VII SA/Wa 1723/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Machlejd, , Sędzia WSA Mariola Kowalska, Asesor WSA Jolanta Augustyniak – Pęczkowska (spr.), Protokolant Agnieszka Wasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 grudnia 2007r. sprawy ze skargi Z. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie nakazu wykonywania czynności I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] decyzją z dnia [...] (Nr [...] ) na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 207 z 2003r poz. 2016 – t.j.), dalej Prawo budowlane oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. Nr 98 z 2000r. poz. 1071 ze zm.) w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego, wielorodzinnego położonego przy ul. O. w W., nakazał Z. z siedzibą w W. przy Al. S. usunięcie nieprawidłowości w ww. budynku poprzez : 1. wykonanie remontu dachu, 2. wymianę skorodowanych obróbek blacharskich, 3. wymianę stolarki okiennej i drzwiowej na klatce schodowej, 4. naprawę gzymsów ceglanych, 5. zabezpieczenia terenu w obrębie budynku przed zagrożeniem spowodowanym możliwością odpadania tynków lub cegieł z uszkodzonych gzymsów i kominów, 6. zbicie odparzonych tynków ze ścian, 7. umieszczenie w widocznym miejscu informacji o możliwości odpadania tynków z elewacji budynku; 8. wyłączenie z użytkowania balkonu znajdującego się na ścianie od strony ulicy O. do czasu jego naprawy, 9. uzupełnienie brakujących elementów zniszczonej balustrady znajdującej się na klatce schodowej w poziomie parteru - stwierdzonych w protokole (opinii) nr [...] z kontroli grawitacyjnych kanałów kominowych sporządzonej dnia [...] poprzez: 10. remont kominów ponad dachem, 11. odgruzowanie przewodów kominowych i uszczelnienie przewodów kominowych obsługujących, 12. odłączenie wentylatorów wyciągowych okapów kuchennych obsługujących lokal nr 3 . Czynnościom określonym w pkt. 5,6,7,8,9,11 i 12, ze względu na występujące zagrożenie bezpieczeństwa, nadał rygor natychmiastowej wykonalności na postawie art. 108 kpa., w pozostałym zakresie wyznaczając termin wykonania decyzji w okresie sześciu miesięcy od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu organ przedstawił przebieg postępowania w sprawie podnosząc, że - na wniosek mieszkańców budynku - Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w dniu 5 września 2000r. przeprowadził kontrolę, w wyniku której ustalono, że budynek jest w złym stanie technicznym. Dach konstrukcji drewnianej jest nieszczelny, widoczne są liczne przecieki, na tynkach zewnętrznych widnieje wiele odparzeń, zewnętrzne ściany ceglane są zmurszałe, na balkonie od strony ulicy O. odsłonięte jest zbrojenie. Organ wskazał, że ze względu na brak konserwacji oraz stwierdzone podczas wizji liczne nieprawidłowości w utrzymaniu budynku, postanowieniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] nr [...] z dnia [...] nałożono na Z., jako zarządcę obiektu obowiązek przedłożenia orzeczenia dotyczącego stanu technicznego. Na to postanowienie zobowiązany złożył zażalenie do organu II instancji, w wyniku którego [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem nr [...] z dnia [...] uchylił w całości zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Wobec faktu, że od daty przeprowadzenia kontroli w obiekcie minęło przeszło 5 lat,. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] dnia 4 kwietnia 2006r. dokonał ponownej kontroli ww. nieruchomości. Podczas oględzin stwierdzono m. in. ubytki tynku na elewacji, liczne odparzenia tynku, ubytki cegieł w gzymsie, zniszczony balkon od strony ulicy O. (liczne ubytki tynku i cegieł, przerdzewiałe belki stalowe, zniszczona balustrada), mocno popękany daszek nad wejściem do budynku, zniszczenie poręczy na parterze (odsłonięte pionowe elementy stalowe balustrady). Powyższe ustalenia znajdują potwierdzenie w przedłożonych dokumentach tj. książce obiektu wraz z aktualnymi protokołami w tym z przeglądu technicznego sporządzonego w miesiącach kwietniu i maju 2006r. przez mgr inż. H. S. S. Organ, mając na uwadze treść art. 61 i 70 Prawa budowlanego, w oparciu o art. 66 tej ustawy nałożył na Z. ww. obowiązki. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] (nr [...]), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 83 ust. 2 Prawa budowlanego, po rozpatrzeniu odwołania Z. – utrzymał w mocy decyzję z dnia [...], podzielając stanowisko przedstawione przez organ I instancji. Skargę na ww. decyzję złożyło Z., wnosząc o jej uchylenie i wskazując, że zgodnie z treścią art. 61 Prawa budowlanego adresatem przedmiotowych decyzji winien być właściciel nieruchomości, którym – jak wynika z rejestru gruntów – jest [...] . W związku z nieudzieleniem stosownego pełnomocnictwa i brakiem reakcji ze strony [...] Z. zaprzestało administrowania budynkiem przy ul. O. w W. z dniem [...], o czym został poinformowany również Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (pismo z dnia 17 lipca 2007r.) Skarżący podniósł, że nieruchomość nie została wzniesiona w latach 30 – tych jak wskazał organ powiatowy oraz to, że pomimo braku środków wykonano za właściciela prace wskazane do natychmiastowej wykonalności, informując o tym fakcie obydwa organy. W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie i podtrzymując stanowisko zaprezentowane w sprawie dodał, że kwestię braku przymiotu strony skarżąca podniosła dopiero na etapie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Ponadto, jak wynika z pisma Urzędu [...] z dnia [...], sytuacja prawna nieruchomości nie została wyjaśniona, pomimo wystąpienia Z. do Prezydenta [...] o przejęcie