VIII SA/Wa 347/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Leszek Kobylski (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Fularski, Sędzia WSA marek Wroczyński, Protokolant Specjalista Ilona Obara, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi K. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. (dalej: "Kolegium" lub "organ odwoławczy"), po rozpatrzeniu odwołania K. T. (dalej: "skarżący") od decyzji Burmistrza Gminy K. (dalej: "organ pierwszej instancji", "Burmistrz") z dnia [...] października 2013 r. znak: [...] ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K. oznaczonej w katastrze nieruchomości nr [...] wskutek podziału na działki nr [...], [...] w wysokości [...] zł i zobowiązującej skarżącego do jej uiszczenia, orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. U podstaw podjętego w tej sprawie rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia. Decyzją z dnia [...] października 2013 r. organ I instancji działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267; dalej: "k.p.a."), art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej: "u.g.n.") oraz uchwałą Nr LV/822/2006 Rady Miejskiej w Kozienicach z dnia 26 października 2006 r. (Dz. U. Województwa Mazowieckiego Nr 254, poz. 9099) ustalił skarżącemu będącemu właścicielowi nieruchomości gruntowej położonej w K. oznaczonej w katastrze nieruchomości nr [...] opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, stanowiącą 15% różnicy pomiędzy wartością jaką miała nieruchomość przed podziałem, a jej wartością po podziale. Uzasadniając Burmistrz powołał brzmienie art. 98a ust. 1 i ust. 1a, art. 146 ust. 1 oraz art. 148 ust. 1 u.g.n. Wyjaśnił, że na wniosek skarżącego, będącego właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w K. oznaczonej w katastrze nieruchomości jako działka nr [...], Burmistrz Gminy K. ostateczną decyzją znak: [...] z dnia [...] września 2011 r. zatwierdził projekt podziału tej nieruchomości na działki nr [...], [...]. Wskazał, iż przedmiotowy podział został zatwierdzony w oparciu o ostateczną decyzję o warunkach zabudowy z dnia [...] września 2004 r. znak: [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku stacji kontroli pojazdów pod którą została wydzielona działka nr [...]. W dalszej części uzasadnienia organ I instancji wyjaśnił, że zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Kozienicach z dnia 26 października 2006 r., obowiązującą w dniu [...] września 2011 r., tj. w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział ww. nieruchomości stała się ostateczna, Burmistrz, jako organ wykonawczy Gminy, jest uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 15% wzrostu wartości nieruchomości. Organ I instancji podał, iż zawiadomieniem z dnia [...] czerwca 2013 r. skarżący został poinformowany o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału oraz o terminie przeprowadzenia wizji w terenie przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z koniecznością określenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Wskazał, iż według operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2013 r. sporządzonego na zlecenie Burmistrza przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, wartość nieruchomości przed podziałem została określona na kwotę [...] zł, a po podziale na sumę [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, z czego 15% stanowi kwotę [...] zł. Jednocześnie Burmistrz wskazał, iż złożone przez skarżącego w dniu [...] sierpnia 2013 r. uwagi do wykonanej wyceny zostały przesłane rzeczoznawcy majątkowemu celem ustosunkowania się. W dniu [...] września 2013 r. uprawniony rzeczoznawca majątkowy udzieliła szczegółowej odpowiedzi na złożone uwagi, podtrzymując wysokość rynkowej wartości nieruchomości zawartej w operacie z dnia [...] lipca 2013 r. Konkludując organ I instancji uznał, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2013 r. wykazał wzrost wartości nieruchomości tylko z tytułu podziału i został sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. Nadto rzeczoznawca w wycenie uwzględnił wszystkie pozytywne i negatywne cechy nieruchomości, a sporządzony operat – zdaniem Burmistrza – nie budzi formalnych, ani prawnych zastrzeżeń. W odwołaniu wniesionym od powyższej decyzji, skarżący nie zgodził się z zaskarżoną decyzją i zakwestionował operat szacunkowy. W ocenie skarżącego operat nie odzwierciedla faktycznej wartości oraz atrakcyjności działki nr [...]