II SA/Wr 127/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński Sędziowie: Sędzia WSA Adam Habuda Asesor WSA Marta Pawłowska (spr.) Protokolant: Referent stażysta Małgorzata Balowska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 maja 2025 r. sprawy ze skargi J. Ś. na decyzję Wojewody Dolnośląskiego z dnia 13 grudnia 2024 r. nr NRŚ-OR.7534.38.2024.KK w przedmiocie ustalenia odszkodowania za prawo własności gruntu, który przeszedł z mocy prawa na rzecz gminy pod drogi publiczne oddala skargę w całości. Zaskarżoną decyzją z dnia 13 grudnia 2024 r., znak NRŚ-OR.7534.38.2024.KK, po rozpoznaniu odwołań J. Ś. (dalej jako: "skarżący") i Burmistrza Miasta O., od decyzji Starosty O. z dnia 4 października 2024 r., w której organ ustalił na rzecz skarżącego odszkodowanie w wysokości 157 800 złotych, za grunt o powierzchni [...] ha, położony w obrębie L., miasto O., który w procedurze scalenia i podziału nieruchomości przeszedł z mocy prawa na rzecz Gminy O. pod drogę publiczną; zaliczył na poczet ustalonego odszkodowania wypłaconą po zwaloryzowaniu kwotę w wysokości 86 616,10 złotych, na podstawie decyzji Starosty O. nr GN.683.25.2013-14 z dnia 4 grudnia 2014 r., ustalającej odszkodowanie na kwotę 86 185 złotych, która została uchylona decyzją Wojewody Dolnośląskiego z dnia 9 stycznia 2019 r. i zobowiązał Gminę O. do zapłaty różnicy, tj. 71 183 zł, Wojewoda Dolnośląski (dalej jako organ odwoławczy, Wojewoda), uchylił zaskarżoną decyzję w całości i orzekł o ustaleniu na rzecz skarżącego odszkodowania w wysokości 157 800 zł za prawo własności gruntu o powierzchni [...] ha, który w procedurze scalania i podziału nieruchomości przeszedł z mocy prawa na rzecz Gminy O. pod drogi publiczne, z nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działki gruntu nr [...] i nr [...], AM – [...], Obręb L., miasto O. i w punkcie II decyzji zobowiązał Gminę O. do wypłaty odszkodowania ustalonego w punkcie I decyzji. Z akt sprawy wynika, że decyzję tę wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym. W dniu 26 listopada 2004 r. Rada Miasta O. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości. Obszar objęty zmianami geodezyjnymi objął m.in. stanowiące własność skarżącego działki: nr [...] i nr [...], AM-[...], obręb L., które stanowiły nieruchomość gruntową objętą księgą wieczystą nr [...]. Kolejną uchwałą z dnia [...] marca 2006 r., nr [...], o scaleniu i podziale nieruchomości położonych w O., obręb L., w rejonie ulicy [...], Rada Miasta O. dokonała scalenia i podziału m.in. opisanych nieruchomości skarżącego, w ten sposób, że z działek: nr [...] i nr [...], o łącznej powierzchni [...] ha. utworzono działki: nr [...] i nr [...], AM-[...], obręb L. i działki: nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]. AM-[...], obręb L., o łącznej powierzchni [...] ha, które pozostały własnością skarżącego, jednocześnie dokonując "potrącenia" gruntu o powierzchni [...] ha, przeznaczanego pod drogi publiczne, który wszedł w skład nowoutworzonych działek: nr [...], AM—[...] i nr [...], AM-[...], które to z mocy prawa stały się własnością Gminy Miasto O. (ul. [...] i ulica [...]). Scalenie i podziału dokonano na podstawie art. 104 ust. 1 i 2 oraz art. 107 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm., dalej w skrócie jako "u.g.n.) oraz obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjętego uchwałą Rady Miasta O. z dnia 1 marca 2002 r., nr [...] w sprawie zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na terenie miasta O., obejmujących obszar położony w rejonie ulicy [...], obręb L. (Dz.Urz.Woj.Doln. nr 63, poz. [...]). W związku z opisanymi okolicznościami, pismem z dnia 17 grudnia 2013 r. skarżący zwrócił się do Starosty O. o ustalenia odszkodowania, podnosząc, że rozmowy prowadzone w tym przedmiocie z Gminą O. nie doprowadziły do porozumienia pomiędzy stronami. Decyzją z dnia 4 grudnia 2014 r. Starosta O. ustalił na rzecz skarżącego odszkodowanie w wysokości 86 185 złotych. Kwota taka została skarżącemu wypłacona przez Gminę O. Rozstrzygnięcie to zostało jednak uchylone, po rozpoznaniu odwołania skarżącego, decyzją Wojewody Dolnośląskiego z dnia 9 stycznia 2019 r., który uchylając decyzję pierwszoinstancyjną w całości, przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji. Po ponownym rozpoznaniu sprawy, w tym, po uzyskaniu nowego operatu szacunkowego i przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej, organ pierwszej instancji, w dniu 4 października 2024 r. wydał opisaną wcześniej decyzję, ustalającą na rzecz skarżącego odszkodowanie. Uchylając to rozstrzygnięcie i orzekając co do istoty sprawy Wojewoda Dolnośląski w pierwszej kolejności podkreślił, że sprawa dotyczy odszkodowania za prawo własności gruntu - niezbędnego do wydzielenia działek pod nowe gminne drogi publiczne - o który pomniejszono nieruchomość skarżącego objętą scaleniem i podziałem. Jak bowiem stanowi art. 105 ust. 1 u.g.n., powierzchnię każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących. W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli (użytkowników wieczystych) otrzymuje na własność (w użytkowanie wieczyste), nieruchomości składające się z takiej liczby działek gruntu wydzielonych w wyniku scalenia i podziału, których łączna powierzchnia jest równa powierzchni dotychczasowej jego nieruchomości, pomniejszonej o grunty wydzielone pod drogi. Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce (art. 105 ust. 2 u.g.n.). Działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, niebędących drogami powiatowymi, wojewódzkimi lub krajowymi, przechodzą z mocy prawa na własność gminy (prawo użytkowania wieczystego wygasa) z dniem wejścia w życie uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości (art. 105 ust. 4 zd. 1 u.g.n.). Za przejęte w ten sposób działki, a także za urządzenia, których właściciele (użytkownicy wieczyści) nie mogli odłączyć od gruntu, oraz za drzewa i krzewy gmina wypłaca odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielami (użytkownikami wieczystymi) a właściwym organem wykonawczym jednostki samorządu terytorialnego lub starostą. Dopłatę (za utracony grunt inny niż przejęty pod drogi) oraz odszkodowanie (za przejęte pod drogi działki i urządzenia), jeżeli nie dojdzie do jego uzgodnienia, ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (czyli m.in. w oparciu o przepisy rozdziału 5 działu III u.g.n. "Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości"). Odszkodowanie wypłaca właściwy organ (art. 106 ust. 1 u.g.n.). Tym samym odszkodowanie ustala starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, w wysokości według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalania i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 u.g.n.). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, sporządzonej w formie operatu szacunkowego (art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 u.g.n.). Dalej Wojewoda Dolnośląski wywodził, że w rozpoznawanej sprawie, z załączników nr 4 i nr 5 do uchwały o scaleniu i podziale wynika, że nieruchomość stanowiąca własność skarżącego, została jedynie pomniejszona o [...] ha, w związku z proporcjonalnym umniejszeniem wszystkich nieruchomości objętych ww. uchwałą, kosztem nowo utworzonych działek drogowych. Przedmiotem postępowania jest więc ustalenie odszkodowania należnego wyłącznie w związku z ww. pomniejszeniem powierzchni nieruchomości oraz wyłącznie w części, w jakiej beneficjentem scalenia i podziału była Gmina Miasto O., tj. za grunt o powierzchni [...] ha, bowiem nowoutworzone działki drogowe przeznaczone były zarówno pod drogi kategorii gminnej (w 88,84%), jak i pod drogi kategorii powiatowej (w 11,16%), a ustalenie odszkodowania w części, w jakiej beneficjentem scalenia i podziału był Powiat O., stanowi przedmiot odrębnego postępowania administracyjnego. Dodatkowo jak wskazał organ odwoławczy, w sprawie spełniony został drugi z warunków koniecznych do ustalenia i wypłaty odszkodowania, tj. pomiędzy skarżącym, a przedstawicielem ustawowym jednostki samorządu terytorialnego doszło do zakończonych fiaskiem uzgodnień. Jak wyjaśnił organ, skarżący wystąpił do Burmistrza Miasta O. o wypłatę odszkodowania w wysokości 193 500,00 zł. W odpowiedzi, pismem z dnia 3 października 2012 r., Burmistrz Miasta O. zaproponował odszkodowanie w wysokości 58 000,00 zł. Ustosunkowując się do tej propozycji J. Ś. podtrzymał swoja dotychczasową propozycję (pismo z dnia 21 stycznia 2013 r.). Dalej prowadzone negocjacje nie doprowadziły do porozumienia pomiędzy stronami. W ocenie Wojewody spełniony został również warunek ostatni, tj. pozyskanie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości, według przepisów u.g.n. W tym zakresie organ odwoławczy wyjaśnił, że działając w trybie art. 136 K.p.a. organ odwoławczy, chcąc wyeliminować wszystkie wątpliwości co do prawidłowości opracowania, wystąpił do biegłego o udzielenie wyjaśnień (pismo z dnia 8 listopada 2024 r.), - uzyskane w ten sposób informacje (pismo z dnia 14 listopada 2024 r.) zostały uwzględnione podczas opisanej poniżej analizy operatu szacunkowego. Ocenę wartości dowodowej opinii z dnia 15 grudnia 2023 r., uzupełnionej o wyjaśnienia biegłego udzielone w pismach z 14 marca 2024 r. i 14 listopada 2024 r., poprzedzono w uzasadnieniu decyzji wyjaśnieniem, że służy ona określeniu wartości gruntu utraconego w wyniku wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale, przejętego