VII SA/Wa 1447/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Andrzej Nogal Sędziowie: sędzia WSA Łukasz Trochym (spr.) asesor WSA Szczepan Borowski Protokolant: starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 sierpnia 2025 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 18 sierpnia 2021 r. nr 1016/21 w przedmiocie nakazu wykonania robót budowlanych 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st Warszawy z dnia [...] grudnia 2020 r. nr [...]; 2. zasądza od Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. kwotę 980 (dziewięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z 18 sierpnia 2021 r., nr 1016/21, Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej również jako "MWINB/organ odwoławczy"), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021 r., poz. 735) oraz na podstawie art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333; dalej również jako "p.b."), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. (dalej również jako "skarżąca"), od decyzji z 4 grudnia 2020 r., nr IOT/305/2020, Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla W. (dalej również jako "PINB/organ I instancji"), nakładającej na skarżącą obowiązek wykonania określonych czynności i robót budowlanych - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy. MWINB wskazał, że niniejsza sprawa była już przedmiotem rozpoznania zarówno przez organ, jak i sąd administracyjny. Wyjaśnił, że na jej ostatnim etapie PINB decyzją z 1 marca 2019 r. nr IOT/73/2019 nakazał skarżącej usunięcie w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna stwierdzonych nieprawidłowości ściany między lokalami nr [...] i nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w W. mających wpływ na przenikanie hałasu zgodnie z przedłożonym uzupełnieniem oceny technicznej, poprzez wykonanie określonych w tej decyzji robót budowlanych. MWINB w wyniku rozpatrzenia złożonego odwołania decyzją nr 830/19 z 19 czerwca 2019 r. uchylił ww. zaskarżone rozstrzygnięcie, a sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Do akt sprawy przy piśmie z 19 października 2020 r. została załączona "Ocena techniczna uzupełniająca w zakresie obowiązków dotyczących usunięcia instalacji wodnych ze ściany międzylokalowej, pomiędzy łazienką lokalu nr [...] a pokojem lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w W." sporządzona w październiku 2020 r. przez mgr inż. arch. T. P. posiadającego uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej, nr ew. [...]. W oparciu o zgromadzony materiał dowodowy PINB decyzją z 4 grudnia 2020 r. nr IOT/305/2020 nałożył skarżącą obowiązek wykonania określonych czynności i robót budowalnych mających na celu doprowadzenie ściany międzylokalowej mieszkania nr [...] i nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w W., mającej wpływa na przenikanie hałasu, do stanu zgodnego z prawem, poprzez: 1) w łazience lokalu nr [...] należy: a) usunąć ze ściany międzylokalowej wszelkich przyłączy rurowych: wody zimnej i ciepłej oraz kanalizacyjne; b) bruzdy i ubytki powstałe w wyniku usunięcia przyłączy należy zagruntować mleczkiem cementowym, a następnie wypełnić i wyrównać zaprawą cementowa marki min. M10; c) na tak przygotowanej powierzchni ściany należy po zagruntowaniu odtworzyć okładzinę z płytek ceramicznych (płytki kłaść na klej elastyczny i przy założeniu szerokiej spoiny); d) wykonać nowe przyłącza z kształtek polietylenu HDPE wysokiej gęstości łączonych na połączenia kołnierzowe (kanalizacja) i zaciskowe skręcane (woda); e) nowe przyłącza należy prowadzić natynkowo, bez kontaktu ze ścianą - nie stosować jakichkolwiek zamocowań sztywnych mocowanych o konstrukcji ściany; f) rury okleić matą z pianki wygłuszającej; g) nie należy stosować baterii kranowych, umywalki i mebli mocowanych do ściany miedzy lokalowej; h) baterię podłączenia