VII SA/Wa 2008/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk, Sędziowie sędzia WSA Bogusław Cieśla, sędzia WSA Mirosław Montowski (spr.), Protokolant sekr. sąd. Katarzyna Dawejnis, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 marca 2019 r. sprawy ze skargi Miasta [...] na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] w przedmiocie nakazu rozbiórki oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...], znak: [...], [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego ([...] WINB) działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r. poz. 1257 z późn. zm.), dalej także k.p.a. oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2017r. poz. 1332 z późn. zm.), po rozpatrzeniu odwołania Miasta [...], reprezentowanego przez Zastępcę Dyrektora Biura Mienia Miasta i Skarbu Państwa Urzędu [...] – A. J. od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] (PINB) nr [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r., znak: [...], nakazującej Miastu [...] rozbiórkę budynku magazynowego znajdującego się na działce nr ewid. [...] z obrębu [...], położonej przy ul. M. [...] w W., z wyłączeniem wschodniej ściany zewnętrznej do wysokości istniejącego muru - ogrodzenia cmentarza, utrzymał w mocy decyzję PINB. Decyzja [...] WINB została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym. W dniu 6 maja 2015 r. do PINB [...] wpłynęło pochodzące od mgr inż. B.K. pismo, informujące o złym stanie technicznym znajdującego się na działce nr ewid. [...] z obrębu [...], położonej przy ul. M. [...] w W. nieużytkowanego budynku magazynowego, który w każdej chwili grozi zawaleniem, a w szczególności zagraża grobom usytuowanym w ostrej granicy ze ścianą tego obiektu. Do ww. pisma została załączona kopia ekspertyzy technicznej nr [...] dotyczącej stanu elementów konstrukcyjnych ww. budynku magazynowego, sporządzonej w listopadzie 2007 r. przez rzeczoznawcę budowlanego - mgr inż. K. C. Organ powiatowy postanowieniem nr [...] z dnia [...] maja 2015 r., wydanym na podstawie art. 61a § 1 k.p.a., odmówił wszczęcia postępowania w sprawie dotyczącej wykonania rozbiórki wskazanego budynku magazynowego na wniosek mgr inż. Bogdana Koźmińskiego, jako podmiotu niebędącego stroną w rozumieniu art. 28 k.p.a. Jednocześnie pismem z dnia 27 maja 2015 r. PINB [...] zawiadomił Miasto [...] i P. Sp. z o.o. o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie złego stanu technicznego ww. budynku magazynowego. W dniu 24 czerwca 2015 r. przedstawiciel organu powiatowego dokonał oględzin ww. obiektu budowlanego. Ze sporządzonego na tę okoliczność protokołu nr [...] wynika, że kontrolowany budynek magazynowy nie jest użytkowany i znajduje się w złym stanie technicznym. Jako zły określono stan kominów. Wskazano, że ściany zewnętrzne, nadproża drzwiowe i ściany wewnętrzne posiadają pęknięcia (także na przestrzał), są zawilgocone, pozbawione w większości tynków; istniejące tynki są zarysowane i odparzone. Stropy są z widocznymi belkami stalowymi z nalotem korozji i nielicznymi zarysowaniami. Dalej wskazano, że ze względu na brak dostępu do więźby dachowej drewnianej nie można określić stanu technicznego dachu. Poza tym ustalono, że cegły murowanej rampy są zlasowane, przechylone na stronę parkingu, zaś ściany i schody - zawilgocone. Wskazano przy tym, że schody są całkowicie zniszczone (degradacja materiału). Ponadto ustalono, że w budynku brak jest mediów. Protokolarnie stwierdzono, że stan techniczny przedmiotowego obiektu budowlanego jest zgodny z ekspertyzą techniczną z listopada 2007 r. autorstwa inż. K. C., wskazując przy tym, że budynek znajduje się w stanie awaryjnym. P. Sp. z o.o. przy piśmie z dnia 7 lipca 2015 r. przedłożyła do organu nadzoru budowlanego I instancji kopię umowy dzierżawy działki nr [...] z obrębu [...], położonej przy ul. M. [...] w W., zawartej w dniu 12 września 2002 r. z przedstawicielami Gminy W. w formie aktu notarialnego Repertorium A – [...]; kopię mapy terenów przy ul. M. z uwzględnieniem działek hipotecznych i ewidencyjnych; kopię decyzji Prezydenta [...] nr [...] z dnia [...] marca 2015 r.; wydruk treści księgi wieczystej KW nr [...] (stan na dzień 7 lipca 2015 r.); kopię projektu rozbiórki budynku magazynowego przy ul. M. [...] w W., sporządzonego w kwietniu 2014r. przez arch. G. R. i arch. M. N. W dniu 7 września 2015 r. do PINB [...] wpłynęło pismo Naczelnika Delegatury Biura Gospodarki Nieruchomościami w Dzielnicy W. Urzędu [...] z dnia 1 września 2015 r., w którym poinformowano, że umową z dnia 12 września 2002 r. grunt położony Przy ul. M. [...], [...], [...] w W. (obejmujący działki nr ewid. [...], [...], [...], [...] z obrębu [...]) został wydzierżawiony na okres 30-stu lat P. Sp. z o.o. z przeznaczeniem na działalność biurowo-usługową, w związku z czym Miasto [...] wezwie dzierżawcę do niezwłocznego usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego ww. obiektu budowlanego, a w przypadku niezastosowania się ww. Spółki do powyższego zostaną podjęte działania w celu wypowiedzenia umowy dzierżawy, bez zachowania terminów