VII SA/Wa 663/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Zdanowicz (spr.), , Sędzia WSA Tadeusz Nowak, Sędzia WSA Jarosław Stopczyński, Protokolant Katarzyna Zychora, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 listopada 2009 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] przy ul. [...]w [...] na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lutego 2009 r. nr [...] w przedmiocie nakazu likwidacji okien I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, III. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] przy ul. [...]w [...] kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr [...]z dnia [...] sierpnia 2008 r. na podstawie art. 37 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego z 1974 r., nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej "[...]" zamurowanie samowolnie wykonanych dwudziestu jeden okien w ścianie budynku przy ul. [...], w granicy z działkami nr ewid. [...] i [...] przy ul. [...] w [...], wybudowanych niezgodnie z warunkami technicznymi. Jak wskazał organ powiatowy, postępowanie wyjaśniające nie pozwoliło ustalić jednoznacznie w jakim czasie zostały wykonane, jednakże organ przyjął, że większość z nich została wykonana przez 1995 r., a zatem zastosowanie mają przepisy prawa budowlanego z 1974 r. Rozpatrujący sprawę, w wyniku odwołania, [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr [...] z dnia [...] lutego 2009 r. uchylił rozstrzygnięcie organu I instancji i na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, nałożył na Wspólnotę obowiązek likwidacji w terminie jednego miesiąca dwudziestu jeden okien w ścianie budynku przy ul. [...], w granicy z działkami nr ewid. [...] i [...] przy ul. [...] w [...]. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podkreślił, iż Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dokonał prawidłowej oceny stanu faktycznego samowolnego wykonania okien, natomiast nie ustalił precyzyjnie daty wykonania tych okien. Omawiając warunki techniczne obowiązujące zarówno obecnie jak i z okresu wcześniejszego, tj. 1961 r., 1966 r. oraz z 1980 r., a nawet roku 1928 organ wskazał, że zawierały wymóg, aby ściany z oknami znajdowały się w odległości 4 m od granic sąsiadów, zaś nie posiadające otworów miały zachować odległość co najmniej 3 m. Tak więc organ I instancji prawidłowo ocenił stan faktyczny, jednak zastosował błędną podstawę rozstrzygnięcia. Zważywszy, że postępowanie nie dotyczy legalności budynku, lecz wykonania obiektu w sposób istotnie odbiegający od warunków technicznych, należało zastosować tryb z art. 50 – 51 Prawa budowlanego z 1994 r. Co do adresata obowiązków, organ odwoławczy stwierdził, że okna stanowią część elewacji budynku i jako takie wchodzą w część nieruchomości wspólnej, a zatem prawidłowo jest nim Wspólnota, co nie stoi w sprzeczności z art. 17 ustawy o własności lokali. Skargę sądową na powyższą decyzję wniosła Wspólnota Mieszkaniowa, domagając się jej uchylenia wraz z decyzją poprzedzającą. Zarzuciła naruszenie ustawy o własności lokali z 1994 r., art. 28, 10 i 81 k.p.a. oraz art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego z 1994 r. Zdaniem strony skarżącej otwory okienne nie stanowią nieruchomości wspólnej, lecz należą do samodzielnych lokali (głównie jest to własność Gminy Miejskiej Miasta [...]) i to oni powinni być stroną postępowania. Nadto otwory okienne były wykonywane przez ówczesnych właścicieli lub użytkowników, więc należałoby ustalić czy nie dysponują oni odpowiednimi decyzjami. Skarżąca podniosła też, że zastosowanie art. 51 ust. 1 Prawa budowlanego znajduje zastosowanie wyłącznie wówczas, gdy wcześniej wydane zostało postanowienie o wstrzymaniu robót z art. 50 ust. 1, podczas, gdy stan robót w toku w niniejszej sprawie nie występuje. W odpowiedzi na skargę organ wnosił o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Na początku należy wyjaśnić stronie skarżącej, że ustawodawca nowelizując prawo budowlane ustawą z dnia 27 marca 2003 r. przyjął regulację, aktualnie oznaczoną jako art. 51 ust. 7, zobowiązującą właściwy organ do wydania nakazów i obowiązków określonych w ust. 1 pkt 1 – 3 tego artykułu, które należy stosować odpowiednio, jeżeli roboty budowlane, w przypadkach innych niż określone w art. 48 albo art. 49 b – zostały wykonane (zakończone) w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1. Oczywiście w takim przypadku decyzji wydanej na podstawie art. 51 nie poprzedza postanowienie wstrzymujące roboty budowlane, a w konsekwencji wydanie jednej z decyzji, o których mowa w art. 51 ust. 1, nie jest ograniczone terminem. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że wydanie decyzji będącej przedmiotem zaskarżenia w trybie art. 51 ustawy zasadniczej było możliwe. Przechodząc do kwestii podstawowej w sprawie, tj. okien w ścianie położonej w granicy z sąsiednimi działkami to należy uznać za słuszną argumentację strony skarżącej, iż w sprawie powinni uczestniczyć indywidualni właściciele bądź użytkownicy lokali, w których znajdują się przedmiotowe okna. Zgodzić się należy ze stanowiskiem, iż otwory okienne do poszczególnych lokali nie mogą być zamurowane przez Wspólnotę bez wiedzy ich użytkowników, bo w jakiś sposób naruszy to ich interes, polegający na korzystaniu z lokali (w tym znajdujących się w nich okien) oraz z dostępu do naturalnego światła. Naruszyć to może ich prawa właścicielskie lub wynikające z zobowiązań. Niewątpliwie użytkownicy korzystają z tych okien od wielu lat, choć trudno stwierdzić od ilu, bowiem organy tej kwestii nie wyjaśniły dostatecznie. Trafnie też podniosła strona skarżąca, iż okna były wykonywane przez ówczesnych właścicieli lub użytkowników lokali, a nie przez Wspólnotę, więc istotne byłoby ustalenie z udziałem tychże właścicieli lub użytkowników czy nie dysponują właściwymi decyzjami lub innymi dokumentami związanymi z wykonywaniem tych okien. Analizując zaskarżoną decyzję stwierdzić należy, że organ odwoławczy przyjął jako prawidłową ocenę stanu faktycznego organu I instancji mimo, że organ ten nie dokonał szczegółowych ustaleń kiedy i na jakiej podstawie okna zostały wykonane, ani nie przeprowadził postępowania dowodowego. Organ odwoławczy z kolei nie rozważył też kwestii przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego z udziałem właścicieli lub użytkowników przedmiotowych lokali, celem dokładnego ustalenia stanu faktycznego. Aczkolwiek zasadą jest, iż właścicieli lokali w budynkach wielorodzinnych reprezentuje w postępowaniu Wspólnota mieszkaniowa, która w myśl art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, to jednak automatyczne jej zastosowanie w tym konkretnym przypadku spowodowało zaniechanie działań nałożonych przez art. 7 k.p.a. na organy administracji. Rzeczą organu administracji było ustalenie kiedy wykonano przedmiotowe otwory okienne i czy właściciele poszczególnych lokali dysponują odpowiednimi dokumentami. Organ nie mógł pominąć – w tym konkretnym przypadku właścicieli i użytkowników lokali, a dopuszczenie ich do udziału w sprawie mogłoby być pomocne w wyjaśnieniu stanu faktycznego. Dlatego też organ powinien był starannie rozważyć krąg stron tego postępowania, stosownie do treści art. 28 k.p.a., a także i to czy nie byłoby wskazane prowadzenie odrębnych postępowań w każdym przypadku. Dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego pozwoliłoby organowi rozważyć zastosowanie właściwych przepisów, czego nie może zastąpić zawarta w uzasadnieniu decyzji analiza rozporządzeń w sprawie warunków technicznych wstecz, aż do roku 1928. Organ odwoławczy, który uchylił decyzję organu I instancji ze względu na zastosowanie błędnej podstawy prawnej, tj. ustawy z 1974 r., nie wyjaśnił dlaczego zastosował aktualnie obowiązującą ustawę – Prawo budowlane. Reasumując, naruszenie przez organ art. 7 i 77 § 1 k.p.a., jako mogące mieć istotny wpływ na wynik rozstrzygnięcia, stanowiło podstawę uchylenia zaskarżonej decyzji wraz z decyzją organu I instancji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 153, poz. 1270). Przy orzekaniu zastosowano art. 152 i 200 tej ustawy. Orzekając ponownie organ administracji rozważy wskazane wyżej kwestie, a następnie na podstawie właściwych przepisów podejmie rozstrzygnięcie w sprawie.