VII SA/Wa 1989/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Leszek Kamiński, , Sędzia WSA Mirosława Kowalska (spr.), Sędzia WSA Tadeusz Nowak, Protokolant st. sekr. sąd. Monika Pietruszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 marca 2011 r. sprawy ze skargi S.B.M. [...] w W. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; Decyzją z dnia [...] maja 2010 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla [...] W. nałożył na S.B.M. [...], obowiązek usunięcia nieprawidłowości w budynku przy Al. [...], w W. poprzez remont tarasów przynależnych do lokali mieszkalnych nr 6 i nr 18, polegający na usunięciu obecnych warstw wykończeniowych tarasów, następnie osuszeniu stropów, wykonaniu nowej izolacji wodoszczelnej w połączeniu z wpustem odpływowym (przy lokalu nr 18 zniszczony wpust należy zastąpić nowym), wykonaniu warstwy wykończeniowej tarasów zgodnie z projektem pierwotnym, poprzez wysypanie warstwy żwiru z kruszywa gładkiego - otoczaków, w oparciu o projekt budowlany, sporządzony przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania lub projekt pierwotny budynku w terminie 12 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, iż wszczął postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego ww. budynku. Po przeprowadzeniu oględzin przedmiotowego budynku, w udostępnionym lokalu nr 9 stwierdzono zacieki w łazience i WC, zacieki i odparzone tynki na suficie w salonie i kuchni. Organ uznał, że wystąpiło zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia ze względu na przeciekającą wodę z tarasów do pomieszczeń i możliwość wystąpienia zwarcia instalacji elektrycznej. Postanowieniem z dnia [...] września 2009 r. organ pierwszej instancji, działając na podstawie art. 62 ust. 3 i art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U z 2006 r. Nr 156, poz. 1118.), nałożył na S. obowiązek niezwłocznego przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego dachotarasów w ww. budynku oraz określeniem sposobu usunięcia istniejących nieprawidłowości. S. przedłożyła ekspertyzę, w której wskazano, że główne nieprawidłowości, w związku, z którymi dochodzi do ciągłego zalewania lokali poniżej, dotyczą tarasów przynależących do lokali mieszkalnych nr 6 i nr 18. Jako przyczynę przeciekania tarasu należącego do mieszkania nr 6 podano nieszczelność pokrycia wodoszczelnego z Sarnafilu, powstałą w wyniku "wieku Sarnafilu." Nieprawidłowa eksploatacja to nierównomierne rozłożenie warstwy żwiru, przechowywanie ciężkich przedmiotów. Jako powód powstania nieszczelności tarasu Sygn. akt: VII SA/Wa 1989/10 przy lokalu nr 18 podano uszkodzenie mechaniczne warstwy izolacji przeciwwodnej, wykonanej z Sarnafilu, na skutek odkształceń skurczowych i termicznych wylewki, która została wykonana pod płytki ceramiczne przez poprzedniego właściciela lokalu nr 18. Stwierdzono, że w celu doprowadzenia budynku do poprawnego stanu technicznego konieczne jest całkowite usunięcie istniejących warstw wykończeniowych wraz z warstwą Sarnafilu, osuszenie stropu, a następnie odtworzenie pierwotnego układu zgodnie z dokumentacją projektową budynku. Wskazano, że należy ułożyć nową warstwę membrany wodoszczelnej z wywinięciem na murki, ściany i kominy oraz wykonaniem obróbek, a ponadto należy wykonać nowy wpust dachowy i dokładnie uszczelnić jego połączenie z membraną. Przed wykonaniem nowego wpustu - zaleca się zdemontowanie obudowy pionu kanalizacji w łazienkach mieszkania nr 9 i sprawdzenie stanu rur kanalizacyjnych oraz ich połączeń na odcinku mieszkania nr 9 i w przypadku ewentualnego stwierdzenia konieczności wymiany rur lub nieszczelności połączeń - należy wymienić uszkodzone elementy oraz właściwie uszczelnić połączenia. Następnie na wierzch membrany należy wysypać warstwę żwiru z gładkiego kruszywa." Organ pierwszej instancji uznał, że tarasy wraz z izolacją przeciwwodną należy traktować, jako część wspólną budynku, a właściwym do wykonania obowiązków wynikających z ekspertyzy będzie zarządca budynku. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła S.B.M. [...] dochodząc uchylenie decyzji organu pierwszej instancji oraz nałożenia obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości na właścicieli konkretnych lokali. Wskazała, że dachotarasy zostały fakultatywnie oferowane zainteresowanym właścicielom mieszkań, do których one przylegały, celem ich indywidualnego zagospodarowania uzgodnionego ze S., nie były to tarasy budowane przez S. z przeznaczeniem dla poszczególnych lokali. Prace S. kończyły się na pokryciu dachotarasów sarnafilem, a dalsze prace mieli wykonywać indywidualni właściciele lokali po uzgodnieniu tych prac z Zarządem S.. Właściciele lokali w tym lokali nr 6 i nr 18 mimo zadeklarowania chęci zagospodarowania przedmiotowych dachotarasów, nie uzgodnili ze S. zakresu prac związanych w owym zagospodarowaniem, dokonując tego zagospodarowania całkowicie samodzielnie i nieprawidłowo. Zaskarżoną decyzją Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2010r., [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Sygn. akt: VII SA/Wa 1989/10 Zdaniem organu drugiej instancji, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych i prawnych. Prace naprawcze, do wykonania, których zobowiązano S. dotyczą nie tylko części należących do właścicieli mieszkań nr 6 i 18, ale obejmują także części wspólne budynku. Z przedłożonej przez S. ekspertyzy wynika, że chociaż występujące uszkodzenia spowodowane są częściowo nieprawidłowo wykonanymi pracami wykończeniowymi oraz niewłaściwą eksploatacją przedmiotowych dachotarasów, to wynikają także ze zniszczenia warstwy izolacyjnej spowodowanego jej wiekiem oraz oddziaływaniami atmosferycznymi. Organ odwoławczy wskazał na przepis art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, który dotyczy stanów faktycznych, gdzie obiekt budowlany ze względu na jego niewłaściwe użytkowanie został doprowadzony do nieodpowiedniego stanu technicznego. W przepisie tym zatem chodzi o skutki wynikające z użytkowania obiektu. Stroną postępowania w trybie ww. przepisu jest wyłącznie właściciel nieruchomości i jej zarządca. Organy nadzoru budowlanego nie mogą nakładać na właściciela lokalu obowiązku wykonania prac, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego. Skargę, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, na powyższą decyzję do wniosła ww. S., dochodząc uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie art. 5 ust. 2, art 61, art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, jak również pominięcie art. 3 ust. 2, art 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U z 2000 r. Nr 80, poz. 903), co w konsekwencji spowodowało błędne ustalenie adresata obowiązków wynikających z zaskarżonej decyzji. Skarżąca S. podkreśliła, że organ odwoławczy nie ustalił kogo w przedmiotowym przypadku można uznać za właściciela obiektu, czyli mieszkań nr 6 i 17, a tym samym komu przysługuje wyłączne prawo korzystania z tych lokali, przyznając dodatkowo, że cześć zarządzonych prac naprawczych dotyczy części należących do właścicieli tych mieszkań. W świetle zaś orzecznictwa, to na właścicielach lokali powinien spoczywać obowiązek wykonania robót naprawczych nakazanych przez organy nadzoru budowlanego. Przedmiotem decyzji jest dachotaras, który służy wyłącznie właścicielom lokali nr 6 i 18 i tylko oni z wyłączeniem wszystkich pozostałych członków S. i wspólnoty Sygn. akt: VII SA/Wa 1989/10 mieszkaniowej, mogą z tych tarasów korzystać. Prace remontowe nakazane decyzjami nie dotyczą remontu konstrukcyjnych elementów budynku, tylko usunięcia obecnych warstw wykończeniowych tarasów położonych wyłącznie przez właścicieli lokali, osuszenia stropów. Prace te trudno zakwalifikować jako roboty dotyczące konstrukcyjnego elementu budynku. Również wysypanie żwiru, bądź wymiana wpustu odpływowego, nie należy do zakresu remontu elementów konstrukcyjnych budynku. Tym samym skarżąca nie powinna być zobowiązania do wykonania przedmiotowych prac. W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru budowlanego wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. W toku postępowania sądowego, skarżąca S. wskazała, że pozostaje w stanie likwidacji, a właściciele poszczególnych lokali utworzyli wspólnotę mieszkaniową. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Rzeczą Sądu w niniejszym postępowaniu, było stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153 poz. 1269), dokonanie kontroli zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Skarga zasługuje na uwzględnienie - zaskarżona i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zapadły z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego art. 7, 77 k.p.a. w zw. z art. 66 i 61 ustawy Prawo budowlane, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu, postępowanie administracyjne poprzedzające wydanie zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, przeprowadzono z naruszeniem ww. przepisów, wobec braku dokładnego wyjaśnienia sprawy i braku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego. W niniejszej sprawie doszło do wydania nakazu remontu stropotarasów przynależnych, jak określił organ, do lokali mieszkalnych budynku oznaczonych nr 6 i nr 18 w ww. budynku Wskazać należy, że zgodnie z dyspozycją art. 61 ustawy Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i Sygn. akt: VII SA/Wa 1989/10 użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt (...)w wyniku, których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Przepis art. 66. ustawy Prawo budowlane stanowi, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. W ocenie Sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy, organ nie ustalił w sposób jednoznaczny tego, czy stan zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia, wynika z nieodpowiedniego stanu części wspólnych obiektu budowlanego, czy ze stanu warstw wykończeniowych tarasów, które stanowią część odrębnych lokali tego obiektu Powyższe ustalenie ma kluczowe znaczenie dla prawidłowego określenia adresata decyzji, którym po myśli przepisu art. 61 ustawy Prawo budowlane może być właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. W sprawie nie ustalono w oparciu o stan prawny nieruchomości, kto jest właścicielem części wspólnych budynku, kto zaś właścicielem konkretnych tarasów, kto zaś sprawuje zarząd obiektu. W toku postępowania sądowego, skarżąca Spółdzielnia wskazała, że obecnie pozostaje w stanie likwidacji, a właściciele poszczególnych lokali utworzyli wspólnotę mieszkaniową. Rozpoznając niniejszą sprawę ponownie organ będzie miał na uwadze ww. okoliczności związane ze stanem prawnym nieruchomości, dokona ustaleń w ww. wskazanym zakresie. Podkreślić należy, że powyższe ustalenie ma związek z utrwalonym, w orzecznictwie sądowoadministracyjnym stanowiskiem zgodnie, z którym taras (balkon) przylegający do lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, a obowiązek jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenie obciąża właściciela lokalu. Sygn. akt: VII SA/Wa 1989/10 Kolejnym uchybieniem organu w niniejszej sprawie jest brak właściwego ustalenia tego, jaki charakter mają roboty, które zostały nakazane. W ocenie Sądu nakaz wykonania robót dotyczących tarasów może być nałożony na ich właścicieli, kiedy okaże się, że stanowią integralną część lokali mieszkalnych stanowiących odrębna własność, a roboty nie będą dotyczyć konstrukcji budynku. W sygnalizowanym przed sądem stanie prawnym przedmiotowej nieruchomości - nakaz może zostać skierowany do Wspólnoty w przypadku, gdy roboty budowlane na tarasie będą dotyczyć części wspólnych budynku, na przykład systemu odprowadzania wód deszczowych z tarasu, o ile ten jest integralną częścią całego systemu odprowadzania wód deszczowych w budynku. Należy zauważyć niekonsekwencję orzeczenia i argumentacji organu drugiej instancji, gdy stwierdza, że prace naprawcze, do wykonania, których zobowiązano S. dotyczą nie tylko części należących do właścicieli mieszkań nr 6 i 18, ale obejmują także części wspólne budynku. Jak wskazano wyżej organ musi rozróżnić roboty związane z częściami wspólnymi budynku i te, które części wspólnych nie dotyczą. Rozpoznając sprawę ponownie organ w przypadku ustalenia, że na nieruchomości powstała wspólnota mieszkaniowa organ będzie miał na uwadze, to, że zarząd Wspólnoty nie jest zarządcą w rozumieniu art. 61 ustawy Prawo budowlane. Strona postępowania administracyjnego może być nie zarząd, a wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd, także ona jest adresatem nakazu zawartego w decyzji (nie zarząd). Stan prawny dla nieruchomości powinien być ustalony w świetle wypisów z księgi bądź ksiąg wieczystych prowadzonych dla niej, we właściwym dla jej położenia sądzie powszechnym. Mając na uwadze powyższą argumentacje, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji w trybie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c, art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. ( Dz. U. 153 poz. 1270 ze zm.).