VII SA/Wa 1713/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Ostrowska (spr.), , Sędzia WSA Bożena Marciniak, Sędzia WSA Maria Tarnowska, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 13 lipca 2017 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] przy ul. [...] w [...] i Wspólnoty Mieszkaniowej [...] przy ul. [...] i [...] w [...] na postanowienie Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] w przedmiocie stwierdzenia niedopuszczalności odwołania uchyla zaskarżone postanowienie VII SA/Wa 1713/16 UZASADNIENIE Wojewoda [...] działając na podstawie art. 134 kpa, postanowieniem z dnia [...] czerwca 2016r. Nr [...], stwierdził, że odwołanie Wspólnoty Mieszkaniowej [...] przy [...] w [...] i Wspólnoty Mieszkaniowej [...] przy ul. [...] w [...], podpisane przez P. B., legitymującego się upoważnieniem udzielonym przez Prezesa Zarządu ww. Wspólnot, od decyzji Starosty [...] NR [...] z dnia [...] marca 2016r., znak: [...], zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę ulicy gminnej [...] - klasa drogi dojazdowej (od ul. [...] do krawędzi ul. [...]) na działce nr ew. [...], obręb [...], gmina [...], na rzecz Gminy [...] - jest niedopuszczalne. Jak wynika z uzasadnienia powyższego postanowienia, Starosta [...] decyzją z dnia [...] marca 2016r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił Gminie [...] pozwolenia na budowę ulicy gminnej [...] - na działkach nr ew.: [...], w [...], obręb [...], gmina [...]. P. B., legitymujący się upoważnieniem Prezesa Zarządu: Wspólnoty Mieszkaniowej [...] przy ul. [...] w [...] i Wspólnoty Mieszkaniowej [...] przy [...]w [...], wniósł od ww. decyzji odwołanie w imieniu Wspólnot do Wojewody [...]. Wojewoda [...] mając na uwadze wątpliwości co do uprawnień P. B. - pismem z dnia 17 maja 2016 roku, wezwał wnoszącego odwołanie do jego uzupełnienia poprzez złożenie: 1. poświadczonego za zgodność z oryginałem statutu Wspólnoty Mieszkaniowej [...]" przy ul. [...] w [...], z siedzibą w [...] przy ul. [...], 2. poświadczonego za zgodność z oryginałem statutu Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" przy ul. [...] w [...], z siedzibą w [...] przy ul. [...], 3. wypisu z KRS dot. ww. Wspólnoty Mieszkaniowej [...]" przy ul. [...] w [...], 4. wypisu z KRS dot. ww. Wspólnoty Mieszkaniowej [...]" przy ul. [...] w [...], 5. wskazanie osób uprawnionych do reprezentacji ww. Wspólnot. - w terminie 7 dni od dnia otrzymania niniejszego pisma ". P. B. pismem z dnia 4 czerwca 2016r. przedstawił - KRS firmy [...] sp. z o.o., z którego wynika, że firmę reprezentuje każdy członek Zarządu samodzielnie; - kserokopie (podpisane przez pana P. B.) aktów notarialnych: a) z dnia: [...] lipca 2015r., Repertorium A nr [...], z którego wynika, że J. T., U. P. i M. S. zostali upoważnieni do wynegocjowania warunków i podpisania umowy w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" [...]w [...] ze spółką pod firmą "[...]" Sp. .z oo. na powierzenie zarządu; b) z dnia [...] lipca 2015r., Repertorium A nr [...], z którego wynika, że P. B. został upoważniony do podpisania umowy ze spółką pod firmą [...] Sp. z o.o. na zarząd Wspólnotą Mieszkaniową "[...]" ul. [...] w [...]. Innych dokumentów, w tym Statutów obu Wspólnot oraz osób zobowiązanych do ich reprezentowania P. B. nie przedłożył. W związku z tym Wojewoda [...] nie może ustalić, czy Prezes Zarządu Wspólnot Mieszkaniowej [...] przy ul. [...] w [...] i Wspólnot Mieszkaniowej [...] przy ul. [...] w [...] – M. L., może jednoosobowo reprezentować obie Wspólnoty, a co za tym idzie, czy P. B. mógł w imieniu obu Wspólnot wnieść odwołanie od decyzji Starosty [...] Nr [...] z dnia [...] marca 2016r., znak: [...]