VII SA/Wa 1154/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Grzegorz Rudnicki Sędziowie: sędzia WSA Mirosław Montowski asesor WSA Nina Beczek (spr.) Protokolant: referent stażysta Nikola Górska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi Ośrodka [...] sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 28 marca 2025 r. znak: KOC/5240/Ar/24 w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z [...] marca 2025 r. nr [...] orzekło: 1. na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 w zw. z art. 28 kpa umorzyć postępowanie odwoławcze wszczęte odwołaniem Ośrodka [...] sp. z o.o.; 2. na podstawie art. 138 § 2 kpa, po rozpatrzeniu odwołania B. D. i A. D. , uchylić zaskarżoną decyzję Zarządu Dzielnicy Ś[...] [...] . W[...] z [...] lipca 2024 r. nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku zamieszkania zbiorowego z usługami w parterze i garażem podziemnym, na działce ew. nr [...] w obrębie [...] , położonej przy ul. H[...] j [...] w Dzielnicy Ś[...] [...] W[...] i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium podało, że w dniu 5 stycznia 2024 r. J[...] sp.k. złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji. Zarząd Dzielnicy Ś[...] [...] W[...] decyzją z [...] lipca 2024 r. ustalił warunki zabudowy dla powyższej inwestycji. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł m.in. Ośrodek [...] sp. z o.o. z siedzibą w W[...] , który zarzucił organowi I instancji naruszenie art. 10 kpa w zw. z art. 28 kpa poprzez przeprowadzenie postępowania z pominięciem strony bez jej winy, a ponadto art. 6 kpa, art. 7 kpa, art. 8 kpa, art. 11 kpa, art. 77 kpa, art. 107 § 3 kpa w zw. z art. 61 ust. 1 upzp poprzez błędne ustalenie, że w sprawie zachodzą warunki do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Na tej podstawie wniesiono o uchylenie decyzji organu I instancji w całości. O[...] wyjaśnił, że jest "rzeczywistym właścicielem" budynku oraz zarządcą nieruchomości przy ul. H[...] [...] w W[...] i sprawuje zarząd właścicielski nad sąsiednią względem objętej wnioskiem nieruchomości przy ul. H[...] [...] . Podmiot ten wywodzi swoje prawa z art. 200 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, na podstawie którego O[...] uważa, że posiada on ekspektatywę potwierdzenia praw względem nieruchomości, a status właścicielski tego podmiotu wynika z uwłaszczenia przedsiębiorstwa państwowego w trybie art. 200 ugn. Podano, że O[...] jest następcą prawnym przedsiębiorstwa państwowego, które sprawowało zarząd nad nieruchomością przy ul. H[...] [...] w W[...] (Przedsiębiorstwa [...] ) i bezsprzecznie nabył z mocy prawa własność budynku przy ul. H[...] j [...] (wskazano na wyrok WSA w Warszawie z 27 kwietnia 2016 r., I SA/Wa 77/16). Na tej podstawie O[...] wskazał, że powinien brać udział w postępowaniu w tej sprawie jako strona. Kolegium rozpatrując odwołanie O[...] podniosło, że ekspektatywa prawa własności nie stanowi tego prawa. Ekspektatywa oznacza oczekiwanie prawne. Jako przykład może posłużyć sytuacja osoby warunkowo uprawnionej do nabycia prawa własności (słownik języka polskiego). Uprawnienie do nabycia prawa nie stanowi, że podmiot już to prawo posiada. Warunkiem koniecznym do występowania podmiotu jako strony postępowania, jest posiadanie interesu prawnego lub obowiązku związanego z prowadzonym postępowaniem albo żądanie przez podmiot czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W literaturze "interes prawny" określany jest jako "publiczne prawo podmiotowe rozumiane jako przyznanie przez przepis prawa jednostce konkretnej korzyści, które można realizować w postępowaniu administracyjnym, bo orzeka się o nich przez wydanie decyzji administracyjnej. Cechami tego interesu będzie to, że jest on indywidualny, konkretny, aktualny i sprawdzalny