II SA/Wr 347/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Asesor WSA Malwina Jaworska-Wołyniak Protokolant: asystent sędziego Michał Sikora po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 grudnia 2024 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowego [...] S.A. z/s we W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia 19 lutego 2024 r. nr SKO 4122.7.2024 w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę w całości. Decyzją z 19.02.2024 r. (nr SKO 4122.7.2024) Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu (dalej jako "Kolegium" lub "organ odwoławczy"), po rozpatrzeniu odwołania Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowego [...] SA z siedzibą we W. (dalej jako: "strona skarżąca" lub "spółka") utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z 28.12.2023 r. (nr 37/2023), ustalającą wobec spółki opłatę jednorazową, w kwocie 201 117,02 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jak działka gruntu nr [...], AM-[...], obręb K., gmina W., na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika z motywów decyzji Kolegium a także z przesłanych akt administracyjnych opisana wyżej decyzja jest już szóstą decyzją w sprawie, albowiem postępowanie prowadzone jest z urzędu od 2015 r. Od tego czasu organ I instancji konsekwentnie wydawał decyzje ustalające opłatę jednorazową, które Kolegium na skutek kolejnych odwołań uchylało przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania dowodowego i dokonaniu oceny zgromadzonego materiału, w tym operatu szacunkowego z 17.03.2023 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. C., organy obu instancji uznały za ustalone następujące okoliczności: 1). dnia 23.02.2013 r. weszła w życie uchwała nr [...] Rady Miejskiej W. z [...].11.2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy [...] we W. (Dz. Urz. Woj. Doln. z 2013 r. poz. [...]) - dalej jako "mpzp"; 2). umową sprzedaży z 11.06.2015 r. (akt notarialny rep. [...] nr [...]) skarżąca strona, jako użytkownik wieczysty, zbyła nieruchomość składającej z działki gruntu nr [...] (powstałej z połączenia działek nr [...], nr [...] i nr [...]) o łącznej powierzchni [...] ha; 3) nieruchomość objęta umową sprzedaży według postanowień mpzp znajduje się na obszarach oznaczonych symbolami: 2MW-U i 3MW-U, co oznacza przeznaczenie pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami; 1KDZ, który przeznaczono pod drogę publiczną, ulicę klasy zbiorczej; [...]KDW/1, dla którego ustalono przeznaczenie pod drogę wewnętrzną; 4) w okresie bezpośrednio poprzedzającym wejście w życie mpzp nieruchomość objęta umową sprzedaży użytkowana była pod działalność gospodarczą związaną z wynajmem powierzchni biurowych, serwisem taboru samochodowego, handlem hurtowym i detalicznym, usługami parkingowymi (str. 11 operatu); 5) do 01.01.2003 r. nieruchomość objęta umową sprzedaży znajdowała się na obszarze obowiązywania ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą nr [...] Miejskiej Rady Narodowej z [...].06.1988 r. (Dz. Urz. Woj. W. Nr 11, poz. [...]), który zakładał, że nieruchomość znajdowała się na obszarze "KH" z funkcjami: podstawową: urządzenia komunikacji i transportu wodnego; uzupełniającą: parkingi, składy, magazyny, administracja portu i drogi wodne, zaplecze techniczne transportu wodnego, jednak z uwagi na zmianę brzmienia art. 87 ust. 3a ustawy, wprowadzoną ustawą z 16.11.2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 2747), ograniczająca zastosowanie przedmiotowej regulacji wyłącznie do szczegółowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego uchwalonych przed 01.01.1995 r., fakt ten pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. 6) na skutek wejścia w życie mpzp wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] wzrosła: w przypadku części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługi o: 6 694 565 zł; w przypadku części nieruchomości przeznaczonej pod drogi wewnętrzne o: 280 071 zł, co potwierdza uznany za wiarygodny operat szacunkowy z 17.03.2023 r.; 8) przewidziana w § 15 pkt 1 mpzp stawka procentowa opłaty jednorazowej, w przypadku części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługi, wynosi 3 % wzrostu wartości, zaś zgodnie z § 15 pkt 2 mpzp taka stawka, w przypadku części nieruchomości przeznaczonej pod drogi wewnętrzne, wynosi 0,1% wzrostu wartości. W ocenie organu odwoławczego należało podzielić pogląd organu