VIII SA/Wa 404/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda Sędziowie Sędzia WSA Renata Nawrot (sprawozdawca) Sędzia WSA Justyna Mazur po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Radomiu w trybie uproszczonym w dniu 10 lipca 2024 r. sprawy ze skargi D. Z. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia 26 marca 2024 r. znak: [...] w przedmiocie wstępnego podziału nieruchomości oddala skargę. Pismem z 23 grudnia 2022 r. D. Z. zwróciła się do Prezydenta Miasta R. o zatwierdzenie wstępnego projektu podziału działki nr ewid. [...] o powierzchni 0,4516 ha, obręb [...] – W. położonej w R.. Z wniosku wynika, że podział ma na celu wydzielenie działki nr [...], która stanowić będzie wewnętrzną drogę dojazdową, z kolei działki nr [...] pozostaje w dotychczasowym sposobie użytkowania. Prezydent Miasta R. (dalej także "organ I instancji") postanowieniem z 19 stycznia 2024 r., Nr [...], działając na podstawie art. 93 ust. 4 i 5 oraz art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2023 r, poz. 344, dalej "u.g.n."), uznał przedłożony wstępny projekt podziału działki nr ewid. [...] (obręb [...] – W., arkusz [...]) w R. na działki nr ewid.: [...]i [...]za sprzeczny z decyzją Prezydenta Miasta R. Nr [...], ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych jednomieszkaniowych w zabudowie bliźniaczej (3×2) wraz z podziemnymi szczelnymi zbiornikami retencyjnymi wody deszczowej na działce nr ewid. [...]obręb [...] – W., arkusz [...] w R.. Uzasadniając organ I instancji wskazał, ponownie rozpoznając sprawę, iż działka oznaczona nr ewid. [...] położona w R. (obręb [...] – W., arkusz [...]) usytuowana jest na obszarze, gdzie brak jest planu miejscowego. Przedmiotowy teren objęty jest uchwałę nr XLVII/435/2020 Rady Miejskiej w R. z dnia 14.12.2020 r. ze zmianami w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszarów miasta R. i nie jest objęty obowiązkiem sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prezydent wykonując wytyczne SKO, zwrócił się do MZDiK o opinie dotycząca wydzielenia działek ewid.: [...] i [...], ustalił, iż przedmiotowy podział nieruchomości ma na celu wykonanie go zgodnie z decyzja o warunkach zabudowy Nr [...] z dnia 17 lutego 2023 r., ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych jednomieszkaniowych w zabudowie bliźniaczej (3×2) wraz z podziemnymi szczelnymi zbiornikami wody deszczowej na działce ewid [...] w R.. Dalej wskazał, że decyzja Nr [...] z dnia 17 lutego 2023 r. dotyczy budowy sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych jednomieszkaniowych w zabudowie bliźniaczej (3×2) wraz z podziemnymi szczelnymi zbiornikami wody deszczowej i nie obejmuje budowy drogi wewnętrznej. Proponowany podział ma na celu wydzielenie dwóch działek, z których jedna jest wydzielona pod wewnętrzna drogę dojazdową. W ocenie organu I instancji projektowany podział jest sprzeczny z decyzją o warunkach zabudowy nr [...] z uwagi na fakt, iż decyzja nie przewiduje budowy drogi wewnętrznej, tylko zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Ponadto w/g organu I instancji podstawowe parametry przyszłej inwestycji ustalono dla całej działki nr [...], a projektowany podział uniemożliwiłby zagospodarowanie terenu z uwagi na brak tożsamości terenu planowanego pod zabudowę z terenem wskazanym pod zabudowę w wydanych decyzjach. Końcowo Prezydent zaznaczył, że w stosunku do działki nr ewid [...] wydano trzy ważne decyzje o warunkach zabudowy, ponadto nie stanowi ona nieruchomości wykorzystywanej na cele rolne i leśne, co oznacza, że w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania art. 93 ust. 3a u.g.n. W zażaleniu na powyższe rozstrzygnięcie, D. Z. reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika zarzuciła zaskarżonemu postanowieniu naruszenie: 1. art. 94 ust. 1 u.g.n. polegające na jego błędnej wykładni i poprzestaniu przez organ I instancji na dokonaniu oceny zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, bez przeprowadzenia oceny, czy podział jest niesprzeczny z przepisami odrębnymi, co w konsekwencji skutkowało bezzasadną odmową pozytywnego zaopiniowania projektu podziału, 2. art. 93 ust. 3a u.g.n. polegające na jego błędnym zastosowaniu i