VII SA/Wa 230/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Machlejd, , Sędzia WSA Bożena Więch – Baranowska, Sędzia WSA Mirosława Pindelska (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Magdalena Banaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2012 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "M." w G. na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] grudnia 2011 r. znak [...] w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji skargę oddala [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego na mocy decyzji z dnia [...] października 2011 r. znak [...] wydanej na podstawie art. 156 § 1 pkt 2, 4 i 5 w związku z art. 158 § 1 i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) dalej zw. k.p.a., oraz na podstawie art. 157 § 1 i art. 17 pkt 3 k.p.a. w związku z art. 80 ust. 2 pkt 2 i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.), po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego na wniosek Spółdzielni Mieszkaniowej "M." z G. w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G. z dnia [...] sierpnia 2010 r., znak: [...], mocą której nakazano zarządcy budynku - Spółdzielni Mieszkaniowej "M." w G., - w terminie do dnia 30 listopada 2010 r. - zamontowanie w oknach i drzwiach balkonowych PVC mieszkań o numerach wskazanych w decyzji w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. S. w G. nawiewników powietrza odmówił stwierdzenia nieważności ww. decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G. z dnia [...] sierpnia 2010 r., znak: [...]. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że pismem z dnia 1 września 2010 r., Spółdzielnia Mieszkaniowa "M." w G. (dalej zw. SM "M.") zwróciła się z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G. (dalej zw. PINB w G.) z dnia [...] sierpnia 2010 r. W uzasadnieniu wniosku zarzucono wydanemu rozstrzygnięciu rażące naruszenie prawa - art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego. W piśmie uzupełniającym wniosek o stwierdzenie nieważności SM "M." dodatkowo zarzuciła wydanej decyzji, iż została skierowana do osoby nie będącej stroną (art. 156 § 1 pkt 2 i 4 k.p.a.) oraz naruszenie przepisu art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a. wskutek wydania decyzji, która jest niewykonalna i niewykonalność ta ma charakter trwały. W dniu 5 sierpnia 2009 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w G. przeprowadził kontrolę użytkowania i utrzymania budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. S. w G. W protokole z ustaleń z przeprowadzenia oględzin obiektu wskazano, iż podczas wymiany stolarki okiennej drewnianej na PVC w zamontowanych oknach brak jest nawiewników. W związku z powyższym PINB w G. zawiadomił o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego ww. budynku mieszkalnego, a następnie, postanowieniem z dnia [...] września 2009 r., zobowiązał zarządcę budynku do przedłożenia protokołów z okresowych kontroli przewodów spalinowych i wentylacyjnych poszczególnych mieszkań tego budynku. W oparciu o ustalenia zawarte w protokołach organ stwierdził, że w lokalach należy zamontować odpowiedni system dopływu powietrza zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 (D.U. z 2008 r. Nr 201 poz. 1238). W związku z zaleceniami wskazanymi w protokole z okresowej kontroli, organ I instancji postanowieniem z dnia [...] stycznia 2010 r. nakazał zarządcy budynku przedłożyć ekspertyzę techniczną zawierającą rozwiązanie dopływu powietrza zewnętrznego, w ilości niezbędnej dla potrzeb wentylacyjnych i spalania gazu ziemnego przez urządzenia gazowe oraz określającą zakres i sposób wykonania niezbędnych robót w celu doprowadzenia funkcjonowania wentylacji grawitacyjnej i przewodów spalinowych do stanu zgodnego z prawem. Żądana ekspertyza została przekazana przy piśmie z dnia 10 maja 2010 r. Po dokonaniu powyższych ustaleń w dniu [...] sierpnia 2010 r. PINB w G. wydał skarżoną decyzję znak: [...]