II SA/Wr 22/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Sędzia WSA Alicja Palus po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 maja 2017 r. sprawy ze skargi B.F. na postanowienie D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie nałożenia grzywny w celu przymuszenia oddala skargę w całości. Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] r. Nr [...], podjętym na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2016 poz. 23 ze zm.; zwanej dalej "K.p.a."), oraz art. 121 § 5 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (j.t. Dz. U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.; zwanej dalej "u.p.e.a."), po rozpatrzeniu zażalenia B.F. na postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. z dnia [...] r. Nr [...] nakładające na B.F. grzywnę w kwocie 500 zł, D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. utrzymał zaskarżone postanowienie w mocy. W uzasadnieniu organ wskazał, że decyzją z dnia 10 maja 2011 r. Nr 1330/2011 PINB dla miasta W. nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] we W. w terminie do 31 marca 2012 r. doprowadzenie do właściwego stanu technicznego: konstrukcji dachu, obiektu budowlanego w elewacji frontowej oraz od strony podwórza, kominów, klatki schodowej oraz stropów poprzez wykonanie określonych robót budowlanych. W związku z upływem ww. terminu oraz brakiem informacji o wykonaniu obowiązku w dniu 26 lutego 2016 r. przeprowadzono kontrolę celem sprawdzenia wykonania nakazu, w wyniku której stwierdzono, że obowiązek nie został wykonany w całości. W chwili kontroli w budynku trwały roboty związane z demontażem rusztowania po remoncie dachu. W związku z powyższym do Wspólnoty Mieszkaniowej organ pierwszej instancji skierował upomnienie z dnia 7 marca 2016 r. nr [...] zawierające wezwanie do wykonania obowiązku. Upomnienie zostało doręczone Wspólnocie w dniu 17 marca 2016 r. Odpowiedzią Wspólnoty na upomnienie było wystąpienie z wnioskiem o zmianę terminu wykonania robót budowlanych wskazanych w decyzji do dnia 31 sierpnia 2017 r. Jednocześnie przedłożono oświadczenie osoby uprawnionej o wykonaniu części z nakazanych robót budowlanych. Wspólnota uzasadniając swój wniosek wskazała, że w celu wykonania nakazu podwyższyła składki na fundusz remontowy oraz zgłosiła swój budynek do Lokalnego Programu Rewitalizacji na lata 2016-2020. Uzyskanie dofinansowania w ramach tego programu umożliwić ma wykonanie nakazu w całości. Wskazano także, że obecny stan techniczny budynku nie zagraża zdrowiu, życiu mieszkańców oraz przechodniów. Decyzją z dnia 2 maja 2016 r. Nr [...] PINB odmówił zmiany decyzji z dnia 10 maja 2011 r. Po analizie ustaleń poczynionych w toku kontroli oraz przedłożonej dokumentacji PINB uznał, że nałożony obowiązek nie został wykonany w zakresie wskazanym w dołączonym do niniejszego postanowienia tytule wykonawczym. Pismem z dnia 11 kwietnia 2016 r. organ pierwszej instancji wezwał P. Sp. z o.o. do złożenia pisemnych informacji oraz wyjaśnień w zakresie działań podjętych w celu realizacji nakazu. Spółka odpowiadając na to wezwanie oprócz ponownego wskazania zakresu wykonanych robót budowlanych poinformowała, że Wspólnota Mieszkaniowa dwukrotnie podwyższała wysokość wpłat na fundusz remontowy, gromadzi środki finansowe na wykonanie remontu, a także że kolejne roboty budowlane będą zlecane w ramach posiadanych środków finansowych. Zapewniono również, że w przypadku pojawienia się nieprawidłowości mogących powodować zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi będą one usuwane w pierwszej kolejności, a stan techniczny budynku jest monitorowany zgodnie z ustawą - Prawo budowlane. Spółka wyjaśniła również, że informowała właścicieli lokali o konieczności wykonania obowiązku oraz konsekwencjach jakie mogą ponieść za jego niewykonanie. Przedstawione dokumenty potwierdziły podejmowanie przez Spółkę działań informacyjnych oraz wykazały, że członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej pomimo udzielonych im wyjaśnień wstrzymywali się z podjęciem jakichkolwiek robót budowlanych. Taka sytuacja powtarzała się przez kilka ostatnich lat. Spółka wskazała także, iż nie jest w stanie wskazać osoby, które zostały ustanowione do czuwania nad wykonaniem nałożonego obowiązku. W związku z powyższym PINB dla miasta W. postanowieniem z dnia [...] r. Nr [...] nałożył na B.F. – członka zarządu P. Sp. z o.o., której Wspólnota Mieszkaniowa powierzyła zarząd nieruchomością wspólną - grzywnę w celu przymuszenia w kwocie 500 zł. W uzasadnieniu organ wskazał m.in., że zobowiązany nie wykonał wynikającego z art. 61 Prawa budowlanego obowiązku, zlekceważył ciążący na nim nakaz wynikający z decyzji Nr [...] oraz wyznaczony nią termin. Okres jaki upłynął od dnia jej wydania do dnia sporządzenia postanowienia pozwalał na wykonanie nakazu, a zobowiązany pomimo tego nie zrealizował obowiązku. Bezskuteczny upływ terminu wskazanego w upomnieniu przedegzekucyjnym wraz z dalszą zwłoką w wykonaniu nakazu skutkować musi wszczęciem wobec Wspólnoty Mieszkaniowej oraz osób bezpośrednio czuwających nad wykonaniem przez nią nałożonego obowiązku postępowania egzekucyjnego. W ocenie PINB w przypadku obowiązków wynikających z przepisów Prawa budowlanego grzywna w celu przymuszenia jest środkiem mniej uciążliwym dla zobowiązanego. W razie wykonania obowiązku może się on bowiem ubiegać o jej umorzenie bądź zwrot. Ponadto, w przypadku nałożenia grzywny w celu przymuszenia w przeciwieństwie do wykonania zastępczego zobowiązany ma możliwość wyboru wykonawcy ciążącego na nim obowiązku oraz najkorzystniejszej w jego ocenie oferty. Zastosowanie grzywny w celu przymuszenia nie powoduje powstania po stronie podmiotu zobowiązanego żadnych dodatkowych kosztów - ponad te związane z wykonaniem nakazu. To od zobowiązanego zależy czy wykonany zostanie nałożony na niego obowiązek, a w konsekwencji - czy poniesie koszty nałożonej grzywny. PINB ustalił wysokość grzywny w celu przymuszenia na podstawie art. 121 § 2 u.p.e.a., zgodnie z którym grzywna nałożona na osobę fizyczną nie może przekraczać kwoty 10000 zł, a w stosunku do osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej kwoty 50000 zł. Zgodnie z treścią art. 120 § 2 u.p.e.a. grzywnę w celu przymuszenia w przypadku jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, którą w niniejszej sprawie jest Wspólnota Mieszkaniowa w pierwszej kolejności należy nałożyć na