VIII SA/Wa 324/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Justyna Mazur (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Iwona Szymanowicz - Nowak, Sędzia WSA Artur Kot, Protokolant Referent stażysta Urszula Sieradz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 września 2013 r. sprawy ze skargi S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] (znak sprawy [...]); 2) stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości do chwili uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego S. K. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] lutego 2013 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. (dalej: "SKO", "organ odwoławczy") działając na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) (dalej: "k.p.a."), po rozpoznaniu odwołania S. K. (dalej: "skarżący") od decyzji Wójta Gminy G. (dalej: "organ I instancji") Nr [...] z dnia [...] stycznia 2013 r., znak sprawy [...] o ustaleniu S. K. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w L., stanowiącej działkę ewidencyjną nr: [...] z tytułu jej podziału na działki nr:[...], [...],[...]- orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. Powyższe rozstrzygnięcia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym: Na wniosek S. K., właściciela nieruchomości gruntowej położonej w L., nr ew. [...], Wójt Gminy G. decyzją ostateczną z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...] zatwierdził podział tej nieruchomości na działki nr:[...], [...],[...]. W dniu [...] listopada 2012 r. został wykonany operat szacunkowy, z którego wynika, iż wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, natomiast po podziale wynosi [...] zł. Różnica powyższych kwot została obliczona na [...] zł. Z uchwały nr VIII/38/11 Rady Gminy Głowaczów z dnia 27 czerwca 2011 r. w sprawie ustalania stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Maz. z 2011 r. nr 156, poz. 4961), wynika, iż wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału została określona na 30% wzrostu wartości. Tym samym opłata adiacencka od podziału przedmiotowej nieruchomości wynosi [...] zł. W tych okolicznościach organ I instancji decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. Nr [...] znak sprawy [...] na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 roku, Nr 102, poz. 651 ze zm.) w związku z uchwałą Rady Gminy Głowaczów nr VIII/38/11 z dnia 27 czerwca 2011 roku w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Maz. z 2011 r. nr 156, poz. 4961) ustalił dla skarżącego, właściciela nieruchomości położonej w miejscowości L., ozn. nr [...], opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości w wyniku podziału działki nr ew. [...] na działki ozn. nr:[...], [...],[...]. Odwołanie od tej decyzji wniósł S. K. Podniósł, iż nie zgadza się z wyceną wskazaną w operacie szacunkowym ze względu na to, że porównywane transakcje nie mogą i nie są w żaden sposób porównywalne z działkami, które są jego własnością. Po zapoznaniu się w dniu [...] grudnia 2012r. z operatem dotyczącym wskazanych w decyzji organu I instancji działek, złożył w dniu [...] grudnia 2012r. odwołanie, którego organ I instancji nie uwzględnił. Zakwestionował prawidłowość przyjętych do porównania działek wskazując na ich odmienne położenie, dostęp do drogi, komunikację i atrakcyjność rekreacyjną w stosunku do działek powstałych w wyniku podziału. Podniósł, iż do analizy przyjęto działki znajdujące się w znacznych odległościach od wycenianych działek: 28km i 25km, natomiast nie uwzględniono transakcji sprzedaży dwóch sąsiednich działek ([...] oraz [...]) w miejscowości L. zawartej w dniu [...] sierpnia 2011roku, Repertorium A nr [...]. Ich cena sprzedaży wynosiła [...]zł/m2, a działki te bezpośrednio przylegają do drogi gminnej. Wskazał, iż analiza uwzględniająca te działki byłaby bardziej miarodajna. Dodał także, iż wycena przedstawiona przez gminę nie jest rynkowa, na co wskazuje fakt, że gmina w czerwcu 2012r. wystawiła na sprzedaż dwie działki z prawem zabudowy (budowlane) w miejscowościach Z. oraz K. po znacznie niższych cenach [...] zł/m2 oraz [...] zł/m2. Porównując te ceny do wartości cen wynikających z omawianego operatu, wskazał jednocześnie, iż nieruchomości sprzedawane przez gminę posiadają: bezpośredni dostęp do drogi publicznej, dostęp do mediów oraz są usytuowane bliżej stacji kolejowej, co jest ich dodatkowym atutem. Konkludując