdzono: (...) 2) Opis stanu pomieszczenia sytuowanego bezpośrednio pod tarasem "dolnym": (...) - Silne zawilgocenie struktur ścian i stropu. Stwierdzono silne zawilgocenie całej powierzchni stropu oraz piwnicznej ściany zewnętrznej budynku (...) - Na dolnej powierzchni stropu widoczne "krople wody" świadczące o braku skuteczności warstw izolacyjnych. - Belki stropowe silnie skorodowane. Wykonane pomiary ubytków przekroju dolnych stopek dwuteowników wykazały ubytki w wymiarze do 58%. - Silna korozja prętów zbrojeniowych okalających zasklepiony otwór technologiczny. Skala korozji doprowadziła do całkowitej utraty przyczepności betonu do pręta zbrojeniowego - pręt nienośny. - Bednarka stalowa zbrojąca płytę stropu kleina całkowicie skorodowana - nienośną. - Belki stropowe w wejściu do przedmiotowego pomieszczenia silnie skorodowane. 3) Opis stanu pomieszczenia sytuowanego pod pomieszczeniem wewnętrznym (strefa pod chodnikiem): (...) - Tynki nienośne.(...) - Część cegieł ceramicznych (szczególnie w strefie oddziaływania nieszczelnych warstw izolacyjnych "tarasu dolnego") zmurszała. - Bednarki stalowe zbrojące płytę kleina z wyraźnymi oznakami korozji. - Belki stalowe z widoczną korozją powierzchniową, bez stwierdzonych ubytków przekroju." (str. 13-14, 21,26-27 w/w ekspertyzy). Podniesiono również, że "Podczas wykonywania odkrywki warstw nawierzchniowych chodnika od strony działki nr ew. [...] (odkrywka 02) stwierdzono: (...) 3) Pod nawierzchnią chodnikową izolacja z papy termozgrzewalnej nawierzchniowej. Papa niskiej jakości, krucha, bardzo cienka. Zmierzona grubość papy to zaledwie 2 mm! Papa ulega samoistnemu pęknięciu na krawędzi obróbki blacharskiej - jest to skutek zastosowania zbyt cienkiej papy - nieprawidłowo. (...) 5) Papa podkładowa gr. 5 mm. Jest to papa zdecydowanie lepszej 'jakości niż zastosowana papa nawierzchniowa, ale nie została doprowadzona do krawędzi okapowej, tak więc w okolicy krawędzi okapowej występuje tylko wyłącznie papa nawierzchniowa grubości 2mm (...) 7) Pod papą szlichtą cementowa. Szlichtą grubości 6 cm. 8) Pod szlichtą wykonany drugi poziom izolacji papowej. Na powierzchni stwierdzono przeciwspadek w kierunku do budynku - nieprawidłowo!" (str. 33 w/w ekspertyzy). W punkcie 3 w/w ekspertyzy zawarto z kolei wnioski i zalecenia dotyczące niezbędnych napraw. Zalecono m. in.: dla pomieszczenia na poziomie -1, położonego na obszarze działki nr ew. [...] (bezpośrednio pod tarasem od szczytu budynku) "Wykonanie wymiany pokrycia daszka przybudówki wraz z wykonaniem niezbędnych obróbek blacharskich oraz rynienek odprowadzających wodę opadową w kierunku "od budynku". Lokalizację przedmiotowego daszka przedstawiono na schemacie nr 11" (str. 40 w/w ekspertyzy); dalej dla pomieszczenia na poziomie -1, zlokalizowanego na obszarze działki nr ew. [...] (pod chodnikiem): - Rozbiórkę istniejącej płyty stropowej wraz z istniejącymi warstwami nawierzchniowymi. - Wykonanie nowej płyty stropowej. Strop "do wymiany" oznaczono graficznie na schemacie nr 15. - Wykonanie nowych warstw nawierzchniowych i izolacyjnych. - Wykonanie uszczelnień strukturalnych ścian mających styczność z gruntem. Ściany przewidziane "do uszczelnienia" oznaczono graficznie na schemacie nr 15" (str.44 w/w ekspertyzy). Z kolei dla pomieszczenia na poziomie -2, znajdującego się na terenie działki nr ew. [...] (pod tarasem dolnym), zalecono: - Rozbiórkę płyty stropowej wraz z istniejącymi warstwami nawierzchniowymi. - Wykonanie nowej płyty stropowej. Strop "do wymiany" oznaczono graficznie na schemacie nr 17. - Wykonanie nowych warstw nawierzchniowych i izolacyjnych" (str. 46 w/w ekspertyzy), zaś dla pomieszczenia -2, usytuowanego na terenie działki nr ew. [...] (pod chodnikiem) nakazano "Naprawę (lub wymianę) płyty stropowej" (str. 48 w/w ekspertyzy). Mając na uwadze powyższe, PINB zasadnie wdrożył tryb postępowania przewidziany w art. 66 Pr. bud. Zgromadzony materiał dowodowy w sposób niebudzący wątpliwości potwierdził, że budynek w części znajduje się w stanie wymagającym wykonania szeregu poważnych robót naprawczych. Powyższe ustalenia uprawniają, a nawet obligują organ nadzoru budowlanego do podjęcia stosownych działań mających na celu usunięcie nieprawidłowości. Wątpliwości MWINB nie budził adresat nałożonego obowiązku – zgodnie z art. 66 w zw. z art. 61 Pr. bud. Organ I instancji za podmiot obowiązany do wykonania szeregu robót naprawczo-remontowych oraz zabezpieczających uznał Wspólnotę, co w ocenie organu wojewódzkiego uznać należało za słuszne. Nakazane roboty dotyczą elementów konstrukcyjnych budynku (strop i ściany zewnętrzne), zatem podmiotem właściwym do ich wykonania jest właściciel budynku, jako elementów wspólnych, tj. Wspólnota. Zgodnie bowiem z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 1556/16: "Warstwy zabezpieczające, izolacyjne, należą do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem jest ochrona nie tylko tarasu, ale również innego lokalu niż lokal, do którego należy przedmiotowy taras, to jest lokalu znajdującego się pod stropodachem. Konieczność zabezpieczenia przed warunkami atmosferycznymi lokali znajdujących się w budynku należy zatem do zarządzającej nieruchomością wspólną spółdzielni mieszkaniowej, a nie właścicieli poszczególnych wyodrębnionych lokali. Części wspólne, to w szczególności ściany i stropy budynku (podkreślenie własne)". MWINB stwierdził, że na powyższe bez wpływu pozostaje, że część pomieszczeń piwnicznych jest poza obrysem budynku, pod powierzchnią