II SA/Wr 275/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA - Władysław Kulon, Sędziowie Sędzia WSA - Anna Siedlecka, Sędzia NSA - Zygmunt Wiśniewski (spr.), , Protokolant asystent sędziego - Wojciech Śnieżyński, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 2 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi I.M.J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę w całości. Decyzją z dnia [...] r. Nr [...], podjętą na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3 i ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), zwanej dalej "u.p.z.p.", Burmistrz Z.Ś. ustalił dla I.M.J. jednorazową opłatę w kwocie 14.540,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości składającej się z działek ewid. o nr 79, 106 i 123, położonej w B., gmina Z.Ś., powiat z., województwo d., w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu górniczego złoża migmatytu "K." w granicach Gminy Z.Ś., uchwałą Rady Miejskiej Z.Ś. z dnia 6 października 2010 r. Nr [...]. W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał m.in., że w/w uchwała weszła w życie w dniu 10 stycznia 2011 r.. Notariusz przekazał Burmistrzowi wypis z aktu notarialnego Repertorium A numer [...] w sprawie zbycia w dniu 20 stycznia 2014 r. w/w nieruchomości. Ustalono, że w/w miejscowy plan swoimi ustaleniami objął tylko część nieruchomości, tj. działkę nr 79. Zgodnie z tymi ustaleniami działka ta w udziale 55 % (s. 31 operatu szacunkowego) została przeznaczona pod obszar górniczy PG - obszar eksploatacji górniczej - wyrobisko eksploatacyjne wraz ze składowiskiem nakładu i humusu a dla pozostałej części (45 % obszaru działki) zachowano przeznaczenie rolnicze. Natomiast działki nr 106 i 123 znalazły się poza granicami obszaru objętego planem. Ponadto na dzień sprzedaży, tj. 20 stycznia 2014 r., działki nr 106 i 123 były objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości B. w gminie Z.Ś. - uchwała Rady Miejskiej Z.Ś. z dnia 27 czerwca 2013 r. Nr [...] (publ. Dz. Urz. Woj. D.. z 2013 r. poz. [...]), jednostka planistyczna R.2.25 - przeznaczenie podstawowe terenu: tereny rolnicze. Wobec takiego stanu rzeczy na wzrost wartości nieruchomości miały wyłącznie ustalenia miejscowego planu z dnia 6 października 2010 r., zgodnie z którym nastąpiła zmiana przeznaczenia dla wyznaczonej części gruntu ornego pod obszar eksploatacji górniczej. Prowadzone postępowanie również wykazało, że do dnia wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego terenu górniczego złoża migmatytu "K." oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości B. w gminie Z.Ś., dla nieruchomości objętej postępowaniem nie obowiązywał żaden plan, albowiem plan miejscowy przyjęty uchwałą Rady Miasta i Gminy Z.Ś. z dnia 27 maja 1993 r. Nr [...] od dnia 31 grudnia 2003 r. przestał na tym obszarze obowiązywać. Ponadto, do dnia 20 stycznia 2014 r. nieruchomość będąca przedmiotem zbycia była użytkowana rolniczo. Podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty stanowił operat szacunkowy sporządzony w czerwcu 2015 r.. Operat ten – jak wskazał organ pierwszej instancji - został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, tj. art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 50, § 55, § 56, § 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Oceniając operat pod względem formalnym, Burmistrz stwierdził, że zawiera on niezbędne informacje, tj. opis nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, sposób wyceny, metodę i technikę szacowania. Ustalenia zawarte w operacie wykazały natomiast, że wartość prawa własności nieruchomości (o pow. 2,15 ha), uwzględniająca jej przeznaczenie według stanu przed wejściem w życie planu i poziomu cen z dnia zbycia nieruchomości to 85000,00 zł (s. 29 i 32 operatu), zaś wartość prawa własności nieruchomości uwzględniająca jej przeznaczenie według stanu po wejściu w życie planu miejscowego i poziomu cen z dnia zbycia nieruchomości - 157700,00 zł (s. 31, 32 operatu). Ponadto, w związku z tym, że zaistniała luka czasowa spowodowana utratą mocy planów miejscowych uchwalonych przed dniem 1 stycznia 1995 r., organ ustalił i przyjął wartość nieruchomości dla ustaleń wskazanych w planie uchwałą z dnia 27 maja 1993 r. nr [...], który obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r., przy uwzględnieniu braku zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej na zmianę przeznaczenie na cele nierolne gruntów rolnych w tym nieruchomości składającej się z działek nr 79, 106 i 123 (pismo znak [...] z dnia 10 września 1991 r.), jak dla "wartości nieruchomości według faktycznego sposobu jej wykorzystania jako grunty orne w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów, tj. 85000 zł. Wzrost wartości nieruchomości wyliczono – zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. – na poziomie 157700 - 85000 = 72700 zł. Stawka procentowa, służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości dla terenów oznaczonych symbolami PG, PK i AG, to 20% (§ 26 uchwały Nr [...] z dnia 6 października 2010 r.). Wyliczenie należnej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości: 72700 x 20 % = 14540 zł. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła I.M.J., zarzucając jej naruszenie prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4, ust. 6 ust. 11 u.p.z.p., wyrażające się w błędnym przyjęciu, że mimo iż niespornym jest fakt rolniczego wykorzystania działki nr 79 do dnia jej sprzedaży zachodzą przesłanki do ustalenia jednorazowej opłaty objętej zaskarżoną decyzją, oraz art. 87 ust. 3a u.p.z.p. poprzez jego niezastosowanie, który wyłącza zastosowanie przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. do ustalenia wysokości opłaty planistycznej i skutkuje wadliwością postępowania i ustaleń dokonanych przez organ pierwszej instancji w przedmiotowej sprawie. Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 80 i art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. polegające na przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodów, które to przepisy zobowiązują organ administracji publicznej do podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy, w tym do zebrania w sposób wyczerpujący i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, przy czym wymienione naruszenia miały istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem w rezultacie doszło do naruszenia prawa materialnego - przepisu przejściowego art. 87 ust. 3 u.p.z.p., czego skutkiem mogło być naruszenia art. 37 ust. 1 u.p.z.p.; art. 7 K.p.a. przez zaniechanie wnikliwego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, co skutkowało wadliwym przyjęciem zaistnienia podstaw do ustalenia jednorazowej opłaty, tj. w szczególności wnikliwej oceny dokonanego szacunkowego wyliczenia wartości spornej działki, nie uwzględnienie faktu, że sporne działki faktycznie nigdy nie zmieniły swojego przeznaczenia, bowiem były wykorzystywane i są wykorzystywane rolniczo i tak też zostały zbyte, a nadto nie ustalenie w sposób obiektywny rzeczywistej powierzchni, która został objęta zmianą w samym planie, co skutkuje nierzetelnością uzyskanej wyceny. Po rozpatrzeniu wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wydało w dniu [...] r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a.", oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4 u.p.z.p. (j.t. Dz. U. z 2015 r. poz. 199), decyzję Nr [...], którą utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie jest bezsporne, że aktem notarialnym z dnia 20 stycznia 2014 roku nr Repertorium A numer [...] skarżąca zbyła nieruchomość stanowiąca grunty orne o powierzchni 2,15 ha, składającej się z działek ewidencyjnych o numerach 79, 106 i 123. Nie budzi wątpliwości również, że w dniu 6 października 2010 r. Rada Miejska Z.Ś. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu górniczego złoża migmatytu "K." w granicach Gminy Z.Ś.. Uchwała ta została opublikowana w Dz. Urz. Woj. D.. nr [...], poz. [...] z dnia 10 grudnia 2010 r. i weszła w życie w dniu 10 stycznia 2011 r.. Plan miejscowy przyjęty w/w uchwałą obejmował obszar, na którym jest położna nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży w dniu 20 stycznia 2014 r.. Zgodnie z zapisami tego planu część działki nr 79, wchodzącej w skład nieruchomości przeznaczono pod obszar górniczy - wyrobisko eksploatacyjne wraz ze składowiskiem nakładu i humusu. Pozostałe działki posiadają przeznaczenie rolnicze. W dniu sprzedaży nieruchomość była użytkowana rolniczo. Na obszarze położenia nieruchomości do dnia wejścia w życie planu wprowadzonego w/w uchwałą nie obowiązywał żaden plan, albowiem plan przyjęty uchwałą Rady Miasta i gminy Z.Ś. z dnia 27 maja 1993 r. Nr [...], zgodnie z art. 87 ust. 3 u.p.z.p. od dnia 31 grudnia 2003 r. przestał na tym obszarze obowiązywać. "Stary" plan przewidywał dla tej nieruchomości przeznaczenie rolnicze. Przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie jest ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast podstawę materialnoprawną w sprawie ustalenia tzw. "renty planistycznej" stanowią przepisy u.p.z.p., a konkretnie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 oraz ust. 3 i 4. Z przepisów art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3 i 4, ust. 11 oraz art. 87 ust. 3a u.p.z.p. wynika, że podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek: uchwalenie bądź zmiana planu miejscowego, wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmiana planu, zbycie nieruchomości oraz złożenie roszczenia o opłatę przed upływem pięciu lat do dnia, w którym plan miejscowy albo jego miana stały się obowiązujące. Określenie wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej następuje w oparciu o art. 150-156 ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 u.p.z.p.). W niniejszej sprawie sporządzenie operatu szacunkowego zlecono rzeczoznawcy majątkowemu A.M., który wartość rynkową nieruchomości określił: wartość prawa własności nieruchomości uwzględniająca jej przeznaczenie według stanu przed wejściem w życie planu miejscowego (10 stycznia 2011 r.) i poziomu cen z dnia zbycia oszacowanej nieruchomości (20 stycznia 2014 r.) - kwota 85.000 zł, wartość prawa własności nieruchomości uwzględniająca jej przeznaczenie według stanu po wejściu w życie planu miejscowego (10 stycznia 2011 r.) i poziomu cen z dnia zbycia szacowanej nieruchomości (20 stycznia 2014 r.) - kwota 157.700 zł. W ocenie Kolegium kwestionowany operat szacunkowy nie budzi wątpliwości. Został sporządzony zgodnie z przepisami. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości według cen rynkowych, stosując podejście porównawcze z korygowaniem ceny średniej. Metoda ta polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych, wziętych do porównań, które te nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Pod pojęciem nieruchomości reprezentatywnych rozumie się nieruchomości będące przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobnym rodzajem i przeznaczeniem w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi cechom rynkowym nieruchomości. Analiza rachunkowa wyliczeń zawartych w operacie szacunkowym prowadzi do jednoznacznego wniosku, że wartość działki po uchwaleniu nowego miejscowego planu wzrosła o kwotę 72.700 zł (wartość po wejściu w życie miejscowego planu, tj. 157.700 zł - wartość przed wejściem w życie, tj. 85.000 zł = 72.700 zł). Wysokość opłaty planistycznej ustalono zgodnie z zasadami wyrażonymi w uchwale z dnia 6 października 2010 r. w wysokości 20% różnicy wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu i po uchwaleniu planu kwotę 14.540,00 zł (20% z 72.700 = 14.540). Jak wynika z powyższych rozważań w niniejszej sprawie zostały zrealizowane wszystkie przesłanki wskazane w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.. Kolegium podkreśliło przy tym, że obowiązujące przepisy nie dają podstaw do uwzględnienia poniesionych przez właściciela nakładów na procedury związane z podziałem nieruchomości. Tym bardziej bez znaczenia są nakłady jakie ewentualnie ponieść będzie musiał nabywca każdej z wydzielonych działek. Opłata planistyczna to jedynie 20 % od kwoty zwiększającej wartość nieruchomości - pozostała część tej kwoty czyli 80%) pozostaje w gestii właściciela. Ponadto - zdaniem Kolegium - art. 87 ust. 3a u.p.z.p. nie ma w niniejszej sprawie zastosowania. Z akt sprawy jednoznacznie wynika i jest to okoliczność bezsporna, że przeznaczenie działek nr 79, 106 i 123 przed 31 grudnia 2003 r. i po tej dacie było takie same - wykorzystywane były rolniczo. Dopiero według miejscowego planu uchwalonego uchwałą z dnia 6 października 2010 r. działka nr 79 znajduje się w obrębie jednostki planistycznej oznaczonej symbolem PG oraz R. Działki nr 106 i 126 leżą poza obszarem planu zagospodarowania przestrzennego terenu górniczego i zostały objęte planem zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości B. uchwalonym w dniu 27 czerwca 2013 r. uchwałą [...], który wszedł w życie 15 sierpnia 2013 r.. Są to nadal tereny rolnicze i nie nastąpiła zmiana rolniczego przeznaczenia tych działek. Jak wynika z powyższego zmiana dotyczy wyłącznie części działki nr 79. Ponadto organ wskazał, że rzeczoznawca ustosunkował się do zarzutów strony na wezwanie Burmistrza, wyjaśniając w piśmie z dnia 11 stycznia 2016 r., że w operacie szacunkowym w punkcie 4.2 wskazano, iż również w dniu wejścia w życie nowego planu nieruchomość wykorzystywana była rolniczo. Zaznaczył, że zarówno przeznaczenie nieruchomości w planach jak i faktyczny sposób korzystania w dniu wejścia w życie nowego planu były brane pod uwagę. Nie ma natomiast w kontekście brzmienia art. 87 ust. 3 a u.p.z.p. znaczenia sposób korzystania z nieruchomości w dacie zbycia. Stwierdził również, że faktyczny sposób wykorzystania jako użytki rolne był zgodny z przeznaczeniem terenu ustalonym w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.. W tej sytuacji rzeczoznawca nie znalazł przesłanek do odmiennego przeprowadzenia wyceny w obu przypadkach i uznał ,że oczywistym jest uzyskanie identycznej wartości z tą oszacowaną w punkcie 5.1.3., tj. 85.000 zł - dlatego uznał za niecelowe powtórzenie dokładnie takiej samej procedury wyceny. Reasumując - zdaniem rzeczoznawcy majątkowego - wartość szacowanej nieruchomości o powierzchni 2,15 ha wyniosła 85.000 zł zarówno przed