VIII SA/Wa 19/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Nawrot, Sędziowie Sędzia WSA Leszek Kobylski (sprawozdawca), Sędzia WSA Iwona Szymanowicz-Nowak, Protokolant Referent stażysta Magdalena Krawczyk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 października 2016 r. w Radomiu sprawy ze skargi W. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty Z. z [...] września 2015 r. nr [...]; 2) zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego W. K. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...] Wojewoda [...] (dalej: "organ odwoławczy", "Wojewoda") działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.; dalej: "k.p.a.") po rozpatrzeniu odwołania W. K. (dalej: "skarżący") od decyzji Starosty Z. (dalej: "organ I instancji", "Starosta") z dnia [...] września 2015 r. Nr [...] zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia dla M. G. (dalej także jako "Inwestor"), na budowę budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą (szambo, śmietnik, komunikacja, ogrodzenie) na działce nr ew. [...] położonej w miejscowości Z. [...], gmina P. orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. U podstaw podjętego w tej sprawie rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia. W dniu [...] września 2015 r. Inwestor wystąpił do organu I instancji o wydanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą (szambo, śmietnik, komunikacja, ogrodzenie) na działce nr [...] położonej w miejscowości Z. [...], gmina P. Inwestor przedłożył projekt budowlany posiadający wymagane przepisami uzgodnienia i opracowany zgodnie z prawomocną decyzją o warunkach zabudowy nr [...] z [...] czerwca 2015 r. wydana przez Wójta Gminy P. Decyzją Nr [...] z dnia [...] września 2015 r. Starosta działając na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4, art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (j.t. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.; dalej: "Prawo budowlane") zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia dla M. G. na budowę w ww. przedmiocie. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, iż ze względu na szerokość działki Inwestora wynoszącą mniej niż [...] m budynek mieszkalny został usytuowany w granicy z działką [...], co jest zgodne z § 12 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75 poz. 690 ze zm.; dalej: "rozporządzenie z 2002 r."). Odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia złożył skarżący, zarzucając naruszenie § 12 rozporządzenia z 2002 r. Podniósł, iż w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne, dopuszcza się sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m. Przywołany przepis nie dopuszcza budowy budynku w granicy. Nadto skarżący wskazał, iż nie doręczono żadnego załącznika graficznego z którego by wynikało, iż budynek ów nie będzie posiadał otworów okiennych lub drzwiowych, wreszcie z którego by wynikało, iż odległości 1,5 m została zachowana. Skarżący nie wyraził zgody na budowę budynku w granicy. Budynek może zostać pobudowany przy granicy, a nie w granicy lecz w odległości nie mniejszej niż 1,5 m. Organ odwoławczy, wskazaną na wstępie niniejszego uzasadnienia decyzją z dnia [...] listopada 2015 r. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji Starosty z dnia [...] września 2015 r. Uzasadniając Wojewoda przytoczył brzmienie art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Wskazał, iż z analizy materiału dowodowego wynika, iż Inwestor wypełnił wszystkie obowiązki nałożone przepisem art. 32 pkt 1 i 2 oraz art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Złożył prawidłowo wypełnione oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, projekt zagospodarowania działki został sporządzony zgodnie z art. 34 Prawa budowlanego i spełnia wymagania § 8 Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 27 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012 r., poz. 462) oraz jest zgodny z przepisami techniczno-budowlanymi. Ponadto projekt budowlany jest zgodny z ostateczną decyzją Wójta Gminy P. Nr [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. o warunkach zabudowy, z której wynika, iż inwestycja ma być zlokalizowana zgodnie z warunkami technicznymi. Ustosunkowując się do zarzutów odwołania, Wojewoda zauważył m.in., iż zgodnie z zapisami § 12 ust. 1 rozporządzenia z 2002 r. budynek powinien być oddalony 4 m