VII SA/Wa 1038/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Izabela Ostrowska (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska asesor WSA Lucyna Staniszewska Protokolant: starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lipca 2024 r. sprawy ze skargi L. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] stycznia 2024 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia [...] stycznia 2024 r., znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. (dalej: "organ II instancji", "SKO w C.") na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2023 r., poz. 775, dalej: "k.p.a.") oraz art. 17 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. 2018, poz. 570), po rozpatrzeniu odwołania L. N., od decyzji Burmistrza Miasta P. (dalej: "organ I instancji") z dnia [...], znak [...], ustalającej opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Z akt postępowania administracyjnego wynika, że pismem z dnia 14 września 2016 r., działająca z upoważnienia Burmistrza Miasta P. Dyrektor Wydziału Planowania Przestrzennego i Gospodarki Nieruchomościami zawiadomiła L. N. o wszczęciu z urzędu postępowania w niniejszej sprawie, dotyczącej ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości P. ul. [...], [...] oznaczonej numerami ewidencyjnymi [...] o pow. 0,1634 ha oraz [...] o pow. 0,2196 ha, na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P., dla obszaru położonego pomiędzy ulicą [...], [...], a drogą ekspresową S7 oraz obszaru położonego pomiędzy ulicą W., a torami kolejowymi, uchwalonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...] (Dz.Urz.Woj.Maz.[...]) w związku z jej zbyciem, aktem notarialnym Rep. A Nr [...] sporządzonym w dniu 30 sierpnia 2016 r. Burmistrz Miasta P. decyzją z dnia [...]., znak [...], ustalił opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Po wniesieniu odwołania od tej decyzji przez L. N., SKO w C. decyzją z dnia 21 września 2017 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Wyrokiem z dnia 10 maja 2018 r. sygn. akt IV SA/Wa 2969/17, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie m.in. uchylił decyzję SKO w C. z dnia [...] nr [...]. Następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. decyzją z dnia [...] października 2018 r. nr [...] uchyliło decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia [...] znak [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania , w tym sporządzeniu operatu szacunkowego, Burmistrz Miasta P. decyzją z dnia [...], znak [...], ustalił opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Po wniesieniu odwołania od tej decyzji przez L. N. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. decyzją z dnia [...] listopada 2019 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Wyrokiem z dnia 17 lipca 2020 r. sygn. akt IV SA/Wa 33/20 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie m.in. uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] listopada 2019 r. nr [...] oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrz Miasta P. z dnia [...], znak [...]. Następnie Burmistrz Miasta P. decyzją z dnia 30 [...], znak [...], ustalił opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wobec zbycia nieruchomości przez L. N.. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł L. N.. W wyniku jego rozpatrzenia SKO w C. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że sprawa dotyczy nieruchomości położonej w miejscowości P. (obręb [...]), oznaczonej jako działki nr ewid. [...]. Na dzień 3 kwietnia 2015 r. (data wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P., dla obszaru położonego pomiędzy ulicą [...], [...], a drogą ekspresową S7 oraz obszaru położonego pomiędzy ulicą W., a torami kolejowymi, uchwalonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej z dnia 15 stycznia 2015 roku (Dz.Urz.Woj.Maz. [...]), właścicielem ww. nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...] przez Sąd Rejonowy w P. - IV Wydział Ksiąg Wieczystych, był L. N.. Wskazana nieruchomość zgodnie z uprzednio obowiązującym planem (tj. Zmianą Ogólnego Planu Miejscowego Zagospodarowania Przestrzennego miasta P., zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w P. Nr [...] z dnia [...] (Dz.Urz.Woj. C. nr [...]) znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem Gl-RPU/H - obszar pod obiekty usługi rolnictwa, zakłady przetwórstwa rolno-spożywczego i handlu targowiskowego, dopuszcza się w zakładach realizację mieszkań dla właścicieli obiektów. Ewentualna uciążliwość obiektów nie może kolidować z zabudową mieszkaniową sąsiadującą od zachodu. Realizacja obiektów w granicach obszaru G1 wymaga przeprowadzenia