II SA/Wr 2868/03

Sygnatura akt II SA/Wr 2868/03 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 6 grudnia 2005 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz Sędziowie: Sędzia WSA Anna Siedlecka Sędzia WSA Andrzej Cisek-sprawozdawca Protokolant Katarzyna Grott po rozpoznaniu w dniu 6 grudnia 2005 r. na rozprawie sprawy ze skargi J. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty w wysokości 24 736,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K. Z. (dz. nr [...] obr. Z.) w związku z uchwaleniem miejscowego panu zagospodarowania przestrzennego Miasta K. Z.; I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ja decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz strony skarżącej kwotę 2894 zł (dwa tysiące osiemset dziewięćdziesiąt cztery zł) tytułem zwrotu kosztów procesu; III. stwierdza, że decyzja wymieniona w punkcie I nie podlega wykonaniu. Sygnatura akt II SA/Wr 2868/03 Uzasadnienie Decyzją z dnia [...], Nr [...], wydaną na podstawie przepisu art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 1999 r., Nr 41,poz,412) oraz art.104 KPA - Burmistrz Miasta K. Z. ustalił wobec J. W. jednorazowa opłatę w wysokości [...] w związku ze wzrostem wartości nieruchomość położonej w K. Z. oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...] obręb Z. (AM- [...]), wynikającej z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. Z., zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej K. Z. Nr [...] z dnia [...] (Dz.Urz. Województwa Wałbrzyskiego Nr 40 z 1996 r.) W uzasadnieniu organ wskazał, że opisana wyżej nieruchomość, przeznaczona została w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na: "Mieszkalnictwo niskiej intensywności". Powołując się na operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z lipca 2000 r., organ stwierdził, że uchwalenie przez Radę Miejską K. Z. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. Z. spowodowało, że wartość tej nieruchomości wzrosła o kwotę [...]. Zdaniem organu, okoliczność ta uzasadnia, w związku ze zbyciem opisanej wyżej nieruchomości aktem notarialnym nr [...] z dnia [...], z mocy art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie jednorazowej opłaty za wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. Z. w kwocie [...], stanowiącej, zgodnie z § 61 w/w uchwały, stawkę 30% od wzrostu wartości nieruchomości. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ stwierdził, powołując się na przepis art. 36 ust.3, 6 i 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, że podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek: 1. uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, 2. wzrost wartości nieruchomości, Sygn.akt II SA/Wr 2868/03 3. zbycie tej nieruchomości. Brak jednej z w/w przesłanek uniemożliwia organowi pierwszej instancji ustalenie i pobranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W omawianym przypadku w ocenie Kolegium zostały spełnione wszystkie w/w przesłanki, a to: • Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej K. Z. z dnia [...] został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego miasta K. Z. Obszar na którym znajduje się działka nr [...] określony symbolem B-5 MN, P, U - teren zorganizowanej działalności inwestycyjnej przeznaczony został na mieszkalnictwo niskiej intensywności z dopuszczeniem wszystkich form mieszkalnictwa wraz ze związanymi usługami i mieszkalnictwem pensjonatowym. • W § 61 w/w uchwały ustalono 30% stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Z opinii biegłego wynika , iż wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła [...], zaś w dniu jej zbycia [...] 30% różnicy wartości nieruchomości wynosi więc [...]. • Nieruchomość została zbyta przez skarżącego aktem notarialnym z dnia 30 czerwca 1998 r., Rep. "A" nr [...]