przyjęciu, że wstępny projekt podziału działki nie spełnia dyspozycji art. 93 ust. 3a u.g.n., mimo iż przepis ten nie ma zastosowania w sprawie; 3. art. 7, art. 8 § 1 i art. 144 w zw. z art. 138 § 2a k.p.a. poprzez niezastosowanie się do wytycznych zawartych w postanowieniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia 20 października 2023 r., znak: [...] i przeprowadzenie własnej - błędnej - oceny zgodności wstępnego projektu podziału z warunkami określonymi w decyzji Prezydenta Miasta R. Nr [...], znak sprawy: [...], pomimo stwierdzenia przez organ odwoławczy, że wstępny projekt podziału nieruchomości nie narusza ustaleń tej decyzji; 4. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wzw. z art. 107 § 3 k.p.a. polegające na niewyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności sprawy, to jest: - nieprzeprowadzeniu analizy w zakresie niesprzeczności podziału z przepisami odrębnymi, - błędnym uznaniu, że projektowany podział działki o nr ewid, [...] {obręb [...] - W.) uniemożliwiałby zagospodarowanie terenu wynikające ze wcześniejszych decyzji o warunkach zabudowy, mimo iż organ odwoławczy, w postanowieniu z dnia 20 października 2023 r., znak: [...]organ odwoławczy przesądził już, że zaproponowany projekt podziału nie narusza ustaleń decyzji WZ. W oparciu o powyższe zarzuty, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i orzeczenie co do istoty sprawy. Rozpoznając zażalenie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. (dalej: Kolegium, organ II instancji) postanowieniem z 26 marca 2024 r., znak [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2023 r. poz. 775, dalej k.p.a.) - utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie organu I instancji. W pierwszej kolejności Kolegium określiło ramy prawne wydanego postanowienia przez organ I instancji. Wyjaśniło, iż strona złożyła do organu I instancji wniosek o podział nieruchomości nr [...] (obręb [...] -W., arkusz [...]) mający na celu wydzielenie na podstawie art. 93 ust. 3a u.g.n. działki nr [...]która ma stanowić wewnętrzną drogą dojazdową z działką nr [...]. Załączony do wniosku wstępny projekt podziału działki, zakłada wyodrębnienie z działki nr [...] działek; [...]o powierzchni 294 m² i działki [...]o powierzchni 4222 m², przy czym działka nr [...]przeznaczona jest pod drogę, natomiast działka nr [...]pozostaje w dotychczasowym użytkowaniu. Jednocześnie organ II instancji zaznaczył, że dla działki nr ewid. [...] zostały wydane trzy decyzje Prezydenta Miasta R.; - z 15 lutego 2004 r., Nr [...], o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, - z 6 września 2006 r.. Nr [...], o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną , - Z 17 lutego 2023 r., Nr [...], o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (3x2) wraz z podziemnymi szczelnymi zbiornikami retencyjnymi wody deszczowej. Pismem z dnia 13 listopada 2023 r. strona sprecyzowała, iż podział nieruchomości ma być zgodny z decyzją o warunkach zabudowy z 2023 r. Odnosząc się do tej ostatniej decyzji, Kolegium przypomniało dokładne parametry dotyczące wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej oraz obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Jak wyjasniło Kolegium w myśl art. 94 ust. 1 ustawy, jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać jeżeli podział nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Brak sprzeczności z przepisami odrębnymi oznacza, że konfiguracja i wielkość działek gruntu powstałych w wyniku podziału ma być taka, aby - zgodnie z przepisami odrębnymi - możliwe było ich zagospodarowanie. Z kolei stosownie do art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Kolegium wskazało, że z akt sprawy jednoznacznie wynika, iż decyzja Prezydenta Miasta R. Nr [...] ustala warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (3x2) wraz z podziemnymi szczelnymi zbiornikami retencyjnymi wody deszczowej na działce nr [...] i nie obejmuje budowy drogi wewnętrznej. W pkt.2.4. decyzji dotyczącej m.in. obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji wskazano, iż dojazd /dostęp do drogi publicznej jest zapewniony przez działkę nr [...] (droga wewnętrzna - we władaniu Skarb Państwa). Ponadto zawiera