pralki, obecnie znajdującą się wraz z przyłączem w ścianie oddzielenia miedzy lokalowego na jej odcinku od strony korytarza lokalu nr [...], przenieść na ściankę obudowy pionu kanałów wentylacji grawitacyjnej i pionu wodno-kanalizacyjnego; rury przyłączy pralki, podobnie jak rury przyłącza sanitariatów poprowadzić po zewnętrznej stronie ściany; 2) w pokoju lokalu nr [...] na ścianie sąsiadującej z łazienką lokalu nr [...], należy odtworzyć wyprawę tynkarską, poprzez: a) usuniecie resztek odspojonego tynku; b) naprawę spękań poprzez wykonanie bruzd; c) zagruntowanie powierzchni ściany; d) powstałe ubytki i bruzdy uzupełnić masą naprawczą; e) odtworzenie tynku. Odwołanie od ww. decyzji w ustawowym terminie złożyła skarżąca. Organ odwoławczy, w uzasadnieniu decyzji wskazał, że PINB dokonał prawidłowej analizy stanu faktycznego na podstawie rzetelnie zebranego materiału dowodowego. Wskazał ponadto, że zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 p.b. Zaznaczył, że w omawianej sprawie PINB nie wydawał postanowienia o wstrzymaniu prowadzonych robót budowlanych gdyż nie było to zasadne, lecz w oparciu o zebrany materiał dowodowy wydał decyzję nakazującą doprowadzenia ściany międzylokalowej mieszkania nr [...] i nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] do stanu zgodnego z prawem. Dalej wyjaśnił, postępowanie administracyjne w omawianej sprawie zostało wszczęte w 2014 r. W jego trakcie został wydany wyrok WSA w Warszawie z 19 października 2017 r. (sygn. akt VII SA/Wa 2630/16), zgodnie z którym w przedmiotowej sprawie zastosowanie powinny znaleźć art. 50-51 p.b., a nie art. 66 p.b. Organ odwoławczy stwierdził, że PINB wydając skarżoną decyzje zastosował się do wytycznych sądu administracyjnego. Ponadto w sprawie wydana została decyzja MWINB nr 830/19 z 19 czerwca 2019 r., pozostająca w obrocie prawnym, w której to organ odwoławczy wskazał po pierwsze, że najbardziej rozsądnym rozwiązaniem problemu będzie usunięcie ze ściany między lokalowej instalacji wodnych, wypełnienie bruzd i otworów po instalacjach odpowiednim materiałem (propozycja z uzupełnienia oceny technicznej) oraz uzupełnienie tego nakazu poprzez wykonanie nowych instalacji na tej ścianie (propozycja z wariantu II oceny technicznej), a następnie odtworzenie warstw wykończeniowych łazienki (propozycja z uzupełnienia oceny technicznej). Po drugie podniósł, że jego wątpliwości budzi, czy usunięcie ze ściany miedzy lokalowej instalacji wodnej bez równoczesnego nakazu jej montażu na ścianie w sposób czyniący zadość przepisom prawa nie naruszy § 92 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w prawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Z uwagi na powyższe do akt sprawy przedłożono uzupełnienie wcześniej przedłożonej oceny technicznej nr 808/16 z 3 lutego 2016 r. sporządzonej przez mgr inż. A. P. – P., wykonane przez mgr inż. arch. T. P.. Z wniosków ww. uzupełniającej oceny technicznej (s. 13) wynika, że zaistniała sytuacja jest wynikiem błędów powstałych w trakcie trwania procesu inwestycyjnego tj. w zakresie projektu błędne i niezgodne z warunkami technicznymi przyjęcie rozwiązania ulokowania łazienki i pokoju po obu stronach ściany oddzielenia międzylokalowego, w zakresie nadzoru niezgodne z normą oraz warunkami technicznymi wykonanie tras przyłączy w bruzdach w ścianie oddzielenia między lokalowego - przyłącza w bruzdach obniżają parametry izolacyjności akustycznej jednocześnie obniżając nośność i statykę ściany, w zakresie zaś odbioru - został on wykonany niezgodnie z normą i warunkami technicznymi prac budowlanych. Celem usunięcia powstałych nieprawidłowości autor zawarł w ocenie zalecenia pozwalające je wyeliminować (s. 20 oceny). Analiza przedłożonej dokumentacji dała organowi I instancji podstawę do wydania decyzji nr IOT/305/2020 z 4 grudnia 2020r. nakładającej na skarżącą