VII SA/Wa 1579/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Paweł Groński (spr.), Sędziowie sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska, sędzia WSA Izabela Ostrowska, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 2 grudnia 2021 r. sprawy ze skargi A. A. i M. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzją z dnia [...] maja 2021 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu odwołania M. A. i A. A., od decyzji Burmistrza [...]. Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2021 r. ustalającej dla odwołujących się opłatę planistyczną w wysokości 19 923,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, działki ew. nr [...] położonej w obrębie J., w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...]. dla obszaru M. – J. – M. - część I, zatwierdzonego Uchwalą Nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...] października 2018 r., opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] dnia [...] listopada 2018 r., poz. [...] i zbyciem tej działki przed upływem terminu określonego w art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że odwołujący się aktem notarialnym A nr [...] z dnia [...] października 2019 r. zbyli działkę ew. nr [...] o pow. 0,09 ha, uregulowanej w KW [...], położonej w miejscowości J., gm. [...], a czynności i tej dokonali po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wszedł w życie w dniu 20 listopada 2012 r.). Wobec tego zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wójt, burmistrz lub prezydent miasta uprawniony jest do pobrania jednorazowej opłaty, określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi podstawowy dowód, na podstawie którego ustalana jest opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W ocenie SKO operat szacunkowy sporządzony na potrzeby toczącego się postępowania administracyjnego nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia odnośnie wiarygodności oceny dokonanej przez biegłego. Dołączone do odwołania kserokopie wyciągów operatów szacunkowych sporządzonych dla nieruchomości sąsiednich zdają się sugerować, że odwołujący się kwestionują prawidłowość dokonanej wyceny. Organ odwoławczy zaznaczył, że rzeczoznawca uwzględnił zarówno sposób przeznaczenia nieruchomości w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który stracił ważność [...] grudnia 2003 r., faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu, jak i obecne przeznaczenie terenu. Natomiast kwestie wyboru transakcji przyjętych do porównania i dat ich zawarcia leżą w gestii autora operatu. SKO zaznaczył, że okres badania cen transakcyjnych obejmował 24 miesiące poprzedzające wycenę przedmiotowej nieruchomości. Obszar rynku wyznaczały granice administracyjne gminy [...], a wszystkie nieruchomości porównawcze oraz wyceniana nieruchomość położone są w północnej i centralnej części miasta, bliżej Warszawy. Operat nie zawiera wad formalnych, a jego treść jest spójna, uzasadniona i nie zawiera błędów lub nieścisłości. Wskazano dokładnie jakie transakcje zostały uwzględnione, z czego wynika przyjęty okres czasowy, jakie w tym okresie występowały tendencje, jaką metodę zastosowana i jakie cechy (wskaźniki) stosowano do wyceny. Z treści operatu wynika, że baza referencyjna była reprezentatywna, a porównywane grunty były podobne co do cech i przeznaczenia. W operacie opisano położenie, powierzchnię, uzbrojenie terenu, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną nieruchomości podobnych, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Uzasadniając dobór nieruchomości rzeczoznawca analizował i porównał ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. Strony w trakcie postępowania zgłosiły swoje uwagi do operatu szacunkowego, do których biegła rzeczoznawca ustosunkowała się. Organ odwoławczy podkreślił, że dla zakwestionowania doboru nieruchomości podobnych niezbędne jest wykazanie oczywistych błędów i sprzeczności przyjętych przez biegłego założeń z zasadami wynikającymi z wiedzy fachowej. Natomiast odwołanie nie zawiera jasno sformułowanych uwag popartych specjalistyczną wiedzą, opierając się tym samym na przypuszczeniach, które sprowadzają się do wniosku, że inny dobór nieruchomości pozwoliłby na osiągnięcie innego wyniku szacowania. Wniosek taki jest oczywiście uzasadniony, bez wątpienia bowiem zmiany w bazie transakcji rzutowałyby na wynik wyceny, jednak