VIII SA/Wa 453/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Justyna Mazur, Sędziowie Sędzia WSA Renata Nawrot /sprawozdawca/, Sędzia WSA Artur Kot, Protokolant Referent Małgorzata Domagalska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 października 2012 r. sprawy ze skargi A. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia [...] marca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją znak [...] z [...] stycznia 2012 r. Prezydent Miasta R[...] (Prezydent, organ I instancji) działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., zwana dalej k.p.a.) w związku z art. 98a, art. 147 oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., zwana dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami) oraz Uchwały Nr 191/2007 Rady Miejskiej w R. z dnia 29 października 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z 2007 r. Nr 247, poz. 7205, zwana dalej uchwałą Nr 191/2007) orzekł o ustaleniu A. N. (skarżący) opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w R. przy ulicy [...] o łącznej powierzchni [...] ha, stanowiącej działki ewidencyjne nr: [...], [...], [...], [...], [...] z obrębu [...], arkusz [...] wskutek podziału działki nr [...] zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta z dnia [...] kwietnia 2009 r. znak [...]. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, iż decyzją ostateczną z [...] kwietnia 2009 r., na wniosek skarżącego i J. P. tj. współwłaścicieli nieruchomości położonej w R. przy ulicy [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] Prezydent zatwierdził projekt podziału tej nieruchomości na działki nr: [...], ...], [...], [...], [...]. Powyższe stanowiło podstawę wszczęcia postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W toku postępowania, w piśmie z [...] grudnia 2011 r. wyjaśniono skarżącemu, iż o przeznaczeniu nieruchomości decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku miejscowego planu, decyzja o warunkach zabudowy. Dla działki nr [...] (przed podziałem) decyzja o warunkach zabudowy ustalająca sposób zagospodarowania terenu (budowa 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na części działek nr [...], [...], [...], [...]) wydana została w dniu [...] listopada 2008 r. Prezydent podał, iż postanowieniem Nr [...] z dnia [...] marca 2009 r. przedłożony projekt podziału przedmiotowej nieruchomości uznał za zgodny z decyzją o warunkach zabudowy, zaś w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją Prezydenta z dnia [...] kwietnia 2009 r. znak [...] powstały działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, działki [...], [...], [...], [...] przeznaczone pod drogę wewnętrzną oraz działki nr [...], [...], [...], [...], [...] o powierzchni nie przekraczającej [...] m2, które po podziale przeznaczone zostały do zagospodarowania w sposób dotychczasowy (czyli teren rolny). Organ I instancji wyjaśnił, iż według operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. S. w dniu [...] listopada 2011 r. oraz jego sprostowania z [...] grudnia 2011 r., wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł. Po dokonaniu podziału wartość nieruchomości wyniosła [...] zł. Podział przedmiotowej nieruchomości spowodował zatem wzrost wartości nieruchomości o [...] zł. Zgodnie z obowiązującą w tym zakresie uchwałą, stawka opłaty adiacenckiej wynosi 30% wzrostu wartości, czyli w przedmiotowej sprawie [...] zł. W stosunku do posiadanego przez skarżącego udziału w przedmiotowej nieruchomości opłata wynosi [...] zł. Podał przy tym, iż złożone do operatu szacunkowego sprostowanie polegało na zastosowaniu współczynnika korygującego dla nieruchomości nr [...] ze względu na przeznaczenie działki zgodnie z dotychczasowym sposobem zagospodarowania (tereny bez możliwości zabudowy), co spowodowało zmianę wartości tej działki z [...] zł na [...] zł. W/w korekta miała wpływ na wysokość opłaty adiacenckiej, która w nowej wysokości w stosunku do 1/2 udziału wyniosła [...] zł. W wyniku analizy zebranego materiału dowodowego sprawy organ stwierdził, iż sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy wykonany został zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, zwanego dalej rozporządzeniem). Operat szacunkowy zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego. Uznając, iż wycena została dokonana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, organ przyjął ją jako właściwą odnośnie określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. W odwołaniu wniesionym na powyższe rozstrzygnięcie pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie decyzji oraz umorzenie postępowania w sprawie. Podnosząc zarzut naruszenia art. 84 § 1 k.p.a. oraz 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazał, że w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej organ I instancji nie jest w stanie samodzielnie określić wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz w dniu, kiedy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, co skutkuje koniecznością powołania biegłego celem wydania opinii. W niniejszym postępowaniu organ I instancji oparł swoje rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy sporządzony został w dniu [...] listopada 2011 r., podczas gdy postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wszczęte zostało w dniu [...] listopada 2011 r. Operat szacunkowy nie ma zatem waloru opinii biegłego, a wydanie decyzji administracyjnej na ich podstawie narusza w sposób rażący prawo strony do rzetelnego procesu. Powyższe uchybienie winno skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji w całości, jako wydanej z naruszeniem przepisów postępowania. Pełnomocnik wskazał, iż organ nie wziął pod rozwagę faktu, że część nowopowstałych na skutek podziału działek ma nowych właścicieli, co powoduje że w sprawie, w charakterze strony winno występować więcej osób. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazują jedynie, że opłata adiacencka nie może być naliczona po upływie trzech lat od dnia, kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Nie normują natomiast kwestii adresata decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej na wypadek zmiany właściciela nieruchomości w czasie od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, a dniem wydania decyzji w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. W przypadku takiej zmiany, adresatem takiej decyzji winien być nowy właściciel. Wskazał także na uchybienie organu polegające na nie podaniu stanu nieruchomości przed podziałem (przyjmując dzień wydania decyzji zatwierdzający podział nieruchomości) oraz stanu nieruchomości na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Decyzją znak [...] z [...] marca 2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R (Kolegium, organ odwoławczy), biorąc za podstawę art. 138 § 1 pkt 1 Kpa orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz ustalony w sprawie stan faktyczny. Kolegium wskazało, iż decyzją z [...] kwietnia 2009 r. Prezydent zatwierdził podział nieruchomości nr [...] na działki oznaczone nr: [...], [...], [...], [...], [...]. Decyzja ta stała się ostateczna [...] kwietnia 2009 r. (błędne wskazanie organu, winno być [...] maja 2009 r.). Opłata adiacencka ustalona została w terminie krótszym niż 3 lata od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Ponadto, jak wynika ze sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego, wskutek podziału przedmiotowej nieruchomości wzrosła jej wartość. Organ odwoławczy podał, iż wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2011 r. Jest to jedyny dopuszczalny przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Metoda ta polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uzasadniając wybór metody szacowania biegła podała, że na obszarze miasta R., gdzie położona jest wyceniana nieruchomość, w ciągu ostatnich dwóch lat wystąpiła dostateczna ilość transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości. Do oceny wybrała 11 transakcji z 2010 r. i 2011 r., na podstawie których określono cenę maksymalną, minimalną oraz średnią arytmetyczną. W operacie szacunkowym rzeczoznawca dokonała analizy i charakterystyki rynku nieruchomości oraz analizy transakcji uwzględnionych w procesie wyceny. Podała również sposób wyceny, wskazując zastosowaną metodę wyceny. Stosując powyższy sposób i metodę wyceny oraz współczynniki korygujące cenę średnią rzeczoznawca ustaliła, że wartość nieruchomości przed podziałem wyniosła [...] zł, zaś po podziale stanowi wartość [...] zł. Wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł. Oceniając w/w dokument Kolegium stwierdziło, że operat wykonany został zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, zaś przedstawiony w nim przez rzeczoznawcę proces szacunkowy jest wyczerpujący i nie zawiera błędów. Zasadnie zatem sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy stanowi dowód na wzrost wartości nieruchomości, z tytułu podziału nieruchomości. Ponadto prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego nie była przedmiotem oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w myśl art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący nie przedstawiał także własnej wyceny spornej nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ odwoławczy wskazał, iż wycena wartości nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę nie budzi zastrzeżeń, zaś sporządzenie operatu szacunkowego przed formalnym wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem jest racjonalnie uzasadnione i nie narusza przepisu art. 84 § 1 k.p.a. Gdyby bowiem z operatu szacunkowego wynikało, że na skutek podziału nieruchomości nie doszło do wzrostu jej wartości, wszczynanie postępowania administracyjnego w trybie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, byłoby bezprzedmiotowe. Kolegium za nieuprawniony uznało zarzut pominięcia w postępowaniu w charakterze stron nowych właścicieli nieruchomości stwierdzając, że z treści art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie wynika aby stroną prowadzonego w tym trybie postępowania, miałaby być inna osoba niż właściciel nieruchomości, dokonujący jej podziału. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej w trybie art. 98a ustawy związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek którego wielkość nowo powstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarcze ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Odnosząc się do kwestii nie zawarcia w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanu nieruchomości przed podziałem i stanu nieruchomości po podziale, organ odwoławczy podał, że nie jest to obowiązkowy element decyzji wynikający z obowiązującego przepisu prawa. Ta część przepisu art 98a traktująca o stanie nieruchomości przed i po podziale odnosi się do ustalania wartości nieruchomości i jest uwzględniana w operacie rzeczoznawcy majątkowego sporządzonym w sprawie. Skargę na powołane rozstrzygnięcie do sądu administracyjnego złożył pełnomocnik skarżącego wnioskując o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. Wydanej decyzji postawiono zarzut naruszenia: • przepisów postępowania - art. 84 § 1 k.p.a. poprzez jego błędne zastosowanie czym naruszone zostało prawo strony do rzetelnego postępowania administracyjnego oraz brak wezwania do wzięcia udziału w sprawie nowych właścicieli działek powstałych po podziale, przez co decyzja została skierowana do podmiotu nie będącego stroną niniejszego postępowania; • przepisów prawa materialnego - art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie. W uzasadnieniu wniesionego środka zaskarżenia pełnomocnik powtórzył argumenty powoływane w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Nadto podał, iż sporządzony na zlecenie organu I instancji operat szacunkowy jest nierzetelny i nie odnosi się do realiów niniejszej sprawy. Decyzja Prezydenta zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna w dniu [...] kwietnia 2009 r. Na potrzeby sporządzenia operatu rzeczoznawca wybrała 11 transakcji porównawczych z 2010 i 2011 r. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami opłata adiacencka może stanowić maksymalnie 30% różnicy wartości nieruchomości według stanu na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Stąd też, do porównywania cen nie można wziąć transakcji, jakie miały miejsce w 2010 i 2011 r., gdyż opłata zostanie wyliczona niezgodnie z przepisami prawa, przyjęte ceny będą dotyczyły innego okresu, aniżeli wymagany ustawą. Porównywalne wartości nieruchomości winny zostać dokonane według w/w stanów, nie zaś stanu późniejszego. Taka konstrukcja ma gwarantować, że opłata adiacencka będzie naliczana w związku z wystąpieniem tylko jednego czynnika, tj. geodezyjnym podziałem nieruchomości. Podał, iż operat szacunkowy również podlega ocenie, a obowiązek prawidłowego dokonania wyceny spoczywał na orzekających w tym zakresie organach obu instancji. Pełnomocnik stwierdził, że sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy nie może być potraktowany jako dowód z opinii biegłego. Biegły nie jest tytułem zawodowym, biegłym jest osoba, która na mocy postanowienia organu została wyznaczona do sporządzenia opinii; nie ma zatem podstaw, do traktowania w niniejszym postępowaniu rzeczoznawcy jak biegłego, a wydany przez nią operat szacunkowy jak dowód z opinii biegłego. Stanowisko Kolegium uznające operat szacunkowy za opinię w sprawie powoduje, że strona skarżąca nie miała możliwości wpływu na osobę dokonującą wyceny, tym bardziej, że zlecenie wykonania opinii nastąpiło przed wszczęciem postępowania administracyjnego przez organ I instancji. Operat szacunkowy, sporządzony przed wszczęciem postępowania administracyjnego może jedynie dawać sygnał, że w wyniku podziału nieruchomości, jej wartość wzrosła, co nie zwalnia uprawnionego organu do przeprowadzenia rzetelnego postępowania administracyjnego. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga podlega oddaleniu. Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270, zwanej dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 powołanej wyżej ustawy Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Nie może przy tym wydać orzeczenia na niekorzyść strony skarżącej, chyba że dopatrzy się naruszenia prawa skutkującego stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności. Wbrew twierdzeniom skargi w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa, o których mowa wyżej. Zgodnie z art. 98 a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. W myśl ustępu 1a art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. W niniejszej sprawie bezsporne jest, iż do podziału nieruchomości doszło na wniosek współwłaścicieli nieruchomości A. N. i J. P., a decyzja zatwierdzająca podział zapadła w dniu [...] kwietnia 2009 r. Jak wynika z adnotacji zamieszczonej na ostatniej stronie uzasadnienia decyzji, decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] maja 2009 r. Decyzja ustalająca przedmiotową opłatę zapadła w dniu [...] stycznia 2012 r., to jest przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. W dacie [...] maja 2009 r. obowiązywała uchwała Nr 191/2007 w sprawie ustalenia stawki procentowej opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości cen nieruchomości położonych na terenie miasta R. w związku z ich podziałem, która w § 1 ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po podziale. Na podstawie art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami Rada Ministrów wydała