innych nieruchomości. Pomieszczenia te są z nimi "nierozerwalnie" i "konstrukcyjnie" połączone, zatem stanowią część budynku, nie są one samodzielnymi od budynku obiektami. Bez udziału Wspólnoty tak poważne roboty, jak wymiana stropów, nie będą mogły być przeprowadzone. W ocenie MWINB organowi I instancji nie można zarzucić obrazy przepisów prawa materialnego, jak też procesowego, które mogłoby uzasadniać odmienne rozstrzygnięcie sprawy. W ramach prowadzonego postępowania w niniejszej sprawie powiatowy organ nadzoru budowlanego wyczerpująco zebrał i rozpatrzył materiał dowodowy jak również dokonał oceny zebranego materiału dowodowego zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami zawartymi w Kpa. Argumenty przedstawione w odwołaniu nie wnoszą do sprawy istotnych elementów i w świetle Prawa budowlanego nie mogą skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji organu I instancji. Odnosząc się do zarzutów odwołania, W odniesieniu do zarzutu niezapewnienia czynnego udziału skarżącej w -prowadzonym postępowaniu, zawiadomieniem z 26 września 2023 r. PINB poinformował strony m.in. o uprawnieniach wynikających z art. 10 § 1 k.p.a. Ponadto, nie każde działanie, lub zaniechanie organu w kwestiach związanych ze stosowaniem art. 10 § 1 k.p.a. stanowi uchybienie, które mogłoby mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Zarzut w tym zakresie może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Koniecznym jest zatem ustalenie, jakiej konkretnie czynności procesowej nie mogła strona dokonać, jakiego dowodu w sprawie nie mogła przedstawić i jaki wpływ na wynik sprawy mogło mieć tak stwierdzone uchybienie. Dopiero bowiem wykazanie, że naruszenie przez organ zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym poprzez niepowiadomienie jej o zgromadzeniu materiału dowodowego i możliwości zapoznania się z tym materiałem oraz o możliwości składania wniosków dowodowych, uniemożliwiło stronie podjęcie konkretnie wskazanej czynności procesowej, a także wykazanie, że uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, daje podstawy do przyjęcia, że doszło do naruszenia art. 10 k.p.a. Z tą decyzją nie zgodziła się Wspólnota, wnosząc pismem swego pełnomocnika datowanym na 6 marca 2024 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zaskarżając ja w całości. Pełnomocnik skarżącej zarzucił decyzji: "1. naruszenie przepisów prawa materialnego, mianowicie: 1) art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez ich niewłaściwe zastosowanie oraz bezpodstawne nałożenie na Wspólnotę nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku przy ul. [...] w W. w zakresie wskazanych w Zaskarżonej Decyzji elementów (pokrycie daszka przybudówki, obróbki blacharskie oraz rynienki, płyty stropowe oraz ściany zewnętrzne), które są zlokalizowane w pomieszczeniach na poziomie "-1" i "-2" na obszarze działek o nr ew. [...] i [...] podczas, gdy adresatem decyzji nakazującej usunięcie tych nieprawidłowości powinno być Miasto [...], jako właściciel lokalu, w którym zostały stwierdzone te nieprawidłowości, a nie Wspólnota, jako zarządca całego budynku, w szczególności, że roboty budowlane zmierzające do usunięcia nieprawidłowości muszą być wykonane w pomieszczeniach, które: (a) znajdują się na działkach, które nie stanowią własności Wspólnoty, lecz własność m. [...], a tym samym Wspólnota nie posiada prawa do dysponowania na cele budowlane częścią nieruchomości, której dotyczą stwierdzone nieprawidłowości, (b) przynależą do lokalu stanowiącego własność m. [...], (c) faktycznie służą wyłącznie do użytku właściciela tych pomieszczeń, a tym samym nie spełniają przesłanek dla uznania ich za części wspólne budynku, (d) znajdują się poza obrysem budynku mieszkalnego, który jest zarządzany przez Wspólnotę; 2) art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez jego niewłaściwe zastosowanie oraz uznanie, że podmiotem właściwym do wykonania robót budowlanych jest Wspólnota, jako właściciel budynku przy ul. [...] w W. podczas, gdy Wspólnota nie jest właścicielem tego budynku, lecz wyłącznie jego zarządcą; 3) art 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na uznaniu, że nałożenie na Wspólnotę nakazu usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego jest podyktowane tym, że pomieszczenia, w których zostały stwierdzone rzeczone nieprawidłowości stanowią część budynku (nie stanowią samodzielnego obiektu budowlanego) podczas, gdy ww. przepis prawa budowlanego nie wyłącza możliwości nałożenia nakazu wykonania określonych robót budowlanych w określonym lokalu, a tym samym nałożenia obowiązku wykonania tych robót na właściciela tego lokalu (jako części obiektu budowlanego), w szczególności, jeśli - tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie - to właścicielowi lokalu pozostającego poza obrysem budynku mieszkalnego przysługuje prawo dysponowania tą częścią nieruchomości na cele budowlane (a nie Wspólnocie); 4) naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez jego niewłaściwe zastosowanie oraz nałożenie na Wspólnotę nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego części budynku przy ul. [...] w W. bez wskazania w uzasadnieniu Zaskarżonej Decyzji, któremu konkretnie z obowiązujących przepisów prawa nie odpowiadają stwierdzone nieprawidłowości stanu technicznego części budynku przy ul. [...] w W.; 2. naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, mianowicie: 1) art.7,art.8,art.9,art. 10§ 1,art.61 § 1 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji pomimo oczywistych wad tej decyzji, polegających na tym, że organ I instancji nie wyjaśnił i nie rozważył wszystkich istotnych okoliczności faktycznych mających wpływ na wynik sprawy, a także prowadził postępowanie dowodowe w sprawie stanu technicznego stropów na poziomie -1 i -2 oraz ścian zewnętrznych w budynku przy ul. [...] w W., w tym przeprowadził w dniu 5 kwietnia 2023 r. dowód z kontroli stanu technicznego stropu na poziomie -1 oraz ściany zewnętrznej na granicy z dz. nr [...] w budynku przy ul. [...] w W. przed formalnym wszczęciem z urzędu postępowania w niniejszej sprawie, o którym to postępowaniu Wspólnota dowiedziała się w dniu 5 maja 2023 r., tj. w dacie doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego oraz możliwości zapoznania się z aktami sprawy, które to zawiadomienie było opatrzone datą 26 kwietnia 2023 r.; 2) art. 8, art. 10 § 1, art. 11 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji pomimo oczywistych wad tej decyzji, polegających na tym, że organ I instancji prowadził postępowanie w sprawie stanu technicznego stropów na poziomie -1 i -2 oraz ścian zewnętrznych w budynku przy ul. [...] w W. w sposób naruszający zasadę pogłębiania zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej, z jednoczesnym pozbawieniem Wspólnoty (jako strony] prawa do czynnego udziału w postępowaniu, czego przejawem było doręczenie Wspólnocie zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego oraz możliwości zapoznania się z aktami niniejszej sprawy [datowanego na dzień 26 kwietnia 2023 r.) równocześnie z postanowieniem nakładającym na Wspólnotę obowiązek wykonania oraz dostarczenia ekspertyzy stanu technicznego dla budynku przy ul. [...] w W. (datowanym na dzień 2 maja 2023 r.], co faktycznie pozbawiło Wspólnotę (stronę] możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym oraz wypowiedzenia się co do tego materiału przed wydaniem ww. postanowienia". Pełnomocnik Wspólnoty wniósł o uchylenie zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji i zasądzenie kosztów postępowania. Wniósł również o wstrzymanie przez Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Warszawie wykonania zaskarżonej decyzji "w zakresie 18-miesięcznego terminu wykonania robót budowlanych] do czasu wydania prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego kończącego niniejsze postępowanie". Po przedstawieniu stanu sprawy, pełnomocnik skarżącej stwierdził, że organy administracyjne całkowicie pominęły kluczową dla niniejszej sprawy kwestię, tj. braku po stronie Wspólnoty legitymacji biernej ze względu na brak prawa dysponowania na cele budowlane tą częścią nieruchomości, której dotyczy postępowanie prowadzone w niniejszej sprawie. Zdaniem pełnomocnika, decyzja została wydana z rażącym naruszeniem art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 pkt 1 Pr. bud. Nakaz usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego w pomieszczeniach na poziomie "-1" i "-2", pozostających poza obrysem budynku przy ul. [...] w W. został bowiem nałożony na podmiot, który nie ma prawa dysponowania tą częścią obiektu (budynku) na cele budowlane w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 11 Pr. bud. Pomieszczenia te - co zresztą prawidłowo dostrzegł zarówno organ 1, jak i II instancji - pozostają poza obrysem ww. budynku mieszkalnego, zarządzanego przez Wspólnotę znajdując się na działkach nr ewid. [...] i [...], które nie stanowią własności Wspólnoty, lecz własność m.[...]. W świetle art. 3 pkt 11 Pr. bud., przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane rozumie się tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Zgodnie natomiast z zasadą superficies solo cedit wprowadzoną do systemu prawnego w art. 48 ustawy Kodeks cywilny, wszystko, co zostało z gruntem trwale połączone (naturalnie lub sztucznie), dzieli los prawny gruntu. Ponadto, zgodnie z art. 143 k.c. "W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią". W konsekwencji, pomieszczenia piwnicze, co do których zostały stwierdzone nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego znajdując się w granicach działki stanowiącej własność m. [...] dzielą los prawny tej działki, a tym samym Wspólnota nie jest uprawniona do swobodnego dysponowania tą częścią obiektu budowlanego (tymi pomieszczeniami), w przeciwieństwie do m. [...], które posiada do nich tytuł prawny wynikający z prawa własności, o którym mowa w przepisie art. 3 pkt 11 Pr. bud.. Dla pełniejszego zobrazowania powyższej sytuacji, na zlecenie Wspólnoty zostało przygotowane przez rzeczoznawcę budowlanego opracowanie zawierające schematy, które pełnomocnik dołączył do skargi. W opracowaniu tym wyraźnie wyodrębniono części obiektu budowlanego przy ul. [...] w W., w którym zlokalizowane są pomieszczenia objęte przedmiotem postępowania prowadzonego przed organami nadzoru budowlanego, zarysowano główną bryłę ww. obiektu budowlanego, która nie stanowi przedmiotu zainteresowania ze strony organów nadzoru budowlanego, a także wskazano na usytuowanie tych pomieszczeń na działkach, które nie stanowią własności Wspólnoty, lecz własność m. [...]