II SA/Wr 220/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Kremis Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak (spr.) Protokolant Ewa Trojan po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 czerwca 2016r. sprawy ze skargi J.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę w całości. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wójt Gminy D., powołując jako podstawę prawną rozstrzygnięcia art. 104 kpa w związku z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm.) oraz § 15 uchwały nr [...] Rady Gminy D. z dnia 27 sierpnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu wsi B. (Dz. Urz. Woj. D.. Nr [...], poz. [...]), ustalił skarżącej J.K. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym 230 o powierzchni 0,46 ha, obręb wsi B., w wysokości 39.030 zł. W uzasadnieniu organ I instancji podał, że działka nr 230 dnia 3 lipca 2007 r. została zbyta aktem notarialnym Rep. A Nr [...] przez J.K. na rzecz J.J. i J.J.. Na obszarze, na którym jest położona przedmiotowa działka, przed uchwaleniem wyżej wymienionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie obowiązywał plan miejscowy. Na dzień 27 października 2004 r., w którym wszedł w życie miejscowy plan z dnia 27 sierpnia 2004 r., dla działki nr 230 nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W opinii organu prowadzącego postępowanie i w opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego wycenę przedmiotowej działki, w świetle art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie było przesłanek do wydania przedmiotowej decyzji. Wójt Gminy D. wskazał, że zgodnie z obowiązującym planem miejscowym działka nr 230 znajduje się na terenie oznaczonym symbolem MN określającym zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę zagrodową (około 96% powierzchni działki) oraz KPJ oznaczającym komunikację drogową – ciąg pieszo-jezdny (około 4% powierzchni działki). Przedmiotowa działka została nabyta przez J.K. na podstawie umowy darowizny z dnia 18 czerwca 2001 r. Organ I instancji stwierdził, że w związku z tym, że J.K. zbyła nieruchomość będącą przedmiotem prowadzonego przez organ postępowania, a w wyniku uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła zmiana przeznaczenia funkcji terenu, na którym działka ta się znajduje oraz że nie upłynął pięcioletni okres, w którym możliwe jest zgłoszenie roszczenia o przedmiotową opłatę, Wójt Gminy zobowiązany był wszcząć z urzędu postepowanie zmierzające do określenia w drodze decyzji administracyjnej wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości wyżej wymienionej nieruchomości. Przestawiając przebieg postępowania organ wskazał w szczególności, że po wszczęciu postępowania skierowanym do skarżącej pismem z dnia 10 września 2007 r., działając w oparciu o art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na podstawie operatu szacunkowego z dnia 3 października 2007 r., w którym określono wzrost wartości wyżej wskazanej działki wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wójt Gminy D. zobowiązał skarżącą do zapłaty tzw. renty planistycznej. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. uchyliło powyższą decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W toku ponownego rozpatrywania sprawy sporządzono nowy operat szacunkowy z dnia 28 lipca 2008 r. i na jego podstawie decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wójt Gminy D. ustalił dla skarżącej przedmiotową opłatę. Decyzja ta została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. decyzją z dnia [...] r. nr [...] i sprawę przekazano do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Przedmiotowe postępowanie zostało następnie zakończone decyzją Wójta Gminy D. z dnia [...] r. nr [...]. Po rozpatrzeniu odwołania J.K. od powyższej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. decyzją z dnia [...] r. nr [...] uchyliło w całości decyzję Wójta Gminy D. nr [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Organ I instancji podał, że w toku ponownego rozpatrywania sprawy, w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08, przeanalizowano przeznaczenie przedmiotowej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy D. przyjętym uchwałą nr [...] Rady Gminy D. z dnia 9 grudnia 1994 r. W powyższym wyroku Trybunału Konstytucyjnego orzeczono bowiem, że art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi się do faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 