rzeczoznawca wedle swej najlepszej wiedzy i w oparciu o przepisy prawa dokonuje oceny, które z transakcji przyjąć do porównania. Ewentualne zastrzeżenia co do sposobu wyceny powinny jednak mieć ugruntowanie w wiedzy fachowej, a nie stanowić luźnych przypuszczeń i możliwych wariantów. W ocenie SKO, o ile strona miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to powinna skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. W konsekwencji Kolegium uznało, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem albowiem nie narusza ani prawa materialnego, ani w istotny sposób przepisów postępowania (art. 7, art. 77 ust. 1, art. 80 k.p.a.). Decyzja została też prawidłowo i wyczerpująco uzasadniona (art. 107 § 3 k.p.a.). Na tę decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli A. A. i M. A., reprezentowani przez adwokata wnosząc o: 1. uchylenie w całości obu zaskarżonych decyzji, 2. przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji lub II instancji; 3. zasądzenie na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania. 4. powołanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny biegłego - rzeczoznawcy majątkowego w celu sporządzenia rzetelnego i merytorycznego operatu szacunkowego na okoliczność rzeczywistej wartości nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem, co pozwoli na zakończenie niniejszego postępowania 5. ewentualnie, w przypadku nieuwzględnienia wniosku wskazanego w pkt 4. o zobowiązanie organu I lub II instancji do dopuszczenia dowodu z operatu innego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność rzeczywistej wartości nieruchomości. W uzasadnieniu podnieśli, że zaskarżona decyzja jest dotknięta błędami w zakresie ustalenia wysokości renty planistycznej wyliczonej na podstawie błędnie wykonanego operatu szacunkowego. Na podstawie innych operatów, dotyczących podobnych działek, o zbliżonej wielkości i niemal tym samym położeniu i sprzedanych w zbliżonym czasie - została ustalona podobna oplata planistyczna w wysokości ok. 1600-2000 zł. Nie zgadzają się z operatem szacunkowym i opartym na nim decyzjami, bowiem mają zapłacić opłatę planistyczną w wymiarze 10 razy wyższym niż dotychczasowe opłaty planistyczne uiszczane przez nich w związku ze sprzedażą działek sąsiednich. Zarzucili, że w sprawie doszło do naruszenia przez organy I. i II. instancji naczelnych zasad Kodeksu postępowania administracyjnego: zasady prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.), zasady pogłębiana zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.), zasady wyjaśniania zasadności przesłanek wyjaśnienia sprawy (art. 11 k.p.a.), zasada wnikliwości postępowania (art. 12 k.p.a.). W ocenie skarżących przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy korzystał z metody porównawczej, przy stosowaniu której koniecznym jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości, stanowiącej przedmiot wyceny, jak również cech tych nieruchomości, wpływających na poziom ich cen oraz cen nieruchomości znajdujących się w pobliżu przedmiotowej. Tymczasem rzeczoznawca porównywał działki o znacznie większej powierzchni. W operacie szacunkowym wszystkie przedstawione i porównywane działki miały powierzchnię ponad 1000 m2 przy czym działka skarżących posiada tylko 897 m2. Na działkach większych, powyżej 1000 m2 możliwe jest wybudowanie bliźniaka, a nawet budynku w zabudowie szeregowej. Na działce [...] możliwe jest tylko wybudowanie budynku jednorodzinnego. Działka większa ma inne możliwości zabudowy, jest atrakcyjna dla deweloperów, stąd też jej cena jest wyższa. Ponadto działki przedstawione w operacie szacunkowym nie znajdują się w miejscowości J. tylko w innych miejscowościach, oddalonych od siebie o około 30 kilometrów i znajdują się bliżej [...], Wskazali, że biegły posłużył się cenami z okresu od grudnia 2017 r. do września 2019 r., a ceny nieruchomości gruntowych ulegają zmianom. Według norm zawodowych rzeczoznawcy majątkowego w wycenie dane w ogóle nie powinny pochodzić z okresu sprzed 2 lat. A w przypadku gdy ceny nieruchomości sukcesywnie rosną to wycena powinna opierać się na transakcjach najnowszych sprzed kilku ostatnich miesięcy, a najpóźniej sprzed 1 roku. W ocenie skarżących wartość działki [...] przed wprowadzeniem planu zagospodarowania, była bardzo zaniżona, a ma to znaczny wpływ na wycenę spornej działki (przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego niniejsza działka była działką rolną). Skarżący zlecili sporządzenie prywatnego operatu szacunkowego dla innej swojej nieruchomości położonej w obrębie J.. gm. [...], o powierzchni 903 m2. Jest ona porównywalna z wielkością spornej działki. Operat przedstawia wzrost wartości gruntu w związku z uchwaleniem planu miejscowego na kwotę 18 755 zł. co jest podobne do operatów szacunkowymi dla działek [...] oraz [...]