VII SA/Wa 2042/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosława Kowalska, , Sędzia WSA Joanna Gierak-Podsiadły, Asesor WSA Karolina Kisielewicz (spr.), po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 14 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] na postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lipca 2016 r., nr [...] w przedmiocie nałożenia obowiązku sporządzenia i dostarczenia oceny techniczne I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji; II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] kwotę 100 (sto) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonym przez Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości [...] w [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie postanowieniem z [...] lipca 2016r. (nr [...]) [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z [...] maja 2016r. (nr [...]) o nałożeniu na skarżącą obowiązku przedstawienia oceny technicznej przewodów wentylacyjnych lokalu użytkowego znajdującego się na parterze budynku przy ul. [...] w [...], w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia postanowienia. Z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...], w związku z wnioskiem Zarządu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] o wydanie decyzji nakazującej Wspólnocie osuszenie zewnętrznych ścian budynku przy ul. [...] w [...], w dniu [...] października 2015r. przeprowadził oględziny budynku. Organ ustalił, że budynek nie posiada izolacji przeciwwilgociowej ścian fundamentowych poziomej i pionowej. Na parterze budynku, przy przejściu bramowym od strony południowej, znajduje się lokal użytkowy o powierzchni 73,4 m2, do którego przynależy piwnica o powierzchni 37,5 m2, będący własnością [...]. Piwnica została poddana remontowi przez ówczesnego najemcę (Biuro Porad Obywatelskich..) we wrześniu 2015r. z uwagi na liczne zacieki i zawilgocenia, znajduje się w nim wentylator mechaniczny (protokół przeglądu technicznego przewodów kominowych z [...] września 2015r.), brak prawidłowej infiltracji powietrza. Według organu, poczynione ustalenia nie są jednak wystarczające do oceny przyczyn zawilgocenia lokalu i sposobu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie wentylowania pomieszczeń w tym lokalu. W związku z tym postanowieniem z [...] grudnia 2015r. (nr [...]) na podstawie art. 81 c ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2013r., poz. 1409 ze zm.), organ nałożył na Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] obowiązek przedstawienia oceny technicznej stanu technicznego lokalu, uwzględniającej przyczyny zawilgocenia oraz określającej zakres robot budowlanych niezbędnych do wykonania celem doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z [...] stycznia 2016r. (nr [...]) uchylił postanowienie organu I instancji z [...] grudnia 2015r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Organ odwoławczy zauważył, że Zakład Gospodarowania Nieruchomościami jest jednostką budżetową [...], a więc nie ma podstaw prawnych do nałożenia na niego obowiązku o którym mowa w art. 81 c ustawy. Ponadto, zdaniem [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, organ I instancji nie wykazał dostatecznie, że lokal znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym. Zdjęcia załączone do protokołu oględzin spornego lokalu pochodzą sprzed jego remontu, wykonanego przez najemcę w 2015r. Organ odwoławczy zauważył, że z oświadczenia zarządcy lokalu (Wspólnoty Mieszkaniowej) wynika, że lokal nie ma izolacji. W przypadku ustalenia, że zawilgocenie i zagrzybienie w lokalu spowodowane jest nieodpowiednim stanem technicznym części wspólnych obiektu budowlanego (np. ścian zewnętrznych, przewodów kominowych), obowiązek o którym mowa w art. 81 c ustawy powinien zostać nałożony na właściciela (zarządcę) lokalu. W tych okolicznościach faktycznych, organ I instancji w dniu [...] marca 2016r. dokonał powtórnych oględzin obiektu budowlanego. Na tej podstawie ustalił, że na ścianie zewnętrznej widoczne są ślady zawilgocenia, w piwnicy wyczuwalny jest zapach stęchlizny. Organ uznał, że przyczyną zawilgocenia ściany piwnicznej jest prawdopodobnie brak izolacji pionowej oraz fakt, że nawierzchnia asfaltowa przy budynku jest nieszczelna, co powoduje zalewanie ścian wodami opadowymi. W związku z tym postanowieniem z [...] marca 2016r. (nr [...]), na podstawie art. 81c ust. 1 i ust. 2 prawa budowlanego, nałożył na właściciela lokalu – [...] obowiązek dostarczenia oceny technicznej dotyczącej stanu technicznego przewodów wentylacyjnych spornego lokalu. Organ podał, że opinia powinna określać zakres robot budowlanych niezbędnych do wykonania celem doprowadzenia przewodów kominowych do stanu zgodnego z prawem. Ponadto