wyżej wymienionej ustawy. Organ wskazał, że według planu miejscowego działka gruntu nr 230 we wsi B. położona była na obszarze oznaczonym w planie symbolem RZ – łąki i pastwiska. W opinii organu, w związku z powyższym wyceniając wartość przedmiotowej działki przed uchwaleniem planu należało odnieść się do jej faktycznego wówczas sposobu wykorzystywania, to jest jako terenu gruntów rolnych bez przesłanek do wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Po przedłożeniu przez rzeczoznawcę poprawionego operatu szacunkowego sporządzonego dnia 13 września 2010 r. wydana została kolejna decyzja Wójta Gminy D. z dnia [...] r. nr [...] ustalająca opłatę planistyczną. Decyzja ta, po rozpatrzeniu odwołania skarżącej, została decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] r. nr [...] w całości uchylona, a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W toku prowadzonego postępowania rzeczoznawca majątkowy P.Ł. dokonała poprawy operatu szacunkowego i określiła wzrost wartości działki nr 230 w operacie z dnia 1 lutego 2012 r. W kolejnej decyzji Wójta Gminy D. wydanej dnia [...] r. nr [...] ustalona została opłata planistyczna, po czym przedmiotowe postępowanie zostało poddane ponownej analizie, zgodnie z decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] r. nr [...]. Organ I instancji wskazał, że postanowieniem z dnia [...] r. powołano rzeczoznawcę majątkowego M.T. do wyceny nieruchomości nr 230, która w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia 25 września 2014 r. określiła różnicę wartości nieruchomości wynikającą z przeznaczenia ternu, na którym przedmiotowa działka znajdowała się przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi B. oraz w obecnie obowiązującym planie miejscowym dla obrębu tej wsi. Organ nie znalazł podstaw do zakwestionowania wyceny przyjętej przez biegłego i wskazał, że zgodnie z § 15 wyżej wymienionej uchwały Rady Gminy, stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, została ustalona na poziomie 30%. Wskazując na powyższe Wójt Gminy D. podał, że wartość działki nr 230 przed uchwaleniem miejscowego planu wynosiła 245.700 zł, a po uchwaleniu nowego planu wyniosła 375.800 zł. Wzrost wartości gruntu spowodowany uchwaleniem planu wyniósł 130.100 zł, a 30% tej kwoty to 39.030 zł. W odwołaniu złożonym od tej decyzji J.K. wniosła o jej uchylenie w całości i umorzenie postępowania, ewentualnie o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Zaznaczając, że od wejścia w życie nowego planu upłynęło ponad 9 lat, skarżąca podniosła zarzut przedawnienia roszczenia gminy o zapłatę renty planistycznej w związku ze zbyciem działki gruntu, wskutek upływu 5 letniego terminu od wejścia w życie zmienionego planu. Polemizując z decyzją organu I instancji skarżąca podała, że organ nie zbadał i nie wykazał w sposób dostateczny obiektywnej zmiany wartości działki nr 230. Podkreśliła, że brak jest również w zaskarżonej decyzji wskazania dlaczego w oparciu o ten sam operat szacunkowy przyjęto wyższą opłatę planistyczną o 9.000 zł w stosunku do opłaty określonej w decyzji z dnia 1 lutego 2013 r. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że materialnoprawną podstawą decyzji w przedmiotowej sprawie jest art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przywołując treść tego przepisu oraz unormowań zawartych w art. 37 ust. 6, art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a cytowanej ustawy, Kolegium stwierdziło, że w rozpatrywanej sprawie wystąpiły przesłanki uzasadniające ustalenie opłaty jednorazowej w kwocie wskazanej przez organ I instancji. Organ II instancji zaznaczył, że – jak wynika z materiału dowodowego – działka nr 230 o powierzchni 0,46 ha wraz z działką nr 215/2 o powierzchni 0,2128 ha w dniu wejścia w życie planu miejscowego stanowiły jedną nieruchomość. W aktach sprawy znajduje się także wypis aktu notarialnego z dnia 3 lipca 2007 r. umowy sprzedaży przez J.K. osobom fizycznym działki nr 230. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej doręczono stronie w dniu 15 września 2007 r., to jest przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu. Zdaniem organu, wzrost wartości nieruchomości na poziomie wynikającym z operatu szacunkowego został udowodniony. Wartość nieruchomości według stanu przed wejściem w życie planu została określona zarówno przy uwzględnieniu przeznaczenia wynikającego z nieobowiązującego planu ogólnego z dnia 9 grudnia 1994 r., jak i przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania. Stan nieruchomości przyjęty został na dzień wejścia w życie obowiązującego aktualnie planu miejscowego (27 października 2004 r.), a ceny nieruchomości z dnia zbycia (3 lipca 2007 r.). Z uwagi na wskazany wyżej fakt, że działka nr 230 wraz z działką nr 215/2 w dniu wejścia w życie planu miejscowego stanowiły jedną nieruchomość, przedmiot wyceny stanowiła nieruchomość gruntowa obejmująca obydwie działki. Z tego względu rzeczoznawca majątkowa dokonała wyceny przedmiotowej nieruchomości zarówno po uchwaleniu planu miejscowego, jak i przed jego uchwaleniem, określając, w pierwszej kolejności, wartość rynkową części nieruchomości – działek nr 230 i 215/2, a następnie wartość całej nieruchomości jako sumy wartości poszczególnych działek gruntu. Przedstawiwszy szczegółowo przeznaczenie obu tych działek przed i po uchwaleniu planu, Kolegium stwierdziło, że przeznaczenie działki nr 230 określone w obowiązującym od dnia 27 października 2004 r. planie miejscowym nie jest takie samo jak przeznaczenie w uprzednio obowiązującym planie ogólnym, a faktyczny sposób użytkowania tej działki jest taki sam jak w planie z 1994 r. Natomiast przeznaczenie działki nr 215/2 w obowiązującym od dnia 27 października 2004 r. planie oznaczone jest symbolem RP1 – teren gruntów rolnych z funkcją wiodącą: wykorzystanie terenu do celów związanych z produkcją rolniczą z wykluczeniem lokalizacji zabudowy zagrodowej. Przed uchwaleniem tego planu działka nr 215/2 nie była objęta ustaleniami planu miejscowego i nie wydano dla niej decyzji o warunkach zabudowy, a faktyczny sposób jej użytkowania był taki sam jak w obecnie obowiązującym planie. Według nieobowiązującego planu ogólnego z dnia 9 grudnia 1994 r. działka nr 215/2 była położona na obszarze oznaczonym symbolem RP – uprawy polowe. Przeznaczenie tej działki nie uległo zatem zmianie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze przedstawiło następnie sposób wyceny nieruchomości przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego podając, że określenia wartości nieruchomości po i przed uchwaleniem planu miejscowego dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Zaznaczyło, że w operacie szacunkowym uwzględniono trend wzrostu cen rynkowych oraz wyodrębniono cechy rynkowe (atrybuty) mające wpływ na cenę na lokalnym rynku nieruchomości, przypisując im określone wagi (położenie – 30% wpływu na cenę, wielkość działki – 20%, jej kształt – 20%, uzbrojenie techniczne – 20% oraz dojazd do nieruchomości – 10%). Analizując przedmiotowy operat szacunkowy i przedstawiając szczegółowe wyliczenia wartości nieruchomości Kolegium podkreśliło, że wartość działki nr 215/2 przed i po uchwaleniu planu nie uległa zmianie i obejmuje tę samą kwotę. Zmianie uległa jedynie wartość działki nr 230. W ocenie organu odwoławczego, wartość nieruchomości sprzed wejścia w życie planu miejscowego i po jego wejściu w życie, wzrost wartości nieruchomości i ustalona opłata jednorazowa zostały wyliczone prawidłowo. Odnosząc się do argumentów odwołania organ II instancji podał, że w sprawie tej nie uchybiono terminowi określonemu w art. 37 ust. 3 ustawy, albowiem poinformowano stronę o wszczęciu postępowania w dniu 15 września 2007 r., to jest przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu z 2004 r., a wobec wykazanego wzrostu wartości działki nr 230 zbytej na podstawie umowy sprzedaży z dnia 3 lipca 2007 r. brak było podstaw do umorzenia postępowania. W opinii Kolegium, operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem przepisów prawa i nie stracił na aktualności, ponieważ biegła potwierdziła jego aktualność zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem organu odwoławczego, dla prawidłowości wyceny nieruchomości i zapadłego rozstrzygnięcia nie ma znaczenia fakt, że opłata jednorazowa została określona zaskarżoną decyzją w kwocie wyższej o prawie 9000 zł niż uchyloną przez Kolegium decyzją organu I instancji z dnia [...] r. nr [...]. Podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowił bowiem nowy operat szacunkowy sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Mając powyższe na uwadze Kolegium orzekło jak wyżej. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu złożyła J.K.. Skarżąca zarzuciła tej decyzji: - błędne ustalenia stanu faktycznego w zakresie ustalenia wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi B., czego skutkiem jest nieprawidłowe ustalenie wysokości opłaty planistycznej; - błąd w ustaleniach faktycznych polegający na ustaleniu opłaty planistycznej od wzrostu wartości działki nr 215/2, podczas gdy działka ta nie została przez skarżącą zbyta i stanowi nadal jej własność; - naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, to jest art. 80 kpa, mające istotny wpływ na rozstrzygnięcie, polegające na niedokonaniu prawidłowej oceny dowodów, a w szczególności sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych. Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji jako niezgodnej z prawem oraz o zasądzenie kosztów na jej rzecz według norm przepisanych. Rozwijając w uzasadnieniu skargi podniesione zarzuty skarżąca wywodziła, że przyjęty za podstawę rozstrzygnięcia operat szacunkowy nie uwzględnia istotnych okoliczności związanych z przedmiotową działką, takich jak to, że jest to teren podmokły, co w znacznym stopniu uniemożliwia w przyszłości zabudowę tej działki. Działka ta jest oddalona od drogi, a jej zagospodarowanie wiązałoby się ze znacznymi nakładami na infrastrukturę, co ma wpływ na jej wartość. Skarżąca podniosła, że rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wymienia także inne metody i sposoby ustalenia wartości nieruchomości w zależności od jej rodzaju i przeznaczenia, które biegły powinien rozważyć przed przystąpieniem do wyceny wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem skarżącej, kwestionowany przez nią operat warunków tych nie spełnia. Ponadto skarżąca podniosła, że w sprawie nie ma podstaw faktycznych do ustalenia opłaty planistycznej od działki nr 215/2, albowiem działka ta nie była zbyta i nadal jest w jej posiadaniu. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.), sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 718). W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia nie występują. Skarga zatem nie mogła zostać uwzględniona. Przedmiotem skargi w rozpatrywanej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] r. nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy D. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższa decyzja została podjęta na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm.) oraz § 15 uchwały nr [...] Rady Gminy D. z dnia 27 sierpnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu wsi B. (Dz. Urz. Woj. D.. Nr [...], poz. [...]). Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W § 15 uchwały nr [...] Rady Gminy D. z dnia 27 sierpnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu wsi B., stawkę powyższej opłaty ustalono w wysokości 30%. Wedle art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (ust. 1). Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (ust. 5). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5 (ust. 6). Zgodnie z art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały podjęte zgodnie z przytoczonymi wyżej regulacjami ustawowymi. Jak trafnie ustaliły organy obu instancji, w niniejszej sprawie zostały spełnione przesłanki uzasadniające ustalenie opłaty jednorazowej w kwocie wskazanej przez organ I instancji. W szczególności podzielić należy ustalenia organu administracyjnego, że działka nr 230 o powierzchni 0,46 ha wraz z działką nr 215/2 o powierzchni 0,2128 ha w dniu wejścia w życie planu miejscowego stanowiły jedną nieruchomość. Obejmująca tę nieruchomość uchwała nr [...] Rady Gminy D. z dnia 27 sierpnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu wsi B. weszła w życie z dniem 27 października 2004 r. W dniu 3 lipca 2007 r. J.K. zawarła w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży działki nr 230 osobom fizycznym. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej doręczono stronie w dniu 15 września 2007 r., to jest przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie wskazanego wyżej miejscowego planu. Zgodzić się też trzeba ze stanowiskiem organu, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na poziomie wynikającym z operatu szacunkowego został udowodniony. W motywach zaskarżonej decyzji w sposób prawidłowy dokonano oceny przedmiotowego operatu szacunkowego i należycie przeanalizowano jego treść. W szczególności trafnie wskazano, że wartość nieruchomości według stanu przed wejściem w życie planu została określona zarówno przy uwzględnieniu przeznaczenia wynikającego z nieobowiązującego planu