. Działka [...] jest działką leżącą nieopodal [...]. Ponadto istotną sprawą jest fakt, że niniejsza wycena pochodzi z 2021 r. co jednoznacznie wskazuje obecną cenę nieruchomości. W niniejszej sprawie istotne jest również, że zostały wykonane w tym samym czasie co zaskarżony operat, operaty szacunkowe dla działek sąsiednich, które posiadały powierzchnię od 734 m2- 901 m2 oraz posiadały takie same możliwości zabudowy. Opłaty planistyczne dla tych nieruchomości są zdecydowanie mniejsze ponieważ ich wartość nie przekracza 2 000 zł. Skarżący zarzucili, że organ nie wskazał również motywów, którymi się kierował pomijając część materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie (chociażby znane mu operaty szacunkowe dla działek [...] i [...]). Organy zaniechały w związku z tym ciążących na nich obowiązków, wynikających z treści art. 107 § 1 pkt 6 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. oraz naruszyły naruszenie art. 77 i 80 k.p.a. poprzez przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów i pominięcia części materiału dowodowego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację zaprezentowaną w niniejszej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. W niniejszej sprawie niesporne jest, że A. A. i M. A.i zbyli działkę ew. nr [...] położoną w obrębie J. przed upływem terminu określonego w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741- zwanej dalej u.p.z.p.). Stosownie do tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznaczający m.in. tę działkę pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług (31 MN/U - § 15 ust. 1 uchwały) został zatwierdzony Uchwalą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] października 2018 r., opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] dnia [...] listopada 2018 r., poz. [...]. W planie tym działka została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług - 31 MN/U (§ 15 ust. 1 uchwały). Jednocześnie w § 15 ust. 10 cyt. uchwały stawkę procentową stanowiącą podstawę do ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalono na poziomie 10 %. Definicja pojęcia "wzrost wartości nieruchomości" została określona z kolei w art. 37 u.p.z.p. Zgodnie z tą definicją wzrost stanowi różnicę między wartością nieruchomością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wysokość opłaty ustala się na dzień jej zbycia (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Natomiast z treści art. 37 ust. 11 u.p.z.p. wynika, że zasady określenia wartości nieruchomości przez osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zasady te zostały zawarte w rozdziale 1 Działu IV "Wycena nieruchomości" u.g.n. – w przepisach art. 149 do art. 159. Z art. 156 ust. 1 u.g.n. Wynika z nich, że opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy. Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest w formie operatu szacunkowego, stanowiącego dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, a jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu. Różnica tych wartości jest podstawą określenia kwoty opłaty. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Skarżący w niniejszej sprawie nie kwestionują zasadności nałożenia na nich tzw. renty planistycznej w związku ze sprzedażą działki nr [...], której wartość zmieniła się z uwagi na uchwalenie planu miejscowego, kwestionują natomiast wysokość tej opłaty, ustalonej na podstawie operatu rzeczoznawcy majątkowego z dnia 11 maja 2020 r. Zarzucają generalnie nierzetelność tego dokumentu i przyjęcie do porównania w nim danych, które wpłynęły na znacznie zaniżoną wartość działki przed wejściem w życiu planu miejscowego. Wskazać należy, że w myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinia rzeczoznawcy powinna określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie - nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). W ocenie Sądu organy orzekające w sprawie prawidłowo