w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy lub 3 m, jeżeli jest zwrócony do granicy ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych. Jest to zasada generalna od której przepisy § 12 rozporządzenia z 2002 r. wprowadzają kilka wyjątków. Jednym z nich jest § 12 ust. 3 rozporządzenia z 2002 r., który stanowi, iż w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się: sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m. Zdaniem Wojewody w przedmiotowej sprawie działka o nr ew. [...], na której ma być realizowana inwestycja spełnia kryteria tego przepisu albowiem jej szerokość jest mniejsza niż 16 m - wynosi ok. [...] m. Organ odwoławczy wskazał także, iż projektowany budynek nie posiada również otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną. Nadto lokalizacja projektowanego szamba jest zgodna z § 36 ust. 2 rozporządzenia z 2002 r., a lokalizacja śmietnika zgodna z § 23 ust 1 rozporządzenia z 2002 r. W związku z powyższym organ odwoławczy uznał zarzuty dotyczące naruszenia prawa budowlanego, w zakresie dotyczącym odległości budynku od granicy za nieuzasadnione. Konkludując Wojewoda wskazał, iż udzielone pozwolenie na budowę jest zgodne z wymogami Prawa budowlanego, bowiem inwestor złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; w zakresie lokalizacji uzyskał decyzję o warunkach zabudowy Wójta Gminy P. Nr [...] z dnia [...] czerwca 2015 r., uzyskał inne uzgodnienia, opinie i oświadczenia wymagane przepisami prawa. Ponadto zamierzona inwestycja nie wpłynie negatywnie na środowisko, jak też nie wprowadzi ograniczeń w swobodnym korzystaniu z nieruchomości sąsiednich. Inwestycja nie stwarza również zagrożenia dla działek sąsiednich. Z takim rozstrzygnięciem nie zgodził się W. K., który pismem z dnia [...] grudnia 2015 r. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na ostateczną w administracyjnym toku instancji decyzję z dnia [...] listopada 2015 r. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów: 1) art. 7, 77 § 1 k.p.a. przez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy w tym, kto jest właścicielem działki nr [...], która graniczy z działką nr [...], i tym samym pominięcie faktu, iż właścicielem obu tych działek jest M. G., a co w sposób oczywisty wpływa na treść zaskarżonej decyzji, gdyż umożliwia sytuowanie budynku na nieruchomości wnioskodawcy bez konieczności tak istotnego ingerowania w nieruchomość i prawa skarżącego; 2) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. polegający na jego błędnym zastosowaniu i utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji, podczas kiedy organ miał obowiązek uchylić zaskarżoną decyzję organu I instancji, która narusza prawo materialne tj. art. 28 ust. 2 Prawo budowlane przez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne ustalenie, iż obszar oddziaływania obiektu obejmuje jedynie działki nr [...] i [...], podczas kiedy szerokość działki oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w tej konkretnej sprawie nakazują jako objętą obszarem oddziaływania wskazać również działkę nr [...]; 3) § 12 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przez jego zastosowanie, podczas kiedy pełna, wnikliwa i szczegółowa analiza sprawy nie daje podstaw do uznania, iż przepis ten można zastosować w niniejszej sprawę w sposób najbardziej uciążliwy dla skarżącego, w tym przez pominięcie, iż sąsiednia dla działki [...], działka nr [...] należąca do wnioskodawcy umożliwia odsunięcie budynku, który ma powstać na przynajmniej minimalną odległość 1,5 m od granicy z działką skarżącego o ile nie wyklucza w ogóle możliwości skorzystania z niego; 4) pominięcie okoliczności, iż nieruchomość skarżącego ma przeznaczenie rolne i tak jest w dalszym ciągu użytkowana, co powoduje, iż nieprawidłowo organ zastosował przepisy prawa w tym cytowanego rozporządzenia, gdyż dotyczą one jedynie możliwości sytuowania budynków w zabudowie jednorodzinnej, a o takim charakterze nie ma mowy w przypadku bezpośredniego sąsiedztwa z nieruchomością rolną użytkowaną zgodnie z jej przeznaczeniem; 5) pominięcie okoliczności, iż sposób użytkowania nieruchomości przez skarżącego powoduje, iż wyrażenie zgody na budowę bezpośrednio w granicy pociągnie za sobą negatywne konsekwencje dla skarżącego, pozbawiając go możliwości w pełni uprawiać jego nieruchomość, ze względu na brak możliwości wykorzystania ciężkiego sprzętu do uprawy, kiedy bezpośrednio w granicy