II SA/Wr 2224/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym : Przewodniczący Sędzia WSA - Mieczysław Górkiewicz Sędzia WSA - Anna Siedlecka / sprawozdawca / Asesor WSA - Alicja Palus Protokolant - Katarzyna Grott po rozpoznaniu w dniu 18 marca 2005 r. na rozprawie sprawy ze skargi M.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S. oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] oddala skargę Sygn. akt IISA/Wr 2224/02 1 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...]r. Nr [...]Burmistrz Miasta i Gminy S., na podstawie art. 36 ust. 3, ust. 4, ust. 7 i art. 14 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) i § 5 uchwały Nr VII/52/99 Rady Miejskiej w S. ( Dz.Urz. Woj. Dolnośląskiego Nr 4, poz. 38 z 7 lutego 2000r.), po ponownym rozpatrzeniu sprawy orzekł o ustaleniu opłaty w wysokości [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego gminy , którą M. W. zobowiązana została do uiszczenia na konto Urzędu Miasta i Gminy S. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że działka nr [...], obręb S. Miast, wchodząca w skład gospodarstwa rolnego M. W., zmieniła przeznaczenie z rolniczego na przemysłowo - składowy (E37 P,S), w związku z podjętą przez Radę Miejską S. uchwałą Nr VII/52/99 z dnia 30 kwietnia 1999r. w sprawie zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta S. ( Dz.Urz. Woj. Dolnośląskiego Nr 4, poz. 38 z dnia 7.02.2000r.). Z wnioskiem o zmianę przeznaczenia przedmiotowych gruntów wystąpiła Sp. z o.o. "A" w dniu [...]r. O procedurze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S. w zakresie terenu działki nr [...]położonej w S., M. W. jako właścicielka tej nieruchomości była zawiadamiana przez Zarząd Miasta i Gminy w S. i informowana o możliwości złożenia protestu lub zarzutu do projektu planu, z czego nie skorzystała. Procentowa wartość opłaty planistycznej w odniesieniu do działki nr [...], ustalona została na 30% i wynika z ww. uchwały Nr VII/52/99 z dnia 30 kwietnia 1999r. Rady Miejskiej w S.. W dniu [...]r. nastąpiła sprzedaż firmie "A" Sp. z o.o. działki nr [...] za kwotę [...]zł. W sporządzonym akcie notarialnym działka ta opisana jest jako rolna mimo, że w dniu [...]r. utraciła charakter rolny. Zarówno notariusz sporządzający akt notarialny, jak i obecne przy sporządzaniu umowy kupna - sprzedaży strony były świadome, że przedmiotem transakcji jest nieruchomość gruntowa przeznaczona na działalność przemysłowo-składową co wynika z załącznika do aktu notarialnego. Wartość działki nr [...]do ustalenia renty planistycznej określił rzeczoznawca majątkowy, zgodnie z art. 36 ust. 14 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Sygn. akt IISA/Wr 2224/02 2 Wartość rynkowa tej działki dla funkcji przemysłowo-składowej (po zmianie planu) wynosi - [...]zł, Wartość tej działki jako rolnej (przed zmianą planu) wynosi - [...]zł. Różnica zatem wynosi - [...]zł. Wyliczona renta planistyczna stanowi kwotę - [...]zł ( wyliczenie : [...]zł x 30% = [...]zł). O możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym, uzyskania wszelkich wyjaśnień w sprawie oraz złożenia wniosków i zastrzeżeń M. W. została poinformowana przez organ I instancji pismem z dnia [...]r., doręczonym jej w dniu [...] r.. Strona informowana była szczegółowo przez organ I instancji o wszelkich kwestiach dotyczących podstawy prawnej i sposobu naliczania opłaty planistycznej. Dodatkowo odnosząc się do zarzutu przedstawionego w piśmie M. W. z dnia [...]r. dotyczącego wydania pierwszej decyzji (uchylonej) po upływie 8 miesięcy od daty sprzedaży nieruchomości, organ wskazał, że notariusz do chwili wydania decyzji z dnia [...]r. nie przesłał zarządowi gminy wypisu z ww. aktu notarialnego, pomimo ciążącego na nim obowiązku ( 7 dni od sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży), co wynika z art. 36 ust. 8 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Gmina powiadomiona została o zmianie stanu prawnego nieruchomości nr [...] przez Powiatowy Zakład Katastralny we W., a kopię aktu notarialnego otrzymała w dniu [...]r. Od powyższej decyzji M. W. wniosła odwołanie, zarzucając jej naruszenie zasad ogólnych