oceniły wartość dowodową operatu z dnia 11 maja 2020 r. i trafnie uznały, że mógł on stanowić podstawę do wyliczenia należnej renty planistycznej. Z dokumentów przedstawionych przez stronę skarżącą wynika, że dla innych działek, położonych w pobliżu działki nr [...], ustalono znacznie niższe renty planistyczne, co jednak nie dowodzi niewiarygodności operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie. Zauważyć bowiem należy, że operaty w nich sporządzone były oceniane pod kątem ich wiarygodności jedynie na potrzeby tamtych postępowań. Sąd obecnie orzekający nie może kontrolować operatów sporządzonych dla innych działek skarżących, sporządzonych w innych sprawach, ponieważ wykracza to poza granice niniejszej sprawy, a poza tym porównanie operatów z różnymi wycenami - nawet dla działek sąsiednich – powodowałoby, że organy, czy Sąd musiałyby na którymś etapie kontroli operatu zakwestionować metodologię przyjętą do wyceny operatu. Natomiast zarówno organy orzekające w sprawie jak i Sąd dokonujący kontroli tych rozstrzygnięć są uprawnione do kontroli wyłącznie wiarygodności, i to w ograniczonym zakresie, operatu, jaki został sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Konieczna jest natomiast w toku tych postępowań ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest więc możliwa do granic wiedzy specjalistycznej jaką posiada organ (pracownicy aparatu administracyjnego) w zakresie metodologii szacowania nieruchomości. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (por. wyroki NSA z: 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06, 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11, 15 lipca 2020 r. sygn. akt I OSK 2855/19). Ingerencja organu w tę sferę polega tylko na ocenie operatu, gdyż podmiotem umocowanym do jego sporządzenia jest tylko biegły. Sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę na potrzeby niniejszego postępowania operat zawiera w istocie trzy wyceny określającą wartość nieruchomości – jedną na dzień [...] października 2019 r. tj., na dzień sprzedaży nieruchomości, drugą – na dzień [...] listopada 2018 r. tj. dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i trzecią dla określenia wartości nieruchomości zgodnie z planem przeznaczenia w poprzednio obowiązującym planu tj. lata 1994 – 2003. Dla wyceny nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze: 1. Dla określenia wartości nieruchomości po ustaleniu planu metodę korygowania ceny średniej, 2. Dla określenia wartości nieruchomości w okresie luki planistycznej metodą porównywania parami z nieruchomością wycenianą nieruchomości podobnych, 3. Dla określenia wartości nieruchomości zgodnie z planem zagospodarowania w okresie grudzień 1994 – 31 grudnia 2003 r. metodę porównywania parami z nieruchomością wycenianą nieruchomości podobnych. Do każdej z tych wycen rzeczoznawca wziął pod uwagę kilkanaście transakcji przy wycenie bądź kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami podobnymi, zlokalizowanymi na terenie powiatu warszawskiego zachodniego. Rzeczoznawca pod względem cech rynkowych podał najtańszą i najdroższą działkę przyjętą do analizy i ustalił zakres czynników korygujących. Następnie ustalił cechy rynkowe wycenianej nieruchomości oraz ich procentowy wpływ na ceny i określił wielkość współczynnika korygującego dla wycenianej nieruchomości. Z operatu wynika podobieństwo nieruchomości przyjętych do porównania. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości rynkowej po wprowadzeniu planu zagospodarowania rzeczoznawca przyjął do porównania 12 nieruchomości (w tym również nieruchomość położoną w miejscowości J.) o pow. od 866 m2 do 1417 m2. Nie były to zatem nieruchomości, które pod względem powierzchni znaczącą różniły się od działki wycenianej, ponadto przyjęte do analizy działki w większości pochodziły z [...], a więc gminy, na obszarze której położona jest również wycenia działka. Następnie rzeczoznawca ustalił zakres czynników korygujących, a także cechy rynkowe nieruchomości oraz ich procentowy wpływ na ceny. Nie stwierdzono nieprawidłowości w tych obliczeniach. Do określenia wartości nieruchomość w czasie tzw. luki planistycznej rzeczoznawca przyjął również nieruchomości podobne (o pow. od 1150 do 2054 m2), a więc także nie odstające znacznie od powierzchni wycenianej działki. Przyjęte do analizy działki leżą na terenie gminy [...]