. Organy całkowicie pominęły kwestię braku po stronie Wspólnoty prawa do dysponowania na cele budowlane częścią obiektu budowlanego, co do której stwierdzono nieprawidłowości. Mimo tej okoliczności organy nakazały Wspólnocie usunięcie tych nieprawidłowości. Wbrew odmiennym twierdzeniom organu, powyższa kwestia ma istotne znaczenie dla prawidłowego ustalenia podmiotu będącego adresatem obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, a tym samym również adresatem decyzji wydanej w trybie art. 66 ust. 1 pkt 3 Pr. bud. W doktrynie oraz orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że decyzja, o której mowa w tym artykule powinna być skierowana do podmiotu posiadającego prawo dysponowania danym obiektem budowlanym (w tym także częścią tego obiektu] na cele budowlane, w tym zakresie pełnomocnik przywołał wyrok NSA z 29 maja 2019 r. sygn. akt II OSK 1791/17. i wyrok WSA w Łodzi z 25 października 2023 r. sygn. II SA/Łd 660/23. Jak wynika z orzecznictwa, wybór adresata decyzji z art. 66 ust. 1 Pr. bud. powinien być uzależniony od możliwości realizacji przez dany podmiot nałożonych na niego obowiązków, a więc od faktycznej wykonalności decyzji w realiach (okolicznościach] konkretnej sprawy. W sprawie będącej przedmiotem niniejszego postępowania, żaden z organów nie zadał sobie trudu, aby przynajmniej w podstawowym zakresie rozważyć, czy wskazanie Wspólnoty, jako adresata nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości zapewni wykonalność decyzji nakazowej, szczególnie w kontekście braku posiadania przez Wspólnotę prawa do dysponowania na cele budowlane częścią obiektu budowlanego, co do której stwierdzono nieprawidłowości. Nieprawidłowości stanu technicznego budynku dotyczą de facto pomieszczeń przynależących do lokalu, który stanowi własność m. [...] i służy wyłącznie do użytku właściciela tego lokalu. Dodatkowo, przedmiotowe pomieszczenia, usytuowane na poziomie "-1" i "-2" znajdują się poza obrysem budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w W., a także są zlokalizowane na działkach, które nie stanowią własności Wspólnoty, lecz własność m.[...]. Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Pr. bud. pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Mając na uwadze ww. okoliczności związane z usytuowaniem pomieszczeń, w których stwierdzono nieprawidłowości stanu technicznego, tj. poza obrysem budynku zarządzanego przez Wspólnotę oraz na działkach niestanowiących własności Wspólnoty (lecz własność m.[...]), Wspólnota w razie wykonywania w tychże pomieszczeniach jakichkolwiek robót, które wymagają uzyskania pozwolenia na budowę nie mogłaby złożyć zgodnego z prawdą oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania tą częścią nieruchomości na cele budowlane, gdyż nie przysługuje jej tytuł prawny do tych pomieszczeń. Ponadto, adresując decyzję, o której mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 Pr. bud. do podmiotu władającego daną częścią obiektu budowlanego (posiadającego prawo dysponowania tą częścią na cele budowlane) organ zapewnia wykonalność tej decyzji. W przeciwnym zaś wypadku decyzja ta będzie niewykonalna, co stanowi przesłankę stwierdzenia nieważności takiej decyzji (art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a.). Kolejnym przejawem niewłaściwego zastosowania przez organy rozpoznające niniejszą sprawę przepisu art. 66 ust. 1 pkt 3 Pr. bud. było bezpodstawne przypisanie Wspólnocie statusu właściciela budynku przy ul. [...] w W. W świetle przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokalu, wspólnota mieszkaniowa powstająca z mocy prawa nie jest właścicielem nieruchomości wspólnej, a jedynie sprawuje zarząd nad tą nieruchomością. Powyższe ustalenia, a także sposób wnioskowania prezentowany przez organy, które rozpoznawały niniejszą sprawę w I, a następnie w II instancji budzi poważne wątpliwości co do prawidłowości rozstrzygnięcia. Organy te bowiem wadliwie określiły status strony, na którą nałożyły obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku, przypisując Wspólnocie status właściciela podczas, gdy jest ona w rzeczywistości zarządcą budynku. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ wskazał, że pomieszczenia, co do których stwierdzono nieprawidłowości stanu technicznego są z budynkiem przy ul. [...] w W. "nierozerwalnie i konstrukcyjnie połączone (...) nie są samodzielnymi od ww. budynku obiektami", co w ocenie organu miałoby przemawiać za słusznością wskazania Wspólnoty, jako adresata decyzji. Z powyższego wynika, że organ II instancji dokonując wykładni art. 66 ust. 1 Pr. bud. stanął na stanowisku, że jeśli pomieszczenia, w których stwierdzono nieprawidłowości stanowiłyby samodzielny obiekt, to nakaz usunięcia nieprawidłowości mógłby zostać nałożony na inny niż Wspólnota podmiot. Tego rodzaju interpretacja nie zasługuje na uwzględnienie. Po pierwsze, żaden z organów nie wskazał, na podstawie jakiego konkretnie dowodu poczynił ustalenia odnośnie charakterystyki pomieszczeń, w tym w szczególności nierozerwalnego i konstrukcyjnego ich połączenia z całym budynkiem. Po drugie, organ II instancji pomija okoliczności dotyczące usytuowania przedmiotowych pomieszczeń, w tym tak istotne kwestie jak to, że przynależą one do lokalu stanowiącego własność m.[...], który to lokal pozostaje poza obrysem budynku zarządzanego przez Wspólnotę oraz służy do wyłącznego użytku właściciela (a nie pozostałych mieszkańców), a dodatkowo znajduje się na działce stanowiącej własność m. [...]