wypowiedzenia. W dniu 11 września 2015 r. do PINB [...] wpłynęło z kolei zaadresowane do Miasta [...] pismo P. Sp. z o.o. z dnia 11 września 2015 r., w którym ww. Spółka zadeklarowała, że mając na uwadze m.in. bezpieczeństwo użytkowników terenu, dzierżawca pokryje wszelkie koszy związane z rozbiórką ww. budynku magazynowego, bez żadnych roszczeń zwrotnych z tego tytułu wobec właściciela. Z kolei Zastępca Dyrektora [...] Konserwatora Zabytków, działający z upoważnienia Prezydenta [...], w piśmie z dnia 23 grudnia 2015 r. poinformował organ powiatowy, że zlokalizowany w ostrej granicy cmentarza ewangelicko-reformowanego (którego teren, wraz z pomnikami, wpisano do rejestru zabytków decyzją z dnia [...] lipca 1965 r., nr rej. [...]) budynek nie posiada indywidualnych wartości zabytkowych i nie ma przeciwwskazań konserwatorskich dla jego rozbiórki, przy czym ze względów konserwatorskich rozwiązaniem optymalnym byłoby pozostawienie ściany budynku, który tworzy jednocześnie ogrodzenie cmentarza (z obniżeniem jej do wysokości istniejącego muru). W dniu 10 listopada 2017 r. przedstawiciel organu powiatowego ponownie dokonał oględzin przedmiotowego budynku magazynowego. W sporządzonym na tę okoliczność protokole nr [...] stwierdzono, że w stosunku do ustaleń zawartych w protokole z dnia 24 czerwca 2015 r. stan techniczny obiektu pogorszył się i jest zgodny z przedłożoną oceną techniczną, wykonaną w kwietniu 2017 r. przez W. Sp. z o.o. W. Centrum Postępu Techniczno-Organizacyjnego Budownictwa, opracowaną przez inż. K. K., weryfikowaną przez inż. S. W., zatwierdzoną przez dr. inż. T. W. W ww. protokole wskazano, że istnieje zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia, wobec czego zalecono pilne wygrodzenie strefy zagrożenia i umieszczenie tablic o występującym zagrożeniu. P. Sp. z o.o. pismem z dnia 6 grudnia 2017 r. poinformowała organ I instancji o zrealizowaniu ww. zalecenia protokolarnego o wykonaniu niezbędnych zabezpieczeń oraz umieszczeniu tablic ostrzegawczych. W dniu 10 stycznia 2018 r. PINB [...] przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem przedstawicieli i pełnomocników Miasta [...], P. Sp. z o.o., Parafii Ewangelicko-Reformowanej, w toku której Miasto [...] nie wyraziło zgody na rozbiórkę budynku magazynowego. Z kolei pełnomocnik P. Sp. z o.o. wskazał, iż pomimo podjętych prób wyremontowania ww. budynku, nie udało się zrealizować tych prac ze względu na jego zły stan techniczny i zagrożenie dla bezpieczeństwa pracowników firmy remontowej. Przy piśmie z dnia 13 lutego 2018 r. P. Sp. z o.o. przekazała do organu I instancji projekt rozbiórki ww. budynku magazynowego, sporządzony w lutym 2018 r. przez arch. G. R. W dniu 16 kwietnia 2018 r. do PINB [...] wpłynęło postanowienie [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o uzgodnieniu rozbiórki ww. budynku magazynowego, zgodnie z projektem rozbiórki opracowanych przez arch. G. R. Wobec powyższego, w dniu 26 kwietnia 2018 r. organ powiatowy wydał na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy Prawo budowlane decyzję nr [...], o której mowa powyżej. Od tej decyzji odwołało się Miasto [...]. [...] WINB po rozpatrzeniu odwołania przypomniał, że organ powiatowy wydał nakaz rozbiórki budynku magazynowego znajdującego się na działce nr ewid. [...] z obrębu [...], położonej przy ul. M. [...] w W. - po przeprowadzeniu wyczerpującego postępowania wyjaśniającego, potwierdzającego najpierw zły stan techniczny ww. obiektu, a następnie dalsze pogorszenie i degradację substancji budowlanej tego budynku, co zostało wykazane m.in. w ocenie technicznej z kwietnia 2017 r. i protokole oględzin PINB [...] nr [...] z dnia 10 listopada 2017 r. Orzeczony przez PINB [...] na podstawie przepisu art. 67 ust. 1 ustawy Prawo budowlane nakaz rozbiórki przedmiotowego nieużytkowanego oraz zagrażającego bezpieczeństwu ludzi i mienia budynku magazynowego został nałożony na Miasto [...], czyli na właściciela ww. działki nr ewid. [...] z obrębu [...], na terenie której usytuowany jest budynek magazynowy objęty postępowaniem. Jak wynika ze gromadzonego w aktach I instancji materiału dowodowego teren ww. działki zabudowany budynkiem magazynowym został wydzierżawiony P. Sp. z o.o. na podstawie umowy dzierżawy z dnia 12 września 2002 r. (zawartej w formie aktu notarialnego Repertorium A [...]) na okres do dnia 31 maja 2024 r. Zgodnie z przepisem art. 67 ust. 1 ustawy Prawo budowlane: "Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia". Uregulowanie zawarte w art. 67 ustawy Prawo budowlane ma na celu wyeliminowanie obiektów budowlanych, których stan uniemożliwia doprowadzenie ich do prawidłowego stanu technicznego i niezależne to jest od tego, czy są to przeszkody prawne czy techniczne. Przepis ten wskazuje trzy samodzielne przesłanki rozbiórki obiektu budowlanego, a mianowicie, gdy obiekt jest: nieużytkowany, niszczony, niewykończony i we wszystkich wymienionych przypadkach nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia. Odnosi się to przede wszystkim do sytuacji gdy stan obiektu uniemożliwia doprowadzenie