pod nowo utworzone działki, przeznaczone pod gminne drogi publiczne. W myśl art. 130 ust. 1 u.g.n., wysokość odszkodowania z tego tytułu, ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Z kolei, z § 49 ust. 6 pkt 2 w związku z § 49 ust. 1 r.wyc. wynika, że przy określaniu wartości działek przejętych w omawianym trybie pod drogi publiczne, stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. (tj. w pierwszej kolejności zgodnie z planem miejscowym), bez uwzględnienia ustaleń tej uchwały, a także nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu, w którym weszła ona w życie. Organ wyjaśnił przy tym, że pomiędzy wskazanymi przepisami zachodzi kolizja w zakresie daty miarodajnej dla określenia stanu nieruchomości (dzień podjęcia a dzień wejścia w życie uchwały), która zgodnie z regułą lex superior derogat legi inferiori, powinna być rozstrzygana w ten sposób, że norma art. 130 ust. 1 u.g.n. - jako wyższa hierarchicznie - wyłącza zastosowanie § 49 ust. 6 pkt 2 r.wyc., w zakresie ww. sprzeczności (por. L. Morawski "Zasady wykładni prawa", Dom Organizatora, Toruń 2006; a także wyrok NSA z dnia 7 stycznia 2002 r., sygn. akt II SA/Łd 1954/01 i uchwałę SN z dnia 5 października 2004 r., sygn. akt III UZP 2/04). Dodatkowo Wojewoda wskazał również, w przypadku gruntu przejętego w wyniku scalenia i podziału pod drogi publiczne, odpowiednie zastosowanie znajduje § 49 ust. 4 r.wyc. Wprowadza on regułę, zgodnie z którą w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Zastrzec jednak należy, iż okoliczność, że umniejszenie praw do gruntu w trybie art. 105 ust. 1 u.g.n., następuje na zasadach proporcjonalności - niezależnie od przeznaczenia w planie miejscowym - ogranicza możliwości zastosowania § 49 ust. 4 zd. 1 r.wyc., w sytuacji gdy przedmiotem transferu jest prawo do gruntu o przeznaczeniu innym niż drogowe. W dalszej części uzasadnienia decyzji Wojewoda wywodził, że operat szacunkowy z dnia 15 grudnia 2023 r., uzupełniony o wyjaśnienia biegłego udzielone w pismach z dni: 14 marca 2024 r. i 14 listopada 2024 r., spełnia wymogi formalne, co do obligatoryjnych elementów struktury przewidzianych w § 79 ust. 1 r.wyc. Organ odwoławczy nie dopatrzył się również błędów rachunkowych które mogłyby rzutować na rezultat oszacowania. Wyjaśniono, że na potrzeby wyceny biegły sporządził opis wycenianej nieruchomości, z uwzględnieniem stanu prawnego nieruchomości ustalonego na podstawie danych z księgi wieczystej oraz danych z ewidencji gruntów, a także opisał lokalizację nieruchomości oraz wskazał jej cechy wynikające z ustawowej definicji stanu nieruchomości (por. art. 4 pkt 17 u.g.n.), prawidłowo określając miarodajną datę na dzień 26 listopada 2004 r. Biegły prawidłowo określił także przeznaczenie wycenianego gruntu w planie miejscowym, wskazując, że zgodnie z postanowieniami uchwały nr [...] Rady Miasta O. z dnia 1 marca 2002 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na terenie miasta O., obejmującego obszar położony w rejonie ul. [...], obręb L. (Dz. Urz. Woj. Doln. Nr 63, poz. [...]), według stanu na dzień podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału, działki: nr [...] i nr [...] znajdowały się na obszarze oznaczonym symbolami: "MN" - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, "UH" - usługi handlu, "KD" - ulice klasy dojazdowej i "KZr" - rezerwa terenu pod ulice klasy zbiorczej. Przedmiotowe ustalenia potwierdzają pozyskane przez organ pierwszej instancji wypis i wyrys z planu miejscowego. Ponadto biegły, na podstawie własnych pomiarów ustalił, że powierzchnia części nieruchomości przeznaczonej pod poszczególne obszary przeznaczenia planistycznego wynosi: MN - [...] m2, UH - [...] m2 oraz KD i KZr-[...] m2. Powołując się na stosowne rzecznictwo sądowoadministracyjne organ podniósł, że w związku z opisanymi okolicznościami, (nieruchomość obejmuje cztery jednostki planistyczne) i brakiem na rynku lokalnym i regionalnym gruntów o tożsamym mieszanym przeznaczeniu, biegły dokonał odrębnego oszacowania poszczególnych części, co stanowi przyjętą i aprobowaną w orzecznictwie praktykę. Dalej Wojewoda podniósł, że biegły wskazał również, że w niniejszym przypadku nie ma zastosowania tzw. zasada korzyści, która wynika z art. 134 ust. 4 u.g.n. Przeciętne ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz pod zabudowę usługową są bowiem znacznie korzystniejsze od cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, czyli zgodnie z celem umniejszenia prawa własności. Wynika to bezpośrednio z analizy rynku nieruchomości, zgodnie z którą ceny gruntów o przeznaczeniu drogowym kształtują się w granicach od 48,40 zł/m2 do 116,43 zł/m2, przy średniej cenie na poziomie 