obowiązek wykonania określonych robót budowlanych, o których mowa w ww. opracowaniu technicznym, mających na celu doprowadzenie ściany międzylokalowej mieszkania nr [...] i nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, przy ul. [...] w W. do stanu zgodnego z prawem. Zdaniem MWINB, wyszczególnione w decyzji organu I instancji roboty budowlane są prawidłowe i zapewnią wyeliminowanie nieprawidłowości. Organ odwoławczy zauważył, że są one zgodne z wytycznymi zawartymi w decyzji MWINB nr 830/19 z 19 czerwca 2019 r. oraz w wyroku WSA w Warszawie z 19 października 2017 r. (sygn. akt VII SA/Wa 2630/16), gdyż nie ingerują w prawo własności lokalu mieszanego nr [...] stanowiącego odrębny przedmiot własności przysługujący E. O.. Ponadto wyjaśnił, że uzupełniająca ocena techniczna została sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia oraz wiedzę w ww. zakresie, dlatego też zarówno jej wnioski, jak i zalecenia uznał za prawidłowe. MWINB odnosząc się do argumentów zawartych w odwołaniu zaznaczył, że prawidłowo, jako adresata wydanej decyzji wskazano skarżącą mimo, iż zaistniała sytuacja mająca wpływ na przenikanie hałasu z lokalu [...] do lokalu [...] przez wadliwą ścianę międzylokalową (zdaniem autora ocen technicznych) jest błędem projektowym i wykonawczym. Wskazał również, że to skarżąca jest dysponentem elementów należących do części wspólnych budynku położonego przy ul. [...] w W., a takim elementem będzie ww. ściana międzylokalowa. Podniósł ponadto, że zgodnie z art. 52 p.b. to inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany na swój koszt dokonać czynności nakazanych w decyzji, o której mowa w art. 48, art. 49b, art. 50a oraz art. 51. Ponadto wskazał, że sam sąd administracyjny w zapadłym w niniejszej sprawie wyroku (sygn. akt VII SA/Wa 2630/16) wprost wskazał skarżącą, jako adresata obowiązków, w przypadku kiedy dotyczyć będą części wspólnych budynku. Stwierdził jednocześnie, że taka sytuacja w sprawie zaistniała. Odnosząc się dalej do argumentów odwołania dotyczących nałożenia obowiązków na inwestora budynku MWINB powołał się na wyrok WSA w Warszawie z 5 kwietnia 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 1539/17, w którym wskazano, że inwestor po zakończeniu procesu budowlanego i zbyciu własności obiektu budowlanego nie ma do niego żadnych praw, a zatem nie może być adresatem jakichkolwiek obowiązków związanych ze stwierdzonymi w obiekcie nieprawidłowościami, w tym wadami wykonawczymi. Skoro bowiem skarżącego na płaszczyźnie prawa budowlanego nie łączy nic z przedmiotowym budynkiem, to nie można uznać, aby podmiot ten był zobowiązany do wykonania nakazanych skarżoną decyzją robót budowlanych. Analogiczne stanowisko zaprezentował WSA w Warszawie w wyroku z 13 września 2018 r. (sygn. akt VII SA/Wa 2752/17). W związku z tym zarzuty dotyczące adresata obowiązku nie znajdują żadnego uzasadnienia. Również mając na uwadze stanowisko sądu w wyroku wiążącym organy w niniejszej sprawie (sygn. akt VII SA/Wa 2630/16), niezasadne są argumenty wskazujące na brak możliwości wykonania robót przez wspólnotę w lokalach stanowiących przedmiot odrębnej własności. MWINB podniósł, że jakkolwiek bowiem prace będzie trzeba wykonać w lokalach własnościowych to jednak roboty będą wykonywane w obrębie części wspólnych (ścianie międzylokalowej). MWINB wskazał również, że w sytuacji, gdy nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego spowodowany jest działaniem osób trzecich adresatom nakazów przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania przed sądem powszechnym, na zasadach określonych w k.c. Organ odwoławczy stwierdził, że na gruncie p.b. obowiązki inwestora, który utracił prawa właścicielskie do obiektu budowlanego, (zwłaszcza takie, które wynikać mogą z władczego działania organów nadzoru budowlanego) nie korelują czasowo z