. Analizując wniosek pod kątem warunków stwierdzenia nieważności [...] WINB stwierdził, iż weryfikowana decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G., nie jest dotknięta wadami, o których mowa w art. 156 k.p.a. W szczególności weryfikowane rozstrzygnięcie nie jest obarczone wadami, o których mowa w art. 156 § 1 pkt 2 in fine k.p.a.; art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a.; art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a. Odnosząc się do przesłanki określonej w art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. organ wskazał, że nie budzi wątpliwości organu nadzoru fakt, iż weryfikowana decyzja została skierowana do strony postępowania. Organ powołując się na przepisy art. 28 k.p.a., art. 66 prawa budowlanego i art. 61 prawa budowlanego wskazał, że podmiotami zobowiązanymi do utrzymania obiektu budowlanego są właściciel oraz zarządca obiektu budowlanego. W konsekwencji przyjął, iż stronami postępowania zgodnie z art. 66 ustawy Prawo budowlane są wyłącznie właściciel nieruchomości i jej zarządca. Ponadto zaznaczył, iż zarządcą obiektu budowlanego, którego niewłaściwy stan techniczny obligował organ nadzoru budowlanego do wydania weryfikowanej decyzji jest SM "M.", a skoro SM "M." jest z mocy prawa zarządcą obiektu budowlanego, to jest stroną postępowania, którego przedmiotem jest nieodpowiedni stan techniczny, powołał się przy tym na ustalenia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 29 kwietnia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 151/11. Odnosząc się do zarzutu wydania decyzji niewykonalnej (art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a.) wyjaśnił, iż organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji w przypadku kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek: decyzja była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały. Analizując pod tym kątem decyzję [...] WINB wskazał, że weryfikowana decyzja ani nie jest obarczona wadą niewykonalności faktycznej, ani niewykonalności prawnej. W ekspertyzie sporządzonej przez M. S. posiadającego uprawnienia do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w zakresie sieci i instalacji sanitarnych, stanowiącej załącznik do weryfikowanej decyzji, wskazano możliwy sposób wykonania robót, w wyniku których obiekt budowlany zostanie doprowadzony do odpowiedniego stanu technicznego. Natomiast zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Skoro w budynku instalacja wentylacyjna nie działa prawidłowo, zatem w celu usunięcia jej awarii, właściciel lokalu zobowiązany jest umożliwić zarządcy wykonanie stosownych napraw. Mając na uwadze powyższe organ stwierdził, iż nałożony weryfikowaną decyzja obowiązek, jest możliwy do wykonania przez zarządcę budynku w oparciu o stan wiedzy i istniejące uwarunkowania prawne. W ocenie [...] WINB, organ nadzoru budowlanego I instancji zasadnie nałożył na SM "M." obowiązek wykonania określonych robót celem doprowadzenia instalacji wentylacji grawitacyjnej do odpowiedniego stanu technicznego. Obowiązkiem zarządcy jest należyta dbałość o stan techniczny obiektu budowlanego w zakresie wynikającym z zawartych umów oraz bezpośrednio z przepisów prawa. Nakazany zakres robót do wykonania (montaż nawiewników), w związku ze stwierdzonymi nieprawidłowościami (brak odpowiedniego ciągu kominowego lub jego zanik) jest konieczny, z uwagi na nieodpowiedni stan techniczny obiektu. Prawidłowo PINB w G. ustalił, iż skoro obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, to wskazanie nieprawidłowości i sposobu ich usunięcia doprowadzi budynek do właściwego stanu technicznego. Dlatego [...] WINB stwierdził, iż w oparciu o dowody zgromadzone w aktach postępowania zakończonego wydaniem weryfikowanej decyzji, rozstrzygnięcie z dnia [...] sierpnia 2010 r., nie zostało wydane z rażącym naruszeniem prawa. W związku z powyższym organ stwierdził, iż decyzja PINB w G. z dnia [...] sierpnia 2010 r., nie jest obarczona wadami, o których mowa w art. 156 § 1 pkt 2, 4 i 5 k.p.a., skutkującymi obowiązkiem stwierdzenia jej nieważności. Organ zbadał również pozostałe przesłanki stwierdzenia nieważności wymienione w art. 156 § 1 k.p.a. i stwierdził, że ww. decyzja nie została wydana z naruszeniem przesłanek określonych w ww. przepisie. Odwołanie do Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego od ww. decyzji złożyła SM "M.". Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r. znak: [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy ww. decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] października 2011 r. Wskazał, że właściwy organ orzeka o stwierdzeniu nieważności badanej decyzji, tylko wówczas, gdy stwierdzi, iż wystąpiła jedna z przesłanek ściśle określonych w art. 156 § 1 k.p.a. i jednocześnie nie zachodzi żadna z negatywnych przesłanek stwierdzenia nieważności określonych w art. 156 § 2 k.p.a., a więc nie upłynął termin dopuszczalności stwierdzenia nieważności badanego rozstrzygnięcia, ani też rozstrzygnięcie to nie wywołało nieodwracalnych skutków prawnych. W postępowaniu przed GINB ocenie podlega decyzja organu powiatowego pod kątem sprawdzenia, czy zawiera ona którąkolwiek z wad określonych art. 156 k.p.a. W ocenie GINB badaną decyzję należy uznać za nieobarczoną żadną z wad określonych w art. 156 § 1 k.p.a. Decyzja ta została wydana przez właściwy organ, na właściwej podstawie prawnej, nie dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną, była wykonalna oraz nie zawiera wady powodującej jej nieważność z mocy prawa. Badana decyzja nie jest też obarczona wadą rażącego naruszenia prawa. Jak wynika bowiem z akt przedmiotowej sprawy, oględziny przeprowadzone przez PINB w dniu 5 sierpnia 2009 r., protokół z okresowej kontroli przewodów kominowych wykazały nieprawidłowe funkcjonowanie wentylacji w lokalach mieszkalnych w przedmiotowym budynku wielorodzinnym. W przedłożonej ekspertyzie z kwietnia 2010 r., sporządzonej przez mgr inż. M. S. autor wskazał, że brak prawidłowego funkcjonowania wentylacji stanowi zagrożenie zdrowia i życia mieszkańców, zaś likwidacji tej nieprawidłowości należy dokonać poprzez zamontowanie nawiewników. Organ podniósł, że zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku. Obowiązek zamontowania nawiewników wynika z § 155 ust 3 i 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., nr 75, poz. 690 ze zm.). Rozstrzygnięcie organu na podstawie przepisu art. 66 prawa budowlanego ma charakter związany. Oznacza to, że jeżeli organ stwierdzi, że obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym, zobowiązany jest do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Przepis art. 66 prawa budowlanego ma na celu utrzymanie substancji budowlanej w należytym stanie, odpowiadającym jego funkcjom. W tym stanie rzeczy, nie sposób uznać, że nakazując wykonanie określonych robót w przedmiotowej sprawie organ w ogóle naruszył którykolwiek z przepisów, a tym bardziej w stopniu rażącym w myśl art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. Odnośnie zarzucanej przez stronę skarżącą wady określonej w art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a., GINB nie stwierdził, jakoby badana decyzja została skierowana do podmiotu nie będącego stroną w sprawie. Skarżący jako spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje zarząd (w tym zarząd powierzony) budynkiem wielorodzinnym przy ul. S. w G. W świetle art. 66 w związku z art. 61 Prawa budowlanego nakazy przewidziane w tym przepisie mogą być nałożone tak na właściciela jak i na zarządcę obiektu. Skoro skarżąca sprawuje zarząd ww. budynkiem - to wydanie nakazu na ten podmiot jest dopuszczalne na mocy zastosowanej w przedmiotowej sprawie normy prawnej. Organ powołał się na uzasadnienie do wyroku z dnia 15 marca 2006 r., sygn. akt II OSK 637/05, w którym NSA orzekł: "Zgodnie bowiem z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania kwestionowanych decyzji obowiązek utrzymywania budynku w należytym stanie technicznym obciąża zarówno jego właściciela jak i