go do właściwego stanu technicznego (np. gdy obiekt stwarza bezpośrednie zagrożenie zawalenia się czy też bezpośrednie zagrożenie bezpieczeństwa, którego nie można zlikwidować). Jednocześnie przepis ten nie odnosi się do określonego stanu zaawansowania obiektu, w zakresie wykonanych w nim robót lub do stopnia jego zniszczenia. [...] WINB w pełni podzielił zatem stanowisko zajęte przez organ I instancji w zaskarżonej decyzji, że stan faktyczny sprawy wypełnia przesłanki określone w art. 67 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Organ II instancji wskazał, że istniejący na terenie działki nr ewid. [...] z obrębu [...] nieużytkowany budynek magazynowy (którego wschodnia zewnętrzna ściana usytuowana jest w ostrej granicy z cmentarzem ewangelicko-reformowanego) znajduje się w złym stanie technicznym, zagrażającym bezpieczeństwu ludzi i mienia. Jedynym rozwiązaniem do usunięcia tego stanu zagrożenia dla ww. dóbr chronionych przepisami ustawy Prawo budowlane jest rozbiórka tego obiektu budowlanego, z wyłączeniem ściany zewnętrznej wschodniej do wysokości istniejącego muru - ogrodzenia ww. cmentarza. Organ zauważył przy tym, że strona skarżąca nie kwestionuje w odwołaniu wynikających z całokształtu zebranego w aktach I instancji materiału dowodowego ustaleń faktycznych co do złego stanu technicznego ww. obiektu oraz protokolarnie stwierdzonego występowania zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i mienia. [...] WINB dostrzegł również, że strona skarżąca kwestionowała w odwołaniu, że orzeczony zaskarżoną decyzją nakaz rozbiórki został nałożony na niewłaściwy podmiot. Zdaniem strony skarżącej adresatem zaskarżonej decyzji winno być nie Miasto [...], lecz P. Sp. z o.o., jako dzierżawca nieruchomości, na której posadowiony jest przedmiotowy budynek. Skarżący podniósł, że stosownie do art. 697 k.c. dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Zdaniem podmiotu skarżącego na dzierżawcy spoczywa obowiązek ponoszenia nie tylko kosztów drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy, lecz wszystkich napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy. Ponadto w odwołaniu podniesiono, że dzierżawca, czyli P. Sp. z o.o. jest zarządcą budynku magazynowego objętego nakazem rozbiórki, bowiem - według strony skarżącej - w pojęciu "zarządca obiektu budowlanego" mieści się zarówno podmiot władający całą nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, jak również podmiot, który włada nieruchomością z tytułu umowy o korzystaniu z cudzej rzeczy, co oznacza, że jako zarządcę obiektu budowlanego należy traktować użytkownika, dzierżawcę albo najemcę, władającego obiektem, na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego, na którym spoczywa obowiązek zarządzania tą nieruchomością. Organ wojewódzki nie podzielił powyższego poglądu, że kwestia kolejności wyboru przez organ nadzoru budowlanego adresata obowiązku nałożonego w trybie art. 67 ust. 1 ustawy Prawo budowlane nie została jednoznacznie unormowana w obowiązujących przepisach prawa. Rozstrzygnięcie w tym zakresie zależy bowiem od stanu faktycznego i prawnego ustalonego w danej sprawie. Co do zasady w pierwszej kolejności adresatem nakazu rozbiórki nieużytkowanego i nienadającego się do remontu obiektu budowlanego lub jego części winien być właściciel, a dopiero w sytuacji, gdy nałożenie nakazu na właściciela z jakichś przyczyn nie jest możliwe, nakaz winien zostać nałożony na zarządcę tego obiektu. Organ zauważył, że w orzecznictwie wskazuje się na konieczność formalnego traktowania pojęcia zarządu występującego w ustawie Prawo budowlane, do którego zaliczyć należy wyłącznie: trwały zarząd w rozumieniu art. 43-50 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarząd wykonywany zgodnie z art. 184-190 tej ustawy (działalność zawodową prowadzoną na podstawie licencji) oraz zarząd rzeczą wspólną na podstawie art. 200 i następnych Kodeksu cywilnego (vide: wyrok NSA z dnia 21 marca 2012 r., sygn. akt: II OSK 2586/10). [...] WINB zwrócił również uwagę, że ze znajdującej się w aktach I instancji kopii umowy dzierżawy m.in. nieruchomości stanowiącej działkę nr ewid. [...] z obrębu [...] zawartej w dniu 12 września 2002 r. w formie aktu notarialnego Repertorium A – [...] nie wynika, aby znajdował się w niej zapis o tym, że wydzierżawiający oddaje dzierżawcy w zarząd budynek magazynowy znajdujący się na terenie ww. działki nr ewid. [...] z obrębu [...]