uwagę, iż w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie jest badana kwestia szerokości dojazdu, ale na etapie pozwolenia na budowę dojazd musi spełniać wymogi § 14 ust.2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego o szerokości nie mniejszej niż 5 m. Zastrzeżenie to wynikało z faktu, iż szerokość działki nr [...] (czyli drogi wewnętrznej) w najwęższym odcinku wynosi 3,27 m. Decyzja ta wobec braku odwołania, czyli jako zgodna z żądaniem strony stała się ostateczna z dniem 24.03.2023 r. Przedstawiony wstępny projekt podziału działki nr [...] polega na wydzieleniu dwóch działek, z których jedna oznaczona nr [...] ma stanowić wraz z działką nr [...] wewnętrzną drogę dojazdową, natomiast druga oznaczona nr [...]pozostanie w dotychczasowym sposobie użytkowania. W tej sytuacji Kolegium za zasadne uznało stanowisko organu I instancji, iż decyzja o warunkach zabudowy nie przewidywała wydzielenia z działki nr [...] drogi wewnętrznej, zatem przedłożony wstępny projekt podziału jest niezgodny z jej zapisami i dlatego nie można uzgodnić go pozytywnie. Jednocześnie Kolejnym nie podzieliło stanowiska organu I instancji, iż projektowany podział uniemożliwiłby zagospodarowanie terenu w sposób wynikający z decyzji z uwagi na brak tożsamości terenu planowanego pod zabudowę z terenem wskazanym w decyzjach pod zabudowę. Końcowo organ II instancji przyjął za słuszne stanowisko Prezydenta Miasta R., iż działka nr [...] nie stanowi nieruchomości wykorzystywanej na cele rolne i leśne, a zatem art. 93 ust 3a u.g.n. nie ma zastosowania w rozpatrywanej sprawie. Reasumując Kolegium podzieliło konkluzje organu I instancji w zakresie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału działki nr [...] położonej w obrębie W., jako niezgodnego z decyzją o warunkach zabudowy. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skarżąca zarzuciła zaskarżonemu postanowieniu: I. naruszenie prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy, a to: 1) art. 94 ust. 1 u.g.n. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że dla wydania negatywnej opinii w przedmiocie wstępnego projektu podziału nieruchomości wystarczające jest poprzestanie na dokonaniu oceny zgodności tego projektu z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, bez przeprowadzenia oceny, czy podział jest niesprzeczny z przepisami odrębnymi, 2) art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że niezgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy jest podział nieruchomości mający na celu wydzielenie działki pod drogę dojazdową, w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy nie przewidywała wydzielenia działki pod drogę, mimo że decyzja o warunkach zabudowy nie może określać warunków podziału nieruchomości, a jedynie warunki zagospodarowania terenu II. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a to: 1) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. i art. 126 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, to jest: - nieprzeprowadzenie analizy w zakresie niesprzeczności podziału z przepisami odrębnymi, - błędne uznanie, że projektowany podział działki o nr ewid, [...] (obręb [...] - W) uniemożliwiałby zagospodarowanie terenu wynikające ze wcześniejszych decyzji o warunkach zabudowy, mimo iż organ odwoławczy, w postanowieniu z dnia 20 października 2023 r., znak: [...] przesądził, że wstępny projekt podziału nie narusza warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy, 2) art. 8 § 1 i art. 110 § 1 w zw. z art. 126 k.p.a. poprzez naruszenie zasady zaufania do władzy publicznej oraz zasady związania organu własnym postanowieniem polegające na błędnym przyjęciu przez organ odwoławczy, że wstępny projekt podziału narusza warunki określone w decyzji o warunkach zabudowy, podczas gdy w poprzednio wydanym w niniejszej sprawie postanowieniu organ odwoławczy przesądził, że wstępny projekt podziału nie narusza warunków określonych w tej decyzji, 3) art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144, art, 7, art. 8 § 1 i art. 138 § 2a k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy Postanowienia organu I instancji pomimo niezastosowania się przez organ I instancji do wytycznych zawartych w postanowieniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia 20 października 2023 r, znak: [...] i przeprowadzenie własnej - błędnej - oceny zgodności wstępnego projektu podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, pomimo stwierdzenia przez organ odwoławczy w ww. postanowieniu, że wstępny projekt podziału nieruchomości nie narusza warunków określonych w tej decyzji. W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o: 1) uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji w całości, na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a.. 2) zasądzenie od organu odwoławczego na rzecz Skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Uzasadniając skargę strona skarżąca rozwinęła postawione zarzuty, akcentując brak przeprowadzenia oceny czy podział nieruchomości nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest niezasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym, na posiedzeniu niejawnym, w składzie 3 sędziów, zgodnie z art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego postanowienia stanowiły przepisy art. 93 ust. 1, ust. 4 i ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ("u.g.n."). Zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Przywołany przepis stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli: 1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo 2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, opiniuje wójt (burmistrz albo prezydent miasta), przy czym w przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 u.g.n. tj. braku sprzeczności z przepisami odrębnymi albo zgodności z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 93 ust. 4 u.g.n.). Opinię, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5 u.g.n.). Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie było postanowienie negatywnie opiniujące wstępny projekt podziału działki nr ewid. [...] obręb [...] – W. położonej w R.. W odniesieniu do tej działki wydana została m.in. w dniu 17 lutego 2023 r. decyzja nr [...] Prezydenta Miasta R. o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu (6) budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (3×2) wraz z podziemnymi szczelnymi zbiornikami retencyjnymi wody deszczowej. W związku z tym, że dla działki wydano 3 decyzje o warunkach zabudowy strona skarżąca w toku postępowania administracyjnego wyraźnie spraecyzowała, której decyzji dotyczy wniosek złożony w przedmiotowej sprawie. W kontrolowanej sprawie organy administracji publicznej stwierdziły, że nieruchomość skarżącej znajduje się na obszarze, na którym nie obowiązuje plan miejscowy i nie ma obowiązku jego sporządzenia. W sytuacji wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obowiązkiem organów obu instancji było zbadanie zgodności proponowanego podziału geodezyjnego z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania tereunu. Natomiast badanie podziału pod kątem niesprzeczności z przepisami odrębnymi byłoby uzasadnione, gdyby nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. W wyroku II OSK 135/11 z 2.04.2012 r., NSA stwierdził, cyt.: "Zauważyć bowiem należy, że stosownie do art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać między innymi wtedy, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dwuetapowość procedury zmierzającej do podziału nieruchomości w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymaga zatem przeprowadzenia dwóch odrębnych postępowań. Celem pierwszego z tych postępowań jest ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Celem zaś drugiego z tych postępowań jest zatwierdzenie podziału nieruchomości dokonanego w zgodzie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W takim zaś ujęciu, dopuszczalność wydzielenia działek gruntu w ramach podziału nieruchomości należy oceniać przez pryzmat możliwości ich zagospodarowania określonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dlatego też wydzielane działki powinny przybrać taką konfigurację, która umożliwi zrealizowanie zamierzenia, którego lokalizację określono w tej decyzji (M. Wolanin, (w:) Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2011, s. 568). Jak wynika z ustaleń organów przedstawiony projekt podziału działki nr [...] polega na wydzieleniu dwóch działek, z których jedna oznaczona nr [...] (o pow. 294 m²) ma stanowić wraz z działką nr [...] (własnośc Skarbu Państwa) wewnętrzna droge dojazdową, natomiast druga oznaczona nr [...] (o pow. 4222 m²) pozostanie w dotychczasowym sposobie użytkowania. W ocenie Sądu zgodzić należy się ze stanowiskiem organów administracji publicznej, iż decyzja o warunkach zabudowy nie przewidywała wydzielenia z działki nr ewid. [...] drogi wewnętrznej, tym samym przedłożony wstępny projekt podziału jest niezgodny z jej zapisami i dlatego nie został uzgodniony pozytywnie. Należy podkreślić, że w przypadku podziału nieruchomości dokonywanego na podstawie art. 94 ust. 1 u.g.n. dopuszczalność wydzielenia działek gruntu w ramach podziału nieruchomości należy oceniać przez pryzmat możliwości ich zagospodarowania określonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 września 2014 r., II OSK 651/13). Ocena ta powinna dotyczyć w zasadzie możliwości samodzielnego zagospodarowania powstałych po podziale działek zgodnie z warunkami określonymi w tych decyzjach (zob. E. Bończak - Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz Aktualizowany, Lex/el. 2024). Ustalenie niezgodności między proponowanym projektem podziału nieruchomości, a warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy obligowało organy administracji publicznej do wydania postanowienia negatywnie opiniującego proponowany projekt podziału. Zauważenia wymaga, co słusznie podkreślił organ II instancji, że decyzja Nr [...] ustalająca warunku zabudowy dla konkretnej inwestycji, a mianowicie polegająca na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (3x2) wraz z podziemnymi szczelnymi zbiornikami retencyjnymi wody deszczowej na działce nr [...] i nie obejmuje budowy drogi wewnętrznej. Wydzielenie z działki nr ewid. [...], działki pod drogę wewnętrzną, wyklucza możliwość zagospodarowania nieruchomości zgodnie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. Ustalenia dotyczące możliwości zagospodarowania terenu określone w decyzji o warunkach zabudowy powinny być odnoszone do każdej z planowanych działek, mających powstać w wyniku podziału, o ile z treści decyzji o warunkach zabudowy nie wynika co innego. Jednocześnie słusznie wskazały organy obu instancji, że w konrolowanej sprawie działka nr ewid [...] nie stanowi nieruchomości wykorzystywanej na cele rolne i leśne, zatem art. 93 ust. 3a nie ma zastosowania. Mając powyższe na względzie Sąd uznał, że w przedmiotowej sprawie zachodziła przesłanka do negatywnego zaopiniowania projektu podziału działki w postaci niezgodności z decyzją o warunkach zabudowy, która nie przewidywała wydzielenia z działki nr [...] drogi wewnętrznej. Zarzuty skargi Sąd uznał za bezzasadne. W szczególności Sąd w składzie orzekającym nie dopatrzył się naruszenia przez organy administracji publicznej naruszenie art. 94 ust. 1 u.g.n., poprzez jego błędną wykładnią, jak również art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. Nie ulega wątpliwości, że decyzja o warunkach zabudowy – stwierdzała, ze działka nr ewid. [...] ma dostęp do drogi publicznej przez działke nr [...] (własność Skarbu Państwa). W ocenie Sądu nie doszło do naruszenia przepisów postępowania wskazanych w pkt II skargi. Nie zachodziła konieczność analizy podziału działki nr ewid. [...] z przepisami odrębnymi, skoro w stosunku do przedmiowej działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym zakresie zarzuty skarżącej są chybione. Z kolei w nawiązaniu do naruszenia pkt II skargi ppkt 2) i 3) w tym art. 8 § 1 k.p.a. i następnych, Sąd nie podziela powyższego argumentu. Organy rozpatrywały konkretny wniosek skarżącej, po sprecyzowaniu przez stronę której decyzji o warunkach zabudowy dotyczy wskazany projekt podziału działki. Inne ustalenia organu Kolegium zawarte w rozstrzygnięciu miały miejsce przed sprecyzowaniem przez skarżącą właściwej decyzji o warunkach zabudowy. Nie doszło zatem do naruszenia wskazanych przepisów. Również zdaniem Sądu, wbrew zarzutom zawartym w skardze stan faktyczny i jego ocena w przedmiotowej sprawie zostały ustalone prawidłowo. Mając powyższe na względzie Sąd oddalił skargę działając na podstawie art. 151 p.p.s.a.