zarządcę. Dlatego też w razie stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym lub jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowiska albo bezpieczeństwu mienia właściwy organ wydaje decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego). Adresatem takiej decyzji może być zarówno właściciel jak i zarządca nieruchomości, bowiem na obu tych podmiotach spoczywa obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym. Nałożenie takiego obowiązku na zarządcę obiektu budowlanego w żadnym wypadku nie oznacza stwierdzenia, iż uchybił on obowiązkom, jakie na zarządców nakłada Prawo budowlane. Skargę do sądu administracyjnego na ww. decyzję złożyła SM "M.". Zarzuciła naruszenie art. 28 k.p.a. w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego oraz art. 61 ust. 4 k.p.a. polegające na uznaniu, że decyzja PINB w G. z [...] sierpnia 2008 r. nie została wydana z rażącym naruszeniem prawa oraz nie została skierowana do osoby nie będącej stroną (art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a.). Ponadto naruszenie przepisów postępowania art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a. wskutek uznania, że decyzja PINB w G. z [...] sierpnia 2010 r. nie jest niewykonalna i nie zachodzi trwałość niewykonalności tej decyzji. Wniosła o uchylenie decyzji. W odpowiedzi na skargę Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270) . Podkreślenia przy tym wymaga, iż zgodnie z art. 134 § 1 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę pod tym kątem Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Badaniu Sądu w niniejszej sprawie podlegała decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego mocą której organ ten utrzymał w mocy decyzję [...] WINB odmawiającą stwierdzenia nieważności decyzji PINB w G. nakładającą na SM "M." obowiązek zamontowania w określonym terminie w oknach i drzwiach balkonowych lokali wymienionych w tejże decyzji nawiewników powietrza, w budynku wielorodzinnym przy ul. S. w G. Postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji jest nadzwyczajnym trybem wzruszenia aktów prawnych, które stoi w opozycji do jednej z naczelnych zasad postępowania administracyjnego - trwałości decyzji wyrażonej w art. 16 § 1 k.p.a. Stwierdzenie nieważności decyzji może nastąpić tylko w przypadkach przewidzianych w kodeksie lub w ustawach szczególnych. Specyfika tego postępowania polega na tym, że organ właściwy w sprawie stwierdzenia nieważności rozstrzyga kwestie czysto prawne. Dokonuje bowiem tylko i wyłącznie oceny zgodności z prawem samej decyzji. Nie rozstrzyga natomiast innych kwestii dotyczących istoty sprawy. Instytucja stwierdzenia nieważności zatem służy eliminacji z obrotu prawnego jedynie tych decyzji, które dotknięte są tak ciężką (kwalifikowaną) wadą, że konieczność eliminacji przeważa nad zasadą trwałości decyzji administracyjnej. Pozytywne przesłanki stwierdzenia nieważności nie mogą podlegać wykładni rozszerzającej. Powinny być interpretowane dosłownie lub nawet ścieśniająco. Ponadto dokonując oceny, czy zachodzą ściśle określone przesłanki z art. 156 § 1 k.p.a., organ orzekający w tym zakresie bada stan faktyczny i prawny z daty wydania decyzji, w stosunku do której toczy się postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności. Strona zarzuciła w skardze, a wcześniej w postępowaniu administracyjnym, że decyzja PINB w G. zawierała kwalifikowane wady, które skutkować powinny wyeliminowaniem jej z obrotu. I tak SM "M." zarzuciła wydanie decyzji z naruszeniem art. art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego oraz art. 28 k.p.a. polegające na nałożeniu obowiązków na zarządcę budynku pomimo tego, że część lokali których dotyczy nakaz nie jest własnością SM "M.", a dodatkowo wskazała, że nieprawidłowości we wskazanych lokalach nie oddziaływają na cały budynek. SM "M." zarzuciła także wydanej decyzji, iż została skierowana do osoby nie będącej stroną (art. 156 § 1 pkt 2 i 4 k.p.a.) oraz naruszenie przepisu