. W aktach I instancji nie znajduje się poza tym inny dokument świadczący o powierzeniu przez Miasto [...] ww. obiektu w zarząd P. Sp. z o.o. Wobec powyższego, [...] WINB uznał, że nakaz rozbiórki przedmiotowego budynku magazynowego został nałożony na właściwy podmiot, czyli na jego właściciela. Z decyzją [...] WINB nie zgodził się Skarżący, wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie, w której zarzucono orzeczeniu organu wojewódzkiego: 1) Naruszenie prawa materialnego: - art.67 Prawa budowlanego z dnia 7 lipca 1994 (Dz.U. z 2018r, poz.1202 z późn. zm.) poprzez błędną wykładnię i skierowanie decyzji w przedmiocie nakazu rozbiórki do właściciela, a nie do zarządcy obiektu budowlanego, 2) Naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy: - art. 6, 7, 77 § 1, 80 i art. 107 § 3 k.p.a., polegające na niewyczerpującym rozpatrzeniu materiału dowodowego oraz na jego dowolnej ocenie, wyrażającej się zwłaszcza no dokonaniu oceny dowodów w sposób nielogiczny, a w konsekwencji błędnym wskazaniu podmiotu zobowiązanego do rozbiórki, - art.138 § 1 pkt 1 kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji I instancji. W uzasadnieniu skargi podniesione zostało, że zasadniczy spór w przedmiotowej sprawie dotyczy kwestii podmiotu, na który został nałożony obowiązek rozbiórki. Skarżący wskazał, że ustawa Prawo budowlane nie zawiera ani definicji pojęcia zarządcy, ani też nie rozstrzyga o kolejności wyboru przez właściwy organ adresata nakazu, o którym mowa w art. 67 Prawa budowlanego. W ocenie Skarżącego doktryna i orzecznictwo opowiadają się jednak za szerszym rozumieniem pojęcia "zarządca" i nieograniczaniem go wyłącznie do znaczenia nadanego mu w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Pojęciem "zarządcy obiektu budowlanego" należy zatem objąć każdą osobę, tj. użytkownika, dzierżawcę, najemcę, władającego tym obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 czerwca 2017 r., VII SA/Wa 1895/16, wyrok WSA z dnia 22 listopada 2017r., VII SA/Wa 168/17, wyrok WSA z dnia 25 lipca 2012r., II SA/Wr 167/12). Zdaniem Skarżącego, w realiach niniejszej sprawy, trudno zgodzić się z organem II instancji w zakresie bardzo wąskiego i formalnego traktowania pojęcia zarządu występującego w ustawie Prawo budowlane, do którego zaliczyć należy wyłącznie: trwały zarząd w rozumieniu art. 43- 50 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarząd wykonywany zgodnie z art. 184-190 tej ustawy (działalność zawodową prowadzoną na podstawie licencji) oraz zarząd rzeczą wspólną na podstawie art. 200 i następnych Kodeksu cywilnego. Dogłębna analiza aktualnego orzecznictwa i stanowiska doktryny wskazująca, że zarządcą będzie osoba, która włada obiektem budowlanym, nie pozwala zgodzić się ze stanowiskiem [...]WINB, że z zakresu przedmiotowego pojęcia zarządu (zarządcy) należy wykluczyć wszystkie podmioty, których władanie nieruchomością opiera się na innej podstawie niż wyżej wskazane formy władania, a więc np. użytkownika, dzierżawcę czy najemcę. Według Skarżącego trudno też zgodzić się z twierdzeniami organu II instancji, że dopiero w sytuacji, gdy nałożenie nakazu na właściciela z jakiś przyczyn nie jest możliwe, nakaz winien zostać nałożony na zarządcę tego obiektu. Wyznacznikiem nałożenia nakazu rozbiórki na zarządcę nie mogą być "jakieś przyczyny". W ocenie Skarżącego taka interpretacja nałożenia nakazu rozbiórki na właściwy podmiot jest niedopuszczalna. Jak wskazuje się w doktrynie, tak długo jak właściciel jest związany umową z dzierżawcą, nakaz rozbiórki powinien być skierowany do dzierżawcy, a nie do właściciela nieruchomości. W przepisie art. 67 Prawa budowlanego użyto spójnika "lub" (alternatywa łączna), co oznacza w zestawieniu z treścią zasady prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.), że obowiązek określony w decyzji winien być nałożony na ten podmiot, który w chwili rozstrzygania sprawy faktycznie posiada obiekt. Dzierżawca z dniem podpisania umowy dzierżawy stał się "gospodarzem nieruchomości", odciążając właściciela w obowiązkach utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego, o których mowa w art.5 ust.2 Prawa budowlanego. W realiach niniejszej sprawy, od 16 lat przedmiotowy obiekt budowlany znajduje się w posiadaniu Spółki V., która na mocy art. 697 kc ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Z kolei na mocy §12 umowy dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest wykonywać swoje prawa zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki. Ponadto jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego sama Spółka zobowiązała się "na koszt własny i ryzyko dokonać rozbiórki". Według Skarżącego z powyższego wynika, że Spółka V. uznaje się za zarządcę obiektu budowlanego, a tym samym za adresata decyzji zawierającej nakaz rozbiórki. Mając to na uwadze Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. W odpowiedzi na skargę Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego podtrzymał swoje stanowisko w sprawie i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity - Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, wchodzi tutaj w grę kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów słusznościowych. Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity - Dz. U. z 2018r., poz. 1302 z późn. zm.), zwanej dalej p.p.s.a. Mając powyższe kryteria na uwadze Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zarówno [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, jak i organ I instancji, wydając zaskarżone decyzje nie naruszyły przepisów prawa materialnego, ani też przepisów postępowania administracyjnego, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec zarzutów skargi dotyczących zarówno naruszenia przepisów postępowania, jak i przepisów prawa materialnego przez organy nadzoru budowlanego, w pierwszej kolejności trzeba ocenić, czy organy te należycie przeprowadziły postępowanie administracyjne w sprawie. Ustalenia faktyczne poczynione przez organy nie budzą wątpliwości Sądu. Z akt sprawy wynika, że Skarżąca w istocie nie kwestionowała materiału dowodowego, w postaci oględzin i ekspertyz rzeczoznawców, które jednoznacznie wskazywały na zły stan techniczny nieużytkowanego budynku magazynowego, znajdującego się na działce nr ewid. [...] z obrębu [...], położonej przy ul. M. [...] w W. W zasadzie jedynie z protokołu rozprawy administracyjnej, która PINB [...] przeprowadził w dniu 10 stycznia 2018 r. wynika, że w jej trakcie przedstawiciel [...] zajął stanowisko, iż nie wyraża zgody na rozbiórkę ww. obiektu, bowiem został on przekazany wraz z gruntem dzierżawcy (tj. P. Sp. z o.o.) w stanie odpowiednim, zaś celem umowy dzierżawy było utrzymanie tego obiektu w stanie niepogorszonym, co oznacza, że w razie zwrotu tej zabudowanej nieruchomości właścicielowi winna ona znajdować się również w stanie niepogorszonym. Wobec tego - zdaniem przedstawiciela Miasta [...] - budynek winien zostać zachowany i wyremontowany przez dzierżawcę, aby nie stwarzał zagrożenia dla bezpieczeństwa. Warto w tym miejscu zauważyć, że [...] nie przedstawiło w toku postępowania protokołu zdawczo-odbiorczego przedmiotowego budynku, dotyczącego przejęcia nieruchomości przez P. sp. z o.o. na podstawie umowy dzierżawy nieruchomości stanowiącej działkę nr ewid. [...] z obrębu [...], zawartej w dniu 12 września 2002 r. Tymczasem, pełnomocnik P. Sp. z o.o. oświadczył do protokołu rozprawy administracyjnej przeprowadzonej przed organem I instancji w dniu 10 stycznia 2018 r., że wydzierżawiona nieruchomość została odebrana od jej właściciela w latach 1992-1994 wraz z kilkoma budynkami funkcjonującymi w sposób powiązany, przy czym w momencie przekazywania przez [...] dzierżawcy tego obiektu nie został sporządzony żaden protokół zdawczo-odbiorczy, określający jego stan techniczny. Nie przekazano dzierżawcy nawet dokumentacji technicznej dotyczącej budynku. Ponadto z oświadczenia przedstawiciela P. Sp. z o.o. wynika, że stan techniczny tego budynku nie pogorszył się w sposób drastyczny od chwili jego wydzierżawienia - w momencie przekazywania tego obiektu nie miał on wyposażenia technicznego (takiego, jak instalacja c.o. i instalacja wodna), co skutkowało jego szybszą degradacją niż w przypadku budynku ogrzewanego; natomiast pod koniec lat 90-tych XX wieku zostało wymienione pokrycie dachowe tego budynku i obróbki blacharskie, a także zabezpieczona została jego elewacja. Dalej przedstawiciel ww. Spółki wskazał, iż pomimo podjętych prób wyremontowania budynku, nie udało się zrealizować tych prac ze względu na jego zły stan techniczny i zagrożenie dla bezpieczeństwa pracowników firmy remontowej. Także podczas rozprawy przed tutejszym Sądem, przedstawiciel Skarżącego oraz pełnomocnik P. sp. z o.o. nie byli w stanie wskazać, czy tego rodzaju protokół zdawczo-odbiorczy lub inny dokument pozwalający ustalić stan techniczny budynku w chwili jego przejęcia przez dzierżawcę, został w ogóle sporządzony. Wobec powyższego, nie sposób obecnie ustalić, czy do złego stanu budynku przyczyniły się jakiekolwiek zaniedbania ze strony P. sp. z o.o. Możliwość i bezpieczne przeprowadzenie ewentualnych robót remontowych w ww. budynku magazynowym, de facto wykluczały natomiast ekspertyzy techniczne złożone do akt sprawy, a także potwierdzające ich prawidłowość oględziny obiektu przeprowadzone dwukrotnie przez przedstawicieli PINB [...] w dniu 24 czerwca 2015 r. oraz w dniu 10 listopada 2017 r. W protokołach z przedmiotowych oględzin wyraźnie wskazano, że istnieje zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia, wobec czego zalecono pilne podjęcie działań zabezpieczających. Skarżące [...] w toku postępowania nie podważyło ustaleń wskazujących na zagrożenie stwarzane przez obiekt magazynowy, a tym samym także konieczność jego pilnej rozbiórki. W tym stanie rzeczy wymaga podkreślenia, że zgodnie z dyspozycją przepisu art. 61 ustawy Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego obowiązany jest utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których jest mowa w art. 5 ust. 2, a także zapewnić, dochowując należytej staranności, jego bezpieczne użytkowanie w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. W myśl art. 67 ust. 1 ustawy Prawo budowlane (w brzmieniu obowiązującym na dzień wszczęcia postepowania w sprawie i orzekania przez organy), jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia. Trafnie uznały zatem organy, że uregulowanie zawarte w art. 67 ust. 1 ustawy Prawo budowlane ma na celu wyeliminowanie obiektów budowlanych, których stan uniemożliwia doprowadzenie ich do prawidłowego stanu technicznego i niezależne to jest od tego, czy są to przeszkody prawne czy techniczne. Przepis ten wskazuje trzy samodzielne przesłanki rozbiórki obiektu budowlanego, a mianowicie, gdy obiekt jest: nieużytkowany, niszczony, niewykończony