obiektywnie, a jego istnienie znajduje potwierdzenie w okolicznościach faktycznych, będących przesłankami zastosowania przepisu prawa materialnego". Biorąc pod uwagę konieczność istnienia konkretnego przepisu prawa na podstawie, którego strona może realizować swoje roszczenie, Kolegium podniosło, że O[...] nie wskazał, w jaki sposób przedmiotowa decyzja ma wpływ na jego sytuację prawną. Prawo strony ma charakter materialny, istniejący i sprawdzalny, a nie jak w przypadku ekspektatywy, która jest oczekiwaniem na ustanowienie prawa. Kolejną cechą tego interesu jest jego aktualność i obiektywna sprawdzalność, a zatem nie chodzi tu o interes ewentualny, przyszły, bowiem nie można jeszcze w takim wypadku mówić o istnieniu interesu. Interes prawny w znaczeniu z art. 28 kpa wynika z przepisów prawa materialnego stanowiącego prawa i obowiązki. Interesy faktyczne mogą być chronione tylko do granic kolizji z interesem stron postępowania. Brak bezpośredniości wpływu sprawy na sferę prawną osoby nie pozwala na uznanie za stronę. Kolegium podniosło, że z akt przesłanych przez organ I instancji (w tym wypisu z ewidencji gruntów wynika, że współużytkownikami wieczystymi działki nr ew. [...] ([...] ) są wyłącznie osoby fizyczne, zaś właścicielem gruntu jest Skarb Państwa. Taki stan prawny jest też ujawniony w księdze wieczystej nieruchomości, w której nie dokonano żadnych wpisów co do istniejącej ekspektatywy. Zatem w chwili obecnej O[...] nie dysponuje żadnym tytułem prawnym do ww., nieruchomości. Wobec powyższego Kolegium uznało, że postępowanie odwoławcze wszczęte odwołaniem O[...] należy umorzyć, bowiem odwołanie zostało wniesione przez podmiot niebędący stroną tego postępowania. Na zasadność tego stanowiska Kolegium przytoczyło wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 1800/22, którym Sąd oddalił skargę O[...] (wniesioną w sprawie również dotyczącej ustalenia warunków zabudowy na działce nr [...] w obrębie [...] położonej przy ul. [...] ), uznając, że Kolegium w punkcie 1 zaskarżonej decyzji prawidłowo umorzyło postępowanie odwoławcze prowadzone na skutek odwołania O[...] . A trafność tego rozstrzygnięcia została potwierdzona wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lipca 2024 r. w sprawie II OSK 1571/23 oddalającym skargę kasacyjną O[...] . Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W[...] wniósł Ośrodek [...] sp. z o.o. z siedzibą w W[...] , zaskarżając ją w zakresie punktu 1. decyzji, tj. w części w jakiej umarza postępowanie odwoławcze wszczęte odwołaniem O[...] , zarzucając naruszenie: 1) przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: - art. 6 kpa, art. 7 kpa, art. 8 kpa, art. 77 kpa poprzez: – brak rzetelnego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego i oparcie się na nieprawidłowo przeprowadzonej analizie stanu faktycznego, co doprowadziło do naruszenia zasady prawdy materialnej, – prowadzenie sprawy w sposób niebudzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej, lecz je deprecjonujący i oparcie rozstrzygnięcia na arbitralnej i nieobiektywnej ocenie stanu faktycznego, 2) art. 138 § 1 pkt 3 kpa poprzez jego zastosowanie w sytuacji, gdy nie zachodziły podstawy do umorzenia postępowania odwoławczego wszczętego odwołaniem O[...] ; 3) wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, tj. art. 10 kpa w zw. z art. 28 kpa poprzez przeprowadzenie postępowania z pominięciem O[...] bez jego winy. Podnosząc powyższe zarzuty, rozwinięte w uzasadnieniu skargi, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w części w pkt 1 decyzji i odpowiednio również decyzję organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W[...] wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Przeprowadzona pod względem zgodności z prawem kontrola zaskarżonej