w dniu 21 września 2004 r. rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2901 ze zm., zwane dalej rozporządzenie w sprawie sporządzania operatu szacunkowego). W myśl art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wycena nieruchomości w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę w niniejszej sprawie została dokonana zgodnie z obowiązującymi w tej mierze przepisami. Rzeczoznawca majątkowy, o którym mowa, realizując zapisy art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zastosowała przy wycenie podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, uzasadniając wybór podejścia, metody i techniki szacowania na stronie 9 operatu. Wobec tego, iż w myśl art. 98 a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej nie budzi wątpliwości i nie jest sprzeczne z przepisami przyjęcie do porównania transakcji z 2010 r. i 2011 r. Jak słusznie zauważa skarżący ustalenie opłaty adiacenckiej następuje w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek jej podziału. Podział ten, jak była o tym mowa wyżej, winien nastąpić na wniosek właściciela nieruchomości. Z tego względu opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem obciąża właściciela nieruchomości, na którego wniosek dokonano podziału, zaś obciążenie hipoteką nieruchomości może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy zobowiązanie stanowiące przedmiot hipoteki jest zobowiązaniem właściciela nieruchomości. Dopuszczalność ustanowienia hipoteki na nieruchomości, o której mowa w art. 147 ust. 1 w związku z art. 98 a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie oznacza, że nabywcy nieruchomości powstałych w wyniku podziału winni brać udział w niniejszym postępowaniu w charakterze strony. Wbrew twierdzeniom skarżącego nie mają oni interesu prawnego, ani obowiązku w tej sprawie. W ocenie Sądu brak jest też podstaw do formułowania zarzutu naruszenia art. 84 § 1 k.p.a. Z uwagi na przedmiot decyzji i okoliczność, iż podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej jest art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami zastosowanie w niniejszej sprawie mają przepisy tej ustawy, dotyczące wyceny nieruchomości. Zgodnie z art. 149 ustawy, o której mowa, przepisy rozdziału 1 – Określanie wartości nieruchomości (art. 147 – art. 159) stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Tym samym przy zastosowaniu przepisów, o których mowa wyżej ustalenie wartości nieruchomości odbywa się poprzez sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego na piśmie opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, będący podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej jest jednym z dowodów w sprawie, i jak każdy dowód podlega ocenie przez organ. Konieczność przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego stosownie do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest wyrazem uznania przez ustawodawcę, że organ nie posiada wiadomości specjalnych potrzebnych dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Należy więc zauważyć, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, lecz powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. W niniejszej sprawie Kolegium dokonało prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego i dało temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Ocena ta dokonana została prawidłowo przy uwzględnieniu treści art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Odnosząc się do zarzutów skargi uznać należy, że są one bezzasadne. Fakt zbycia działek nowo wydzielonych nie ma znaczenia dla obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej i nie zwalnia właściciela, na którego wniosek dokonano podziału – od obowiązku uiszczenia tej opłaty. Nie jest zasadny zarzut naruszenia przez organy przepisów prawa procesowego, bowiem postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Z akt administracyjnych zgodnie z twierdzeniem skarżącego, nie kwestionowanym przez organy administracji wynika, iż postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zostało wszczęte w dniu [...] listopada 2011 r., podczas gdy operat szacunkowy pochodzi z daty [...] listopada 2011 r., to jest wcześniejszej niż data wszczęcia postępowania. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania, zawierające także informację o sporządzonym operacie szacunkowym zostało skarżącemu doręczone w dniu [...] listopada 2011 r. W dniu [...] grudnia 2011 r. zostało skarżącemu doręczone pismo zawierające wyjaśnienie stanu sprawy wraz z informacją o zgromadzeniu całego materiału dowodowego, możliwości zapoznania się z tym materiałem i możliwości składania wniosków mających na celu jego uzupełnienie. Tym samym uchybienie treści art. 10 k.p.a. poprzez sporządzenie operatu szacunkowego przed wszczęciem postępowania administracyjnego, wobec umożliwienia stronie zapoznania się z całością zebranych dowodów i wypowiedzenia się co do tych dowodów w myśl obowiązku nałożonego na organ tym przepisem nie stanowi naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć wpływ na wynik sprawy. Z tych względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił zgodnie z treścią wyroku.