77,48 zł/m2 (okres analizy od września 2020 r. do dnia wyceny), ceny gruntów o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną kształtują się w granicach od 132,22 zł/m2 do 267,44 zł/m2 (okres analizy od stycznia 2022 r. do dnia wyceny), zaś ceny gruntów o przeznaczeniu pod zabudowę usługową kształtują się w granicach od 111,21 zł/m2 do 212,77 zł/m2 (okres analizy od stycznia 2022 r. do dnia wyceny). Skoro z opisanej analizy wynika, że najniższa cena jednostkowa uzyskana za nieruchomość przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jest lepsza niż najwyższa cena jednostkowa nieruchomości przeznaczonej po drogę publiczną, zaś najniższa cena jednostkowa uzyskana za nieruchomość przeznaczoną pod zabudowę usługową jest niewiele niższa od najwyższej ceny jednostkowej nieruchomości przeznaczonej po drogę publiczną to uznać należy, że prawidłowo zastosowano przepis art. 134 ust. 3 u.g.n. Do oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca wykorzystał podejście porównawcze, które opiera się na założeniu, że wartość rynkowa nieruchomości wycenianej odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego (art. 153 ust. 1 u.g.n.). W tym celu konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 r.wyc.). W przypadku części nieruchomości przeznaczonej w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz pod zabudowę usługową, zastosował metodę porównywania parami, polegającej na porównaniu nieruchomości będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach (§ 8 ust. 1 rozporządzenia). Natomiast w przypadku części nieruchomości przeznaczonej w planie miejscowym pod drogi publiczne, zastosował metodę korygowania ceny średniej, zakładającą przyjmowanie do porównań co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną (§ 8 ust. 2 rozporządzenia). Przy czym poprzez pojęcie "nieruchomości podobnej" należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Mając na uwadze opisaną powyżej i przyjętą technikę szacowania nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu, biegły utworzył trzy katalogi nieruchomości podobnych, których cechy cenotwórcze są najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny (obejmujące 14 pozycji nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne oraz obejmujące po 4 pozycje nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową), zawierające takie informacje, jak: lokalizacja, data transakcji, numer aktu notarialnego, powierzchnia terenu, cena transakcyjna i cena jednostkowa. Jeżeli chodzi o wycenę części nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, to ze względu na specyfikę tego rynku i sporadyczność transakcji, w celu poszukiwania materiału porównawczego, biegły poszerzył obszar badania poza powiat [...], obejmując teren powiatów: [...], [...], [...], [...], [...] oraz miasta W. (rynek regionalny), jak również przyjął kwoty z umów sprzedaży zawartych wcześniej niż dwa lata liczone wstecz od daty sporządzenia operatu. Wyjaśnił przy tym, że brak jest związku pomiędzy czasem zawarcia transakcji a uzyskaną ceną jednostkową nieruchomości drogowych. Ponadto wskazał, że na cenę transakcyjną nie mają wpływu takie cechy jak: powierzchnia, struktura geodezyjna i kategoria drogi. Finalny rezultat szacunków rzeczoznawca wyłonił przy pomocy ustalonych współczynników korygujących, które uwzględniły ewentualne różnice w cechach cenotwórczych. Na podstawie badania rynku przyjął bowiem, że wpływ na wartość przedmiotu wyceny miały: lokalizacja (40%), sąsiedztwo i otoczenie (30%), cenność gruntów otaczających (20%) i stopień zurbanizowania gruntów przyległych (10%). Zgodnie z przyjętą w operacie skalą ocen, zastosowaną w powiązaniu z opisem nieruchomości, przedmiotowi wyceny zostały przypisane kolejno cechy: dobra, średnie, niska i niski. Na tej podstawie ustalono sumę wartości współczynników korygujących na 0,776, co przy średniej jednostkowej cenie transakcji wynoszącej 77,48 zł/m2 pozwoliło oszacować jednostkową wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości gruntowej na kwotę 60,12 zł oraz ustalić wartość prawa własności nieruchomości - stanowiącą iloczyn wartości 1 m2 gruntu i jego powierzchni ([...] m2) - w zaokrągleniu na kwotę 92 500,00 zł. Przechodząc następnie do oceny fragmentu operatu dotyczącego wyceny części nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, należy wskazać, że analiza rynku w tym przypadku objęła transakcje nieruchomościami położonymi w O., O.