. Podał, iż biorąc pod uwagę fakt, że działka zlokalizowana jest w bezpośrednim sąsiedztwie miejskiej przepompowni ścieków nie wzięto pod uwagę niekorzystnych imisji z przepompowni na oszacowaną wyżej działkę, szczególnie w okresie lata oraz zmian pogodowych. Nie uwzględniono również faktu, że na omawianej działce brak jest możliwości wykonania instalacji zasilania gazem ziemnym, zaś na działce sąsiedniej taka możliwość istnieje. Podał, że jest to o tyle istotne, że wszelkie źródła ogrzewania budynku muszą mieć charakter tradycyjny, węglowy, elektryczny, a więc znacznie droższy w porównaniu z innymi źródłami ogrzewania. Zdaniem skarżącego omawiana działka nie ma też bezpośredniego dostępu do kolektora ściekowego, a jest to możliwe wyłącznie poprzez odprowadzenie ścieków przez inną działkę. Wąski dostęp do drogi publicznej zmniejsza zakres działania na tej działce. Podał, iż teren na którym znajduje się działka nr [...] był terenem niskim i bagnistym, a jezdnia była w ostatnich latach 3 krotnie podwyższana. Rozpatrując odwołanie skarżącego, Kolegium wskazaną na wstępie niniejszego uzasadnienia decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji z dnia [...] października 2013 r. Uzasadniając organ odwoławczy przedstawił ramy prawne niniejszego postępowania przytaczając brzmienie art. 4 pkt 11, art. 98a ust. 1 i ust.1a u.g.n. Wskazał, iż przesłanką wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką jest wydanie przez wójta, burmistrza lub prezydenta przewidzianej w art. 96 u.g.n. decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy Kolegium wyjaśniło, iż decyzją z dnia [...] września 2011 r. na wniosek skarżącego Burmistrz Gminy K. zatwierdził projekt podziału działki nr [...] o pow. [...] ha, położonej w K. przy ulicy [...], polegający na wydzieleniu działek nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha. Z uzasadnienia tej decyzji wynika, że teren przedmiotowej nieruchomości nie jest objęty ustaleniami żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podział opisanej nieruchomości zatwierdzono w oparciu o ostateczną decyzję o warunkach zabudowy znak: [...] z dnia [...] września 2004 r. Nadto w dacie [...] września 2011 r. (kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna) obowiązywała uchwała Nr LV/822/2006 Rady Miejskiej w Kozienicach z dnia 26 października 2006 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej naliczanej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, która w § 1 ustalała stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 15% różnicy wartości nieruchomości, których wartość wzrosła z tytułu podziału nieruchomości na wniosek jej właściciela lub użytkownika wieczystego. Jednocześnie Kolegium wskazało, iż do dnia wydania decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej nie upłynął okres 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Organ odwoławczy podniósł, iż w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia [...] lipca 2013 r. uprawniony rzeczoznawca majątkowy dla dokonania wyceny nieruchomości przed i po podziale zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Uzasadniając wybór metody rzeczoznawca podała, że na rynku nieruchomości w mieście K. występowały transakcje sprzedaży dotyczące nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych zgodnie z planem pod zabudowę mieszkaniową, usługową i inną. Nadto rzeczoznawca dokonała charakterystyki cech rynkowych wycenianej nieruchomości, tj. atrakcyjności położenia, funkcjonalności, wielkości działki, infrastruktury technicznej, dostępności komunikacyjnej. Podała, iż działki będące przedmiotem wyceny usytuowane są na terenie nie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania miasta K.. Na wycenianym terenie istnieją miejsca zwartej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz miejsca zabudowy mieszkaniowej wraz z zabudową usługową. Dojazd do nieruchomości od strony miasta jest po nawierzchni utwardzonej przez ulicę [...], a następnie ulicę [...]. Działka jest ogrodzona, zabudowana, zagospodarowana. Lokalizacja przedmiotowych działek w odniesieniu do innych jest korzystna. Infrastruktura techniczna jest dostępna, natomiast infrastruktura towarzysząca oddalona. Wielkość działki przed podziałem jest korzystna. Po podziale działki mają mniejsze powierzchnie. Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym ma kształt i wielkość korzystną, natomiast pod obiekt usługowy, którym jest stacja kontroli pojazdów działka jest o bardzo korzystnej powierzchni ze względu na wielkość i kształt wśród preferencji na lokalnym rynku nieruchomości i przez to osiągają wyższe ceny. Następnie rzeczoznawca dokonała analizy i charakterystyki rynku nieruchomości gruntowych uwzględnionych w procesie wyceny oraz przedstawiła sposób wyceny. W oparciu o powyższy sposób i metodę wyceny rzeczoznawca ustaliła, że wartość nieruchomości przed podziałem wyniosła [...] zł, zaś po podziale [...] zł. Podział nieruchomości spowodował zatem wzrost wartości nieruchomości o [...] zł. W końcowej części operatu biegła podała, że w wyniku podziału przedmiotowa nieruchomość zyskała na wartości, gdyż powstały dwie odrębne niezależne nieruchomości gruntowe, w tym jedna przeznaczona pod zabudowę komercyjną oraz nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Kolegium zauważyło także, iż uwagi złożone przez skarżącego do przedstawionego operatu szacunkowego zostały przez rzeczoznawcę rozpatrzone i udzieliła na nie odpowiedzi w piśmie z dnia [...] września 2013 r., w którym przedstawiła charakterystykę nieruchomości będących przedmiotem szacowania i podała, że uwzględniła różnice w kształcie przedmiotowych działek różnicując je poprawkami. W związku z przyjętymi atrybutami powyższych działek ich wartości różnią się pomiędzy sobą z korzyścią dla działki nr [...] w stosunku do działki nr [...]