VII SA/Wa 2064/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Janeczko, Sędziowie sędzia WSA Wojciech Sawczuk (spr.), asesor WSA Elżbieta Granatowska, Protokolant spec. Eliza Jędrasik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 25 lipca 2022 r. znak: KOC/3073/Ar/22 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oddala skargę I. Decyzją z [...] kwietnia 2022 r. nr [...] Zarząd Dzielnicy [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 i art. 61 ustawy z 27 marca 2013 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 741 ze zm. - dalej jako u.p.z.p.), po rozpatrzeniu wniosku Brit Plan Sp. z o.o. w Warszawie, ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, zlokalizowanej na działce ewid. nr [...] oraz [...] w obrębie [...] , przy ul. [...] [...] w Dzielnicy Śródmieście w Warszawie (teren inwestycji oznaczono na mapie stanowiącej załącznik nr 1 do decyzji). Rodzaj zabudowy określono jako mieszkaniową wielorodzinną, zaś jej funkcję jako mieszkalną z uzupełniającą funkcją usługową w parterze budynku. Organ wyjaśnił, że obszar inwestycji położony jest w centrum miasta, w sąsiedztwie wielofunkcyjnej zabudowy śródmiejskiej o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej i usługowej: biurowej, zamieszkania zbiorowego, kultury, nauki, oświaty, służby zdrowia, administracji publicznej, kultu religijnego, opieki społecznej, handlowej, gastronomicznej, przemysłowej, magazynowej. Teren objęty wnioskiem położony jest w południowo-wschodnim narożniku oraz wnętrzu kwartału zwartej zabudowy pierzejowej o intensywnym wykorzystaniu terenu. Dzieli się na dwie działki ewidencyjne: nr [...] - grunt niezabudowany, porośnięty nieurządzoną zielenią wysoką i niską, posiadający dostęp do dróg publicznych - ul. [...] i ul. [...]. Dwa istniejące zjazdy z ul. [...] oraz nr [...] - grunt niezabudowany, stanowiący podwórze kamienicy przy ul. [...], posiadający faktyczny dostęp do drogi publicznej - ul. [...] , poprzez przejazd dz. ewid. nr [...](przejazd bramny kamienicy) oraz dz. ewid. nr [...]. Nie stwierdzono prawnego dostępu do drogi publicznej. Odnośnie do warunków i wymagań dotyczących ochrony i kształtowania ładu przestrzennego wskazano, że spełniać je będą następujące ustalenia: ▪ obowiązujące linie zabudowy (dotyczą również: nadwieszeń, wykuszy, pochylni dla niepełnosprawnych, schodów, garażu podziemnego, wejść do budynków): - od strony ul. [...] - jako przedłużenie wycofanej linii zabudowy budynku na sąsiedniej działce ewid. nr [...] w obrębie [...] (ul. [...]) - zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1, - od strony ul. [...] - w linii rozgraniczającej ulicy - zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1, - dopuszcza się wycofanie fragmentu obowiązującej linii zabudowy w zakresie umożliwiającym ominiecie objętych ochroną drzew, - dopuszcza się wycofanie obowiązującej linii zabudowy na odległość określoną w art. 43. ust. 1 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1376 ze zm.). ▪ wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - od 0,50 do 0,64, ▪ wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - min. 25%, ▪ szerokość elewacji frontowej - 52 m z tolerancją 20%; ▪ wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej od 24 m do 25 m, z dopuszczeniem obniżenia wysokości elewacji ul. [...] (w sposób uskokowy) do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku przy ul. [...](dz. ewid. nr [...] ); ▪ geometria dachu: - dach płaski; - wysokość kalenicy (najwyższego punktu dachu) - jak wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki, - dopuszcza się lokalizację urządzeń technicznych na dachu budynku (powyżej górnej krawędzi elewacji frontowej), ukrytych za osłonami maskującymi, pod warunkiem: • wycofania ich od lica elewacji o min. 5,0 m, • maksymalna wysokość nad poziomem terenu - 27,5 m. Organ zastrzegł, że szczegółowe rozwiązania techniczne, zostaną określone na etapie uzyskiwania postępowania budowlanego. Określając z kolei warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi wyjaśniono, że inwestycja nie jest uciążliwa i nie ma wpływu na środowisko. Teren nie znajduje się w obszarze objętym ochroną prawną, nie jest też położony na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią. Planowane zamierzenie nie jest inwestycją figurującą w rozporządzeniu Rady Ministrów z 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1839) oraz nie kwalifikuje się do przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko. W decyzji określono następujące warunki z zakresu ochrony środowiska: ▪ w trakcie przygotowywania i realizacji inwestycji należy zapewnić oszczędne korzystanie z terenu (art. 74 ust. 1 ustawy Prawo ochrony środowiska); ▪ w trakcie prac budowlanych inwestor realizujący przedsięwzięcie jest obowiązany uwzględnić ochronę środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochronę gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych (art. 75 ust. 1 ustawy Prawo ochrony środowiska); ▪ w projekcie budowlanym należy określić sposób zagospodarowania mas ziemnych w związku z realizacją inwestycji; W celu ochrony urządzeń melioracji wodnych, zaleca się: ▪ przestrzegać przepisów ustawy z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2233 ze zm.) przy wykonywaniu planowanej inwestycji; ▪ ustalenie w terenie lokalizacji urządzeń melioracji wodnych w miejscu planowanej inwestycji; ▪ w przypadku kolizji zamierzonego przedsięwzięcia z urządzeniami melioracji wodnych projekt zagospodarowania podlega uzgodnieniu z właściwym organem Wód Polskich; ▪ w przypadku kolizji zamierzonego przedsięwzięcia z urządzeniami melioracji wodnych dokonać należy ich przebudowy i/lub likwidacji na obszarze planowanej inwestycji na własny koszt, natomiast w przypadku inwestycji liniowej stosownie do potrzeb należy prace budowlane prowadzić ręcznie w miejscach zbliżeń z siecią drenarską; ▪ przekazanie do