II SA/Wr 1561/01

Sygnatura akt II SA/Wr 1561/2001 WYROK W IMIENIU RZECZ YPOSPOLIT EJ POLSKIEJ Dnia 13 maja 2004 Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędziowie: Protokolant: SNSA Halina Kremis (sprawozdawca) WSA Mieczysław Górkiewicz WSA Anna Siedlecka Magda Mikus po rozpoznaniu w dniu 30 kwietnia 2004 r. na rozprawie sprawy ze skargi "A" sp. z o.o. z/s w L. na decyzję Wojewody D. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa prawa użytkowania wieczystego działek nr [...]i [...], położonych w obrębie 4 miasta B. przy ul. M. [...],[...]oraz prawa własności znajdujących się na działce budynków i budowli oddala skargę. Sygnatura akt II SA/Wr 1561/2001 UZASADNIENIE W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy starosta b., decyzją z dnia [...] r. (nr [...]), orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa, na realizację celu publicznego - budowy II części obwodnicy miasta B. w ciągu drogi krajowej nr [...]W. - Z., prawa użytkowania wieczystego działek nr [...]o pow. [...]ha i nr [...]o pow. [...]ha oraz prawa własności budynków i budowli położonych na tych działkach, przysługującego przedsiębiorstwu "A" spółce z o.o. Jednocześnie organ pierwszej instancji odmówił wywłaszczenia działki nr [...]o pow. [...]ha stanowiącej wraz z wywłaszczonymi działkami nr [...]i [...]jedną nieruchomość, uregulowaną w księdze wieczystej nr [...]. Za wywłaszczone prawa organ ustalił odszkodowanie w wysokości [...]zł. Ustalone odszkodowanie zostało pomniejszone o kwotę równą wartości ustanowionych na nieruchomości praw rzeczowych. Z uwagi na fakt, iż wartość ograniczonych praw rzeczowych przewyższała wartość określonego odszkodowania, kwota należnego podmiotowi wywłaszczanemu odszkodowania została ustalona na [...]zł (słownie: [...]złotych). Uzasadniając podjętą decyzję organ pierwszej instancji, na podstawie zebranego w postępowaniu materiału dowodowego, uznał za udowodniony i bezsporny fakt istnienia celu publicznego (budowa II części obwodnicy miasta B.w ciągu drogi krajowej nr [...]W. - Z.) oraz konieczność dysponowania do realizacji celu publicznego działką nr [...]o pow. [...]ha, położoną w obrębie IV miasta B., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], z której wynika, iż właścicielem nieruchomości gruntowej jest Skarb Państwa a użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynków "A" sp. z o.o. z siedzibą w L. przy ul. C. [...]. Jednocześnie organ stwierdził, iż zgodnie z załącznikiem mapowym do decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, działka nr [...]o pow. [...]znajduje się w granicach określających teren pod planowaną inwestycję i wobec żądania strony objęcia tej działki postępowaniem wywłaszczeniowym, winna ona być wywłaszczona. Ponadto w ocenie organu wydającego decyzję wystąpiły obydwie przesłanki uzasadniające wywłaszczenie. Po pierwsze, cel publiczny nie może być zrealizowany w inny sposób niż przez ograniczenie lub pozbawienie praw do nieruchomości. Po wtóre, prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Prowadzone bowiem negocjacje rokowania w pierwszej fazie przez Generalną Dyrekcję Dróg Publicznych, jak i w drugiej fazie przez Starostę B., zakończyły się wynikiem negatywnym. Kwota odszkodowania za wywłaszczane prawa została przez organ ustalona na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...]r. (zaktualizowanego dnia [...] r.), sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych: M. K. i N. M. z Biura Nieruchomości "[...]". Odrzucone zostały natomiast dwa pozostałe operaty szacunkowe: operat A. B. z dnia [...]r. oraz operat M. S. z [...]r. Organ pierwszej instancji, argumentując odrzucenie wskazanych operatów, stwierdził, iż operat szacunkowy A. B. sporządzony został w celu "ustalenia wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej w celu nabycia nieruchomości pod przebudowę drogi. Część wycenianych w nim budynków została wyceniona metodą odtworzeniową - techniką wskaźnikową, co ustawa o gospodarce nierucho- 2 Sygnatura akt II SA/Wr 1561/2001 mościami dopuszcza jedynie w sytuacji, gdy nie można określić wartości rynkowej nieruchomości. Z uwagi zaś na fakt dysponowania przez organ pierwszej instancji operatem szacunkowym określającym w