(1) i Ś. (rynek regionalny), zawarte w okresie od stycznia 2022 r. do dnia wyceny. Jednocześnie biegły wyjaśnił, że brak jest związku pomiędzy czasem zawarcia transakcji a uzyskaną ceną jednostkową nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Ponadto wskazał, że na cenę transakcyjną nie ma wpływu cecha struktura geodezyjna. W niniejszym przypadku znaczenie miały następujące atrybuty: lokalizacja ogólna (20%), lokalizacja szczegółowa (30%), dostępność infrastruktury (15%), możliwość zagospodarowania (20%) i powierzchnia (15%). W powiązaniu z opisem nieruchomości i przyjętą skalą ocen, przedmiotowi wyceny zostały przypisane kolejno stopnie: dobra, słaba, brak, niekorzystna i średnia. Na podstawie powyższej charakterystyki ze zbioru czterech transakcji wybrane zostały trzy dotyczące nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości o cenach jednostkowych: 192,55 zł/m2, 132,22 zł/m2 i 240,34 zł/m2. Po uwzględnieniu poprawek wynikających z różnic pomiędzy ocenami poszczególnych cech, ustalone przez biegłego ceny jednostkowe nieruchomości podobnych wyniosły odpowiednio: 165,51 zł/m2, 88,27 zł/m2 i 162,59 zł/m2, co w konsekwencji dało cenę średnią arytmetyczną na poziomie 138,79 zł/m2 oraz wartość nieruchomości - stanowiącą iloczyn wartości 1 m2 gruntu i jego powierzchni ([...] m2) - w zaokrągleniu wynoszącą 625 700,00 zł. Przechodząc z kolei do oceny fragmentu operatu dotyczącego wyceny części nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę usługową, wskazano, że analiza rynku również w tym przypadku objęła transakcje nieruchomościami położonymi w O., O.(1) i Ś. (rynek regionalny), zawarte w okresie od stycznia 2022 r. do dnia wyceny. Jednocześnie biegły wyjaśnił, że brak jest związku pomiędzy czasem zawarcia transakcji a uzyskaną ceną jednostkową nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Ponadto wskazał, że na cenę transakcyjną nie ma wpływu cecha struktura geodezyjna. W niniejszym przypadku znaczenie miały następujące atrybuty: lokalizacja ogólna (20%), lokalizacja szczegółowa (25%), możliwości zagospodarowania (25%), dostęp i ekspozycja (15%) i powierzchnia (15%). W powiązaniu z opisem nieruchomości i przyjętą skalą ocen, przedmiotowi wyceny zostały przypisane kolejno stopnie: dobra, średnia, nieznacznie utrudniona, średnie i średnia. Na podstawie powyższej charakterystyki ze zbioru czterech transakcji wybrane zostały trzy dotyczące nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości o cenach jednostkowych: 154,90 zł/m2, 132,54 zł/m2 i 212,77 zł/m2. Po uwzględnieniu poprawek wynikających z różnic pomiędzy ocenami poszczególnych cech, ustalone przez biegłego ceny jednostkowe nieruchomości podobnych wyniosły odpowiednio: 137,13 zł/m2, 114,77 zł/m2 i 174,69 zł/m2, co w konsekwencji dało cenę średnią arytmetyczną na poziomie 142,19 zł/m2 oraz wartość nieruchomości - stanowiącą iloczyn wartości 1 m2 gruntu i jego powierzchni ([...] m2) - w zaokrągleniu wynoszącą 151 900,00 zł. Mając powyższe na uwadze, wartość nieruchomości w granicach działek: nr [...] i nr [...], o powierzchni [...] m2, wyniosła 870 100,00 zł, tj. 122,31 zł/m2. Z tego też względu wartość wywłaszczonej nieruchomości - stanowiącą iloczyn wartości 1 m2 gruntu i jego powierzchni ([...] m2) - w zaokrągleniu określono na kwotę 157 800,00 zł. Ponadto, biegły w ocenianej opinii prawidłowo wskazał, że podana przez niego wartość nieruchomości określona została według poziomu cen netto z daty wyceny. Jest to uzasadnione z tego względu, że podatek VAT, jak również inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji, który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny. Rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej (przejętej z mocy prawa) nieruchomości nie ustala bowiem jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie wartość rynkową. Podsumowując, Wojewoda uznał, że operat szacunkowy z dnia 15 grudnia 2023 r., uzupełniony o wyjaśnienia biegłego udzielone w pismach z dni: 14 marca 2024 r. i 14 listopada 2024 r., odpowiada wymogom formalnym i materialnoprawnym i nie zawiera błędów rachunkowych. Został on sporządzony w sposób spójny i logiczny, gdzie opis poszczególnych nieruchomości i przypisane im wagi atrybutów rynkowych odpowiadają przyjętym założeniom. Należy zatem przyznać mu moc dowodową co do wartości wywłaszczonej nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów odwołania skarżącego Wojewoda podniósł, że nie zasługują one na uwzględnienie. Przede wszystkim zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie wskazuje, że odszkodowanie w przedmiotowej sprawie powinno zostać ustalone na kwotę co najmniej 516 000,00 zł. Jak już bowiem wcześniej wyjaśniono, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, sporządzonej' w formie operatu szacunkowego. Tymczasem znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy jednoznacznie wskazuje, że wartość wywłaszczonego gruntu wynosi 157 800,00 zł. Ponadto analiza operatu szacunkowego z dnia 15 grudnia 2023 r., uzupełnionego o wyjaśnienia biegłego udzielone w pismach z dni: 14 marca 2024 r. i 14 listopada 2024 r., wykazała, że został on sporządzony w sposób prawidłowy, w związku z czym stanowi wiarygodny dowód co do wartości wywłaszczonej nieruchomości. Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania dotyczących merytorycznych aspektów sporządzenia przedmiotowej opinii, wskazać należy, że stanowią one powtórzenie zastrzeżeń zgłoszonych przez skarżącego na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego, do których biegły ustosunkował się w piśmie z dnia 14 marca 2024 r. oraz uzupełniająco w piśmie z dnia 14 listopada 2024 r. Jak wskazał biegły, wycena przedmiotowego gruntu poprzez osobne oszacowanie terenu o innym przeznaczeniu planistycznym wynikała z braku wystarczającej ilości transakcji podobnych, zaś nieuwzględnienie wpływu czasu na zmianę cen rynkowych spowodowane było niestwierdzeniem wpływu czasu na zmiany cen rynkowych nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne i stosunkowo krótkiego okresu analizy oraz niewystarczającej ilości transakcji w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz pod zabudowę usługową. Jednocześnie biegły odniósł się do wszystkich transakcji nieruchomościami wskazanymi w odwołaniu, co do zasady wskazując na brak podobieństwa do wywłaszczonej nieruchomości, wyjątkowo zaś na uwzględnienie danej transakcji w wycenie lub brak wystarczających danych pozwalających na zidentyfikowanie danej transakcji. Z kolei rozszerzenie badanego rynku poza obszar miasta O. biegły uzasadnił niewystarczającą ilością transakcji, przy czym szczegółowo wyjaśnił przesłanki, którymi kierował się przy ustalaniu przedmiotowego obszaru. Natomiast w odniesieniu do uwag dotyczących rzekomej rozbieżności pomiędzy opisem i oceną cechy rynkowej "dostępność infrastruktury" w przypadku nieruchomości podobnej nr 1 na stronie 24 operatu, biegły wyjaśnił, że opis ww. nieruchomości rzeczywiście informuje o istnieniu sieci uzbrojenia terenu, przebiegających w drodze przylegającej do działki, jednakże z uwagi, że działka ta posiada kształt prostokąta o bokach około 15 m i 480 m, a sieci doprowadzone są tylko od strony krótszego boku, w przypadku lokalizacji zabudowy na tej działce dostęp do tych sieci z dalszych obszarów działki byłby utrudniony, stąd też ocena ww. cechy rynkowej jako "częściowa". Ponadto biegły wskazał, że wszystkie podane w operacie ceny transakcyjne są cenami netto, zaś transakcje wykorzystane do bezpośrednich porównań miały charakter rynkowy. Skorygował również znajdujące się w opracowaniu omyłki pisarskie. Powyższe wyjaśnienia biegłego są logiczne i zgodne z przewidzianymi prawem regułami wyceny, w związku z czym należy uznać je za wiarygodne. Odnosząc się natomiast do odwołania Burmistrza Miasta O., Wojewoda podniósł, że przedmiotem postępowania jest ustalenie odszkodowania za prawo własności gruntu - niezbędnego do wydzielenia działek pod nowe gminne drogi publiczne - o który pomniejszono nieruchomość objętą scaleniem i podziałem. Wydając rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie organ administracji publicznej uprawniony jest więc wyłącznie do ustalenia wysokości odszkodowania oraz wskazania podmiotu uprawnionego do jego otrzymania i podmiotu zobowiązanego do jego zapłaty, przy czym ustalona wysokość odszkodowania powinna odpowiadać wartości wywłaszczonej nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego. Natomiast brak jest przepisów prawa, które uprawniałby organ do orzekania w przedmiotowej sprawie również w innym zakresie, w tym w szczególności w kwestii wzajemnych rozliczeń pomiędzy stronami postępowania poprzez zaliczenie na poczet przyznawanego odszkodowania wartości (zwaloryzowanej wartości) odszkodowania wypłaconego na podstawie wcześniejszej decyzji, która następnie została wyeliminowana z obrotu prawnego. Kwestionowane orzeczenie w ww. zakresie wykracza więc poza zakres niniejszego postępowania, w związku z czym niezbędne było zastosowanie przez Wojewodę Dolnośląskiego art. 138 § 1 pkt 2 ab initio K.p.a., umożliwiającego organowi wyższego stopnia uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty. Końcowo organ odwoławczy podkreślił, że w obu instancjach stronom zapewniono czynny udział w postępowaniu. W szczególności, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 10 § 1 K.p.a., umożliwiono im zapoznanie się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, składanie wszelkich dodatkowych wyjaśnień oraz dokumentów mogących mieć znaczenie dla sprawy, a także wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Dodatkowo organ pierwszej instancji pouczył strony o możliwości podważenia wyceny sporządzonej przez biegłego na zlecenie organu przez poddanie prawidłowości jego opinii, na podstawie art. 157 u.g.n., ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, z czego strony nie skorzystały. Nie godząc się z opisanym rozstrzygnięciem, skarżący wniósł do tutejszego Sądu skargę, domagając się jej uchylenia. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. poprzez posługiwanie się przez organ operatem szacunkowym z dnia 15 grudnia 2023 r., który uległ dezaktualizacji, albowiem upłynął 12 miesięczny okres jego ważności oraz naruszenie art. 77 w związku z art. 7 k.p.a. poprzez dowolne przyjęcie, że zebrany materiał dowodowy daje podstawy ustalenia odszkodowania w kwocie zaledwie 157 800 złotych, podczas gdy swobodna ocena materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie prowadzi do wniosku, że odszkodowanie w sprawie powinno być ustalone na kwotę co najmniej 516.000 złotych, czyli 400 złotych za metr. W uzasadnieniu skargi powtórzono zarzuty przedstawione już w odwołaniu od decyzji, dotyczące operatu szacunkowego. Nadto skarżący wskazał, że po wydaniu zaskarżonej decyzji doręczono mu oświadczenie Gminy O. z dnia 23 grudnia 2024 r., (którego kopię dołączono do skargi), o wzajemnym potrąceniu wierzytelności, po zwaloryzowaniu zapłaconej w 2014 r. kwoty 86.135 zł do kwoty 131.533 złotych, wskutek czego Gmina O. dowolnie przyjęła, że dopłaci na rzecz skarżącego jedynie 26 267 złotych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, w całości podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 27 maja 2025 r. skarżący wyjaśnił, że nie kwestionuje wyliczeń biegłego dokonanych w operacie, a jedynie nie zgadza się z waloryzacją i potrąceniem dokonanym przez Gminę O. i uważa, że Gmina powinna dopłacić nominalną różnicę pomiędzy kwotą ustaloną w zaskarżonej decyzji, a kwotą wypłaconą w 2014 r. Uczestnik postępowania – Gmina O. – wniosła o oddalenie skargi w całości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Stosownie do przepisu art. 1 § 2 w związku z § 1 tego artykułu ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 137 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Przedmiotem dokonywanej kontroli jest zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa. Sąd czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Zgodnie zaś z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; zwana dalej "P.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 P.p.s.a.). Badając pod tym kątem zaskarżoną decyzję, Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem nie doszło do naruszenia prawa, o jakim mowa w art. 145 § 1 P.p.s.a. Przedmiotem kontrolowanej przez Sąd decyzji administracyjnej jest ustalenie odszkodowania za nieruchomość o powierzchni [...] ha, przeznaczanego pod drogi publiczne, który wszedł w skład nowoutworzonych działek: nr [...], AM—[...] i nr [...], AM-[...], które to z mocy prawa stały się własnością Gminy Miasto O. (ul. [...] i ulica [...]). Nie budzi przy tym wątpliwości Sądu, że skoro w wyniku scalenia i podziału nieruchomości doszło do przejęcia części nieruchomości pod drogę publiczną (gminną), a więc w istocie pozbawiono skarżącego prawa własności (art. 105 ust. 1 i 4 u.g.n.), to po myśli art. 106 ust. 1 u.g.n. należy się mu odszkodowanie, czyli równowartość tego prawa (art. 128 ust. 1 u.g.n.). W tym zakresie pomiędzy stronami nie ma zasadniczo sporu. Sporna pomiędzy stronami na etapie postępowania administracyjnego była wysokość należnego odszkodowania. Dodatkowo skarżący kwestionuje możliwość waloryzacji wypłaconej wcześniej kwoty i dokonania z tego tytułu potrącenia. Odnosząc się do podnoszonej w pierwszej kolejności w skardze kwestii możliwości orzekania przez organ odwoławczy na podstawie operatu szacunkowego, zdezaktualizowanego w ocenie strony, na skutek upływu 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, Sąd wyjaśnia, że zarzut ten nie mógł zasługiwać na uwzględnianie. Operat szacunkowy w sprawie sporządzony został w dniu 23 grudnia 2023 r. Decyzja Wojewody Dolnośląskiego, orzekająca o wysokości należnego skarżącemu odszkodowania, zaskarżona w niniejszej sprawie, wydana została zaś w dniu 13 grudnia 2023 r. Nie doszło zatem do upływu dwunastomiesięcznego terminu o którym mowa w przepisu art. 156 ust. 3 u.g.n. Należy mieć bowiem na uwadze, że termin ten odnosi się do daty orzekania przez organ administracyjny, nie zaś daty odbioru bądź też zapoznania się z rozstrzygnięciem przez stronę. Pomimo oświadczenia strony na rozprawie w dniu 27 maja 2025 r. o niekwestionowaniu kwoty odszkodowania ustalonej zaskarżona decyzją, Sąd – nie będąc związany granicami skargi ani wskazanymi w niej zarzutami – poddał kontroli