wniósł o weryfikację operatu szacunkowego zleconego przez gminę, który wedle przedstawionych faktów nie odzwierciedla faktycznej wartości nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu odwołania decyzją zaskarżoną w niniejszej sprawie i wskazaną na wstępie orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Rozpoznając sprawę SKO przywołało treść art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), (dalej: "u.g.n."). Wskazując na treść art. 146 ust. 1a u.g.n. organ odwoławczy podniósł, iż ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Dodało, że wyceny nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym sporządzonym, w stanie faktycznym i prawnym z daty zaskarżonej decyzji, zgodnie z zasadami wyrażonymi w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.) (dalej: "rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r."). Wskazano jednocześnie, iż w myśl art. 98a ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Dokonując oceny okoliczności sprawy na gruncie wskazanych wyżej regulacji organ odwoławczy podniósł, iż organ I instancji zasadnie przyjął, że w niniejszej sprawie zaistniały przesłanki dające podstawę do ustalenia skarżącemu opłaty adiacenckiej w podanej w decyzji wysokości. Organ I instancji zawiadomił skarżącego o wykonaniu operatu szacunkowego nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości L. ozn. przed podziałem nr ew. [...], po podziale ozn. nr [...], [...], [...], z jednoczesnym zawiadomieniem o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym, zgromadzonymi materiałami oraz możliwości uzyskania wyjaśnień. Jako bezsporne organ odwoławczy wskazał to, że decyzją z dnia [...] października 2011 r., nr: [...] Wójt Gminy G. na wniosek S. K., właściciela nieruchomości położonej w L., oznaczonej jako działka [...], zatwierdził podział tej nieruchomości na działki oznaczone nr:[...], [...], [...], a decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] lutego 2012 r. Opłata adiacencka została ustalona w terminie krótszym niż 3 lata od dnia, w którym opisana wyżej decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Dokonując oceny dołączonego do akt operatu szacunkowego organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji co do jego prawidłowości. Wskazano, iż rzeczoznawca przedstawił stan nieruchomości przed i po podziale oraz podstawy prawne szacowania nieruchomości. W operacie wskazano, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości L., gmina G., około 5,0 km od miejscowości G. Nieruchomość położona w drugim szeregu zabudowy, działka posiada dostęp do drogi gminnej o nawierzchni betonowej. Energia elektryczna i wodociąg gminny znajdują się w drodze. Rzeczoznawca dokładnie opisał działki po podziale. Dokonał też charakterystyki rynku nieruchomości, stwierdzając przeciętną ilość zawarcia transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianej na lokalnym rynku. W wyniku analizy tego rynku rzeczoznawca wyodrębnił kilkanaście rynkowych transakcji sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych zlokalizowanych na obszarze terenów o funkcji mieszkaniowej o zbliżonych atrybutach do atrybutów nieruchomości wycenianej według stanu po podziale. Jak wskazał organ odwoławczy ceny transakcyjne tych nieruchomości zawarte są w przedziale od około [...] zł do [...] zł za m2 (pkt 7.2.1. operatu szacunkowego) oraz od około [...] zł do [...] zł za m2 (pkt 7.4.1. operatu szacunkowego), w zależności od atrybutów danej nieruchomości i metody zastosowanej do wyliczenia wartości rynkowej nieruchomości. Rzeczoznawca opisał wycenianą nieruchomość przed podziałem i poszczególne działki po podziale w aspekcie przyjętych cech rynkowych, wyjaśniając dlaczego określoną wagę poszczególnych cech przypisał wycenianej nieruchomości. Oszacował wartość nieruchomości według stanu przed podziałem tj. wartość rynkową działki nr [...] o powierzchni [...] m2 w oparciu o wybrane rynkowe transakcje sprzedaży gruntów położonych na terenie gminy G., G. n/P., M., przy wykorzystaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Wartość rynkową nieruchomości według stanu po podziale określił jako sumę wartości działek nr:[...], [...],[...] oszacowanych w oparciu o wybrane rynkowe transakcje sprzedaży gruntów położonych na terenie gmin G., G. n/P., M.. Wartość rynkową działek nr[...],[...] określono przy wykorzystaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, natomiast wartość działki nr [...] określono przy wykorzystaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Rzeczoznawca jednocześnie przedstawił stan wycenianej nieruchomości i wskazał między innymi, że dla terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy G. (uchwała nr [...] Rady Gminy G. z dnia [...] grudnia 2000 r.), zgodnie, z którym przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym: tereny M/L - mieszkaniowo - letniskowe. Dla działki nr [...] (przed podziałem) została wydana przez Wójta Gminy G. decyzja nr [...] z dnia [...] października 2011 r. o warunkach zabudowy, ustalająca sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą. Wobec tego, iż rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym dokonał charakterystyki cech rynkowych wycenianej nieruchomości, a także analizy i charakterystyki rynku nieruchomości gruntowych uwzględnionych w procesie wyceny oraz przedstawił sposób wyceny, podejście, zastosowane metody oraz uzasadnienie wyboru, ustalenie, że wartość nieruchomości po podziale wyniosła [...] zł, a przed podziałem [...] zł organ odwoławczy uznał na nie budzące wątpliwości. Tym samym wzrost wartości nieruchomości określono na [...] zł. Opłata adiacencka wynosząca [...] zł ([...]zł x 30%) jest zgodna z uchwałą nr [...] Rady Gminy G. z dnia [...] czerwca 2011 r. w sprawie ustalania stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Stawka procentowa w tej uchwale została bowiem ustalona w wysokości 30% różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po podziale. Odnosząc się do zarzutów odwołania, SKO podniosło, iż po przeanalizowaniu materiału dowodowego zgromadzonego w powyższej sprawie, nie stwierdziło uchybień w operacie szacunkowym zarówno pod względem formalnym, jak i merytorycznym. Dobór nieruchomości został uzasadniony przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, który wszystkich czynności dotyczących wyliczeń wartości nieruchomości przed i po podziale dokonał prawidłowo. W tych okolicznościach w ocenie organu odwoławczego brak jest podstaw do dopatrywania się w decyzji organu I instancji niezgodności z prawem. Skargę na ostateczną w administracyjnym toku instancji decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R., pismem z dnia [...] marca 2013 roku wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie S. K. Decyzji tej zarzucił: - obrazę przepisów prawa materialnego - art. 98a ust.1 u.g.n. poprzez błędną wykładnię tej normy prawnej, w wyniku której oba organy przyjęły, że wycena nieruchomości gruntowej, w ramach postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej, po jej podziale obejmuje sumę wartości poszczególnych działek gruntu, podczas gdy prawidłowa wykładnia powinna prowadzić do wniosku, że wycena powinna obejmować, tą samą jedną nieruchomość lecz składającą się (podzieloną) z kilku działek gruntu; - obrazę przepisów o postępowaniu - art. 10 § 1 k.p.a. poprzez uniemożliwienie stronie wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji; - obrazę przepisów o postępowaniu - art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. G., będącego podstawą do określenia wysokości opłaty adiacenckiej, podczas gdy operat ten został sporządzony z rażącym naruszeniem zasad obowiązujących przy sporządzaniu tego rodzaju opinii, a wynikających z Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wydanego na podstawie art. 159 u.g.n.; - obrazę przepisów o postępowaniu - art. 8 i 9 k.p.a. w związku z art. 147 ust. 1 u.g.n. poprzez uchybienie zasadzie pogłębiania zaufania do organów administracji publicznej i wyczerpującego informowania strony o okolicznościach prawnych mogących mieć wpływ na ich prawa w toku postępowania z uwagi na niepoinformowanie skarżącego o prawie do złożenia wniosku o rozłożenie na raty opłaty adiacenckiej; - obrazę przepisów o postępowaniu - art. 61 § 4 k.p.a. poprzez niezawiadomienie o wszczęciu postępowania; - obrazę przepisów o postępowaniu - art. 107 § 3 k.p.a. poprzez pominięcie w treści uzasadnienia decyzji powodów, którymi kierowały się organy obu instancji, odmawiając uwzględnienia uwag skarżącego zgłoszonych w toku postępowań. Wskazując na powyższe wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone dotychczas w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zaważył, co następuje: Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.; dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Nie