ogólnego z dnia 9 grudnia 1994 r., jak i przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania. Stan nieruchomości przyjęty został na dzień wejścia w życie obowiązującego aktualnie planu miejscowego (27 października 2004 r.), a ceny nieruchomości z dnia zbycia (3 lipca 2007 r.). Z uwagi na wskazany wyżej fakt, że działka nr 230 wraz z działką nr 215/2 w dniu wejścia w życie planu miejscowego stanowiły jedną nieruchomość, przedmiot wyceny stanowiła nieruchomość gruntowa obejmująca obydwie działki. Z tego względu rzeczoznawca majątkowa dokonała wyceny przedmiotowej nieruchomości zarówno po uchwaleniu planu miejscowego, jak i przed jego uchwaleniem, określając wartość rynkową działek nr 230 i 215/2, a następnie wartość całej nieruchomości jako sumy wartości poszczególnych działek gruntu. Przedstawiając w motywach zaskarżonej decyzji sposób wyceny nieruchomości przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że określenia wartości nieruchomości po i przed uchwaleniem planu miejscowego dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Słusznie przy tym zaznaczyło, że w operacie szacunkowym uwzględniono trend wzrostu cen rynkowych oraz wyodrębniono cechy rynkowe (atrybuty) mające wpływ na cenę na lokalnym rynku nieruchomości, przypisując im określone wagi (położenie – 30% wpływu na cenę, wielkość działki – 20%, jej kształt – 20%, uzbrojenie techniczne – 20% oraz dojazd do nieruchomości – 10%). Analizując przedmiotowy operat szacunkowy i przedstawiając szczegółowe wyliczenia wartości nieruchomości Kolegium trafnie podkreśliło, że wartość działki nr 215/2 przed i po uchwaleniu planu nie uległa zmianie i obejmuje tę samą kwotę. Zmianie uległa jedynie wartość działki nr 230. Wbrew zatem twierdzeniom skarżącej, wynikająca ze stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia operatu szacunkowego opłata planistyczna została ustalona jedynie w odniesieniu do sprzedanej przez skarżącą działki nr 230 i nie obejmowała działki nr 215/2. Jak wyraźnie podkreślono w motywach zaskarżonej decyzji, przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu miejscowego, przeznaczenie działki nr 215/2 nie uległo zmianie i nie zmieniła się też jej wartość wskutek uchwalenia w 2004 r. planu miejscowego. Nie jest też uzasadniony zarzut, że przyjęty za podstawę rozstrzygnięcia operat szacunkowy nie uwzględnia istotnych okoliczności związanych z przedmiotową działką, takich jak to, że jest to teren podmokły (np. na s. 8 operatu w opisie nieruchomości podano, że teren działki nr 230 jest "w środkowej i południowej części podmokły" oraz że działka ta jest "porośnięta roślinnością trawiastą charakterystyczną dla terenów podmokłych"), działka ta jest oddalona od drogi (np. we wskazanym wyżej opisie nieruchomości podano, że działka nr 230 jest "w odległości ok. 150 m w linii prostej od głównej, asfaltowej drogi" i "nie posiada bezpośrednio dostępu do drogi publicznej", przy czym przyjęto, że położenie ma 30% wpływu na cenę, dojazd do nieruchomości – 10%), a jej zagospodarowanie wiązałoby się ze znacznymi nakładami na infrastrukturę (w omawianym opisie podano: "Na działce brak jest sieci uzbrojenia technicznego", przy czym przyjęto, że uzbrojenie techniczne ma 20% wpływu na cenę). Okoliczności te zatem zostały wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Mając na uwadze szczegółową analizę danych zawartych w operacie szacunkowym dokonaną przez organ stwierdzić należy, że wbrew wywodom skarżącej w postępowaniu administracyjnym dokonano prawidłowej oceny dowodów, a w szczególności sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych. Zauważyć ponadto wypada, że – jak wynika z aktu notarialnego z dnia 3 lipca 2007 r. – J.K. sprzedała działkę nr 230 za kwotę 414.000 zł. Tymczasem w stanowiącym podstawę rozstrzygnięcia operacie szacunkowym jej wartość po uchwaleniu planu miejscowego ustalono na kwotę 375.800 zł. Nie jest zatem uzasadnione twierdzenie, że w operacie szacunkowym zawyżono wartość przedmiotowej działki, skoro w rzeczywistości skarżąca działkę tę sprzedała za kwotę jeszcze wyższą od ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że wszystkie podniesione w skardze zarzuty nie mogły zostać uwzględnione, a zaskarżona decyzja nie narusza prawa i to w stopniu wymagającym wyeliminowania jej z obrotu prawnego. W tym stanie rzeczy – zgodnie z art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzeczono jak w sentencji wyroku.