w części decyzji obejmującej jej punkt 1. prowadzi do konstatacji, że skarga jest niezasadna, albowiem decyzja w zaskarżonej części obejmującej punkt 1. odpowiada prawu. W ocenie Sądu, Kolegium prawidłowo umorzyło postępowanie odwoławcze zainicjowane odwołaniem Ośrodka [...] sp. z o.o. z siedzibą w W[...] . Przede wszystkim trzeba wskazać, że kwestia przymiotu strony postępowania Ośrodka [...] sp. z o.o. z siedzibą w W[...] była już dwukrotnie przedmiotem oceny zarówno Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, jak i Naczelnego Sądu Administracyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 22 lutego 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 1800/22 oddalił skargę Ośrodka [...] sp. z o.o. z siedzibą w W[...] wniesioną w sprawie zainicjowanej wnioskiem A[...] sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w W[...] o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze i podziemiu posadowionego na garażu podziemnym wraz z podziemną infrastrukturą techniczną i wjazdem na działce nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w dzielnicy Ś[...] [...] . W[...]. Wyrok ten stał się przedmiotem skargi kasacyjnej wniesionej przez Ośrodek [...] sp. z o.o. z siedzibą w W[...] do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wyrokiem z dnia 25 lipca 2024 r., sygn. akt II OSK 1571/23 oddalił skargę kasacyjną. Kolejnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 1802/22 oddalona została skarga Ośrodka [...] sp. z o.o. z siedzibą w W[...] wniesiona w sprawie zainicjowanej wnioskiem A[...] sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w W[...] o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze i podziemiu posadowionego na garażu podziemnym wraz z podziemną infrastrukturą techniczną i wjazdem na działce nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. H[...] w dzielnicy Ś[...] [...] . W[...] . Również ten wyrok stał się przedmiotem skargi kasacyjnej wniesionej przez Ośrodek [...] sp. z o.o. z siedzibą w W[...] do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wyrokiem z dnia 25 lipca 2024 r., sygn. akt II OSK 1566/23 oddalił skargę kasacyjną. Niniejsza sprawa również dotyczy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku zamieszkania zbiorowego z usługami w parterze i garażem podziemnym na działce nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w dzielnicy Ś[...] [...] W[...] . Kwestia braku przymiotu strony postępowania O[...] została więc już przesądzona. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniach powyższych wyroków wskazał, że: "Zgodnie z art. 28 k.p.a. stroną postępowania administracyjnego jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Nie ma wątpliwości, że przedstawione w ww. przepisie pojęcie "strony" jest kategorią prawa materialnego, a więc interes prawny uprawniający do wszczęcia postępowania i bycia w nim stroną musi znajdować oparcie w przepisach prawa materialnego powszechnie obowiązującego. Nie wystarczy wewnętrzne przekonanie danego podmiotu w tym zakresie, które zwykle wiąże się z interesem faktycznym, a nie prawnym (por. wyrok NSA z 26 września 2019 r., sygn. akt I OSK 178/18, LEX nr 2734785). Powyższe oznacza więc, że dany podmiot posiada interes prawny wtedy, gdy na podstawie konkretnego przepisu prawa może skutecznie żądać czynności organu w związku z zamiarem zaspokojenia jakiejś potrzeby albo żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu sprzecznych z potrzebami tego podmiotu. To nie art. 28 k.p.a. wyznacza w danym postępowaniu dla konkretnej osoby status strony, ale odrębny przepis (norma prawna), który chroni prawa danej osoby, a celem postępowania administracyjnego jest wydanie rozstrzygnięcia ingerującego lub kształtującego te prawa (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 