całości wartość wywłaszczanej nieruchomości wg wartości rynkowej, operat szacunkowy A. B. nie był brany pod uwagę przy ustalaniu kwoty odszkodowania. Nie wzięto również pod uwagę z tego samego powodu, przy ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie, operatu szacunkowego sporządzonego przez M. S. w celu "określenia wartości wg kosztów odtworzenia zabudowanej nieruchomości (...)". Wskazano ponadto, iż w trakcie rozprawy administracyjnej, w dniu [...]r. rzeczoznawca majątkowy - M. S. oświadczyła, że "do postępowania wywłaszczeniowego zastosowałaby metodę zgodną z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. określiłaby wartość rynkową, a jedynie w przypadku braku transakcji rynkowych, określiłaby wartość odtworzeniową nieruchomości". Przyjęty natomiast, jako podstawa ustalenia odszkodowania za wywłaszczone prawa, operat szacunkowy sporządzony przez M. K. i N. M., zdaniem organu pierwszej instancji, spełnia zasady przewidziane i określone ustawą o gospodarce nieruchomościami dla sporządzania operatów szacunkowych, będących podstawą przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczane nieruchomości. Z nieruchomości przyjętych do porównania, w wyniku zastrzeżeń wniesionych przez stronę, wyeliminowana została nieruchomość, której sprzedaż nastąpiła na warunkach sprzedaży ratalnej. W tym celu została sporządzona w dniu [...]r. przez rzeczoznawców majątkowych aktualizacja operatu szacunkowego. Ustalone w ten sposób odszkodowanie, w opinii organu pierwszej instancji, czyni zadość odszkodowaniu słusznemu, o którym mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, czyli ekwiwalentnemu do wartości wywłaszczanej nieruchomości. Organ wydający decyzję wziął również pod uwagę fakt, iż wywłaszczany nabył całą nieruchomość (działka nr [...] przed podziałem, a po podziale działki nr [...],[...],[...]) w drodze umowy zawartej w dniu [...]r. za cenę [...]zł (słownie: [...]złotych). Natomiast wartość określona przez rzeczoznawców M. K. i N. M. w operacie wynosi łącznie dla działek nr [...],[...],[...] - [...]zł (słownie: [...]złotych). Ustalone w pkt 2 decyzji odszkodowanie na kwotę [...]zł (słownie: [...]złotych) organ, na podstawie art. 128 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami pomniejszył o kwotę równą wartości ustanowionych na użytkowaniu wieczystym ograniczonych praw rzeczowych. Z uwagi na to, iż wartość tych praw przewyższa wartość przyznanego odszkodowania, kwota należnego stronie odszkodowania przyjęła wartość[...] zł (słownie: [...] złotych). Organ pierwszej instancji odmówił natomiast wywłaszczenia działki nr [...]. Na podstawie znajdującej się w aktach sprawy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanej na podstawie warunków wynikających z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], ustalił bowiem, iż znajduje się ona poza obszarem przeznaczonym na realizację celu publicznego. Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy orzekł, jak w sentencji decyzji. 3 Sygnatura akt II SA/Wr 1561/2001 Od decyzji Starosty B. z dnia [...]r. odwołanie złożył Prezes Zarządu "A" sp. z o.o., wnosząc jednocześnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, bądź uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i wydanie orzeczenia reformatorskiego poprzez wydanie decyzji wywłaszczeniowej obejmującej wyłącznie działkę zabudowaną nr [...]i ustalenie odszkodowania według wartości odtworzeniowej w wysokości nie mniejszej niż [...]zł. Odwołujący się nie wyraża zgody na wywłaszczenie obu działek, gdyż uważa, że tylko działka nr [...]jest niezbędna do realizacji celu publicznego a działka nr [...]jest zbędna na realizację tego celu. Dlatego też nie zgadza się na wywłaszczenie działki nr [...]. Ponadto nie zgadza się z wysokością ustalonego w decyzji odszkodowania za działkę nr [...]