i we wszystkich wymienionych przypadkach nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia. Odnosi się to przede wszystkim do sytuacji, gdy stan obiektu uniemożliwia doprowadzenie go do właściwego stanu technicznego (np. gdy obiekt stwarza bezpośrednie zagrożenie zawalenia się czy też bezpośrednie zagrożenie bezpieczeństwa, którego nie można zlikwidować). Zarazem przepis § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 30 sierpnia 2004 r. w sprawie warunków i trybu postępowania w sprawach rozbiórek nieużytkowanych lub niewykończonych obiektów budowlanych (Dz. U. z 2004 r., Nr 198, poz. 2043), stanowi, że na podstawie ustaleń wynikających z oględzin, rozprawy oraz ekspertyzy technicznej, jeśli był nałożony obowiązek jej sporządzenia, właściwy organ, po stwierdzeniu, że obiekt budowlany lub jego część nie nadaje się do remontu, wykończenia lub odbudowy, wydaje decyzję o nakazie rozbiórki. Zgodnie z § 7 ust. 1 tego rozporządzenia, w decyzji, o której mowa w § 6, właściwy organ wyznacza właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego odpowiedni, technicznie uzasadniony termin przystąpienia do rozbiórki i termin jej zakończenia oraz uporządkowania terenu. Termin rozpoczęcia rozbiórki nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia doręczenia decyzji o nakazie rozbiórki. Nie może więc budzić najmniejszych wątpliwości stwierdzenie, że skoro wedle sporządzonych w sprawie ekspertyz technicznych oraz oględzin przeprowadzonych przez PINB [...], budynek magazynowy znajdujący się na działce nr ewid. [...] z obrębu [...], położonej przy ul. M. [...] w W., nie był użytkowany, jego kondycja uniemożliwiała doprowadzenie go do właściwego stanu technicznego, a przy tym stwarzał bezpośrednie zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi oraz zabytków cmentarnych, konieczne było orzeczenie o nakazie jego rozbiórki. Sporna w sprawie jest więc wyłącznie kwestia dotycząca skierowania decyzji o nakazie rozbiórki do odpowiedniego podmiotu, która wynika z rozbieżnej wykładni przepisu art. 67 ust. 1 k.p.a. Skarżący podnosi, że przepis ten narzucając organom obowiązek nakazania rozbiórki rzeczonego obiektu budowlanego, nie pozostawił również wyboru co do podmiotu, do którego nakaz ten ma być skierowany. Zdaniem Skarżącego, z treści normy prawnej zamieszczonej w art. 67 ust. 1 k.p.a. wynika, że w sytuacji gdy w danym przypadku ustalono zarówno właściciela, jak i podmiot będący "zarządcą" budynku, to nakaz rozbiórki powinien być skierowany wyłącznie do tego ostatniego. W ocenie Skarżącego, za "zarządcę", o którym mowa w przywołanym przepisie, należy uznać również podmiot, który włada nieruchomością np. na podstawie umowy dzierżawy. W świetle ustaleń faktycznych sprawy oraz mając na uwadze treść przepisów Prawa budowlanego, Sąd rozpoznając niniejszą sprawę, nie podzielił jednak argumentacji Skarżącego. Po pierwsze należy zważyć, że żadna z zasad wykładni prawa nie prowadzi do konkluzji, zgodnie z którą, ustalenie istnienia zarządcy obiektu budowlanego oznacza, że tylko do tego podmiotu może być skierowany nakaz rozbiórki budynku nienadającego się do remontu lub odbudowy. Tak przepis art. 61 ust. 1, jak i art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego, kierują swoje dyspozycje do "właściciela lub zarządcy obiektu". Ponadto, nieprzypadkowo ustawodawca odwołując się do praw i obowiązków właściciela oraz zarządcy nieruchomości, za każdym razem wpierw wymienia właściciela, a dopiero następnie (po słowie lub) zarządcę obiektu. Okoliczność ta ma istotne znaczenie, co podkreślił w wyroku z dnia 5 października 2007 r., sygn. akt II OSK 1310/16, Naczelny Sąd Administracyjny, stwierdzając, że taka konstrukcja art. 61 ustawy Prawo Budowlane nie jest przypadkowa. Wymieniając na pierwszym miejscu właściciela, ustawodawca wskazał kolejność adresatów, którzy są obowiązani utrzymać i użytkować obiekt. Przepis ten i kolejność w nim wyrażona ma zastosowanie w przypadku obowiązku usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku (art. 66 ust. 1 pkt 1 tej ustawy). Jednocześnie NSA zaznaczył, że w przepisie art. 61 Prawa budowlanego, ustawodawca wskazał właściciela lub zarządcę, a więc posłużył się alternatywą, co oznacza, że obowiązki w trybie art. 66 ust. 1 w związku z art. 61 Prawa budowlanego mogą być nałożone również na oba podmioty łącznie. Niemniej jednak, zdaniem NSA, w sytuacji gdy stan własnościowy jest jednoznaczny, adresatem nakazu nałożonego na podstawie powołanych przepisów Praw budowlanego winien być na pierwszym miejscu właściciel obiektu budowlanego. W ocenie tutejszego Sądu, nie ma jakichkolwiek przeszkód, aby powyższy pogląd odnieść także do treści art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego, który nie dość, że umiejscowiony jest w tym samym Rozdziale 6 ww. ustawy (Utrzymanie obiektów budowlanych), to jeszcze stanowi konsekwencję naruszenia obowiązków wskazanych w art. 61 tej ustawy. Stanowisko to znajduje potwierdzenie także w innych orzeczeniach sądów administracyjnych. Tak np. w wyroku z dnia 7 grudnia 2016 