wcześniejszego rozpoznania archeologicznego. Natomiast w dniu 3 kwietnia 2015 r. weszła w życie zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P., dla obszaru położonego pomiędzy ulicą W., G., a drogą ekspresową S7 oraz obszaru położonego pomiędzy ulicą W., a torami kolejowymi, uchwalonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej z dnia 15 stycznia 2015 roku (Dz. Urz. Woj. Maz. [...]), gdzie położenie objętej niniejszym postępowaniem nieruchomości zostało określone w § 33 ww. uchwały symbolem 2.P.U - przeznaczenie podstawowe: obiekty produkcyjne i zabudowa usługowa. Przeznaczenie uzupełniające: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, lokale mieszkaniowe, obiekty i urządzenia określone w § 8 ust. 6 uchwały tj. obiekty małej architektury, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej w tym telekomunikacyjnej, dróg wewnętrznych i dojazdów nie wydzielonych, parkingów i miejsc parkingowych, dojść i ciągów pieszych, ścieżek rowerowych oraz zieleni urządzonej, za wyjątkiem sytuacji określonych w ustaleniach szczegółowych dla poszczególnych terenów. W ocenie SKO w C., w sprawie zostały spełnione warunki ustawowe do naliczenia opłaty planistycznej - doszło bowiem do uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś właściciel zbył nieruchomość. Organ II instancji wyjaśnił, że określając wartość nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu rzeczoznawca przyjął do porównania parami, trzy działki stanowiące działki stanowiące teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług, spośród czterech wskazanych w operacie działek (punkt 6.2., 7 operatu szacunkowego) - 3 działki położone na terenie miasta P., sprzedane w okresie od 30 sierpnia 2014 r. do 17 sierpnia 2016 r. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że cena za m2 w tych transakcjach wyniosła 61,65 zł, 84,74 zł i 146,- zł. Jako cechy rynkowe zostały przyjęte: położenie (30%), lokalizacja szczegółowa/dostępność (40%), powierzchnia nieruchomości (10%), MPZP (20%). Rzeczoznawca ustalił wartość działki na kwotę 341 009,- zł. Określając wartość działki po uchwaleniu planu (funkcja oznaczona symbolem 2 U/P - zabudowa usługowa i produkcyjna), rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku nieruchomości i przyjął do porównania parami, cztery nieruchomości przeznaczone pod zabudowę, o przeznaczeniu podobnym co nieruchomość szacowana tj. tereny usługowe, wskazane w operacie (punkt 6.2., 7.2. operatu szacunkowego) - 3 działki położone na terenie: miasta P., sprzedane w okresie od 26 stycznia 2015 r. do 10 czerwca 2016 r. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że cena za m2 w tych transakcjach wyniosła 147,11 zł, 58,39 zł i 115,- zł. Jako cechy rynkowe zostały przyjęte: położenie (30%), lokalizacja szczegółowa/dostępność (40%), powierzchnia nieruchomości (10%), MPZP (20%). Rzeczoznawca ustalił wartość działki na kwotę 413 858,- zł. Biorąc pod uwagę wskazane kwoty wzrost wartości rynkowej przedmiotu wyceny na skutek uchwalenia planu został określony na kwotę 72 849,- zł. Organ II instancji podkreślił, że opłata planistyczna od wzrostu wartości nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem wskutek uchwalenia zmiany planu została określona (zgodnie z treścią § 21 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...]) w wysokości 15% i wyniosła 10 927,35 zł. Organ uznał, iż wszystkie przesłanki ustalenia opłaty planistycznej określone ustawą zostały spełnione. SKO wyjaśniło, że kluczowym dowodem w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia opłaty planistycznej jest dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego, ustawowo określanej jako operat szacunkowy. Oceny wskazanego dowodu dokonują organy administracji publicznej, przy czym ocena taka dotyczy zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, w rozumieniu art. 84 k.p.a., która jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Jednakże przedmiotowy dowód winien być oceniany z dużą ostrożnością, a więc nie może dotyczyć tych elementów, które dotyczą wiedzy specjalistycznej. Nie zwalnia to jednak organu z obowiązku zbadania przedstawionego operatu pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami oraz zweryfikowania go pod kątem zawartych w nim informacji niezbędnych dla uznania jego adekwatności do okoliczności danej sprawy. W ocenie organu II instancji, rzeczoznawca prawidłowo przyjął, iż przed wejściem w życie zmiany planu miejscowego (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...]), nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów i budynków miasta P. jako działki nr ewid. [...] i [...]) przeznaczona była