. Podniósł, iż zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawą ustalenia wysokości odszkodowania winna stanowić wartość rynkowa nieruchomości, która zostaje ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskiwanych w obrocie i na wolnym rynku. W przypadku, gdy brak jest możliwości ustalenia wartości rynkowej, to w myśl art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości wywłaszczanej należy określić na podstawie kosztu jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia jej zużycia. Twierdzenia te, zdaniem strony, zostały podzielone przez Trybunał Konstytucyjny, który jednoznacznie wyjaśnił, że słuszne odszkodowanie za wywłaszczona nieruchomość to odszkodowanie sprawiedliwe, pozwalające wywłaszczonemu właścicielowi odtworzenie rzeczy przejętej przez Skarb Państwa. W ocenie strony skarżącej wartość wywłaszczanej działki nr [...]jest niewspółmiernie niska do faktycznej wartości odtworzeniowej, jaką musiałby właściciel ponieść odtwarzając podobne budowle i budynki do celów prowadzenia dotychczasowej działalności gospodarczej. Z tych względów strona wnosi aby wartość wywłaszczanej działki nr [...] ustalić na podstawie jej wartości odtworzeniowej i przyjąć jej wartość ustaloną w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcą majątkowego M. S. na kwotę nie mniejszą niż [...] złotych. Kwota ta pozwoliłaby nabyć na wolnym rynku nieruchomość niezabudowaną, uzbroić ją, jak też wybudować na niej budynki i budowle łącznie z drogami niezbędnymi do kontynuowania dotychczasowej działalności gospodarczej odwołującego się. Decyzją Wojewody D. z dnia [...]r (nr [...]), wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, po rozpatrzeniu odwołania "A" spółki z o.o. z siedzibą w L. od opisanej decyzji, utrzymano ją w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że decyzją nr [...] z dnia [...] r. Starosta B. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa, na realizację celu publicznego - budowy II części obwodnicy miasta B. w ciągu drogi krajowej nr [...]W. - Z., prawa użytkowania wieczystego działki nr [...]o pow. [...] ha i prawa własności budynków i budowli położonych na tej działce przysługującego przedsiębiorstwa "A" spółce z o.o. Jednocześnie organ pierwszej instancji odmówił wywłaszczenia działek nr [...]o pow. [...]ha i nr [...]o pow. [...]ha stanowiących wraz z wywłaszczoną działką nr [...] jedną nieruchomość, uregulowaną w księdze wieczystej nr [...]. Za wywłaszczone prawa organ ustalił 4 Sygnatura akt II SA/Wr 1561/2001 odszkodowanie w wysokości [...]zł (słownie: [...] złotych). Ustalone odszkodowanie zostało pomniejszone o kwotę równą wartości ustanowionych na nieruchomości praw rzeczowych. Z uwagi na fakt, iż wartość ograniczonych praw rzeczowych przewyższała wartość odszkodowania, kwota należnego podmiotowi wywłaszczanemu odszkodowania została ustalona na [...] zł (słownie: [...] złotych). W decyzji ponadto rozstrzygnięto, iż kwota ustalonego odszkodowania za wywłaszczone prawa zostanie przekazana do depozytu sądowego Sądu Rejonowego w B. na zaspokojenie roszczeń wynikających z ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości. Od decyzji Starosty B. z dnia [...]r., odwołanie wnieśli: "A" sp. z o.o. reprezentowana przez pełnomocnika oraz Bank Zachodni S.A. II Oddział W J. G.. Po rozpatrzeniu odwołań stron postępowania wojewoda d. decyzją nr [...]z dnia [...]r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu decyzji wskazano przede wszystkim na konieczność uzupełnienia materiału dowodowego o mapę określającą linie rozgraniczające teren inwestycji, stanowiącej integralną część decyzji nr [...] Prezydenta Miasta B. z dnia [...]r. (sygn. [...]), zmienionej decyzją o sygn. [...] z dnia [...]r. - w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Na podstawie uzupełnionego materiału dowodowego możliwe bowiem było dopiero przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego, zmierzającego do określenia zakresu, w jakim ma nastąpić wywłaszczenie praw do nieruchomości. Przekazując odwołanie Wojewodzie D. Starosta B. wskazał w piśmie z dnia [...]r. na naruszenie przez stronę terminu do wniesienia odwołania od decyzji wywłaszczeniowej z dnia [...]r. Upływ terminu do wniesienia odwołania, zdaniem organu, nastąpił w dniu [...]r. Odwołanie zostało natomiast wysłane w dniu [...]r. Wojewoda D. zważył, co następuje. W pierwszym rzędzie należy rozstrzygnąć kwestię mającą znaczenie dla ustalenia czy odwołanie nadane w urzędzie pocztowym w dniu. [...]r. zostało złożone w terminie. Z akt sprawy wynika, iż przedsiębiorstwo "A" sp. z o.o. ustanowiło w sprawie dwóch pełnomocników. Żadne z pełnomocnictw do dnia złożenia przez stronę postępowania odwołania w dniu [...]r. nie wygasło. Informacja o wypowiedzeniu pełnomocnictwa przez adwokata I. P.