II SA/Wr 179/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak, Sędziowie Sędzia WSA Anna Siedlecka /sprawozdawca/, Sędzia NSA Julia Szczygielska, Protokolant Kinga Kręc, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 września 2008r. sprawy ze skargi J. R i D. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Decyzją z [...] nr [...] działający z upoważnienia Prezydenta W. Kierownik Zespołu Lokalizacji Inwestycji ustalił na rzecz Gminy W. warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę dwóch domów mieszkalnych wielorodzinnych z garażami w części podziemnej i budowę niezbędnej infrastruktury technicznej, w tym przyłącza energii elektrycznej, wody, kanalizacji sanitarnej, gazu, ciepła dla nieruchomości położonej przy ul. [...] Nr [...] we W. ( w obrębie Krzyki, [...] w granicach działek nr [...], [...]oraz części działki nr [...], [...], [...], [...] ). Od powyższej decyzji odwołania wniosły J. R. i D. S. . Odwołująca J.R. zaskarżonej decyzji zarzuciła, co następuje: wysokość zabudowy nie odpowiada wynikom urbanistycznym, istniejący kolektor sanitarny nie jest w stanie odebrać ścieków w chwili obecnej, więc tym bardziej nie będzie możliwe "wpięcie" się do istniejącej instalacji, zostanie naruszona struktura gruntów i wystąpi możliwość zalania wodami opadowymi, zbyt wąska nieutwardzona uliczka ( odnoga ul. [...] ) prowadząca do projektowanej zabudowy. Z kolei odwołująca D.S.zarzuciła zaskarżonej decyzji brak wszechstronnego rozważenia przez organ I instancji wszystkich okoliczności sprawy i wnikliwej oceny planowanej inwestycji na sąsiadujące nieruchomości oraz oparcie decyzji na wadliwych ustaleniach i założeniach. Wobec wskazanych zarzutów wniosła o uchylenie decyzji organu I instancji i orzeczenie o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Zdaniem skarżącej wydana decyzja jest niezasadna i winna być uchylona, gdyż narusza przepis art. 61 ust.1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co dotyczy w szczególności, jak podkreśliła to strona, "wadliwego, a w każdym razie nie doprecyzowanego stwierdzenia, jakoby : teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej tj. ul. P. i istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego". Decyzja w tym względzie nie uwzględnia przebiegu i konfiguracji ul. P.. Ulica ta przebiega po łuku i posiada nieutwardzoną szutrową odnogę( tzw. ślepa ulica), stanowiącą dojazd do trzech domków jednorodzinnych. Droga ta jest wąska i bez chodnika. Planowana obsługa komunikacyjna przewidziana do zrealizowania jedynie na łuku ul. P. poprzez istniejącą "odnogę" spowoduje znaczne zwiększenie natężenia ruchu na tej drodze obsługującej zabudowę jednorodzinną. W zaskarżonej decyzji brak jest jakiejkolwiek oceny uciążliwości w związku ze znacznym wzrostem liczby samochodów, a także brak jest wskazania innych miejsc postojowych niż garaże. Brak jest także opinii Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Strona odwołująca kwestionuje również ustalenie organu, że istniejąca sieć wodociągowa i istniejąca instalacja sanitarna są wystarczające dla umożliwienia dostawy i odbioru ścieków sanitarnych dla planowanej inwestycji ( pismo MPWiK z dnia 22.02.2007r.). Stwierdzenie to, zdaniem skarżącej pozostaje w rażącej sprzeczności z istniejącym stanem rzeczy. Kolektor sanitarny obsługujący ul.P.jest niesprawny i nie jest w stanie już obecnie odebrać ścieków w istniejących domów jednorodzinnych. Ponadto brak jest w pobliżu sieci kanalizacji deszczowej. W kwestii zaś podłączenia wodnego planowanej inwestycji istnieje zagrożenie, że pobór wody na potrzeby dwóch bloków wielorodzinnych może powodować pobór niedostatecznie czystej wody przez mieszkańców zabudowy jednorodzinnej. W odwołaniu zwrócona została uwaga na pismo z dnia 5 marca 2007r. Spółki A ., z którego wynika, że aktualne urządzenie nie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. W dalszej kolejności podniesione