stycznia 2019 r., sygn. akt II OSK 388/17, LEX nr 2624581). Przyjęta w art. 28 k.p.a. przesłanka przyznania statusu strony, przesłanka interesu prawnego, wymaga wprowadzenia z przepisów administracyjnego prawa materialnego. Przepisy prawa cywilnego, w tym art. 140, art. 144 i art. 154 k.c., dają podstawy do wyprowadzenia interesu prawnego z tytułu prawa własności tylko o tyle, o ile przepisy administracyjnego prawa materialnego dają do tego podstawę. W przypadku braku podstaw w przepisach administracyjnego prawa materialnego do rozstrzygnięcia w formie decyzji administracyjnej żądania jednostki, z przepisów prawa cywilnego nie ma podstaw do wyprowadzenia interesu prawnego (zob. wyrok NSA z 15 października 2019 r., sygn. akt II OSK 2879/17, LEX nr 2737202). Wobec braku w u.p.z.p. przepisów regulujących pojęcie strony w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to, czy dany podmiot jest jego stroną, ustala się na podstawie przywołanego wyżej art. 28 k.p.a. W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest więc pogląd, że niewątpliwie przymiot strony w takim postępowaniu posiada inwestor (wnioskodawca) oraz podmioty posiadające tytuł prawny do nieruchomości, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, jak również mogą go mieć właściciele lub użytkownicy wieczyści działek sąsiednich. Wszystkie inne podmioty, w tym właściciele działek niesąsiadujących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji, ale znajdujących się w obszarze analizowanym, mogą być stronami tego postępowania tylko wtedy, gdy wykażą swój interes prawny na podstawie art. 28 k.p.a. O interesie prawnym tych osób przesądza jednak zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości (por. np. wyrok NSA z 29 stycznia 2016 r., sygn. akt II OSK 1358/14, LEX nr 2034071). Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Należy przy tym podkreślić, że przymiotu strony nie tworzą natomiast prawa obligacyjne, takie jak najem czy dzierżawa. Przymiotu strony w takim postępowaniu nie mają też osoby, które korzystają z gruntu bez tytułu prawnego (zob. postanowienie NSA z 13.07.2016 r., II OSK 2292/15, LEX nr 2102196). Zatem aby ustalić, że dany podmiot jest stroną postępowania w sprawie warunków zabudowy należy ustalić, czy planowana inwestycja oddziałuje bezpośrednio na jego sferę prawną jako właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości położonych w zasięgu oddziaływania planowanej inwestycji. Dopiero takie ustalenie da podstawę do przyjęcia, że jego udział w postępowaniu administracyjnym byłby oparty na interesie prawnym mającym swoje źródło w normie prawa materialnego (por. wyroki NSA z 27 listopada 2015 r. sygn. akt II OSK 779/14, z 30 listopada 2015 r. sygn. akt II OSK 639/14). O[...] swój interes prawny do udziału w kontrolowanym postępowaniu wywodził z istnienia ekspektatywy ustanowienia na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego działki sąsiedniej i prawa własności sąsiedniego budynku. Należy zatem podnieść, że ekspektatywą nazywane jest prawo podmiotowe tymczasowe, którego treścią w tej sprawie jest oczekiwanie nabycia własności. W orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego przyjmuje się, że ekspektatywa maksymalnie ukształtowana, podlega ochronie na podstawie art. 2 i 64 Konstytucji. Ochronie podlegają ekspektatywy maksymalnie ukształtowane, tj. takie, "które spełniają wszystkie zasadnicze przesłanki ustawowe nabycia praw pod rządami danej ustawy, bez względu na stosunek do nich późniejszej ustawy" (wyroki TK z: 22 czerwca 1999 r., K 5/99, OTK ZU nr 5/1999, poz. 100; 23 listopada 1998 r., SK 7/98, OTK ZU nr 7/1998, poz. 114; 28 kwietnia 1999 r., K 3/99, OTK ZU nr 4/1999, poz. 73; 24 października 2000 r., SK 7/00, OTK ZU nr 