osobę, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonywaniem przez nią nałożonych obowiązków, a dopiero w dalszej kolejności na samą Wspólnotę, jeżeli jest to niezbędne dla przymuszenia do wykonania obowiązku. W analizowanym przypadku zarząd nieruchomością wspólną położoną we W. przy ul. [...] we W. został powierzony P. Sp. z o.o. na podstawie umowy zawartej w dniu 25 października 2001 r. Z chwilą powierzenia zarządzania nieruchomością wspólną ww. Spółka m.in. kieruje sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między Wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarządca wykonuje czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a także czynności przekraczające zwykły zarząd przekazane mu uchwałą właścicieli lokali. Przysługuje mu także uprawnienie do występowania na drogę sądową w sprawach Wspólnoty Mieszkaniowej w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali. Ponadto, zarządca wykonuje czynności zarządu nieruchomością wspólną w imieniu, na rzecz i na rachunek Wspólnoty. Z uwagi na powyższe osoby uprawnione do składania oświadczeń i reprezentowania ww. Spółki jako zarządcy działają także w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej. Tym samym osoby te odpowiadają za właściwą realizację przez Wspólnotę nałożonych na nią obowiązków oraz są uprawnione do podejmowania działań zmierzających do osiągnięcia tego celu. Stąd też mogą one kierować działaniami zobowiązanego w taki sposób, aby wykonanie nałożonego na Wspólnotę obowiązku nastąpiło w wyznaczonym terminie. Powinny również mobilizować do wykonania nakazu, uświadamiać członkom wspólnoty mieszkaniowej taką konieczność oraz informować o konsekwencjach związanych ze zwłoką w tym zakresie. Także w razie potrzeby mogą inicjować podjęcie odpowiednich uchwał, a w razie braku porozumienia pomiędzy członkami wspólnoty powinny skorzystać z możliwości rozstrzygnięcia sporu w trybie postępowania sądowego. Wobec tego PINB uznał, że osoby działające w imieniu Spółki odpowiadają za bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem ciążącego na Wspólnocie obowiązku zwłaszcza, że zgodnie z zawartą umową Spółka przyjęła na siebie obowiązek umożliwienia użytkowania budynku i lokali oraz instalacji i urządzeń wentylacyjnych, instalacji ciepłej wody użytkowej, instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej, instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania, instalacji i urządzeń gazowych, instalacji elektrycznej, instalacji piorunochronnej, kanałów i przewodów spalinowych oraz dymowych, wewnętrznych urządzeń do usuwania odpadów i nieczystości stałych, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego. Mając na uwadze powyższe PINB postanowił nałożyć grzywnę w celu przymuszenia na członka zarządu Spółki jako osobę odpowiedzialną za bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem przez Wspólnotę Mieszkaniową ciążącego na niej obowiązku. Kwota 500 zł - w ocenie PINB - powinna skłonić skarżącą do pokierowania działaniami zobowiązanego w taki sposób, aby doszło do wykonania nakazu. Zasadne jest również nałożenie grzywny na B.J.-B. oraz M.D. - członków zarządu Spółki – w kwocie 500 zł na osobę, które - tak jak B.F. - są odpowiedzialne za bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem przez Wspólnotę ciążącego na niej obowiązku. Ponadto, niezbędne jest również nałożenie grzywny w celu przymuszenia na samą Wspólnotę Mieszkaniową w wysokości 20000 zł. Grzywna w takiej wysokości powinna skutecznie skłonić Wspólnotę do podjęcia skutecznych działań, w wyniku których dojdzie do wykonania nakazu. W ocenie PINB odpowiedzialnym za niewykonanie obowiązku w wyznaczonym terminie w równym stopniu są osoby reprezentujące Wspólnotę i kierująca jej sprawami, jak i sam podmiot zobowiązany. W rezultacie, skoro osoby kierujące sprawami Wspólnoty nie doprowadziły do realizacji nakazu, nie tylko one powinny ponieść konsekwencje tego stanu, ale również Wspólnota Mieszkaniowa. Członkowie wspólnoty nie mogą być zwolnieni z odpowiedzialności za niewykonanie nakazu. Skoro bowiem pomimo udzielonych im informacji członkowie Wspólnoty świadomie wstrzymywali się z wykonaniem wskazanych robót remontowych, tylko dolegliwość w postaci utraty znacznej kwoty - w ocenie PINB - skutkować będzie podjęciem decyzji, które pozwolą na wykonanie nakazu. PINB stwierdził, że grzywna w celu przymuszenia jest w realiach niniejszej sprawy odpowiednia do przymuszenia do wykonania obowiązku. Wybór pomiędzy przeznaczeniem wyżej wymienionych kwot na zapłatę grzywien z zagrożeniem, iż w przypadku dalszego niewykonania nakazu zostanie zastosowane wykonanie zastępcze, a poniesieniem kosztów związanych z wykonaniem nakazu i możliwością przeznaczenia ww. kwoty koniecznej do zapłaty grzywien na jego wykonanie powinien być dla Wspólnoty Mieszkaniowej oczywisty, a w przypadku członków zarządu Spółki powinien skutkować podjęciem działań, które przełożą się na wykonania nakazu przez zobowiązanego w całości. Czas jaki upłynął od dnia, w którym decyzja nakładająca obowiązki została wydana do dnia sporządzania niniejszego postanowienia pozwalał na wykonanie nakazu w całości. Zobowiązany, ani osoby działające w jego imieniu nie doprowadzili jednak do jego realizacji w pełnym zakresie. Ponadto, pomimo świadomości o konieczności wykonania nakazu, wezwania zawartego w upomnieniu zobowiązany w dalszym ciągu zwleka z przystąpieniem do wykonania nakazu w pełnym zakresie. Stąd określając wysokość nałożonej grzywny w celu przymuszenia PINB wziął pod uwagę czas jaki upłynął od dnia, w którym nakazane obowiązki stały się wymagalne, do dnia sporządzenia postanowienia oraz charakter obowiązków podlegających egzekucji. W ocenie PINB wskazanie przez Spółkę, że członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej podjęli decyzję o podwyższeniu składki na fundusz remontowy, gromadzą środki finansowe potrzebne na wykonanie nakazu oraz działania mające na celu pozyskanie środków finansowych z Lokalnego Programu Rewitalizacji nie może świadczyć, że Wspólnota nie uchyla się od jego wykonania i tym samym stanowić podstawy do odstąpienia od jego wyegzekwowania na drodze postępowania egzekucyjnego. Osoby działające w imieniu Wspólnoty jak i sama Wspólnota miały wiedzę do kiedy należało wykonać nakaz w pełnym zakresie. Termin ten był wyznaczony w sposób racjonalny. Pomimo jego upływu nałożony obowiązek nie został zrealizowany. PINB zwrócił przy tym uwagę, że z wyjaśnień