Kodeksu postępowania administracyjnego, a to art. 7, 8, 9, 10 i 11, poprzez : - zawiadomienie o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, bez informacji o skutkach prawnych związanych z tą zmianą, a zwłaszcza o naliczeniu jednorazowej opłaty w przypadku zbycia nieruchomości, - ignorowanie przez organ zarzutów i uwag odwołującej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. decyzją z dnia [...]r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Kolegium stwierdziło, że rozpatrując wcześniejsze odwołanie M. W. od decyzji organu I instancji ustalającej opłatę w kwocie [...]zł, uchyliło decyzję tego organu, przychylając się do zarzutu strony co do sposobu określenia wartości rynkowej nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym. M. W., wobec uchylenia przez Kolegium decyzji ustalającej opłatę w kwocie [...]zł, w piśmie a dnia [...]r. zaproponowała Zarządowi Miasta i Gminy S. ustalenie opłaty planistycznej zgodnie z wcześniej zgłoszoną propozycją, tj. w wysokości 5% Sygn. akt IISA/Wr 2224/02 3 różnicy między ceną gruntu rolnego ustaloną przez rzeczoznawcę, a ceną uzyskaną ze sprzedaży. Propozycja ta nie została przyjęta przez organ I instancji. Analizując akta sprawy, organ odwoławczy stwierdził, iż organ I instancji udokumentował w sposób prawidłowy wzrost wartości nieruchomości jako skutek zmienionego planu miejscowego przez sporządzenie nowego operatu szacunkowego zgodnie z obowiązującymi przepisami w tym zakresie. Kolegium nie podzieliło zarzutów strony zawartych w odwołaniu, zarówno co do rażącego naruszenia przepisów Kpa, jak i w zakresie naruszenia zasad określenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przed zmianą i po zmianie planu miejscowego. Skarżąca została bowiem zawiadomiona zarówno o wszczęciu postępowania w sprawie, a także zapewniony miała udział w każdym stadium postępowania, o czym świadczy zebrany materiał dowodowy. Organ I instancji, po zawiadomieniu strony o wszczęciu postępowania mającego na celu wymierzenie jednorazowej opłaty, w piśmie z dnia [...]r. poinformował o udostępnieniu jej do wglądu akt sprawy, w tym również operatu szacunkowego, pouczył o możliwości składania wniosków i zastrzeżeń. Strona zapoznała się z aktami sprawy , również operatem szacunkowym i wniosła zastrzeżenie ( na tytułowej stronie operatu szacunkowego), iż "nie zgadza się z wysokością szacunkową", nie uzasadniając tego wpisu. W świetle powyższego nie zostały naruszone przepisy kodeksu postępowania administracyjnego wskazane w odwołaniu. Kolegium wyjaśniło również odrębność postępowania w sprawie uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazało jednakże, że również w tamtym postępowaniu odwołująca była zawiadamiana o zmianach planu miejscowego w obrębie działki nr [...]. W skardze na powyższą decyzję do Naczelnego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu M. W. podnosi identyczne zarzuty jak w odwołaniu od decyzji organu I instancji, a mianowicie naruszenie przepisów art. 7, 8, 9, 10 i 11 Kodeksu postępowania administracyjnego. W związku z powyższym wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji jako wydanej z naruszeniem prawa. Przede wszystkim nie zgadza się z twierdzeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, że była zawiadamiana o kolejnych etapach zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego. Urząd Gminy zawiadomił skarżącą jedynie o zmianie planu w zakresie przedmiotowej działki i możliwości wniesienia protestu. Takie zachowanie Gminy nie jest wystarczające w świetle art. 9 kpa., bowiem gdyby Urząd Gminy S. o konieczności poniesienia opłaty planistycznej w przypadku sprzedaży tej nieruchomości przed upływem 5 lat, to nie doszłoby do niekorzystnej sprzedaży przez stronę tej nieruchomości i poniesienia ogromnych strat. Z pewnością strona przed sprzedażą tej Sygn. akt IISA/Wr 2224/02 4 nieruchomości dokonałaby jej wyceny przez rzeczoznawcę. Strona jest osobą niepełnosprawną, chorą i nie znającą przepisów prawa. Urząd Gminy zaś doskonale wiedział od firmy A Sp. z o.o., że nieruchomość będzie sprzedana tej firmie i za jaką cenę. Skarżąca nie kwestionuje samego faktu