7/2000, poz. 256). Zagadnienie ekspektatywy prawa własności lub użytkowania wieczystego jako podstawy przyznania przymiotu strony postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy, było już przedmiotem prawomocnych orzeczeń sądów administracyjnych. Przyjmowano w nich, że podmioty powołujące się na ekspektatywę nabycia takich praw nie posiadają tytułu prawnego do gruntu, ale jedynie roszczenie i na tej podstawie nie mogą być uznawane za stronę postępowania (zob. wyrok WSA w Warszawie z 12 czerwca 2008 r. sygn. akt IV SA/Wa 628/08). Podkreślano, że interes prawem chroniony w tym postępowaniu ma ten kto ma tytuł prawny do nieruchomości w dacie rozstrzygania w sprawie, a nie ten podmiot, który takiego tytułu dopiero dochodzi (zob. wyrok NSA z 17 września 2009 r. sygn. akt II OSK 1404/08 oraz wyrok WSA w Warszawie z 2 marca 2011 r. sygn. akt IV SA/Wa 129/11). Innymi słowy, wykazanie posiadania "ekspektatywy" nabycia prawa do nieruchomości nie stanowi wykazania interesu prawnego, skoro z samej swej istoty, ekspektatywa ma charakter przyszły i niepewny (por. wyroki NSA z 9 czerwca 2010 r. sygn. akt II OSK 914/09 oraz z 1 grudnia 2010 r. sygn. akt II OSK 2108/10). Z kolei w wyroku z 11 maja 2017 r. sygn. akt II OSK 2247/15, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że z faktu, że dany podmiot w swojej ocenie spełnił wszystkie warunki wymagane do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, nie można wyprowadzać twierdzenia o przysługującym mu uprawnieniu do nieruchomości objętej terenem wnioskowanej inwestycji. Warunki niezbędne do potwierdzenia tego prawa podlegają ocenie i konkretyzacji przez właściwy organ w odpowiednim postępowaniu. W świetle powyższego interes prawny, jaki w świetle art. 28 k.p.a. kształtuje pozycję strony w postępowaniu administracyjnym nie może przysługiwać podmiotowi, którego sytuacja prawna nie jest w sposób jednoznaczny uregulowana. W tym samym duchu wypowiedział się NSA w wyroku z 26 września 2018 r. sygn. akt II OSK 57/18, stwierdzając, że zdarzenia przyszłe (tj. realizacja roszczenia), a w pewnym sensie także niepewne (np. niespełnienie przesłanek wynikających) nie mogą decydować o istnieniu interesu prawnego. Zasadniczą bowiem cechą tego rodzaju interesu jest to, że winien być on nie tylko indywidualny i konkretny, ale przede wszystkim aktualny (por. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2017 r. sygn. akt II OSK 662/16). Niemniej jednak w orzecznictwie sądowym (np. w wyroku WSA w Warszawie z 28 października 2015 r. sygn. akt IV SA/Wa 1864/15) za dopuszczalne uznaje się przyznanie legitymacji podmiotowi, któremu przysługuje ekspektatywa uzyskania prawa użytkowania wieczystego, jednakże ma miejsce to wtedy, gdy zostanie zawarta umowa w formie aktu notarialnego (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 27 kwietnia 2007 r., sygn. akt III CZP 28/07; wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 10 kwietnia 2006 r. sygn. akt SK 30/04), odpowiednio zostanie wydany prawomocny wyrok sądowy zastępujący oświadczenie dłużnika (art. 1047 § 1 k.p.c.). Skarżący O[...] ekspektatywę prawa użytkowania wieczystego działki sąsiadującej z terenem inwestycyjnym wywodzi z art. 200 u.g.n. Z przepisu tego wynika, że (ust. 1) w sprawach stwierdzenia nabycia, z mocy prawa, na podstawie ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, z dniem 5 grudnia 1990 r. prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz własności budynków, innych urządzeń i lokali przez państwowe i komunalne osoby prawne oraz Bank Gospodarki Żywnościowej, które posiadały w tym dniu grunty w zarządzie, niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się następujące zasady: 1) nabycie własności budynków, innych urządzeń i lokali następuje odpłatnie, jeżeli