. Ustosunkowując się do zarzutów skarżącego zawartych w odwołaniu Kolegium stwierdziło, że faktem jest, iż Burmistrz Miasta K. Z. wydał decyzję w dwa lata po zawarciu aktu notarialnego - umowy sprzedaży - mimo, iż przepisy ustawy nakazują wydanie decyzji bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego. Jednakże jedynym skonkretyzowanym w ustawie terminem do wydania takiej decyzji jest termin 5 lat od dnia w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. W kwestii zaś zarzutu, iż w operacie szacunkowym brak jest dokumentów stwierdzających uprawnienia zawodowe osoby wykonującej ten operat, Kolegium stwierdziło, że uprawnienia te wynikają z pieczątki biegłego rzeczoznawcy uwidocznionej na operacie szacunkowym. Nadto Kolegium podkreśliło, ze przy ustaleniu jednorazowej opłaty istotny jest wzrost wartości nieruchomości na skutek ustalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, nie mają tu znaczenia ewentualne trudności w przyszłej zabudowie nieruchomości. Sygn.akt II SA/Wr 2868/03 Skargę na powyższą decyzję złożył J. W., zarzucając naruszenie prawa przez nie wydanie decyzji we wskazanym ustawowym terminie: "niezwłocznie" oraz naruszenie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. przepisu art. 77 § 1 KPA , art. 78 § 1 KPA. poprzez nie powołanie innego biegłego, mimo żądania strony i podnoszonych przez stronę w toku postępowania przed tym organem wątpliwości, co do sporządzonej opinii. Skarżący podkreślił, iż stosowanie do art. 231 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane na podstawie ustawy z dnia 17 maja 1989r. prawo geodezyjne i kartograficzne (jak to ma miejsce w przypadku B. L.) uznaje się za uprawnienia zawodowe, o których mowa w art. 174 i 191 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami z zachowaniem zakresu uprawnień określonych w świadectwie nadania tych uprawnień. Jednakże w operacie brak jest dokumentów stwierdzających, jakim zakresem uprawnień dysponuje biegły sporządzający opinię , jak i brak jest świadectwa nadania uprawnień. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, nie rozwiało tych wątpliwości skarżącego. Nadto skarżący podniósł, że działka jest budowlana tylko w zapisie planu zagospodarowania przestrzennego. Brak uzbrojenia przedmiotowej działki przesądza o niemożności jej zabudowy, znajduje się ona w strefie "A" uzdrowiska. Ustosunkowując się do wyceny działki przez biegłego, skarżący stwierdził, że cena rynkowa ustalona przez biegłego, znajduje oparcie jedynie w cyt: " wycenie biegłego" . Podniósł przy tym, że przedmiotowa nieruchomość została zbyta przez skarżącego za kwotę [...], gdy biegły wycenił jej wartość na kwotę [...]. Skarżący zarzucił, że biegły nie podał jakie transakcje były porównawczymi i pozwoliły ustalić wartość przedmiotowej nieruchomości. W obrocie zaś cywilno - prawnym kwoty transakcji były bardzo podobne do kwoty za jaką skarżący zbył swoją nieruchomość. Żadna z transakcji nie została sfinalizowana, nawet w ogromnym przybliżeniu w kwotach na jakie opiewa wycena biegłego. Zdaniem skarżącego zignorowanie przez Kolegium żądania wykonania drugiej opinii w sytuacji, gdy jedyną podstawą do wydania decyzji jest ta właśnie opinia, narusza przepisy KPA w zakresie postępowania dowodowego. Sygn.akt II SA/Wr 2868/03 Wyrokiem z dnia 18 września 2003 r. (II SA/Wr 2568/2000) Naczelny Sąd Administracyjny Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium uznając, iż w uzasadnieniu swej decyzji Kolegium nie odniosło się do podnoszonych w odwołaniu zarzutów, czym naruszyło przepisy proceduralne. Nie odniesiono się zwłaszcza do zarzutów skarżącego dotyczących poprawności operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, który w istocie opinią biegłego i podlega ocenie organu rozstrzygającego. Zasugerowano również ewentualność przeprowadzenia dowodu z opinii uzupełniającej lub opinii nowego rzeczoznawcy majątkowego. Rozpatrując ponownie sprawę Kolegium w zakwestionowanej decyzji z dnia [...] Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazano, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, Odnosząc się do stanowiska Naczelnego sądu Administracyjnego wskazano, że strona skarżąca dopiero w skardze do NSA zakwestionowała poprawność sporządzonego operatu szacunkowego oraz kwalifikacje biegłego do sporządzenia takiego operatu. Wskazano, że Kodeks postępowania administracyjnego nie przewiduje - w przeciwieństwie do kodeksu postępowania cywilnego - instytucji stałych biegłych. Obowiązek powoływania biegłego z listy stałych biegłych przewidują jednak niektóre przepisy szczególne np. ustawa o gospodarce nieruchomościami czy też ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym. W tej sprawie biegły wykazał, że jest rzeczoznawcą majątkowym wpisanym na listę rzeczoznawców i wobec tego zarzut skarżącej, iż opinia została sporządzona przez osobę nieuprawnioną jest niezasadny. Kolegium nie podzieliło poglądu strony skarżącej, że organ zawsze zobowiązany jest dopuścić dowód z opinii innego biegłego jeżeli tylko strona zgłosi jakiekolwiek wątpliwości co do wiarygodności opinii. Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołując się na wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z 10 stycznia 2002 r. (II CKN 639/99 LEX 53/95) uważa, że potrzeba dodatkowej opinii biegłego nie może być wynikiem jedynie niezadowolenia strony z niekorzystnej dla niej konkluzji opinii, lecz musi być następstwem merytorycznych zarzutów w stosunku do dotychczasowej opinii. W przeciwnym bowiem razie organ musiałby być Sygn.akt II SA/Wr 2868/03 zobligowany do dopuszczenia kolejnych wniosków strony dopóty, dopóki nie zostanie złożona opinia w pełni stronę zadawalająca co jest niedopuszczalne. Wskazano, że opinia biegłego w tej sprawie sprowadza się do ustalenia wartości działki rolnej oraz tej samej działki jako działki budowlanej (wynik zmiany planu). Zasady wyceny nieruchomości ogólnie ustalone w ustawie o gospodarce nieruchomościami w sposób szczegółowy zostały określone w rozporządzeniu wykonawczym Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Biegły ustalając wartość działki jako rolnej uznał, że z uwagi na brak reprezentatywnych transakcji działkami rolnymi istnieją podstawy do wyliczenia wartości działki stosownie do § 18 ust. 5 i 6 rozporządzenia poprzez zastosowanie iloczynu stawki szacunkowej gruntu z ceną żyta ustaloną stosownie do przepisów ustawy o podatku rolnym. Z kolei wartość działki jako budowlanej biegły ustalił metodą porównawczą podając przykłady transakcji podobnymi nieruchomościami. Organ odwoławczy uznał, że biegły wykonał opinię zgodnie z przepisami cytowanego rozporządzenia Rady Ministrów oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Aby umożliwić Stronie zgłoszenie konkretnych zarzutów wobec opinii biegłego organ odwoławczy wyznaczył w dniu 6 listopada 2003 r. rozprawę z udziałem biegłego. Strona nie skorzystała z tej możliwości, gdyż nie stawiła się na rozprawę, nie żadnego usprawiedliwienia, a nadto nie złożyła konkretnych zarzutów na piśmie. Kolegium zwróciło uwagę na to, że pełnomocnikiem Strony jest radca prawny, prowadzący Kancelarię w K., a więc pełnomocnik, któremu powinny być zasady formułowania zarzutów wobec opinii biegłego i który z racji położenia Kancelarii powinien być zaznajomiony z cenami nieruchomości w okolicy K. Tymczasem pełnomocnik Strony nie wskazał ani jednego przykładu transakcji której przedmiotem byłaby działka rolna, której cena byłaby niższa niż przyjęta przez biegłego. Pełnomocnik Strony nie podważył również prawidłowości współczynników biegłego czy też eksperta, które miały wpływ na określenie wartości działki. W tym wiec kontekście podnoszoną przez Stronę potrzebę dopuszczenia opinii biegłego Kolegium uznało za nieuzasadnioną. Organ odwoławczy uznając, że przedmiotowa opinia stanowić podstawę ustalenia renty planistycznej, zaskarżoną utrzymał w mocy. Sygn.akt II SA/Wr 2868/03 W ponownej skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego zarzucono, że decyzja ustalająca wskazaną wyżej opłatę nie została wydana niezwłocznie a przy jej wydawaniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. naruszyło przepisu art 77 § 1 i 78 § 1 KPA poprzez nie powołanie innego biegłego mimo zadania strony i podnoszonych przez stronę w toku postępowania wątpliwo co do sporządzonej opinii oraz do faktu czy biegły posiada stosowne uprawnienia. W celu umożliwienia pobierania opłaty od wzrostu nieruchomości ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym nakłada na notariusza sporządzającego akt obowiązek przesłania burmistrzowi dawnej zarządowi / wypisu tego aktu w terminie 7 dni. W przedmiotowej sprawie wypis wydano w dniu sprzedaży tj. [...]