właściwego organu Wód Polskich dokumentacji powykonawczej z przebudowy i/lub likwidacji urządzeń melioracji wodnych celem uaktualnienia ewidencji melioracji wodnych. Zgodnie z pismem Wydziału Ochrony Środowiska z 11 czerwca 2021 r. znak: UD-IX-WAB.6730.73.2021.MDU, wnioskowana działka jest otwartym terenem, niezagospodarowanym, na którym znajduje się roślinność ruderalna oraz 4 drzewa - 3 klony oraz dąb szypułkowy. Najcenniejszym egzemplarzem jest dąb, który jest soliterem o bardzo dużej wartości dendrologicznej i przyrodniczej. Zagospodarowując nieruchomość należy bezwzględnie drzewo to pozostawić w miejscu jego pierwotnego posadowienia, wyznaczyć przy tym strefę bezpieczeństwa, obejmującym rzut korony na ziemię +1 m. Ponadto, drzewa rosnące poza działką w pasie drogi ul. [...] - topola i klon jesionolistny, na nieruchomości przylegającej do działki nr [...] ; od strony ul. [...]- klon i śliwa ałycza; przy przystanku od ul. [...] - jesion wyniosły. Korona jesionu, w około 1/3 części swojego obwodu, znajduje się nad działką ewid. nr [...] z obrębu [...] , natomiast większa jej część pochylona jest w stronę chodnika oraz jezdni. W sprawie postępowania z tym drzewem, stanowisko powinien zając również Zarząd Zieleni [...] , który sprawuje zarząd nad zielenią przyuliczną ul. [...]. Korony pozostałych drzew nie "wchodzą" na teren omawianej nieruchomości. W przypadku kolizji projektowanej inwestycji z istniejącą zielenią, należy uzyskać stosowne zezwolenie wymagane prawem. Szczegółowy zakres obowiązków wynikających z art. 75 ustawy Prawo ochrony środowiska zostanie określony w pozwoleniu na budowę. Działka ewid. nr [...] w obrębie [...] nie jest objęta ochroną konserwatorską. Teren nieruchomości znajduje się w zasięgu istniejącej sieci miejskiej infrastruktury technicznej, a istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji planowanego zamierzenia. Planowaną inwestycję należy podłączyć do istniejącej infrastruktury inżynieryjnej - według odrębnych umów z gestorami sieci, którzy określili warunki przyłączenia do nich. Zdaniem organu nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej: ▪ ul. [...] (istnieje dwa zjazdy ) - droga powiatowa; ▪ ul. [...] - droga powiatowa. Wnioskowana inwestycja przewiduje wykonanie nowego zjazdu z ulicy [...] oraz lokalizację na przedmiotowej działce 100 miejsc postojowych dla samochodów osobowych w dwu kondygnacyjnym garażu podziemnym, co organ I instancji uznał za rozwiązanie wystarczające w sytuacji, gdy przepisy odrębne nie wymagają realizacji miejsc parkingowych na terenie objętym zamierzeniem inwestycyjnym. Usytuowanie infrastruktury technicznej w liniach rozgraniczających ulicy należy projektować z poszanowaniem ustawy o drogach publicznych i rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 124 ze zm.). Obiekty budowlane zlokalizowane przy drogach należy sytuować od zewnętrznej krawędzi jezdni w odległościach określonych przepisami ustawy o drogach publicznych. Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 2 tej ustawy, w szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze w odległości mniejszej niż określona w ustawie może nastąpić wyłącznie za zgodą zarządcy drogi wydaną przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Organ I instancji zaznaczył również , że Zarządu Dróg Miejskich, pismem z 21 lutego 2022 r. znak: ZDM-ROU-ZO.0202.278.2022.JOM uzgodnił projekt decyzji o warunkach zabudowy z następującymi uwagami: ▪ zarządca drogi zastrzegł możliwość odmowy uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, w razie zmiany sytuacji; ▪ wskazał na obowiązki związane z budową lub przebudową drogi w celu realizacji inwestycji; ▪ określił wymagania dla zjazdów z drogi do obiektu budowlanego na terenie inwestycji oraz podkreślił, kogo one obciążają; ▪ miejsca parkingowe dla obsługi inwestycji nie mogą być zlokalizowane w projektowanym pasie drogowym ul. [...] i ul. [...]; ▪ wskazał, że zabrania się w pasie drogowym lokalizacji obiektów budowlanych, umieszczania urządzeń, przedmiotów i materiałów niezwiązanych z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego. W szczególnie uzasadnionych przypadkach lokalizowanie w pasie drogowym obiektów budowlanych lub urządzeń niezwiązanych z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego oraz zajęcie pasa drogowego na ww. cele może nastąpić wyłącznie za zezwoleniem właściwego zarządcy drogi, wydawanym w drodze decyzji administracyjnej. Organ, wskazał także, że w ramach projektu budowlanego, należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich przed: a) pozbawieniem: - dostępu do drogi publicznej; - możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności; - dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi; b) uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie; c) zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. Wymagania powyższe mają charakter zasad ogólnych i nie zwalniają wnioskodawcy od zachowania dalej idących wymagań zawartych w przepisach ustawy Prawo budowlane i przepisach wykonawczych do ustawy oraz przepisach odrębnych. II. Po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] (sąsiad planowanej inwestycji), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, decyzją z 25 lipca 2022 r. znak KOC/3073/Ar/22, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Przywołując brzmienie art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. SKO wskazało przede wszystkim na to, że w przedmiotowej sprawie obszar analizowany został wyznaczony w sposób zgodny z § 3 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 - dalej jako rozporządzenie ws. ustalania wymagań). Przeprowadzona analiza spełnia wymagania wskazane w rozporządzeniu. Wynika z niej, że działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanej inwestycji, zarówno w zakresie kontynuacji funkcji, jak i cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W