VII SA/Wa 2082/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska, , Sędzia WSA Izabela Ostrowska, Asesor WSA Karolina Kisielewicz (spr.), , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 5 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu oddala skargę [...] zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] czerwca 2016 r. (nr [...]) w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego. Z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że Starosta [...] decyzją z [...] stycznia 2015 r. (nr [...]) zatwierdził projekt budowlany i udzielił skarżącemu pozwolenia na budowę czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej na nieruchomości przy ul. [...]. W dniu 8 marca 2016 r. inwestor na podstawie art. 54 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2016 r., poz. 290), zawiadomił Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego (nr [...]) w zabudowie szeregowej, wybudowanego na podstawie wymienionej decyzji. Miesiąc później, tj. [...] kwietnia 2016 r. Starosta [...] wydał [...] zaświadczenie (nr [...]) potwierdzające, że lokale wchodzące w skład tego budynku (nr [...] i [...]) są lokalami samodzielnymi w rozumieniu art. 2 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892). W dniu 18 kwietnia 2016 r., skarżący zgłosił do Starosty [...] zamiar przebudowy lokalu nr [...], usytuowanego w części parteru, na piętrze i poddaszu tego budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego. Przebudowa miała polegać na budowie ściany o gr. 25 cm na poziomie piętra i poddasza i prowadzić do powstania dwóch lokali (nr [...] i nr [...]). [...] wnioskiem z 23 maja 2016 r. zwrócił się do Starosty [...] o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] w tym budynku, w celu jego wyodrębnienia. Starosta [...] postanowieniem z [...] maja 2016 r. (znak: [...]), działając na podstawie art. 217 § 1 i § 2 i art. 219 § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 23), odmówił wnioskodawcy wydania zaświadczenia o żądanej treści. Organ podał, że zamiarem wnioskodawcy jest podzielenie pierwotnego lokalu mieszkalnego nr [...] na dwa odrębne lokale mieszkalne: nr [...] i nr [...], co prowadziłoby do wydzielenia trzech lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym. Zdaniem Starosty wydzielenie trzech lokali mieszkalnych w takim budynku oznacza, że w świetle prawa stałby się budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym (kategoria obiektu XIII). Tymczasem skarżący nie wnioskował i nie uzyskał nigdy od organu dokumentu dotyczącego budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Z tego powodu wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nie odpowiadałoby stanowi faktycznemu i prawnemu ustalonemu przez organ w oparciu o posiadane dokumenty (pozwolenie na budowę, zawiadomienie o zakończeniu budowy). Po rozpoznaniu zażalenia skarżącego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] , postanowieniem z [...] czerwca 2016 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium odwołało się do pojęcia domu jednorodzinnego zawartego w art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane i stwierdziło, że powołany przepis wyraźnie zakazuje wydzielenia w nim więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. Skoro ustawodawca przewidział możliwość wyodrębnienia w budynku mieszkalnym jednorodzinnym nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych, to jest niedopuszczalne wydzielenie większej liczby lokali. Tym samym dopóki budynkom wzniesionym przez [...] przysługuje status budynków jednorodzinnych dwulokalowych, co potwierdza także decyzja o udzieleniu pozwolenia na budowę dla tej inwestycji, wydanie kolejnego zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...], w związku z wyodrębnieniem trzeciego lokalu, nie jest dopuszczalne. [...] w skardze na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] zarzucił naruszenie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali przez jego błędną wykładnię i nieuzasadnione przyjęcie, że wydanie zaświadczenia o samodzielności trzeciego lokalu w budynku jednorodzinnym dwulokalowym wymaga uprzedniej zmiany sposobu użytkowania budynku na budynek mieszkalny wielorodzinny. Zdaniem skarżącego, nie jest prawidłowe stanowisko, że w świetle definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zawartej w art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane, nie jest dopuszczalne wydzielenie trzeciego, samodzielnego lokalu mieszkalnego. Zarzucił także organowi nieprzeprowadzenie postępowania wyjaśniającego i niedostateczne ustalenie okoliczności faktycznych sprawy. Z tych powodów skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia organu I instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...]w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zaskarżone postanowienie nie narusza prawa, co oznacza, że skarga [...] jest nieuzasadniona. Zgodnie z art. 217 k.p.a. organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się, gdy urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa lub gdy osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Zaświadczenie stanowi więc urzędowe potwierdzenie, w formie pisemnej, okoliczności faktycznych lub prawnych. Jest ono aktem wiedzy, a nie aktem woli organu i nie ma charakteru prawotwórczego – nie rozstrzyga żadnej sprawy, nie tworzy nowej sytuacji prawnej, ani też nie kształtuje bezpośrednio stosunku prawnego. W świetle powyższego nieprawidłowe jest stanowisko skarżącego, że organy nie wyjaśniły dostatecznie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy i wydania zaświadczenia. Nie jest dopuszczalne dokonywanie, w trybie dotyczącym wydawania zaświadczeń, jakichkolwiek ustaleń faktycznych, gdyż postępowanie wyjaśniające ograniczone jest do stwierdzenia, czy dokumenty będące w posiadaniu organu dopuszczają wydanie zaświadczenia o żądanej treści. Należy przypomnieć, że organy orzekając o odmowie wydania skarżącemu zaświadczenia o samodzielności lokalu dysponowały decyzją Starosty [...] z [...] stycznia 2015 r. o udzieleniu stronie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej oraz zawiadomieniem skarżącego o zakończeniu ich budowy. Prawidłowo zatem organy przyjęły, że w świetle tych dokumentów nie było dopuszczalne wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu na postawie art. 217 i art. 218 k.p.a. Oczywiście rację ma skarżący, że obowiązkiem organu w postępowaniu o wydanie zaświadczenia na podstawie art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, jest wyłącznie stwierdzenie, czy dany lokal może być uznany za samodzielny w rozumieniu tego przepisu, nie zaś np. to, czy lokal nadaje się do użytkowania. Niemniej jednak organ nie może pominąć definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zawartej w art. 3 pkt 2a prawa budowlanego. Chodzi bowiem o stwierdzenie samodzielności lokalu w konkretnym rodzaju obiektu budowlanego, tj. budynku mieszkalnym jednorodzinnym, dwulokalowym. Zgodnie z tym przepisem budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Skoro powyższy przepis uniemożliwia wyodrębnienie więcej niż dwóch lokali w domu jednorodzinnym, to dopóki budynkowi przysługuje status takiego domu, to nie jest dopuszczalne wydanie zaświadczeń o samodzielności większej liczby lokali. Nie można poprzez działania faktyczne, tj. podział istniejącego samodzielnego lokalu na dwa mniejsze, i uzyskanie "zatwierdzającego" te działania zaświadczenia, dążyć do zmiany statusu prawnego budynku z jednorodzinnego na wielomieszkaniowy. Sąd zauważa, że zaświadczenie o samodzielności lokalu jest niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności. Czynności te dokonywane są przy sprzedaży lokali mieszkalnych określonym podmiotom w nowo wybudowanych obiektach. Tym samym zaświadczenie takie potwierdza, że dany lokal mieszkalny został wybudowany legalnie i zgodnie z prawem, co w dalszej kolejności prowadzi do konstatacji, że lokal taki może być przedmiotem obrotu. Niewątpliwie stanowisko zajęte w zaskarżonym wyroku w pełni zabezpiecza interesy przyszłych nabywców takich lokali mieszkalnych. Skoro zatem wnioskodawca zamierza wyodrębnić w budynku jednorodzinnym trzy lokale mieszkalne, to oznacza, że budynek ten – przed wyodrębnieniem dodatkowego lokalu mieszkalnego – powinien zostać dopuszczony do użytkowania jako budynek wielomieszkaniowy. Brak zaś takiej ostatecznej decyzji uniemożliwia wydanie zaświadczenia żądanej treści (por. wyrok NSA z 22 kwietnia 2016 r. sygn.. akt I OSK 2772/14). Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz.718 ze zm.), oddalił skargę.