ewentualną odpowiedzialnością cywilnoprawną inwestora. W związku z powyższym MWINB utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z 4 grudnia 2020 r., nr IOT/305/2020. Skargę na decyzją MWINB z 18 sierpnia 2021 r. złożyła skarżąca i domagając się uchylenia decyzji organów obu instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania według norm przepisanych zarzuciła naruszenie: a) art. 6 k.p.a. art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego, w tym poprzez ocenę materiału dowodowego w sposób wybiórczy i skrajnie nieobiektywny, poprzez dokonanie ustalenia, które nie zostało poparte dogłębną analizą materiału dowodowego i jest jednostronne, dowolne oraz wykraczające poza swobodną ocenę dowodów, co doprowadziło organ odwoławczy do wydania decyzji; b) art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.pa. i art. 80 k.p.a., poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu sprawy i nieuwzględnienie przy wydawaniu zaskarżonej decyzji interesu społecznego i słusznego interesu obywateli, w szczególności poprzez brak ustalanie faktycznej możliwości wykonania nakazanych robót budowlanych; c) art. 52 p.b. w zw. z art. 51 ust. 1 pkt. 2 p.b. poprzez błędne zaadresowanie decyzji i uznanie, iż właściwym adresatem jest skarżąca podczas gdy wskazane w decyzji czynności w pkt 1) ust. e), f), g) oraz h) bezpośrednio ingerują w prawo własności i posiadanie lokalu nr [...] . Uzasadniając skargę skarżąca przedstawiła przebieg postępowania w sprawie oraz ustalenia dokonane przez organy. Ponadto wskazała, że organ nie ustalił realnej możliwości wykonania decyzji przez skarżącą. Podniosła, że w celu wykonania decyzji konieczne jest uzyskanie dostępu do lokali nr [...], którego właścicielem jest R. S. oraz nr [...] którego właścicielem jest E. O.. Wyjaśniła, że jak wskazały wcześniejsze próby choćby weryfikacji stanu ściany przez Wspólnotę, E. O. nie udostępnia swojego lokalu i nie dopuszcza jej do ściany. Z tego też względu wskazała, że wykonanie decyzji przez nią jest niemożliwe. Stwierdziła również, że w niniejszej sprawie Wspólnota identycznie jak inwestor nie ma dostępu do przedmiotowej ściany. Zaznaczyła, że aby wykonać pracę, a w szczególności wykonać decyzję musi uzyskać dostęp poprzez mieszkanie nr [...]. W tym zakresie żaden z tych podmiotów nie dysponuje nieruchomością w zakresie pozwalającym na wykonanie decyzji. W ocenie skarżącej biorąc pod uwagę identyczną możliwość wykonania decyzji to inwestor powinien być adresatem decyzji, jako podmiot, który popełnił błąd w zakresie wykonania ściany. W związku z powyższym skarżąca wskazała, że decyzja może być zaadresowana do E. O. w zakresie czynności wykonywanych w lokalu nr [...] oraz R. S. w zakresie czynności wykonywanych w lokalu [...] jako jedynych podmiotów posiadających realną możliwość wykonania decyzji. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie i podtrzymał wcześniej prezentowaną argumentację. Wyrokiem z 16 marca 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 2162/21, WSA w Warszawie oddalił skargę. Podkreślił, że organy ponownie rozpatrując sprawę zastosowały się do wytycznych wynikających z wyroku z 19 października 2017 r., VII SA/Wa 2630/16 i wdrożyły tryb postępowania z art. 50-51 p.b. Sąd stwierdził, że przedłożone opinie specjalistyczne dały organom podstawę do wydania zaskarżonych decyzji wskazując konkretny zakres niezbędnych prac budowlanych, które doprowadzą do wyeliminowania stwierdzonych nieprawidłowości. Jednocześnie Sąd uznał, że prawidłowo jako adresata obowiązków wskazano Wspólnotę Mieszkaniową mimo, iż zaistniała sytuacja mająca wpływ na przenikanie hałasu z lokalu [...] do lokalu [...] przez wadliwą ścianę międzylokalową – zdaniem autora ocen technicznych – jest błędem projektowym i wykonawczym. W tym zakresie Sąd Wojewódzki podkreślił, że to Wspólnota Mieszkaniowa