II SA/Wr 28/06

W IMIENIU RZECZPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 8 marca 2006 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA – Halina Kremis (sprawozdawca) Sędziowie: Sędzia WSA – Mieczysław Górkiewicz Asesor WSA – Alicja Palus Protokolant: Anna Biłous po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 marca 2006 r. sprawy ze skargi W. W. i K. D. na decyzję D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku oddala skargę. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m. W. decyzją z dnia [...] r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. Nr 89, poz. 414 z późn. zm.) art. 108 kpa, art. 4 ust. 1 pkt 11 i ust. 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz. U. Nr 91, poz. 578) oraz art. 81 ust. 1 i 2, art. 83 ust. 1, art. 84 ust. 1 pkt 1 i art. 84 a ustawy Prawo budowlane, nakazał K. D., M. A., W. W. oraz W. i Z. W., usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego, wolnostojącego we W., przy ul. T. [...], tj. doprowadzenie do stanu zgodnego z Polskimi Normami i warunkami technicznymi stropu w poziomie III kondygnacji i drewnianej konstrukcji dachu oraz tarasu w poziomie III kondygnacji i z uwagi na ochronę zdrowia i życia oraz ważny interes strony zgodnie z art. 108 § 1 kpa decyzji nadał decyzji rygor natychmiastowej wykonalności. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż podczas oględzin stanu technicznego budynku mieszkalnego we W. przy ul. T. [...] przeprowadzonych w dniu [...] r. pracownicy Powiatowego Inspektoratu stwierdzili zły stan techniczny stropu budynku oraz konstrukcji drewnianej dachu. Dodał, iż w związku z powyższym postanowieniem z dnia [...]r. Nr [...] nałożył na współwłaścicieli budynku położonego we W. przy ul. T. [...] obowiązek dostarczenia dokumentów związanych z użytkowaniem obiektu. Organ podniósł, iż postanowienie to zostało w postępowaniu odwoławczym utrzymane w mocy przez organ II instancji, który uchylił jedynie termin wykonania obowiązku. Organ zauważył iż z przedłożonych przez współwłaścicieli żądanych dokumentów, między innymi z orzeczenia o stanie technicznym budynku wynika, iż należy niezwłocznie przystąpić do remontu stropu w poziomie III kondygnacji budynku, wymienić lub poprawić poszczególne elementy więźby dachowej w rejonie jej oparcia na stropie, zmodernizować posadzkę tarasu i wykonać niezbędne opierzenie a wodę opadową odprowadzić rurami do kanalizacji. W odwołaniu od decyzji W. W. i K. D. oświadczyli, iż zdają sobie sprawę ze stanu budynku i są zdecydowani podjąć wspólny remont stropu i więźby dachowej, jednakże nie zgadzają się partycypować w kosztach remontu tarasu na poziomie III, bowiem jest on integralną częścią lokalu nr [...] zajmowanego przez Państwa W. i wyłącznie przez nich użytkowanym. Dodali, iż to niewłaściwie wykonany przez Państwa W. w [...] r. remont tarasu przyczynił się do stałej dewastacji budynku przez zalewanie ścian i stropu (brak właściwego opierzenia) oraz podmywanie fundamentu wskutek nieodpowiedniego odprowadzenia wody deszczowej. Decyzją z dnia [...]r. Nr [...]D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję podnosząc w uzasadnieniu, iż skoro w sposób jednoznaczny ustalone zostało, że budynek mieszkalny przy ul. T. [...] we W. znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, organ I instancji zasadnie podjął kroki mające na celu sanowanie niezgodnego z prawem stanu faktycznego i zastosował w tym celu regulację art. 66 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane stanowiący, iż w przypadku stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego, właściwy organ nakazuje w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Organ II instancji podniósł, iż z ogólnej dyspozycji art. 61 prawa budowlanego wynika, iż wszelkie obowiązki dotyczące obiektów budowlanych obciążają w pierwszej kolejności ich właściciela, dlatego w ocenie organu słusznie obowiązkiem obciążono wszystkich współwłaścicieli budynku. Organ zauważył, iż wobec istniejącego ukształtowania stosunków własnościowych na przedmiotowej nieruchomości na zasadach współwłasności, nałożone obowiązki bezwzględnie obciążają wszystkich jego współwłaścicieli, a zatem za nietrafną należy uznać argumentację stron odwołujących się, zmierzająca do uchylenia się od realizacji nakazu wynikającego z kwestionowanego rozstrzygnięcia. Organ odwoławczy pouczył, iż ewentualne roszczenia związane z podziałem kosztów wykonania nakazu, związane z faktycznym użytkowaniem niektórych części obiektu przez jednego tylko ze współwłaścicieli wykraczają poza przedmiot kompetencji orzeczniczych organów nadzoru budowlanego i mogą być kierowane w formie powództwa cywilnego do sądu powszechnego. W skardze złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu W. W. i K. D. powtórzyli argumentację zawartą w odwołaniu. D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) w związku z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi -zwanej dalej u.