II SA/Wr 152/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn Sędziowie: Sędzia WSA Władysław Kulon Asesor WSA Marta Pawłowska (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Anna Biłous po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 1 marca 2022 r. spraw ze skarg A. B. i Wspólnoty Mieszkaniowej [...] we W. na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu z dnia 22 stycznia 2021 r. nr 83/2021 w przedmiocie nakazu przywrócenia stanu poprzedniego w obrębie pomieszczenia łazienki oddala skargi w całości. Decyzją z dnia 22 stycznia 2021 r. (nr 83/2021) Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej jako "DWINB"), po rozpatrzeniu odwołania A. B. i Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy [...] we W. (dalej jako "skarżąca"), utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia nr 2228/2020 z dnia 22 października 2020 r. nakazującej Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...] we W. przywrócenie stanu poprzedniego w obrębie pomieszczenia łazienki w lokalu nr [...] budynku poprzez: rozbiórkę, wykonanej w wyniku przebudowy, części pionu kanalizacyjnego w narożu pomieszczenia łazienki lokalu nr [...] (przy ścianie sąsiadującej z pomieszczeniem przedpokoju) po odłączeniu go od instalacji (poprzez usunięcie kolana) i uszczelnieniu przed wypływem par i płynów oraz odtworzenie stropu pomiędzy lokalami nr [...] i [...] w miejscu uprzedniego usytuowania zdemontowanego pionu. Jak wynika z uzasadnienia decyzji odwoławczej DWINB podzielił stanowisko PINB stwierdzające istnienie w okolicznościach sprawy podstaw do zastosowania art. 51 ust. 1 pkt 1 (Dz.U. z 2020 r., poz. 1333) – dalej jako "PB". W toku postępowania ustalono bowiem, że w lokalu nr [...] wykonane zostały roboty budowlane. W pomieszczeniu łazienki, w narożu po prawej stronie wejścia do pomieszczenia, widoczna jest obudowa z płyt gips-karton pionu kanalizacyjnego. Pion wpięty jest kolanem, za miską ustępową do dalszej części kanalizacji - biegnącej w stropie. Miska ustępowa zamontowana w odległości 35 cm od ściany łazienki (ściany za wc). W posadzce widoczne ślady otworów i kołków rozporowych - wcześniejszej lokalizacji miski ustępowej. Miska ustępowa wysunięta frontem w kierunku wejścia do łazienki, wchodząc około 15 cm w światło drzwi wejściowych do tego pomieszczenia. Brak było w czasie wizji lokalnej dokonywanej przez organ nadzoru budowanego doprowadzenia wody do rezerwuaru urządzenia (wężyk odłączony, ponieważ jest za krótki do skutecznego podłączenia). Wężyk przytwierdzony był do umywalki za pomocą taśmy klejącej. Rozkład lokalu nr [...] był zgodny z rzutem III piętra budynku na przedłożonym rysunku z sierpnia 2011 roku. Organy nadzoru budowlanego ustaliły w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu Miejskiego we W., że dla nieruchomości przy ul. [...] we W. nie wpłynęły wnioski w sprawie wydania pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych związanych z przebudową instalacji kanalizacyjnej w obrębie lokalu nr [...] nieruchomości. Przesłuchani przez organ świadkowie, M. H. oraz H. S. zeznali, że roboty budowlane w obrębie łazienki wykonano na zlecenie A. B., właściciel lokalu nr [...], podczas dokonywanego przez niego remontu lokalu nr [...], po śmierci właścicieli lokalu nr [...], przed momentem sprzedaży mieszkania nr [...] przez spadkobierców nowemu nabywcy. A. B. złożył pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań, oświadczenie że nie budował on, ani nie zlecał innemu podmiotowi i nie finansował budowy/przebudowy pionu kanalizacyjnego biegnącego w lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...] we W. . Wskazał jednocześnie, że jego lokal - nr [...], korzysta ze wskazanego pionu i usunięcie go spowoduje funkcjonalne unieruchomienie jego mieszkania. Złożył on również do akt sprawy uchwałę nr [...] z [...].05.2019 roku (w kopii), którą Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. [...] we W., większością głosów, wyraziła "zgodę na istniejącą instalację pionu kanalizacji biegnącą przez części wspólne budynku począwszy od lokalu [...] do [...], a będącą przejściem przez strop i ścianę" oraz oświadczenie Pana J. W. - poprzedniego właściciela lokalu nr [...] w budynku (w kopii), w którym wskazał on, że Pani M. H. usunęła pion kanalizacji w obrębie lokalu nr [...] w budynku, przez co zmusiła Pana J. W. do zmiany lokalizacji kuchni i usytuowania jej w przedsionku lokalu z odprowadzeniem ścieków ze zlewu do istniejącego pionu w przedsionku. Uchwała wspólnoty wyrażająca zgodę na istniejąca samowolnie wybudowaną instalację w łazience w lokalu nr [...] została prawomocnie uchylona wyrokami sądów powszechnych. W dniu 30 września 2019 r. wpłynęło do PINB pismo Zarządcy Wspólnoty, w którym poinformowano organ, że przebudowa w obrębie łazienki w lokalu nr [...] zrealizowana była bez wiedzy i bez ustaleń z zarządcą. W piśmie tym zarządca wskazał jednocześnie, że możliwość doprowadzenia wykonanych robót w tym zakresie do poprawnego technicznie podłączenia do istniejącego pionu w obrębie lokalu nr [...] wymaga porozumienia między właścicielami lokali nr [...] i [...]. W czasie postępowania lokal nr [...] nie został udostępniony organom nadzoru budowlanego do kontroli. Na podstawie innych dowodów (protokołu przekazania nieruchomości) oraz zeznań świadków, w tym lokatora lokalu, organ ustalił, że w lokalu nr [...] wyodrębniono dwa niezależne lokale/apartamenty, a każdy z nich posiada niezależną kuchnie i łazienkę. Organ ustalił, że nie istnieje dokument w którym wyrażonoby zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Zarządca wskazał, że nigdy takim dokumentem nie dysponował (nadto, w czasie postępowania, z uwagi na zły techniczny instalacji wod – kan, zarządca przystąpił do jego remontu i wymiany rur w trybie pilnym), a A. B., że dokumentem uprawniającym go do dysponowania częściami wspólnymi na cele zrealizowania przedmiotowych robót w budynku jest wcześniej przedłożona uchwała nr [...] z [...] maja 2019 r. Nie przedłożył natomiast dokumentu, z którego wynikałoby prawo do dysponowania lokalem nr [...] w ww. budynku na okoliczność wykonania przedmiotowych robót związanych z przebudową instalacji kanalizacyjnej. W swoim piśmie Pan A. B. złożył dwa wnioski: zbadanie treści umowy zakupu nieruchomości przy ul. [...] we W. na okoliczność potwierdzenia, że H. S. dokonując zakupu ww. lokalu posiadał aktualną wiedzę na temat stanu tego lokalu i w pełni zaakceptował jego stan (a więc jego roszczenie jest niezasadne), oraz o przeprowadzenie dowodu w sprawie aktualnego stanu łazienki lokalu nr [...], z uwagi na dokonaną przebudowę kanalizacji w tym lokalu i zmianę lokalizacji miski ustępowej. H. S. wyjaśnił, że aktualny stan pomieszczenia łazienki w lokalu nr [...] wynika z faktu, że w pomieszczeniu dokonano - w ramach modernizacji realizowanej przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości - wymiany odcinka pionu wodnego i pionu kanalizacyjnego (z żeliwnego na PCV). Do tego pionu kanalizacyjnego nadal podłączona jest "stara" miska ustępowa. Po wymianie ww. pionu, przygotowano podejście umożliwiające w przyszłości zamontowanie miski ustępowej w innej lokalizacji. Podejście to usytuowane jest