jest dysponentem elementów należących do części wspólnych budynku położonego przy ul. [...] w W., a takim elementem jest niewątpliwie ściana międzylokalowa. Sąd zwrócił uwagę na możliwość skorzystania z dyspozycji art. 47 p.b. umożliwiającego wejście do sąsiedniego lokalu celem wykonania nakazanych robót. W skardze kasacyjnej, Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W., zaskarżając w całości wyrok Sądu pierwszej instancji, przytoczyła podstawy kasacyjne dotyczące naruszenia przepisów postępowania oraz prawa materialnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 6 lutego 2025 r., sygn. akt II OSK 1341/22, uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, w zakresie zarzutów objętych podstawami kasacyjnymi mieszczą się uchybienia odnoszące się do tego, że Sąd I instancji nie dostrzegł nieprawidłowości w ocenie przyjętego przez organy za podstawę orzekania stanu faktycznego, w toku której pominięto okoliczności istotne najpierw dla stwierdzenia przesłanek do zastosowania art. 51 ust. 1 p.b. poprzez nałożenie określonych obowiązków, a następnie do oceny prawidłowości wyznaczenia adresata obowiązków naprawczych. Sąd I instancji w szczególności kontrolując legalność zaskarżonych decyzji w sposób nieuprawniony pominął konsekwencje funkcjonowania w obrocie prawnym ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę przedmiotowego budynku wielomieszkaniowego, w którym zlokalizowana jest sporna ściana międzylokalowa oraz ostatecznej decyzji o pozwoleniu na jego użytkowanie. Skoro bowiem w obrocie prawnym pozostawała ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę oraz o pozwoleniu na użytkowanie, a nieprawidłowości stanu technicznego ściany międzylokalowej mają charakter pierwotny stanowiący w istocie wynik błędów projektowych i wykonawczych, to organ nadzoru budowlanego nie był władny prowadzić postępowania naprawczego zmierzającego do doprowadzenia do zgodności wykonanych robót budowlanych z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, oznaczałoby to możliwość zakwestionowania prawidłowości decyzji o pozwoleniu na budowę bez jej wzruszenia w jednym z trybów nadzwyczajnych przewidzianych w przepisach procedury administracyjnej. W takiej sytuacji, Sąd I instancji powinien zweryfikować, czy zgromadzony materiał dowodowy dawał organom w ustalonych okolicznościach faktycznych podstawy do podjęcia interwencji nadzorczej w sytuacji, gdy wykonanie ściany międzyloklalowej w ramach całej inwestycji wielomieszkaniowej nastąpiło w oparciu o pozwolenie na budowę a jej zgodność z prawem potwierdzono funkcjonującym w obrocie prawnym pozwoleniem na użytkowanie. W ocenie NSA, Sąd Instancji ponownie rozpatrując sprawę, przy ocenie podmiotu zobowiązanego w trybie nadzorczym do ewentualnego wykonania robót mających na celu usunięcie nieprawidłowości z zakresu izolacyjności akustycznej ściany międzylokalowej powinien zastosować podejście funkcjonalne, eksponujące przede wszystkim użyteczność instalacji i przyłączy oraz elementów wykończenia wnętrza (okładzina z płytek ceramicznych) względem właściciela lokalu nr [...]. To samo dotyczy zakresu robót zmierzających do przywrócenia stanu zgodnego z prawem od strony lokalu nr [...]. W tym kontekście zastosowanie art. 52 p.b. i zaakceptowanie adresata obowiązków naprawczych uznać należało, zdaniem NSA, za przedwczesne. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: skarga jest zasadna, jednakże nie ze wszystkimi jej zarzutami Sąd się zgodził. Rozpoznając ponownie niniejszą sprawę Sąd miał na uwadze treść art. 190 p.p.s.a., zgodnie z którym wojewódzki sąd administracyjny, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Przyjmuje się, że wykładnia prawa wyrażona w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego jest wiążąca w sprawie dla sądu pierwszej instancji zarówno wówczas, gdy dotyczy zastosowania przepisów prawa materialnego, jak również przepisów postępowania administracyjnego. Oznacza to, że wojewódzki sąd administracyjny jest obowiązany rozpatrzyć sprawę ponownie, stosując się do wykładni prawa zawartej w uzasadnieniu wyroku, bez względu na poglądy prawne wyrażone w orzeczeniach sądowych w innych podobnych sprawach. Przez wykładnię prawa rozumie się powszechnie wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich stosowania w rozpoznawanej sprawie, zaś wskazania co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencje oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych. Niewątpliwie, należy uznać, że wykładnia prawa, w rozumieniu art. 190 p.p.s.a., obejmuje zarówno prawo materialne, jak i procesowe (tak: m.in. H. Knysiak-Molczyk /w:/ T. Woś (red.), H. Knysiak-Molczyk, M. Romańska, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Wydanie 4, LexisNexis, Warszawa 2011, s. 881 i powołane tam orzecznictwo; podobnie: J. P. Tarno, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2004, s. 268). Oznacza to, że w niniejszej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, rozpatrując sprawę ponownie, związany był wykładnią prawa zawartą w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 lutego 2025 r. w sprawie o sygn. akt II OSK 1341/22. W niniejszej sprawie, zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, ponownego zweryfikowania przez Sąd wymaga przede wszystkim kwestia czy przepisy art. 51 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 50 ust. 1 pkt 2 oraz w zw. z art. 51 ust. 7 p.b. mogą stanowić podstawę do nałożenia na podmioty wymienione w art. 52 p.b. obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem? W ocenie Sądu, odpowiedź na tak postawione pytanie w realiach kontrolowanej sprawy powinna być twierdząca. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji jest art. 51 ust. 1 pkt 2 p.b., który stanowi, że przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, o którym mowa w art. 50 ust. 1, organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania. Natomiast art. 50 p.b. stanowi, że: "W przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49f organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych: 1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia lub 2) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska, lub 3) na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 29 ust. 1 i 3, lub 4) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach." Przepis art. 50 ust. 1 pkt 2 p.b. pozwala zatem organom administracji w każdej indywidulnej sprawie badać czy roboty budowlane nie są wykonywane lub nie zostały wykonane w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska. Przepis ten stanowi podstawę podjęcia działań przez właściwy organ administracji publicznej także wtedy, gdy roboty budowlane są lub były prowadzone na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę i to w sposób nieodbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 5 marca 2020 r. sygn. akt VII SA/Wa 2312/19), a dla stwierdzenia wypełnienia hipotezy normy prawnej zawartej w art. 50 ust. 1 pkt 2 p.b. wystarczające jest ustalenie możliwości zaistnienia wymienionych zagrożeń. Chodzi więc nie o powstałe już zagrożenia, ale o takie sytuacje, które potencjalnie mogą wystąpić (zob. wyrok z 23 stycznia 2013 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu sygn. akt II SA/Po 581/19). Rozpatrując ponownie sprawę w tym zakresie Sąd doszedł do przekonania, że organy zasadnie uznały, że sposób wykonania ściany międzylokalowej mieszkania nr [...] i nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy [...] w W. i związane z tym problemy, w szczególności w postaci uszkodzenia ściany (spękania ściany, odspojony tynk) w lokalu nr [...], co skutkowało konkretnymi stratami w mieniu właściciela