udzielonych przez Spółkę wynika, iż pierwsze działania związane z wykonaniem nakazu zostały podjęte przez Wspólnotę po upływie blisko trzech miesięcy, od dnia w którym upłynął termin na jego wykonanie. Następnie upłynęły kolejne trzy miesiące, a Wspólnota wycofała się z podjętej decyzji o zaciągnięciu kredytu i podjęła uchwałę o podwyższeniu wpłat na fundusz remontowy. Spółka dysponując kosztorysem związanym z wykonaniem nakazu, porównując go z wysokością środków jakie będą wpływać na konto funduszu remontowego w ciągu roku musiała sobie zdawać sprawę, że wykonanie nałożonego obowiązku zajmie Wspólnocie co najmniej kilka następnych lat. Z biegiem czasu sytuacja ta się nie zmieniała. Jak się okazuje upłynęły 4 lata od dnia wydania decyzji, a nakaz w dalszym ciągu nie został wykonany w pełnym zakresie. Natomiast skucie tynków na elewacjach przedmiotowego budynku, które mogły spadać na teren do niego przyległy, pomimo tego że decyzję wydano w 2011 r. nastąpiło dopiero w 2014 r. PINB uznał, że powyższe okoliczności wskazują, iż za składanymi przez spółkę i Wspólnotę Mieszkaniową deklaracjami nie idą działania skutkujące realizacją nakazu. W chwili obecnej wykonanie nakazu tak jak to wynika z pisma z dnia 29 lutego 2016 r. w głównej mierze jest uzależnione od uzyskania środków finansowych z Lokalnego Programu Rewitalizacji, bowiem Wspólnota mimo dość długiego okresu nie zgromadziła środków finansowych potrzebnych do pełnego zrealizowania nakazu. W ocenie PINB podjęte do tej pory działania przez zobowiązanego i osoby działające w jego imieniu w porównaniu do okresu jaki upłynął od dnia nałożenia nakazu są niewystarczającej oraz w przypadku odstąpienia od wszczęcia postępowania egzekucyjnego skutkować będą jedynie tym, że usunięcie wskazanych nieprawidłowości zostanie znów przesunięte w czasie, a określony termin zostanie niedotrzymany. W przypadku obiektów budowlanych to właśnie czas w jakim pozostają one w nieodpowiednim stanie technicznym odgrywa kluczową rolę. W chwili, gdy wydawany jest nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości mogą one nie stwarzać zagrożenia. Jednak zwłoka w ich usunięciu spowodować może, że wskutek postępującej degradacji z czasem zaczną one stwarzać zagrożenia dla wartości prawnie chronionych. Koszt związany z ich usunięciem również wzrośnie. Dlatego podjęto decyzję o wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec zobowiązanego. Na powyższe postanowienie zażalenie wniosła B.F., po rozpatrzeniu którego DWINB uznał, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, iż obowiązek polegający na wykonaniu określonych robót budowlanych w celu doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem nie został wykonany w całości. Potwierdzili to pracownicy PINB w trakcie kontroli w dniu 26 lutego 2016 r. Bezspornym jest również fakt prawomocności decyzji z dnia 10 maja 1011 r. W związku z niepodjęciem zawartego w niej obowiązku organ pierwszej instancji zastosował przewidziane prawem środki zmierzające do jego realizacji. Wobec nieskuteczności upomnienia nałożenie grzywny w celu przymuszenia znajduje pełne uzasadnienie. Ponadto, przepis art. 7 § 2 u.p.e.a. przewiduje zasadę stosowania najmniej uciążliwego środka egzekucyjnego, zwaną też zasadą najłagodniejszego środka. Przepisy nie określają, które ze środków są mniej lub bardziej uciążliwe dla zobowiązanego. Pozostawia się to ocenie organów egzekucyjnych. W ocenie organu drugiej instancji grzywna w celu przymuszenia jest łagodniejszym środkiem egzekucyjnym. Zgodnie bowiem z art. 125 u.p.e.a. w razie wykonania obowiązku określonego w tytule wykonawczym, nałożone, a nieuiszczone lub nieściągnięte grzywny w celu przymuszenia podlegają umorzeniu na wniosek zobowiązanego. Ponadto, na mocy art. 126, na wniosek zobowiązanego, który wykonał obowiązek, grzywny uiszczone lub ściągnięte, mogą być w uzasadnionych przypadkach zwrócone w wysokości 75% lub w całości, za zgodą organu wyższego stopnia. W przypadku natomiast wykonania zastępczego obowiązek objęty tytułem wykonawczym jest wykonywany w trybie postępowania egzekucyjnego zastępczo przez inną osobę za zobowiązanego, na jego koszt i niebezpieczeństwo, co oznacza, że zobowiązany ponosi nie tylko koszty wykonania zastępczego, ale również w określonych okolicznościach organ egzekucyjny i wykonawca nie ponoszą odpowiedzialności cywilnej. W konsekwencji koszty wykonania zastępczego mogą znacznie przewyższyć koszty poniesione przez osobę zobowiązaną, która samodzielnie wykonałaby obowiązek. Powyższe okoliczności wskazują, że grzywna w celu przymuszenia jest łagodniejszym środkiem egzekucyjnym od wykonania zastępczego, gdyż zobowiązany może uchylić się od poniesienia kosztów zastosowania tego środka egzekucyjnego, w przeciwieństwie do wykonania zastępczego. Odnosząc się do treści zażalenia, DWINB stwierdził, że nie zasługuje ono na uwzględnienie, zaś argumentacja odnośnie tego, iż skarżąca nie jest osobą, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem przez Wspólnotę Mieszkaniową nałożonych obowiązków, jest błędna. W ocenie organu odwoławczego, skarżąca jest osobą upoważnioną do reprezentowania Spółki jako zarządcy, która działa w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej. W związku z powyższym skarżąca powinna kierować działaniami zobowiązanego do wykonania określonych robót budowlanych w taki sposób, aby nałożone obowiązki zostały wykonane w terminie wyznaczonym przez organ nadzoru budowlanego. Również argumenty zawarte w zażaleniu dotyczące wykonania części obowiązku nie mogą mieć – zdaniem DWINB - wpływu na wynik postępowania, bowiem grzywna w celu przymuszenia nie jest samoistnym środkiem egzekucyjnym a wynika z niewykonania ciążącego na zobowiązanym obowiązku gdzie celem i motywem przewodnim jej nałożenia jest właśnie przymuszenie zobowiązanego do wykonania wymagalnych obowiązków, tym samym sama w sobie musi być uciążliwością zmuszającą do podjęcia działań. W ocenie organu drugiej instancji PINB właściwie rozpatrzył sprawę nakładając na Wspólnotę Mieszkaniową oraz członków zarządu P. sp. z o.o. grzywnę w celu przymuszenia. Na powyższe postanowienie skargę złożyła B.F., zarzucając zaskarżonemu postanowieniu naruszenie: 1. prawa materialnego, tj. art. 120 § 2 u.p.e.a. poprzez jego błędną wykładnię, objawiającą się przyjęciem, że osoba uprawniona do samodzielnego składania oświadczeń w imieniu zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej jest osobą, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonywaniem przez zobowiązanego obowiązków w rozumieniu zaskarżonego przepisu, podczas gdy adresatem grzywny w celu przymuszenia na podstawie art. 120 § 2 u.p.e.a. - szczególnie uwzględniwszy zastosowanie przez ustawodawcę dodatkowej przesłanki "bezpośrednio" - jest osoba określona co do tożsamości, na której spoczywa skonkretyzowany i zindywidualizowany obowiązek zapewnienia realizacji nałożonego przez organ zobowiązania, zatem samo uprawnienie do składania oświadczeń w imieniu zarządcy nie może być utożsamiane z obowiązkiem bezpośredniego czuwania w rozumieniu art. 120 § 2 u.p.e.a., 2. przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz z zebranym materiałem dowodowym w sprawie, objawiające się przyjęciem, że skarżąca jako członek zarządu P. sp. z o.o. jest uprawniona do samodzielnego składania oświadczeń i ich podpisywania w imieniu spółki reprezentującej Wspólnotę Mieszkaniową, a wobec tego działa podobnie jak członek zarządu Wspólnoty oraz może samodzielnie i niezależnie od innych kierować jej sprawami, podczas gdy stosunek prawny zaistniały pomiędzy spółką, a członkiem jej zarządu, stanowi zupełnie odrębny byt prawny, aniżeli węzeł istniejący pomiędzy członkiem zarządu spółki sprawującej zarząd wspólnotą mieszkaniową, a samą wspólnotą, różniący się przede wszystkim tym, że członek zarządu Spółki, której powierzono zarząd nieruchomością wspólną nie jest uprawniony do samodzielnego dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd, a skoro tego rodzaju czynnością jest dokonanie remontów nakazanych decyzją z dnia 10 maja 2011 r., to osoba wchodząca w skład organu Spółki nie ma umocowania do dokonania tego rodzaju czynności, a w konsekwencji nie może zostać uznana za osobę, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem obowiązku, 3. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz z zebranym materiałem dowodowym w sprawie, objawiające się przyjęciem, że skarżąca jako członek zarządu P. sp. z o.o. jest uprawniona do podejmowania czynności zmierzających do wykonania nakazu przez Wspólnotę Mieszkaniową a więc jest osobą odpowiedzialną za bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem obowiązków nałożonych decyzją z dnia 10 maja 2011 r., podczas gdy zrealizowanie przedmiotowych obowiązków stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu Wspólnotą Mieszkaniową, zaś zgodnie z umową powierzenia zarządu nieruchomością wspólną z dnia 25 października 2011 r. P. sp. z o.o. wykonuje czynności zwykłego zarządu, a czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody właścicieli lokali wyrażonej w formie uchwały, zatem wobec braku odpowiedniej uchwały Wspólnoty w tym zakresie, nie była ona uprawniona do podejmowania działań zmierzających do wykonania nakazu, a więc brak jest przesłanek do przyjęcia jakoby na P. sp. z o.o. i/lub członków jej zarządu spoczywał obowiązek opisany w art. 120 § 2 u.p.e.a., 4. art. 7, art. 77 § 1 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. polegające na zaniechaniu dokonania istotnych czynności dowodowych w sprawie, zmierzających do ustalenia osoby, do której należało bezpośrednie czuwanie nad wykonywaniem przez Wspólnotę Mieszkaniową nałożonych obowiązków i poprzestaniu w tym zakresie na analizie informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców dla P. sp. z o.o., podczas gdy ów środek dowodowy nie może stanowić podstaw do poczynienia ustaleń faktycznych w tym zakresie, jako że - nawet potencjalnie - nie jest on źródłem obowiązku, o którym mowa w art. 120 § 2 u.p.e.a. Mając na uwadze powyższe, strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia organu pierwszej instancji oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi zostało ponadto podniesione m.in., że dokonując wykładni przepisu art. 120 § 2 zd. 1 u.p.e.a., szczególną uwagę zwrócić należy na fakt, iż określając przesłanki zastosowania grzywny w celu przymuszenia na osobę, która nie była zobowiązaną do wykonania danego obowiązku, ustawodawca posłużył się zwrotem "do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem przez zobowiązanego obowiązków". Zastosowana konstrukcja oznacza, że nie jest adresatem grzywny w celu przymuszenia podmiot, choćby i spoczywały na nim pewne ogólne obowiązki (np. nadzorcze), ale dla zastosowania tego środka należy ustalić oznaczoną co do tożsamości osobę, na której spoczywał skonkretyzowany ciężar czuwania nad wykonaniem egzekwowanego obowiązku. Zaistnienie zatem jakiegokolwiek "ogniwa" pośredniego, wyłącza możliwość uznania, że ziściła się przesłanka nałożenia grzywny. Przenosząc powyższe na realia niniejszej sprawy, strona wskazała, że nieprawidłowość rozumowania organu drugiej instancji, wynikająca z całkowitego pominięcia przesłanki bezpośredniości z art. 120 § 2 u.p.e.a., najbardziej widoczna jest w zakresie, w jakim organ uznał, że skarżąca jako członek zarządu P. Sp. z o.o. jest osobą odpowiedzialną za bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem przez Wspólnotę Mieszkaniową ciążących na niej obowiązków. Wynika z tego bowiem, iż właściwie z samego faktu wchodzenia w skład zarządu osoby prawnej, sprawującej zarząd Wspólnotą, organ wywodzi skutek prawny w postaci bycia adresatem grzywny z art. 120 § 2 u.p.a.e. Otóż nic bardziej mylnego i to z dwóch niezależnych przyczyn. Po pierwsze, ewentualne uprawnienie do reprezentowania zarządcy, a więc i podejmowania czynności zmierzających do wykonania nakazu, nie jest przesłanką do nałożenia grzywny w celu przymuszenia, bowiem jak explicite wynika z art. 120 § 2 u.p.e.a. jest nią obowiązek czuwania nad wykonaniem konkretnego zobowiązania. Po wtóre, o ile w przypadku nałożenia obowiązków na daną wspólnotę przez organ, członek zarządu tejże wspólnoty rzeczywiście mógłby być poczytywany jako zobowiązany do zapewnienia jego wykonania, to uwzględniając fakt, że P. Sp. z o.o. jest zarządcą przeszło 720 wspólnot mieszkaniowych, doprawdy trudno oczekiwać, że na członku zarządu tak dużego przedsiębiorstwa ciąży bezpośredni obowiązek zapewnienia wykonania zobowiązania nałożonego na którąś ze wspólnot. Ponadto, strona skarżąca doszukuje się naruszenia przepisów postępowania dwojakiego rodzaju: po pierwsze - zebrany materiał dowodowy został oceniony dowolnie, w sposób wprost sprzeczny z treścią dokumentów, po drugie zaś - zaniechano przeprowadzenia istotnych czynności dowodowych w sprawie. Odnosząc