. Rzeczoznawca ustalił zakres czynników korygujących, porównał wybrane nieruchomości z wycenianą nieruchomością i ustalił jej wartość rynkową. Nieruchomości porównywane zostały sklasyfikowane i porównane po względem lokalizacji, sąsiedztwa, kultury rolnej, powierzchni działki i jakości drogo dojazdowej. W tych wyliczeniach również Sąd nie stwierdził nieprawidłowości. Określając wartość nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, zgodnie z poprzednim, obowiązującym do 31 grudnia 2003 r., planem zagospodarowania rzeczoznawca wskazał nieruchomości podobne (położone na terenie gminy [...]), ustalił cechy nieruchomości mające wpływ na cenę transakcyjną, porównał nieruchomości podobne przyjęte do porównania z nieruchomością wycenianą i przyjęciu poprawek korygujących określił wartość rynkową wycenianej nieruchomości. Nieruchomości porównywane zostały sklasyfikowane i porównane identycznie jak przy wycenie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości w czasie tzw. luki planistycznej. Nie stwierdzono w tych obliczeniach nieprawidłowości. Zwrócić także należy uwagę, że w piśmie z dnia 28 lipca 2020 r. Skarżący zgłosili uwagi do sposobu oszacowania i ustalenia wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego. Rzeczoznawca w piśmie z dnia 7 sierpnia 2020 r. szczegółowo się do nich odniósł i podtrzymał swoje stanowisko o prawidłowości wyceny. Rzeczoznawca prawidłowo również zestawił i obliczył zmianę wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości na skutek wejścia w życie planu miejscowego. Odnosząc się do zarzutu, że rzeczoznawca porównywał działki o znacznie większej powierzchni - ponad 1000 m2, powtórzyć należy, że to jedynie w gestii rzeczoznawcy leży decyzja o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, ponadto jak też już wyżej wyjaśniono, nie były to działki o powierzchni znacznie różniące się powierzchnią od wycenianej działki. Zwrócić także należy uwagę, że rzeczoznawca przy ustaleniu cech nieruchomości mających wpływ na cenę transakcyjną (tabela nr 8) przyjął, że powierzchnia działki do 1000 m2 stanowi cechę bardzo dobrą, a powierzchnia od 1000 do 1500m2 cechę dobrą. Była to zatem cecha korygująca, mająca charakter cenotwórczy, która miała wpływ na ustalenie wartości nieruchomości. Argument, mający podważyć operat szacunkowym, że działka skarżących posiada tylko 897 m2, a na działkach większych, powyżej 1000 m2 możliwe jest wybudowanie bliźniaka, a nawet budynku w zabudowie szeregowej, co miało wpływ na wartość nieruchomości, nie może również znaleźć akceptacji, bowiem stosownie do § 15 ust. 4 pkt 1 planu miejscowego, który aktualnie obowiązuje na działce skarżących, na terenie o przeznaczeniu 31 MN/U "ustala się zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w budynkach wolnostojących lub w zabudowie bliźniaczej". Wobec tego istniejący plan dopuszcza zabudowę bliźniaczą. Nie jest również zasadny argument, że rzeczoznawca posłużył się cenami transakcyjnymi starszymi niż sprzed 2 lat. W tabeli 5, 9 i 15, w których wskazano nieruchomości podobne na określenie rynku lokalnego, nie wskazano nieruchomości starszych niż 2 -letnie od sporządzonej wyceny. Prawidłowe jest wobec tego stanowisko organów orzekających w sprawie o wiarygodności operatu sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania. Sąd podkreśla przy tym, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. ocena prawidłowości operatu należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości (wyrok NSA z 28 kwietnia 2020 r. sygn. akt I OSK 557/19). Strona skarżąca dotychczas o taką opinię nie wystąpiła. Odnosząc się na zakończenie do wniosku skarżących o powołanie, przez Sąd obecnie orzekający, biegłego rzeczoznawcy celem sporządzenia opinii, wskazać należy, że przepisy postępowania sądowoadmnistracyjnego ukształtowane przez prawodawcę, nie przewidują dla sądów administracyjnych takich kompetencji. Sąd może przeprowadzić jedynie dowody uzupełniające, w dodatku tylko z dokumentów (art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Skoro operat został uznany za wiarygodny, organ nie naruszył przepisów dotyczących reguł postępowania administracyjnego, bowiem prawidłowo i w zakresie, jakim nie wymaga wiadomości specjalnych, ocenił dowód z dokumentu, to skarga podlegała oddaleniu. Dlatego na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało orzec jak w sentencji.