wszczął odrębne postępowanie w sprawie stanu technicznego części przyziemia i podziemia budynku. To postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] zostało uchylone postanowieniem organu odwoławczego z [...] kwietnia 2016r. (nr [...]). [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że : po pierwsze : jeżeli nieprawidłowości stanu technicznego lokalu są wynikiem stanu technicznego części wspólnych budynku (ścian konstrukcyjnych, dachu, przewodów kominowych), adresatem nakładanych obowiązków powinien być właściciel lub zarządca nieruchomości (Wspólnota Mieszkaniowa [...] w [...]). Po drugie: organ I instancji powinien uzupełnić materiał dowodowy o aktualne protokoły przeglądów budynku oraz ewentualnie dodatkowe opracowanie techniczne. Kierując się wytycznymi organu odwoławczego, organ I instancji w dniu [...] kwietnia 2016r. wezwał Wspólnotę do przedstawienia protokołu rocznego przeglądu technicznego budynku. Wspólnota przedstawiła żądany dokument [...] maja 2016r. Organ przyjął jednak, że jest niezbędne przedstawienie przez Wspólnotę oceny technicznej przewodów wentylacyjnych i postanowieniem z [...] czerwca 2016r. nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązek sporządzenia i przedstawienia oceny technicznej lokalu usytuowanego na parterze wraz z zakresem niezbędnych robót do wykonania, celem doprowadzenia przewodów kominowych obsługujących pomieszczenia w lokalu do stanu zgodnego z prawem. W zażaleniu na to postanowienie Wspólnota Mieszkaniowa podała, że z protokołu przeglądu wynika, że przewody wentylacyjne spełniają swoje funkcje, zaś wszelkie nieprawidłowości w stanie technicznym lokalu są związane z samowolną zmianą jego sposobu użytkowania przez najemcę. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z [...] lipca 2016r. utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji z [...] czerwca 2016r. Organ stwierdził, że zawilgocenie i zagrzybienie lokalu może być spowodowane niewłaściwym zabezpieczeniem czy nieodpowiednim stanem technicznym ścian zewnętrznych budynku. Zgodnie z art. 61 prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany utrzymywać budynek w należytym stanie technicznym. W związku z tym na ten podmiot należy nałożyć obowiązek o którym mowa w art. 81 c ust. 2 prawa budowlanego. Ocena techniczna przewodów wentylacyjnych lokalu użytkowego znajdującego się na parterze, sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia, jest bowiem niezbędna do rozstrzygnięcia czy roboty budowalne przy tym budynku zostały wykonane prawidłowo. Opinię tę muszą poprzedzać stosowne pomiary i obliczenia, których organu nadzoru budowlanego nie są w stanie wykonać we własnym zakresie. Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości [...] w [...] w skardze na to postanowienie zarzuciła organowi odwoławczemu naruszenie art. 7, art. 8 i art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. Zdaniem skarżącej organy obu instancji pominęły całkowicie niesporną okoliczność, że pozostałe lokale w budynku nie są zawilgocone i że ten stan lokalu jest wynikiem samowolnej adaptacji pomieszczeń piwnicznych przez najemcę. W tej sytuacji nie ma podstaw do nałożenia na skarżącą obowiązków z art. 81 c ust. 2 prawa budowlanego. Z tych powodów wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i postanowienia organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje : Zaskarżone postanowienie oraz postanowienie organu I instancji narusza prawo, co oznacza że skarga jest uzasadniona. Przedmiotem sporu jest zasadność nałożenia obowiązku dokonania oceny stanu technicznego lokalu użytkowego usytuowanego na parterze budynku przy ul. [...] w [...] stanowiącego własność [...] w zakresie obejmującym opinię techniczną dotyczącą stanu przewodów wentylacyjnych tego lokalu. Organy administracyjne obu instancji uznały, że zachodzą uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego lokalu, a więc zachodziły przesłanki do wydania na podstawie art. 81 c ust. 2 Prawa budowlanego postanowienia zobowiązującego zarządcę tej nieruchomości (skarżącą Wspólnotę) do dostarczenia stosownej opinii technicznej. Ta ocena organu została dokonana na podstawie kilkukrotnych oględzin budynku przeprowadzonych przez przedstawicieli Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...]