. Przepis nakazuje organowi gminy wydanie decyzji niezwłocznie .Ustawa precyzuje dwa terminy pierwszy pięcioletni / dotyczy on wyłącznie uprawnień gminy do pobrania opłaty, jeżeli zbycie nastąpiło w terminie 5 lat od daty uchwalenia planu oraz drugi termin "niezwłocznie , który to termin dotyczy wydania decyzji dotyczącej opłat. Niezwłocznie , to znaczy bez zbędnej zwłoki, czyli okres w którym mimo istniejących trudności faktycznych i prawnych sprawę można było rozstrzygnąć najwcześniejszym możliwym terminie. W przedmiotowej sprawie nie istniały żadne trudności i wydanie decyzji prawie 2 lata po sprzedaży nieruchomości rażąco narusza termin niezwłocznie. Wbrew twierdzeniom zawartym w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji strona od początku postępowania kwestionowała zarówno uprawnienia biegłego / nie jest rzeczoznawcą majątkowym jego uprawnienia są ograniczone i nie miał uprawnień do wykonania opinii w przedmiotowej sprawie /jak i samą opinię. Strona skarżąca już w poprzedniej skardze podnosiła, iż zakres uprawnień biegłego nie jest zgodny z zakresem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego . Bowiem uprawnienia rzeczoznawcy wyceny nieruchomości gruntowych / tytuł z pieczątki / a uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego w rozumieniu ustawy to zupełnie co innego. Przedłożone do akt poprzedniej sprawy II S.A./WR 2568/2000 pismo Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego potwierdza te zarzuty w całości. Sygn.akt II SA/Wr 2868/03 Skoro więc podstawą wydania decyzji wg ustawy jest opinia rzeczoznawcy majątkowego , a opinii w przedmiotowej sprawie nie wykonał rzeczoznawca majątkowy, to decyzja ta winna być uchylona / a postępowanie w sprawie umorzone/, nie spełnia bowiem wymogu ustawowego. Podane w opinii biegłego przykłady nie zawierają ani jednej kwoty transakcji dokonanej w odniesieniu do podobnej działki. Biegły nie dokonał więc porównania z zawartymi wcześniej transakcjami, trudno więc zgodzić się z wnioskami kolegium , iż wycena prowadzona była metodą porównawczą. Z jakimi transakcjami porównywał je biegły i jaka była ceny sprzedaży poszczególnych działek. Opinia nie zawiera ani jednej przykładowej nieruchomości porównawczej , z uwzględnieniem wielkości działki, jej położenia ,mediów ,wielkości i ceny sprzedaży. Należy zwrócić uwagę , iż to biegły wykonujący opinię powinien wskazać przykłady transakcji, której przedmiotem byłaby działka rolna i w oparciu o takie właśnie transakcje ustalić wartość nieruchomości zarówno jako rolnej , jak 1 po zmianie planu , bowiem to biegły przygotowuje operat szacunkowy , a nie pełnomocnik. Natomiast Kolegium, rozpoznając odwołania od kilkunastu decyzji mogło bez trudu , w oparciu o ceny transakcji ,wyrobić sobie pogląd w kwestii rynkowych cen w K. Z. Wniesiono jednak o dopuszczenie dowodu z w/w akt, aby w oparciu o akty notarialne wykazać transakcje , których cena wskazuje na rynkową wartość nieruchomości w K. Zdaniem skarżącej Kolegium naruszyło art. 36 ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz art.149 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie badając, czy określona przez biegłego wartość nieruchomości odpowiada wymogom tych przepisów. Wskazano, że uzasadnienie NSA uchylające poprzednią decyzję w przedmiotowej sprawie jest nadal aktualne, bowiem Kolegium popełniło po raz kolejny wszelkie naruszenia, o których mówi wspomniane uzasadnienie. Kolegium w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do dyspozycji art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo Sygn.akt II SA/Wr 2868/03 o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 z późn. zm.), sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W sprawach tych stosuje się jedynie dotychczasowe przepisy o wpisie i innych kosztach sądowych (art. 97 § 2). Według art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2 tej ustawy). Zakres kontroli administracji publicznej obejmuje w szczególności orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art. 3 § 1 w związku z § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), a także na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego. Kryterium legalności przewidziane w art. 1 § 2 ustawy ustrojowej umożliwia sądowi wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno decyzji administracyjnej uchybiającej prawu materialnemu, jeżeli naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), jak też rozstrzygnięcia dotkniętego wadą warunkującą wznowienie postępowania administracyjnego (lit. b), a także wydanego bez zachowania reguł postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Z kolei art. 147 § 1 przywoływanej wyżej ustawy procesowej upoważnia Sąd, który uwzględnia skargę na uchwałę lub akt, stwierdza nieważność tej uchwały