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę nad działalnością administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając czy właściwie zastosowano przepisy prawa materialnego oraz czy organy orzekające przestrzegały przepisy prawa proceduralne w postępowaniu administracyjnym. W przedmiotowej sprawie istota sporu sprowadzała się do ustalenia czy prace związane z usunięciem stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym tarasu znajdującego się na III kondygnacji budynku położonego przy ul. T. [...] we W. mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości, a tym samym czy zasadnie adresatami obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym tarasu określono wszystkich współwłaścicieli budynku. W ocenie Sądu skarga W. W. i K. D. nie zasługuje na uwzględnienie, a rozstrzygnięcie podjęte zarówno przez organ I jak i II instancji są prawidłowe. Stosownie do treści art. 61 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1-7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 106 poz.1126 ze zm.) właściciel lub współwłaściciele (jeżeli obiekt stanowi współwłasność) są obowiązani utrzymywać i użytkować obiekt budowlany zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, w tym zobowiązani są przestrzegać przepisów techniczno-budowlanych, obowiązujących Polskich Norm oraz zasad wiedzy technicznej w sposób zapewniający spełnienie wymagań podstawowych dotyczących: m.in. bezpieczeństwa konstrukcji czy bezpieczeństwa użytkowania obiektu. W celu skorygowania stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie utrzymania obiektu budowlanego, organ nadzoru budowlanego obligowany jest nakazać wykonanie właścicielowi (wszystkim współwłaścicielom) obiektu budowlanego stosownych robót budowlanych mających na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 ustawy Prawo budowlane). Obiektem budowlanym – zgodnie z art. 3 ustawy Prawo budowlane- jest budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, nie zaś poszczególne lokale znajdujące się w budynku. Zasadą jest więc, że przepis art. 66 ustawy Prawo budowlane dotyczy usunięcia wady samego budynku, co w indywidualnych wypadkach nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych prac budowlanych również w lokalach lub lokalu mieszczącym się w obiekcie. Chodzi tu jednak o prace mające na celu utrzymanie w należytym stanie budynku jako całości. Taki pogląd został przyjęty w orzecznictwie (zob. np. wyrok NSA z 4.03.2002 r., sygn. akt IV SA 908/00, LEX nr 81731), i w pełni jest aprobowany przez skład orzekający w niniejszym sprawie. W budynku mieszkalnym, w którym lokale (mieszkalne lub użytkowe) są własnością dwóch lub większej liczby osób mamy do czynienia z współwłasnością. W tym przypadku prawa i obowiązki dotyczące budynku przysługują ogółowi współwłaścicielowi. Współwłaścicielem budynku jest każdy właściciel lokalu w tym budynku, a przedmiotem współwłasności jest nieruchomość wspólna, tzn. grunt oraz te części i urządzenia budynku, które służą do wspólnego użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85 poz. 388 ze zm.)). W celu wspólnego zarządzania nieruchomością właściciele lokali tworzą, z mocy prawa, wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną (art. 6 ustawy o własności lokali). Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele poszczególnych lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, będąc także obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali), na które - zgodnie z art. 14 ust. 1 tej ustawy - składają się także wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Podmiotem ponoszącym odpowiedzialność za zobowiązanie dotyczące nieruchomości wspólnej są zatem poszczególni właściciele lokali i wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, iż do nieruchomości wspólnej powinno się zaliczyć również m.in. balkony, loggie, tarasy i balustrady; dachy wraz z ich konstrukcją nośną i stropodachy oraz rynny, obróbki blacharskie oraz stropy między poszczególnymi kondygnacjami (zob."Gospodarowanie we wspólnocie mieszkaniowej- poradnik", pod red. W. Kaliowskiego, Zachodnie Centrum Organizacji, Warszawa- Zielona Góra 2000, s.131). Taka kwalifikacja balkonów lub tarasów mimo, że zwykle przeznaczone są do indywidualnego użytku uzasadnione jest faktem, iż stanowią one nieodłączny element elewacji zewnętrznej i znajdujących się na elewacji urządzeń (np. rynien odprowadzających wodę deszczową), stąd ich remont