może przy tym wydać orzeczenia na niekorzyść strony skarżącej, chyba że dopatrzy się naruszenia prawa skutkującego stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności. W myśl art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Zgodnie z art. 98a u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 98a ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Z przepisów tych wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, wówczas gdy: 1) nastąpi podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela; 2) opłata zostanie ustalona w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej; 4) nastąpi faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Jak wynika z ustaleń dokonanych przez organy administracji publicznej nieruchomość oznaczona numerem działki [...], położona w miejscowości L., została podzielona na wniosek skarżącego na działki o numerach [...], [...] i [...]. Decyzja Wójta Gminy G. Nr [...] zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości oznaczonej nr [...] została wydana w dniu [...] stycznia 2012 roku (SKO w zaskarżonej decyzji błędnie wskazuje, jako datę wydania tej decyzji [...] października 2011 r.). Decyzja ta uprawomocniła się w dniu [...] lutego 2012 r. i w tym też dniu stała się ostateczna. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej została wydana w dniu [...] stycznia 2013 roku, to jest przed upływem terminu 3 lat od daty, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Jednocześnie, jak wynika z niekwestionowanych ustaleń zawartych w zaskarżonej decyzji oraz w decyzji ją poprzedzającej w dniu, gdy stała się ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości obowiązywała uchwała Rady Gminy G. nr [...] z dnia [...] czerwca 2011 roku w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej, ustalająca wysokość stawki na 30% wzrostu wartości nieruchomości. Odnośnie przesłanki wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału zauważyć należy, iż zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Jak wynika z akt administracyjnych, jak i zaskarżonej decyzji taka opinia w formie operatu szacunkowego została w niniejszej sprawie sporządzona. W tym miejscu wyjaśnić wypada, iż dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a. i art. 84 § 1 k.p.a., ale też merytorycznie wiąże organ, ponieważ nie może on samodzielnie zmieniać obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie bowiem z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i wskazanych przez nią dowodów, z których wynikałoby, że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu – organ ten powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. O ile w ocenie organu operat został sporządzony zgodnie z przepisami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w wydanym na jej podstawie rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 r., to organ nie ma podstaw do dokonania ustaleń odmiennych, niż wynikające z tego dowodu, co do wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale oraz różnicy tych wartości. W niniejszej sprawie, jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, SKO oceniając operat szacunkowy uznało, że proces szacunkowy przedstawiony przez rzeczoznawcę jest wyczerpujący i nie zawiera błędów. W ocenie organu odwoławczego operat został sporządzony zgodnie z przepisami art. 7 i 151-158 u.g.n. oraz przepisami rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. W tych okolicznościach, jak stwierdziło SKO, operat szacunkowy stanowi wiarygodny dowód w sprawie. W swojej ocenie zarówno organ odwoławczy, jak i organ I instancji nie odniosły się do okoliczności zawartych przez skarżącego w piśmie z dnia [...] grudnia 2012 roku, w którym zawarł on zastrzeżenia, co do prawidłowości ustalenia ceny nieruchomości, prawidłowości doboru nieruchomości do porównania. Zastrzeżenia te nie zostały przekazane rzeczoznawcy celem odniesienia się do nich, zaś organ I instancji odnosząc się do pisma z dnia [...] grudnia 2012 roku wskazał jedynie, iż "zastrzeżenia, co do wysokości wartości wyceny ... gmina nie uwzględniła". Zaskarżona decyzja przywołując kolejne ustalenia operatu także nie zawiera odniesienia się do zastrzeżeń, które zostały zawarte w tym piśmie oraz powtórzone, a także rozwinięte w odwołaniu. W tych okolicznościach brak jest podstaw do stwierdzenia