lub aktu w całości lub części albo stwierdza, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeśli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności Sygn.akt II SA/Wr 2868/03 Dokonując oceny zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji Sąd uznał, iż decyzje te nie mogą się ostać w obrocie prawnym, z powodu ich niezgodności z prawem, przede wszystkim z przepisami proceduralnymi. Należy na wstępie zauważyć, iż wskazana wyżej wadliwość decyzji Kolegium wynika przede wszystkim z niezastosowania się do wskazań zawartych w wyroku NSA z 18 września 2003 r. Aktualność zachowuje konstatacja NSA, że odwołanie jest instytucją procesową tworzącą możliwości określonym, uprawnionym podmiotom zaskarżenia decyzji administracyjnej. Prawu temu odpowiada obowiązek kompetentnych organów ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy indywidualnej merytorycznie w trybie postępowania administracyjnego. Zakres dopuszczalności odwołania od decyzji wyznacza ogólna zasada dwuinstancyjności zawarta w art. 15 KPA. Zgodnie z tą zasadą każda sprawa indywidualna, rozpoznana i rozstrzygnięta decyzją organu pierwszej instancji, podlega w wyniku wniesienia odwołania ponownemu rozpatrzeniu i rozstrzygnięciu przez organ drugiej instancji. Oznacza to, że organ odwoławczy jest wyposażony przede wszystkim w kompetencje do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, a tylko w ograniczonym zakresie ma on kompetencje kasacyjne. Tym samym rozpoznając sprawę merytorycznie organ odwoławczy ponownie rozpatruje daną sprawę w jej całokształcie. Granice tegoż postępowania generalnie wyznaczają zasady ogólne postępowania administracyjnego, a przede wszystkim zasada prawdy obiektywnej, zasada praworządności i zasada dwuinstancyjności Z zasady ogólnej prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 KPA wynika, że na organ odwoławczy nałożony został obowiązek podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w tym do zastosowania art. 136 KPA, a więc uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie. Z zasady praworządności wypływa obowiązek czuwania nad zgodnością z prawem decyzji organu I instancji. Powyższe wskazuje zatem, że istota postępowania odwoławczego polega na ponownym rozstrzygnięciu sprawy administracyjnej, która była przedmiotem rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji. Oznacza to, że organ odwoławczy Sygn.akt II SA/Wr 2868/03 rozpatruje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie. Innymi słowy organ odwoławczy ma obowiązek rozpatrzyć wszystkie żądania strony i ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swej decyzji. W niniejszej sprawie organ odwoławczy mając na uwadze art. 138 § 1 pkt 1 KPA., utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji, przyjmując, że decyzja ta została wydana zgodnie z obowiązującym prawem. Treść art. 138 § 1KPA wskazuje, że o ile organ odwoławczy podziela stanowisko organu pierwszej instancji z punktu l, to wypowiada swą wolę co do utrzymania zaskarżonej decyzji. Do obowiązku organu odwoławczego należy wówczas wypowiedzenie się w uzasadnieniu decyzji co do zasadności zgłoszonych zarzutów w odwołaniu, zgodnie z art. 107 § 3 KPA w związku z treścią art. 140 KPA., gdyż podstawą wydania tej decyzji stanowi wniesione odwołanie. Pominięcie w uzasadnieniu decyzji oceny podniesionych zarzutów stwarza podstawę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy. Materialno-prawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym . l tak zgodnie z art. 36 ust. 3 powyższej ustawy - jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wójt, burmistrz albo prezydent ustala opłatę, w drodze decyzji, o której mowa w ust.3, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego, o którym mowa w ust.8 /art.36 ust.9 ustawy/. Niesporne jest w sprawie, że w dniu 30 sierpnia 1996 r. Rada Miejska K. Z. podjęła uchwałę Nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. Z. (opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Wałbrzyskiego nr 40 z 1996 r.). Sygn.akt II SA/Wr 2868/03 Zgodnie z ustaleniami w/w uchwały, działka o numerze ewidencyjnym [...] , obręb Z. /[...]