. Wnosząca skargę zarzuciła natomiast, że nie ma podstawy do żądania dostarczenia przez nią oceny technicznej, ponieważ nie ulega wątpliwości, że stan techniczny spornego lokalu jest zły i jest wynikiem samowolnej adaptacji pomieszczeń piwnicznych przez najemcę. Zgodnie z przepisem art. 81 c ust. 2 ustawy Prawo budowlane, organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen lub ekspertyz, na koszt osoby zobowiązanej do ich dostarczenia. Jest to postanowienie o charakterze dowodowym, ma zastosowanie w sytuacji, gdy stan techniczny obiektu budowlanego budzi wątpliwości organu budowlanego, a ich wyjaśnienie wymaga wiedzy specjalistycznej. Nałożenie na stronę postępowania obowiązku określonego w tym przepisie wymaga jednak uprzedniego przeprowadzenia postępowania dowodowego stosownie do art. 7 i art. 77 k.p.a. Dotyczy to zarówno samego obowiązku jak też jego zakresu i wreszcie rodzaju wymaganego od strony dokumentu, który powinien wyjaśniać stwierdzone wątpliwości organu. Należy pamiętać że organ nadzoru budowlanego prowadzi określone postępowanie i wykonuje zadania ustawowe w ramach swoich kompetencji dotyczących np. kontroli przestrzegania właściwego stanu technicznego obiektów budowlanych. Dlatego nałożony obowiązek dostarczenia odpowiedniej ekspertyzy i oceny technicznej powinien być skorelowany z uprawnieniami organu wykonującego właśnie te zadania. Oznacza to z jednej strony uprawnienia organu do prowadzenia postępowania dowodowego w celu ustalenia zakresu istniejących nieprawidłowości, z drugiej zaś strony konieczność jednoznacznego ustalenia przez organ prawdopodobieństwa występowania takich nieprawidłowości. Organ nie może, korzystając z uprawnień dowodowych, przerzucać całego ciężaru takiego postępowania dowodowego na stronę obciążając ją kosztami takiego postępowania. Obowiązek sporządzenia np. ekspertyzy technicznej obejmuje tylko jeden z elementów procedury wyjaśniającej i powinien mieć miejsce gdy organ dysponuje już jedynie wątpliwościami co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, a wątpliwości te uzasadnione są stwierdzonymi okolicznościami sprawy. Wynika z tego, że przepis art. 81 c ust. 2 ustawy Prawo budowlane, który faktycznie przerzuca na stronę koszty ustalenia stanu technicznego budynku, powinien być wykorzystywany tylko w sytuacjach wyjątkowych, kiedy organy nadzoru budowlanego nie są w stanie - przy użyciu posiadanej wiedzy i środków, którymi dysponują - rozstrzygnąć powstałych wątpliwości. Omawiany przepis nie może być nadużywany. Nie może być zatem tak, że arbitralnym rozstrzygnięciem nakłada się na strony obowiązek bez żadnego czy dostatecznego uzasadnienia (np. wyrok NSA z 13 grudnia 2012r. sygn. akt II OSK 1486/11, lex nr 1367295). W świetle tych wywodów nie można podzielić stanowiska organów, że w rozpoznawanej sprawie istniały podstawy do żądania dostarczenia przez Wspólnotę oceny technicznej, która miałaby rozwiać wątpliwości co do stanu technicznego przewodów wentylacyjnych w spornym lokalu. Należy zauważyć, że postępowanie w niniejszej sprawie toczyło się w związku z wnioskiem Zarządu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] o wydanie decyzji nakazującej Wspólnocie osuszenie zewnętrznych ścian budynku przy ul. [...] w [...]. Organy stwierdziły, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że ściany lokalu znajdują się w złym stanie technicznym, co jest najprawdopodobniej wynikiem braku izolacji budynku oraz konstrukcji drogi asfaltowej. W przypadku gdy nie ma wątpliwości co do jakości robót budowlanych lub stanu technicznego budynku organy nadzoru budowlanego nie mogą domagać się dostarczania odpowiednich ocen technicznych i muszą jakość robot i stan techniczny obiektów budowlanych oceniać samodzielnie (por. wyrok NSA z 7 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 486/10, lex nr 992591). Należy dodać, że zobowiązanie skarżącej do złożenia oceny technicznej przewodów wentylacyjnych nie jest uzasadnione również dlatego, że ta ocena dotyczy skutków stwierdzonych nieprawidłowości (złego stanu technicznego, zawilgocenia ścian), a nie ich przyczyn - braku odpowiedniej izolacji. Reasumując, uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego ścian mogłyby stanowić podstawę faktyczną postanowienia, ale organy nie wykazały, jakie konkretnie okoliczności spowodowały powstanie takich uzasadnionych wątpliwości, a wręcz przeciwnie - uznały, że stan techniczny ścian jest nieodpowiedni i określiły prawdopodobne jego przyczyny. W konsekwencji nie było podstaw prawnych do żądania dostarczenia przez Wspólnotę opinii określającej zakres robót budowlanych koniecznych do wykonania w celu doprowadzenia przewodów kominowych obsługujących pomieszczenia w lokalu do stanu zgodnego z prawem. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że zaskarżone postanowienie oraz postanowienie organu I instancji narusza prawo. Biorąc powyższe pod uwagę, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a i c ustawy z 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016r., poz. 718 z zm.), Sąd uchylił postanowienia organu obu instancji. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 tej ustawy.