jako obszar rynku rolnego i jego funkcji przetwórczych i handlowych z dopuszczalną realizacją mieszkań w zakładach przetwórstwa rolno- spożywczego, dla właścicieli obiektów. Natomiast po wejściu w życie uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia 15 stycznia 2015 r. (Dz. Urz. Woj. Maz. [...]), nieruchomość tę, przeznaczono pod obiekty produkcyjne i zabudowę usługową. Uzupełniająco dopuszczono m.in. zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i lokale mieszkaniowe. SKO wskazał także, że skarżący, w toku prowadzonego postępowania, nie przedłożył kontroperatu. Zdaniem organu II instancji, nie budzi wątpliwości fakt, że przyczyną wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania jest jej przeznaczenie w zmienionym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę produkcyjno-usługową z dopuszczalnym przeznaczeniem uzupełniającym m.in. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, czy lokale mieszkalne, w porównaniu do wcześniejszego przeznaczenia pod obiekty obsługi rolnictwa zakłady przetwórstwa rolno spożywczego i handlu targowiskowego z dopuszczalnymi mieszkaniami dla właścicieli obiektów. Zmieniony plan miejscowy zapewnia zatem szersze przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod zabudowę produkcyjno-usługową, nie ograniczoną jedynie do tej związanej z rolnictwem. Wprowadza również, nie występującą wcześniej możliwość realizowania zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jako zabudowy uzupełniającej. Uchwalenie zmiany miejscowego planu zagospodarowania znajduje swe odzwierciedlenie w wartości nieruchomości poprzez ustalenie w planie miejscowym jej przeznaczenia, jako prawnie dopuszczalnego sposobu jej zagospodarowania. Bardziej atrakcyjna możliwość zagospodarowania nieruchomości, uwzględniająca rynkowy wymiar inwestycyjny, a w szczególności możliwość wprowadzenia nowej zabudowy i różnego rodzaju usług (a nie ściśle związanych z rolnictwem), stanowi ważną cechę rynkową - atrybut cenotwórczy wpływający na wartość nieruchomości. Uchwalenie zmiany planu pozwala na korzystniejsze zagospodarowanie nieruchomości oraz na uzyskanie wymiernych zysków związanych z zwiększeniem popytu na działki usytuowane na terenach przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno-usługową z dopuszczalnym przeznaczeniem uzupełniającym m.in. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, czy lokale mieszkalne. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł L. N., domagając się jej uchylenia, a także zasądzenia kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Jednocześnie skarżący zarzucił kwestionowanemu rozstrzygnięciu naruszenie: 1) art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ("u.p.z.p"'] poprzez jego błędne zastosowanie i ustalenie wartości nieruchomości przed i po uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie nieadekwatnych wyliczeń zawartych w operacie szacunkowym, z uwagi na brak oparcia się biegłego na nieruchomościach spełniających podobne kryteria do przedmiotowej nieruchomości, w związku z czym ustalona wartość opłaty planistycznej oparta jest na nieprawidłowych wyliczeniach i w konsekwencji sama również jest nieprawidłowa; 2) § 4 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie do wyceny nieruchomości metodą porównawczą kilku zupełnie różnych nieruchomości, w szczególności z uwagi na ich powierzchnie i przeznaczenie, położenie itp., podczas gdy operat szacunkowy winien zostać oparty o porównanie nieruchomości podobnych; 3) art. 6, 7, 8, 75, 77 § 1, 80 k.p.a. poprzez wadliwe przeprowadzenie postępowania dowodowego, które spowodowało, iż Organy zarówno pierwszej jak i drugiej instancji nie ustaliły prawdziwego stanu faktycznego niniejszej sprawy, poprzez: (i) zaniechanie przez Organ przeprowadzenia własnego postępowania dowodowego i oparcie się wyłącznie na ustaleniach Burmistrza Miasta P., pomimo, że w odwołaniu od decyzji Skarżący wskazywał rażące uchybienia postępowania dowodowego, w szczególności poprzez wadliwie sporządzony operat szacunkowy nieruchomości; (ii) dokonanie ustaleń na podstawie rażąco wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego nieruchomości; (iii) ustalenie wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w oparciu o porównanie do nieruchomości niespełniających kryteriów porównawczych; (iv) ustalenie, iż wzrosła wartość nieruchomości sprzedanej przez Skarżącego na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie może prowadzić do takich wniosków; (v) pominięcia istotnej okoliczności, iż nie każda zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powoduje zmianę wartości nieruchomości i brak uzasadnienia w tym zakresie. 4) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. wniosło o jego oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. z 2021 r. poz. 137) i art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz.1634., dalej jako: p.p.s.a.) sąd administracyjny kontroluje legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia administracyjnego, czyli jego zgodność z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, obowiązującymi w dacie jego wydania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. sąd ma obowiązek uwzględnienia skargi i wyeliminowania z obrotu prawnego aktu administracyjnego, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Rozpoznając wniesioną w niniejszej sprawie skargę Sąd uznał, że nie zasługuje ona na uwzględnienie, bowiem zaskarżony akt nie narusza prawa. Przedmiotem skargi wywiedzionej do tutejszego Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia 29 stycznia 2024r., utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia 30 sierpnia 2023r., ustalającą opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 10.927,35 zł. Podstawę prawną ustalenia opłaty planistycznej stanowi przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Możliwość ustalenia powyższej opłaty (tzw. renty planistycznej) jest ograniczona czasowo, albowiem w świetle art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. dochodzenie przedmiotowej opłaty winno nastąpić w ciągu pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiany stały się obowiązujące. Podkreślić w tym miejscu należy, że termin ten należy rozumieć jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (zob. wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1247/17, LEX nr 2664951). Opłatę ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji (art. 37 ust. 6 u.p.z.p.). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 u.p.z.p.). Stosownie natomiast do art. 87 ust. 3a ustawy jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi bowiem, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2015 r., poz. 2147 z póżn. zm.). Ustawa ta określa m.in. zasady wyceny nieruchomości (art. 1 ust. 1 pkt 7). Art. 7 wskazanej ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. W myśl natomiast art. 156 ust. 1 cyt. ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z przytoczonych przepisów wynika, że powstanie obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej uwarunkowane jest zaistnieniem następujących okoliczności. Po pierwsze – musi dojść do wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pod drugie – właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, musi dokonać jej zbycia. Po trzecie, w terminie 5 lat od daty wejścia w życie zmiany planu miejscowego, musi dojść do wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej. W niniejszej sprawie przyjąć należy, że wszystkie ww. przesłanki wystąpiły. Z akt sprawy bezspornie wynika, iż w dniu 30 sierpnia 2016 r. L. N. zbył nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...] o pow. łącznej 0,3136 ha.( Akt notarialny Rep. A Nr [...]). W dniu 19 marca 2015 r. weszła w życie zmiana planu miejscowego (uchwała Rady Miejskiej P. z dnia [...]Nr [...] ( Dz. Urz. Woj. Maz. poz. [...]), w której dla terenu, na którym posadowiona jest wskazana wyżej nieruchomość ustalono jako przeznaczenie (symbol 2.P,U) podstawowe : obiekty produkcyjne i zabudowa usługowa, przeznaczenie uzupełniające : zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, lokale mieszkaniowe, obiekty i urządzenia określone w § 8 ust. 6 uchwały, w tym m. in. - obiekty małej architektury, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej w tym telekomunikacyjnej, dróg wewnętrznych i dojazdów nie wydzielonych, parkingów i miejsc parkingowych, dojść i ciągów pieszych, ścieżek rowerowych oraz zieleni urządzonej, za wyjątkiem sytuacji określonych w ustaleniach szczegółowych dla poszczególnych terenów. Zarówno treść odwołania od decyzji organu pierwszej instancji, jak i późniejszej skargi na decyzję organu odwoławczego, wskazują, na zamiar podważenia oszacowania wartości nieruchomości w dacie jej sprzedaży. Zdaniem skarżącego sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest wadliwy i nie powinien stanowić podstawy do ustalenia opłaty planistycznej. W ocenie Sądu, zarzuty skarżącego nie są jednak zasadne. Podstawę ustalenia wysokości wzrostu wartości nieruchomości będących przedmiotem sprawy stanowił operat szacunkowy z dnia 9 listopada 2022r. sporządzony na zlecenie Burmistrza Miasta P. przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. S. P. ( nr. Uprawnień 57). Rzeczoznawca określił wartość nieruchomości