administracji przedmiotowej nieruchomości przez administrację komunalną z dniem 1 marca 2007r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zaważył co następuje. Stosownie do treści art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269), sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1271). Skarga jest zasadna, bowiem postępowanie w niniejszej sprawie przeprowadzono z naruszeniem art. 7, 77 kpa. w związku z art. 61 i 66 Prawa budowlanego. Przedmiotem oceny w niniejszym postępowaniu jest decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, utrzymująca w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...], którą to decyzją nałożono na Z. - w trybie art. 66 Prawa budowlanego - obowiązek usunięcia nieprawidłowości w budynku przy ul. O. w W. Na wstępie wskazać trzeba, że w przepisie art. 66 Prawa budowlanego określono przypadki w których organ nadzoru budowlanego winien nakazać, w formie decyzji administracyjnej, doprowadzenie niewłaściwie utrzymywanego obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu technicznego. Jak wynika z treści art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego do utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 ww. ustawy; zobowiązani są ich właściciele lub zarządcy, jako podmioty władne do rozporządzania tymi obiektami, zgodnie z potrzebami wynikającymi z ich przeznaczenia. W związku z powyższym, adresatem decyzji wydanej w trybie art. 66 Prawa budowlanego będzie wyłącznie właściciel lub wyłącznie zarządca obiektu budowlanego, albo równocześnie oba te podmioty, w zakresie określonym w odrębnych przepisach regulujących dany stosunek prawny. Pomimo, iż w ustawie Prawo budowlane ustawodawca nie wprowadził definicji legalnej pojęcia zarządcy obiektu budowlanego, to przyjęte jest, że przy wyznaczeniu zakresu podmiotowego tego terminu stosuje się odpowiednio określenie zarządcy nieruchomości zawarte w ustawie - o gospodarce nieruchomościami (Dz. U Nr 46 z 2000r. poz. 543 ze zm.) dalej u.g.n.. (patrz Komentarz S. Szustera do art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, LEX/el. 2003, podobnie Komentarz do art. 61 pod red. Z. Niewiadomskiego, Wyd. CH. Beck Warszawa 2006r., str. 593). Stosownie do ustaleń art. 184 i art. 185 u.g.n. zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna, posiadająca co do zasady stosowną licencję zawodową, wydaną na podstawie przepisów rozdziału III działu V u.g.n., prowadząca działalność zawodową polegającą na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Przy czym, zarządcą nieruchomości może być także przedsiębiorca, w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia z dnia 2 lipca 2004 r.- o swobodzie działalności gospodarczej (t. j: Dz. U. 2007 r. Nr 155 poz. 1095). Ponadto pojęciem zarządcy posługują się inne akty normatywne, w szczególności ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz ustawa z 13 września 1996r. – o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2005r. Nr 236, poz. 2008) Zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością z ww. podmiotami, która obejmuje m.in. zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania, powoduje przejęcie przez zarządcę odpowiedzialność w powyższym zakresie. W kontrolowanej sprawie Powiatowy Inspektor nadzoru Budowlanego [...] z naruszeniem art. 7 i 77kpa w związku z art. 66 i 61 Prawa budowlanego nie ustalił, czy skarżące Z. sprawowało zarząd przedmiotową nieruchomością w rozumieniu powołanych wyżej przepisów, zatem czy mogło być adresatem decyzji z dnia [...] o nałożeniu ww. obowiązków. Natomiast organ II instancji, z naruszeniem zasady dwuinstancyjności, to jest bez ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy, zaaprobował stanowisko organu I instancji. Przy czym umknęło uwadze [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, że Z. pismem z dnia 17 lipca 2007r. poinformowało Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o fakcie zaprzestania administrowania przedmiotową nieruchomością. Zatem organ II instancji, wydając decyzję w dniu [...] winien był również wyjaśnić, czy doszło do zmiany podmiotu zobowiązanego do wykonania robót nakazanych przedmiotowa decyzją i w zależności od poczynionych ustaleń skierować ją do właściwego podmiotu, bowiem - jak już wcześniej wspomniano - nie było podstaw prawnych do nałożenia obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego zarówno na podmiot nie posiadający statusu zarządcy nieruchomości tj. pełniący jedynie funkcje administratora, jak również na podmiot, który wprawdzie posiadał status zarządcy, ale w dacie nałożenia obowiązku zaprzestał ze skutkiem prawnym pełnienia tej funkcji. W przypadku negatywnych ustaleń, co do sprawowania zarządu ww. budynkiem przez Z. organy winny wyjaśnić, w oparciu o stosowne dokumenty, kto jest obecnie jej zarządcą – w rozumieniu powołanych przepisów - bądź właścicielem, mając na uwadze, że w piśmie Urzędu [...], z dnia 13 listopada 2007r. wskazuje się, iż budynek stanowi własność [...]. Za nieuzasadnione należało zatem uznać stanowisko organu odwoławczego, wyrażone w odpowiedzi na skargę, o zbyt późnym, bo podniesionym dopiero w skardze, zarzucie braku przymiotu strony Z. – skoro do zbadania tej kwestii organy zobowiązane były, przed wydaniem przedmiotowych decyzji. W związku z powyższym, przy ponownym rozpoznaniu sprawy, rzeczą organów będzie przeprowadzenie postępowania z uwzględnieniem stanowiska Sądu. W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) orzekł jak w punkcie I sentencji. W zakresie punktu II orzeczono na podstawie art. 152 ww. ustawy.