rzetelności i kompletności przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.), jednocześnie w toku postępowania do jego obowiązku należy pozostawanie na straży praworządności poprzez podejmowanie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 k.p.a.). W myśl art. 11 k.p.a. organy administracji publicznej powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwianiu sprawy, aby w ten sposób w miarę możności doprowadzić do wykonania przez strony decyzji bez potrzeby stosowania środków przymusu. Sposób przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w niniejszej sprawie uchybia tym zasadom. Nie odniesienie się precyzyjne do skonkretyzowanych przez skarżącego zarzutów uchybia także obowiązkowi prawidłowego uzasadnienia rozstrzygnięcia, o którym mowa w art. 107 § 3 k.p.a. Jednocześnie wobec wskazanych wyżej braków postępowania wyjaśniającego w ocenie Sądu za przedwczesne należy uznać zarzuty skargi co do sporządzenia operatu z naruszeniem zasad wynikających z rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku. Wbrew twierdzeniom skarżącego w ocenie Sądu brak jest podstaw do stwierdzenia naruszenia art. 98 a ust. 1 u.g.n. we wskazywanym w skardze zakresie. Organy bowiem dokonały prawidłowej wykładni wskazanego przepisu w tej mierze. W art. 4 u.g.n. pkt 1 i 3 zostały zawarte definicje nieruchomości gruntowej i działki gruntu. Zgodnie z art. 4 pkt 1 nieruchomością gruntową jest grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności, zaś w myśl art. 4 pkt 3 działką gruntu jest niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej. Z powyższego wynika, iż pojęcie "działka gruntu" zawiera się w pojęciu "nieruchomość gruntowa". Tym samym użycie w art. 98 a u.g.n. pojęcia "nieruchomość", w odniesieniu do nieruchomości przed podziałem i po podziale, oznacza, że ustalenia wzrostu wartości nieruchomości dokonuje się przez porównanie wartości nieruchomości istniejącej przed podziałem i zsumowanej wartości wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału. Wbrew zarzutom skargi nie został naruszony art. 10 § 1 k.p.a., albowiem po sporządzeniu operatu szacunkowego skarżący został zawiadomiony o jego wykonaniu, z jednoczesnym poinformowaniem o możliwości zapoznania się ze zgromadzonymi materiałami, uzyskaniu wyjaśnień oraz składaniu ustnych i pisemnych wyjaśnień, dotyczących sprawy. Jak wynika z akt administracyjnych z możliwości zapoznania się z operatem szacunkowych skarżący skorzystał w dniu [...] grudnia 2012 roku. Podczas tej czynności został poinformowany o możliwości rozłożenia należności na raty (notatka urzędowa – karta 49 akta administracyjnych). Tym samym wbrew twierdzeniom skargi nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skargi zmierzający do wykazania naruszenia art. 8 k.p.a. i art. 9 k.p.a. w zw. z art. 147 u.g.n. poprzez nie poinformowanie skarżącego o możliwości rozłożenia opłaty na raty. Nie zasługuje na uwzględnienie także zarzut naruszenia art. 61 ust. 4 k.p.a. Wbrew twierdzeniom skargi, jak wynika z akt administracyjnych skarżący w dniu [...] listopada 2012 roku został pismem z dnia [...] listopada 2012 r. zawiadomiony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału dokonanego na wniosek właściciela nieruchomości położonej w miejscowości L. (zawiadomienie o wszczęciu postępowania – karta 1 akt administracyjnych). Wobec tego, iż wskazanymi we wcześniejszych wywodach uchybieniami została dotknięta zarówno zaskarżona decyzja, jak i decyzja organu I instancji w ocenie Sądu zasadne było uchylenie obu tych decyzji. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy zobowiązane będą uwzględnić powyższe wywody i w sposób prawidłowy przeprowadzić postępowanie wyjaśniające, precyzyjnie odnosząc się do okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia, ustalanych z urzędu jak i wynikających ze stanowiska strony. Z tych względów Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c p.p.s.a. orzekł jak w punkcie 1 wyroku. Orzeczenie z punktu 2 wyroku Sąd oparł o treść art. 152 p.p.s.a. Orzeczenie o kosztach znajduje oparcie w treści art. 200 p.p.s.a., 205 § 1-3 p.p.s.a. oraz art. 209 p.p.s.a. Kwota [...] zł obejmuje kwoty: [...] zł uiszczonego wpisu sądowego, [...] zł opłaty od pełnomocnictwa oraz [...] zł wynagrodzenia pełnomocnika ustalonego na podstawie § 14 ust. 2 pkt 1 lit. a w zw. z § 6 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).