naliczenia opłaty, lecz zarzuca, że skoro organ zaniedbał swoje obowiązki w zakresie informowania o zamiarze naliczenia opłaty, to nie może dokonywać oszacowania tej nieruchomości po sprzedaży i od ceny oszacowania liczyć opłatę planistyczną. Skarżąca nie kwestionuje materialnoprawnej podstawy rozstrzygnięcia, ale "nie może się to odbywać w sposób naruszający zasady postępowania powołane na wstępie skargi. Twierdzenie Kolegium, że stronie zapewniono czynny udział w każdym stadium postępowania jest całkowicie chybione i nieprawdziwe, i dotyczy ono jedynie okresu po sprzedaży nieruchomości, związanego z szacowaniem nieruchomości. Taki sam udział powinien bowiem zapewnić organ w trakcie prac planistycznych. W wyłożonym projekcie planu zagospodarowania przestrzennego nie było nawet wzmianki, ani o naliczeniu opłaty planistycznej, ani o konieczności oszacowania nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o oddalenie skargi, wskazując iż podtrzymuje w całości swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w skarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Skarga jest niezasadna. Istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) stanowiącego formę tzw. renty planistycznej, sprowadza się do konieczności uiszczenia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości opłaty w razie, co słusznie podniósł organ I instancji w uzasadnieniu decyzji, zaistnienia łącznie następujących okoliczności : zmiany wartości nieruchomości w następstwie chwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany. Skarżąca nie kwestionuje powyższego obowiązku, gdyż przyznaje iż sprzedała firmie "A" Sp. z o.o. działkę nr [...] położoną w S.. Nie podważa też zmiany planu zagospodarowania przestrzennego miasta S. dokonanego Uchwalą VII/52/99 Rady Miejskiej w Sobótce z dnia 30 kwietnia 1999r., w którym zmieniono ustalenia w odniesieniu do działki nr [...] położonej w S.. Sygn. akt IISA/Wr 2224/02 5 Kwestią sporną jest natomiast wysokość naliczonej opłaty ( renty planistycznej ), z którą nie chce się zgodzić skarżąca. Zarzuca organom orzekającym w sprawie naruszenie zasad ogólnych postępowania administracyjnego, ale na etapie poprzedzającym wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej, a mianowicie na etapie prac planistycznych. Skarżąca nie zarzuca natomiast naruszenia prawa procesowego po wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie naliczenia opłaty, na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Wojewódzki Sąd Administracyjny kontrolując zgodność z prawem podjętych decyzji stwierdził, że Rada Miejska w S. w uchwale nr VII/52/99 z dnia 30 kwietnia 1999r. w sprawie zmiany w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego miasta S. w § 5 ustaliła stawkę procentową określoną w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, w wysokości 30 %. Uchwała powyższa weszła w życie z dniem 22 lutego 2000r. Wskazać przy tym należy, że skarżąca dokonała sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w dniu [...]r., a więc w ciągu niespełna roku od wejścia w życie powyższej uchwały. A zatem zasadnie organ I instancji wszczął postępowanie w sprawie ustalenia M. W. renty planistycznej, jak również zgodną z prawem zastosował stawkę procentową do naliczenia opłaty. Skarżąca nie kwestionuje poszczególnych czynności biegłego, który wyliczył wartość nieruchomości jako rolnej, przed zmianą planu i po zmianie planu, w dacie jej sprzedaży jako nieruchomości o funkcji przemysłowo-składowej. Zatem nie ma podstaw do podważania zawartych w nim wyliczeń. Zgodzić się też należy z organem odwoławczym, że zarzuty skarżącej odnoszące się do trybu uchwalania zmian do planu zagospodarowania przestrzennego, dotyczą odrębnego postępowania, i nie mogą być rozpatrywane w niniejszej sprawie. Tak więc z punktu widzenia niniejszej sprawy powołane zarzuty o nieinformowaniu skarżącej przez organy gminy o skutkach związanych ze sprzedażą nieruchomości uprzednio rolnej, a po zmianie o funkcji przemysłowo - składowej nie mają znaczenia i nie mogą doprowadzić do wzruszenia zaskarżonych decyzji. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.