. Rzeczoznawca podała, że określone wartości działki nr [...] przed podziałem w wysokości [...] zł/m2 oraz działki nr [...] w wysokości [...] zł/m2 po podziale oraz działki nr [...] w wysokości [...] zł/m2 po podziale w wysokości tak jak działki nr [...] przed podziałem jest wartością rynkową, mieści się w przedziale średnich cen na lokalnym rynku nieruchomości w K. i nie jest wartością wygórowaną dla przedmiotowej lokalizacji (niedaleko usytuowany jest Urząd Miasta i Gminy K., Urząd Skarbowy, park który jest zagospodarowany i stanowi jedno z bardziej atrakcyjnych miejsc do wypoczynku na terenie miasta). Odnosząc się do zarzutu, iż działka nr [...] nie ma większej wartości 1m2 niż działka nr [...], rzeczoznawca wyjaśniła, iż działka nr [...] w nieobowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego m. K. położona jest w obszarze zabudowy usługowo-mieszkaniowej. Działki sąsiednie zagospodarowane są zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem terenu, natomiast planowana inwestycja jest kontynuacją istniejącego zainwestowania. Przeznaczenie przedmiotowej działki zdaniem rzeczoznawcy jest bardzo korzystne, a rzeczoznawca przyjęła atrybut jako korzystny, gdyż zostało uwzględnione już istniejące zabudowanie. Rzeczoznawca podała, iż w drodze przebiegają sieci: wodociągowa, kanalizacyjna, sanitarna, energetyczna, gazowa. Zarzut skarżącego jakoby nowo powstała działka była bez uzbrojenia Kolegium uznał za niezasadny. Również za niezasadny uznało zarzut, iż działka nr [...] posiada mniejszy dostęp do ulicy [...]. Jak wskazał organ odwoławczy rzeczoznawca wyjaśniła bowiem, iż obie działki są usytuowane wzdłuż ulicy [...], z bardzo korzystnym, bezpośrednim dojazdem. Opowiadając na zarzuty zawarte w odwołaniu rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] grudnia 2013 r. wyjaśniła, iż uwzględniła różnice w kształcie działek różnicując je poprawkami. Biegła podała, że w związku z przyjętymi atrybutami powyższych działek (nr [...] o korzystnej powierzchni i nr [...] o bardzo korzystnej powierzchni i przeznaczeniu bardzo korzystnym, tj. pod stację kontroli pojazdów a więc pod usługi) ich wartości różnią się pomiędzy sobą z korzyścią dla działki nr [...] w stosunku do działki [...]. Jako bezzasadny biegła uznała zarzut "smrodu" z oczyszczalni oraz barku sieci gazowej na nieruchomości. Jednocześnie wyjaśniła, iż wydzielone działki posiadają dostęp do drogi publicznej, a prawomocna decyzja o warunkach zabudowy jednoznacznie określa, czy dana nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej i czy posiada dostęp do podstawowej infrastruktury technicznej (nie znaczy to, że infrastruktura musi być na działce). Decyzja taka wydawana jest również w oparciu o opinię środowiskową, która określa uciążliwość lub brak uciążliwości otoczenia. Analizując wykonany operat szacunkowy organ odwoławczy stwierdził, że wnioski wynikające ze sporządzonego operatu są logiczne i jednoznacznie potwierdzają, iż wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła. Uznał także, iż operat szacunkowy odpowiada ustawowym wymogom i spełnia warunki określone w przepisach ustawy, a sporządzona przez rzeczoznawcę opinia w formie operatu szacunkowego stanowi wiarygodny dowód na wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Jednocześnie Kolegium podniosło, iż jeśli skarżący miał zastrzeżenia do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, mógł skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy od inicjatywy strony. Zauważało, iż skarżący z tej możliwości nie skorzystał, opierając stawiane zarzuty jedynie na własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydania decyzji. W tej sytuacji postawione zarzuty Kolegium uznało za polemikę z ustaleniami biegłego nie popartą żadnym dowodem. Z ostatecznym w administracyjnym toku instancji rozstrzygnięciem Kolegium z dnia [...] stycznia 2014 r. nie zgodził się skarżący. Pismem z dnia [...] marca 2014 r. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie występując o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia lub umorzenie postępowania. Uzasadniając skarżący podniósł, iż bezpośrednie sąsiedztwo przepompowni ścieków obniża w sposób znaczący wartość gruntu. Podkreślił także, iż wydzielona działka położona jest dalej od centrum miasta, bliżej rzeki Z., na terenie niskim i bagnistym, a jej wykorzystanie pod budowę wymagało wymiany gruntu z gliniasto-iłowego na grunt o lepszych właściwościach nośnych. Zdaniem skarżącego operat szacunkowy został wykonany nierzetelnie i na korzyść zlecającego. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: skarga jest niezasadna. Niniejsza sprawa zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) podlega rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, który zgodnie z art. 1 § 2 tej ustawy dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem. Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 ze zm.; dalej: p.p.s.a.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Sąd uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa, o którym mowa wyżej. Zgodnie z art. 98 a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 roku Nr 102, poz. 651 ze zm.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. W myśl ustępu 1a art. 98 a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Jak wskazuje się w orzecznictwie, opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, której wprowadzenie ma źródło właśnie w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową na skutek zdarzenia, jakim jest m.in. podział nieruchomości (por. uchwała NSA z dnia 9 października 2000, OPK 8/00, ONSA 2001, z.1, p.15). Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek jej podziału, a podział ten winien nastąpić na wniosek właściciela nieruchomości. Z tego względu opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem obciąża właściciela nieruchomości, na którego wniosek dokonano podziału. W kontrolowanej przez Sąd sprawie bezsporne jest, iż do podziału nieruchomości doszło na wniosek właściciela nieruchomości K.T., a decyzja zatwierdzająca podział zapadła w dniu [...] września 2011 roku i stała się ostateczna w dniu [...] września 2011 r. Decyzja ustalająca opłatę zapadła w dniu [...] października 2013 roku, to jest przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. W dacie [...] września 2011 roku obowiązywała Uchwała LV/822/2006 Rady Miejskiej w Kozienicach z dnia 26 października 2006 roku w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku ich podziału (Dz. Urz. Województwa Mazowieckiego z 2006 r. Nr 254, poz. 9099), która w § 1 ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 15% różnicy wartości nieruchomości, których wartość wzrosła z tytułu podziału nieruchomości na wniosek jej właściciela lub użytkownika wieczystego. Na podstawie art. 159 u.g.n. Rada Ministrów wydała w dniu 21 września 2004 roku rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2901 ze zm.). W myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Podzielić należy ocenę organów, że wycena nieruchomości w operacie szacunkowym sporządzonym przez mgr inż. E. P. została sporządzona zgodnie z obowiązującymi w tej mierze przepisami. W operacie szczegółowo opisano zarówno podstawę prawną opracowania, przedmiot i zakres wyceny, sposób wyceny, w tym podejście, metodę i technikę wyceny, wykonano analizy danych i charakterystykę rynku nieruchomości, a wreszcie określono wartość nieruchomości przed i po podziale. Rzeczoznawca w sposób uprawniony dokonała analizy transakcji nieruchomości podobnych, przyjmując dwu letni okres badania cen od daty, na którą określa się wartość nieruchomości (lata 2011-2012), co jest zgodne z zasadami wyceny nieruchomości przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu określonymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Ponadto rzeczoznawca majątkowy, realizując zapisy art. 154 ust. 1 u.g.n., zastosowała przy wycenie podejście porównawcze, metodę porównywania parami, uzasadniając wybór podejścia, metody i techniki szacowania na stronie 11 i 12 operatu. Liczba transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównania w celu oszacowania nieruchomości przed podziałem, tj. 22 - odpowiada treści § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku, który mówi o kilkunastu nieruchomościach. W ocenie Sądu były to nieruchomości podobne do wycenianej, pochodzące z tego samego rynku lokalnego, wyodrębnione pod względem atrakcyjności lokalizacji ogólnej, dostępności komunikacyjnej, funkcji w planie, wielkości powierzchni działki, uzbrojenia terenu i o podobnym przeznaczeniu – teren zabudowy mieszkaniowej, usługi. Ponadto należy zauważyć, iż w toku postępowania administracyjnego skarżący zgłosił zastrzeżenia wobec przedmiotowego operatu szacunkowego, na które szczegółowo odpowiedziała biegła w piśmie z dnia [...] września 2013 r. W związku z powyższym, Sąd nie podziela zarzutu skarżącego, że operat szacunkowy sporządzony jest przez biegłą nierzetelnie, na korzyść zlecającego. Jak słusznie zauważył organ odwoławczy, skarżący mając zastrzeżenia co do rzetelności i poprawności wykonania przedmiotowego operatu, mógł skorzystać z możliwości oceny tegoż operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu, czego jednak nie uczynił. Z tych względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił zgodnie z treścią wyroku.