zostały zarzuty dotyczące naruszenia planowanej wysokości zabudowy ( 15 m) i wskaźnika intensywności zabudowy . W konsekwencji, planowana inwestycja stanowić będzie uciążliwości dla sąsiadujących nieruchomości, bowiem zabudowa wielorodzinna ingeruje w dotychczasowy układ zabudowy jednorodzinnej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. , po rozpatrzeniu wskazanych wyżej odwołań, decyzją z dnia [...] Nr [...]utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. . W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 53 ust. 3 pkt 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściwy organ w postępowaniu związanym z ustaleniem warunków zabudowy, dokonuje analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych. Ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym realizacji inwestycji i jego celem jest przesądzenie, czy planowane zamierzenie może być na danym terenie zrealizowane. Pozytywna decyzja uprawnia inwestora do ubiegania się o wydanie pozwolenia na budowę. Organ lokalizacyjny w trakcie tego postępowania bada, czy dla danej inwestycji spełnione są warunki wydania pozytywnej decyzji, określone w art. 61 powołanej ustawy, a mianowicie : 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zdaniem Kolegium opisane wyżej przesłanki zostały spełnione w niniejszej sprawie. Działki sąsiadujące z działką, na której ma być realizowana inwestycja, dostępne z tej samej drogi publicznej, są bowiem zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Działka ta ma dostęp do drogi publicznej ( ul. P. ), istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego (umowa wstępna z dnia [...] nr [...] w sprawie możliwości przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, umowa wstępna z dnia [...] nr [...] w sprawie możliwości przyłączenia obiektu do sieci gazowej, pismo Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji z dnia [...] nr [...] , pismo F. W. S.A. z dnia [...] nr [...] ). Ponadto przedmiotowy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów, bowiem są to grunty oznaczone w ewidencji gruntów symbolem "Bi", co oznacza, że są zaliczane do gruntów zabudowanych i zurbanizowanych i oznaczają inne tereny zurbanizowane (§ 68 ust. 3 pkt 3 rozp. Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r . w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U.Nr 38, poz. 454). Decyzja organu I instancji jest też zgodna z przepisami odrębnymi. Inwestycja nie leży też na obszarze, o którym mowa w art. 53 ust. 10 powołanej wyżej ustawy, nie wymaga więc uzyskania uzgodnień z wymienionymi tam organami. W rozpatrywanej sprawie organ I instancji, stosownie do przepisu § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w spawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz.U. Nr 164, poz. 1588), prawidłowo wyznaczył obszar analizowany oraz przeprowadził wskazaną analizę. Prawidłowo ustalone zostały takie parametry jak : wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, linia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wysokość głównej kalenicy dachu, co szerzej z przytoczeniem odpowiednich wielkości wyjaśnia organ II instancji w uzasadnieniu decyzji. Ustalone przez organ I instancji wskaźniki i parametry wynikają, zdaniem organu odwoławczego, z analizy i nie wykraczają poza maksymalne wartości tych wskaźników, występujące w obszarze analizowanym, co pozwala uznać, że planowana inwestycja nie naruszy cech istniejącej w tym obszarze zabudowy, a tym samym ładu przestrzennego. Organ odwoławczy odniósł się również do zarzutów odwołujących w zakresie zgłoszonych uciążliwości związanych z realizacją inwestycji. Zdaniem organu w decyzji zawarto ustalenia dotyczące ochrony interesów osób trzecich we wskazanym zakresie ( art. 54 pkt 2 lit. d), poprzez określenie warunków tej ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie oraz zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby a także