gruntowej, składającej się z działek [...] i [...] o łącznej pow. 0,3136 ha na datę jej zbycia tj. 30 sierpnia 2016r. Wyjaśnić należy, że operat szacunkowy jest sformalizowaną prawnie opinią rzeczoznawcy majątkowego, opartą na posiadanych przez niego wiadomościach specjalnych. Oczywiście operat szacunkowy podlega ocenie, jak każdy element materiału dowodowo, jednak trzeba mieć na uwadze jego specyfikę. Skoro bowiem zgodnie z art. 84 k.p.a., organ powołuje biegłego w sytuacji, gdy sam nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, to konstatacja ta determinuje zakres oceny tego elementu materiału dowodowego. Niewątpliwie organ ma obowiązek ocenić opinię (w tym wypadku operat) z punktu widzenia prawidłowości formalnej (w tym zastosowania prawnie określonej metodologii sporządzania operatu), logiki, spójności, zgodności z doświadczeniem życiowym. Jednakże ani organ, ani sąd administracyjny, nie mogą wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, ponieważ nimi nie dysponują. Podkreślić trzeba, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. (mającego z mocy art. 37 ust. 12 u.p.z.p. zastosowanie przy ustalaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia wysokości opłaty planistycznej), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 stycznia 2023 r., sygn. akt I OSK 3197/19 (LEX nr 3519264), brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. To bowiem autor operatu, a nie organ lub sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Zatem tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Możliwość weryfikacji ustaleń zawartych w operacie szacunkowym wyłącznie w trybie art. 157 u.g.n. potwierdzono również w najnowszym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 17 sierpnia 2023 r. Sąd ten wskazał, że ustanowioną przepisem art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, iż to organ zakwestionuje jego prawidłowość. Przepisy prawa nie przewidują innej możliwości zakwestionowania ustalonej operatem szacunkowym wartości nieruchomości. (zob. wyrok NSA z 17 sierpnia 2023 r. sygn. akt III FSK 1367/22, CBOSA) Dodać należy, że weryfikacja opinii w zakresie spełniania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych, a także zasad i norm dokonanej przez niego w operacie wyceny, na mocy przepisu art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. jest możliwa tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców. Przy czym przepisy prawa nie ograniczają kręgu podmiotów, które mogą wystąpić o taką weryfikację. Zatem mógł wystąpić o to także skarżący, jeżeli uważał, że sporządzony w sprawie operat jest wadliwy. Z możliwości tej jednak strona nie skorzystała, dokonując własnej oceny, której twierdzenia stanowią tylko wyraz niezadowolenia z oszacowanej wartości nieruchomości i które nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym. Organ odwoławczy poinformował skarżącego o możliwości przedstawienia kontroperatu podważającego wycenę rzeczoznawcy jednak z tej możliwości skarżący również nie skorzystał. W ocenie Sądu, dokonanej w niniejszej sprawie przez organy obu instancji ocenie operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wysokości opłaty planistycznej, nie można zarzucić wadliwości. Organy zasadnie opinii tej przyznały moc dowodową. Sporządzonemu operatowi nie można bowiem postawić zarzutów naruszenia elementów formalnych (procedury i metodologii sporządzania), ani sprzeczności z logiką czy doświadczeniem życiowym, ani niespójności czy niepełności. Przypomnieć należy, że ustalenie przez biegłego wartości przedmiotowych nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem przed zmianą planu miejscowego oraz po jego zmianie, dokonane zostało przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości wynika, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Podobne uregulowanie zawierało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U z 2011r, Nr 165 ze zm.), na którym opierał się autor operatu. Metoda porównania parami polega natomiast na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Chodzi tu o czynniki cenotwórcze, które winny być możliwie najbardziej zbliżone do siebie. Istotą podejścia porównawczego jest zatem istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Jakkolwiek zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, podkreślić trzeba, że podobieństwo nieruchomości nie jest jednak równoznaczne z ich identycznością. Zdaniem Sądu, katalog nieruchomości podobnych uwzględnionych przez biegłego w ramach dokonywanej wyceny, nie budzi zastrzeżeń dających podstawy do zakwestionowania prawidłowości operatu w tym zakresie. Zarówno transakcje uwzględnione podczas wyceny nieruchomości zbytej przez skarżącego, według jej przeznaczenia przed zmianą planu miejscowego, jak i podczas wyceny działki według nowego przeznaczenia, dotyczyły nieruchomości spełniających kryteria nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Dokonując wyceny nieruchomości według przeznaczenia sprzed zmiany planu biegły przyjął do porównania , trzy działki stanowiące działki stanowiące teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług, spośród czterech wskazanych w operacie działek (punkt 6.2., 7 operatu szacunkowego) - 3 działki położone na terenie miasta P., sprzedane w okresie od 30 sierpnia 2014 r. do 17 sierpnia 2016 r. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że cena za m2 w tych transakcjach wyniosła 61,65 zł, 84,74 zł i 146 zł. Jako cechy rynkowe zostały przyjęte: położenie (30%), lokalizacja szczegółowa/dostępność (40%), powierzchnia nieruchomości (10%), MPZP (20%). Rzeczoznawca ustalił wartość działki na kwotę 341 009 zł. Określając wartość działki po uchwaleniu planu (funkcja oznaczona symbolem 2 U/P - zabudowa usługowa i produkcyjna), rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku nieruchomości i przyjął do porównania parami, cztery nieruchomości przeznaczone pod zabudowę, o przeznaczeniu podobnym co nieruchomość szacowana tj. tereny usługowe, wskazane w operacie (punkt 6.2., 7.2. operatu szacunkowego) - 3 działki położone na terenie: miasta P., sprzedane w okresie od 26 stycznia 2015 r. do 10 czerwca 2016 r. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że cena za m2 w tych transakcjach wyniosła 147,11 zł, 58,39 zł i 115 zł. Jako cechy rynkowe zostały przyjęte: położenie (30%), lokalizacja szczegółowa/dostępność (40%), powierzchnia nieruchomości (10%), MPZP (20%). Rzeczoznawca ustalił wartość działki na kwotę 413 858 zł. Biorąc pod uwagę wskazane kwoty wzrost wartości rynkowej przedmiotu wyceny na skutek uchwalenia planu został określony na kwotę 72 849 zł. Sąd podziela stanowisko organów, iż sporządzony przez biegłego operat szacunkowy nie zawiera nieścisłości, ani też błędów metodologicznych bądź rachunkowych. Biegły wyjaśnił ( również w piśmie z dnia 14 czerwca 2023r.) zastosowaną metodologię, a także dobór działek do wyceny. Wnioski operatu są jasne i logiczne, a przez to brak jest podstaw, by kwestionować ich poprawność. Jak już wyżej wskazano, to rzeczoznawca majątkowy, dysponując wiedzą specjalistyczną, decyduje o doborze nieruchomości do porównania, a więc również o ilości tych nieruchomości. W niniejszej sprawie brak jest jakichkolwiek podstaw by zarzucić biegłej błędy w przeprowadzanej wycenie. Przedstawione przez skarżącego argumenty świadczące o nieprawidłowości sporządzonego operatu odnoszące się do jego merytorycznych ustaleń nie podważają jego prawidłowości formalnej i logicznej. Zdaniem Sądu biegły prawidłowo dokonał wyceny nieruchomości na dzień ich sprzedaży, co wynika wprost z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Brak jest zatem podstaw do zakwestionowania prawidłowości opartych na sporządzonym w dniu 7 lipca 2021 r. przez rzeczoznawcę S. P., operacie szacunkowym ustaleń zarówno co do wartości przedmiotowej działki przed zmianą planu miejscowego, jak i co do jej wartości po wejściu w życie tej uchwały. Sąd podkreśla również, że podstawą wyceny jest stosownie do art. 37 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p. wzrost wartości nieruchomości stanowiący różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu oraz faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. W tych okolicznościach organy zasadnie przyjęły w oparciu o wskazany powyżej operat, że wskutek wejścia w życie uchwały Rady Miejskiej w P. z dnia [...] nr [...], która zmieniła przeznaczenie w planie miejscowym nieruchomości składającej się z działek nr ew. [...] oraz [...] o pow. 0,3136 ha wartość zbytej przez skarżącego nieruchomości wzrosła. Tym samym prawidłowo – bazując na kwocie wynikającej z operatu oraz stawkach procentowych określonych w ww. uchwale – ustalono wysokość należnej od skarżącej opłaty planistycznej na kwotę 10.927,35 zł – (72 849 zł x 15%). Zdaniem Sądu , wbrew zarzutom skargi, organ zebrał, rozpatrzył i ocenił materiał dowodowy w sposób prawidłowy i wystarczający dla wydania prawidłowego rozstrzygnięcia z zachowaniem reguł określonych w art. 7 i art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., czemu dał wyraz w uzasadnieniu odpowiadającym wymogom art. 107 § 3 k.p.a. Z powyższych przyczyn, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U z 2023r., poz. 1634), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, jak w sentencji.