VII SA/Wa 2289/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Grzegorz Rudnicki sędzia WSA Izabela Ostrowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 marca 2022 r. sprawy ze skargi C. sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oddala skargę Zarząd Dzielnicy [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2021 r. Nr [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 i 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 741, dalej "upzp"), § 17 uchwały Nr [...] Rady miasta [...] z [...] grudnia 2008 r. w sprawie przekazania dzielnicom [...] do wykonywania niektórych zadań i kompetencji [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. z [...] r., poz. [...] ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku C. Sp. z o.o. w W. - odmówił ustalenia warunków zabudowy dla nośnika reklamowego, wykonanego w warunkach samowoli budowlanej, o maks. wysokości 4 m z dwiema podświetlonymi tablicami reklamowymi o wymiarach ok. 3 m x 6 m, zamontowanymi na konstrukcji stalowej, umieszczonymi względem siebie na rzucie w kształcie litery V, na dachu 2-kondygnacyjnej części budynku przy ul. [...] na dz. ew. nr [...] z obrębu [...] w dzielnicy [...]. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że Sp. z o. o. C. złożyła wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nośnika reklamowego, wykonanego w warunkach samowoli budowlanej, o maks. wysokości 4 m, z dwiema tablicami o wymiarach ok. 3 m x 6 m, na dachu 2-kondygnacyjnej części budynku przy ul. [...] w W.. Po rozpatrzeniu wniosku, Zarząd Dzielnicy [...] decyzją z [...] czerwca 2018 r. umorzył postępowanie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] lipca 2018 r. uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Następnie Zarząd Dzielnicy [...], decyzją z [...] sierpnia 2019 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy z uwagi na brak dostępu do drogi publicznej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] października 2019 r. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Po ponownym rozpatrzeniu wniosku i przeprowadzeniu analizy obszaru, Zarząd Dzielnicy [...] decyzją z [...] października 2020 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy z uwagi na niespełnienie warunków określonych w art. 61 ust. 1 upzp. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2020 r., uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Obecnie organ I instancji ustalił, że teren inwestycji stanowi działkę nr [...]przy ul. [...] o powierzchni 0,1977 ha. Na działce znajduje się budynek o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej (część budynku o wysokości 10 kondygnacji) i funkcji usług handlu detalicznego i gastronomii (część budynku o wysokości 2 kondygnacji). Na terenie działki znajduje się też część parkingu naziemnego. Wskazał, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ww. ustawy. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wprowadza zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego organ wyznacza na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniej niż 50 metrów. Za front działki inwestycyjnej organ uznał sumę odcinków CD + DE = 7 m + 47 m = 54 m, oznaczył go na załącznikach graficznych nr 1 i nr 2B. Organ przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, ustalił funkcje obiektów kubaturowych oraz lokalizacje wszystkich nośników reklamowych wzniesionych zgodnie z przepisami prawa budowlanego i oznaczył je na załączniku graficznym nr 2B. Bryła budynku przy ul. [...] akcentuje podział funkcjonalny obiektu na 2 części: 2-kondygnacyjną usługową i 10-kondygnacyjną mieszkalną. Organ wskazał, że masywna konstrukcja przedmiotowego nośnika reklamowego wyniesiona ponad górną krawędź elewacji niekorzystnie zmienia formę architektoniczną budynku przy ul [...], położonego w bezpośrednim sąsiedztwie al. [...], posiadającej reprezentacyjny charakter. Ze względu na lokalizację budynku oraz szerokość al. [...], tablice eksponujące reklamę widoczne są w przestrzeni miejskiej ze znacznej odległości. Rolą reklamy zewnętrznej nie jest harmonizowanie się z otoczeniem, lecz narzucenie przymusu kontaktu wzrokowego. Umieszczenie jej wysoko, na dachu budynku dodatkowo rozprasza uwagę, co stanowi zagrożenie w ruchu drogowym. Lokalizowanie reklam w kilku płaszczyznach i formach jednocześnie, tak jak to ma miejsce w tym przypadku, powoduje przeładowanie wizualne oraz chaos w przestrzeni miejskiej. Przedmiotowy nośnik reklamowy sprawia wrażenie przypadkowego elementu zagospodarowania terenu, nie harmonizuje z otoczeniem. Jest przykładem korzystania z nieruchomości ponad przyjętą miarę i z naruszeniem ładu przestrzennego. Z uwagi na specyfikę urządzeń reklamowych, nie było podstaw do wyznaczania dla nich parametrów takich, jak: linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometria dachu. Nośniki reklamowe nie pełnią funkcji obiektów kubaturowych badanych na analizowanym obszarze oraz nie są uzupełnieniem funkcji usługowych na danym terenie. Oddziaływanie nośnika ze zmienną treścią reklamy ma charakter pośredni, niezwiązany z bieżącym, stałym i aktualnym zaspokajaniem potrzeb użytkowników danego terenu. Obiekt budowlany tego typu należy traktować jako dodatkowy element istniejącego zagospodarowania. Na analizowanym obszarze znajdują się cztery nośniki reklamowe wzniesione na podstawie stosownych pozwoleń. Z projektu budowlanego zatwierdzonego pozwoleniem na budowę nr [...] z [...] czerwca 2000 r. wynika, że trzy spośród ww. nośników reklamowych mają formę podświetlonych gablot reklamowych o powierzchni ekspozycyjnej 1,2x1,8 m posadowionych na gruncie. Czwarty z nich, zrealizowany na podstawie pozwolenia na budowę nr [...] z [...] listopada 2004 r., ma formę tablicy reklamowej o wymiarach 12x3,4 m umocowanej za pomocą konstrukcji wsporczej na dachu dwukondygnacyjnej części budynku przy ul. [...], równolegle do ul. [...]. Wnioskowany obiekt ma formę dwóch tablic reklamowych o powierzchni ok. 3x6 m umieszczonych względem siebie na rzucie w kształcie litery V i różni się od wzniesionych legalnie nośników reklamowych formą i parametrami. Zdaniem organu, wskazane wyżej nośniki reklamowe nie mogą stanowić punktu odniesienia do ustalenia warunków dla przedmiotowej inwestycji. Przeprowadzona analiza wykazała brak możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na niespełnienie wymogów art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zakresie kontynuacji parametrów i cech istniejących obiektów budowlanych. Inwestycja nie stanowi kontynuacji parametrów i cech istniejących obiektów budowlanych, wpływa negatywnie na zachowanie ładu przestrzennego. C.Sp. z o.o. w W. wniosła odwołanie od decyzji z dnia [...] czerwca 2021 r. odmawiającej wydania warunków zabudowy dla legalizowanego nośnika reklamowego na dachu budynku przy ul [...] w W.. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: - art. 8, art. 77 § 1 w związku z art. 7 k.p.a., art. 79 w związku z art. 10 § 1 k.p.a. oraz art 80 k.p.a., poprzez nie przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sposób gwarantujący obiektywne i bezstronne rozpoznanie sprawy, nie przeprowadzenie prawidłowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, oparcie decyzji na dowolnych twierdzeniach, - art. 107 § 3 k.p.a., poprzez brak wyjaśnienia, dlaczego legalizowany nośnik został uznany za przypadkowy element zagospodarowania, skoro wpisuje się w kompozycję budynku usługowego na dachu którego został umieszczony oraz dlaczego stwierdzono, że nie ma charakteru uzupełniającego, - brak uwzględnieniu w analizie funkcji i cech zabudowy innych nośników reklamowych zrealizowanych legalnie, - powoływanie się na ogólniki i tendencyjne twierdzenia, bez poparcia przyjętych poglądów stosownymi ustaleniami, a wręcz wbrew dowodom z dokumentów, - nie uwzględnienie w analizie, że kontynuacja funkcji nie może być interpretowana wąsko, należy ją rozumieć szeroko zgodnie z wykładnią systemową, - błędne przyjęcie, że przedmiotowy nośnik nie kontynuuje cech zagospodarowania na zasadach dobrego sąsiedztwa, - nie uwzględnieniu, że nośnik reklamowy pozostaje w łączności funkcjonalnej, społeczno-gospodarczej, środowiskowej, kulturowej oraz kompozycyjno-estetycznej zabudowy ul. [...] oraz Al. [...] i nie ma negatywnego wpływu na otoczenie w sensie urbanistyczny, - nie wyjaśnieniu, w oparciu o jakie dowody organ poczynił ustalenia faktycznie i w ich wyniku przyjął, że nośnik nie spełnia