tuż przy pionie kanalizacyjnym. Na potwierdzenie powyższego do pisma załączono dokumentację fotograficzną. W toku postępowania ustalono, że wykonana przebudowa instalacji kanalizacji w obrębie łazienki lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...] we W. zrealizowana została w 2017 roku. Pomimo podjętych prób, nie udało się z całą pewnością ustalić inwestora robót. W tak kształtującym się stanie faktycznym decyzją nr 2228/2020 z dnia PINB nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...] we W. - stanowiącej ogół współwłaścicieli budynku przy ul. [...] we W. , przywrócenie stanu poprzedniego w obrębie pomieszczenia łazienki w lokalu nr [...] w budynku. Utrzymując tę decyzję w mocy po rozpoznaniu wniesionych odwołań DWIMB wyjaśnił, że w sprawie mamy do czynienia z samowolnymi robotami budowlanymi, polegającymi na przebudowie instalacji kanalizacyjnej w obrębie pomieszczenia łazienki w lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. [...] we W., który to budynek wpisany jest jednostkowo do rejestru zabytków miasta W. pod numerem [...]. Wobec powyższego zgodnie z art. 29 ust. 4 Prawa budowlanego roboty budowalne, o których mowa w art. 29 ust. 1 i 2 ustawy wykonywane przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków - wymagają pozwolenia na budowę. W sprawie ustalono, że pozwolenie na budowę nie było wydane. Roboty zrealizowano samowolnie, a dodatkowo w sposób niezgodny ze sztuką budowlaną, ponieważ wykonany pion kanalizacyjny wpięto do podejścia kanalizacyjnego urządzenia (miski ustępowej) - bezpośrednio za tym urządzeniem. Rozwiązanie takie może być przyczyną cofania się ścieków i ich wycieku w najniższym punkcie instalacji - w lokalu nr [...]. Brak było zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w czasie dokonywania przedmiotowych robót. W związku z faktem, że roboty budowlane wykonane mają być w obrębie części wspólnych nieruchomości, a inwestora samowolnie wykonanych robót nie udało się ustalić, adresatem decyzji musi być wspólnota mieszkaniowa. W ocenie Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego zaskarżone rozstrzygnięcie wydane zostało w oparciu o właściwą podstawę prawną, a treść nakazanych obowiązków mieści się w upoważnieniu ustawowym zawartym w powołanej przez organ I instancji podstawie prawnej. Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargi do sądu administracyjnego wnieśli A. B. oraz Wspólnota Mieszkaniowa. A. B. decyzji zarzucił naruszenie przepisu art. 51 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 PB poprzez niewydanie decyzji o nakazanie wykonania robót mających na celu doprowadzenie wykonanych robót budowalnych do stanu zgodnego z prawem oraz wkroczenie w kompetencje konserwatorskie i samodzielne przesądzenie nienależące do jego właściwości, naruszenie przepisów procedury administracyjnej tyj art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez nieustalenie czy przed wydaniem decyzji nie należało uzyskać stanowiska konserwatora zabytków, nieustalenie czy w ogóle możliwe jest przywrócenie do stanu poprzedniego w aktualnym stanie faktycznym i na podstawie tak sformułowanych zarzutów wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. Wspólnota Mieszkaniowa zarzuciła zaś wydanie decyzji z "naruszeniem przepisów polegające na niekompletnym zebraniu materiału dowodowego i błędnej analizie dowodów" i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej jej decyzji PINB. W uzasadnieniu skargi Wspólnota zarzuciła, że uczynienie jej adresatem decyzji i obciążenie wszystkich członków Wspólnoty kosztami wykonania robót budowanych w łazience jednego z lokali jest nieuzasadnione. Na rozprawie w dniu 1 marca 2022 r. skarżący A. B. podtrzymał w całości reprezentowane w skardze stanowisko i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargi organ administracji w całości podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skarg. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie. Jak wynika z art. 51 ust. 1 pkt 1 w zw. z ust. 7 PB, w okolicznościach określonych w art. 50 ust. 1 PB organ nadzoru budowlanego nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. W niniejszej sprawie jest bezsporne, że w lokalu nr [...] w budynku przy [...] we W. w 2017 r. zrealizowano określone roboty budowalne w obrębie łazienki. Roboty zrealizowano po śmierci właścicielki mieszkania, pani B. W. (w styczniu 2017 r.), a przed kupnem lokalu przez obecnego właściciela (styczeń 2018). Zakres wykonanych nielegalnie robót również organy ustaliły bezspornie. Wykonano m.in. obudowę z płyt g-k pionu kanalizacyjnego. Sam pion wpięto kolanem, za miską ustępową w lokalu do dalszej części kanalizacji - biegnącej w stropie. Miska ustępowa zamontowano w odległości 35 cm od ściany łazienki (ściany za wc). W posadzce widoczne były ślady otworów i kołków rozporowych - wcześniejszej lokalizacji miski ustępowej. Miska ustępowa przesunięto i usytuowano w świetle drzwi wejściowych do pomieszczenia. Wykonano przesunięcie pionu w stropie pomiędzy trzecią i czwartą kondygnacją. Dodatkowo, z powodu przesunięcia toalety, nie doprowadzono do niej wody, ponieważ wcześniej podłączony wężyk, po przesunięciu, okazał się być za krótki dla doprowadzenia wody do nowego miejsca miejsca usytuowania sedesu. Organ udokumentował ślady robót, jak i ślady poprzedniego usytuowania toalety. Organ ustalił również, że roboty wykonano bez wiedzy i zgody zarządcy, bez zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowalne i bez pozwolenia na budowę. Nie ulega zaś wątpliwości, że kwestia posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele przeprowadzenia robót budowlanych ma istotne znaczenie w postępowaniu w sprawach samowolnej realizacji robót budowlanych, warunkując możliwość ich legalizacji (zob. wyrok NSA z 21 II 2018 r., II OSK 1084/16 – publ. CBOSA). Tego rodzaju roboty budowlane stanowią niewątpliwie "przebudowę" pionu kanalizacyjnego, przez którą należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego. Jest również bezsporne, że roboty wykonano w obrębie pionu kanalizacyjnego, w stropie pomiędzy kondygnacjami, a zatem w częściach wspólnych nieruchomości. Wobec nieustalenia inwestora i wykonawcy robót, za prawidłowe należy uznać stanowisko organów nadzoru budowalnego w odniesieniu do adresata decyzji, a w konsekwencji adresata nałożonego obowiązku. Wobec braku zgody współwłaścicieli na przeprowadzone roboty budowalne oraz braku pozwolenia na budowę, przy jednoczesnym ustaleniu, że wykonane prace niezgodne ze sztuką i techniką budowlaną, jedyną możliwą decyzją było wydanie przez organ rozstrzygnięcia restytucyjnego z art. 51 ust. 1 pkt 1 PB, a więc nakazującego doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. Nie mają przy tym znaczenia argumenty podnoszone przez skarżących co do niesprawiedliwego ponoszenia kosztów przez wszystkich członków wspólnoty. Jak wyjaśniono, wobec nieustalenia inwestora robót wykonanych w obrębie części wspólnych nieruchomości, skierowanie nakazu przywrócenie stanu poprzedniego musiało zostać skierowane do wspólnoty. Sąd nie podziela przy tym zarzutów skarg jakoby postępowanie prowadzone w tym zakresie przez organ obarczone było w A. B., po wyeliminowaniu