II SA/Wr 2665/03

W IMIENIU RZECZPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 22 grudnia 2005 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA – Zygmunt Wiśniewski (spraw.) Sędziowie: Sędzia NSA – Halina Kremis Sędzia NSA – Andrzej Wawrzyniak Protokolant: Katarzyna Grott po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 grudnia 2005 r. sprawy ze skarg A sp. z o.o. w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej za rok [...] za nieruchomość gruntową oddala skargę. Decyzją z dnia [...]r. (Nr [...]) Prezydenta W., na podstawie art. 63 ust. 2, 3, 4 i art. 64 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity - Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 - ze zmianami), ustalił dodatkową opłatę roczną za rok [...] za nieruchomość położoną we W. przy ul. O. [...] (dz. nr [...],[...], AM-37, obręb S. M.) w wysokości 10% wartości nieruchomości, tj. [...]zł, którą obciążył spółkę A Sp. z o.o. z siedzibą w P. będącą użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości. Z motywów decyzji wynika, że przedmiotową nieruchomość zabudowaną Gmina W. zbyła w [...] r. w drodze przetargu spółce B sp. z o. o., która zobowiązała się rozpocząć remont budynku znajdującego się na w/w nieruchomości w [...]r. i zakończyć ten remont w [...]r. Z obowiązku tego nie wywiązał się i decyzją z dnia [...]r. ustalona została dodatkowa opłata za niezagospodarowanie nieruchomości. Dnia [...]r. spółka B sp. z o.o. zbyła nieruchomość na rzecz spółki C. Zarząd Miasta W. decyzją z dnia [...]r. przedłużył termin remontu do dnia [...]r. Dnia [...]r. Spółka wystąpiła o "dosprzedaż" gruntu (dz. [...]) i Zarząd Miasta dnia [...]r. zaakceptował ten wniosek. Do "dosprzedaży" jednak nie doszło, gdyż na gruncie tym znajdowała się przybudówka bezumownie użytkowana przez D S.A., które nie chciały się usunąć z zajmowanej nieruchomości. Sprawa ta trafiła na wokandę sądową i ostatecznie Gmina W. uzyskała korzystny dla niej wyrok, który zapadł dnia [...]r. W celu umożliwienia realizacji zagospodarowania nieruchomości Gmina W. wydzierżawiła Spółce dnia [...] r. niezabudowaną część działki nr [...]. Inwestor uzyskał decyzję z dnia [...]r. zatwierdzającą projekt budowlany budynku i zezwalającą na budowę - "modernizację budynku". W trakcie przeprowadzanych prac zabezpieczających wynikła konieczność rozbiórki całej kamienicy, pozostała tylko część ściany frontowej i odkryte częściowo fragmenty piwnic. Prace budowlane przerwano dnia [...] r. Umową z dnia [...]r. C Sp. z o. o. zbyła przedmiotową nieruchomość na rzecz A sp. z o.o. Przeprowadzona w dniu [...]r. wizja lokalna wykazała, że Spółka nie przystąpiła do zabudowy nieruchomości. W odwołaniu z dnia [...]r. A sp. z o. o. podniosła, iż zagospodarowanie w terminie działek nr [...]i [...]nie było możliwe, z dwóch zasadniczych, ściśle ze sobą związanych powodów. Odwołująca wskazała, iż proces budowlany przewiduje w określonych wypadkach konieczność współpracy z podmiotami posiadającymi tytuł prawny do sąsiadujących nieruchomości, i tak, art. 47 ust. 1 ustawy Prawo budowlane stanowi, że jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, wówczas inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Spółka zadała pytanie: jak wyglądałyby te uzgodnienia w sytuacji, gdy okazałoby się — po orzeczeniu Sądu - że tak naprawdę uprawnionym do wyrażenia zgody był inny podmiot niż ten który ją wydał ? Zdaniem skarżącej spółki taka ewentualność mogłaby oznaczać perspektywę zaangażowania inwestora w kolejny spór prawny, tym razem np. o zwiększenie kwoty ustalonej wcześniej rekompensaty, a nawet wstrzymanie budowy. Odwołująca zauważyła, iż nawet jeżeli odpowiedź na wyżej postawione pytanie byłaby pozytywna tj. inwestor, działając z najwyższą starannością, podjąłby wszelkie działania w celu zabezpieczenia się przed zmienionymi okolicznościami, nie sposób sobie wyobrazić - znając realia funkcjonowania banków (i innych instytucji finansowych) i stawiane przez nie kredytowanym inwestycjom wymogi znalezienie jakiegokolwiek sposobu sfinansowania w/w zadania inwestycyjnego. Spółka poinformowała, iż przeprowadziła szereg negocjacji, które jednak zakończyły się niepowodzeniem, w przeważającej mierze ze względu na nieuporządkowaną i niejasną sytuację działki nr [...]. Na potwierdzenie swojego stanowiska spółka przywołała fragment uzasadnienia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...]r. ([...]), w którym organ stwierdził, iż "odpowiedzialność użytkownika wieczystego za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania może mieć zastosowanie wówczas, gdy owo niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania zależne jest od okoliczności leżących po stronie użytkownika wieczystego. Nie ma bowiem dostatecznych podstaw prawnych, aby twierdzić, że użytkownik wieczysty odpowiada na zasadzie ryzyka i ponosi negatywne skutki nie zagospodarowania gruntu niezależnie od przyczyn niedochowania terminu." Skarżąca spółka zaznaczyła, iż C sp. z o.o., jako poprzedni użytkownik wieczysty przedmiotowej nieruchomości (tj. działek nr [...]), nabywając prawo użytkowania wieczystego od spółki B w dniu [...]r., i występując z wnioskiem z dnia [...]r. o "odsprzedaż" prawa użytkowania sąsiadującej działki (nr [...]) niezbędnej do prawidłowego zagospodarowania nie mogła przewidzieć, że co do tej ostatniej działki, zabudowanej przez jej posiadacza - D S.A. - budynkiem warsztatu mechanicznego, wywiąże się spór prawny między Gminą W. a D S.A. Dodała, iż nie ingerując w istotę sporu, bez pewności co do jego rozstrzygnięcia, Spółka A sp. z o.o. nabyła w dniu [...]r. od D S.A. sąsiadujący budynek przy ul. O. [...], przy czym § 8 umowy przewidywał ustanowienie na rzecz A sp. z o.o. prawo pierwokupu działki nr [...] na wypadek wygrania przez D S.A. sporu z Gminą W . Nadmieniła, iż decyzja o zakupie przez A sp. z o.o. w/w obiektu została podjęta, gdy było już przesądzone, że inwestorem przy ul. O. [...] nie będzie C sp. z o.o., lecz spółka celowa A sp. z o.o., co było wymogiem banku kredytującego C sp. z o.o. Spółka podniosła, że druga decyzja, mająca na celu zabezpieczenie się na wypadek rozstrzygnięcia sporu na korzyść Gminy W., polegała na zawarciu z Gminą W. w dniu [...]r. - na czas toczącego się postępowania -umowy dzierżawy działki nr [...], w której to umowie strony ustaliły w § 2, iż przedmiotowa działka będzie przez Spółkę dzierżawiona w okresie:"od dnia podpisania umowy do czasu załatwienia spraw formalnoprawnych związanych ze zbyciem omawianego gruntu na rzecz Spółki'". Dodała, iż po zmianie stron, o której mowa wyżej, umowa dzierżawy została podpisana ponownie w tej samej treści w dniu [...]r. Konkludując spółka wskazała, iż na spotkaniu w dniu [...]r. przedstawiciele Gminy W. łamiąc postanowienia przyjęte w umowie dzierżawy działki nr [...] i w decyzji Zarządu Miasta W. z dnia [...]r. zaproponował oddanie przedmiotowej działki nr [...] we współużytkowanie wieczyste właścicielom sąsiednich nieruchomości. Decyzją z dnia [...]r. (Nr [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzją wskazując w uzasadnieniu, iż nie do przyjęcia jest prezentowane przez stronę stanowisko, że zagospodarowanie działek nie jest możliwe, a to z uwagi na nieuregulowaną sytuację prawną sąsiedniej działki, która rzekomo jest niezbędna do prawidłowego prowadzenia procesu inwestycyjnego. Kolegium podkreśliło, że pierwszy zapis dotyczący rozpoczęcia remontu budynku na przedmiotowej działce miał miejsce w umowie z dnia [...]r., a pierwsze sygnały na temat "dosprzedaży" sąsiedniej działki pojawiły się w [...]r., co zdaniem organu nasuwa pytanie dlaczego od [...]r. do [...]r. zobowiązane do zagospodarowania terenu podmioty nie sygnalizowały Gminie W., iż rozpoczęcie inwestycji jest niemożliwe dopóki nie będzie możliwe korzystanie z sąsiedniej działki. Ustosunkowując się do treści powołanego w odwołaniu uzasadnienia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...]r. ([...]) organ stwierdził, iż stan faktyczny sprawy, na tle którego wydane zostało tamto rozstrzygniecie był całkowicie odmienny od tego, jaki występuje w sprawie niniejszej, gdyż w tamtej sprawie strona nie uzyskała, z przyczyn od niej niezależnych decyzji lokalizacyjnej i pozwolenia na budowę i w związku z tym Kolegium, uchylając decyzję organu pierwszej instancji, zaleciło zbadać organowi czy użytkownik wieczysty mógł podjąć prawnie skuteczne działania mające na celu zagospodarowanie wspomnianej działki (w szczególności, czy mógł wystąpić o decyzję lokalizacyjną, a następnie o pozwolenie na budowę). Organ II instancji zauważył, iż tymczasem w sprawie niniejszej wydane zostały dwie decyzje: z dnia [...]r. - ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu i z dnia [...]r. - zatwierdzająca projekt inwestycji i udzielająca pozwolenia na budowę, zgodnie z zatwierdzonym projektem. Kolegium zakwestionowało również argumentację spółki powołującą się na treść art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego wskazując, iż z ust. 2 powołanego artykułu wynika, że "w razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości (...) w przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości". Kolegium zaznaczyło, iż z akt sprawy nie wynika by inwestor oprócz "czekania na rozstrzygnięcie sporu sądowego" dotyczącego sąsiedniej nieruchomości podejmował działania, o których mowa w przepisie art. 47 Prawa budowlanego. Organ podkreślił, iż istotny jest również fakt, iż dnia [...]r. Gmina W. wydzierżawiła część niezabudowanej działki nr [...] właśnie w celu umożliwienia prowadzenia inwestycji i zagospodarowania nieruchomości. W skardze na powyższą decyzją złożoną do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu A Sp. z o. o. zarzucając organowi administracji naruszenie przepisów prawa materialnego (tj. art. 63 ust. 2,3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) poprzez błędną jego interpretację, wniosła o jej uchylenie. W uzasadnieniu strona skarżąca przytoczyła wcześniej podnoszoną argumentację wskazując, iż Kolegium nie ustosunkowało się należycie w swojej decyzji do jej zarzutów. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej u.p.s.a. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) w związku z art. 3 § 2 pkt 1 u.p.s.a., sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę nad działalnością administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając czy właściwie zastosowano przepisy prawa materialnego oraz czy organy orzekające przestrzegały przepisy prawa proceduralne w postępowaniu administracyjnym. Zakreślone ustawowo granice kontroli tylko do kryterium legalności, nie pozwalają na badanie przez sąd administracyjny również celowości wydania i rozstrzygnięcia sprawy zawartej w decyzji wydanej na zasadzie uznania administracyjnego. Tego rodzaju decyzja, wydana na podstawie art. 63 ust. 2, 3, 4 i art. 64 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami- zwanej dalej "u.g.n." (tekst jednolity - Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 - ze zmianami), stanowi właśnie przedmiotem rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Kontrola sądowa tego rodzaju aktu administracyjnego zmierzać ma do ustalenia, czy na podstawie przepisów prawnych dopuszczalne było wydanie decyzji uznaniowej, czy organ przy jej wydawaniu nie przekroczył uznania administracyjnego oraz czy uzasadnił rozstrzygniecie sprawy dostatecznie zindywidualizowanymi przesłankami. Przy czym sąd administracyjny nie może dokonywać samodzielnie ustaleń faktycznych wkraczających w kompetencje organu administracji. W doktrynie przyjmuje się, iż uznanie administracyjne polega na możliwości wyboru konsekwencji prawnych przy ustalonym stanie faktycznym. Uznanie administracyjne nie polega zatem na swobodzie organu administracji co do ustalenia stanu faktycznego. Przeciwnie, w orzecznictwie podkreśla się, że organ administracji korzystając z uznania administracyjnego jest obowiązany szczegółowo zbadać stan faktyczny i utrwalić w aktach wyniki postępowania dowodowego. Obowiązki organu w tym zakresie są nawet większe niż przy wydawaniu decyzji związanych (zob. teza pierwsza wyroku NSA z 16 listopada 1999 r., III SA 7900//98- LEX nr 47243). Decyzja wydana w warunkach uznania administracyjnego nie może być decyzją dowolną, ale musi wynikać z wszechstronnego i dogłębnego rozważenia wszystkich okoliczności faktycznych sprawy (zob. np. wyrok NSA z 2 lutego 1996 r., II SA 2875/95- "Wokanda" 1996, nr 6, poz. 32) oraz w należyty sposób wyważać interes społeczny i słuszny interes obywateli (zob. np. teza druga wyroku NSA z 9 października 1998 r., II SA 1081/98- LEX nr 41419; wyrok NSA z 10 listopada 1998 r., II SA 1003/98- LEX nr 41797). W orzecznictwie wskazano, że jest pożądane, aby organ administracji przyjął obiektywne kryteria oceny sprawy danego rodzaju i przestrzegał ich w każdym przypadku (zob. teza druga wyroku NSA z 29 stycznia 1998 r., II SA. 1576/97- LEX nr 43195). W wyroku z dnia 5 lipca 1996 r. (III ARN 19/96, OSN 1997, Nr 4, poz. 44) Sąd Najwyższy stwierdził, iż w przypadku, gdy prawodawca pozostawia organowi wydającemu decyzję swobodę w ocenie lub wyborze konsekwencji stosowanej przezeń normy prawnej, rażącym naruszeniem prawa jest tylko szczególnie istotne (rażące) naruszenie wymienionych ram swobody oceny lub uznania. W ocenie Sądu organy orzekające w przedmiotowej sprawie nie przekroczyły swobody ram uznania administracyjnego. Wnikliwe i wszechstronne przeprowadzone postępowanie dowodowe zmierzające do ustalenia stanu faktycznego sprawy znalazło bowiem wyraz w wyczerpujących motywach rozstrzygnięcia. Podkreślić należy, iż istotą oddawania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest zdynamizowanie inwestycji na konkretnych terenach należących do Skarbu Państwa lub danej jednostki samorządu terytorialnego. Zapewnieniu skuteczności realizacji tego celu służy m.in. regulacja art. 62 ust. 1 u.g.n. nakazująca w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dokonanie precyzyjnego ustalania sposobu i terminu jej zagospodarowania, a nadto- jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość wpisana do rejestru zabytków, to stosownie do treści art. 29 ust. 2 u.g.n.- przy określaniu sposobu korzystania z tej nieruchomości można nałożyć, w razie potrzeby, na nabywcę obowiązek odbudowy lub remontu położonych na niej zabytkowych obiektów budowlanych, w terminie określonym w umowie. Dokonane w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ustalenia w zakresie terminu i sposobu zagospodarowania terenu oraz sposobu korzystania z nieruchomości wiąże także następców pierwotnego użytkownika (zob. E. Gniewek, Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze, 2001). Termin rozpoczęcia i zakończenia remontu (odbudowy, modernizacji lub innego wyznaczonego sposobu zagospodarowania nieruchomości) może ulec, na wniosek użytkownika wieczystego przedłużeniu, przy wykazaniu, że ich niedotrzymanie spowodowane zostało przyczynami niezależnymi od wnioskodawcy (art. 62 ust. 4 u.g.n.). Wyznacznikiem dla stwierdzenia czy odbudowano (wyremontowano, zmodernizowano) budynek na danej nieruchomości są przepisy prawa budowlanego i dokumentacja techniczna inwestycji. W interesie wspólnoty samorządowej jest by przyjęte w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste zobowiązania dotyczące zagospodarowania terenu były przez użytkownika wieczystego realizowane w terminach wyznaczonych w umowie. W przypadku nie dotrzymania ustalonych terminów zagospodarowania terenu właściwy organ może zastosować wobec użytkownika wieczystego "sankcje" przewidziane przez ustawodawcę w artykułach 63-65 u.g.n. I tak, zgodnie z art. 63 ust. 2 u.g.n. w przypadku niedotrzymania terminu zagospodarowania nieruchomości bez względu na przyczynę i przedłużenie (art. 62 ust. 4 u.g.n.) lub wyznaczenie dodatkowego terminu (art. 63 ust. 1 u.g.n.), użytkownik wieczysty może być obciążony dodatkowymi opłatami rocznymi za użytkowanie wieczyste lub stosownie do treści art. 33 ust. 3 u.g.n. właściwy organ, zamiast ustalenia dodatkowego terminu na zabudowę nieruchomości i ustalenia dodatkowych opłat, może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Dodatkowe opłaty roczne są, więc swoistą sankcją typu finansowego i mają charakter dyscyplinujący użytkownika wieczystego do zagospodarowania działki na cel, który został w umowie określony. Sąd orzekający w niniejszej sprawie (wbrew wyrażanym w doktrynie odmiennym poglądom) uważa, iż organ wydający decyzję w trybie art. 63 ust. 4 u.g.n. po stwierdzeniu, iż w ustalonym terminie użytkownik wieczysty pozostaje w bezczynności w zakresie zagospodarowania terenu, nie ma obowiązku ustalania winy użytkownika wieczystego w zakresie niedotrzymania przez niego terminu. Zdaniem Sądu nadużyciem interpretacyjnym jest posługiwanie się okolicznością "nie dotrzymania terminu zagospodarowania terenu z przyczyn niezależnych od użytkownika" (warunkującej zgodnie z art. 62 ust. 4 u.g.n. przedłużenie terminu do zagospodarowania terenu) jako przesłanką negatywną do zastosowania instytucji dodatkowej opłaty rocznej. Bez wątpienia w pewnych sytuacjach organ wszczynając postępowanie w przedmiocie wymierzenia dodatkowej opłaty powinien tę okoliczność rozważyć, jednakże zasadniczo wystarczającą przesłanką do wymierzenia dodatkowej opłaty rocznej jest stwierdzenie, iż bezskutecznie upłynął ustalony termin zagospodarowania terenu, a podmiot zobowiązany pozostaje w bezczynności. Takie stanowisko Sąd wywodzi z faktu, iż ustawodawca nie przewidział w art. 63 u.g.n. jako przesłanki uwalniającej od dodatkowej opłaty rocznej okoliczności "nie dotrzymania terminu zagospodarowania terenu z przyczyn niezależnych od użytkownika". A nadto- w przypadku gdy istnieją faktycznie niezawinione przez użytkownika wieczystego okoliczności uniemożliwiające mu wywiązanie się w ustalonym terminie z przyjętych w umowie zobowiązań w zakresie zagospodarowania terenu, to może ona skorzystać z instytucji przedłużenia terminu przewidzianej w art. 62 ust. 4 u.g.n. (przeszkody czasowe), rozwiązać umowę o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczystego (przeszkody trwałe) lub zbyć prawo użytkowania wieczystego. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż organy przeprowadziły zatem postępowanie administracyjne w zakresie szerszym niż wymagały tego okoliczności sprawy, szczegółowo ustosunkowując się do wyjaśnień skarżącej spółki i należycie uzasadniając przyjęte rozstrzygnięcie. Bezspornym jest, iż skarżąca spółka pomimo przejęcia (z mocy prawa i na podstawie postanowień umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego) zobowiązań dotyczących zagospodarowania terenu nieruchomości położonej we W. przy ul. O. [...] (dz. nr [...],[...], AM-37, obręb S. M.) oraz posiadania stosownych decyzji "inwestycyjnych" (decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę) nie podjęła żadnych działań zmierzających choćby do rozpoczęcia realizacji inwestycji na przedmiotowej działce. Zdaniem Sądu wskazywane przez spółkę okoliczności nie uzasadniają jej bezczynności w zakresie zagospodarowania nieruchomości położonej przy ul. O. [...], tym bardziej, iż spółka nie podjęła nawet starań o uzyskanie przedłużenia terminu do zagospodarowania tego terenu. Każdy kolejny nabywca prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości miał świadomość uwarunkowań faktycznych i prawnych w jakich przyjdzie mu realizować inwestycję, zatem musi budzić zdziwienie argumentacja skarżącej spółki próbującej dowodzić, iż to wadliwość położenia przedmiotowej nieruchomości uniemożliwia jej zagospodarowanie oraz uzyskanie kredytu na podjęcie na niej inwestycji, a podmiotem winnym całej sytuacji jest Gmina W . Za zupełnie nietrafny należy uznać eksponowany przez stronę skarżącą argument sprowadzający się do twierdzenia, iż spółka nie mogła podjąć żadnych działań inwestycyjnych na przedmiotowej nieruchomości, bowiem oczekiwała na rozstrzygnięcie sporu prawnego toczonego pomiędzy Gminą W. a D S.A. o sąsiadującą z przedmiotową nieruchomością działkę o numerze [...]