obiekty te nie były wybudowane lub nabyte ze środków własnych tych osób lub ich poprzedników prawnych; 2) nabycie prawa użytkowania wieczystego oraz własności stwierdza w drodze decyzji wojewoda - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub wójt, burmistrz albo prezydent miasta – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy; 3) w decyzji, o której mowa w pkt 2, ustala się warunki użytkowania wieczystego, z zachowaniem zasad określonych w art. 62 ustawy i w art. 236 Kodeksu cywilnego, oraz kwotę należną za nabycie własności, a także sposób zabezpieczenia wierzytelności określony w ust. 2; 4) na poczet ceny nabycia własności, o której mowa w pkt 3, zalicza się zwaloryzowane opłaty poniesione z tytułu zarządu budynków, innych urządzeń i lokali; przy nabyciu użytkowania wieczystego nie pobiera się pierwszej opłaty. W myśl art. 200 ust. 2 u.g.n., wierzytelności z tytułu nabycia własności budynków, innych urządzeń i lokali przez osoby, o których mowa w ust. 1, podlegają zabezpieczeniu hipotecznemu na użytkowaniu wieczystym gruntów lub wyodrębnionych częściach tych gruntów, które te osoby nabyły. Hipoteka powstaje z dniem wpisu do księgi wieczystej. Wpis hipoteki następuje po bezskutecznym upływie terminu na zaspokojenie wierzytelności, wyznaczonego w decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 2. Przy zabezpieczeniu hipotecznym stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych i hipotece, z zastrzeżeniem następujących zasad: 1) podstawą wpisu hipoteki jest decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 2; 2) wierzytelności zabezpieczone hipotecznie podlegają w chwili zapłaty waloryzacji według zasad obowiązujących przy zwrocie wywłaszczonych nieruchomości i nie podlegają oprocentowaniu; 3) w razie sprzedaży, wynajęcia, wydzierżawienia albo innego odpłatnego udostępnienia nieruchomości lub ich części, na których dokonano zabezpieczenia hipotecznego wierzytelności, wierzytelność staje się natychmiast wymagalna w części równej korzyściom uzyskanym z tego tytułu; za korzyści te uważa się przychody pomniejszone o koszty związane z zawarciem umowy; 4) w razie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, udział w użytkowaniu wieczystym gruntów oraz udział we współwłasności części wspólnych budynku związane z prawem własności tego lokalu są wolne od hipoteki; Zgodnie natomiast z art. 200 ust. 3 u.g.n., wierzytelności z tytułu nabycia własności budynków, innych urządzeń i lokali wygasają z chwilą: 1) przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego w spółkę z wyłącznym udziałem Skarbu Państwa lub przekształcenia przedsiębiorstwa komunalnego w jednoosobową spółkę gminy; 2) wydania zarządzenia o prywatyzacji bezpośredniej na podstawie ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji. Stosownie zaś do art. 200 ust. 4 u.g.n., nabycie własności oraz prawa użytkowania wieczystego, o którym mowa w ust. 1 i 2, nie może naruszać praw osób trzecich. O[...] wyjaśnił, że decyzją z 18.05.1989 r. nr [...] Kierownik Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Dzielnicowego W[...] Ś[...] przekazał grunt przy ul. [...] w zarząd Polskich [...] – [...] . Następnie zarządzeniem z 28.06.1991 r. nr [...] Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej, Kolejowe Zakłady Budownictwa Mieszkaniowego zostały wydzielone jako samodzielne przedsiębiorstwo państwowe z Polskich [...] . W świetle § 4 ww. zarządzenia, Kolejowe Zakłady Budownictwa Mieszkaniowego przejęły składniki mienia oraz wierzytelności i zobowiązania wydzielone z Polskich [...] na podstawie zarządzenia nr [...] Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z 20.06.1991 r., w tym nieruchomość przy ul. H[...] . Z kolei zarządzeniem nr [...] Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 30.08.1994 r. połączono Kolejowe [...] i przedsiębiorstwo państwowe Ośrodek [...] , które zostało utworzone zarządzeniem nr [...] Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 20.09.1992 r., w rezultacie czego powstało przedsiębiorstwo państwowe pod nazwą Ośrodek [...] . Zgodnie z § 2 zarządzenia nr [...] , Ośrodek [...] przejął majątek Kolejowych [...] , w tym jak wynika z załącznika nr [...] do protokołu z 27.01.1995 r. – nieruchomość położoną przy ul. H[...] W W[...] . Następnie w wyniku komercjalizacji aktem notarialnym z 29.06.2007 r. Rep. A nr [...] przedsiębiorstwo państwowe Ośrodek [...] zostało przekształcone w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. W dniu 08.03.2012 r. O[...] złożył do Wojewody Mazowieckiego wniosek o stwierdzenie nabycia przez O[...] prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przy ul. H[...] wraz z własnością budynku na tym gruncie posadowionego. W dniu 20.09.2012 r. ww. postępowanie zostało zawieszone z urzędu na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 i art. 101 k.p.a., postanowieniem Wojewody Mazowieckiego nr [...] . W uzasadnieniu Wojewoda Mazowiecki wskazał, iż Wydział Spraw Dekretowych i Związków Wyznaniowych Urzędu [...] . W[...] pismem z 24 sierpnia 2012 r. poinformował, że w skład działek ewidencyjnych o numerach [...] i [...] z obrębu [...] wchodzi grunt dawnej nieruchomości hipotecznej oznaczonej jako hip. Nr [...] . Wobec dawnej nieruchomości hipotecznej oznaczonej jako hip. Nr [...] toczyło się postępowanie w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze [...] . W[...] , które na dzień 20 września 2012 r. tj. dzień wydania postanowienia, nie zostało ostatecznie zakończone, a rozstrzygnięcie w powyższej sprawie stanowi zagadnienie wstępne w przedmiotowym postępowaniu prowadzonym z wniosku O[...] . Przy czym zdaniem pełnomocnika procesowego O[...] , roszczenie dekretowe nie ma wpływu na możliwość uwzględnienia żądania O[...] opartego o art. 200 u.g.n.". Dalej Sąd wskazał, że: "Jak wynika z przytoczonych przepisów oraz informacji i dokumentów przedstawionych przez O[...], skarżący ten od 2012 r. dochodzi przed właściwym organem administracji publicznej stwierdzenia nabycia prawa użytkowania wieczystego działki o nr ew. [...] w obrębie [...] oraz prawa własności posadowionego na niej budynku. Nieruchomości te niewątpliwie sąsiadują bezpośrednio z działką inwestycyjną o nr ew. [...] w obrębie [...] , której dotyczy zaskarżona decyzja. Ustawodawca w art. 200 u.g.n. przesądził, że nabycie prawa użytkowania wieczystego i prawa własności na podstawie tej regulacji wymaga stwierdzenia w odpowiednim akcie administracyjnym wydawanym przez organ administracji publicznej. Zatem w przypadku skarżącego O[...] nie mamy do czynienia z sytuacją, w której jego roszczenie wymaga jedynie zawarcia stosownej umowy przez drugiego kontrahenta, lecz z sytuacją, w której jego roszczenie jest rozpatrywane w odrębnym postępowaniu administracyjnym. Takiego stanu rzeczy nie zmienia subiektywne przeświadczenie O[...] , że spełnia wszystkie ustawowe przesłanki do pozytywnego załatwienia jego wniosku złożonego do Wojewody Mazowieckiego 8 marca 2012 r. Warunki niezbędne do potwierdzenia tego prawa podlegają bowiem ocenie i konkretyzacji przez właściwy organ w odpowiednim postępowaniu.". Sąd podkreślił, że "w owym odpowiednim postępowaniu, właściwy organ musi zbadać całokształt okoliczności sprawy, kwestie przekształceń własnościowych z początkowego okresu tzw. transformacji ustrojowej, jak również, czy nabycie własności oraz prawa użytkowania wieczystego, nie będzie naruszać praw osób trzecich (art. 200 ust. 4 u.g.n.). Te wszystkie zagadnienia nie zostały dotąd rozstrzygnięte, nawet nieostateczną decyzją, co przyznał pełnomocnik