. Po trzecie, art. 66 ust. 1 Pr. bud. nie wyłącza możliwości nałożenia nakazu wykonania robót budowlanych w określonym lokalu wchodzącym w skład wielorodzinnego budynku mieszkalnego na właściciela tego lokalu, jako części obiektu budowlanego, szczególnie gdy występuje okoliczności jak w niniejszej sprawie. Po czwarte, organy nie uwzględniły przepisów regulujących tryb funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. W kontekście przedmiotu niniejszego postępowania, najwłaściwszym podsumowaniem braku uwzględnienia tych przepisów oraz roli wspólnoty mieszkaniowej będzie następujący fragment z uzasadnienia wyroku WSA w Opolu z 21 maja 2019 r. sygn. II SA/Op 84/19, "Członkowie wspólnoty mieszkaniowej odpowiadają wspólnie (jak współwłaściciele) tylko i wyłącznie w stosunku do części budynków i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali wyodrębnionych, wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, a zatem służą wszystkim członkom wspólnoty. Jednocześnie też obowiązki utrzymania i użytkowania pomieszczeń przynależnych do lokali mieszkalnych obciążają wyłącznie właścicieli tych lokali". Niezrozumiałym jest stwierdzenie zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że bez udziału skarżącej Wspólnoty tak poważne roboty, jak wymiana stropów, nie będą mogły być przeprowadzone. Wypadałoby bowiem zadać pytanie, a czy bez udziału właściciela lokalu, jak również właściciela działki, na której lokal ten jest usytuowany (czyli m. [...]] będzie możliwe przeprowadzenie tych robót. Odpowiedź również wydaje się być negatywna, a mimo to, adresatem decyzji nakładającej obowiązek usunięcia nieprawidłowości nie jest właściciel tego lokalu oraz działki, na której lokal ten jest usytuowany. Organy obu instancji pominęły uzasadnienie, któremu z obowiązujących przepisów prawa nie odpowiada stan techniczny budynku, pomimo że orzecznictwo przywołane przez pełnomocnika skarżącej w tym zakresie w sposób jednoznaczny wskazuje na tego rodzaju obowiązek. W żadnej z wydanych w niniejszej sprawie decyzji nie wskazano jakichkolwiek przepisów techniczno-budowlanych, z którymi stan techniczny budynku przy ul. [...] w W. jest niezgodny. W świetle art. 61 § 1 k.p.a., postępowanie administracyjne wszczyna się na żądanie strony lub z urzędu, a na organie administracyjnym ciąży obowiązek zawiadomienia wszystkich osób będących stronami w sprawie o jego wszczęciu z urzędu, o czym stanowi przepis art. 61 § 4 k.p.a. Z chwilą wszczęcia postępowania administracyjnego z urzędu na organie administracyjnym ciąży także obowiązek zapewnienia stronie czynnego udziału w każdej fazie tego postępowania w taki sposób, aby strona mogła uczestniczyć zarówno w zbieraniu materiału dowodowego, jak i mieć możliwość zapoznania się z zebranymi dowodami. Dopiero zatem wszczęcie postępowania umożliwia przeprowadzenie oraz zbieranie dowodów, a tym samym nie jest dopuszczalne prowadzenie postępowania dowodowego przed wszczęciem postępowania z urzędu. W sprawie niniejszej organ I instancji prowadził postępowanie dowodowe przed formalnym wszczęciem z urzędu postępowania oraz przed zawiadomieniem strony (Wspólnoty) o wszczęciu rzeczonego postępowania, zaś organ II instancji pomimo tych wadliwości utrzymał w mocy wydaną przez organ 1 instancji decyzję. Co istotne, Wspólnota otrzymała zawiadomienie o wszczęciu postępowania i możliwości zapoznania się z aktami niniejszej sprawy, datowane na 26 kwietnia 2023 r. dopiero 5 maja 2023 r., zaś miesiąc wcześniej, tj. 5 kwietnia 2023 r. organ I instancji przeprowadził dowód z kontroli stanu technicznego stropu na poziomie -1 oraz ściany zewnętrznej na granicy z działką o nr ew. [...] w budynku przy ul. [...] w W. Protokół nr [...] z 5 kwietnia 2023 r. dokumentujący ww. kontrolę stanowi istotny dowód w niniejszym postępowaniu, który dla obydwu organów rozpoznających niniejszą sprawę stanowił źródło (podstawę) ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie. W świetle powyższego, nie ulega wątpliwości, że doszło do naruszenia przepisów postępowania z uwagi na prowadzenie w niniejszej sprawie postępowania dowodowego przed formalnym wszczęciem z urzędu postępowania administracyjnego. W trakcie niniejszego postępowania przed organem I instancji doszło także do naruszenia zasady pogłębiania zaufania uczestników postępowania do organów administracji, o której mowa w treści art. 8 k.p.a., jak również zasady czynnego udziału strony w postępowaniu z art. 10 k.p.a. Po pierwsze, oględziny budynku mieszkalnego przy zostały przeprowadzone faktycznie przed zawiadomieniem strony o wszczęciu postępowania. Po drugie, zawiadomienie o wszczęciu postępowania i możliwości zapoznania się z aktami sprawy zostało doręczone Wspólnocie równocześnie z postanowieniem nakładającym na Wspólnotę obowiązek wykonania ekspertyzy technicznej. Wskutek powyższego Wspólnota została pozbawiona możliwości ustosunkowania się do zgromadzonego materiału dowodowego, w tym ustaleń dotyczących stanu technicznego, wynikających z oględzin, które miały miejsce 5 kwietnia 2023 r. przed formalnym wydaniem przez organ I instancji ww. postanowienia. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania i możliwości zapoznania się z aktami sprawy jest bowiem datowane na 26 kwietnia 2023 r. podczas, gdy postanowienie nakładające obowiązek wykonania i dostarczenia ekspertyzy technicznej na [...] maja 2023 r. Z wydaniem postanowienia, opatrzonego datą [...] maja 2023 r. organ I instancji nie poczekał nawet na doręczenie Wspólnocie ww. zawiadomienia. Pomimo wszystkich tych proceduralnych uchybień, organ II instancji utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W odpowiedzi na skargę MWINB podtrzymał swoje stanowisko i wnosił o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi przepisami prawa, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. Dz. U. z 2024 r., poz.935), zwanej dalej "p.p.s.a." wynika, że w wypadku, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Skarga nie była zasadna. Istotą sprawy niniejszej jest to, czym w ujęciu prawnym jest wspólnota mieszkaniowa, a w konsekwencji czy jest podmiotem, o którym mowa w art. 61 Pr. bud. Nie ulega wątpliwości prawnej, że wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielem części wspólnych budynku, w którym wyodrębniona została własność lokali. Współwłaścicielami są właściciele tych lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048, dalej: "u.w.l."), w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokali. Za "nieruchomość wspólną" uznać należy grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Wspólnota mieszkaniowa to nic innego, jak ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 u.w.l.). Wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną. Wspólnota mieszkaniowa jest natomiast jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 331 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061, dalej: "k.c.", i tym samym może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania tak jak inne podmioty prawa cywilnego. Zgodnie z art. 331 k.c., osoba ustawowa to konstrukcja charakteryzująca się trzema zasadniczymi cechami: osoba taka ma ustawowo przyznaną zdolność prawną, nie jest osobą prawną oraz jest jednostką organizacyjną (ma określoną strukturę organizacyjną). Wspólnota mieszkaniowa charakteryzuje się tymi cechami. Zgodnie z art. 6 zdanie drugie u..w.l. może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Na wspólnotę mieszkaniową została nałożona odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej (przy czym wspólnota odpowiada bez ograniczeń, natomiast dodatkowa odpowiedzialność poszczególnych jej członków ograniczona została do części odpowiadającej ich udziałom w nieruchomości wspólnej - art. 17 u.w.l). Jak trafnie wyjaśnił to Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07 mającej moc zasady prawnej ustawa o własności lokali upoważnia do stwierdzenia, że wspólnota mieszkaniowa, mimo że stanowi ją z mocy prawa ogół właścicieli lokali, jest w pewnych sytuacjach osobą trzecią w stosunku do swoich członków. Świadczy o tym treść art. 16 oraz 21 ust. 1, a także art. 25 ust. 1 i 2 u.w.l. Pomimo związku wspólnoty mieszkaniowej ze stosunkiem współwłasności łączącym właścicieli lokali, jak stwierdził Sąd Najwyższy w tej uchwale, "użyteczne jest wyraźne oddzielenie tych dwóch konstrukcji prawnych. W ramach stosunku współwłasności właściciele lokali decydują o udziale w nieruchomości wspólnej, który stanowi element majątku należącego do każdego z nich. Wspólnota ma za zadanie realizować wspólny interes właścicieli, a także innych osób, wyrażający się w utrzymywaniu należytego stanu wspólnej nieruchomości. Wyraźne uznanie wspólnoty za podmiot odrębny od właścicieli i uregulowanie sposobu działania tego podmiotu z jednoczesnym zabezpieczeniem wpływu właścicieli lokali na jej funkcjonowanie, stwarza dobre podstawy do podejmowania działań charakteryzujących dobrego gospodarza nieruchomości". Ponadto, SN zajął prawne stanowisko w ww. uchwale, że "zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. W licznych przepisach tej ustawy jest mowa o zarządzaniu nieruchomością wspólną (por. np. art. 1 ust. 1, art. 14, art. 18, art. 22, art. 25 u.w.l.), przy czym ustawodawca posługuje się zamiennie określeniami "zarządzanie nieruchomością wspólną" oraz "zarząd nieruchomością wspólną". Ponadto w art. 17 u.w.l. uregulowana została odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za zobowiązania "dotyczące" nieruchomości wspólnej. Uregulowania te pozwalają na sformułowanie wniosku, że wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną". Tut. Sąd w pełni podziela stanowisko Sądu Najwyższego, wyrażone powyżej. Zwraca też uwagę, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym zgodnie przejmuje się, że adresatem obowiązków wynikających z przepisów ustawy Prawo budowlane jest wspólnota mieszkaniowa, jeśli przepisy te bądź akty stosowania prawa odnoszą się do części wspólnych budynku (por. np. wyrok WSA w Warszawie z 19 lutego 2020 r., sygn. akt VII SA/Wa 2296/19, WSA w Lublinie z 6 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Lu 548/19, wyrok NSA z 10 października 2018 r., sygn. akt II OSK 1428/16, CBOSA). W judykaturze podkreśla się też, że choć to właściciel w art. 61 p.b. został wskazany w pierwszej kolejności, to jednak przepis ten należy odczytywać również i w ten sposób, że decyzja nakazująca określone obowiązki powinna być skierowana do tego podmiotu wymienionego w art. 61 p.b., który - posiadając uprawnienie do władania i zarządzania obiektem - jest w stanie najpełniej, ale i najsprawniej, posiadając dostęp do całej dokumentacji obiektu, przywrócić jego prawidłowy stan techniczny i bezpieczne użytkowanie (vide wyrok WSA w Białymstoku z 25 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Bk 598/19, CBOSA). Skoro więc wspólnota mieszkaniowa – jako tak rozumiana osoba ustawowa - ma za ustawowe zadanie realizować wspólny interes właścicieli, a także innych osób, wyrażający się w utrzymywaniu należytego stanu wspólnej nieruchomości, to logiczną konsekwencją takiej regulacji prawnej jest potencjalne nałożenie obowiązków, o których mowa w art. 66 Pr. bud. Obowiązki bowiem wynikające z art. 61 i art. 66 Pr. bud. związane są immanentnie z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego i powinny być nałożone na podmiot zobowiązany do jego