tego lokalu, daje możliwość przeprowadzenia postępowania naprawczego, którego celem jest doprowadzenie wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. W postępowaniu tym organ nadzoru budowlanego weryfikuje dotychczas wykonane roboty budowlane w aspekcie ich zgodności z przepisami budowlanymi, a także przepisami chroniącymi interesy osób trzecich oraz ustala, jakie ewentualnie czynności (roboty) należy podjąć dla osiągnięcia stanu zgodnego z prawem. A zatem organ powiatowy w pierwszej kolejności obowiązany jest do doprowadzenia wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem, wskazując taki zakres robót, który to umożliwi. Ustalony przez organ I instancji stan faktyczny, poparty obszernym materiałem dokumentacyjnym (w tym fotograficznym), nie budzi wątpliwości Sądu. W konsekwencji organ I instancji prawidłowo uznał i prawidłowo wyjaśnił, że zaistniały przesłanki do wydania decyzji, o której mowa w art. 51 ust. 1 pkt 2 p.b. Sąd nie podziela zatem zarzutu skargi dotyczącego naruszenia art. 50 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 51 ust. 7 p.b. przez brak wykazania przesłanki zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska. Nie budzi wątpliwości w świetle literalnego brzmienia tego przepisu, że przesłanki wymienione w art. 50 ust. 1 pkt 2 i pkt 4 p.b. zostały ujęte alternatywnie (alternatywa łączna) i brak podstaw w przedmiotowej sprawie do konieczności łącznego wykazywania zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska w kontekście zastosowania art. 51 ust. 1 pkt 2 p.b. Sąd orzekający nie zgodził się jednak z poczynioną przez organy oceną, w wyniku której nałożono na Wspólnotę Mieszkaniową [...] wyłączny obowiązek wykonania określonych czynności i robót budowalnych mających na celu doprowadzenie ściany międzylokalowej mieszkania nr [...] i nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w W., mającej wpływ na przenikanie hałasu, do stanu zgodnego z prawem. Zdaniem Sądu, zarówno zaskarżana, jak i poprzedzająca ją decyzja, zostały wydane z naruszeniem art. 52 p.b. przez jego wadliwe zastosowanie. Zdaniem Sądu, organy nie ustaliły realnej możliwości wykonania decyzji przez Wspólnotę Mieszkaniową, gdyż w celu wykonania decyzji konieczne jest uzyskanie dostępu do obu lokali, którego Wspólnota nie posiada. Lokale nr [...] i [...] są wszak przedmiotem odrębnej własności, i o ile ściana międzylokalowa stanowi nieruchomość wspólną, za którą odpowiada Wspólnota Mieszkaniowa, to jednak cześć nieprawidłowości tkwi również w sposobie umieszczenia w tej ścianie instalacji i przyłączy wodno-kanalizacyjnych służących wyłącznemu użytkowi właściciela lokalu nr [...]. Podobnie rzecz wygląda z robotami odtworzeniowymi w lokalu nr [...] (wykonanie nowych przyłączy, montaż baterii, wykonanie okładziny z płytek ceramicznych), oraz robotami remontowymi przedmiotowej ściany od strony lokalu nr [...]. Właściciel lokalu ma pełne prawo do dysponowania nim (sprzedaż, wynajem, dziedziczenie), natomiast wspólnota mieszkaniowa nie może ingerować w remonty odrębnego lokalu, chyba że wstęp do lokalu jest niezbędny do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje (art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali). Uwzględniając zatem powyższe, zdaniem Sądu, odpowiedzialność za stan techniczny obiektu powinna rozkładać się zarówno na właściciela lokalu (stan przyłączy, instalacji oraz elementów wyposażenia wnętrza, z których wyłącznie korzysta) oraz na Wspólnotę Mieszkaniową (izolacja akustyczna ściany miedzylokalowej). Zaadresowanie decyzji organu I instancji wyłącznie na skarżącą Wspólnotę było więc błędem. Skoro w decyzji wskazano, że najbardziej rozsądnym rozwiązaniem problemu będzie usunięcie ze ściany międzylokalowej instalacji wodnych, wypełnienie bruzd i otworów po instalacjach odpowiednim materiałem oraz uzupełnienie