stoi budynek mieszkalny. Wreszcie w przyszłości narazi skarżącego na konsekwencje związane z zagrożeniem mającego powstać budynku, ewentualnie na szkody spowodowane koniecznością używania ciężkiego sprzętu rolniczego, kilka razy z roku; 6) wreszcie w wyniku tak istotnej ingerencji w nieruchomości skarżącego oraz niewykluczonej konieczności odstąpienia od ściany budynku który ma powstać, areał jego gospodarstwa może ulec ograniczeniu, co może negatywnie zostać zweryfikowane przez Agencję Rolną i może zagrozić dopłatom otrzymywanym przez skarżącego związanym z uprawą tej nieruchomości; 7) niezbadanie przez organ I i II instancji okoliczności, czy istnieje możliwość innego położenia budynku wnioskodawcy, które wykluczyłoby stosowanie z uszczerbkiem dla skarżącego przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku, podczas kiedy takie okoliczności w sprawie występują. Dowodem czego jest zagospodarowanie działki [...] oraz ogrodzenie przez wnioskodawcę frontów działek nr [...] i nr [...], gdyż stanowią jego własność. Skarżący wniósł o dopuszczenie dowodu z wydruku z mapy, na okoliczność numeracji działek sąsiednich z przedmiotową działką [...] oraz fotografii wykonanych przez skarżącego na okoliczność zabudowania jednym ogrodzeniem działek [...] i [...] przez wnioskodawcę. Ponadto wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody [...] oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty Z. wobec stwierdzonych naruszeń. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewoda uznał, iż zgodnie z art. 35 ust. 2 pkt 4 Prawa budowlanego w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 134, poz. 1269) sądy administracyjne kontrolują legalność zaskarżonych decyzji, a więc prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd, naruszenia przepisów prawa w stopniu mającym wpływ na rozstrzygnięcie – art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 718; dalej: "p.p.s.a."). Przedmiotem zaskarżenia do Sądu jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2015 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty Z. z dnia [...] września 2015 r. Nr [...] zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia dla M. G., na budowę budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą (szambo, śmietnik, komunikacja, ogrodzenie) na działce nr ew. [...] położonej w miejscowości Z. [...], gmina P. Zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), dalej: "rozporządzenie" – w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji zaskarżonej do Sądu pierwszej instancji - jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271 - 273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż: 1) 4m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy, 2) 3m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. W przepisie § 12 ust. 1 rozporządzenia ustanowiono ogólną zasadę sytuowania budynków na działce budowlanej, przy czym prawodawca jednocześnie zastrzega, iż zasada ta doznaje pewnych wyjątków, a czyni to m.in. w § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. Stosownie do § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16m. Należy zwrócić uwagę, iż zarówno ust. 1 jak i ust. 3 § 12 rozporządzenia odwołują się do § 271 – 273 rozporządzenia i przepisów odrębnych, a nadto § 12 ust. 1 odwołuje się także do § 13 i § 60 rozporządzenia. Skoro zaś przepis § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia czyni wyraźne zastrzeżenie o konieczności uwzględnienia § 13, § 60 i § 271- 273, to tym samym nie jest możliwe stosowanie § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) bez sprawdzenia, czy zastosowaniu tego przepisu w okolicznościach konkretnej sprawy nie sprzeciwiają się przepisy § 13, § 60 i § 271- 273 bądź przepisy odrębne. Uwzględnienie § 13, § 60 lub § 271- 273 rozporządzenia bądź przepisów odrębnych w określonych okolicznościach sprawy może wyłączać możliwość zastosowania w tej sprawie § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. Jeśli zatem § 13, § 60 lub § 271- 273 rozporządzenia bądź przepisy odrębne będą przemawiać przeciwko stosowaniu § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, to mimo, że działka budowlana będzie miała szerokość mniejszą niż 16m, zastosowanie w takiej sprawie § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia nie będzie możliwe. Przepis § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia umożliwia sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5m tylko w przypadku spełnienia łącznie wszystkich przesłanek ustanowionych w tym przepisie. Do przesłanek ustanowionych w § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia należy zachowanie zgodności zamierzenia inwestycyjnego z § 13, § 60 i § 271- 273 rozporządzenia oraz przepisami odrębnymi. Stosowanie § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia nie może prowadzić do naruszenia, czy też obejścia tych przepisów prawa. A zatem, dla zastosowania § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w danej sprawie nie jest wystarczające stwierdzenie, że działka inwestora ma szerokość mniejszą niż 16m, lecz konieczne jest stwierdzenie, że nie sprzeciwiają się temu § 13, § 60 i § 271- 273 rozporządzenia i przepisy odrębne. Przepisy Rozdziału 7 – "Usytuowanie budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe" rozporządzenia określają w § 271- 273 odległość ściany zewnętrznej wznoszonego budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki budowlanej przy uwzględnieniu rodzaju budynku i klasy odporności ogniowej (§ 271), odległość ściany zewnętrznej wznoszonego budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki budowlanej (§ 272) i przewidują w jakich sytuacjach nie ustala się odległości między ścianami zewnętrznymi budynków położonych na jednej działce budowlanej (§ 273). Organy orzekające skupiły się wyłącznie na szerokości działki inwestora, pomijając pozostałe kwestie dotyczące możliwości zastosowania § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, a zatem kwestie objęte § 13, § 60 i § 271- 273 rozporządzenia oraz przepisami odrębnymi. W tym stanie rzeczy należy uznać, iż organy orzekające nie dokonały należytego wyjaśnienia sprawy, w tym także w aspekcie poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich. Podkreślić też należy, iż sytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (§ 12 ust. 4 rozporządzenia). W orzecznictwie Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego wielokrotnie już wskazywano, że w celu oceny, czy nie zostały naruszone uzasadnione interesy osób trzecich w rozumieniu art. 5 Prawa budowlanego, konieczne jest ustalenie, czy wzniesienie danego obiektu budowlanego odpowiada warunkom techniczno – budowlanym i czy nie powoduje pogorszenia warunków sanitarnych oraz uciążliwości dla otoczenia. Ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich, o której mowa art. 5 Prawa budowlanego, obejmuje szeroki zakres badania oddziaływania jednej nieruchomości na sąsiednie działki budowlane a wyliczenie zawarte w art. 5 ust. 9 ma charakter jedynie przykładowy ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 1996 roku, III ARN 87/95, OSN 1996/21/316, postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2001 r., sygn. akt IV SA 558/99, LEX nr 77640). Właściciel działki sąsiadującej z działką inwestora ma, wynikające z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane, prawo do poszanowania jego uzasadnionych interesów wynikających z prawa do korzystania ze swojej własności. Jak stanowi art. 4 tej ustawy każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. A zatem, usytuowanie budynku na działce budowlanej, z poszanowaniem interesu prawnego właścicieli działek sąsiednich, oznacza nie tylko uwzględnienie norm, o których mowa w § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), ale także wyważenia interesów inwestora i właścicieli działek sąsiednich. Wyważenie tych interesów prawnych oznacza uwzględnienie istniejącej zabudowy oraz możliwości zabudowy działek w przyszłości. Równocześnie jednak zasada ochrony interesów osób trzecich podlega ograniczeniom wynikającym z ustaw, w tym m.in. z przepisów ustawy - Prawo budowlane. Nie można bowiem dopuścić do sytuacji, w której uprawnienia właściciela nieruchomości sąsiedniej całkowicie ograniczają uprawnienia inwestora. Ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich w Prawie budowlanym nie może oznaczać w praktyce konieczności wyrażenia zgody na budowę przez właścicieli sąsiednich działek. Zasady postępowania administracyjnego nakazują równe traktowanie stron. Wiąże się to z możliwością prawidłowego korzystania z nieruchomości zarówno przez inwestorów, jak i właścicieli sąsiednich nieruchomości. W razie konfliktu interesów właścicieli nieruchomości, a więc inwestora i właściciela nieruchomości sąsiedniej, optymalne korzystanie z ich praw wiąże się z reguły z wprowadzeniem ograniczeń w korzystaniu z jednej z tych nieruchomości lub obu. Rozpoznając wniosek inwestora o wydanie pozwolenia na budowę obiektu budowlanego przy granicy z sąsiednią nieruchomością lub w zbliżeniu do tej granicy, organ administracji publicznej powinien uwzględniać konstytucyjny obowiązek równego traktowania stron i ochrony własności (art. 32 i 64 Konstytucji RP) jak również przepis art. 144 K.c. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 listopada 2004 r., OSK 786/04, ONSA i WSA 2005/4/86; z dnia 28 kwietnia 2006 r., sygn. akt II OSK 794/05; z dnia 14 września 2006 r., sygn. akt II OSK 1090/05; z dnia 3 marca 2008 r., sygn. akt II OSK 436/07 – Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Zadaniem organu jest zatem takie wyważenie interesów stron, aby inwestycja realizowana była w sposób nienaruszający uzasadnionych interesów właściciela działki sąsiedniej, ale z zachowaniem uprawnień inwestora. Ponadto należy mieć na względzie, że użycie przez ustawodawcę w przepisie § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia sformułowania "dopuszcza się" jednoznacznie wskazuje, ze jest to rozwiązanie wyjątkowe, które wymaga nie tylko zaistnienia szczególnych okoliczności wymienionych w tym przepisie, a stanowiących odstępstwo od ogólnej zasady lokowania budynków, przewidzianej w § 12 ust. 1 ww. rozporządzenia, ale również szczególnej staranności i dbałości organu w zakresie poszanowania interesów osób trzecich. Organ winien mieć na uwadze, iż w tego rodzaju sytuacjach, usytuowanie budynku w granicy zazwyczaj budzi, często uzasadniony sprzeciw właścicieli działki sąsiedniej. Dlatego też organ winien rzetelnie zbadać przesłanki przemawiające za dopuszczeniem takiego usytuowania. W rozpoznawanej sprawie skarżący podniósł, że inwestor jest właścicielem działki nr [...] bezpośrednio graniczącej z działką inwestycyjną nr [...], co ewentualnie umożliwia inne usytuowanie budynku, a jednocześnie wyklucza stosowanie § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. Organy nie ustaliły od kiedy inwestorowi przysługuje tytuł prawny do tej nieruchomości, na rozprawie M. G. oświadczył, że od końca 2015r., nie precyzując tego terminu. Jednocześnie oświadczył, że w związku z realizowaną przez niego budową w granicy nieruchomości, wzywał na interwencje Policję w związku z pracami rolnymi wykonywanymi przez skarżącego. Powyższe wskazuje, że już na tym etapie realizowania budowy istnieje konflikt, co do korzystania przez strony ze swych nieruchomości. Wydając decyzję organ administracji powinien w szczególności mieć na uwadze zasadę ogólną wyrażoną w art. 7 k.p.a., wymagającą uwzględnienia słusznego interesu stron postępowania. Nadto, stosownie do art. 77 § k.p.a. organ jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Sąd administracyjny, badając legalność zaskarżonej decyzji jest obowiązany dokonać kontroli zastosowania przepisów prawa i uczynienia zadość przepisom regulującym postępowanie administracyjne. W rozpoznawanej sprawie organ orzekający nie odniósł się do przepisów regulujących udzielanie pozwolenia na budowę w aspekcie wskazanych wyżej przepisów prawa, a uzasadnienie nie odpowiada wymogom art. 107 § 3 k.p.a. W niniejszej sprawie brak jest należytej – w świetle przepisów prawa – oceny wpływu projektowanej inwestycji na uprawnienia właściciela działki sąsiedniej. A zatem, należy uznać, iż organy odwoławcze nie dokonały należytej oceny legalności przeprowadzonego postępowania w świetle przepisów prawa normujących przesłanki prawne zatwierdzania projektu budowlanego i udzielanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane, właściwy organ przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Tymi przepisami – jak już wyżej wskazano są m.in. przepisy § 271- 272 rozporządzenia oraz przepisy odrębne. Organy obu instancji zatwierdzając projekt budowlany i wydając pozwolenie na budowę wzięły pod uwagę jedynie szerokość działki nr [...], nie badając pozostałych przesłanek określonych w § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia oraz nie wyjaśniając stanu prawnego działki nr [...] w kontekście realizowanej inwestycji. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) orzekł jak w pkt 1 wyroku. O zwrocie kosztów postępowania rozstrzygnięto na podstawie art. 200, 205 § 2 i 209 p.p.s.a. (pkt 2 wyroku).