II SA/Wr 183/01

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz, Sędziowie NSA deleg. Andrzej Jurkiewicz, Zygmunt Wiśniewski /sprawozdawca/, Katarzyna Grott, Protokolant, po rozpoznaniu w dniu 20 lutego 2004r. na rozprawie sprawy ze skargi M.Ś. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. nie orzeka o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji; III. zasądza od strony przeciwnej na rzecz skarżącej kwotę 234,90 /dwieście trzydzieści cztery 90/100/ zł. tytułem zwrotu poniesionych kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] Nr [...] Wójt Gminy Ś. K. na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. Nr 89, poz. 415 z późn. zm./, art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. Nr 115, poz. 741/ ustalił dla Pani M. Ś. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem przez właściciela działki nr [...] położonej w Ś. K. w kwocie [...]. W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie nieruchomości rolnej zostało zmienione pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Wysokość opłaty została określona w uchwale Rady Gminy Ś. K. nr [...] z [...] na 20% wzrostu wartości nieruchomości. Przedmiotowa działka została zbyta przez właścicielkę w sierpniu 2000r. Wysokość opłaty została określona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego i wynosi [...]. W odwołaniu od powyższej decyzji M. Ś. zarzuciła, iż przedmiotową działkę zbyła – w drodze darowizny – na rzecz swego syna i jego małżonki. Darczyńca nie osiągnął z tytułu zbycia nieruchomości korzyści majątkowych, co byłoby możliwe przy sprzedaży. Dlatego odwołująca się uważa, iż ustalenie renty planistycznej w tym konkretnym przypadku powinno być zaniechane lub jej wysokość ustalona na symboliczną złotówkę. Decyzją z dnia [...] Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ II instancji stwierdził, co następuje: Zgodnie z przepisem art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. z 1999r. Nr 15 poz. 139 z późn. zm./, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną – w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości – w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z § 17 uchwały nr [...] Rady Gminy Ś. K. z dnia [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w miejscowości Ś. K. /ogł. w Dz.Urz. Województwa W. nr 6/ ustalono stawkę opłaty, o której wyżej mowa, w wysokości 20 % wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Organ pierwszej instancji, powołując się na powyższą uchwałę oraz stosowny operat szacunkowy wykazywał, iż wartość działki nr [...] z przeznaczeniem na cele rolne wyniosła kwotę [...], natomiast z przeznaczeniem na cele zabudowy - [...]. Tak więc opłata z tytułu wzrostu wartości działki została prawidłowo ustalona przez organ pierwszej instancji na kwotę [...]. Sposób wyliczenia powyższej opłaty wynika z przytoczonych wyżej przepisów, natomiast zastosowana stawka procentowa wynika z § 17 cytowanej uchwały Rady Gminy. Rada Gminy nie przekroczyła przyznanej jej ustawowo kompetencji, zgodnie z którą wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Kolegium nie podziela zastrzeżeń co do zasadności naliczenia opłaty w przypadku podarowania działki synowi i jego żonie. Opłata ta związana jest bowiem z faktem zbycia działki, czyli przeniesieniem jej własności na inny podmiot, na podstawie czynności cywilnoprawnej. Obojętny jest przy tym charakter czynności, a mianowicie, czy to jest czynność odpłatna /np. sprzedaż/, czy też pod tytułem darmym /darowizna/. Z kolei przy czynnościach odpłatnych obojętna jest kwota, jaką uzyskał właściciel z tytułu zbycia nieruchomości. Biorąc powyższe pod uwagę Kolegium orzekło jak w rozstrzygnięciu. W skardze na tę decyzję Pani M.