wskazano, że planowana inwestycja nie pozbawi skarżących dostępu do drogi publicznej. Podnoszone przez strony uciążliwości nie mogą więc stanowić podstawy do uchylenia decyzji organu I instancji, tym bardziej, że przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdzi zgodność projektu budowlanego z ustaleniami wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponieważ każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych ( art. 6 ust. 2 pkt 2), to takie okoliczności jak atrakcyjność działki, zwiększenie ruchu komunikacyjnego, zwiększony hałas i spaliny wynikają z interesu faktycznego a nie prawnego, co oznacza, że w postępowaniu lokalizacyjnym nie podlegają ochronie prawnej. W zakresie zarzutów dotyczących dostępu do drogi publicznej , nieprzejezdności ulicy oraz nieprzystosowania instalacji kanalizacyjnej do odbioru ścieków, organ I instancji zbadał, czy istniejące uzbrojenie w tym zakresie jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Z pisma Zarządu Dróg i Komunikacji we W. z dnia [...] wynika, że obsługę komunikacyjną należy prowadzić wyłącznie od ulicy P., zaś Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji we W. w piśmie z dnia 24 stycznia 2007r. zapewniło, że sieć wodociągowa i sanitarna jest wystarczająca dla umożliwienia odbioru ścieków oraz dostawy wody. Nie jest też zasadny zarzut pominięcia w decyzji powstania miejsc postojowych innych niż garaże, bowiem faktycznie zawarto w niej takie ustalenia poprzez wskazanie, że minimalny wskaźnik miejsc postojowych stałych powinien wynosić od 1 – do 1,5 miejsc postojowych na 1 mieszkanie. Brak jest też podstaw do uznania zarzutu o naruszeniu prawa własności sąsiadujących nieruchomości poprzez realizację planowanej inwestycji, gdyż wywołane inwestycją uciążliwości mogą co najwyżej naruszać interes faktyczny a nie prawny skarżących. Nie jest również słuszny zarzut braku uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków, gdyż teren zainwestowania nie jest objęty żadną z form ochrony zabytków. W kwestii zarzutu braku wystarczającego uzbrojenia terenu w zakresie przyłączenia planowanego obiektu do sieci gazowej, Kolegium wskazało, stosownie do przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 i pkt 5 ustawy, iż w aktach sprawy znajduje się umowa wstępna zawarta pomiędzy inwestorem a Spółką A z dnia 21 marca 2007r. w sprawie możliwości przyłączenia obiektu do sieci gazowej. W skargach wniesionych do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego - identycznych w zakresie zgłoszonych zarzutów - J.R. i D.S.domagają się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucają : 1) naruszenie art. 4 ust. 1 i ust. 2 pkt 2, art. 53 ust. 3 pkt 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne uznanie, że realizacja inwestycji stanowić będzie kontynuacje funkcji występującej w obszarze analizowanym, tj. zabudowy wielorodzinnej, gdy w rzeczywistości istniejąca zabudowa jest jednorodzinna, 2) naruszenia art. 61 ust. 1-5 wymienionej w pkt 1 ustawy przez wadliwe uznanie, że przesłanki tamże określone zostały spełnione, w szczególności przez uznanie, że istniejące działki są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a także przez wadliwe uznanie, że projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do planowanego zamierzenia budowlanego, podczas gdy żadna działka w zakresie rzeczywistego oddziaływania inwestycji ( odnogi ul. P.) nie jest zabudowana w sposób choćby podobny z funkcją nowej zabudowy, a istniejące uzbrojenie terenu nie jest wystarczające, 3) naruszenie dyspozycji § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (...) przez wadliwe uznanie, że organ prawidłowo wyznaczył obszar analizowany oraz przeprowadził właściwą analizę co do kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz jej cech architektonicznych i urbanistycznych, 4) przekroczenie zasady swobodnej oceny okoliczności sprawy i dokonanie w całości dowolnej ich