- P. została przekazana organowi pierwszej instancji przy piśmie z dnia [...]r., które wpłynęło do starostwa w dniu [...]r. Do tego dnia więc działania podejmowane przez pełnomocnika w sprawie, jak również czynności dokonane wobec pełnomocnika przez organ pierwszej instancji odnoszą skutek także wobec strony, która tego pełnomocnictwa udzieliła. Zgodnie z art. 40 § 2 k.p.a. jeżeli strona ustanowiła pełnomocnika, pisma doręcza się pełnomocnikowi. Termin przewidziany w art. 129 § 2 k.p.a. do wniesienia odwołania należy więc obliczać od dnia doręczenia decyzji pełnomocnikowi strony, a w przypadku gdy strona ustanowiła dwóch pełnomocników, od dnia doręczenia decyzji ostatniemu z nich. Strona postępowania bowiem, ustanawiając pełnomocników ma na celu jak najlepszą ochronę swoich praw. Jeżeli więc którykolwiek z pełnomocników nie 5 Sygnatura akt II SA/Wr 1561/2001 decyduje się złożyć z jakiegokolwiek powodu odwołania od decyzji, to strona zawsze, chroniąc własny interes, może złożyć odwołanie w terminie zakreślonym dla pełnomocnika. Na obliczenie terminu dla strony do wniesienia odwołania nie ma natomiast wpływu fakt wcześniejszego doręczenia decyzji również jej, pomimo ustanowienia przez nią pełnomocników i upływ 14 dni od momentu doręczenia decyzji stronie. W niniejszej sprawie decyzja jednemu z pełnomocników została doręczona w dniu [...]r. Czternastodniowy termin do wniesienia odwołania upływał w związku z tym [...]r. Skoro zatem odwołanie strona nadała w urzędzie pocztowym [...]r. oznacza to, zgodnie z art. 57 § 5 k.p.a., że zostało ono wniesione w terminie wynikającym z art. 129 § 2 k.p.a. Bezprzedmiotowy, wobec uznania przez organ odwoławczy zachowania terminu przez stronę do wniesienia odwołania, jest w związku z tym wniosek strony z dnia [...]r. o przywrócenie terminu do wniesienia odwołania. Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję Wojewoda D. wskazał na następujące ustalenia faktyczne i prawne. W sprawie bezsporne jest, że planowana inwestycja polegająca na budowie II części obwodnicy miasta B. w ciągu drogi krajowej nr [...] W. - Z. ma charakter celu publicznego. Wynika to bezpośrednio z treści art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż celem publicznym jest m.in. wydzielanie gruntów pod drogi publiczne oraz budowa i utrzymanie tych dróg jak też obiektów i urządzeń transportu publicznego. Zasady i tryb wywłaszczania nieruchomości oraz sposób ustalenia odszkodowania z tego tytułu uregulowane zostały w rozdziale 4 i 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U z 2000 r. Nr 46, poz. 543). Zgodnie z art. 112 ustawy przedmiotem wywłaszczenia są nieruchomości przeznaczone w planach miejscowych na cele publiczne. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą zostać nabyte w drodze umowy. Ze znajdującej się w aktach sprawy decyzji Nr [...]Prezydenta Miasta B. z dnia [...]r. (sygn. [...]), zmienionej decyzją o sygn. [...]z dnia [...] r. - w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz stanowiącego integralną część decyzji - załącznika mapowego określającego linie rozgraniczające teren inwestycji, wynika, iż inwestycja polegająca na budowie II części obwodnicy miasta B. w ciągu drogi krajowej nr [...] W. - Z. od km [...]+[...]do km [...]+[...]i od km [...]+[...]do km [...]+[...] zrealizowana ma być m.in. na części działki nr [...] położonej w obrębie IV miasta B. [...] o pow. [...]ha będącą własnością Skarbu Państwa a pozostającą w użytkowaniu wieczystym "A" sp. z o.o. W wyniku wydania decyzji Nr [...]z dnia [...] r. przez Prezydenta Miasta B. zatwierdzającej projekt podziału działki nr [...] powstały nowe działki o nr [...]o pow. [...]ha, [...]o pow. [...]ha i nr [...]o pow.[...]ha. W decyzji, co prawda, stwierdzono, iż jedynie działka nr [...]przeznaczona jest pod budowę obwodnicy miasta B. w ciągu drogi krajowej nr [...] i wskazano, że działki nr [...]i [...]pozostają w dotychczasowym użytkowaniu, niemniej jednak z analizy załącznika mapowego do decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że w granicach inwestycji 6 Sygnatura akt II SA/Wr 1561/2001 są zlokalizowane, według stanu po dokonanym podziale działki nr [...], działki nr [...]i [...]