VIII SA/Wa 42/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marek Wroczyński, Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Fularski, Sędzia WSA Iwona Szymanowicz – Nowak /sprawozdawca/, Protokolant Referent – stażysta Urszula Sieradz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 marca 2015 r. sprawy ze skargi M. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia [...] maja 2014 r. nr [...] w przedmiocie uchylenia decyzji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją znak [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r. Burmistrz Miasta i Gminy B (dalej: "Burmistrz", "organ I instancji"), działając na podstawie art. 98a ust. 1, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., zwana dalej "u.g.n."), art. 104 § 1 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 267 ze zm., zwana dalej "k.p.a.") w związku z uchwałą Rady Miasta i Gminy B Nr XVI/97/07 z dnia 27 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z 2008 r. Nr 11, poz. 370, zwana dalej: "uchwałą Gminy B"), działając z urzędu, orzekł o ustaleniu M J (dalej: "skarżąca", "strona") opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki: nr [...] o powierzchni [...] ha, położonej w S, obręb S, wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Burmistrza znak [...] z dnia [...] grudnia 2013 r. Określił jednocześnie, iż ww. opłata podlega uiszczeniu w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, iż działając na wniosek skarżącej, jako właściciela działki nr [...], położonej w S, zatwierdził projekt podziału tej nieruchomości na działki o numerach: [...]. Decyzja zatwierdzająca projekt podziału uprawomocniła się w dniu 21 stycznia 2014 r. Wyjaśnił, iż podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości po podziale stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W P. Wartość nieruchomości przed podziałem ustalona została na kwotę [...] zł, zaś po podziale – [...] zł. Podział przedmiotowej nieruchomości spowodował zatem wzrost wartości nieruchomości o [...] zł. Zgodnie z obowiązującą w tym zakresie uchwałą, stawka opłaty adiacenckiej wynosi 25% wzrostu wartości, czyli opłata adiacencka w przedmiotowej sprawie stanowi [...] zł. Wartość rynkową nieruchomości gruntowej według stanu przed podziałem i po podziale rzeczoznawca określił w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W podejściu porównawczym zakłada się, że wartość nieruchomości wycenianej równa jest cenie, która została uzyskana za nieruchomości podobne, będące przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości. Organ I instancji ocenił, że operat szacunkowy zawiera elementy wymagane dla tego dokumentu. Jest spójny i logiczny, uwzględnia wszystkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości zarówno przed, jak i po podziale, wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cen rynkowych na wartość nieruchomości, zawiera też dokładny opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania. Wskazał nadto, iż w toku postępowania strona zapoznała się z operatem szacunkowym, nie wniosła uwag i zastrzeżeń, nie wniosła również o rozłożenie opłaty na raty. W odwołaniu skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania w sprawie, z uwagi na brak możliwości wykazania wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału. Wydanej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów art. 98a u.g.n. przez przyjęcie, że wzrosła wartość ww. nieruchomości na skutek podziału, a także naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. w zakresie oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, który stał się podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej.  