utrzymania (podobnie WSA w Gliwicach w wyroku z 30 listopada 2017 r., sygn. akt II SA/Gl 790/17, CBOSA). Z uwagi na powyższe, w ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, PINB trafnie wskazał w swej decyzji jej adresata – Wspólnotę Mieszkaniową [...], nakazując jej usunięcie wskazanych w rozstrzygnięciu nieprawidłowości w stanie technicznym części wspólnych budynku. Odnosząc się natomiast do kwestii podnoszonych przez pełnomocnika Wspólnoty, a dotyczących posadowienia części tego budynku na terenie nieruchomości sąsiedniej, niestanowiącej współwłasności właścicieli lokali budynku wyjaśnić należy, co następuje. Pełnomocnik skarżącej, podczas rozprawy 23 października 2023 r. oświadczył (vide protokół rozprawy), że "częścią budynku, w której nakazano wykonanie określonych robót" zarządza skarżąca Wspólnota. Ponadto, jak wynika z jego oświadczenia, "pomieszczenia w tej części budynku mają wspólną z tym budynkiem sieć wodociągową, elektryczną i grzewczą". Dodał również, że właścicielem działki sąsiedniej (na której znajduje się część budynku objęta nakazem PINB) jest Miasto [...]. Wyjaśnić więc należy, że ustawa Prawo budowlane używa określenia "budynek" lub "obiekt budowlany" nie odnosząc tych pojęć do struktury własnościowej – co jest domeną prawa cywilnego. Aby dany obiekt uznany był za budowlany, musi stanowić budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych (art. 3 pkt 1 Pr. bud.). Budynkiem zaś jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 Pr. bud.). Nie ulega wątpliwości, że budynek przy ul. [...] w W. spełnia łącznie ww. przesłanki. To, że został posadowiony na nieruchomościach należących do różnych osób nie przesądza w żaden sposób o tym, że nie jest wydzielonym z przestrzeni obiektem. Zasada superficies solo cedit, o której wspomina w skardze pełnomocnik Wspólnoty, nie ma znaczenia prawnego przy uznaniu pomieszczeń, w których nakazano jej wykonanie określonych robót w trybie art. 66 Pr. bud. za część budynku przy ul. [...]. Jest rzeczą prawnie oczywistą, że pomieszczenia te nie stanowią bowiem odrębnego "budynku", ale są częścią całego budynku. Zgodnie z art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Tym samym, ta część budynku, w której PINB nakazał przeprowadzenie robót budowlanych mogłaby być nieruchomością tylko wówczas, gdyby stanowiła odrębny od gruntu przedmiot własności. W tej zaś sprawie taka sytuacja nie występuje. Zgodnie zaś z art. 48 k.c. do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. W tym kontekście wyjaśnić jednak należy, że zgodnie z art. 151 k.c. jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Sytuacji takiej nie zmieniłby fakt, gdyby – po wzniesieniu budynku na jednej nieruchomości – dokonany został podział geodezyjny tejże nieruchomości, w wyniku którego część podziemna budynku znalazłaby się na działce nowopowstałej. Art. 151 k.c. kreuje wyjątek od zasady superficies, co prowadzi do wniosku, iż w razie przekroczenia granicy nieruchomości w czasie zabudowy, budynek należy do gruntu (art. 48 k.c.) na którym znajduje się jego większa część. Fakt przysługiwania właścicielowi nieruchomości prawa własności całego budynku (wraz z częścią posadowioną na gruncie sąsiednim) oznacza tylko, że właścicielowi temu nie przysługuje uprawnienie do zajmowania cudzej nieruchomości. Nie dysponuje on bowiem skutecznym wobec właściciela nieruchomości sąsiedniej uprawnieniem do władania zajętą częścią nieruchomości. Zrealizowane więc są przesłanki roszczenia windykacyjnego, co oznacza, że właściciel gruntu może w zasadzie żądać wydania gruntu, nawet, jeśli nie może żądać wydania części budynku, posadowionego na jego gruncie (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z 9 lutego 2007 r., sygn. akt III CZP 159/06 - LEX nr 272465). Per analogiam – jeśli w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomość, na której budynek wzniesiono uległa podziałowi w taki sposób, że mniejsza część tego budynku znalazła się na gruncie nowo wydzielonym to i tak budynek należy do gruntu (art. 48 k.c.) na którym znajduje się jego większa część. Taka sytuacja jest często spotykana w sprawach dotyczących gruntów warszawskich, jako skutek prowadzonych po II Wojnie Światowej parcelacji nieruchomości w obrębie W., dokonywanych często z nieuwzględnieniem stanu ich zabudowy. W niniejszej jednak sprawie niewątpliwe (i bezsporne) jest – i wynika to z akt sprawy – że przedmiotowy budynek znajduje się w swej większej części na nieruchomości przy ul. [...] w W., a nie na nieruchomości sąsiedniej, należącej do Miasta. Stąd też stanowisko pełnomocnika Wspólnoty w zakresie błędnego ustalenia adresata decyzji nakazowej było niesłuszne. Odnosząc się do zarzutów skargi, wywodzonych z braku prawa Wspólnoty do dysponowania gruntem na cele budowlane (w zakresie, w jakim część budynku jest na nieruchomości sąsiedniej), co uniemożliwiłoby uzyskanie przez skarżącą pozwolenia na taką budowę wyjaśnić należy, co następuje. Art. 66 Pr. bud. nie tworzy dla właściciela lub zarządcy obiektu nowego obowiązku, lecz precyzuje ustawowy obowiązek wynikający z art. 61 tej ustawy. Utrwalony jest pogląd, według którego, roboty budowlane objęte nakazem zawartym w decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego nie wymagają pozwolenia na budowę lub zgłoszenia (tak np. A. Despot-Mładanowicz (w:) "Prawo budowlane", pod red. A. Glinieckiego, WK 2016, pkt 12 do art. 66; wyrok NSA z 24 stycznia 2003 r., sygn. akt II SA/Ka 1147/01; z 26 września 2008 r., sygn. akt II