art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a. wskutek wydania decyzji, która jest niewykonalna i niewykonalność ta ma charakter trwały. Oceniając wydane decyzje Sąd stwierdził, że nie zostały one wydane z naruszeniem prawa, któremu dodatkowo można było nadać przymiot rażącego. Wskazać należy, że zgodnie z art. 28 k.p.a. stroną postępowania administracyjnego jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Ponadto wskazać należy, że zgodnie z art. 66 ust. 1 prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Natomiast art. 61 prawa budowlanego stanowi, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 (art. 61 ust. 1); zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury (art. 61 ust. 2). Z ww. przepisów wynika zatem obowiązek organu w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w obiekcie budowlanym do nałożenia obowiązków zmierzających do wyeliminowania nieprawidłowości na określony podmiot. W tym miejscu należy rozważyć, czy organ, w kontekście argumentów przedstawionych przez Spółdzielnię, zasadnie nałożył ww. obowiązki na skarżącą. Zgodnie z art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119 poz.1116 ze zm.) dalej zw. u.s.m., spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. W przypadku ustanowienia na rzecz członków spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokali pojawiają się określone konsekwencje tego stanu prawnego - takie same, jakie wiążą się z ustanowieniem odrębnej własności lokali w świetle przepisów ustawy o własności lokali. Jedną z najbardziej istotnych konsekwencji jest powstanie nieruchomości wspólnej stanowiącej współwłasność wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości. Nieruchomością wspólną, w świetle art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – dalej zw. - u.w.l., jest natomiast grunt oraz są te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są wiec instalacje, i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Stosownie do treści art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3. W spółdzielniach mieszkaniowych nie mają zastosowania tylko te przepisy u.w.l., które dotyczą zarządu nieruchomością wspólną, a w tym procedur funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej powołanej głównie po to, aby liczni właściciele lokali mogli sprawnie zarządzać nieruchomością stanowiącą ich wspólną własność. Stosownie do treści art. 27 ust. 2 u.s.m. zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni wykonywany jest przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Taka forma sprawowania zarządu wynika z mocy przepisu ustawy. Nadto, zarząd ten nie może być przez spółdzielnię sprawowany zgodnie z przepisami u.w.l., skoro podstawowych przepisów dotyczących tego zarządu, zawartych w rozdziale 4 u.w.l. nie stosuje się w spółdzielniach mieszkaniowych (gdyż ich stosowanie wyłączyły przepisy art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m.). Zatem spółdzielnia podejmować będzie w tej sytuacji jako zarządca nieruchomości wspólnej zarówno decyzje mieszczące się w zakresie zwykłego zarządu, jak i decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu. Decyzje tę będą podejmowane przez właściwe organy spółdzielni, według procedur spółdzielczych. Powyższe rozważania wskazują, że PINB w G. miał prawo do nałożenia omawianych obowiązków na Spółdzielnię, co wynika z przepisu art. 61 prawa budowlanego. Wskazać również należy, że zdaniem Sądu instalacja wentylacyjna jako, że jest urządzeniem składającym się z elementów znajdujących się nie tylko w lokalu, ale również poza nim (ciągi wentylacjno – kominowe) i jako że jest urządzeniem złożonym z szeregu składowych części połączonych w instalację wentylacyjną, stanowi funkcjonalną całość, którą z tego względu zaliczyć należy do elementów wspólnych budynku. To przesądza o tym, że jako całość instalacja wentylacyjna stanowi część nieruchomości wspólnej, co do której zarządcze uprawnienia przysługują spółdzielni. Dalej zauważyć trzeba, że