całość akt sprawy, w tym również sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia 23 grudnia 2023 r., jest to bowiem podstawowy dowód w kontrolowanym postępowaniu. Stanowi on sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości, którego oceny dokonują organy w oparciu o art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W orzecznictwie wskazuje się, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. m.in. wyroki NSA: z 21.01.2014 r., sygn. akt I OSK 1358/12; z 07.03.2014 r., sygn. akt I OSK 1815/12; z 01.02.2017 r., sygn. akt I OSK 721/15; z 12.10.2017 r., sygn. akt II FSK 2499/15). Nie dotyczy to jednak w szczególności możliwości podważenia metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. odszkodowanie ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału, oraz wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ze stosowanego odpowiednio przepisu art. 134 u.g.n. wynika, że szacunek wartości winien przede wszystkim doprowadzić do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości (art. 134 ust. 1), wedle reguł zawartych w art. 134 ust. 2 tej ustawy, czyli przy przyjęciu najbardziej prawdopodobnej ceny możliwej do uzyskania na rynku, określonej z uwzględnieniem cen stosowanych na danym terenie w transakcjach handlowych, nadto przestrzegając założeń uregulowanych w art. 151 ust. 1 u.g.n. oraz § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tak kształtującym się stanie prawnym punktem wyjścia przy ustalaniu odszkodowania za działki gruntu, których powierzchnię pomniejszono pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, stanowić powinien stan prawny takiej nieruchomości z chwili podejmowania uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości. W ocenianej sprawie biegły sporządzający operat szacunkowy ustalił taki stan prawny prawidłowo na podstawie danych z księgi wieczystej nieruchomości, danych z ewidencji gruntów oraz wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd jako prawidłowe ocenia nie tylko sam operat szacunkowy, będący podstawą orzekania w niniejszej sprawie, ale również jego analizę przeprowadzoną przez organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji, gdzie w sposób szczegółowy Wojewoda Dolnośląski omówił poszczególne części i wnioski operatu. Dokonując kontroli operatu szacunkowego organ administracji, a następnie sąd administracyjny ma obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami prawa mającymi zastosowanie w sprawie, tj. u.g.n. i jak też rozp.w.n., które określa także warunki formalne, jakim winien odpowiadać operat szacunkowy. Uwzględniając powyższe, w ocenie Sądu, uzasadnienie zaskarżonej decyzji wskazuje, że Wojewoda dokonał kontroli operatu zgodnie z przedstawionymi wyżej zasadami i prawidłowo doszedł do przekonania, że mógł on stanowić wiarygodny dowód wzrostu wartości podzielonej nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości przed podziałem. Dokonana przez organ odwoławczy szczegółowa analiza prawidłowości sporządzonego operatu w zakresie weryfikowalnym dla organu, której wynik przedstawiony został w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji na, wykazała, że operat sporządzony został w sposób prawidłowy zarówno w kontekście zgodności z przepisami prawa, doboru materiału porównawczego, wyliczeń matematycznych oraz logicznego i spójnego zastosowania rzez rzeczoznawcę majątkowego założeń dotyczących jakości poszczególnych cech rynkowych, czego dokonano w zgodzie z opisem wszystkich obiektów. W świetle wnikliwej oceny operatu uzupełnionego o wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z dnia 14 listopada 2024 r. przeprowadzonej przez organ odwoławczy – zdaniem Sądu – brak uzasadnionych podstaw do podważenia jego mocy dowodowej przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Jednocześnie należy wyraźnie wskazać, odnosząc się do zarzutów podnoszonych na rozprawie przez skarżącego, że sposób wypłaty odszkodowania od zobowiązanej Gminy i ewentualne wzajemne rozliczenia finansowe pomiędzy stronami, nie mogły być przedmiotem oceny przeprowadzonej w niniejszym postępowaniu sądowoadministracyjnym. Przedmiotem badania przez Sąd mogła być wyłącznie zaskarżona decyzja i poprzedzające jej wydanie postępowanie administracyjne. W podsumowaniu przeprowadzonej kontroli zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że organy administracyjne zgromadziły w sprawie wyczerpujący materiał dowodowy, który należycie oceniły, dokonując (bez istotnego naruszenia przepisów postępowania) prawidłowych ustaleń faktycznych, a w konsekwencji właściwie zastosowały przepisy prawa materialnego, dokonując ich prawidłowej wykładni. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku