II SA/Wr 2298/01

Sygn. akt II SA/Wr 2298/2001 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 12 marca 2004r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Sędzia NSA Asesor WSA Protokolant del. do WSA Julia Szczygielska /sprawozdawca/ del. do WSA Zygmunt Wiśniewski Anna Siedlecka Agnieszka Karcz po rozpoznaniu w dniu 12 marca 2004r. na rozprawie sprawy ze skargi A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych we wsi J. I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. na rzecz A. W. kwotę 300 zł. /trzysta złotych/ tytułem zwrotu uiszczonego wpisu od skargi. III. Sygn. akt II SA/Wr 2298/2001 2 UZASADNIENIE Przedmiotem skargi A. W. jest w/w decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...]r., Nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Gminy O. Ś. z dnia [...]r., Nr [...] o nałożeniu na A. W. obowiązku uiszczenia, na rzecz Gminy O. Ś., jednorazowej opłaty w łącznej kwocie [...]zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych we wsi J. w granicach działek o numerach geodezyjnych: [...], AM-1 i udziale 1/7 w działce nr [...], AM-1 oraz udziału 1/8 w działce nr [...], AM-1, o łącznej pow. 1212,9 m . W uzasadnieniu organ stwierdził, iż podstawę prawną decyzji organu I instancji z dnia [...]r. stanowił przepis art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz uchwała Rady Miejskiej w O. Ś. Nr [...] z dnia [...]r. Wskazano, że powołaną uchwałą nieruchomości przeznaczone zostały pod tereny jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej. A. W., jako właściciel tych działek, aktem notarialnym Rep. A nr [...] z dnia [...]r. zbył je osobom trzecim jako działki budowlane za kwotę [...]zł. Wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego wycena nieruchomości potwierdziła wzrost wartości nieruchomości. Dotychczasowa wartość nieruchomości jako gruntów rolnych wynosiła [...] zł. zaś wartość nieruchomości jako gruntów przeznaczonych pod zabudowę wynosi [...] zł. Zaistniały zatem przesłanki do ustalenia jednorazowej opłaty, która zgodnie z powołaną wcześniej Uchwałą Rady Miejskiej w O. Ś. wynosi 20 % wzrostu wartości nieruchomości. A. W. podniósł w odwołaniu, że ustalona opłata nie jest należna gminie, gdyż nie poniosła ona żadnych kosztów związanych ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Koszty tego postępowania ponieśli bowiem zainteresowani zmianą mieszkańcy, płacąc po [...] zł od jednego wniosku oraz opłacając koszty sporządzenia planu dla wnioskowanej powierzchni, licząc [...] zł za hektar. Ponadto sprzedana działka była do niedawna gruntem rolnym o miernej wartości rolniczej (około 50% Ps V i około 50 % Ł IV). Wartości nabrała dopiero po podziale geodezyjnym i wytyczeniu drogi, co nie zostało uwzględnione w wycenie rzeczoznawcy. Stała się ona działką ogrodowo-rekreacyjną, a wartość takich działek we wsi J. wynosi 50 % - 60 % ceny gruntów budowlanych, a nie jak przyjął rzeczoznawca - rolnych. Pominięcie tej okoliczności spowodowało wyraźne zaniżenie wartości gruntu. Odpowiada bowiem tylko średniej wartości 1 ha w Gminie. Wartość taka nie ma nic wspólnego z realną wartością działki ogrodowo-rekreacyjnej w miejscowości J. i jest sześć razy niższa od wartości rynkowej działki bez uprawnień budowlanych. Sygn. akt II SA/Wr 2298/2001 3 Wskutek błędnego ustalenia wartości gruntu rolnego, opłata ustalona w decyzji jest kilkakrotnie zawyżona, gdyż od ceny działki budowlanej nie została odliczona wartość działki ogrodowej, lecz wartość działki rolnej. Jednocześnie odwołujący się stwierdził, że rzeczoznawcy nie udostępniono do wglądu aktów notarialnych i z braku jego orientacji o cenach atrakcyjnych działek do porównania przyjęto nieatrakcyjne nieruchomości rolne o niskich cenach, które nie mają walorów rekreacyjnych, a nawet są nieprzydatne do użytkowania rolniczego. Ponadto Odwołujący się uważa, że zawyżenie renty planistycznej wynikło z fragmentarycznie zastosowanego -przy ustalaniu wartości rynkowej tej nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego - przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, który określa, iż "Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem." Utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji Kolegium stwierdziło, że ustalenie wysokości opłaty dokonywane jest według zasad dotyczących wyceny nieruchomości przewidzianych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami /art. 36 ust. 14/, na dzień zbycia nieruchomości, tj. zawarcia umowy sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości ustalany jest przez porównanie wartości nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem planu lub jego zmiany i po jego uchwaleniu lub zmianie. Od tak określonej różnicy ustala się opłatę, która nie może jednak być wyższa niż 30 % wzrostu wartości. O tym, do jakiej stawki procentowej ograniczona jest wysokość opłaty rozstrzygają, ostatecznie postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwałą z dnia [...] r. Rada Miejska w O. Ś. znowelizowała miejscowy plan zagospodarowania, wskutek czego zmieniono również przeznaczenie wskazanych w decyzji nieruchomości, stanowiących wówczas własność A. W . Rada Gminy w O. Ś. uchwaliła, że opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyniesie 20 % tego wzrostu. Przedmiotowe działki zostały przez A. W. sprzedane w dniu [...] r., a więc w momencie, gdy obowiązywały już uchwalone zmiany planu miejscowego. Zmiany te spowodowały wzrost wartości sprzedanych nieruchomości, co potwierdzone zostało w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Wykorzystując podejście porównawcze i Sygn. akt II SA/Wr 2298/2001 4 metodę porównywania parami, biegły ustalił, że wartość przekwalifikowanych działek, według ich pierwotnego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (grunty rolne) wynosiła w dniu sprzedaży [...] zł. Podkreślenia wymaga, iż biegły, ustalając wartość nieruchomości, zobligowany był dyrektywą sformułowaną w art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, według której wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu, a jej wartością określoną z uwzględnieniem przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu. Nie mógł zatem przyjąć innego, aniżeli wynikające z obowiązującego wówczas planu, przeznaczenia. Nie można więc zgodzić się z przedstawionym w odwołaniu stanowiskiem, że pierwotna wartość wycenianych nieruchomości (a więc przed zmianą przeznaczenia) ustalona winna być jak dla działek użytkowanych na cele letniskowe, gdyż obowiązujący wówczas plan, takiego przeznaczenia dla omawianych nieruchomości nie przewidywał. Natomiast faktyczne przeznaczenie gruntów, do którego nawiązał ustawodawca w art. 36 ust. 4 in fine ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, odgrywa rolę tylko w przypadku braku planu. W podobny sposób rzeczoznawca ustalił również wartość nieruchomości po zmianie jej przeznaczenia na dzień zbycia nieruchomości (teren o zabudowie pensjonatowo - rezydencjonalnym oraz teren zabudowy mieszkaniowej). Wartość ta, w jego ocenie, odpowiadała wartości ustalonej przez strony w § 5 umowy sprzedaży nieruchomości z dnia [...] r. i zamykała się w kwocie [...]zł. W tej sytuacji różnica w wartości nieruchomości po zmianie planu miejscowego i przed jej zmianą wynosiła [...]zł. ([...]zł-[...]zł), a jednorazowa opłata roczna, przy uwzględnieniu 20% stawki ustalonej przez Radę Miejską w O. Ś. - [...]zł. (20% z kwoty [...]zł). W ocenie Kolegium, decyzja organu pierwszej instancji nie narusza też norm procesowych. Strona została bowiem prawidłowo zawiadomiona o wszczęciu postępowania z urzędu i w toku czynności procesowych miała możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym, a w szczególności z operatem szacunkowym. Potwierdza to fakt wniesienia pierwotnego odwołania już od projektu decyzji, będącego załącznikiem do zawiadomienia o wszczęciu postępowania. Organ pierwszej instancji odniósł się w uzasadnieniu do tej sprawy. Ustosunkowując się zaś do pozostałych argumentów przedstawionych w odwołaniu, Kolegium zauważyło, iż fakt, że w umowie z dnia [...]r. A. W. zobowiązał się do pokrycia kosztów sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego nie ma znaczenia dla zasadności Sygn. akt II SA/Wr 2298/2001 5 ustalenia samej opłaty i jej wysokości. Jak wynika z wyjaśnienia organu, Gmina zobowiązanie wynikające z § 6 powołanej wyżej umowy, polegające na zaliczeniu na poczet renty planistycznej zwaloryzowanych kosztów poniesionych przez stronę dla sporządzenia planu miejscowego, rozliczyła w decyzji z dnia [...]r. skierowanej do odwołującego się. Za niedopuszczalne należy natomiast uznać żądanie odstąpienia od ustalenia przedmiotowej opłaty. Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym nadała jej bowiem charakter obligatoryjny, co oznacza, iż w przypadku zaistnienia omówionych wyżej przesłanek organ mą obowiązek ją wymierzyć. Autor opinii uwzględniał zdaniem Kolegium, zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję dla niej wyznaczoną w planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Zatem autor operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego nie mógł, jak sugeruje odwołujący, uwzględnić sposobu wykorzystywania nieruchomości, tylko funkcję terenu określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Biorąc powyższe pod uwagę Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, iż kwestionowana decyzja wydana została w oparciu o prawidłowo ustalony stan faktyczny i znajduje dostateczne oparcie w obowiązujących przepisach. Przedstawione zaś w odwołaniu zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Z tych względów orzeczono jak na wstępie. W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego A. W. w dalszym ciągu nie godzi się z przyjętą przez organy wyceną jego nieruchomości, a wyliczoną przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Skarżący zarzucił, iż Gmina nie poinformowała rzeczoznawcy o sprzedaży działek rolnych w J. w latach [...] - [...], a które to działki sprzedane zostały w cenie od [...] zł do [...]zł za m2. Skarżący podaje przy tym tak nazwiska sprzedających, jak i numery aktów notarialnych oraz daty transakcji sprzedaży. A. W. wyjaśnił, że w/w działki leżą w bliskim sąsiedztwie działek, które były wyceniane przez rzeczoznawcę. Nadto skarżący zarzucił, iż przyjęte przez rzeczoznawcę trzy działki nie są podobne do jego działek, z tych to m. innymi przyczyn, że mają inną lokalizację, inną , tj. znacznie większą powierzchnię, oraz inne /gorsze/ walory, jak chociażby kształt i dojazd. W konsekwencji skarżący wniósł o uchylenie wydanych w sprawie decyzji, deklarując się równocześnie do pokrycia połowy kosztów i Sygn. akt II SA/Wr 2298/2001 6 wynagrodzenia rzeczoznawcy za sporządzenie "Korekty operatu szacunkowego nieruchomości". W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko oraz argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Sądowa kontrola decyzji administracyjnych polega na badaniu ich zgodności z prawem, a więc zgodności z normami prawa materialnego, jak i przepisami postępowania administracyjnego. Rozpatrując stan faktyczny i prawny sprawy Sąd stwierdził, że przedmiotowa skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów prawa w zakresie wskazanym w art. 145 & 1 pkt.l lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz.1270/, co powoduje, iż decyzja ta podlega usunięciu z obrotu prawnego. Zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz.1271 ze zm./ - sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym, co oznacza, że cyt. wyżej ustawa z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ma zastosowanie w niniejszej sprawie. Podkreślić należy, że odwołanie jest instytucją procesową tworzącą możliwości uprawnionym podmiotom zaskarżenia decyzji administracyjnej. Prawu temu odpowiada obowiązek kompetentnych organów ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy indywidualnej merytorycznie w trybie postępowania administracyjnego. Zakres dopuszczalności odwołania od decyzji wyznacza ogólna zasada dwuinstancyjności zawarta w art. 15 k.p.a. Zgodnie z tą zasadą każda sprawa indywidualna, rozpoznana i rozstrzygnięta decyzją organu pierwszej instancji, podlega w wyniku wniesienia odwołania ponownemu rozpatrzeniu i rozstrzygnięciu przez organ drugiej instancji. Sygn. akt II SA/Wr 2298/2001 7 Organ odwoławczy jest zatem wyposażony przede wszystkim w kompetencje do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, a tylko w ograniczonym zakresie ma on kompetencje kasacyjne. Rozpoznając sprawę merytorycznie organ odwoławczy ponownie rozpatruje daną sprawę w jej całokształcie. Granice tegoż postępowania generalnie wyznaczają zasady ogólne postępowania administracyjnego, a przede wszystkim "zasada prawdy obiektywnej, zasada praworządności i zasada dwuinstancyjności". Z zasady ogólnej prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 k.p.a. wynika, że na organ odwoławczy nałożony został obowiązek podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w tym do zastosowania art. 136 k.p.a., a więc uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie. Z zasady praworządności wypływa obowiązek czuwania nad zgodnością z prawem decyzji organu I instancji. Powyższe wskazuje zatem, że istota postępowania odwoławczego polega na ponownym rozstrzygnięciu sprawy administracyjnej, która była przedmiotem rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji. Oznacza to, że organ odwoławczy rozpatruje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie. Innymi słowy organ odwoławczy ma obowiązek rozpatrzyć wszystkie żądania strony i ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swej decyzji. Materialno-prawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm./, a przede wszystkim przepis art. 36 ust.3 zgodnie z którym, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Niesporne jest w sprawie, że w dniu [...]r. Rada Miejska w O. Ś. podjęła uchwałę Nr [...], którą znowelizowała miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami w/w uchwały, działki skarżącego, będące Sygn. akt II SA/Wr 2298/2001 8 przedmiotem wyceny rzeczoznawcy, znajdują się w obszarze przeznaczonym do zabudowy mieszkaniowej o charakterze pensjonatowo-rezydencyjnym oraz jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej. Z akt sprawy niewątpliwie wynika, że w/w działki przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego objęte były symbolem " Rz - teren łąk i pastwisk". Niesporne jest w sprawie, że opisane wyżej działki , skarżący jako ich właściciel, aktem notarialnym Rep.A nr [...] z dnia [...]r. sprzedał B. M . Burmistrz Gminy O. Ś. decyzją z dnia z dnia [...]r., Nr [...] z powołaniem się na przepis art.36 ust.3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym i oraz uchwałę Rady Miejskiej w O. Ś. z dnia [...]r., Nr [...], a także opierając się na wartości przedmiotowych działek wyliczonej przez rzeczoznawcę, ustalił skarżącemu jednorazową opłatę w kwocie [...] zł, tj. w wysokości 20% wzrostu wartości tych działek w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Materiał sprawy wskazuje, że skarżący tak w odwołaniu, jak i w skardze kwestionuje przyjętą przez organy wartość opisanych wyżej działek - nieruchomości gruntowych, a która to wartość określona w operacie szacunkowym z [...]r. przez I. S. -rzeczoznawcę majątkowego, stanowiła podstawę do ustalenia opłaty o której stanowi cyt. wyżej przepis art.36 ust.3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie z art.36 ust. 14 w/w ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. I tak przepis art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. z 2000r., Nr 46, poz.543 ze zm./ stanowi : Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Przepis art. 149 w/w ustawy o gospodarce nieruchomościami zamieszczony w Dziale IV. Rozdziału 1 zatytułowanego "Określanie wartości nieruchomości", stanowi: Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie w planie miejscowym, a także bez względu na podmiot własności, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Sygn. akt II SA/Wr 2298/2001 9 Zgodnie zaś z art 155 ust.l tejże ustawy - przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: 1) księgach wieczystych, 2) katastrze nieruchomości, 3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu, 4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169, 5) planach miejscowych, 6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, 7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także do wyciągów z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru. Istotny był również w sprawie przepis & 5 ust.l rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. Nr 98, poz.612/, zgodnie z którym przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Powyższy zapis ustawy, jak i cyt. wyżej zapis rozporządzenia pominięte zostały przez organ odwoławczy przy ocenie dokonanej przez rzeczoznawcę wartości przedmiotowych nieruchomości. Uchybienie to jest o tyle istotne, że w pkt.7.1.5 /str.13/ w/w operatu szacunkowego, rzeczoznawca stwierdza, iż : " Do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej przyjęto transakcje dotyczące /.../ gruntów podobnych nieruchomości przemysłowych i usługowych położonych przy zaznaczonych ulicach na planie w punkcie 7.1.1. W świetle powyższego, po pierwsze nie można zgodzić się z twierdzeniem rzeczoznawcy, że przyjęte do porównań nieruchomości są podobne do nieruchomości A. W., już chociażby z tego względu, iż jak stwierdzono w operacie szacunkowym były to nieruchomości przemysłowe i usługowe, gdy nieruchomości skarżącego miały i mają inne przeznaczenie. Po drugie, o ile dwie pierwsze nieruchomości wybrane przez rzeczoznawcę /zamieszczone na str.13 operatu szacunkowego / do określenia wartości nieruchomości A. W. położone są również w miejscowości J., o tyle trzecia nieruchomość położona jest w okolicy Sygn. akt II SA/Wr 2298/2001 10 O. Ś., czyli w innej miejscowości /brak bliższych danych o miejscu położenia/, niż szacowane nieruchomości. Po trzecie brak jest w operacie szacunkowym bliższych danych o lokalizacji porównywalnych nieruchomości, a także brak jest dokładnych dat transakcji, jak i danych aktów notarialnych, stad opinia ta jest właściwie niesprawdzalna. Wprawdzie w cyt. wyżej punkcie 7.1.5 /str.13/ w/w operatu , rzeczoznawca odwołuje się do zaznaczonych ulic na planie w punkcie 7.1.1, lecz pkt.7.1.1 operatu, to nie plan, lecz punkt o następującej treści: " Rodzaj nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny : nieruchomości gruntowe niezabudowane". Podkreślić należy, że tak z odwołania, jak i skargi do Sądu zdaje się wynikać, że w samej miejscowości J. było szereg transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości skarżącego. Skarżący powołuje się na transakcje, których przedmiotem były nieruchomości bezpośrednio przylegające z nieruchomością A. W., bądź położone w bliskiej odległości. Organ odwoławczy nie przeprowadził jednak w tym względzie żadnego uzupełniającego postępowania wyjaśniającego, w tym również nie zwrócił się do biegłego - autora operatu szacunkowego o ustosunkowanie się do podniesionych przez skarżącego zarzutów. Zgodnie zaś z zasadą prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 k.p.a., na organ odwoławczy nałożony został obowiązek podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w tym do zastosowania art. 136 k.p.a., a więc uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie. Jeżeli organ odwoławczy nie usuwa naruszeń prawa popełnionych organ pierwszej instancji, to utrzymując w mocy bez zmian naruszającą prawo decyzję tego organu - wydaje decyzje również naruszającą prawo. / por. wyrok NSA z dnia 25 lipca 1986r., sygn. akt II S.A. 1829/85 - ONSA 1986, Nr 2, poz.43/. W konsekwencji stwierdzić należy, że brak wyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, powoduje, że przedwczesne było wydanie w sprawie zaskarżonej decyzji. Narusza to przepis art. 7 k.p.a., a brak rozpatrzenia w związku z tym w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego uchybia przepisom art. 77 § 1 k.p.a. Podstawą bowiem niewadliwej decyzji administracyjnej może być tylko ocena całokształtu materiału dowodowego zgodnie z art. 77 i 80 k.p.a. Powyższe zatem uchybienia dają podstawę do stwierdzenia, że w sprawie naruszone zostały w/w przepisy , a ze względu na swój charakter uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sygn. akt II SA/Wr 2298/2001 11 Wskazać należy, że w doktrynie przyjęte zostało, iż : " Opinia biegłego jest dla organu tylko materiałem, który powinien mu pomóc w rozstrzygnięciu kwestii faktycznej , ale musi on rozstrzygnąć tę kwestie sam, we własnym imieniu. Organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić na jakich przesłankach biegły oparł swoją konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego por.B .Adamiak, J.Borkowski- Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz 2.wydanie C.H.BECK Warszawa 1998r. str.443-444/. Podobnie stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sadu Administracyjnego. I tak w wyroku z dnia 25 sierpnia 1998r., sygn.akt IVSA 1656/96 /LEX nr 43813/, Sąd przyjął, iż dowód z opinii biegłego, jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie przez organ administracji z uwzględnieniem całokształtu materiału zgromadzonego w sprawie (art. 77 ust. 1, art. 80 kpa). Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, to bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę . W konsekwencji stwierdzić należy, że skoro istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się do rozstrzygnięcia kwestii, jaką wartość osiągnęła nieruchomość skarżącego na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, to organ odwoławczy mając na uwadze przepis art.78 k.p.a. w związku z art.80 i art.84 k.p.a., winien rozpoznając ponownie sprawę rozważyć, czy nie zażądać operatu - opinii uzupełniającej w celu usunięcia w sprawie wątpliwości, czy też dopuścić w sprawie przeprowadzenie dowodu z opinii kolejnego biegłego- rzeczoznawcy, dopuszczając przy tym jako dowód w sprawie / art.78 & 1 k.p.a. w związku z art.75 & 1 k.p.a./ powoływane przez skarżącego transakcje sprzedaży nieruchomości położonych w miejscowości J . Mając na względzie wskazane wyżej uchybienia i uznając, że ze względu na swój charakter mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy -Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 & 1 pkt.l lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję. Orzeczenie o kosztach znajduje swoje uzasadnienie w treści art.200 cytowanej wyżej ustawy.