się do zarzutu błędnej oceny materiału dowodowego, strona wskazała, że uchybieniem o podstawowym wręcz znaczeniu jest dla sprawy założenie poczynione przez organ drugiej instancji sprowadzające się do przyjęcia, że członek zarządu P. sp. z o.o. jest uprawniony do samodzielnego składania oświadczeń i ich podpisywania w imieniu spółki reprezentującej Wspólnotę Mieszkaniową, a wobec tego działa podobnie jak członek zarządu Wspólnoty, kieruje jej sprawami i jest uprawniona do podejmowania czynności zmierzających do wykonania nakazu. W przekonaniu strony jest bardzo poważny błąd w ustaleniach organu, dokonany w sposób sprzeczny z przepisami prawa powszechnie obowiązującego, ale i z dokumentacją sprawy. Oba te węzły prawne, a więc stosunek spółka - członek jej zarządu i wspólnota mieszkaniowa - członek zarządu spółki, której wspólnota powierzyła zarząd, są diametralnie odrębnymi stosunkami i nie sposób ich utożsamiać. Przede wszystkim, pomimo zbieżności nazewnictwa, podmiot któremu wspólnota mieszkaniowa powierzyła zarząd nieruchomością wspólną, może dokonywać czynności w imieniu tej wspólnoty wyłącznie w zakresie określonym w umowie. W spółce prawa handlowego członek zarządu uprawniony jest do jej reprezentacji, dokonywania tak czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczających zwykły zarząd, zaś zakres jego umocowania ogranicza jedynie umowa spółki i przepisy kodeksu spółek handlowych. Zarząd spółki jest rzeczywiście organem, który podejmuje wiążące spółkę decyzje, w tym również strategiczne, o decydującym dla niej znaczeniu, a tylko w ograniczonych przypadkach wymagana jest dla ich skuteczności zgoda innego organu, np. zgromadzenia wspólników, czy rady nadzorczej. Z kolei relacje pomiędzy zarządcą nieruchomości a wspólnotą mieszkaniową kształtują się zupełnie inaczej, są to typowe stosunki zobowiązaniowe, określone zawartą pomiędzy jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, a spółką prawa handlowego, umową zlecenia. Realnie więc, to wspólnota decyduje, czy i ewentualnie w jakim zakresie, uprawnienia do działania w jej imieniu przekaże na rzecz zarządcy. Zdaniem strony, taka konstrukcja umowy powierzenia zarządu nakazuje przyjąć, że zarządcy nieruchomości bliżej do roli swoistego pełnomocnika wspólnoty, aniżeli organu decyzyjnego. Zarazem, uprawnienia członków zarządu spółki, której powierzono zarząd wspólnotą są ograniczone nie tylko umową spółki i przepisami prawa handlowego, ale przede wszystkim zakresem umocowania przekazanym umownie przez wspólnotę i podejmowanymi przez nią uchwałami. Dalej, w umowie z dnia 25 października 2011 r. Wspólnota powierzając zarząd nieruchomością wspólną P. sp. z o.o., umocowała Spółkę do dokonywania czynności zwykłego zarządu, lecz działania wykraczające poza zwykły zarząd, zleciła tylko w zakresie przekazanym stosowną uchwałą (§ 2 ust. 2 umowy). Co więcej, w § 2 ust. 2 umowy, jak również w § 5 ust. 1 umowy, strony wyraźnie zastrzegły, że do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały oraz zgoda udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. O ile więc w niniejszej sprawie zarządca nieruchomości może daną kwestię inicjować, to decyzja w przedmiocie realizacji nakazów, z uwagi na ich zakres i wartość, jest podejmowana wyłącznie przez członków wspólnoty. Zarządca nie ma środków prawnych i faktycznych, którymi byłby w stanie przeforsować swoją wolę wbrew wspólnocie i wykonać wszelkie prace nakazane przez organ, bez jej zgody. Podstawowe wręcz znaczenie w tym zakresie ma fakt, że przeprowadzenie remontów objętych nakazem - jako czynność przekraczająca zwykły zarząd - wymaga powzięcia przez Wspólnotę stosownej uchwały. W przedmiotowej sprawie PINB nakazał wspólnocie przeprowadzenie remontów, których łączny koszt sięga kwoty 1.000,000 zł, zatem nie powinno budzić wątpliwości zakwalifikowanie tych prac, jako czynności przekraczających zwykły zarząd. Po drugie, to członkowie wspólnoty finansują dane przedsięwzięcie i bez uzyskania od nich środków pieniężnych, zarządca nie ma możliwości opłacenia prac. Zdaje się przy tym pozostawać w oderwaniu od realiów obrotu gospodarczego stwierdzenie, że zarządca może samodzielnie zaciągnąć kredyt na remont nieruchomości wspólnej, nawet przy sprzeciwie mieszkańców. Wszak to wspólnota jest każdorazowo stroną umowy kredytowej, zaś zarządca występuje - co najwyżej - jako jej reprezentant. Po trzecie w końcu, istnieje cały szereg innych czynności, jak choćby złożenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które jest warunkiem sine qua non uzyskania pozwolenia na budowę (art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane), a stanowiących wyłączne uprawnienie wspólnoty. Bez stosownej decyzji wspólnoty w tym zakresie, zarządca nie ma możliwości przeprowadzić remontu. Również w umowie powierzenia zarządu z dnia 25 października 2011 r. wprost przewidziano, że dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie remontów wykonywanych w budynku wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w formie uchwały (§ 5 ust. 2 pkt a). W świetle przywołanej argumentacji, uzasadnionym jest - zdaniem strony skarżącej - stanowisko, że przypisanie skarżącej odpowiedzialności, wymagałoby uprzedniego ustalenia, iż Wspólnota Mieszkaniowa, po pierwsze powierzyła P. sp. z o.o. jako zarządcy nieruchomości realizację czynności zmierzających do wykonania nałożonych obowiązków, po wtóre zaś - bezpośredni ciężar czuwania nad przeprowadzeniem nakazanych remontów spoczywał na skarżącej. Tymczasem zebrany w sprawie materiał dowodowy wyklucza uznanie, że obowiązki spoczywały na Spółce sprawującej zarząd nieruchomością zobowiązaną wspólnotą, albowiem nie została skutecznie powzięta uchwała w tym przedmiocie. Wobec zatem braku zgromadzenia środków nie ziścił się warunek do przystąpienia przez zarządcę do realizacji prac i nie był on upoważniony, choćby do ogłoszenia koniecznego przetargu. W konsekwencji, wbrew zapatrywaniu wyrażonemu przez organ, w granicach udzielonego przez Wspólnotę umocowania, członkowie zarządu P. sp. z o.o. nie mieli tak prawnych, jak faktycznych możliwości doprowadzić do wykonania nałożonych obowiązków. Uwadze Sądu nie powinien umknąć fakt, że koszt przeprowadzenia całości remontów sięga kwoty 1.000.000 zł i nie sposób zgodzić się ze stwierdzeniem jakoby zarządca, a tym bardziej członek zarządu Spółki sprawującej zarząd wspólnotą, mógł samodzielnie podejmować decyzję o