granicach obszaru analizowanego występuje zabudowa o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej, usługowej (biurowej, zamieszkania zbiorowego, kultury, nauki, oświaty itp.). W wyniku planowanej inwestycji ma powstać budynek o funkcji mieszkaniowej. Organ I instancji zasadnie zatem w ocenie SKO ustalił, że planowana inwestycja stanowi kontynuację zabudowy mieszkaniowej. Parametry projektowanej zabudowy zostały również ustalone prawidłowo i wynikają z przeprowadzonej analizy. Prawidłowo została ustalona linia zabudowy. W opinii Kolegium, w sytuacji gdy działka na której planowana jest inwestycja znajduje się przy skrzyżowaniu dróg publicznych, dopuszczalne jest ustalenie linii zabudowy zarówno od jednej jak i drugiej drogi publicznej. Linię zabudowy wyznacza się od drogi publicznej, wobec tego skoro działka położona jest przy dwóch drogach publicznych linię zabudowy należy wyznaczyć zarówno od jednej jak i drugiej drogi. Obowiązująca linia zabudowy została ustalona od strony ul. [...] - jako przedłużenie wycofanej linii zabudowy budynku na sąsiedniej działce nr ew. [...] (ul. [...] ), od strony ul. [...] w linii rozgraniczającej ulicy. Istniejącą linię zabudowy pierzei ul [...] tworzą: ▪ na zachód - elewacje budynków przy ul. [...] i ul. [...]- wycofana od linii rozgraniczającej ulicy o około 4 m, ▪ na wschód - elewacja budynku ul. [...], zlokalizowana w linii rozgraniczającej ulicy. Z § 4 rozporządzenia wynika, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się, jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wykładni tego przepisu należy dokonywać w powiązaniu z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wolą ustawodawcy było bowiem, by linia zabudowy wyznaczana była wyłącznie od strony drogi publicznej. W ten sposób następuje określenie minimalnego obszaru niepodlegającego zabudowie z uwagi na jego przyleganie do drogi publicznej, z jednoczesnym zachowaniem ustawowego wymogu kontynuacji parametrów zagospodarowania terenu, wynikających z usytuowania zabudowy względem drogi publicznej na działkach sąsiednich. Odnosząc się do zarzutów odwołania SKO podkreśliło, że z analizy wynika, że niski budynek zlokalizowany przy ul. [...], pomimo, że posiada wycofaną od linii rozgraniczającej ulicy [...] elewację szczytową nie powinien być brany pod uwagę przy wyznaczaniu linii zabudowy gdyż z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego stanowi zabudowę o niskim standardzie przestrzennym przeznaczoną do przekształceń uzupełniających narożną pierzeję ulic [...] i ul. [...] . Powyższe należy odnieść również do wąskiej elewacji szczytowej oficyny budynku przy ul. [...] . Organ dopuścił wycofanie części elewacji celem zachowania chronionych drzew, co zdaniem SKO jest zabiegiem prawidłowym. Wskaźniki powierzchni zabudowy do powierzchni działek gruntu w obszarze analizowanym kształtują się od 0,16 do 1, przy czym w części opisowej sporządzonej analizy terenu szczegółowo wskazano wskaźniki zabudowy dla konkretnych nieruchomości z uwzględnieniem znajdującej się na nich zabudowy. Organ pierwszej instancji ustalił wskaźnik dla ww. działki od 0,50 do 0,64 jako średni wskaźnik w obszarze analizowanym. Powyższe ustalenie odpowiada § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia, zgodnie z którym wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy zagospodarowania obszaru. Zgodnie z § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 36 m. Szerokość elewacji frontowej waha się od 12 m do 130 m. Organ I instancji, ustalił ten wskaźnik zabudowy na 52 m z tolerancją 20%. Ustalenie takie SKO uznało za prawidłowe, gdyż mieści się w wartościach szerokości elewacji frontowej występującej w obszarze analizowanym. Stosownie do § 7 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Ustalenie wysokości górnej elewacji frontowej projektowanego budynku jako wysokości nawiązującej do wysokości budynków znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie uznano za prawidłowe. Z kolei w myśl § 8 rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustała się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Organ pierwszej instancji ustalił, że w analizowanym obszarze budynki posiadają zróżnicowane dachy. Zdaniem Kolegium, w związku z powyższym, dopuszczalne jest zaakceptowanie dla planowanej inwestycji dachu parametrach wskazanych w zaskarżonej odwołaniem decyzji. Konkludując, w ocenie SKO planowana inwestycja zapewnia kontynuację, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Inwestycja, jak wynika z przeprowadzonej analizy, ma dostęp do drogi publicznej. Jej teren znajduje się w zasięgu istniejącej sieci infrastruktury technicznej, a tym samym została wypełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wobec więc spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. należało ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Z kolei zarzuty podnoszone w odwołaniu nie mają wpływu na rozstrzygnięcie. Wnioskodawca nie musi mieć żadnego tytułu prawnego do terenu inwestycji. III. Skargę na powyższą decyzję wiosła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości [...] , kwestionując ją w całości i zarzucając naruszenie: I. przepisów prawa materialnego, mające wpływ na wynik rozstrzygnięcia, tj.: 1. art 53 ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 2 ust. 12 u.p.z.p. w zw. z § 3 pkt 1a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 - dalej jako rozporządzenie techniczne), poprzez utrzymanie w mocy decyzji: a) bez dokonania przez SKO analizy stanu faktycznego i prawnego działek ewidencyjnych o nr [...] i [...] z obrębu [...] przy ul. [...]w dzielnicy [...] i nieuwzględnieniu przez SKO, że działka ew. nr [...] stanowi własność [...] , zaś działka ew. nr [...] została oddana w użytkowanie wieczyste, co skutkuje tym że decyzja jest wewnętrznie sprzeczna, zaś planowana inwestycja niewykonalna; b) która została wydana