Zdaniem strony, Burmistrz nie dość wnikliwie zbadał przedmiotowy operat szacunkowy, a tym samym nie dowiódł, że doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku jej podziału. Organ I instancji wprawdzie dokonał oceny operatu, jednak ocena ta jest nieprawidłowa w zakresie samej wyceny; z treści operatu wypływa wniosek kwalifikujący sprawę do umorzenia. Skarżąca podała, że przedmiotem podziału była nieruchomość o pow. [...] ha, o zróżnicowanym przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego. W treści operatu, na podstawie przeprowadzonej analizy transakcji zawartych od 2011 r. do 2014 r. na rynku lokalnym, określonym jako obszar wiejski Gminy B, rzeczoznawca stwierdził, że nie znalazł transakcji nieruchomościami o powierzchniach zbliżonych do powierzchni nieruchomości wycenianej przed podziałem i o podobnym przeznaczeniu. Skoro rzeczoznawca nie znalazł nieruchomości podobnych, to nie ma możliwości wyceny, a tym samym niemożliwe jest wykazanie, że podział nieruchomości w niniejszej sprawie spowodował wzrost wartości nieruchomości. Poza tym rzeczoznawca przyjął do porównań z działką [...] - hektarową jako "podobne" działki ok. 25-krotnie mniejsze (tabela, punkt 9 operatu), co tylko potwierdza nieprawidłową ocenę operatu dokonaną przez Burmistrza, jak również bezzasadność wydanej decyzji o ustaleniu opłaty. Decyzją znak [...] z dnia [...] maja 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R (dalej: "Kolegium", "organ odwoławczy"), biorąc za podstawę art. 138 § 2 k.p.a. orzekło o uchyleniu zaskarżonej decyzji w całości i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu decyzji, po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania w sprawie oraz treści przepisów regulujących przedmiotową materię, organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie zaistniały podstawy wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia skarżącej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości wskutek podziału dokonanego na jej wniosek. Ustalenia wzrostu wartości nieruchomości organ I instancji dokonał w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z dnia 17 marca 2014 r., określający wartość rynkową nieruchomości - działki nr [...]. Do wyceny biegły zastosował podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej lub metodę analizy statystycznej rynku. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny nieruchomości zastosował metodę porównywania parami, przy której porównuje się nieruchomość, będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Kolegium oceniło, iż zastrzeżenia budzi dobór nieruchomości przyjętych do porównań. Do ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem i po jej podziale biegły przyjął do porównań transakcje tych samych nieruchomości, co wynika jednoznacznie z treści zawartych na str. 16,18, poz. 2, 3, 5, str. 19 poz. 2 i 4 operatu. Powyższe jest nieprawidłowe, inny był bowiem stan nieruchomości przed podziałem i inny po jej podziale. Przed podziałem wyceniana nieruchomość stanowiła jedną działkę o powierzchni [...] ha, zaś po podziale nieruchomość ta składa się z 10 działek. Do szacunku nieruchomości przed podziałem biegły wybrał spośród 7 transakcji nieruchomościami porównawczymi 3 nieruchomości, znajdujące się w tabeli na stronie 16 operatu pod pozycją: 2, 3 i 5. Na podstawie tych trzech działek dokonał analizy porównawczej z wycenianą nieruchomością przed podziałem. Podobnie określając wartość rynkową nieruchomości po podziale - działka nr 2/6 - spośród 7 transakcji nieruchomościami porównawczymi, wybrał trzy nieruchomości znajdujące się na stronie 18 operatu pod pozycją: 2, 3 i 5. Również określając wartość rynkową działki nr 2/7 wybrane zostały 3 działki (tabela na stronie 19 operatu, poz. 2, 4. 6). Jednocześnie rzeczoznawca w żaden sposób nie wyjaśnił, dlaczego te działki przyjął do porównań spośród wyszczególnionych nieruchomości reprezentatywnych dla badanego rynku nieruchomości. Podobieństwo, a tym samym wyjaśnienie, z jakich przyczyn do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na danym obszarze, powinno znajdować uzasadnienie w sporządzonym operacie, a następnie powinno być ocenione przez organ administracji. Ponadto skoro jedynym kryterium uzasadniającym nałożenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a u.g.n. jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany wyłącznie podziałem, to rzeczoznawca w operacie szacunkowym powinien wykazać, poprzez wskazanie cen wynikających z konkretnych transakcji, że cena 1 m2 nieruchomości o większej powierzchni jest niższa niż cena 1 m2 działek o małej powierzchni, takich jak po podziale. Organ odwoławczy wskazał w tym zakresie, iż przy wycenie nieruchomości działki nr [...] o powierzchni [....] ha przed podziałem biegły przyjął cenę 1 m2 w kwocie [...] zł, a przy wycenie nieruchomości po podziale, oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha przyjęta została cena 1 m2 w wysokości [...] zł. Powyższe prowadzi do wniosku, że po podziale wartość części działki nie wzrosła, a wręcz zmalała. Zauważyło, że w operacie rzeczoznawca określił wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości. Jednakże nie opisał wpływu poszczególnych cech nieruchomości na wielkość zastosowanego współczynnika. Ponadto operat szacunkowy w pkt 6, w zakresie przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jest bardzo ogólny, bowiem nie wyjaśnia, która część działki nr [...] objęta jest ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego części Gminy B, zatwierdzonego uchwalą Rady Miasta i Gminy B Nr XV/82/2004 z dnia 2 marca 2004 r. oznaczonym na rysunku planu symbolem MNL - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i rezydencjonalnej, a która położona jest w granicach obowiązywania zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru gminy B dla terenów położonych w miejscowości S i M, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta i Gminy B Nr XI/77/2011 z dnia 20 września 2011 r., oznaczonym na rysunku planu symbolem MNU - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami nieuciążliwymi oraz KDD tereny dróg publicznych klasy drogi dojazdowej. Wprawdzie ustalenia jednego i drugiego planu przeznaczają teren pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, to plan z dnia 2 marca 2004 r., oprócz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, dopuszcza zabudowę rezydencjonalną, a więc są to tereny bardziej atrakcyjne i mogą stanowić większą wartość. Natomiast teren objęty ustaleniami planu z dnia 20 września 2011 r., dopuszczając usługi nieuciążliwe oraz realizację dróg publicznych dojazdowych, może być terenem mniej atrakcyjnym. Organ odwoławczy uznał zatem, że biegły, odnosząc się w operacie szacunkowym do przeznaczenia terenu, winien szczegółowo wyjaśnić i udokumentować, na jakim terenie działki nr [...] obowiązywały poszczególne plany: z dnia 2 marca 2004 r. i z dnia 20 września 2011 r. Kolegium podniosło, iż wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie organu, zgodnie z art. 80 k.p.a. Organ obowiązany jest więc sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł swoje wnioski i skontrolować prawidłowość tego rozumowania. W rozpoznawanej sprawie organ I instancji nie dokonał rzetelnej oceny operatu szacunkowego sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości, który stanowi jedyną podstawę dla ustalenia opłaty adiacenckiej. Ponadto organ rozpoznający sprawę ma obowiązek skontrolować przedłożony operat pod kątem, czy jest on logiczny, zupełny, nie zawiera niejasności, pomyłek, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową. Analiza wykonanego operatu szacunkowego wykazała, iż zawiera on błędy. Przedmiotem niniejszego postępowania jest nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha przed podziałem. Tymczasem rzeczoznawca majątkowy na stronie 15 operatu, przedstawiając sposób wyceny, wskazał nr działki jako [...]. Oznacza to, że materiał dowodowy nie został w pełni rozpatrzony przez organ orzekający, co stanowi naruszenie art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Również uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie spełnia wymagań zawartych w art. 107 § 3 k.p.a., bowiem nie zawiera w swej treści oceny materiału dowodowego, a w szczególności operatu szacunkowego stanowiącego kluczowy dowód w sprawie. Ponadto Kolegium stwierdziło inne uchybienia proceduralne: 1) brak wskazania w nagłówku decyzji upoważnienia Burmistrza dla Naczelnika Wydziału Gospodarki Przestrzennej do wydawania decyzji w sprawie opłaty adiacenckiej oraz brak w aktach pełnomocnictwa w tym zakresie; 2) brak w aktach sprawy uchwały Rady Miasta i Gminy B Nr XVl/97/07 z dnia 27 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, która stanowi podstawę prawną zaskarżonej decyzji; 3) zbędne powtórzenie postanowień ustawowych w pkt 2, 3 i 4 sentencji decyzji, co do terminu uiszczenia opłaty i skutków zwłoki lub opóźnienia w jej zapłacie. W