utratą ważności miejscowego planu w dniu 31 grudnia 2003 r., jak i po dacie aż do uchwalenie obecnie obowiązującego planu. Zgodnie z operatem szacunkowym wartość nieruchomości wzrosła dopiero po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca zaznaczył, że zmiana wartości rynkowej na skutek uchwalenia nowego planu dotyczyła tylko części działki nr 79, z obliczeń wynikało, że obszar oznaczony PG zajmuje około 55 % obszaru działki nr 79. Kolegium w pełni podzieliło wyjaśnienia rzeczoznawcy, gdyż są one odzwierciedleniem zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, tj. treści operatu szacunkowego, a nadto nie pozostają w sprzeczności z mającymi zastosowanie w niniejszej sprawie przepisami prawa. Ponadto, organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny, trafnie zastosował obowiązujące przepisy, a zaskarżona decyzja została należycie uzasadniona. W skardze na powyższą decyzję I.M.J. zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie: 1. prawa materialnego, tj.: a) art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4, ust. 6, ust. 11 u.p.z.p., wyrażające się w jego wadliwym zastosowaniu, tj. błędnym przyjęciu, iż mimo że niespornym jest fakt rolniczego wykorzystywania działki nr 79 położonej w B. do dnia jej sprzedaży, tj. do dnia 20 stycznia 2014 r., zachodzą przesłanki do ustalenia jednorazowej opłaty objętej zaskarżoną decyzją; b) art. 87 ust. 3a u.p.z.p. poprzez jego niezastosowanie mimo ziszczenia się przesłanek do jego stosowania; c) art. 150-156 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., wyrażające się w ich błędnej wykładni i w konsekwencji niewłaściwym zastosowaniu, tj. przyjęciu za podstawę ustalenia jednorazowej opłaty w oparciu o nierzetelny szacunek dokonany przez rzeczoznawcę, tj.: przy ustalaniu wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego przyjęto nieruchomości wykorzystywane rolniczo położone w pobliżu działek wycenianych, co dało ich rzeczywistą rynkową wartość na szacowanym terenie; przy ustalaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu przyjęto nieruchomości położone w rejonie zupełnie niezwiązanym z szacowanym terenem, znacznie atrakcyjniejszym, takim, którego ceny zarówno rolne jak i pozostałe znacznie odbiegają od cen rynkowych jakichkolwiek nieruchomości położonych w obrębie B., co skutkowało rażącym zawyżeniem wartości nieruchomości po zmianie planu, o czym dobitnie świadczy faktycznie uzyskana przez skarżącą cena sprzedaży nieruchomości dokonana w oparciu o akt notarialny z dnia 20 stycznia 2014 r., tj. łącznie 112.500 zł, podczas gdy według wyliczeń rzeczoznawcy wynika, że wartość jedynie części działki nr 79 pozostającej w rejonie oznaczonym symbolem "PG" (55 %) to kwota 100.749 zł (s. 31 operatu), co ostatecznie powoduje, że nie mamy do czynienia ze wzrostem wartości obiektywnej - rynkowej wartości nieruchomości, a nadto brak jest związku przyczynowego między zmianą planu a wzrostem jej wartości rynkowej; d) art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zw. art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyrażające się w ich błędnej wykładni, tj. oszacowanie wzrostu wartości nieruchomości z pominięciem dnia jej sprzedaży; 2. przepisów postępowania, które miało wpływ na rozstrzygnięcie, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. przez zaniechanie wnikliwego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, co skutkowało wadliwym przyjęciem zaistnienia podstaw do ustalenia jednorazowej opłaty, tj. w szczególności wnikliwej oceny dokonanego szacunkowego wyliczenia wartości spornej działki, w oparciu o nierzetelną opinię, tj. której wyliczenie wartości nieruchomości spornej po zmianie, zostało ustalone w oparciu o transakcje dot. nieruchomości położonych w znacznie atrakcyjniejszych miejscach (W., L., Z.), podczas gdy w przypadku ustalenia wartości nieruchomości spornych przed zmianą - były to nieruchomości sąsiednie (M., Cz., K., L.), co skutkuje nierzetelnością uzyskanej wyceny i ma wpływ na zawyżenie wartości ustalonej jednorazowej opłaty. Powołując się na powyższe zarzuty, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej jej decyzji organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu skargi podniesiono ponadto, że w sprawie sporne i niewyjaśnione przez organy obu instancji w sposób wyczerpujący jest, czy zmiana planu spowodowała wzrost wartości rynkowej spornych nieruchomości i na jakiej podstawie prawnej ten wzrost powinien być badany. Organy błędnie uznały, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat jest prawidłowy, zgodny z prawem i może stanowić podstawę do wydania decyzji na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p.. Rzeczoznawca – zdaniem skarżącej - popełnił błąd ustalając wartość nieruchomości (co wskazano w zarzucie 1b). Oczywiście nieprawidłowym jest porównywanie nieruchomości na tak zróżnicowanym terenie. Powstała rażąca dysproporcja pomiędzy wartościami działek przed i po zmianie, nie z powodu zmiany przeznaczenia w planie, lecz de facto z powodu wadliwego przyjęcia przez biegłego transakcji do porównania w obu przypadkach. Ponadto, rzeczoznawca porównał jedynie wartość nieruchomości (wadliwie ustaloną) określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego na skutek uchwalenia nowego planu oraz wartość określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia działek przed uchwaleniem tego planu. Rzeczoznawca całkowicie pominął przy tym wymogi obowiązującego w art. 87 ust. 3a u.p.z.p., bowiem w ogóle nie odniósł się do określenia wartości według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów. Uzasadnienie organu pierwszej instancji nie przekonuje o zasadności takiego stanowiska, co wymaga wnikliwej weryfikacji i oceny. Kolejną kwestią, na którą zwróciła uwagę skarżąca, a której nie przeanalizowały wystarczająco orzekające w sprawie organy, jest fakt, że rzeczoznawca - wbrew treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p. - do wyceny przyjął transakcje poprzedzające datę sprzedaży wycenianej nieruchomości. Wyceny nieruchomości należy dokonywać poprzez porównanie transakcji mających miejsce w tym samym czasie. Wzrost wartości nieruchomości winien być ustalany między wartością nieruchomości "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością "na dzień jej sprzedaży", określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (por. wyrok WSA z dnia 26 marca 2014 r. sygn. akt IV SA/Wa 2862/13). Tymczasem rzeczoznawca nie zastosował się do tej reguły. Przy wycenie nieruchomości przy uwzględnieniu poprzedniego planu przyjął transakcje z 2013 r., z kolei dokonując wyceny nieruchomości przy uwzględnieniu obowiązującego planu - do porównania transakcje z 2012 r. oraz 2013 r.. Żadna z transakcji nie obejmuje początku 2014 r. a niewiele z nich zbliża się do daty transakcji sprzedaży. W sprawie doszło zatem do naruszenia przepisów postępowania, bo nie przeprowadzono odpowiadającego zasadom ustawowym postępowania dowodowego i w rezultacie przyjęto błędny operat szacunkowy jako podstawę ustalenia stawki opłaty planistycznej, a ostatecznie obok naruszenia przepisów postępowania skutkowało to naruszeniem art. 37 ust. 1 u.p.z.p.. Uznanie opinii rzeczoznawcy za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie stanowi naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 w związku z art. 80 K.p.a. oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a.. Rzeczą organów było wnikliwe i rzetelne zgromadzenie dowodów, a później ich prawidłowa ocena, czego nie sposób stwierdzić w konkretnym przypadku. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje: Stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 ze zm.) sąd sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem działalności administracji publicznej. Przedmiotem dokonywanej przez niego kontroli jest zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonej decyzji. Po myśli zaś art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.), zwanej dalej "P.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zgodnie zaś z art. 145 § 1 P.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Badając pod tym kątem zaskarżoną decyzję Sąd uznał, że wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem nie doszło do naruszenia prawa, o jakim mowa w przywołanym wyżej art. 145 § 1 P.p.s.a.. Podstawą materialnoprawną podejmowanych w rozpoznawanej sprawie decyzji są przepisy u.p.z.p.. Zgodnie z jej art. 36 ust. 4, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jak wynika z akt niniejszej sprawy Rada Miejska Z.Ś. podjęła w dniu 6 października 2010 r. uchwałę Nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu górniczego złoża migmatytu "K." w granicach Gminy Z.Ś. (Dz. Urz. Woj. D. z dnia 10 grudnia 2010 r. Nr [...], poz. [...]), która weszła w życie z dniem 10 stycznia 2011 r.. W uchwale ustalono stawkę procentową, służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętych planem w terenach oznaczonych symbolami PG, PK i AG - w wysokości 20% (§ 26). Umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 20 stycznia 2014 r. (Repertorium A nr [...]) nieruchomość stanowiąca grunty orne o powierzchni 2,15 ha, składającej się z działek ewidencyjnych o numerach 79, 106 i 123, została sprzedana przez skarżącą A. i P.P.. Uchwalony plan swoimi ustaleniami objął tylko część nieruchomości, tj. wyłącznie działkę nr 79. Zgodnie z tymi ustaleniami działka ta znajduje się w udziale 55 % w obrębie jednostki planistycznej oznaczonej symbolem PG - obszar eksploatacji górniczej - wyrobisko eksploatacyjne wraz ze składowiskiem nakładu i humusu, zaś dla pozostałej części (45 %) zachowano przeznaczenie R - teren użytków rolnych bez zabudowy. Natomiast działki nr 106 i 123 leżą poza obszarem zagospodarowania przestrzennego terenu górniczego złoża migmatytu "K.". Działki te objął natomiast plan miejscowy uchwalony w dniu 27 czerwca 2013 r. uchwałą [...] i wszedł w życie 15 sierpnia 2013 r.. Zgodnie z zapisem tego planu działki nr 106 i 123 objęte są jednostką planistyczną R2.25 - tereny rolnicze. W dniu sprzedaży nieruchomość była użytkowana rolniczo. Ponadto wskazać należy, że na obszarze położenia nieruchomości do dnia wejścia w życie planu wprowadzonego uchwałą Nr [...] nie obowiązywał żaden plan, albowiem plan przyjęty uchwałą Rady Miasta i gminy Z.Ś. z dnia 27 maja 1993 r. Nr [...], zgodnie z art. 87 ust. 3 u.p.z.p., od dnia 31 grudnia 2003 r. przestał na tym obszarze obowiązywać. "Stary" plan przewidywał dla tej nieruchomości przeznaczenie rolnicze. Z powyższych okoliczności wynika zatem jednoznacznie, że zostały spełnione dwie z trzech przesłanek do wydania przez organy decyzji - w myśl art. 36 ust. 4 u.p.z.p. - o ustaleniu renty planistycznej, tj. nastąpiło uchwalenie planu miejscowego oraz nastąpiło zbycie przedmiotowej nieruchomości. Sporna jest natomiast kwestia wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem tego planu. Przy czym podkreślenia wymaga, że na ewentualny wzrost wartości nieruchomości miały wyłącznie ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu górniczego złoża migmatytu "K." z dnia 6 października 2010 r., zgodnie z którym nastąpiła zmiana przeznaczenia dla wyznaczonej części gruntu ornego pod obszar eksploatacji górniczej. Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie zaś z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Powyższy przepis oznacza, że określenie wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej następuje w oparciu o art. 150-156 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n."). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 u.g.n.). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (ust. 3). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (ust. 2). Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (ust. 3). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w (art. 155 ust. 1 u.g.n.): 1) księgach wieczystych; 2) katastrze nieruchomości; 3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu; 3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; 3b) rejestrach zabytków; 4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169; 5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; 6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; 6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; 6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali; 7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości; 8) świadectwie charakterystyki energetycznej. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). W niniejszej sprawie sporządzenie operatu szacunkowego zlecono rzeczoznawcy majątkowemu A.M.. W ocenie Sądu operat szacunkowy nie budzi wątpliwości, co słusznie zauważyły organy orzekające. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości według cen rynkowych, stosując podejście porównawcze z korygowaniem ceny średniej. Metoda ta polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych, wziętych do porównań, które te nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Pod pojęciem nieruchomości reprezentatywnych rozumie się nieruchomości będące przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobnym rodzajem i przeznaczeniem w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi cechom rynkowym nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego (10 stycznia 2011 r.) i poziomu cen z dnia zbycia oszacowanej nieruchomości (20 stycznia 2014 r.) określił w wysokości 85.000 zł, zaś wartość po wejściu w życie planu miejscowego (10 stycznia 2011 r.) i poziomu cen z dnia zbycia szacowanej nieruchomości (20 stycznia 2014 r.) - 157.700 zł. Analiza rachunkowa wyliczeń zawartych w operacie szacunkowym prowadzi do wniosku, że wartość działki po uchwaleniu nowego miejscowego planu wzrosła o kwotę 72.700 zł. Co oznacza, wbrew twierdzeniom skarżącej, że w niniejszej sprawie bezspornie uchwalenie planu spowodowało wzrost wartości rynkowej spornej nieruchomości. Wysokość opłaty planistycznej ustalono zatem w wysokości 20% różnicy wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu i po uchwaleniu planu kwotę 14.540,00 zł (20% z 72.700 zł = 14.540 zł). Odnosząc się w tym miejscu do zarzutów skargi dotyczących operatu szacunkowego, tj. naruszenia art. 150-156 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zw. art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a., w pierwszej kolejności należy zauważyć, że zarzuty te nie zostały podparte żadnym dowodem, z którego wnikałoby, że dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego ustalenia wartości nieruchomości są w istocie wadliwe. Jeśli dokonana w sprawie wycena nieruchomości nie satysfakcjonowała skarżącej, to nic nie stało na przeszkodzie, ażeby strona przedłożyła organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też wnioskowała o dokonanie oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała regulacja art. 157 ust. 1 u.g.n.. Z akt sprawy nie wynika, aby skarżąca z którejkolwiek z tych możliwości skorzystała. Kontroperat nie został złożony na żadnym etapie postępowania administracyjnego, ani też w toku postępowania sądowego. Jej zarzuty dotyczące naruszenia wskazanych w skardze w/w przepisów należało zatem ocenić jako gołosłowne i niczym nieuprawdopodobnione. Jak zauważa się w orzecznictwie, to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Organy zobligowane były ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody jak i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza jednak, iż może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (zob. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 2085/11). Zdaniem Sądu organy dokonały wszechstronnej i prawidłowej analizy oceny operatu. Nadto podkreślenia wymaga, że rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (zob. wyrok NSA z 24 listopada 2011 r. sygn. akt II OSK 1705/10). Na tym tle, zwłaszcza w świetle art. 154 u.g.n., nie budzi wątpliwości Sądu, że rzeczoznawca majątkowy cieszy się szeroką swobodą, ustanowioną z woli ustawodawcy. Nie może być ona ograniczana bez uzasadnienia, a środki podważania opinii zostały uregulowane wprost w art. 157 u.g.n.. Rzeczona swoboda powinna być przy tym uwzględniania przy analizie wydanej przez organ decyzji, opartej na opinii rzeczoznawcy, w szczególności oceny zgodności jej z przepisami określającymi postępowanie wyjaśniające. W ocenie Sądu - wbrew wywodom skarżącej - sporządzona w sprawie opinia rzeczoznawcy majątkowego odpowiada prawu, a zatem ocena organów jest prawidłowa, co ma przełożenie na legalność kontrolowanych decyzji. W sprawie nie doszło do przekroczenia przez biegłego rzeczoznawcy swobody, którą przyznał mu ustawodawca. Znajdująca się bowiem w aktach opinia sporządzona została zgodnie z wymogami cytowanych wcześniej przepisów. W tym kontekście zarzuty skarżącej mają walor jedynie polemiczny. Należy bowiem spostrzec w szczególności, że żaden przepis nie wskazuje, aby rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu opinii miał obowiązek zbadać wszystkie lub większość transakcji podobnych zawartych w tym samym czasie na określonym rynku. Rzeczoznawca korzysta we wskazanym zakresie ze wspomnianej swobody, jakkolwiek wybrana próba musi odpowiadać prawu i być relewantna, co - w ocenie Sądu - ma miejsce w realiach niniejszej sprawy, w granicach opisanej swobody mieści się również dokonany wybór działek do zastosowania metody porównawczej. Dodać jeszcze należy, że w toku niniejszego postępowania wątpliwości skarżącej dotyczące operatu były wyjaśniane przez biegłego, które to wyjaśnienia słusznie również organy oceniły jako wystarczające do zaaprobowania prawidłowości sporządzonej opinii. Skoro zatem organy rozstrzygające sprawę uznały w ramach art. 80 K.p.a. za wystarczające wyjaśnienia biegłego, to wówczas skarżąca - jeżeli nadal kwestionowała operat – mogą podjąć kroki zmierzające do jego podważenia, czy to poprzez złożenie kontroperatu, który jak każdy dowód w sprawie podlegałby ocenie organu, czy też poprzez zlecenie jego oceny przez organizację zawodową w trybie wskazanym w art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n.. Jak wynika zatem z powyższych rozważań w niniejszej sprawie zostały zrealizowane wszystkie przesłanki dające podstawę do zastosowania w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.. Tym samym Sąd nie uwzględnił zarzutu skargi naruszania art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4, ust. 6, ust. 11 u.p.z.p.. Fakt rolniczego wykorzystywania działki nr 79 do dnia jej sprzedaży, tj. do dnia 20 stycznia 2014 r., nie mógł stanowić przyczyny, aby jednorazowej opłaty nie ustalać. Istotą bowiem ustalenia tej opłaty jest zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym a nie faktyczne jej wykorzystywanie po dokonaniu takiej zmiany. Ponadto, w sprawie – jak słusznie wskazało Kolegium – nie mógł znaleźć zastosowania art. 87 ust. 3a u.p.z.p., bowiem przepis ten wyklucza stosowanie art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. tylko w sytuacja, gdy wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. Stanowi on, że jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p., w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.. Z akt sprawy jednoznacznie jednak wynika, że przeznaczenie działek nr 79, 106 i 123 przed 31 grudnia 2003 r. jak i sposób ich wykorzystywania po tej dacie było takie same - wykorzystywane były rolniczo. Zatem wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jak i wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu byłaby taka sama. Powyższa kwestia została zresztą wyjaśniona przez rzeczoznawcę majątkowego, który ustosunkowując się do zarzutów strony, wyjaśnił w piśmie z dnia 11 stycznia 2016 r., że zarówno przeznaczenie nieruchomości w planach jak i faktyczny sposób korzystania w dniu wejścia w życie nowego planu były brane pod uwagę. Nie ma natomiast w kontekście brzmienia art. 87 ust. 3 a u.p.z.p. znaczenia sposób korzystania z nieruchomości w dacie zbycia. Stwierdził również, że faktyczny sposób wykorzystania jako użytki rolne był zgodny z przeznaczeniem terenu ustalonym w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.. Czyni to zaś zarzut skarżącej, że rzeczoznawca pominął przy tym wymogi obowiązującego w art. 87 ust. 3a u.p.z.p., całkowicie bezpodstawnym. Należy tutaj jeszcze zwrócić uwagę, że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r. (sygn. akt P 58/08) stwierdził, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy (z dniem 31 grudnia 2003 r.), jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP. Rozważania Trybunału w/w orzeczenia sprowadzają się do tego, że w przypadku, jeżeli nieruchomość objęta postępowaniem w sprawie ustalenia renty planistycznej położona jest na obszarze, dla którego przed 1 stycznia 1995 r. uchwalony był miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (a z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie), który utracił moc obowiązującą z mocy art. 87 ust. 3 u.p.z.p. i w tym nieobowiązującym już planie, przeznaczenie nieruchomości było takie samo jak w planie uchwalonym po dniu 1 stycznia 2004 r., brak jest podstaw do wymierzania jednorazowej opłaty. W uzasadnieniu swojego orzeczenia Trybunał wyjaśnił, że użyte w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. sformułowanie "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła", należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany. Z tego względu, ustalając wzrost wartości nieruchomości można brać pod uwagę jedynie te okoliczności wpływające na wzrost, które mają bezpośredni związek, są następstwem uchwalenia planu albo jego zmiany i wpływają na wzrost wartości nieruchomości. Trybunał zauważył, że istotną cechą wynikającego z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. obowiązku poniesienia opłaty, jest potencjalna korzyść, za którą uznać należy ustabilizowanie sytuacji właścicieli i użytkowników wieczystych w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Jak stwierdzono w wyroku "z tego faktu wynika konieczność, w wypadku sprzedaży nieruchomości, poniesienia kosztów na rzecz gminy, która miejscowy plan uchwala. Istotna jest aktywność gminy w tym zakresie. Prawo gminy do pobierania opłat wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia planu miejscowego.". Zdaniem Sądu, z powyższego wywieść należy, że w sytuacji gdy w nowo uchwalonym planie przeznaczenie zbytej nieruchomości jest takie samo jak przeznaczenie przewidziane dla niej w planie miejscowym, który utracił moc obowiązującą ze względu na regulację art. 87 ust. 3 u.p.z.p., w istocie nie dochodzi do wzrostu wartości nieruchomości będącej bezpośrednim następstwem uchwalenia przez gminę planu miejscowego. W niniejszej sprawie – jak słusznie wskazało Kolegium - Jak zmiana rolniczego przeznaczenia nieruchomości objętej postępowaniem dotyczy wyłącznie części działki nr 79, bowiem tylko ta działka została objęta zapisami uchwały z dnia 6 października 2010 r.. Działki nr 106 i 126, ponieważ leżą poza obszarem planu zagospodarowania przestrzennego terenu górniczego, nie zmieniły przeznaczenia. Powyższe prowadzi do wniosku, że w sprawie nie doszło do naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 w związku z art. 80 K.p.a. oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a., również z tego powodu, iż organy orzekające dokonując oceny operatu, sprawdziły na jakich przesłankach biegły oparł swoje konkluzje oraz skontrolowały prawidłowość jego rozumowania. Zakresem kontroli organy objęły podejście, metodę i techniki szacowania przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego. Organy w sposób wnikliwy i rzetelny zgromadziły dowody i prawidłowo poddały go ocenie. Uwzględniając powyższe, Sąd uznał, że zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z prawem, a to obligowało do oddalenia skargi na podstawie art. 151 P.p.s.a.. Stąd orzeczono jak w sentencji.