stosownie do treści art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali w zw. z art. 27 ust 1 u.s.m., właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. A skoro instalacja wentylacyjna jest elementem nieruchomości wspólnej, to nawet jeżeli obowiązki usunięcia nieprawidłowości dotyczą dokonania prac w oknach i drzwiach balkonowych poszczególnych lokali, organ nadzoru może nałożyć je na zarządcę. Skoro SM "M." jest z mocy prawa zarządcą obiektu budowlanego, to bez wątpienia jest stroną postępowania, którego przedmiotem jest nieodpowiedni stan techniczny, tak jak miało to miejsce w sprawie zakończonej wydaniem weryfikowanej decyzji. Z powyżej przytoczonych przepisów wynika, że organ administracji ma prawo nałożyć obowiązki usunięcia nieprawidłowości na zarządcę budynku, którym w stosunku do przedmiotowego budynku jest SM "M.". Z tych względów Sąd stwierdził, że w sprawie nie doszło do naruszenia art. 28 k.p.a. w zw. z art. 66 i 61 prawa budowlanego. Odnosząc się natomiast do naruszenia art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a. na temat niewykonalności decyzji należy wskazać, że decyzja trwale niewykonalna to taka, której adresat jest trwale pozbawiony możliwości czynienia użytku z ustanowionych w niej praw lub trwale pozbawiony możliwości wykonania obowiązków. Niewykonalność decyzji obejmuje zarówno niewykonalność faktyczną, jak i prawną. Niewykonalność decyzji ma charakter faktyczny, kiedy już w momencie wydania decyzji istnieje przeszkoda o charakterze faktycznym, obiektywnie wykluczająca określone działanie (m.in. ze względu na poziom wiedzy technicznej, rozwój technologii). Niewykonalność prawna pojawia się wtedy, gdy istnieją prawne zakazy lub nakazy, które stanowią nieusuwalną przeszkodę w wykonaniu praw lub obowiązków ustanowionych w decyzji. O niewykonalności w tym znaczeniu można mówić również wtedy, gdy wykonanie decyzji wiązałoby się z dokonaniem np. czynu niedozwolonego w rozumieniu przepisów prawa cywilnego. Zdaniem Sądu słusznie organy przyjęły, że weryfikowana decyzja PINB w G. nie jest obarczona wadą niewykonalności faktycznej, ani niewykonalności prawnej. W ekspertyzie, sporządzonej przez M. S., wskazano możliwy sposób wykonania robót, w wyniku których obiekt budowlany zostanie doprowadzony do odpowiedniego stanu technicznego. Należy też w tym kontekście raz jeszcze powołać przepis art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne min. w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Skoro w budynku instalacja wentylacyjna nie działa prawidłowo, zatem w celu usunięcia jej awarii, właściciel lokalu zobowiązany jest umożliwić zarządcy wykonanie stosownych napraw. Nałożony weryfikowaną decyzja obowiązek, jest zatem możliwy do wykonania przez zarządcę budynku w oparciu o stan wiedzy i istniejące uwarunkowania prawne. Słusznie też organ wskazał na związany charakter decyzji oznaczający zobligowanie organu do nałożenia obowiązku w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości. wystąpi choćby jedna z przesłanek, określonych w treści art. 66 pkt 1-3, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz nadto obligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. W ocenie Sądu badana decyzja nie jest ponadto obarczona żadną z wad określonych w art. 156 § 1 k.p.a. Badana decyzja została bowiem wydana przez właściwy organ, na właściwej podstawie prawnej, nie dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną, była wykonalna oraz nie zawiera wady powodującej jej nieważność z mocy prawa. W świetle powyższych ustaleń oraz przedstawionej argumentacji prawnej bez wpływu na wynik niniejszej sprawy pozostawały zarzuty przedstawione w skardze. W ocenie Sądu, organy orzekające w niniejszej sprawie przeprowadziły postępowanie w sposób prawidłowy oraz odpowiednio przedstawiły motywy swoich rozstrzygnięć. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r., Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012, poz. 270) orzekł jak w sentencji.