konsekwencji Kolegium uznało, iż stwierdzone nieprawidłowości przesądzają o wadliwości zaskarżonej decyzji, co skutkowało jej uchyleniem w całości i przekazaniem sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a. Skargę na powołane rozstrzygnięcie do sądu administracyjnego złożyła skarżąca, wnioskując o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu wniesionego środka zaskarżenia skarżąca podała, że wprawdzie Kolegium uchyliło decyzję Burmistrza i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia temu organowi, wskazując na liczne uchybienia w procedurze ustalenia opłaty, lecz nie odniosło się do jej zarzutów wskazanych w odwołaniu i wniosku o umorzenie postępowania. Z powyższym strona nie zgadza się, bowiem odwołując się od decyzji Burmistrza wnosiła nie tylko o uchylenie decyzji o opłacie adiacenckiej, ale też o umorzenie postępowania, jako bezprzedmiotowego. Wskazała, że nie ma podstaw do ustalania opłaty adiacenckiej, gdyż organ nie jest w stanie udowodnić, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału, wszak sam biegły stwierdził w operacie, że nie znalazł nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej. Brak nieruchomości porównawczych nie tylko uniemożliwia wykonanie wyceny, ale też świadczy o tym, że nie ma obrotu tego typu nieruchomościami, a skoro nie ma obrotu, to przeczy to założeniu, że wartość działki po podziale wzrasta. Z uwagi na brak rozpoznania przez organ odwoławczy jej wniosku o umorzenie postępowania, wnosi o uwzględnienie skargi. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty przedstawione w decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, zwana dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 powołanej wyżej ustawy, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przez Sąd przepisów prawa, wskazanego w art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Oceniając legalność zaskarżonej decyzji w świetle tak zakreślonej kognicji Sąd uznał, że nie narusza ona prawa. W pierwszej kolejności wskazać należy, że przedmiotem oceny Sądu w niniejszym postępowaniu jest decyzja kasacyjna organu odwoławczego, wydana na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., zgodnie z którym organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Przesłankami dopuszczalności wydania przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej są więc: 1/ stanowcze stwierdzenie przez organ odwoławczy, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, 2/ uznanie przez organ odwoławczy, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przy czym użycie w tym przepisie przeciwstawnego spójnika "a" oznacza, że samo stwierdzenie naruszenia przepisów postępowania, aczkolwiek jest konieczną przesłanką uchylenia zaskarżonej decyzji, nie jest przesłanką wystarczającą. Niezbędne jest bowiem dodatkowo wykazanie, że "konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie" (por. Jaśkowska Małgorzata, Wróbel Andrzej; Komentarz aktualizowany do ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego; opubl. LEX/el., 2014). Wymaga podkreślenia, iż dokonując kontroli rozstrzygnięcia wydanego na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., Sąd nie jest władny odnosić się do meritum sprawy, gdyż wskutek uchylenia decyzji organu I instancji sprawa wraca do jej merytorycznego rozpatrzenia przez ten organ. Rola sądu administracyjnego kontrolującego decyzję o charakterze kasacyjnym sprowadza się natomiast do analizy i oceny przyczyn, dla których organ odwoławczy uznał za konieczne skorzystanie z możliwości przewidzianej przepisem art. 138 § 2 k.p.a. i tylko w przypadku uznania, iż uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia nie wynikało z przyczyn wymienionych w tym przepisie, Sąd jest władny uwzględnić skargę. Analiza przedstawionych Sądowi akt administracyjnych prowadzi do wniosku, że rozstrzygnięcie sprawy, w której zapadła kontrolowana decyzja wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części, a dokonanie tego przez organ odwoławczy powodowałby de facto pozbawienie strony prawa do dwuinstancyjnego rozpatrzenia sprawy, gwarantowanego w art. 15 k.p.a. Za słuszne uznać należy zwłaszcza zarzuty Kolegium, niekwestionowane przez