interpretacji, w tym wobec nie dokonania właściwej oceny zakresu i wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie, w szczególności zaś pominięcie w ocenie dowodu z załączonego przez skarżącą pisma Urzędu Miejskiego W. z dnia 3 sierpnia 2006r w sprawie "problemów komunikacyjnych i sanitarnych mieszkańców ulicy P. jednoznacznie wskazujących, że istniejąca kanalizacja jest niewystarczająca oraz brak opinii Wydziału Architektury Urzędu Miejskiego określającej rzeczywisty zakres oddziaływania planowanej inwestycji, 5) nieuwzględnienie w decyzji słusznego i usprawiedliwionego interesu strony przez nieuwzględnienie zarzutów i argumentów przedstawionych w odwołaniu strony, w tym kwestionujących poprawność i prawdziwość danych przedstawionych w uzgodnieniach, 6) pominięcie w zaskarżonej decyzji tego, że w sprawie wydana została bez udziału strony decyzja nr [...] ustalająca warunki zabudowy terenu przy ul. [...] Nr [...] na rzecz Spółki B, tak więc wpływ oddziaływania planowanych inwestycji winien być rozpoznawany łącznie, 7) naruszenie zasad określonych w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz prawa własności skarżącej do nieruchomości ( art. 140 kc). W uzasadnieniu skarg strony skarżące zarzucają, iż naruszona została zasada dobrego sąsiedztwa, bowiem nie jest zapewniona kontynuacja istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych. W rozpatrywanym obszarze nie występuje w ogóle funkcja usługowa. Nie występuje też zabudowa wielorodzinna, a dominująca jest zabudowa jednorodzinna. Dotyczy to odnogi ulicy P. na odcinku lokalizowanej inwestycji , bo w istocie do tego należy sprowadzić analizę w tym przypadku, a nie na całości przebiegu ulicy. W kwestii powyższego zarzutu, również podnoszonego i szczególnie akcentowanego przez pełnomocnika skarżącej D.S.na rozprawie w dniu 26 września 2008r., na okazaną mu przez Sąd mapę terenu analizowanego, wyjaśnił, że jako teren analizowany traktuje inną mapę, której kopię okazał Sądowi , a stanowiący w istocie załącznik graficzny do decyzji organu I instancji, obejmujący tylko teren objęty wnioskiem inwestora. Dodał, iż tylko taką mapę otrzymał od mocodawczyni. W dalszej części skarg zawarta jest polemika ze stanowiskiem Kolegium w zakresie uciążliwości przyszłej inwestycji na ich nieruchomości. Skarżące twierdzą, że organ odwoławczy niewłaściwie wywiódł, iż zachowane zostały wymogi w zakresie ochrony interesów osób trzecich przed uciążliwościami. Wadliwe jest ustalenie organu I instancji, aprobowane bez weryfikacji praz SKO, że sieć kanalizacyjna jest wystarczająca dla umożliwienia odbioru ścieków. Organ poprzestał jedynie na opinii pisma MPWiK z dnia 14 lutego 2007r., które jest sprzeczne z istniejącym stanem faktycznym i pismem Urzędu Miejskiego W. z dnia 3 sierpnia 2006r. w sprawie problemów komunikacyjnych i sanitarnych mieszkańców ulicy P.. Pisma tego Kolegium nie oceniło w decyzji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości swoje stanowisko i argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo Kolegium ustosunkowując się do zarzutu dotyczącego uzbrojenia terenu wskazało, że ustalenia w tym zakresie zostały dokonane przez organ I instancji na podstawie informacji uzyskanych od podmiotów właściwych do zapewnienia dostawy poszczególnych mediów. Strona nie przedstawiła żadnych dowodów, które mogłyby podważyć te ustalenia. Takie natomiast okoliczności jak nieutwardzona nawierzchnia odcinka drogi, brak chodnika, czy też problemy związane ze sprawnością kolektora ściekowego nie świadczą o tym, że istniejące uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie są to zatem okoliczności mogące przesądzić o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Ponadto organ stwierdził, że zgodnie z granicami oddziaływania inwestycji określonymi przez inwestora na mapie zasadniczej załączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, obszar oddziaływania planowanej