dla części nieruchomości, tj. działki ewidencyjnej o nr [...] oraz dla nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjnej nr [...] , a tym samym została wydana dla dwóch nieruchomości gruntowych, podczas gdy decyzję o warunkach zabudowy wydaje się dla jednej nieruchomość gruntowej (działki budowlanej) stanowiącej zespół działek ewidencyjnych bądź stanowiącej jedną działkę ewidencyjną albo dla części takiej nieruchomości; 2. art. 53 ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 2 ust. 12 u.p.z.p. w zw. z § 3 pkt 1a rozporządzenia technicznego, poprzez utrzymanie w mocy decyzji bez dokonania analizy stanu faktycznego i prawnego działki ewidencyjnej o nr [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w dzielnicy [...] i nieuwzględnieniu przez SKO, że w dziale III księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną nr [...] widniej wzmianka o wpisie służebności gruntowej zamieszczona 10 listopada 2021 r.; 3. § 1 pkt 1 w zw. z § 4 ust. 1 rozporządzenia ws. ustalania wymagań w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., poprzez utrzymanie w mocy decyzji mimo, że na załączniku nr 1 stanowiącym integralną część decyzji błędne wyznaczono obowiązującą linię zabudowy, która: a) wykracza poza teren planowanej inwestycji, podczas gdy obowiązującą linię zabudowy wyznacza się na terenie objętym wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jak również błędne wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy od strony ul. [...]; b) została wykreślona jako kontynuacji linii zabudowy istniejącej na działce ewidencyjnej nr [...] (ul. [...]) oraz na działce ewidencyjnej nr [...] (ul. [...] ), a nie na działce bezpośrednio sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji tj. działce ewidencyjnej nr [...] (ul. [...] ); c) nie uwzględnia drzewa o dużej wartości dendrologicznej i przyrodniczej do pozostawienia - zgodnie z pismem Wydziału Ochrony Środowiska dla Dzielnicy [...] z 11. czerwca 2021 r. zaznaczonego w załączniku nr 3 do decyzji; d) od strony ul. [...] nie odpowiada elewacji frontowej wnioskowanej zabudowy, w związku z czym pozostaje niezgodna z wnioskiem o wydanie decyzji; e) nie spełnia wymogów określonych w art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych; 4. § 1 pkt 1 w zw. z § 6 ust. 1 rozporządzenia ws. ustalania wymagań w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., poprzez utrzymanie w mocy decyzji, mimo że planowanej inwestycji wadliwie przyjęto szerokości elewacji frontowej wynoszącą 52 m z tolerancją 20%, podczas gdy zgodnie z wynikami analizy zagospodarowania obszaru średnia szerokość elewacji frontowej dla obszaru analizowanego wynosi 36 m; 5. § 1 pkt 1 w zw. z § 7 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia ws. ustalania wymagań w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., poprzez utrzymanie w mocy decyzji mimo, że dla planowanej inwestycji wadliwie przyjęto górną krawędź elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na wysokości od 24 m do 25 m, stosownie do treści § 7 ust. 4 rozporządzenia ws. ustalania wymagań, podczas gdy zgodnie z treścią wyników analizy zagospodarowania obszaru wysokości budynków na działkach sąsiednich tworzą uskok, a wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych dla obszaru analizowanego wynosi 19,5 m, a zgodnie z § 7 ust. 3 rozporządzenia ws. ustalania wymagań, jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1 tego rozporządzenia, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym; 6. § 3 ust. 1 rozporządzenia ws. ustalania wymagań w zw. z § 18 ust. 2 rozporządzenia technicznego w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., poprzez utrzymanie w mocy decyzji mimo, że w nie określono w niej zasad (warunków), według których ma nastąpić określenie ilości miejsc postojowych w planowanej inwestycji, a tym samym nieuwzględnienie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich; II. przepisów postępowania administracyjnego, mające istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj.: 1. art. 7, art 77, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niezebranie i nierozpatrzenie całości materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, tj.: a) nieuwzględnienie, że teren planowanej inwestycji jest niezabudowany, podczas gdy na terenie planowanej inwestycji (działka ewidencyjna nr [...] ) znajduje się częściowo budynek wpisany do gminnej ewidencji zabytków, tj. oficyna mieszkalna przy ul. [...], b) nieustalenie stanu prawnego poszczególnych działek ewidencyjnych objętych treścią decyzji, tj. czy stanowią one przedmiot prawa własności, czy użytkowania wieczystego, a tym samym nieustalenie, czy realizacja wydanej decyzji będzie możliwa, c) nieustalenie, czy działki ewidencyjne objęte treścią decyzji stanowią jedną nieruchomość i czy w konsekwencji stanowią jedną działkę budowlaną, 2. art. 8, art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a., poprzez nie załatwienie przez SKO sprawy zgodnie z wynikającymi z tych przepisów zasadami ogólnymi postępowania administracyjnego i nieustosunkowanie się do wszystkich zarzutów podniesionych przez skarżącą w odwołaniu, a tym samym nie wskazanie skarżącej w sposób wyczerpujący i jawny motywów, które w ocenie SKO stanowią o ich bezzasadności; 3. art. 6 w zw. z art. 7 oraz w zw. z art. 8 k.p.a., poprzez wydanie zaskarżonej decyzji SKO z rażącym naruszeniem zasady praworządności, zasady słusznego interesu strony oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji; 4. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez jego błędne zastosowanie, a w konsekwencji utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, która została wydana z naruszeniem zarówno przepisów prawa materialnego, jak i przepisów postępowania administracyjnego. Skarżąca Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji SKO oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji oraz o orzeczenie o kosztach postępowania. IV. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: V. Skarga jest nieuzasadniona. W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Jest oczywiste, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się wówczas, gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, co ma miejsce w sprawie niniejszej. Decyzja o warunkach zabudowy, mówiąc w pewnym uproszczeniu, stanowi wyraz potrzeby zapewnienia, w drodze indywidualnego aktu stosowania prawa, ochrony ładu przestrzennego, w szczególności poprzez ochronę przed niekontrolowaną zabudową terenów pozbawionych zainwestowania, czy też zabudowy diametralnie innej, niż zabudowa już w danej lokalizacji istniejąca. Decyzja ta wprost i bezpośrednio realizuje zatem definicję "ładu przestrzennego", o którym mowa w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., a pod którym to pojęciem należy rozumieć potrzebę takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Oceny powyższego nie można dokonać w oderwaniu od danego terenu, na którym ma powstać wskazywane we wniosku zainwestowanie. Kluczową zasadą postępowania w sprawie rozstrzyganej w drodze decyzji o warunkach zabudowy jest przy tym zasada dobrego sąsiedztwa, warunkująca możliwość zagospodarowania danego terenu od dostosowania się inwestora do cech i sposobu istniejącego na sąsiednim obszarze zagospodarowania. Zasady tej nie można jednak nigdy traktować dogmatycznie i absolutnie, bez uwzględnienia potrzeby "pro-budowlanej" oceny sprawy i doświadczenia życiowego, a także uwzględniania w efekcie końcowym interesu właściciela nieruchomości podlegającej zagospodarowaniu, zestawianego do pewnego stopnia z uzasadnionym, prawnym interesem właścicieli działek sąsiednich. VI. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy musi zostać poprzedzone obligatoryjnym elementem, jakim jest prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, na podstawie którego dokonywana jest następnie ocena czynników kształtujących ład przestrzenny w terenie (sporządzana jest tzw. analiza urbanistyczna). Ustawodawca w art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. sformułował upoważnienie i wytyczne jakie należy wziąć pod uwagę przy regulowaniu tej kwestii w rozporządzeniu wykonawczym właściwego ministra, zaś pojęcie obszaru analizowanego i zasady jego wyznaczania włączone obecnie zostały do samej ustawy. Zgodnie więc z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Po wyznaczeniu terenu, na którym należy przeprowadzić analizę, uwzględnia się zabudowę istniejącą na całym jego obszarze, a nie tylko tę położoną w najbliższym sąsiedztwie, choć ta z kolei może przemawiać za odstąpieniem od współczynników średnich, na rzecz rozwiązań indywidualnych. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że postępowanie o wydanie warunków zabudowy nie jest postępowaniem, które można i należy sprowadzić do roli zestawienia i porównania planowanej inwestycji z ustalonym raz i niezmiennie wzorcem kontroli, wynikającym wyłącznie ze średnich parametrów zabudowy istniejących w terenie. W ocenie Sądu zawsze należy widzieć owo dobro, któremu warunki zabudowy i procedura, w której są wydawane, mają służyć, a więc ład przestrzenny. To przez pryzmat właśnie zasad ochrony owego ładu należy także oceniać przepisy rozporządzenia wykonawczego, które - co oczywiste - nie może naruszać istoty regulacji wyższej rangi (ustawowej). W sprawie nie może być i w istocie nie ma sporu co do prawidłowości wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Szerokość frontu działki objętej wnioskiem, z którego odbywa się główne wejście na działkę (dz. ewid. nr [...] oraz [...] ) wynosi zdaniem sporządzającego analizę ok. 60,3 m. Granica obszaru analizy została zatem zakreślona jako figura zbliżona do okręgu o średnicy 180,9 m co Sąd uznaje za prawidłowe. Za chybione Sąd uznaje natomiast zarzuty nr I.1.a oraz I.1.b. Strona twierdzi w nich, że organy nie dokonały prawidłowej analizy stanu faktycznego i prawnego działek inwestycyjnych o nr [...] i [...] , gdyż działki te objęte są różną formą "własności" (odpowiednio własność [...] i użytkowanie wieczyste). Ma to prowadzić zdaniem strony do niewykonalności decyzji (inwestycji) i jej wewnętrznej sprzeczności. Nadto, decyzję wydano w istocie jedynie dla części nieruchomości, tj. działki nr [...] oraz dla całej nieruchomości, tj. działki nr [...] . Wydano ją zatem dla dwóch różnych nieruchomości gruntowych, podczas gdy decyzję o warunkach zabudowy wydaje się dla jednej nieruchomość gruntowej (działki budowlanej) stanowiącej zespół działek ewidencyjnych bądź stanowiącej jedną działkę ewidencyjną albo dla części takiej nieruchomości. Zdaniem Sądu, zarzuty te są oczywiście bezzasadne, a cytowane orzeczenie WSA w Poznaniu z 13 października 2015 r. sygn. akt II SA/Po 297/15, mylnie i przede wszystkim wyrywkowo interpretowane. Strona nie dostrzega, że orzeczenie to dotyczy sprawy pozwolenia na budowę, zaś kontekst wypowiedzi sądu poznańskiego, nawet przy bardzo kreatywnej interpretacji, nie mógł zmierzać do wywiedzenia tezy, że tylko nieruchomość składająca się z jednej lub kilku działek ewidencyjnych może być przedmiotem wniosku i decyzji o warunkach zabudowy. Należy wskazać, że inwestycja budowlana może być realizowana na działkach o różnych tytułach prawnych (własność, użytkowanie, użyczenie, dzierżawa). Co oczywiste, posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości, w przypadku postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie jest wymagane. To zaś, w jaki sposób dalej potoczy się sprawa dotycząca uzyskania i skonsumowania tychże warunków, w szczególności uzyskania pozwolenia na budowę, wzniesienia obiektu i oddania go do użytkowania, w tym przekształcenia układu własności poszczególnych działek, pozostaje poza niniejszym postępowaniem i oceną organów. Żaden przepis prawa nie wymaga od inwestora