skarżącą, a dotyczące nieprawidłowości operatu szacunkowego z dnia 17 marca 2014 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W P, będącego podstawą orzeczenia przez organ I instancji opłaty adiacenckiej i ustalenia jej wysokości. Nieprawidłowości te dotyczą w szczególności: 1) nieprawidłowego doboru nieruchomości przyjętych do szacowania, gdyż do ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale biegły przyjął transakcje tych samych nieruchomości; 2) braku wyjaśnienia przez rzeczoznawcę, z jakich przyczyn do porównania przyjęto właśnie te, a nie inne nieruchomości, będące w obrocie na danym obszarze; 3) braku w operacie opisu wpływu poszczególnych cech nieruchomości na wielkość zastosowanego współczynnika; 4) braku wyraźnego wskazania, która część działki nr [...] znajduje się na obszarze objętym planem miejscowym z dnia 2 marca 2004 r., a która na obszarze planu z dnia 20 września 2011 r., a w konsekwencji, które z wyodrębnionych w wyniku podziału działek znajdują się na obszarze objętym ww. planami miejscowymi. Powyższe nieprawidłowości operatu szacunkowego, jak to słusznie ocenił organ odwoławczy, obniżają jego wiarygodność dowodową w stopniu uniemożliwiającym ustalenie na jego podstawie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem, co niewątpliwie ma istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Uzupełnienie postępowania dowodowego w powyższym zakresie przez organ odwoławczy, w ocenie Sądu, przekroczyłoby dyspozycję art. 136 k.p.a., wyznaczającego granice postępowania wyjaśniającego przed organem odwoławczym, zgodnie z którym organ odwoławczy może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie tylko w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie. Wobec tego uzasadnione było uchylenie decyzji organu I instancji w całości i przekazanie sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a., co też organ odwoławczy zaskarżoną decyzją uczynił. Zdaniem Sądu, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ odwoławczy jest zbieżne z zarzutami odwołania, gdyż skarżąca wskazywała tam na pobieżną ocenę operatu dokonaną przez organ I instancji. Tak więc zarzuty skarżącej zostały uwzględnione przez organ odwoławczy. Wbrew zarzutom skargi, brak jest na obecnym etapie postępowania podstaw prawnych do umorzenia postępowania administracyjnego w zakresie ustalenia opłaty adiacenckiej. Jak wynika bowiem z regulacji art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Tak więc dopiero ewentualne ustalenie na podstawie prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego, że wartość nieruchomości wydzielonych w wyniku podziału nie wzrosła, może podlegać ocenie organu w kontekście bezprzedmiotowości postępowania. Dopóki jednak operat nie zostanie sporządzony prawidłowo, zgodnie z wytycznymi organu odwoławczego, nie można jednoznacznie stwierdzić, czy nastąpiła zmiana wartości przedmiotowych nieruchomości na skutek dokonania podziału. Reasumując, Sąd podzielił stanowisko Kolegium, iż w przedmiotowej sprawie zaistniała przesłanka warunkująca uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, albowiem organ ten wydał rozstrzygnięcie w oparciu o niedostatecznie wyjaśnione okoliczności faktyczne, z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w stopniu, który uniemożliwia merytoryczne rozstrzygniecie sprawy przez organ odwoławczy w trybie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. Mając na uwadze powołane okoliczności Sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi. Na marginesie należy wskazać, że w odniesieniu do "innych uchybień" decyzji organu I instancji, o których mowa na ostatniej stronie zaskarżonej decyzji, to wbrew stanowisku Kolegium, w aktach sprawy administracyjnej znajduje się upoważnienie Nr 9/2014 z dnia 18 marca 2014 r. dla A W – Naczelnika Wydziału Gospodarki Przestrzennej, Gospodarki Gruntami i Ochrony Środowiska do ustalania opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, udzielone przez Burmistrza Miasta i Gminy B (pozycja 7 wykazu akt organu I instancji) oraz uchwała Gminy B w sprawie ustalenia procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości z dnia 27 grudnia 2007 r. (pozycja 1 wykazu akt organu I instancji).