inwestycji nie obejmuje działek należących do skarżących. Niezależnie od powyższego, w ocenie Kolegium, planowana inwestycja nie będzie oddziaływała na zakres uprawnień skarżących, ani nie będzie nakładała na nich żadnych obowiązków. Zamierzenie planowane nie ograniczy w żaden sposób wykonywania prawa własności stron skarżących. Dlatego przewidywane przez skarżące uciążliwości wynikają z interesu faktycznego, nie zaś interesu prawnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Zgodnie z art.1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ), sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej i kontrolę tę sprawują pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Kontrola aktów i czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana jest pod względem zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów odnoszących się do słuszności rozstrzygnięcia. Przy tym Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną ( art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Mając na uwadze powyższe unormowania Sad uznał, że obie skargi nie są zasadne, albowiem zaskarżona decyzja wydana została zgodnie z prawem. Wymaga podkreślenia, że w ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustawodawca przyjął, iż w przypadku braku planu miejscowego, ustalenie zasad i warunków zagospodarowania terenu wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub decyzji inwestycji celu publicznego. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi o możliwości przeprowadzenia inwestycji polegających na prowadzeniu określonych robót budowlanych. Zgodnie z art. 56 w związku z art. 64ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwanej dalej p.z.p.), nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi, co oznacza, że musi być ono zgodne z przepisami prawa. Taka sytuacja tworzy po stronie przeszłego inwestora (wnioskodawcy) publiczne prawo podmiotowe, które z kolei wiąże się z zasadą legalizmu. Organy administracji publicznej są w swoich działaniach związane prawem ( art. 6 k.pa.), Wydając decyzję administracyjną organ musi oprzeć ją na wyraźnie wskazanej normie prawnej i nie wolno mu przekroczyć granic, jakie ta norma wyznacza. Skoro regulacje prawne przewidują wydawanie w określonych przypadkach decyzji o ustaleniu zasad i warunków zagospodarowania terenu, to podmiot zainteresowany w razie spełnienia ustawowych warunków ma prawo skutecznie domagać się wydania na jego rzecz decyzji o określonej treści, gdyż istnieją ku temu stosowne instrumenty prawne. Organ lokalizacyjny, badając sprawę, dokonuje analizy zasad i warunków zagospodarowania i zabudowy terenu, wynikających z przepisów odrębnych. ( art. 53 ust. 3 ). Organ ten nie działa w warunkach uznania administracyjnego ( tzw. luzu decyzyjnego), ani nie ma swobody interpretacyjnej. Ustawa o p.z.p. wskazuje na nieprzekraczalne granice ustalenia warunków i zasad zagospodarowania oraz zabudowy w decyzji. Zatem to prawo determinuje treść decyzji ( patrz więcej w Komentarzu do planowania i zagospodarowania przestrzennego pod red. prof. Z. Niewiadomskiego wyd. C.H.BECK 2006r.). Decyzje o warunkach zabudowy stanowią przykład aktów związanych, czyli takich, że spełnienie niezbędnych ustawowych warunków rodzi po stronie organu obowiązek wydania decyzji o określonej przez wnioskodawcę treści. Tylko zatem w przypadku, gdy inwestycji sprzeciwia się przepis prawa, organ zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o p.z.p. nie może wydać decyzji pozytywnej. W niniejszej sprawie podstawę materialno-prawną wydania zaskarżonej decyzji o warunkach zabudowy stanowił przepis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z treścią tego przepisu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w sytuacji łącznego spełnienia określonych w nim warunków, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w obszarze analizowanym w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych ( ust. 1 pkt 1), dostępu do drogi publicznej (ust. 1 pkt 2) oraz zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (ust. 1 pkt 3). Dla ustalenia wymagań niezbędnych do określenia sposobu realizacji nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ, stosownie do § 3 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., wyznacza wokół działki budowlanej podlegającej zainwestowaniu, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę sytuacji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie możliwości spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 p.z.p. W § 2 pkt 4 powołanego rozporządzenia zawarta jest definicja obszaru analizowanego, przez który należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. W ocenie Sądu, analiza akt administracyjnych dowodzi, że obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo oraz, że przeprowadzona przez organy analiza warunków i zasad zagospodarowania i zabudowy terenu, została przeprowadzona zgodnie z wymogami przepisu art. 61 ust. 1–5 p.z.p. Podkreślić należy, że bardzo starannie i dokładnie oraz w sposób pełny ustosunkował się organ odwoławczy do każdego zarzut zgłoszonego przez strony skarżące w trakcie prowadzonego postępowania, w tym zarzutów zgłoszonych w odwołaniu. Zawarta w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji argumentacja Samorządowego Kolegium Odwoławczego wyjaśniająca podstawę faktyczną i prawną podjętego rozstrzygnięcia jest wyczerpująca i prawidłowa w świetle wymogów art. 107 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego. Wyrażony w uzasadnieniu decyzji przez organ odwoławczy pogląd w zakresie możliwości ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, oparty został na poprawnej analizie zgromadzonego materiału dowodowego, Stanowisko to w całości podziela Sąd rozpoznający niniejszą sprawę. Nie mają racji skarżące, że w obszarze analizowanym istnieje tylko zabudowa jednorodzinna. Załączone materiały w tym zakresie zamieszczone w sporządzonej przez osobę uprawnioną "Analizie funkcji, cech i zagospodarowania terenu" dowodzą, że w obszarze analizowanym oprócz dominującej funkcji jednorodzinnej występują też inne funkcje, w szczególności mieszkaniowa wielorodzinna ( np. działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...]), usługowa( działki nr [...], [...], [...], [...]), przemysłowa, gospodarcza i inne. Zatem na wskazanym terenie możliwa jest lokalizacja opisanego w zaskarżonej decyzji zamierzenia inwestycyjnego. Strony i pełnomocnik skarżącej D.S.wadliwie sądzą, że teren analizowany obejmuje tylko teren osiedla domków jednorodzinnych, w tym posesji skarżących i drogę (działkę nr [...]odnogę ulicy P.). Błędnie zatem utożsamiają, iż obszar terenu analizowanego pokrywa się tylko z obszarem zakreślonym liniami rozgraniczającymi teren inwestycji zawartym na mapce stanowiącej załącznik graficzny do wydanej decyzji organu I instancji i przylegającymi bezpośrednio do tej nieruchomości posesjami skarżących i ich sąsiadów oraz wskazaną wyżej drogą. (dz. nr [...]. Za nietrafny należało uznać również zarzut naruszenia przepisów kodeksu postępowania administracyjnego w zakresie przekroczenia przez organy administracji publicznej zasady swobodnej oceny dowodów i dokonanie, zdaniem skarżących, w całości dowolnej ich interpretacji, jak podnoszą z pominięciem pisma z dnia 3 sierpnia 2006r. Urzędu Miejskiego W. w sprawie problemów komunikacyjnych i sanitarnych mieszkańców ulicy P., ponadto z brakiem opinii Wydziału Architektury UM określającej rzeczywisty zakres oddziaływania planowanej inwestycji w kontekście decyzji nr [...] wydanej na rzecz Spółki B Podniesiony zarzut w zakresie braku analizy treści pisma z dnia 3 sierpnia 2006r. UMW w przedmiocie okresowej niedrożności kanalizacji przez organ orzekający, jest całkowicie chybiony z tej to przyczyny, iż właściwą jednostką do wypowiedzenia się w kwestii oceny istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu w zakresie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej dla planowanej inwestycji jest w tym przypadku Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji we W. jako jednostka władająca tymi urządzeniami oraz zajmująca się dostawą poprzez te urządzenia wody i odprowadzaniem ścieków, nie zaś Departament Infrastruktury i Gospodarki Urzędu Miejskiego we W. . Zresztą okresowa niedrożność urządzenia nie stanowi przyczyny do wydania odmownej decyzji o warunkach zabudowy. Szczegółowe bowiem uzgodnienia w zakresie warunków przyłączenia projektowanej inwestycji do określonej sieci ( urządzenia technicznego) przeprowadzone zostaną na etapie prowadzenia postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Dopiero na tym etapie dochodzi do konkretnych rozwiązań architektoniczno-budowlanych pozwalających na dokładne ustalenie parametrów technicznych projektowanych obiektów budowlanych i możliwości tzw. "wpięcia się" w określoną sieć. Nie jest zatem, w tym zakresie, słuszny zarzut skarżących jakoby decyzja wydana została z przekroczeniem zasady swobodnej oceny materiału dowodowego i dokonaniem całkowicie dowolnej interpretacji okoliczności sprawy. Należy podkreślić, że ze względu na specyfikę decyzji o warunkach zabudowy, zakres postępowania przed organem lokalizacyjnym określa przede wszystkim ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717), a w szczególności art. 60 w związku z art. 53 ust. 4 i art. 61. Zgodnie z art. 60 ust. 1 powołanej ustawy, decyzję o warunkach zabudowy wydaje, za wyjątkiem terenów zamkniętych, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Wymagane w niniejszej sprawie uzgodnienie ( art. 53 ust. 4 pkt 9) w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego, znajduje się w aktach sprawy., bowiem Zarząd Dróg i Komunikacji we W. w piśmie z dnia14 lutego 2007r. uzgodnił przedłożony materiał w zakresie obsługi komunikacyjnej i innych uwarunkowań wynikających z sąsiedztwa pasa drogowego, a związanych ze specyfiką inwestycji z tym zastrzeżeniem, iż należy sporządzić bilans miejsc postojowych dla potrzeb planowanej inwestycji oraz obsługę komunikacyjną należy prowadzić wyłącznie od ul. P.. Powyższe uwagi zostały uwzględnione przez organ I instancji w treści decyzji, bowiem w jej pkt 2 "d" ppkt Komunikacja określone zostało, iż obsługa komunikacyjna obiektu odbywać się będzie od strony ulicy P., zaś minimalny wskaźnik miejsc postojowych stałych powinien wynosić od 1 do 1,5 miejsc na 1 mieszkanie. Podkreślić należy, że wymienione wymogi obowiązany jest uwzględnić w projekcie budowlanym projektant, natomiast kontrolę zgodności projektu z decyzją o warunkach zabudowy przeprowadzi organ architektoniczno-budowlany na etapie prowadzenia postępowania o wydanie decyzji pozwolenie na budowę. Z powyższego wynika, co prawidłowo ustaliły organy obu instancji, że teren podlegający zainwestowaniu ma dostęp do drogi publicznej, którą jest ul. P. (działki nr [...] [...] i [...]) zaś jej "odnoga", przy której położone są domy mieszkalne obu skarżących obejmuje tylko działkę nr [...] Z decyzji tej nie wynika w jaki sposób projektant usytuuje dojazd do przyszłej posesji, zatem obawa skarżących że wjazd odbywać się będzie tylko i wyłącznie poprzez działkę nr [...] jest co najmniej przedwczesna. W kwestii analizy i oceny pozostałych zarzutów skargi, które w całości zgłoszone zostały wcześniej w odwołaniu, należy stwierdzić, że organ odwoławczy w pełni ustosunkował się do nich w zaskarżonym rozstrzygnięciu. Poczynione przez ten organ ustalenia w powyższym zakresie Sąd przyjmuje jako własne, zaś odpowiednią ich ocenę i argumentację zawartą w decyzji podziela w całości jako słuszną. W tych okolicznościach Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu nie dopatrzył się naruszenia prawa przez organy orzekające, dlatego też na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.