tego nakazu poprzez wykonanie nowych instalacji na tej ścianie, a następnie odtworzenie warstw wykończeniowych łazienki oraz pokoju dziennego, to za nieprawidłowe uznać należy obciążanie skarżącej obowiązkiem wykonania wszystkich powyższych prac, bez uwzględnienia prawnej pozycji właściciela lokalu odrębnego, który wynika z przepisów ustawy o własności lokali. Podkreślić trzeba, że to Wspólnota Mieszkaniowa jest dysponentem li tylko elementów należących do części wspólnych budynku położonego przy ul. [...] w W., a takim elementem jest niewątpliwie ściana międzylokalowa. W przeciwieństwie do instalacji i elementów wyposażenia wnętrza lokalu stanowiącego odrębną własność, którymi dysponuje wyłącznie jego właściciel. Wskazać również trzeba, że WSA w Warszawie w wyroku z 10 października 2017 r., o sygn. akt VII SA/Wa 2630/16, wskazał na Wspólnotę Mieszkaniową, jako adresata obowiązków w przypadku kiedy prace dotyczyć będą części wspólnych budynku, a nie części lokalu odrębnego. Stosownie do treści art. 52 ust. 1 p.b., co do zasady obowiązki, w formie nakazów i zakazów, określone w postanowieniach i decyzjach, o których mowa w rozdziale Rozdział 5b omawianej ustawy (Postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy), nakłada się na inwestora. Jeżeli jednak roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe, obowiązki te nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. W judykaturze jednolicie zauważa się, że w pierwszej kolejności adresatem winien być inwestor, a dopiero, gdy nałożenie nakazu na inwestora nie jest możliwe, nakaz winien zostać nałożony na właściciela obiektu budowlanego. Zgodzić należy się jednocześnie, że okoliczności konkretnej sprawy mogą przemawiać za zasadnością nałożenia obowiązku na jednego lub kilku współwłaścicieli, co nie będzie stanowiło naruszenia art. 52 p.b. Kwestia ta jednak powinna zostać jednoznacznie ustalona, ma bowiem bezpośredni wpływ na adresata decyzji, zatem adresata nałożonych obowiązków z art. 51 ust. 1 p.b. (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 10 stycznia 2025 r., sygn. akt II SA/Gl 1044/24). W ocenie Sądu, w sposób prawidłowy z kolei organy odniosły się do problemu nałożenia obowiązków na inwestora budynku. Podkreślić należy, że inwestor po zakończeniu procesu budowlanego i zbyciu własności obiektu budowlanego nie ma do niego żadnych praw. Zatem nie może być adresatem jakichkolwiek obowiązków administracyjnoprawnych związanych ze stwierdzonymi w obiekcie nieprawidłowościami, w tym wadami wykonawczymi. Skoro bowiem inwestora na płaszczyźnie prawa budowlanego nie łączy już nic z przedmiotowym budynkiem, to nie można uznać, aby podmiot ten był zobowiązany do wykonania nakazanych zaskarżoną decyzją robót budowlanych (por. wyrok WSA w Warszawie z 5 kwietnia 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 1539/17, wyrok WSA w Warszawie z 13 września 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 2752/17). W sytuacji, gdy nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego spowodowany jest działaniem osób trzecich (inwestora) adresatom nakazów przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania przed sądem powszechnym, na zasadach określonych w k.c. (por. wyrok WSA w Warszawie z 23 sierpnia 2014 r., sygn. akt VII SA/Wa 66/13). Ponownie rozpatrując sprawę organ I instancji weźmie pod uwagę ocenę prawną zawartą w uzasadnieniu wyroku, w szczególności podda ponownej analizie krąg adresatów obowiązków naprawczych, co pozwoli w sposób prawidłowy zaadresować decyzję w tej sprawie. Mając na uwadze powyższe, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a p.p.s.a., orzekł jak punkcie pierwszym wyroku. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania w kwocie 980 złotych zostało wydane na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a. (punkt drugi wyroku).