przeprowadzeniu tego rodzaju remontów. Ostatecznie wszak, to mieszkańcy wspólnoty pokrywają te koszty, stąd decyzja w tym zakresie jest ich autonomicznym uprawnieniem. Omawiając z kolei zarzut nieprzeprowadzenia koniecznych dowodów strona podniosła, że w realiach sprawy o nałożenie grzywny w celu przymuszenia dla określenia osoby, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem egzekwowanego obowiązku przez wspólnotę, konieczne jest sięgniecie do dokumentów wspólnoty w postaci stosownych uchwał lub umów, i dokonanie ich analizy pod kątem wymogu art. 120 § 2 u.p.e.a. i ustalenia osoby bezpośrednio odpowiedzialnej za wykonanie obowiązku zobowiązanego (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 września 2012 r. sygn. akt II SA/Wr 358/12). Adresatami grzywny z art. 120 § 2 u.p.a.e. najczęściej będą to konkretni pracownicy danej jednostki, którzy w zakresie swoich obowiązków będą mieli zlecone zadania, do bezpośredniej realizacji obowiązku podmiotu zobowiązanego. Ale w określonych sytuacji, mogą to być np. organy danej osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 1 lipca 2013 r. sygn. akt II SA/Wr 617/12). W cytowanej linii orzeczniczej wyprowadzić można istotny obowiązek organu, polegający na ustaleniu konkretnej osoby, na której spoczywał ciężar czuwania nad wykonaniem nałożonych obowiązków. Tymczasem analizując materiał dowodowy niniejszej sprawy, okazuje się, że właściwie wszelkie wnioski w przedmiocie obowiązku, o którym mowa w art. 120 § 2 u.p.e.a., organ wyprowadził z informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców dla P. sp. z o.o. Co więcej, zdaje się, że jest to wręcz jedyny dowód na ustalenie przedmiotowych okoliczności, podczas gdy taki dokument nie może stanowić podstaw do poczynienia ustaleń faktycznych w tym zakresie, gdyż - nawet potencjalnie - nie może być on źródłem tego rodzaju obowiązku. W niniejszej sprawie zaniechanie przeprowadzenia czynności dowodowych jest o tyle istotne, że P. sp. z o.o. jest zarządcą przeszło 720 Wspólnot Mieszkaniowych, zatem poszczególne obowiązki względem wspólnot, co w pełni zrozumiałe, rozkładane są na zatrudnionych pracowników. Powyższe prowadzić winno do uznania, że organ nie udźwignął ciężaru dowodu na nim spoczywającego, a zarazem stanowi - w przekonaniu strony skarżącej - samodzielną przesłankę do uchylenia zaskarżonego postanowienia. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje: Stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2016 r. poz. 1006 ze zm.) sąd sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem działalności administracji publicznej. Przedmiotem dokonywanej przez niego kontroli jest zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonej decyzji. Po myśli zaś art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.), zwanej dalej "P.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zgodnie z art. 145 § 1 P.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. W razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części (art. 151 P.p.s.a.). W badanej sprawie przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] r. Nr [...] utrzymujące w mocy postanowienie organu pierwszej instancji o nałożeniu na skarżącą grzywny w celu przymuszenia w kwocie 500 zł. Zastosowana przez organ instytucja grzywny w celu przymuszenia jest środkiem stosowanym w postępowaniu egzekucyjnym, którego celem jest doprowadzenie do realizacji przez zobowiązanego obowiązków o charakterze niepieniężnym. Jako środek przymuszający, jak już sama nazwa tego środka wyjaśnia jego charakter, ma na celu doprowadzenie do wykonania przez zobowiązanego określonego obowiązku. W badanej sprawie źródłem tego obowiązku jest ostateczna decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. z dnia 10 maja 2011 r. Nr [...], którą nakazano Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przy ul. [...] we W. doprowadzenie do właściwego stanu technicznego konstrukcji dachu, obiektu budowlanego w elewacji frontowej oraz od strony podwórza, kominów, klatki schodowej oraz stropów poprzez wykonanie określonych robót budowlanych. Nie ulega wątpliwości, że dopóki istnieje w obrocie prawnym wymieniona decyzja, wynikające z niej obowiązki muszą być wykonane, a w razie bezczynności zobowiązanego wierzyciel obowiązany jest - na mocy art. 6 u.p.e.a. - uruchomić środki prawne niezbędne do realizacji określonych obowiązków. W tych warunkach analizując treść zaskarżonych postanowień o zastosowaniu środka egzekucyjnego, Sąd doszedł do przekonania, że zostały one podjęte zgodnie z art. 120 § 2 u.p.e.a. Przepis ten wyraźnie określa na kogo nakłada się grzywnę w celu przymuszenia, gdy zobowiązanym jest osoba fizyczna działająca przez ustawowego przedstawiciela, przedsiębiorstwo państwowe lub inna państwowa jednostka organizacyjna, organizacja spółdzielcza, samorządowa, zawodowa lub inna społeczna osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Według wskazanego przepisu grzywnę nakłada się na ustawowego przedstawiciela zobowiązanego lub na osobę, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonywaniem przez zobowiązanego obowiązków tego rodzaju, jakim jest egzekwowany obowiązek. Jednocześnie może być nałożona grzywna na zobowiązaną osobę prawną lub jednostkę organizacyjną, jeżeli jest to niezbędne dla przymuszenia wykonania obowiązku. Zatem tylko wskazane wyżej podmioty powinny być adresatami postanowienia o nałożeniu grzywny w celu przymuszenia. Dopiero wówczas, jeżeli jest to niezbędne dla przymuszenia wykonania obowiązku, dodatkowo już tylko organ egzekucyjny jednocześnie może nałożyć grzywnę na zobowiązaną osobę prawną lub jednostkę organizacyjną. Przepis ten wyraźnie zatem rozróżnia osobę zobowiązaną do wykonania obowiązku i osobę, na którą organ egzekucyjny nakłada grzywnę w celu przymuszenia. W przypadku osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej osobami, na które można nałożyć grzywnę w celu przymuszenia, będą osoby (określone co do tożsamości), do których należy bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem obowiązku objętego tytułem wykonawczym. Najczęściej będą to konkretni pracownicy danej jednostki, którzy w zakresie swoich obowiązków będą mieli zlecone zadania do bezpośredniej realizacji obowiązku podmiotu zobowiązanego. Ale również w określonych sytuacjach mogą to być np. organy danej osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej. Określenie podmiotu, któremu zostanie wymierzona grzywna, będzie zależało od okoliczności faktycznych konkretnej sprawy. W sytuacji zaś, gdy zobowiązanym jest wspólnota mieszkaniowa (jak ma to miejsce w niniejszej sprawie), osoby odpowiedzialne za wykonanie obowiązku należy poszukiwać w oparciu o uchwały konkretnej wspólnoty, podejmowane na postawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.; dalej "u.w.l."), ewentualnie inny podmiot działający w imieniu wspólnoty ustanowiony np. przez sąd powszechny. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że instytucja wspólnoty mieszkaniowej została wprowadzona do polskiego systemu prawnego w art. 6 u.w.l.. Ustawodawca formułując wskazany przepis, stwierdził, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Konkretna wspólnota powstaje więc ex lege z chwilą ustanowienia pierwszej własności lokalu w danej nieruchomości. Omawiany podmiot nie podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego. Wspólnoty mieszkaniowe nie są też rejestrowane w urzędzie rejestrowym. Stąd wątpliwości budziła pozycja prawna wspólnoty mieszkaniowej w obrocie prawnym, a mianowicie, czy wspólnota mieszkaniowa jest stosunkiem cywilnoprawnym łączącym właścicieli lokali – powiązanych stosunkiem przymusowej współwłasności nieruchomości wspólnej, czy też odrębną jednostką organizacyjną (w świetle art. 6 zdanie 2 u.w.l., wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana). O pozycji prawnej wspólnoty mieszkaniowej przesądził Sąd Najwyższy w chwale 7 sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07, stwierdzając, że "Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku i nadał jej moc zasady prawnej". Oznacza to, że wspólnotę mieszkaniową tarkować należy jako jednostkę organizacyjną, osobę ustawową (art. 33¹ k.c.). Uwzględniając powyższe, należy stwierdzić, że obowiązkiem organu egzekucyjnego jest zatem ustalenie, kto bezpośrednio jest odpowiedzialny za realizację egzekwowanego obowiązku nałożonego na zobowiązanego, i wówczas dopiero możliwe będzie zastosowanie środka egzekucyjnego w postaci grzywny w celu przymuszenia. Grzywnę kieruje się bowiem do podmiotu konkretnie zindywidualizowanego, albowiem - jak to już wcześniej zostało stwierdzone - grzywna ta jest środkiem przymuszającym konkretną osobę do realizacji obowiązku. Tak więc art. 120 § 2 u.p.e.a. wyraźnie precyzuje tę zasadę poprzez określenie w stosunku do kogo personalnie należy taką grzywnę skierować, w sytuacji gdy zobowiązanym jest jednostka organizacyjna. W przepisie tym chodzi o wywarcie presji na właściwą osobę odpowiedzialną za zapewnienie wykonania egzekwowanego obowiązku. Z przedłożonych Sądowi akt kontrolowanej sprawy wynika, że stroną zobowiązaną do wykonania obowiązku jest Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] we W.. Oznacza to, że w postępowaniu jurysdykcyjnym prawidłowo organ uznał, że wspólnota mieszkaniowa stanowi jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej (osobę ustawową, ułomną osobę prawną). Tak funkcjonujący podmiot musi posiadać przede wszystkim zarząd (art. 20 u.w.l.), który będzie kierował sprawami Wspólnoty i reprezentował ją na zewnątrz i w stosunkach między Wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 u.w.l.), ewentualnie - jak ma to miejsce w niniejszej sprawie Wspólnota Mieszkaniowa - posiada zarządcę, który działa w jej imieniu i reprezentuje ją na zewnątrz. Zatem w niniejszej sprawie dla określenia osoby, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem egzekwowanego obowiązku przez Wspólnotę Mieszkaniową, konieczne jest sięgniecie do dokumentów Wspólnoty i dokonanie ich analizy pod kątem wymogu art. 120 § 2 u.p.e.a. i ustalenie osoby bezpośrednio odpowiedzialnej za wykonanie obowiązku zobowiązanego (Wspólnoty). Przede wszystkim należy zatem zwrócić uwagę, że w aktach sprawy znajduje się umowa powierzenia zarządu nieruchomością wspólną z dnia 25 października 2001 r., zawarta pomiędzy zobowiązaną Wspólnotą Mieszkaniową a P. Sp. z o.o.. Wynika z niej, że zgodnie z uchwałą właścicieli lokali przy ul. [...] zaprotokołowaną przez notariusza P. J.N. z Kancelarii Notarialnej w Ś.Ś - ul. [...] Nr Rep. [...] z dnia 19.10.2001 r. w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną - Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na powierzenie zarządu nieruchomością wspólną P. Sp. z o.o. z siedzibą we W. przy ul. [...]; a Zarządca powierzony mu zarząd przyjmuje na zasadach określonych niniejszą umową (§ 1 ust. 2). Zgodnie z § 2 ust. 1 umowy zarządca kieruje sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między Wspólnotą Mieszkaniową a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarządca wykonuje czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną a także czynności przekraczające zwykły zarząd przekazane Zarządowi uchwałą właścicieli lokali (§ 2 ust. 2). W sprawach zwykłego zarządu, Zarządca uprawniony jest do składania oświadczeń woli w imieniu, na rzecz i rachunek Wspólnoty Mieszkaniowej z uwzględnieniem zapisów § 5 ust. 2 (§ 2 ust. 2 pkt 2.1). Do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały oraz zgoda udzielająca Zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (§ 2 ust. 2 pkt 2.2). Istotniejsze dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy są jednak zapisy § 3 umowy, w którym określono obowiązki zarządu nieruchomością wspólną. Należy do nich m.in. – zgodnie z ust. 14 § 3 – wykonywanie bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnej, a w szczególności dokonywanie naprawa budynku i jego pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych wchodzących w skład nieruchomości wspólnej - umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, ogrzewania nieruchomości wspólnej, cieplej i zimnej wody, gazu, domofonu, dźwigów osobowych, śmietnika i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej. W przypadku konieczności przeznaczenia na prace związane z bieżącą konserwacją jednorazowo kwot większych niż 2000 zł, wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w uchwale. Zdaniem Sądu – wobec tak wyraźnie skonkretyzowanych obowiązków zarządcy nieruchomością wspólną - należało uznać za osobę, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonywaniem przez zobowiązanego egzekwowanego obowiązku osób reprezentujących zarządcę, tj. członków zarządu P. Sp. z o.o. Słusznym zatem jest wydane postanowienie, którym organ pierwszej instancji nałożył grzywnę w celu przymuszenia na