powinien być przeprowadzony jednocześnie i w sposób jednolity. Zwrócić należy uwagę, iż indywidualny użytkownik lokalu nie ma możliwości kontroli stanu technicznego np. "swojego" tarasu, w szczególności jego dolnej powierzchni i nie ma możliwości jego remontu bez zgody innego właściciela. Ponadto koszt remontu poszczególnych tarasów jest zróżnicowany (zależny od kondygnacji) a remont indywidualny jest nieekonomiczny. Nie oznacza to całkowitego zwolnienia indywidualnych użytkowników tych elementów z wszelkich obowiązków- indywidualny użytkownik jest zobowiązany do okresowej konserwacji dostępnych elementów, a w przypadku zaniedbań w tym względzie nawet do pełnego pokrycia kosztów remontu. Kwestie ewentualnych rozliczeń między współwłaścicielami-członkami wspólnoty związane z partycypacją w kosztach wymaganych remontów budynku, pozostają jednak bez znaczenia dla określenia podmiotów zobowiązanych do usunięcia stwierdzonego przez organ nadzoru niewłaściwego stanu technicznego danej części budynku, a tym samym leżą poza kontrolą sądu administracyjnego i mogą być rozstrzygane jedynie na drodze postępowania cywilnego (zob. wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2002 r., sygn. akt IV SA 472/00, Wspólnota 2002/8/51). Dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy należy jeszcze dodać, iż zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych decyzja przywołująca w podstawie normę art. 66 ustawy Prawo budowlane, a określająca jako stronę zobowiązaną ogół współwłaścicieli nieruchomości i właścicieli poszczególnych lokali, nie ma zastosowania do stanu technicznego wewnątrz lokalu, natomiast ma pełne zastosowanie do zewnętrznych części budynku. Taki charakter bez wątpienia ma kontrolowana decyzja organu nadzoru budowlanego. W decyzji opartej o treść art. 66 ustawy Prawo budowlane organ administracji nie bada również przyczyn, które doprowadziły do tego że obiekt jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu lub bezpieczeństwu mienia jak i kto ponosi odpowiedzialność za tenże stan. Ujawniając taki stan organ nadzoru budowlanego do właściciela (współwłaścicieli) bądź zarządcy budynku kieruje nakaz usunięcia nieprawidłowości. Organy administracji nie mogą przesądzać o tym, iż odpowiedzialność za ujawniony stan techniczny budynku ponoszą tylko niektórzy członkowie wspólnoty, bądź tylko jeden z nich. Jest odrębną od postępowania administracyjnego kwestią dochodzenie przez Wspólnotę odszkodowań od osób, które spowodowały szkody, czy wspomniane już ewentualne ponoszenie kosztów remontu tylko przez jednego z członków Wspólnoty. W tej mierze organ administracji nie jest umocowany do rozstrzygnięcia (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 listopada 2000 r., sygn. akt IV SA 1393/98, Legalis) Skarżący ani w odwołaniu ani w skardze nie kwestionują zasadności merytorycznej i celowości spornej decyzji, ale jedynie zarzucają błędne określenie adresata obowiązku "zmodernizowania posadzki tarasu znajdującego się na III kondygnacji budynku i wykonania niezbędnego opierzenia oraz odprowadzenia rurami wody opadowej do kanalizacji" . Zauważyć przy tym należy, iż skarżący sami w swoich pismach wskazują, iż stan tarasu na III kondygnacji budynku ma wpływ na utrzymanie w należytym stanie budynku przy ul. T. [...] we W[...] jako całości, gdyż jak podają "niewłaściwie wykonany remont tarasu spowodował systematyczne dewastacji budynku przez zalewanie ścian i stropu (brak właściwego opierzenia) oraz podmywanie fundamentu- przez nieodpowiednie odprowadzenie wody deszczowej." Zdaniem Sądu bezsprzecznie obowiązek usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym tarasu znajdującego się na III kondygnacji budynku ma na celu utrzymanie w dobrym stanie technicznym całego budynku, a zatem zasadnie jako adresata tego obowiązku organ I instancji wskazał wszystkich współwłaścicieli budynku przy ul. T. [...] we W.. Stanowisko Sądu znajduje potwierdzenie w "Orzeczeniu technicznym" sporządzonym w [...]r. przez L. S. na zlecenie skarżących, z którego wynika, iż "niewłaściwe wykonawstwo oraz nietrafny dobór warstw ocieplających i osłaniających tarasu znajdującego się na III kondygnacji budynku powodują nie tylko zacieki i zawilgocenia ściany i stropu, ale też mają destrukcyjny charakter, przejawiający się w postaci pęknięć ściany". Kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, do czego ograniczają się kompetencje sądu administracyjnego nie wykazała, by zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa, o którym stanowi przepis art. 145 u.p.s.a. Brak zatem było uzasadnionych podstaw do uwzględnienia skargi i z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 u.p.s.a., orzekł jak w sentencji.