Ś. zarzuciła zawyżenie opłaty oraz błędy w wycenie, a także fakt, że działka nie została sprzedana lecz darowana synowi. W odpowiedzi na skargę strona przeciwna wniosła o jej oddalenie i podtrzymała argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sąd nie podzielił stanowiska organów, że opłata z art. 36 ust. 3 cyt. ustawy związana jest ze zbyciem działki, czyli z przeniesieniem jej własności na inny podmiot na podstawie czynności cywilnoprawnej, przy czym obojętny jest charakter tej czynności, a mianowicie, czy jest to czynność odpłatna /np. sprzedaż/, czy też pod tytułem darmnym /darowizna/. Artykuł 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość tej opłaty nie może być większa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z przepisu tego wynika, że zdarzenie prawne w postaci zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące /art. 36 ust. 7 ustawy o zagospodarowaniu/, jest jedną z koniecznych przesłanek, po której spełnieniu powstaje obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty. W uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 października 2000r. sygn. akt OPK 16/00 /ONSA 2001/2/64 przyjęto, że analizując instytucję tzw. renty planistycznej w postaci jednorazowej opłaty, nie można tracić z pola widzenia, że jeżeli z powodu uchwalenia lub zmiany planu wzrosła wartość nieruchomości, tylko odpłatne "zbycie" nieruchomości powoduje powiększenie majątku zbywcy, uzyskanie dodatkowych korzyści. /.../. Natomiast w razie przeniesienia własności nieruchomości objętej planem, dokonanego na podstawie umowy o charakterze nieodpłatnym, do skutku, o którym mowa, nie dochodzi. Co prawda, również w takim wypadku właściciel bądź użytkownik wieczysty wyzbywa się swego prawa /własności, użytkowania wieczystego/, i to kosztem swego majątku, ale przez świadczenie nieodpłatne, nieekwiwalentne. Nieodpłatność ta oznacza, że darczyńca nie otrzymuje w zamian żadnego ekwiwalentu ani w chwili dokonania tej czynności prawnej, ani w przyszłości. Skoro zaś wyzbyciu się prawa w tej formie nie towarzyszy jednocześnie przysporzenie majątku /uzyskanie korzyści/, to brak jest argumentów mogących przemawiać za tym, by wolą ustawodawcy było obciążenie zbywcy nieruchomości /właściciela bądź użytkownika wieczystego/ opłatą na rzecz gminy. Należy bowiem uwzględnić, że podstawą do pobrania opłaty nie jest sam fakt wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany planu, ale zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w następstwie uchwalenia lub zmiany planu. Prowadzi to do wniosku, iż użyty przez ustawodawcę w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu termin prawny "zbycie" nieruchomości nie może obejmować przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w drodze umowy darowizny. W konsekwencji - jednorazowej opłaty, o której mowa w omawianym przepisie, /.../ nie można pobrać w wypadku dokonania darowizny nieruchomości. Również w literaturze przedmiotu dotychczas wyrażany był pogląd, że mechanizm ustalenia tzw. renty planistycznej jest wyłączony w sytuacji przeniesienia własności na podstawie umowy darowizny /Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym z komentarzem pod redakcją R. Hausera i Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1995, s. 89 oraz Z. Niewiadomski: Samorząd terytorialny a planowanie przestrzenne. Nowe instytucje prawne, "Samorząd Terytorialny" 1995, nr 6, s. 56/. Inny pogląd na ten temat, że określenie "zbycie" należy generalnie odnosić do wszystkich przypadków przeniesienia własności, a więc bez względu na odpłatność za zbycie takiego prawa, nie zyskał aprobaty w judykaturze i literaturze prawniczej /por. A. Cisek, J. Kremis: Glosa do uchwały NSA z 30.10.2000r. OPK 16/00-OSP 2001/10/152/. O zasadności poglądu uchwały NSA, którą Sąd w pełni podziela, świadczy także przyjęcie w aktualnie obowiązującej ustawie w tym przedmiocie pojęcia sprzedaży w miejsce pojęcia zbycia /art. 36 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. Nr 80, poz. 717/. W tej sytuacji skarżone decyzje należało uchylić z powodu naruszenia cyt. wyżej prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym /Dz.U. Nr 153, poz. 1270/. Sąd nie orzekał o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji z uwagi na bezprzedmiotowość takiego rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie ze względu na jej wykonanie. Orzeczenie o kosztach oparto o przepis art. 200 cyt. wyżej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Z tych też powodów orzeczono jak na wstępie.