OSK 1102/07; z 5 stycznia 2011 r., sygn. akt II OSK 1980/09; z 15 grudnia 2021 r., sygn. akt II OSK 1612/21, z 18 stycznia 2024 r., sygn. akt II OSK 2102/22 – CBOSA). Z powyższych względów organ nie naruszył art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 pkt 1 Pr. bud. przez ich "niewłaściwe zastosowanie oraz bezpodstawne nałożenie na Wspólnotę nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku", ani art. 66 ust. 1 pkt 3 Pr. bud. przez jego "niewłaściwe zastosowanie oraz uznanie, że podmiotem właściwym do wykonania robót budowlanych jest Wspólnota, jako właściciel budynku przy ul. [...] w W.". Obowiązek, o którym mowa może być bowiem nałożony na zarządcę budynku, jakim niewątpliwie jest Wspólnota. Z omówionych przyczyn organ nie naruszył też art 66 ust. 1 pkt 3 Pr. bud. przez jego "błędną wykładnię, polegającą na uznaniu, że nałożenie na Wspólnotę nakazu usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego jest podyktowane tym, że pomieszczenia, w których zostały stwierdzone rzeczone nieprawidłowości stanowią część budynku (nie stanowią samodzielnego obiektu budowlanego)". Jak już była o tym mowa, w zakresie części wspólnych budynku – a taką częścią są płyty stropowe (i elementy wymienione w decyzji pierwszoinstancyjnej), do których odnosi się nakaz PINB – może być nałożony wyłącznie na Wspólnotę, a nie na właściciela lokalu. Organ nie naruszył art. 66 ust. 1 pkt 3 Pr. bud. przez jego "niewłaściwe zastosowanie oraz nałożenie na Wspólnotę nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego części budynku przy ul. [...]w W. bez wskazania w uzasadnieniu Zaskarżonej Decyzji, któremu konkretnie z obowiązujących przepisów prawa nie odpowiadają". Wskazany przepis nie nakłada na organ nadzoru budowlanego takiego obowiązku, stanowiąc jedynie, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Dlatego też MWINB w żaden sposób nie naruszył art.7, 8, 9, 10 § 1, 61 § 1 k.p.a. z zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w sposób wskazany w skardze. Dowody, niezbędne dla nakazowego rozstrzygnięcia zostały zebrane przez organ I instancji w sposób wystarczający. Niezrozumiałym prawnie jest zarzucanie przez pełnomocnika skarżącego, że organ I instancji "przeprowadził w dniu 5 kwietnia 2023 r. dowód z kontroli stanu technicznego stropu na poziomie -1 oraz ściany zewnętrznej na granicy z dz. nr [...] w budynku przy ul. [...] w W. przed formalnym wszczęciem z urzędu postępowania w niniejszej sprawie, o którym to postępowaniu Wspólnota dowiedziała się w dniu [...] maja 2023 r., tj. w dacie doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego oraz możliwości zapoznania się z aktami sprawy, które to zawiadomienie było opatrzone datą 26 kwietnia 2023 r.". Kontrola stanu techniczce lokalu, o której wspomina pełnomocnik skarżącego z reguły przeprowadzana bywa przez organ nadzoru budowlanego przed wszczęciem postępowania. Jej wynik bowiem sprawia, że postępowanie w trybie art. 66 Pr. bud. zostaje (lub nie) wszczęte. Jeżeli zostanie wszczęte, gdyż wyniki kontroli obiektu wskażą na przesłankę z art. 66 ust. 1 Pr. bud., wówczas nic nie stoi na przeszkodzie, aby protokół z kontroli przeprowadzonej przed wszczęciem postępowania stał się jednym z dowodów w sprawie, w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. Wyjaśnić też należy, że w sprawie niniejszej – co zresztą prawidłowo wyjaśnił MWINB w uzasadnieniu swej decyzji – dowodem istotnym w sprawie była ekspertyza biegłych (dr inż. R. S. i mgr inż. D. S.), zawierająca zarówno wskazanie określonych przypadków złego stanu technicznego, jak sposób ich usunięcia, dostarczona przez Wspólnotę. Nie jest natomiast naruszeniem "art. 8, art. 10 § 1, art. 11 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a." utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji "pomimo oczywistych wad tej decyzji, polegających na tym, że organ I instancji prowadził postępowanie w sprawie stanu technicznego stropów na poziomie -1 i -2 oraz ścian zewnętrznych w budynku przy ul. [...] w W. w sposób naruszający zasadę pogłębiania zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej, z jednoczesnym pozbawieniem Wspólnoty (jako strony) prawa do czynnego udziału w postępowaniu, czego przejawem było doręczenie Wspólnocie zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego oraz możliwości zapoznania się z aktami niniejszej sprawy (datowanego na dzień 26 kwietnia 2023 r.) równocześnie z postanowieniem nakładającym na Wspólnotę obowiązek wykonania oraz dostarczenia ekspertyzy stanu technicznego dla budynku przy ul. [...] w W. (datowanym na dzień [...] maja 2023 r.), co faktycznie pozbawiło Wspólnotę (stronę) możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym oraz wypowiedzenia się co do tego materiału przed wydaniem ww. postanowienia". Wyjaśnić należy, że Wspólnota – w sposób opisany w skardze – nie została pozbawiona swych praw. Po pierwsze, skoro ww. ekspertyza została sporządzona przez skarżącą, to mogła się ona z nią zapoznać i to przed organem I instancji. Po drugie, od dnia wszczęcia postępowania w tej sprawie Wspólnota mogła skorzystać z praw jej przysługujących (w tym zapoznania się z aktami sprawy) i zgłaszania wniosków, gdyż decyzja nakazowa PINB wydana została dopiero 13 listopada 2023 r. – a więc niemal pół roku po wszczęciu postępowania i nałożeniu na Wspólnotę obowiązku wykonania oraz dostarczenia ekspertyzy stanu technicznego budynku. Biorąc powyższe pod uwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.