których, ustalonoby rzeczywistego inwestora i wykonawcę. Organ prowadził prawidłowo postępowanie w tym zakresie. Zważyć jednak należy, że poprzedni właściciel mieszkania zmarł, obecny właściciel stanowczo zaprzeczał aby to on wykonał przedmiotowe prace (był zresztą inicjatorem postępowania przed organami nadzoru budowlanego). Zeznania świadków, jakoby inwestorem i finansującym roboty był skarżący A. B. opierały się wyłącznie na ich przypuszczeniach, sam skarżący zaś stanowczo temu zaprzeczył. W ocenie Sądu ustalenia dokonane w tym zakresie przez organy nadzoru budowalnego są prawidłowe i wystarczające dla konstatacji, że inwestora nie da się ustalić. Dalsze prowadzenie postępowania dowodowego w tym zakresie prowadziłoby wyłącznie do przedłużenia postępowania. Bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność podnoszona przez skarżącego, że stan instalacji kanalizacyjnej, był kupującemu znany, a z umowy kupna sprzedaży nie wynika by zgłaszał do niego zastrzeżenia. Okoliczność zgłoszenia przez kupującego zastrzeżeń czy też zaniechanie tej czynności nie ma wpływu na legalność wykonanych robót, w szczególności, nieprzedstawienie rzeczonych zastrzeżeń notariuszowi przy sporządzaniu umowy sprzedaży nie może prowadzić do legalizacji samowoli budowlanej. Sąd nie podzielił również zarzut skargi, że organy nadzoru budowlanego wydały decyzję przedwcześnie, przed uzyskaniem uzgodnienia z konserwatorem zabytków co do możliwości ewentualnego przywrócenia do stanu poprzedniego. W ocenie Sądu w okolicznościach rozpoznawanej sprawy organ nadzoru budowlanego miał prawo podjąć decyzję samodzielnie. W pierwszej kolejności podkreślić należy, że wykonawca robót naruszył materię budynku (zabytku) bez uzgodnień z organem konserwatorskim i budowlanym, stąd nakaz przywrócenia do stanu poprzedniego jest zasadny, bowiem zmierza do przywrócenia stanu zgodnego z wpisem w tym rejestrze stanu chronionego przez prawo i organy konserwatorskie. W takiej sytuacji bowiem ewentualna negatywna opinia konserwatorska musiałaby prowadzić do sytuacji, gdzie nie jest możliwa legalizacja ani penalizacja samowoli budowlanej (jakiejkolwiek) dokonanej w nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Taka interpretacja przepisów prawa budowlanego w ocenie Sądu nie jest prawidłowa. Odnośnie do zarzutu skarżącego, że przywrócenie instalacji kanalizacyjnej w lokalu nr [...] uniemożliwi mu korzystanie z lokalu nr [...], Sąd zwraca uwagę, że zgodnie z dokumentacją znajdującą się w aktach sprawy, lokal ten jest podpięty do pionu i wpięcia tego nie straci na skutek przywrócenia do stanu sprzed 2017 r. Dodatkowo, lokale do roku 2017, zatem do czasu wykonania samowoli w łazience lokalu nr [...], oba lokale funkcjonowały, a właściciele nie zgłaszali zarządy problemów w funkcjonowaniu instalacji. Nie zmienia tego okoliczność podnoszona przez skarżącego, że poprzedni właściciel lokalu nr [...] problem taki zgłosił, bowiem oświadczenie jakie przedstawiał skarżący złożone było jemu, a nie zarządcy i już po roku 2017. Podobnie Sąd za prawidłową uznał ocenę dowodowa pisma spadkobierczyni lokalu nr [...] z dnia 25.04.2020 r., w którym ww. oświadcza, iż "Pani B. W. za życia wyraziła zgodę na przebudowę instalacji kanalizacji łazienki według projektu i ostatecznie zrealizowanego w kształcie w jakim nabywał to mieszkanie Pan H. S.". Jest to jedynie jej oświadczenie i w żaden sposób nie może zastąpić zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane wyrażoną przez właściciela nieruchomości. Mając powyższe na względzie Sąd orzekł na zasadzie art. 151 ppsa i oddalił skargi.