. W zgodzie zatem z art. 112 ust. 1 w związku z art. 116 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ pierwszej instancji określił obszar nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu obejmując postępowaniem działki nr [...]i [...]. Nie podlega natomiast wywłaszczeniu działka nr [...]zlokalizowana poza granicami planowanej inwestycji. Prawidłowo rozstrzygnął zatem organ pierwszej instancji o odmowie wywłaszczenia tej działki, jeżeli była ona objęta postępowaniem wywłaszczeniowym. Wobec powyższych faktów, teza podniesiona przez skarżącego w odwołaniu jakoby działka nr [...]nie była przeznaczona realizację celu publicznego nie zasługuje na aprobatę. Błędna jest także, choć nie mająca wpływu na treść i zakres wywłaszczenia, zawarta w uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji teza, iż do realizacji celu publicznego konieczne jest dysponowanie jedynie działką nr [...], natomiast ze względu na żądanie strony objęcia wywłaszczeniem działki nr [...] faktu, że znajduje się ona w granicach określających teren przewidziany pod planowaną inwestycję winna być wywłaszczona. Obydwie tezy nie znajdują potwierdzenia w konfrontacji z powołaną już decyzją ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, której częścią jest załącznik mapowy określający granice zewnętrzne inwestycji, zgodnie z którym obydwie działki podlegają wywłaszczeniu na cele publiczne. W wyniku przeprowadzonych rokowań nie nastąpiło nabycie na rzecz Skarbu Państwa prawa użytkowania wieczystego tych działek. Również wyznaczony przez Starostę B. dwumiesięczny termin, wynikający z art. 115 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do zawarcia umowy przenoszącej użytkowanie wieczyste przysługujące "A" sp. z o.o. na rzecz Skarbu Państwa nie przyniósł skutku. Z uwagi więc na niemożność nabycia praw do wyżej określonych działek w drodze umowy, celowe stało się nabycie tych praw w drodze wywłaszczenia. Prowadząc postępowanie wywłaszczeniowe organ pierwszej instancji zagwarantował stronie czynny udział w każdym stadium postępowania, począwszy od momentu jego wszczęcia, oraz umożliwił jej wypowiedzenie się co do zebranych w sprawie dowodów. Stronie postępowania zostały szczegółowo przedstawione, podczas przeprowadzonych rozpraw administracyjnych, przesłanki uzasadniające wywłaszczenie jak również wyjaśnione zostały motywy wyboru, przyjętego jako podstawa ustalenia odszkodowania, operatu szacunkowego. Dokonany przez organ pierwszej instancji wybór operatu szacunkowego wyceny części nieruchomości, sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych M. K. i N. M., przyjętego następnie do określenia odszkodowania za wywłaszczone prawa, zdaniem organu odwoławczego, został w sposób prawidłowy. Stosownie do art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Zasady tej nie stosuje się, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości, nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości w obrocie nie występują. W tym przypadku określa się jej wartość odtworzeniową (art. 135 ustawy). W rozstrzyganej sprawie, jak wynika z operatu sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych M. K. i N. M., nieruchomości podobne, mogące być wzięte do porównania, występują. Nie ma zaś wpływu na przyjęcie do wyceny odpowiedniej metody, ograniczona ilość transakcji nieruchomości podobnych, 7 Sygnatura akt II SA/Wr 1561/2001 dokonana na lokalnym rynku nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego Starosta B. słusznie, jako sporządzone dla innych celów (nabycia nieruchomości pod drogę czy określenia wartości nieruchomości według kosztów jej odtworzenia) a także nie spełniające wymogu ustawowego (operaty sporządzone zostały metodą odtworzeniową w zakresie ustalenia wartości budynków i innych urządzeń), nie uwzględnił dwóch pozostałych operatów szacunkowych. W konsekwencji, za nieuzasadnione należy uznać twierdzenia strony odwołującej się, zarzucające organowi pierwszej instancji ustalenie, na podstawie przyjętego za dowód w wstępowaniu wywłaszczeniowym operatu szacunkowego, odszkodowania niewspółmiernie niskiego w stosunku do