. Podzielić należy w tym zakresie stanowisko Kolegium, które precyzyjnie wyjaśniło w motywach swojej decyzji, iż błędne jest powoływanie się przez stronę skarżącą na przepis art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego z dnia 7 lipca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2000 r., Nr 106, poz.1126 ze zm.) mający rzekomo uzasadnić zwłokę spółki w zagospodarowaniu terenu, skoro w zaistniałej sytuacji strona mogła nie czekając na zakończenie sporu o działkę nr [...]skorzystać z regulacji zawartej w ust. 2 art. 47 Prawa budowlanego, tym bardziej, iż cały czas status właściciela działki o nr [...]posiadała właśnie Gmina W . Strona skarżąca podkreślała często w toku postępowania, iż przykładem podjętych przez nią działań zmierzających do zagwarantowania realizacji inwestycji na przedmiotowej nieruchomości było podpisanie z obiema stronami konfliktu (o działkę nr [...]) umów zawierających stosowne i korzystne dla spółki zapisy. Jednakże jak wynika z okoliczności sprawy również tego rodzaju "zabezpieczenie" nie przyczyniło się do rozpoczęcia procesu inwestycyjnego na działce nr [...] i [...]. Nie zmieniło także tej sytuacji oddanie przez Gminę W. skarżącej spółce działki nr [...] w dzierżawę. Zwrócić w tym miejscu należy na stwierdzenie skarżącej spółki mające uzasadniać jej bezczynność w kwestii zagospodarowania, a zawarte w piśmie z dnia [...]r.: inwestycja tego typu jest uzasadniona wyłącznie w przypadku możliwości stworzenia w tym rejonie zwartego i funkcjonalnie samodzielnego centrum handlowo- usługowego i pierwszym krokiem w tym kierunku było nabycie od C sp. z o.o. nieruchomości przy ul. O. [...]. Oczywiście wyznaczanie sobie przez skarżącą spółkę tego rodzaju ambitnych planów inwestycyjnych i doświadczanie trudności w ich realizacji stanowi sprawę wewnętrzną spółki i pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Również argument, że właśnie z uwagi na nieuregulowaną sytuację prawną nieruchomości sąsiedniej, spółka nie mogła uzyskać kredytu na inwestycje, nie może w żadnym przypadku stanowić podstawy do przyjęcia, że są to przyczyny o charakterze obiektywnym niedotrzymania terminu zagospodarowania działki. Prawdą jest, iż banki udzielające kredyt praktykują sprawdzanie, obok oceny zdolności kredytowej oraz badanie wartości posiadanego przez kredytobiorcę majątku lub posiadanych gwarancji na zabezpieczenie kredytu, także realności dokonania zamierzonej przez kredytobiorcę inwestycji (w tym kontrolują "przejrzystość" prawną nieruchomości na której ma być zrealizowana inwestycja). Jeśli jednak chodzi o ten ostatni warunek w niniejszej sprawie banki nie miałyby podstaw do odmowy udzielenia spółce stosownego kredytu, bowiem w posiadaniu inwestor były wszelkie dokumenty niezbędne do zrealizowania na działce nr [...]i [...]zamierzonej inwestycji, a istniejący spór o sąsiednią działkę, w świetle wcześniej poczynionych uwag, winien pozostawać bez istotniejszego wpływu na czynności inwestycyjne. Na marginesie wskazać należy, iż trudności finansowe związane z finansowaniem inwestycji należy traktować w kategoriach normalnego ryzyka gospodarczego i nie mogą one stanowić okoliczności uwalniająca od naliczenia takiemu podmiotowi dodatkowej opłaty rocznej. Kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, do czego ograniczają się kompetencje Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego nie wykazała, by zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa, o którym stanowi przepis art. 145 u.p.s.a. Brak zatem było uzasadnionych podstaw do uwzględnienia skargi i z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.