. Zdaniem Wojewody z przedłożonych dokumentów wynika, że M. L. może jednoosobowo reprezentować firmę działającą pod nazwą [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...]. Wojewoda [...] wyjaśnił, iż kontrola dopuszczalności odwołania jest pierwszą czynnością, jaką podejmuje organ odwoławczy po otrzymaniu odwołania, albowiem w postępowaniu wstępnym organ odwoławczy podejmuje czynności mające na celu ustalenie, czy odwołanie jest dopuszczalne oraz czy zostało wniesione z zachowaniem terminu. Zdaniem organu odwoławczego w sprawie niniejszej niedopuszczalność odwołania wynika z przyczyn o charakterze podmiotowym. Organ stwierdził, że zarówno przedłożone przez organ I instancji akta jak i przedmiotowe odwołanie co prawda zawierało pełnomocnictwo, lecz na podstawie posiadanych akt sprawy, organ odwoławczy nie mógł ustalić, czy Prezesem Zarządu obu Wspólnot jest M. L. i czy może je reprezentować jednoosobowo. Organ odwoławczy rozpatrując sprawę stwierdził, że w aktach sprawy organu I instancji brak jest: Statutów obu Wspólnot i wypisów z KRS obu Wspólnot, na podstawie których mógłby ustalić uprawnienia wnoszącego odwołanie. Ostatecznie organ odwoławczy uznał wniesione odwołanie za niedopuszczalne ze względów podmiotowych. Skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie wniosły Wspólnota Mieszkaniowa [...]przy ul. [...] w [...] i Wspólnota Mieszkaniowa [...] przy ul. [...] w [...] domagając się jego uchylenia i zarzucając organowi naruszenie art. 28, art. 32 i 33 §1 i 2 kpa poprzez uznanie, iż przedłożone dokumenty nie wskazują na prawidłowe umocowanie w osobie P. B. do reprezentowania skarżących Wspólnot. Strona skarżąca zwróciła uwagę, iż na mocy przedstawionych organowi aktów notarialnych (kopii) z dnia [...] lipca 2015r. Rep.A nr [...] oraz z dnia [...] lipca 2015r. Rep.A nr [...] będących protokołami z zebrań Wspólnot, doszło do odwołania zarządu na Wspólnotami powierzonego na podstawie art. 18 ust 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali- spółce [...] sp. z o.o i powierzenia tego zarządu spółce [...] sp. z o.o , której Prezesem jest M. L. Jednocześnie skarga podnosi, iż żaden obowiązujący przepis prawa nie nakazuje, aby Wspólnota Mieszkaniowa posiadała jakikolwiek statut czy też regulamin. Nie istnieje także prawny obowiązek rejestrowania czy tez ewidencjonowania powstających wspólnot mieszkaniowych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje: Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ). W rozpoznawanej sprawie tego rodzaju wady i uchybienia wystąpiły, wobec czego skargę należało uwzględnić. Przedmiotem skargi wywiedzionej do tutejszego Sadu jest postanowienie Wojewody [...] Nr [...] z [...] czerwca 2016r., który na podstawie art. 134 kpa stwierdził niedopuszczalność wniesienia odwołania od decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia [...] marca 2016r., wniesionego przez Wspólnotę Mieszkaniową [...] przy ul. [...] w [...] i Wspólnotę Mieszkaniową [...] przy ul. [...] w [...], podpisane przez P. B. Na wstępie należy wyjaśnić, iż przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali przewidują zarząd nieruchomością wspólną sprawowany na podstawie umowy i zarząd sprawowany na podstawie ustawy. Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zatem chodzi tu o tego rodzaju sytuację, gdy wspólnota nie wyłania zarządu spośród swoich członków w sposób określony przez art. 20 ust. 1 u.w.l., ale zarząd powierza podmiotowi zewnętrznemu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 25 października 2016 r., sygn. akt I ACa 796/16). Stąd następnie przepisy art. 29-32a u.w.l. operują alternatywą "zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1". Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w art. 18 u.w.l., powinna określać zakres uprawnień i obowiązków zarządcy, ale jeśli tego nie określa, to zgodnie z art. 33 u.w.l. zakres uprawnień i obowiązków zarządcy będzie taki, jaki został określony w przepisach tej ustawy (zob. E. Bończak-Kucharczyk, komentarz do art. 18 ustawy o własności lokali, LEX). Zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l. - nie jest tożsamy z zarządcą nieruchomości, o którym mowa w przepisach u.g.n. (por. wyroki WSA w Warszawie z dnia: 23 kwietnia 2014 r., sygn. akt VI SA/Wa 2973/13; 18 grudnia 2013 r., sygn. akt VI SA/Wa 2096/13). Przy czym nie można wykluczać sytuacji, gdy na podstawie art. 18 u.w.l. właściciele lokali powierzają wykonywanie zarządu nieruchomością ze skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. u.g.n. Jednak w takiej sytuacji muszą zawrzeć umowę z licencjonowanym zarządcą nieruchomości (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 r., sygn. akt III CZP 96/11). Jeżeli wspólnota mieszkaniowa zawiera umowę z przedsiębiorcą, należy w niej wskazać zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego za jej wykonanie. Przy czym należy wskazać, co zdaje się umknęło organowi, iż wspólnota w takiej sytuacji nie ma obowiązku powołania " zarządu lokatorskiego." Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 lutego 2012r. ,III CSK 184/11 zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną jest dopuszczalna niezależnie od tego, czy zarząd ten został wcześniej określony w wymagającej jednomyślności umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, czy też w postanowieniu sądu znoszącego współwłasność. Wymaga to jednak podjęcia uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a u.w.l.). Właściciele lokali realizując przewidziane w art. 18 ust. 2a u.w.l. uprawnienie do zmiany sposobu zarządu nieruchomością nie naruszają treści art. 365 § 1 k.p.c. Słusznie więc podkreśla strona skarżąca, iż przedstawione organowi akty notarialne z dnia [...] lipca 2015r. Rep.A nr [...] oraz z dnia [...] lipca 2015r. Rep.A nr [...] stanowią protokoły z zebrań Wspólnot, podczas których doszło do podjęcia uchwał Nr [...] oraz nr [...] w sprawie odwołania zarządu ( powierzonego) na Wspólnotami ustanowionymi na podstawie art. 18 ust 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali- spółce [...] sp. z o.o i powierzenia tego zarządu spółce [...] sp. z o.o , której Prezesem jest M. L. Oznacza to, że P. B. legitymujący się pełnomocnictwem udzielonym przez M. L.- Prezesa Zarządu [...] sp. z o.o , zarządcy, któremu Wspólnoty powierzyły zarząd na podstawie art. 18 ust 1 u.w.l. jest uprawniony do reprezentowania obu wspólnot w postępowaniu administracyjnym w tym podpisania w ich imieniu odwołania od decyzji. Całkowicie chybione jest stanowisko Wojewody [...] żądającego więc wykazania, że M. L. jest Prezesem Zarządu Wspólnot. Zasadnie także skarga zarzuca, iż brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych do żądania od skarżących statutu czy regulaminu skoro podmioty te nie maja obowiązku ich wytworzenia. Wspólnoty Mieszkaniowe powstają z mocy prawa i nie podlegają obowiązku ujawnienia w Krajowym Rejestrze Sądowym, co czyni wymóg przedstawienia wypisu z takiego rejestru niezasadnym. Mając powyższe na uwadze należy wskazać, iż zaskarżone postanowienie zapadło z naruszeniem przepisów postępowania mającym wpływ na wynik sprawy tj. art. 134 kpa w związku z art. 33 §1 i 2 kpa oraz art. 18 ust 1 u.w.l. Z tych względów na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit.c p.p.s.a Sąd orzekł jak w sentencji.