ubiegającego się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, legitymowania się czymś na wzór "jednolitego" tytułu prawnego do gruntów, co w rzeczywistości sugeruje skarżąca. Jeżeli nie ma wprost wyrażonego zakazu wydania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości, w skład której wchodzi np. część działki ewidencyjnej, cała taka działka, bądź też wiele działek ewidencyjnych, w tym takie, które zostały ujęte w różnych księgach wieczystych i posiadają różny tytuł prawny do władania nimi (chociażby własność z jednoczesnym ustanowieniem użytkowania wieczystego), to ani organ ani Sąd, ani nikt inny, a już zwłaszcza sąsiad danej inwestycji, nie ma prawa ingerować z tego powodu w zamierzenie inwestycyjne, wskazując na różnice w tytułach prawnych. Definicja działki budowlanej, wbrew temu co sugeruje skarga, błędnie odsyłając do § 3 pkt 1a rozporządzenia technicznego, nie wymaga z pewnością tego, aby składała się ona z działek ewidencyjnych o jednakowym tytule prawnym. Przepis ten, poza tym że nie ma zastosowania w niniejszej sprawie, zawiera definicję działki budowlanej (por. art. 2 pkt 12 u.p.z.p.), w której wiodącą rolę odgrywa odesłanie do cech funkcjonalnych, które umożliwią zabudowę, a nie do posiadanego tytułu prawnego. Skarżący błędnie skupia się więc na pojęciu nieruchomości gruntowej i działki gruntu, próbując wywieść wnioski o koniczności posiadania przez inwestora jednolitego tytułu prawnego do nich. Sąd wyjaśnia, że pojęcie działki budowlanej należy rozumieć celowościowo i nie należy go utożsamiać ani tym bardziej sprowadzać wyłącznie do granic działki ewidencyjnej, czy też do konieczności posiadania przez wszystkie działki ewidencyjne objęte wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, tego samego tytułu prawnego (a więc tylko własność, tylko użytkowanie wieczyste, tylko dzierżawa, itp.). Odczytując wszystkie elementy definicji zawartej w przywoływanym § 3 pkt 1a rozporządzenia technicznego należy wskazać, że w jej ramach prawodawca odwołał się również do innych definicji legalnych, tj. nieruchomości gruntowej czy działki gruntu, niemniej odwołanie to w niczym nie przekreśla tezy o potrzebie celowościowego wykładania pojęcia działki budowlanej, niezależnej w tym przypadku od tytułu prawnego. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomością gruntową jest grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności, zaś w myśl art. 4 pkt 3 tej ustawy, działką gruntu jest niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej. Pojęcia te wzajemnie się przenikają bowiem nieruchomość gruntowa może składać się z jednej lub kilku działek gruntu, nawet położonych względem siebie w pewnym oddaleniu (nieprzylegających do siebie) zaś działka gruntu ma się charakteryzować ciągłością (zwartością granic), co można i należy widzieć w kategoriach zbliżonych do działki ewidencyjnej, znanej z geodezji i kartografii. Pojęcia te nie przekreślają jednak, jak już wcześniej wskazano, potrzeby celowościowej oceny czy dana nieruchomość gruntowa lub działka gruntu jest w istocie działką budowlaną, a już zwłaszcza nie przekreślają tego, że w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy, wnioskodawca może wskazać kilka działek ewidencyjnych, tworzących jego zdaniem jedną nieruchomość, które ze sobą graniczą, jednakże znajdują się w różnych księgach wieczystych i posiadają różny tytuł prawny. Liczy się to, czy funkcjonalnie można dla tak widzianej nieruchomości wydać warunki zabudowy. To, jak się potem ułoży kwestia własnościowa, nie ma na tym etapie żadnego znaczenia. Sąd podkreśla zatem, że kluczowe znaczenie ma jednak niezdefiniowane wprost w ustawie planistycznej pojęcie "terenu", a to do niego odsyła art. 61 ust. 1 i art. 63 ust. 1 u.p.z.p. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest więc możliwe jedynie w przypadku, gdy m.in. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Decyzję o warunkach zabudowy dla danego terenu można też wydać więcej niż jednemu podmiotowi. Tym samym, to określona przez wnioskodawcę granica terenu, na którym ubiega się on o wydanie warunków zabudowy, wpływa na zakres związania organu. Oczywiście mogą się zdarzyć przypadki, w których ów zakres i "kompozycja" dobranych działek lub ich części stanowić będzie podstawę odmowy, zwłaszcza w sytuacji, gdy ów dobór służyć ma obejściu prawa np. kwestii środowiskowych (dzielenie inwestycji w ramach tzw. salami slicing strategy). W tej sprawie zagadnienie takie jednak nie występowało. Podsumowując ten wątek rozważań, jako oczywiście bezzasadne należało od początku uznawać stanowisko skarżącej, wskazujące na ograniczenie możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy jedynie dla nieruchomości rozumianej jako działka/działki objęte jedną księgą wieczystą). Zarzucanie więc organowi odwoławczemu, że do kwestii tej w ogóle się nie odniósł, nie może być podstawą uwzględnienia skargi, albowiem jak wskazano w sposób oczywisty nie ma to wpływu na wynik sprawy. Podobnie rzecz się ma odnośnie do podniesionej w zarzucie nr I.2 skargi kwestii wykazania w dziale III księgi wieczystej nr [...], prowadzonej dla nieruchomości obejmującej działkę ewid. nr [...] , wzmianki o wpisie służebności gruntowej, którą zamieszczono 10 listopada 2021 r. Istnienie ograniczonego prawa rzeczowego (tu zaś chodzi o wzmiankę dotyczącą żądania wpisu służebności), na etapie pozyskiwania warunków zabudowy, nie ma jakiegokolwiek znaczenia. Prawo to zawsze można zmienić, o czym pełnomocnicy skarżącej doskonale wiedzą. Kończąc rozważania w tym zakresie należy także wskazać, że powyżej omawiane kwestie nie mieszczą się również w jakichkolwiek granicach interesu prawnego skarżącej, zwłaszcza dotyczy to "obaw" o problemy z wyodrębnieniem lokali mieszkalnych w ewentualnej inwestycji, jaka powstanie na spornym terenie. Podobnie należy ocenić twierdzenia skargi o braku posiadania dostępu do drogi