/ znajduje się w obszarze o symbolu B-5 MN, P, U , przeznaczonym na mieszkalnictwo niskiej intensywności z dopuszczeniem wszystkich form mieszkalnictwa wraz ze związanymi usługami i mieszkalnictwem pensjonatowym. Niesporne jest także miedzy stronami, że opisana wyżej działka przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. Z. przeznaczona była na cele rolne. Z akt sprawy wynika, że opisaną wyżej działkę o nr [...], skarżący jako jej właściciel, aktem notarialnym Rep.A nr [...] z dnia [...], sprzedali L. C. Następnie Burmistrz Miasta K. Z. decyzją z dnia z dnia [...], Nr [...] z powołaniem się na przepis art.36 ust.3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym i oraz uchwałę Rady Miejskiej Kudowy Zdroju Nr [...] z dnia [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. Z., a także opierając się na wartości przedmiotowej działki określonej przez rzeczoznawcę, ustalił skarżącemu jednorazową opłatę w kwocie [...] tj. w wysokości 30% wzrostu wartości tej działki w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta. Materiał sprawy wskazuje, że skarżący tak w odwołaniu, jak i w skardze kwestionuje przyjętą przez organy wartość opisanej wyżej działki - nieruchomości gruntowej, a która to wartość określona w operacie szacunkowym z lipca 2000 r. przez mgr inż. B. L., stanowiła podstawę do ustalenia opłaty o której stanowi cyt. wyżej przepis art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie z art.36 ust. 14 w/w ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. I tak przepis art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t Dz. U. z 2000r., Nr 46, poz.543 ze zm.) stanowi, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału l działu V. Przepis zaś art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami zamieszczony w Dziale IV. Rozdziału l zatytułowanego "Określanie wartości nieruchomości, stanowi: Sygn.akt II SA/Wr 2868/03 Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie w planie miejscowym, a także bez względu na podmiot własności, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Organ odwoławczy utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji z dnia [...] ponownie nie odniósł się krytycznie do opinii rzeczoznawcy majątkowego, stanowiącej podstawę do ustalania wartości nieruchomości dla potrzeb tzw. renty planistycznej. Wspomniany operat został co prawda poszerzony o "Dane porównawcze wartości nieruchomości gruntowej", ale niektóre z tych transakcji miały miejsce przed wieloma laty (w 1995 r.) i nie wiadomo w jakiej mierze one są reprezentatywne. Jak słusznie zauważył NSA, powołując się na wypowiedzi doktryny "opinia biegłego jest dla organu tylko materiałem, który powinien mu pomóc w rozstrzygnięciu kwestii faktycznej , ale musi on rozstrzygnąć tę kwestie sam, we własnym imieniu. Organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić na jakich przesłankach biegły oparł swoją konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego" /por.B.Adamiak, J.Borkowski- Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz Warszawa 1998 r., s. 443-444). Obowiązkiem organu była krytyczna analiza operatu szacunkowego z punktu widzenia ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 98, poz. 612 ). Zarzut ten jest o tyle istotny, że już wcześniej NSA wskazywał na niedostatki w tym zakresie. Dlatego też Sąd postanowił wyeliminować z obrotu prawnego zarówno decyzję Kolegium jak i decyzję I instancji. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy będą musiały uwzględnić zamianę zasadę szacowania nieruchomości z zastosować w tej materii przepisy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109). Organy rozstrzygające będą zobowiązane do przeprowadzenia postępowania zgodnie z ogólnymi zasadami postępowania dowodowego określonymi przede wszystkim w przepisach art. 7 i 77 i nast. KPA Dlatego Sygn.akt II SA/Wr 2868/03 też powinny one dokonać oceny poprawności sporządzonego operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę do wymierzenia przedmiotowej opłaty. W świetle wskazanych wyżej przepisów Sąd uznał skargę za uzasadnioną, a z powodu naruszenia prawa procesowego i prawa materialnego należało zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji uchylić na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 lit. a i c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Podstawę rozstrzygnięcia w pkt III wyroku stanowi przepis art. 152 powoływanej ustawy. O kosztach rozstrzygnięto na podstawie art. 200 powyższej ustawy.