r., sygn. akt VII SA/Wa 285/16, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie przyjął, że stosownie do art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego, decyzja rozbiórkowa powinna być skierowana w pierwszej kolejności do właściciela, a dopiero w sytuacji, gdy nałożenie nakazu na właściciela nie jest możliwe, nakaz powinien zostać nałożony na zarządcę obiektu budowlanego. Sąd rozpoznając niniejszą sprawę w pełni podziela przytoczone poglądy i uznaje je za własne. Stanowisko to jest tym bardziej uzasadnione, że jak słusznie dostrzegły organy nadzoru budowlanego, na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie nie sposób przyjąć, aby PHZ V. sp. z o.o. mogła być uznana za "zarządcę" budynku objętego nakazem rozbiórki, w rozumieniu art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego. Jest tak dlatego, że umowa dzierżawy nieruchomości stanowiącej działkę nr ewid. 7 z obrębu [...], zawarta pomiędzy Miastem [...] W. a Spółką V. w dniu w dniu 12 września 2002 r. nie zawierała jakichkolwiek postanowień odnoszących się do powierzenia zarządu budynkiem magazynowym, którego dotyczy wydany nakaz rozbiórki. Umowa miała charakter zwyczajnej umowy dzierżawy opartej na przepisach Kodeksu cywilnego, a ww. budynek nie został w niej nawet wprost wskazany, nie wspominając już choćby o opisie jego stanu technicznego czy wyposażenia w chwili przekazania nieruchomości. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że sam fakt bycia dzierżawcą nieruchomości nie jest równoznaczny z pojęciem "zarządcy" budynku. Decydujące znaczenie ma tutaj treść umowy dzierżawy. Jeżeli z jej postanowień wynika, że nie jest to umowa o zarząd budynku, lecz cywilna umowa dzierżawy, to dzierżawca nie może być uznany za zarządcę takiego obiektu. Dzieje się tak również wtedy, gdy w treści umowy dzierżawy zamieszczono postanowienia określające obowiązek utrzymywania przedmioty dzierżawy w należytym stanie technicznym i sanitarnym oraz wykonywanie wynikających z przepisów obowiązków w zakresie przeglądów i napraw oraz konserwacji urządzeń i instalacji znajdujących się obiekcie. Zapis taki jest bowiem powtórzeniem podobnego zapisu art. 697 Kodeksu cywilnego i nie może stanowić podstawy dla nałożonego na dzierżawcę obowiązku, tym bardziej gdy w aktach sprawy brak jest protokołów określających stan obiektu w momencie objęcia budynku w dzierżawę (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 16 marca 2006 r., sygn. akt II SA/Gl 261/05). Wypada przy tym zauważyć, że w rozpoznawanej sprawie Skarżący eksponuje obowiązki dzierżawcy wynikające właśnie z przepisu art. 697 kc oraz postanowienia § 12 umowy dzierżawy, zgodnie z którym, dzierżawca zobowiązany jest wykonywać swoje prawa zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki. Skarżący zdaje się jednak nie dostrzegać, że obydwie regulacje nie obejmują swym zakresem obowiązku przeprowadzenia przez dzierżawcę generalnego remontu budynku lub jego odbudowy, które w istocie zmierzałyby do przywrócenia temu obiektowi walorów technicznych i użytkowych, których obiekt ten nie posiadał już w momencie przejęcia przez dzierżawcę (np. brak instalacji c.o.). To zaś oznaczałoby przerzucenie na ten podmiot obowiązku poczynienia nakładów (których przepis art. 697 kc nie obejmuje) zwiększających znacząco użyteczność przedmiotu dzierżawy. Tymczasem, art. 697 kc nakłada na dzierżawcę obowiązek przeprowadzania li tylko doraźnych, bieżących remontów, które wyłączą ewentualny zarzut pogorszenia się przedmiotu dzierżawy w trakcie trwania tego stosunku prawnego i umożliwią korzystanie z rzeczy w granicach pozwalających na osiąganie pożytków przewidzianych w umowie. Przy określaniu zakresu niezbędnych napraw powinno się uwzględniać normalne zużycie, związane ze zwykłą prawidłową eksploatacją przedmiotu dzierżawy, a nie ponadstandardowe zużycie lub usterki (zob. Komentarz do art. 697 Kodeksu cywilnego. Grzegorz Kozieł [w:] system informacji prawnej LEX). Trudno natomiast zarzucić PHZ V. sp. z o.o. dopuszczenia się poważniejszych zaniedbań mogących mieć wpływ na stan budynku, skoro jak wynikało z oświadczenia złożonego przez przedstawiciela Spółki w trakcie rozprawy przed PINB [...], dzierżawca podejmował się istotnych napraw obiektu np. pod koniec lat 90-tych XX wieku, kiedy to zostało wymienione pokrycie dachowe budynku i wykonano obróbki blacharskie, a także zabezpieczona została jego elewacja. Jednakże wobec poważnych braków w wyposażeniu technicznym obiektu (brak instalacji c.o. i instalacji wodnej), dzierżawca nie mógł zapobiec jego postępującej degradacji. Poza wszystkim, nie można tracić z pola widzenia okoliczności, że w rozpoznawanej sprawie przeprowadzone ekspertyzy techniczne oraz oględziny wykonane przez PINB [...] w gruncie rzeczy wykluczyły możliwość bezpiecznego zrealizowania kompleksowego remontu budynku magazynowego położonego przy ul. M. [...] w W. Mając na uwadze zaprezentowane wyżej oceny prawne, należy stwierdzić, że nawet przy akceptacji stanowiska Skarżącego co do konieczności szerokiej wykładni przepisu