faktycznej wartości od-tworzeniowej nieruchomości i żądanie przez stronę ustalenia odszkodowania w odniesieniu do działki nr [...]na podstawie ustalonej wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. na kwotę nie mniejszą niż [...]zł. Ustalona przez rzeczoznawców wartość rynkowa praw do części nieruchomości wywłaszczanej odpowiadać ma, zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przewidywanej, możliwej do uzyskania na rynku, cenie tych praw do nieruchomości. Tak ustalone odszkodowanie służyć ma uzyskaniu przez podmiot wywłaszczany pełnego ekwiwalentu za utracone prawa. Przyjęty za dowód w postępowaniu operat szacunkowy spełnia te wymogi a więc tym samym daje gwarancję, iż określona kwota odszkodowania, na podstawie podanej w nim wartości nieruchomości, czyni zadość konstytucyjnej zasadzie odszkodowania słusznego. W opinii organu odwoławczego, zastrzeżeń nie budzi także orzeczenie w pkt 3 decyzji o pomniejszeniu ustalonego odszkodowania o kwotę równą wartości ustanowionych na nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych. Obowiązek organu zmniejszenia odszkodowania wynika z art. 128 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na ostateczną w toku instancji administracyjnej decyzję w sprawie skargę do sądu administracyjnego złożyła, działając przez pełnomocnika spółka "A". Podniosła zarzuty zbieżne z odwołaniem, szeroko je uzasadniając. W doręczonej sądowi odpowiedzi na skargę strona przeciwna wniosła ojej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko i podniesione argumenty w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył: Skarga jest nieuzasadniona. Według art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2 tej ustawy). Zakres kontroli administracji publicznej obejmuje również orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art. 3 § 1 w związku z § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami admini- 8 Sygnatura akt II SA/Wr 1561/2001 stracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270), w tym także na decyzje wydane na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z taką kontrolą mamy do czynienia w sprawie niniejszej. Zaskarżona decyzja, jak i decyzja organu pierwszej instancji odpowiadają wymogom art. 107 kpa i 118 ustawy o gospodarce nieruchomościami; zarówno wysokość, jak i sposób wypłacenia odszkodowania, odpowiadają zasadom wynikającym z ustawy o gospodarce nieruchomościami, pozostają w zgodzie z art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawodawca w art. 130 określa w jaki sposób ma być liczone odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, stanowiąc w ust. 1, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, a (ust. 2) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Organ wywłaszczeniowy postąpił prawidłowo i zgodnie z ustawą, bowiem dopuścił dowód z wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, a ściślej rzeczoznawców majątkowych. Przyjęta za podstawę wyceny opinia w sprawie dostosowuje wymogi wyceny do przepisów wykonawczych do ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności do (obowiązującego w tamtym czasie) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 98, poz. 612). Autorzy operatu szacunkowego wskazali, że dokonują wyceny, "której celem jest określenie wartości rynkowej praw do nieruchomości, jako podstawy do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie na cele publiczne", Rzeczoznawcy piszą w treści opinii, że dla wyceny nieruchomości zastosowali metodę porównywania parami, podając w znajdującej się w tekście tabeli zarówno adresy, jak i ceny, funkcje i inne dodatkowe dane porównywanych nieruchomości, potrzebne dla prawidłowego opracowania operatu. Wycena nieruchomości według cen rynkowych znajduje swoje uzasadnienie w treści art. 134 ustawy, który w ust. 1 za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, z zastrzeżeniem art. 135, każe przyjąć wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem w szczególności jej rodzaju, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami; wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Jak wskazują dołączone do odpowiedzi na skargę akta administracyjne, i o czym była mowa wcześniej, prawidłowo oba orzekające w sprawie organy przyjęły, że wymogi normatywne wyceny nieruchomości według zasad podanych wyżej spełniają opinie "Mediatora". Biegli w operacie tym wskazali, że stosują metodę wyceny na podstawie analizy statystycznej rynku w podejściu porównawczym (dla nieruchomości jako całości) oraz porównania parami w podejściu porównawczym (dla gruntów)". 