skarżącą jako członka zarządu ww. Spółki. Tym samym zarzut naruszenia art. 120 § 2 u.p.e.a. jest nieuzasadniony, tym bardziej, że w toku postępowania administracyjnego Spółka wskazała, iż nie jest w stanie wskazać osoby, które zostały ustanowione do czuwania nad wykonaniem nałożonego obowiązku. Uwzględnienie wykładni art. 120 § 2 u.p.e.a. dokonanej przez stronę skarżącą prowadziłoby w rezultacie do niemożności wskazania osoby, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonywaniem przez Wspólnotę egzekwowanego obowiązku. W świetle wyraźnego umocowania w umowie zarządcy twierdzenia strony skarżącej, że brak jest odpowiedniej uchwały Wspólnoty w zakresie realizacji przedmiotowych obowiązków, stanowiących czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu Wspólnotą Mieszkaniową, są całkowicie nieuzasadnione. Bez znaczenia jest zatem zapis umowy, na który powoduje się strona skarżąca, tj. § 5 ust. 2 lit. a. Zgodnie z tym paragrafem zgody właścicieli lokali wyrażonej w formie uchwały wymaga dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie remontów wykonywanych w budynku. Należy tutaj podkreślić, że uzyskanie uchwały właścicieli lokali jest kwestią wewnętrznej organizacji i ułożenia stosunków pomiędzy Wspólnotą a zarządcą. Jak słusznie zauważył organ pierwszej instancji, osoby uprawnione do składania oświadczeń i reprezentowania Spółki jako zarządcy działają także w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej. Tym samym osoby te odpowiadają za właściwą realizację przez Wspólnotę nałożonych na nią obowiązków oraz są uprawnione do podejmowania działań zmierzających do osiągnięcia tego celu. Stąd też mogą one kierować działaniami zobowiązanego w taki sposób, aby wykonanie nałożonego na Wspólnotę obowiązku w terminie. W razie potrzeby mogą również inicjować podjęcie odpowiednich uchwał, a w razie braku porozumienia pomiędzy członkami wspólnoty powinny skorzystać z możliwości rozstrzygnięcia sporu w trybie postępowania sądowego. Podjęcie przez zarządcę jakichkolwiek czynności bez uchwały, w przypadku gdy była wymagana, może być jedynie oceniane jako czynności podejmowane bez umocowania i to tylko w sferze prawa cywilnego. Zatem to, czy zarządca uzyska potrzebną do przeprowadzenia remontów uchwałę, czy też nie, nie może stanowić podstawy do przyjęcia, że zarządca nie może wykonywać nałożonych obowiązków, zwłaszcza gdy wynika to jednoznacznie z zakresu obowiązków określonych umową o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną. Stanowisko reprezentowane przez stronę skarżącą w praktyce prowadziłoby do sytuacji, w której zarządca – mimo że ma taki obowiązek wynikający z umowy zawartej ze wspólnotą mieszkaniową - uchyla się od wykonania nałożonych na wspólnotę obowiązków, bo nie legitymuje się odpowiednią uchwałą właścicieli lokali, a wspólnota uchyla się – bo obowiązki te ciążą zgodnie z umową o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną na zarządcy. Wspólnota i zarządca mają współdziałać a nie przerzucać na siebie odpowiedzialność za niewykonywanie obowiązków związanych ze złym stanem technicznym nieruchomości. To w ich interesie jest szybkie wykonanie nałożonych obowiązków. W przypadku obiektów budowlanych – jak słusznie wskazał organ pierwszej instancji – to właśnie czas w jakim pozostają one w nieodpowiednim stanie technicznym odgrywa kluczową rolę. W chwili, gdy wydawany jest nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości mogą one nie stwarzać zagrożenia, jednak zwłoka w ich usunięciu spowodować może, że wskutek postępującej degradacji z czasem zaczną one stwarzać zagrożenia dla wartości prawnie chronionych. Bez znaczenia dla umocowania skarżącej do czuwania nad wykonywaniem nałożonych na Wspólnotę obowiązków jest natomiast fakt, że członkowie Wspólnoty finansują dane przedsięwzięcie i bez uzyskania od nich środków pieniężnych, zarządca nie ma możliwości opłacenia prac, czy też kwestie zaciągania kredytu na remont nieruchomości wspólnej. Te kwestie praktyczne nie mogą wpływać na możliwość nałożenia grzywny w celu przymuszenia do wykonania nałożonych obowiązków. Zatem stwierdzenie, że wobec braku zgromadzenia środków nie ziścił się warunek do przystąpienia przez zarządcę do realizacji prac i nie był on upoważniony, choćby do ogłoszenia koniecznego przetargu, jak i że członkowie zarządu P. sp. z o.o. nie mieli tak prawnych, jak faktycznych możliwości doprowadzić do wykonania nałożonych obowiązków, nie mogą skutecznie podważać prawidłowości podjętych rozstrzygnięć. Ponadto należy zwrócić uwagę, że od dnia wydania decyzji nakładającej egzekwowane obowiązki upłynęły od dnia wydania decyzji do czasu wszczęcia postępowania egzekucyjnego 4 lata. Jest to okres – w ocenie Sądu – który pozwalał na wykonanie nałożonych obowiązków w pełnym zakresie. Z postawy członków Wspólnoty wynika jednak, że zagrożenie egzekucją nie dało żadnych rezultatów. Z działań podejmowanych przez zarządcę wynika, że informował właścicieli lokali o konieczności wykonania obowiązku oraz konsekwencjach jakie mogą ponieść za jego niewykonanie, ale bezskutecznie. Taka sytuacja trwa w zasadzie od momentu wydania decyzji. Jak wskazał organ pierwszej instancji, pierwsze działania związane z wykonaniem nakazu zostały podjęte przez Wspólnotę po upływie blisko trzech miesięcy, od dnia w którym upłynął termin na jego wykonanie. Następnie upłynęły kolejne trzy miesiące, a Wspólnota wycofała się z podjętej decyzji o zaciągnięciu kredytu i podjęła uchwałę o podwyższeniu wpłat na fundusz remontowy. Spółka dysponując kosztorysem związanym z wykonaniem nakazu, porównując go z wysokością środków jakie będą wpływać na konto funduszu remontowego w ciągu roku musiała sobie zdawać sprawę, że wykonanie nałożonego obowiązku zajmie Wspólnocie co najmniej kilka następnych lat. Z biegiem czasu sytuacja ta się nie zmieniła. Zatem fakt, że koszt przeprowadzenia całości remontów sięga kwoty 1.000.000 zł nie stanowi żadnej okoliczności usprawiedliwiającej niewykonanie nałożonego obowiązku. Powyższe okoliczności czynią słusznym wymierzenie grzywny zarówno na członków zarządu Spółki zarządzającej nieruchomością wspólną jak i samą Wspólnotę. Tym samym zarzuty naruszenia art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. oraz art. 7, art. 77 § 1 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. również nie mogły zostać uwzględnione. Z tych powodów, na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.