art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego i możliwości uznania dzierżawcy za "zarządcę" budynku objętego nakazem rozbiórki, materiał dowodowy zebrany w przedmiotowej sprawie nie pozwala na uznanie P. sp. z o.o. za podmiot zarządzający ww. obiektem w rozumieniu przywołanego przepisu. Sąd zobowiązany jest jednak wskazać, że również i taka wykładnia normy prawnej zawartej w art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego jest podważana w przeważającej części orzeczeń sądów administracyjnych. Tak na przykład, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 245/10, stwierdził, że zarządcą w rozumieniu art. 61 Prawa budowlanego jest taki podmiot, któremu przysługują uprawnienia właścicielskie zmierzające do utrzymania nieruchomości we właściwym stanie technicznym. W uzasadnieniu NSA podkreślił, że relacja pomiędzy zarządcą a właścicielem nieruchomości opiera się na konstrukcji upoważnienia do działania w cudzej sferze prawnej, przy czym ustanowienie zarządcy upoważnia go do wykonywania uprawnień i obowiązków w zakresie własności i zarazem wyłącza taką kompetencję właściciela. NSA odwołał się również do ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.), gdzie w art. 184 ustawodawca wskazał, że zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie (ust. 1), a zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 ww. ustawy (ust. 2). Na tej podstawie Sąd doszedł do wniosku, że osoba fizyczna, której przysługuje prawo do korzystania z nieruchomości na podstawie umowy dożywocia, nie jest zarządcą w rozumieniu Prawa budowlanego. Jak z kolei wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z dnia 16 marca 2007 r., sygn. akt II SA/Ke 693/06, skoro właścicielem nieruchomości, na której znajduje się obiekt, co do którego zachodzą z mocy art. 67 Prawa budowlanego podstawy do rozbiórki, jest Gmina, a w świetle zebranego w sprawie materiału użytkownik nie może być uznany za właściciela tego obiektu, to Gmina jako właściciel nieruchomości i w związku z tym właściciel tego obiektu, powinna być stroną przedmiotowego postępowania. Sąd przypomniał również, iż na tle przywołanych przepisów ustawy Prawo budowlane, w orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że zarządcą obiektu jest w szczególności zawodowy zarządca nieruchomości, działający na zasadach określonych w art. 184 - 190 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podmiot sprawujący trwały zarząd na mocy art. 43 - 50 tej samej ustawy a także osoba fizyczna lub prawna, sprawująca zarząd na zasadach określonych w rozdziale 4 ustawy o własności lokali jak również inne osoby, które na podstawie umów zawartych z właścicielem danego obiektu sprawują czynności wchodzące w zakres administrowania nieruchomością (por. komentarz do art. 52 Prawa budowlanego pod red. Zygmunta Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H.Beck Warszawa 2006r. str. 546). Podobne stanowisko wyrażone zostało także m.in. w wyroku WSA w Warszawie z dnia 7 października 2009 r., sygn. akt VII SA/Wa 705/09. Trzeba z kolei odnotować, że rozszerzający zakres pojęcia zarządcy obiektu budowlanego, który pojawia się w orzecznictwie sądów administracyjnych, prezentowany jest na ogół w tych sprawach, gdzie nie sposób ustalić, bądź gdy nie ma właściciela nieruchomości, a zatem niezbędne jest poszukiwanie innej osoby, której można przypisać cechy podmiotu zarządzającego budynkiem (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 czerwca 2017r., sygn. akt VII SA/Wa 1895/16). Na gruncie niniejszej sprawy, nie można zarzucić organom nadzoru budowlanego jakichkolwiek nieprawidłowości w określeniu adresata obowiązku o nakazie rozbiórki budynku magazynowego, położnego na działce przy ul. M. [...] w W., w sytuacji, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do właściciela rzeczonego obiektu, a przepis art. 67 ust. 1 k.p.a. wprost pozwala skierować taką decyzję w pierwszej kolejności do tego właśnie podmiotu. Jest to uzasadnione tym bardziej, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie sposób wywieść, aby dzierżawcy ww. nieruchomości, tj. P. sp. z o.o. można było przypisać przymiot "zarządcy" obiektu, o którym mowa w art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego. W świetle przedstawionej argumentacji, Sąd nie podzieli zarzutów skargi, stwierdzając prawidłowość skierowania przez PINB [...] oraz przez [...] WINB, nakazu rozbiórki przedmiotowego budynku do jego właściciela, tj. Miasta [...]. Wobec powyższego, Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji nie dostrzegł z urzędu żadnych wadliwości skutkujących koniecznością jej usunięcia z obrotu prawnego. W szczególności organy przeprowadziły postępowanie zgodnie z regułami dowodowymi określonymi w art. 6, art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a uzasadnienie odpowiada wymogom określonym w art. 107 § 3 k.p.a. Sąd nie stwierdził również naruszenia przepisu prawa materialnego, tj. art. 67 Prawa budowlanego. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na mocy art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.