9 Sygnatura akt II SA/Wr 1561/2001 W konsekwencji, prawidłowo także tę opinię organ uaktualnił. Na uwagę zasługuje również fakt, że rzeczoznawca M. S. przyznała na rozprawie administracyjnej, iż jej wycena nie dotyczyła sytuacji wywłaszczenia wycenianej nieruchomości. Już na k. 3 wyceny autorka pisze, że wyliczona wartość nieruchomości według cen odtworzenia została oszacowana na życzenie właściciela nieruchomości. Wbrew zatem zarzutom skargi, ta wycena nie mogła być podstawą wyceny w sprawie administracyjnej, zakończonej decyzją wywłaszczeniową. Nie sposób także zgodzić się ze skarżącym, że strona, w miejsce wywłaszczanej nieruchomości winna uzyskać inną, zamienną. W myśl bowiem, obowiązującego w tamtym czasie art. 131 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczonemu można było przyznać nieruchomość zamienną, ale nie był to bezwzględny obowiązek organu. Za chybiony należy także uznać zarzut skargi, że odszkodowanie za przedmiot wywłaszczenia winno być przekazane użytkownikowi wieczystemu "do ręki". Przekazując wyliczoną kwotę do depozytu sądowego organ zachował się prawidłowo. Wysokość kwoty została obliczona prawidłowo, w sposób ujęty w art. 128 ust. 2 w myśl którego"jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw" kwota odszkodowania jest rzeczywiście niższa od ujawnionych w księdze wieczystej praw rzeczowych. Inaczej mówiąc, co wynika wprost z treści decyzji (pkt Ib) po słowach "w dziale III księgi wieczystej..." wpisano ograniczone prawa rzeczowe, ciążące na nieruchomości. Matematyczne rozliczenie kwot odszkodowania i wartości praw rzeczowych dało zerową kwotę należnego stronie odszkodowania, dlatego nie może być mowy o wypłacie jakiejkolwiek gotówki "do ręki". Organ wywiązał się z ciążącego na nim obowiązku i dlatego w decyzji ustalił kwotę odszkodowania, natomiast (wobec przewyższenia przez wartość hipotek wysokości odszkodowania) określił do wypłaty dla dotychczasowego użytkownika wieczystego na kwotę równą zero. Nie podziela także sąd zarzutu skarżącej, jakoby błędem organów było dokonanie wywłaszczenia strony z działki [...], jako zbędnej dla celów wywłaszczenia. Z dołączonego do akt załącznika mapowego do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji drogowej wynika wprost, że obszar nieruchomości, znajdującej się w obrębie tej inwestycji obejmuje działki [...]i [...], nie obejmując działki nr [...]. Za chybiony uznaje sąd także zarzut naruszenia przez kontrolowane decyzje art. 113 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazany przepis stanowi, że "jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie". Wskazany przepis nie daje zatem podstaw do wywłaszczenia pozostałej części nieruchomości, jak tego chce strona. 10 Sygnatura akt II SA/Wr 1561/2001 Błędnie także interpretuje strona skarżąca art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomości wskazując, że w sprawie mamy do czynienia z rozbieżnymi opiniami, dotyczącymi wyceny nieruchomości. Przywołany przepis stanowi, że w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W toku niniejszego postępowania nie mamy do czynienia z rozbieżnością wycen nieruchomości, a jedynie z wycenami dla różnych celów i stąd różnice (była o tym mowa wcześniej). Wskazane wyżej argumenty uzasadniają także nietrafność zarzutu odmowy dopuszczenia dowodu z oceny prawidłowości sporządzonych wycen nieruchomości przez organizację rzeczoznawców majątkowych. Na koniec wskazać jeszcze można, że organy nie naruszyły także kwestionowanymi decyzjami ustawy zasadniczej, w tym także wielokrotnie powoływanego w skardze art. 21, bowiem ustalona kwota odszkodowania jest słusznym odszkodowaniem w rozumieniu tego przepisu, bowiem stanowi odpowiednik wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości 11 W konsekwencji, skarga podlega oddaleniu, po myśli art. 151 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.