kryteriów zasady dobrego sąsiedztwa, - nie wyjaśnieniu jak należy traktować pojęcie "otoczenia" w odniesieniu do "obszaru analizowanego", - dowolną ocenę dowodów, pod kątem z góry przyjętego kierunku rozstrzygnięcia. Naruszenie przepisów prawa materialnego - art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną wykładnię. W uzasadnieniu wskazano, że inwestycja Spółki spełniała przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Spółka kwestionowała twierdzenie organu, że nośnik reklamowy niekorzystnie wpływa na widok bryły budynku, zakłóca symetryczną linię gzymsu, powoduje "zwyżkę" nad częścią dachu, jest przypadkowym elementem zagospodarowania terenu, nie harmonizuje z otoczeniem, nie pozostaje w łączności funkcjonalnej, społecznej, gospodarczej, środowiskowej, kulturowej, kompozycyjno-estetycznej z istniejąca zabudową. Decyzja nosi cechy dowolności i uznaniowości, jest błędna, a przedstawione poglądy i wnioski końcowe są nietrafne i bezzasadne. W obszarze analizowanym organ pominął legalne nośniki tylko z tej przyczyny, że nie znajdują się one na dachach budynków, jak przedmiotowy nośnik, a znajdują się na gruncie. Pominął również nośnik znajdujący się na dachu, wybudowany na podstawie decyzji nr [...] z dnia [...] listopada 2004 r. o pozwoleniu na budowę. Gdy w obszarze analizowanym istnieje, co najmniej jeden podobny obiekt, to organ po zbadaniu pozostałych przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. W obszarze analizowanym występuje, co do zasady funkcja usługowa, nośnik reklamowy, jako obiekt przeznaczony do realizacji usługi reklamowej, stanowi uzupełnienie dotychczasowej zabudowy i występującej w niej funkcji usługowej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...][...] sierpnia 2021 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania C.Sp. z o.o. z siedzibą w W., od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] czerwca 2021 r., odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla nośnika reklamowego, wykonanego w warunkach samowoli budowlanej, na dachu 2- kondygnacyjnej części budynku przy ul. [...], na dz. ew. nr [...] z obrębu [...] w Dzielnicy [...] - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wskazanych tam warunków. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego - określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Podstawowym elementem umożliwiającym właściwe przeprowadzenie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest rzetelne i zgodne z przepisami prawa sporządzenie przez uprawnioną osobę analizy funkcji i cech zabudowy terenu. Wyniki analizy powinny stanowić punkt wyjścia do ustalenia parametrów nowej zabudowy przy sporządzeniu decyzji o warunkach zabudowy. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego określony został przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem". Analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowę w całym obszarze analizowanym. Przeprowadzanie analizy urbanistycznej w wyznaczanym obszarze jest wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zgodnie z § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany (w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów) i przeprowadza na nim ww. analizę urbanistyczną. Przez front działki - zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia - należy rozumieć "część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę". W niniejszej sprawie za front działki przyjęto granicę terenu (działki [...]) od strony drogi publicznej - ul. [...] (sumę odcinków CD+DE. zgodnie z oznaczeniem na załączniku graficznym do decyzji oraz na mapie stanowiącej załącznik graficzny do analizy urbanistycznej), gdyż wjazd na teren inwestycji będzie odbywał się z ww. ulicy. Szerokość frontu działki wynosi 54 m, a zatem obszar analizowany wyznaczono w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki, wokół terenu objętego wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Organ I instancji prawidłowo ustalił, że w wyznaczonym obszarze występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i zabudowa usługowa. Analiza nie wykluczyła możliwości realizacji na wnioskowanym terenie inwestycji w postaci nośnika reklamowego. Organ wyraźnie stwierdził, że "analiza w zakresie kontynuacji funkcji wykazała brak sprzeczności lokalizacji funkcji reklamowej z funkcją znajdująca się na działce inwestycyjnej i działkach sąsiednich" (str. 5 analizy). Na obszarze na którym występuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej i usługowej, nośnik reklamowy może być traktowany nie jak obiekt o odrębnej, samoistnej funkcji, a jako uzupełnienie kubaturowej zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Przesłanką negatywnej decyzji organu l instancji było ustalenie, iż przedmiotowa inwestycja nie wpływa pozytywnie na zachowanie ładu przestrzennego wprowadzając chaos w krajobrazie miejskim. Organ stwierdził, że "przedmiotowa inwestycja zrealizowana w warunkach samowoli budowlanej stanowi element obcy w analizowanym obszarze. Usytuowanie jej zostało dopasowane do korzystnych dla tego typu urządzeń warunków ekspozycji treści reklamowych nie wykazując żadnych relacji przestrzennych z budynkami istniejącymi w najbliższym otoczeniu (...) lokowanie wielkoformatowych nośników reklamowych w tej okolicy jest nie tylko cechą niepożądaną, ze względu na walory estetyczne, tj. zakłócenie proporcji wysokościowych i podstawowych relacji przestrzennych, ale nie stanowi również kontynuacji cech zagospodarowania terenu" (str. 6 analizy). Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało również, że w otoczeniu terenu inwestycji nie występują legalne nośniki reklamowe, do których można by nawiązać pod względem parametrów oraz lokalizacji. Organ I instancji prawidłowo ocenił, że punktem odniesienia nie mogą być obiekty, które nie stanowią legalnej zabudowy. W obszarze objętym analizą na dz. nr [...] znajdują się 4 legalnie zrealizowane nośniki reklamowe, tj.: 3 wolnostojące nośniki reklamowe zrealizowane bezpośrednio na gruncie, na podstawie decyzji nr [...] z dnia [...] czerwca 2000 r. o pozwoleniu na budowę; nośnik reklamowy zrealizowany na dachu 2-kondygnacyjnej części budynku na podstawie decyzji nr [...] z dnia [...] listopada 2004 r. o pozwoleniu na budowę. Trzy wolnostojące nośniki reklamowe usytuowane są bezpośrednio na gruncie, w ciągu pieszym wzdłuż ul. [...], oraz mają znacznie mniejsze gabaryty od wnioskowanego nośnika reklamowego. Są to tablice reklamowe o powierzchni ok. 2,6 m2 i wysokości całkowitej 2,85 m. Z kolei nośnik reklamowy na dachu 2-kondygnacyjnej części usługowej budynku, która jest wysunięta w stosunku do 10- kondygnacyjnej części mieszkalnej w kierunku północno-zachodniej, ma tablicę reklamową o powierzchni 40,8 m2 i całkowitą wysokość 4 m. Na "Fot. 2" (str. 4 analizy urbanistycznej) widać, iż nośnik ten widoczny jest na tle 10-kondygnacyjnej części mieszkalnej budynku. Natomiast przedmiotowy nośnik reklamowy stanowi budowlę wyniesioną o około 4 m ponad górną krawędź elewacji budynku z wielkoformatowymi tablicami, która zmienia znacząco jego formę architektoniczną, niekorzystnie wpływa na widok bryły budynku, szczególnie od strony al. [...], zakłóca symetryczną linię gzymsu, powoduje "zwyżkę" nad częścią dachu i jest przypadkowym elementem, nie harmonizującym z otoczeniem. W ocenie Kolegium zasadnie stwierdzono, że masywny nośnik reklamowy o proponowanych przez wnioskodawcę parametrach - powierzchnia tablic 2 x 18 m2 i wysokość całkowita 4 m oraz lokalizacja na dachu 2-kondygnacyjnej części usługowej budynku, nie nawiązuje do podobnych obiektów usytuowanych na analizowanym terenie. Nie wpływa pozytywnie na zachowanie ładu przestrzennego, wprowadzając chaos w zastany miejski krajobraz. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 września 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 1292/17, wskazał, że przy ocenie dopuszczalności lokalizowania na danym terenie reklam decydujące znaczenie mają nie tyle względy kontynuacji funkcji zabudowy, co zachowania ładu przestrzennego. Lokalizowanie nośnika reklamowego przy drodze narzuca przymus kontaktu wzrokowego i rozprasza uwagę, co stanowi poważne zagrożenie dla bezpieczeństwa w ruchu drogowym. C.Sp. z o. o. z siedzibą w W. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2021 r. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: - art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 w związku z art. 7 k.p.a. , art. 79 w związku z art. 10 § 1 k.p.a. oraz art. 80 kpa, poprzez brak przeprowadzenia prawidłowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanie decyzji na dowolnych twierdzeniach, - art. 107 § 3 k.p.a., poprzez brak wyjaśnień, dlaczego nośnik został uznany za przypadkowy element zagospodarowania skoro wpisuje się on w kompozycję budynku na dachu którego został umieszczony, - nie uwzględnienie innych nośników reklamowych zrealizowanych legalnie - powoływanie się na ogólniki i tendencyjne twierdzenia o nie spełnieniu zasady dobrego sąsiedztwa, - nie uwzględnienie w analizie, że kontynuacja funkcji nie może być interpretowana wąsko, - błędne przyjęcie, że nośnik nie kontynuuje cech i gabarytów zagospodarowania na zasadach dobrego sąsiedztwa, - nie uwzględnieniu że nośnik pozostaje w łączności funkcjonalnej, społeczno - gospodarczej, środowiskowej, kulturowej oraz kompozycyjno - estetycznej zabudowy ul. [...] oraz Al. [...] i nie ma negatywnego wpływu na otoczenie w sensie urbanistyczny; Nadto naruszenie przepisów prawa materialnego – art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez ścieśniającą wykładnię zasady dobrego sąsiedztwa i kontynuacji zabudowy. Skarżąca spółka domagała się uchylenia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2021 r. oraz poprzedzającej ją decyzji Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] czerwca 2021 r. W uzasadnieniu skargi wskazano, że stwierdzenia organu drugiej instancji, o tym że przedmioty nośnik reklamowy niekorzystnie wpływa na widok bryły budynku, zakłóca symetryczną linię gzymsu, jest przypadkowym elementem zagospodarowania terenu, nie harmonizuje z otoczeniem, nie pozostaje w łączności funkcjonalnej, społecznej, gospodarczej, środowiskowej, kulturowej, kompozycyjno-estetycznej z istniejąca zabudową, są standardowo powtarzanym sloganem w każdej z dotychczas wydawanych negatywnych decyzji. Nie jest wiadomo, czy posługiwanie się pojęciem "otoczenia" uznać należy za tożsame z pojęciem "obszar analizowany". Decyzja nosi cechy dowolności. Organ pominął legalne nośniki tylko z tej przyczyny, że nie znajdują się na dachach budynków, jak przedmiotowy nośnik, a znajdują się na gruncie. Organ I instancji pominął również nośnik znajdujący się na dachu, wybudowany na podstawie decyzji z dnia [...] listopada 2004 r. nr [...], o pozwoleniu na budowę. W sytuacji wystąpienia wątpliwości co do kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, należy je rozstrzygać mając na uwadze zasadę wolności zagospodarowania terenu, sformułowaną w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy. W obszarze analizowanym występuje, co do zasady funkcja usługowa. Nośnik reklamowy, jako obiekt przeznaczony do realizacji usługi reklamowej, stanowi uzupełnienie dotychczasowej zabudowy. Nośnik nawiązuje do zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie (funkcja usługowa). Organ nie przeprowadził w sposób poprawny postępowania dowodowego, nie poczynił wiarygodnych ustaleń, czym rażąco naruszył art. 77 § 1 w związku z art. 7 k.p.a. Dopuścił się dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, czym naruszył art. 80 k.p.a., pominął inne nośniki reklamowego wykonane legalnie, a znajdujące się w obszarze analizowanym. W obszarze analizowanym istnieją zrealizowane na podstawie pozwolenia na budowę z dnia [...] czerwca 2000 r. oraz na podstawie pozwolenia na budowę z dnia [...] listopada 2004 r. inne obiekty reklamowe, które swoją funkcją pozostawały w zgodności z przedmiotowym nośnikiem. Pogląd organu drugiej instancji, że inwestycja nie spełnia warunku kontynuacji funkcji, a tym samym zasady dobrego sąsiedztwa jest całkowicie chybiony, wywiedziony dowolnie, tendencyjne, wbrew stanowi faktycznemu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wnosiło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329, dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Zaskarżone rozstrzygnięcie jest słuszne, oparte na prawidłowo ustalonym stanie faktycznym i jego ocenie, którą Sąd podzielił jako prawidłową, a tym samym skarga była niezasadna. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2021 r. utrzymało w mocy decyzję odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla nośnika reklamowego wykonanego w warunkach samowoli budowlanej, z dwiema tablicami reklamowymi o wymiarach ok. 3 x 6 m, zamontowanego na dachu niższej części budynku przy ul. [...] w W.. Sąd podziela ocenę faktyczną i prawną sformułowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Zgodnie z art. 61 ust. 1 (Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm., w skrócie u.p.z.p.) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: - co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; - teren ma dostęp do drogi publicznej; - istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; - teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r., poz. 139 z p. zm.); - decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego – to jest takiego ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Biorąc pod uwagę szerokość frontu działki wynoszącą 54 m, organ prawidłowo wyznaczył (stosując przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), obszar analizowany jako trzykrotną szerokość frontu działki, wokół terenu objętego wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. W wyznaczonym obszarze występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i zabudowa usługowa. Analiza urbanistyczna potwierdziła potencjalną możliwość realizacji na wnioskowanym terenie nośnika reklamowego. Nośnik reklamowy może być bowiem traktowany nie jak obiekt o odrębnej, samoistnej funkcji, ale jako uzupełnienie kubaturowej zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Jednak przesłanką negatywnej decyzji było ustalenie, iż przedmiotowy nośnik nie wpływa pozytywnie na zachowanie ładu przestrzennego - wprowadza chaos w krajobrazie miejskim. Organ słusznie stwierdził, że lokowanie wielkoformatowych nośników reklamowych w tej okolicy jest niepożądane, ze względu na walory estetyczne tego eksponowanego obszaru stolicy, zakłócenie proporcji wysokościowych i podstawowych relacji przestrzennych. Organ prawidłowo również ocenił, że punktem odniesienia nie mogły być obiekty, które nie stanowią legalnej zabudowy. Jednocześnie wskazał że na dz. nr [...] znajdują się 4 legalnie zrealizowane nośniki reklamowe, tj.: 3 wolnostojące nośniki reklamowe zrealizowane bezpośrednio na gruncie, na podstawie decyzji nr [...] z dnia [...] czerwca 2000 r. o pozwoleniu na budowę oraz nośnik reklamowy zrealizowany na dachu 2-kondygnacyjnej części budynku na podstawie decyzji nr [...] z dnia [...] listopada 2004 r. o pozwoleniu na budowę. Trzy wolnostojące nośniki reklamowe usytuowane są bezpośrednio na gruncie, w ciągu pieszym wzdłuż ul. [...], oraz mają znacznie mniejsze gabaryty od wnioskowanego nośnika reklamowego. Są to tablice reklamowe o powierzchni ok. 2,6 m2 i wysokości całkowitej 2,85 m. Z kolei nośnik reklamowy na dachu 2-kondygnacyjnej części usługowej budynku, która jest wysunięta w stosunku do 10- kondygnacyjnej części mieszkalnej w kierunku północno-zachodniej, ma tablicę reklamową o powierzchni 40,8 m2 i całkowitą wysokość 4 m. Na "Fot. 2" (str. 4 analizy urbanistycznej) widać, iż nośnik ten widoczny jest na tle 10-kondygnacyjnej części mieszkalnej budynku. Natomiast przedmiotowy nośnik reklamowy stanowi budowlę wyniesioną o około 4 m ponad górną krawędź elewacji budynku z wielkoformatowymi tablicami, która zmienia znacząco jego formę architektoniczną, niekorzystnie wpływa na widok bryły budynku, szczególnie od strony al. [...], zakłóca symetryczną linię gzymsu, powoduje "zwyżkę" nad częścią dachu i jest przypadkowym elementem, nie harmonizującym z otoczeniem. Zasadnie stwierdzono, że masywny nośnik reklamowy o powierzchni tablic 2 x 18 m2 i wysokości całkowitej 4 m oraz lokalizacja na dachu 2-kondygnacyjnej części usługowej budynku, nie nawiązuje do podobnych obiektów usytuowanych w analizowanym terenie. Nade wszystko jednak nie wpływa pozytywnie na zachowanie ładu przestrzennego, wprowadza chaos w miejskim krajobrazie. Nadto lokalizacja nośnika narzuca przymus kontaktu wzrokowego, co nie jest pożądane. Reasumując nie można zarzucić organom naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego wskazanych w skardze, które mogłyby uzasadniać odmienne rozstrzygnięcie. Z uwagi na powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.