publicznej. Wynika to właśnie z jednostkowego i oderwanego od całości okoliczności sprawy interpretowania i oceniania działek, a nie terenu wskazanego przez wnioskodawcę, w tym także błędnie przyjętego założenia, że decyzję o warunkach zabudowy można wydać wyłącznie dla nieruchomości gruntowej objętej jedną księgą wieczystą. Za niezasadny uznano także zarzut nr I.3 skargi. Organy w całości zaakceptowały wyniki sporządzonej analizy przyjmując, że obowiązującą linię zabudowy należy wyznaczyć: ▪ od strony ul. [...] - jako przedłużenie wycofanej linii zabudowy budynku na sąsiedniej działce ewid. nr [...] (ul. [...] ); ▪ od strony ul. [...] - w linii rozgraniczającej ulicy. Jednocześnie dopuszczono wycofanie fragmentu obowiązującej linii zabudowy w zakresie umożliwiającym ominiecie objętych ochroną drzew. Jak i wycofanie obowiązującej linii zabudowy od krawędzi jezdni ul. [...] na minimalną odległość określoną przepisami art. 43 ustawy o drogach publicznych. W ocenie Sądu nie zachodzi po pierwsze sytuacja, w której linia zabudowy ma wykraczać poza teren planowanej inwestycji. To, że na załączniku graficznym wykreślono linie zabudowy wychodzące poza działki objęte wnioskiem, miało na celu właśnie zobrazowanie ich kontynuacji na terenie inwestycyjnym i to, skąd się biorą, co strona skarżąca powinna dostrzegać. Po drugie, prawidłowo wyznaczono również linię zabudowy od ul. [...]. Spojrzenie na mapę w sposób jednoznaczny wskazuje, że nawiązuje ona do zabudowy kwartałowej i jej położenia względem ulic. Od strony ul. [...] zabudowa lokalizowana jest wprost przy granicy działki, co szeroko opisano w analizie, przedstawiając konkretne działki, jakie na to wskazują. Od strony ul. [...] i [...] zabudowa jest częściowo wycofana i taką też zasadę przyjęto w odniesieniu do spornego terenu. Za całkowicie błędne i to w stopniu wskazującym na brak zapoznania się przez autora skargi ze sporządzoną analizą, należy traktować twierdzenia o błędnym wyznaczeniu kontynuacji linii zabudowy od strony ul. [...]. Strona zarzuca wyznaczenie tej linii przy granicy działki z uwzględnieniem budynków na działce ewidencyjnej nr [...] (ul. [...]) oraz na działce ewidencyjnej nr [...] (ul. [...] ), a nie na działce bezpośrednio sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji tj. działce ewidencyjnej nr [...] (ul. [...] ). Strona domaga się więc wyznaczenia zabudowy od ul. [...] na równi z budynkiem na działce przy ul. [...] (zabudowa wycofana względem ulicy). Wyraźnie jednak w analizie wskazano, że niski budynek zlokalizowany przy ul. [...] (dz. ewid. nr [...] z obrębu [...] ), nie tworzący narożnika skrzyżowania ul. [...] i [...] , posiada wycofaną od linii rozgraniczającej ulicy [...] elewację szczytową. Z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego ww. obiekt należy traktować jako zabudowę o niskim standardzie przestrzennym, przeznaczoną do przekształceń uzupełniających narożną pierzeję ulic [...] i [...] . Wyjaśnienie to nie wymaga szerszego komentarza. Nie jest prawdziwe twierdzenie, o braku uwzględnienia drzewa o dużej wartości dendrologicznej i przyrodniczej do pozostawienia - zgodnie z pismem Wydziału Ochrony Środowiska dla Dzielnicy [...] z 11. czerwca 2021 r. zaznaczonego w załączniku nr 3 do decyzji. Decyzja, a wcześniej analiza, wprost przewiduje ochronę tego drzewa. Wyznaczając więc linię zabudowy od ul. [...] organ czyni to "co do zasady", przewidując możliwość jej odmiennego ukształtowania, właśnie z uwagi na potrzebę ochrony drzewa. Nie jest także trafne twierdzenie, że wyznaczenie linii zabudowy od strony ul. [...] nie odpowiada elewacji frontowej wnioskowanej zabudowy, w związku z czym pozostaje niezgodna z wnioskiem o wydanie decyzji. Przede wszystkim to wnioskodawca, a nie sąsiednia wspólnota, będzie określał, czy decyzja w tym kształcie jak wydana, mu odpowiada. Po drugie, organ w ramach luzu decyzyjnego jaki wynika z uznania administracyjnego, wiążącego się z interpretacją wyników analizy terenu, ma prawo ustalić odrębne od wprost żądnych przez wnioskodawcę warunków zabudowy. Zwrócić więc należy uwagę, że owe ze swej istoty drobne przesunięcie linii zabudowy względem posadowienia planowanego budynku we wniosku, mogło zostać dokonane, jako pozostające w zakresie swobody orzeczniczej organu. Niezasadne są także uwagi, że linie zabudowy wyznaczono niezgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych. Po pierwsze, decyzja dopuszcza wycofanie zabudowy w celu zapewnienia realizacji art. 43 wskazanej ustawy. Po drugie, inwestycja została uzgodniona z właściwym zarządcą drogi. Po trzecie, realizacja inwestycji na etapie pozwolenia na budowę również będzie podlegała uzgodnieniu z właściwym zarządcą drogi. Całkowicie nieuzasadniony jest zrzut nr I.4 skargi. Strona bezzasadnie uważa, że w decyzji wadliwie przyjęto szerokość elewacji frontowej wynoszącą 52 m z tolerancją 20%, podczas gdy zgodnie z wynikami analizy zagospodarowania obszaru, średnia szerokość elewacji frontowej dla obszaru analizowanego wynosi tylko 36 m. Ponownie odwołując się do sporządzonej analizy, słusznie zaakceptowanej przez organy, należy wskazać, że rzeczywiście średnia szerokość elewacji frontowej dla obszaru analizowanego wynosi 36 m. Jednakże szerokość dla terenu objętego wnioskiem, szerokość planowanej elewacji frontowej zabudowy (od ul. [...] wynosi ok. 52 m). Jednakże z analizy wynika, że wnioskowany budynek będzie stanowił uzupełnienie pierzei ul. [...] i ul. [...] o zwartej i półzwartej zabudowie. Z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego, ustalenia szerokości elewacji frontowej jako średniej szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym byłoby błędem. Zbyt krótka elewacja nie pozwoli na uzupełnienie pierzei przedmiotowego kwartału. Dla zachowania ładu przestrzennego, należy dążyć do wytworzenia pierzei ulicznej zwartej lub półzwartej. Należy dopuścić wnioskowaną szerokość