skarżącego na rozprawie. Nie jest rolą organu orzekającego w sprawach ustalenia warunków zabudowy rozstrzyganie takich zagadnień, skoro ustawodawca wyraźnie wyznaczył inny organ administracji. Nie sposób zatem uznać, aby O[...] legitymował się maksymalnie ukształtowaną ekspektatywą ustanowienia na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zlokalizowanej na działce o nr ew. [...] w obrębie [...] i prawa własności posadowionego na niej budynku – która to maksymalnie ukształtowana ekspektatywa mogłaby stanowić podstawę do przyznania O[...] przymiotu strony kontrolowanego postępowania administracyjnego. Przy wydaniu zaskarżonej decyzji nie doszło zatem do naruszenia art. 10 k.p.a. ani art. 28 k.p.a. W związku z powyższym, Sąd uznał, że Kolegium w punkcie 1 zaskarżonej decyzji prawidłowo umorzyło postępowanie odwoławcze prowadzone na skutek odwołania O[...] .". Powyższe ustalenia i rozważania również mają odzwierciedlenie i zastosowanie w niniejszej sprawie, w której zaskarżona w punkcie 1 decyzja została wydana w identycznym stanie faktycznym i prawnym sprawy odnoszącym się do tej samej nieruchomości co niniejsza sprawa, a z uwagi na wszechstronną analizę przedstawioną w uzasadnieniach powyższych wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2023 r., sygn. akt: VII SA/Wa 1800/22 i VII SA/Wa 1802/22, nie ma potrzeby powtarzania argumentacji Sądu Wojewódzkiego, którą skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela i przyjmuje za własną, i stanowisko to jest wyrazem jednolitości orzecznictwa. Dodatkowo należy wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 25 lipca 2024 r., sygn. akt: II OSK 1566/23 i II OSK 1571/23 oddalających skargi kasacyjne Ośrodka [...] sp. z o.o. z siedzibą w W[...] od powyższych wyroków Sądu Wojewódzkiego również stwierdził, że "Sąd Wojewódzki, kierując się właściwym rozumieniem art. 28 k.p.a., przyjął zasadnie, że spółce O[...] nie przysługiwał przymiot strony w przeprowadzonym postępowaniu, odnoszącym się do ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, zatem konieczne było umorzenie postępowania odwoławczego, zainicjowanego jej odwołaniem. (...). W niniejszej sprawie skarżąca Spółka nie wykazała, aby przysługiwał jej tytuł prawny do nieruchomości sąsiadującej z terenem przedmiotowej inwestycji, a obejmującym działkę nr ew. [...] przy ul. H[...] w W[...] . Natomiast swój interes prawny wiązała z ekspektatywą ustanowienia na jej rzecz prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] i prawa własności budynku przy ul. H[...] w W[...] , w trybie art. 200 u.g.n. (...). Wskazywanie przez zainteresowany podmiot na posiadanie "ekspektatywy" nabycia prawa do nieruchomości nie dowodzi interesu prawnego, skoro z samej istoty ekspektatywa ma charakter przyszły i niepewny (por. wyroki NSA z 9 czerwca 2010 r. II OSK 914/09, 1 grudnia 2010 r. II OSK 2108/10). Słusznie Sąd Wojewódzki zwrócił też uwagę na to, że Spółka O[...] dochodzi przed właściwym organem administracji publicznej stwierdzenia nabycia prawa użytkowania wieczystego oznaczonej działki i prawa własności posadowionego na niej budynku, a postępowanie to nie zostało zakończone ostateczną decyzją.". Również w niniejszej sprawie na rozprawie w dniu 10 grudnia 2025 r. profesjonalny pełnomocnik skarżącego oświadczył, że postępowanie z art. 200 u.g.n. zostało wszczęte w 2012 r. i do dzisiaj nie zostało zakończone, jest zawieszone z uwagi na toczące się postępowanie z art. 7 dekretu o gruntach warszawskich. W rezultacie decyzja Kolegium w zakresie umorzenia postępowania odwoławczego w następstwie braku interesu prawnego skarżącej Spółki jest prawidłowa. W konsekwencji zarzuty skargi są niezasadne. Z podanych przyczyn Sąd oddalił skargę, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.).