zabudowy wynoszącą 52 m, tworzącą pierzeję półzwartą z jednoczesnym umożliwieniem (w przypadku spełnienia przepisów odrębnych) utworzenia pierzei zwartej ulicy. Sąd nie widzi tu naruszenia przepisów rozporządzenia, albowiem odstępstwo od średniej wprost wynika z analizy. Podobnie rzecz wygląda w odniesieniu do zarzutu nr I.5 skargi. Z § 7 ust. 4 rozporządzenia ws. wymagań wynika, że dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. Średnia wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych dla obszaru analizowanego wynosi 19,5 m, zaś wnioskodawca żąda określenia jej na poziomie 24 m, przy czym budynki na działkach sąsiednich tworzą uskok. Organy słusznie zaakceptowały wyniki analizy wskazujące, że ustalenie górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie średniej byłoby błędne z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego. Powtarzając wyniki analizy należy przypomnieć, że wnioskowany budynek, zlokalizowany jest w narożniku ul. [...] i [...] i powinien stanowić powtórzenie wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych zasadniczej części zabudowy kwartału (ul. [...] o wysokości ok. 24 m i [...]9 o wysokości ok. 24,5 m) oraz przeciwległego budynku przy ul. [...] o wysokości elewacji frontowej wynoszącej ok. 24,5 m. Jednocześnie dopuszczono, z racji zabudowy przy ul. [...] i [...] (sąsiednia dz. ewid. nr [...] ), uskokowe obniżenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do wysokości budynku przy ul. [...]. Z powyższego wynika, że wysokość zabudowy została prawidłowo ustalona. Co znamienne, skarżąca nie widzi jakiegokolwiek problemu w tym, że wysokość jej zabudowy, dla podkreślenia znajdującej się w tym samym kwartale, wynosi 24,5 m. Nie przeszkadza to, pomimo jasnych i precyzyjnych wskazań analizy, żądać obniżenia zabudowy do wysokości ustalonej średniej. W ocenie Sądu jest to przejaw działania mającego na celu zablokowanie za wszelką cenę jakiejkolwiek zabudowy dotychczas niezagospodarowanego terenu. Chybiony jest także zarzut nr I.6 skargi. Po pierwsze, organ określił ilość miejsc parkingowych na 100, co stanowi uwzględnienie wniosku. co przy ustalonych gabarytach inwestycji, jest działaniem wystarczającym. Po drugie, nie może w sprawie zachodzić wskazywane naruszenie § 18 ust. 2 rozporządzenia technicznego w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Określony w tym ostatnim przepisie warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie obejmuje bowiem przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, w tym przepisów rozporządzenia technicznego (por. wyroki NSA z 11 stycznia 2018 r. sygn. akt II OSK 756/16, z 7 lutego 2014 r. sygn. akt II OSK 2151/12, WSA w Szczecinie z 28 listopada 2019 r. sygn. akt II SA/Sz 626/19, WSA w Gdańsku z 21 sierpnia 2019 r. sygn. akt II SA/Gd 156/19, WSA w Łodzi z 6 lipca 2018 r. sygn. akt II SA/Łd 304/18, WSA w Krakowie z 29 marca 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 1708/17). Zgodność inwestycji z przepisami technicznymi będzie dopiero przedmiotem orzekania, jeżeli dojdzie do etapu wydawania pozwolenia na budowę. Nie uzasadniają uwzględnienia skargi również zarzuty procesowe, sprecyzowane w jej punkcie II. Nie zachodzi z całą pewnością naruszenie art. 7, art 77, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niezebranie i nierozpatrzenie całości materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Zarzuty w tym zakresie są efektem przyjętego wcześniej założenia, że decyzję o warunkach zabudowy można wydać jedynie dla nieruchomości gruntowej w istocie objętej jedną księgą wieczystą. Chybione jest także wskazywanie, że organy nie uwzględniły faktu, że na terenie planowanej inwestycji (działka ewidencyjna nr [...] ) znajduje się częściowo budynek wpisany do gminnej ewidencji zabytków, tj. oficyna mieszkalna przy ul. [...] 8. Przegląd zarówno mapy złożonej do akt, jak również przegląd zasobów elektronicznych dostępnych przez Internet (mapa.um.warszawa.pl czy geoportal.gov.pl) jednoznacznie wskazują, że budynek przy ul. [...]w żadnym miejscu nie wkracza na działkę nr ew. [...] (por. ukształtowanie zachodniej granicy tej działki z charakterystycznym uskokiem). Nie ma także naruszenia art. 6 w zw. z art. 7 oraz w zw. z art. 8 k.p.a. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Ten ostatni przepis należy, co do zasady, powiązać z konkretnymi naruszeniami innych norm prawa materialnego lub procesowego, czego skarżąca w tej sprawie nie uczyniła. Nie doszło także do wydania decyzji z rażącym naruszeniem zasady praworządności, zasady słusznego interesu strony oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji. Niewątpliwy fakt kontestowania przez skarżącą wszelkich form i prób zainwestowania działek sąsiednich, a także nieakceptowanie bądź niedostrzeganie argumentów wynikających z analizy, nie uzasadnia twierdzenia o naruszeniu przez organy wskazanych zasad. Odnośnie do zarzutu naruszenia art. 8, art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a., to jakkolwiek Sąd uznaje go za nieuzasadniony co do samej zasady, to jednak zwraca uwagę SKO w Warszawie, że nawet strona reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika ma prawo do poznania pełnego stanowiska organu, dostosowanego do poziomu jej percepcji. Jakkolwiek więc zrozumiałe jest, że inaczej wygląda dyskurs na linii organ a profesjonalny pełnomocnik, gdyż tam możliwe są odesłania do sporządzonej analizy i jej akceptacji przez organ, to jednak decyzja ma wywierać skutek również na przyszłość oraz wobec podmiotów, które nie są reprezentowane przez profesjonalistów. W związku z tym istnieje potrzeba bardziej pełnego wyjaśniania zajmowanego stanowiska. Nie można jednak w tej sprawie twierdzić, że organ nie rozpoznał zarzutów odwołania, jak czyni to skarżąca. W związku z powyższym skargę należało oddalić, o czym orzeczono na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.).