I instancji, że w sprawie wykazane zostały wszystkie przesłanki ustawowe obligujące do ustalenia opłaty jednorazowej. Operat szacunkowy autorstwa A. C. sporządzony dnia 17.03.2023 r. jest wiarygodny i realizuje wskazania sformułowane wydanych dotychczas przez Kolegium kasacyjnych decyzjach odwoławczych. Odnosząc się do zastrzeżeń zgłaszanych przez spółkę, Kolegium podkreśliło, że analiza operatu szacunkowego z 17.03.2023 r. wykazała, że został on sporządzony w sposób prawidłowy, w związku z czym stanowi wiarygodny dowód co do wzrostu wartości działki gruntu nr [...], spowodowanego uchwaleniem mpzp, uzasadniającego ustalenie opłaty jednorazowej. Wskazane w odwołaniu różnice w powierzchniach pomiędzy wycenianą nieruchomością, a nieruchomościami podobnymi wskazanymi na str. 25 i str. 30 operatu, zostały skorygowane przez biegłą w ramach cechy rynkowej "powierzchnia" (zob. str. 25 i 43 oraz str. 30 i 46 operatu), w związku z czym nie miały wpływu na prawidłowość wyceny. Operat szacunkowy nie został sporządzony z naruszeniem § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555) - dalej: "rozporządzenie", gdyż brak jest podstaw do uznania, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych były informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości, w tym aby ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu odbiegały o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. W szczególności określając wartość części nieruchomości przeznaczonej w obowiązującym planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługi, wykorzystano transakcje nieruchomościami o cenach jednostkowych wynoszących: 624 zł/m², 565 zł/m² i 750 zł/m², a więc nie odbiegających o więcej niż 20 % od cen przeciętnych wynoszących od 580 zł/m² do 739 zł/m² (zob. str. 30 opracowania). Ponadto Kolegium nie zgodziło się z autorem odwołania, że operat sporządzony został z naruszeniem § 29 ust. 1 i 2 rozporządzanie, gdyż przed zastosowaniem metody wyceny uregulowanej w § 29 ust. 3 rozporządzenia, biegła każdorazowo wskazywała, że na analizowanym rynku (obszar W.) brak jest wystarczającej ilości transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego oraz brak jest możliwości ustalenia wiarygodnej relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości (analizowano obszar L.). Natomiast stwierdzenie, że biegła "nie dysponuje odpowiednimi danymi", w opracowaniu użyte zostało w nawiązaniu do art. 155 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zaś zamieszczone w opracowaniu wyniki analizy rynków nieruchomości obejmujących obszar W. oraz obszar L. wskazuje, że biegła dokonała analizy uzasadniającej wycenę nieruchomości zgodną z § 29 ust. 3 rozporządzenia. W skardze na powyższą decyzję skarżąca strona zarzuciła Kolegium wydanie jej w oparciu o operat szacunkowy z 17.03.2023 r., w którym nieprawidłowo określono wzrost wartości nieruchomości, a to poprzez: a) nieprawidłowe przyjęcie do porównań nieruchomości oznaczonych jako podobne, w sytuacji gdy przyjęte nieruchomości ze względu na wielkość różniącą się od nieruchomości wycenianej nie mogą być uznane za podobne (strona 25 operatu szacunkowego, gdzie przyjęto do porównań nieruchomości o powierzchni 30 000, 33 839 czy 21 485 m², w sytuacji gdy wyceniana nieruchomość ma powierzchnię [...] m²); b) porównaniu nieruchomości na stronie 30 operatu szacunkowego, tu bowiem uznano za podobne nieruchomości o powierzchni odpowiednio 5 016 m² , 5 398 m² czy też 8 717 m², a więc niemal trzykrotnie mniejsze, aniżeli nieruchomość będąca przedmiotem wyceny – [...] m², co powoduje, że dobrane do porównań nieruchomość nie mogą zostać uznane za podobne; c) przyjęcie w operacie szacunkowym transakcji, które miały miejsce w przetargu co stanowi o naruszeniu § 5 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia. Co prawda autor operatu wskazuje, że mógł wziąć ceny z przetargu, albowiem nie odbiegały one o 20% o przeciętnych cen, ale jest to stwierdzenie niewytrzymujące konfrontacji z przywołanymi danymi, albowiem w tabeli na stronie 30 operatu wskazano, że ceny nieruchomości w przetargu wynosiły 624 czy 565 zł/m² (transakcje przetargowe dotyczące [...] i [...]), natomiast ceny na wolnym rynku wynosiły 1257 zł/m² ([...]) czy 790 zł/m², co powoduje, że ceny z przetargu odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne, a za podobne uznaje autor operatu wszystkie nieruchomości powołane w tabeli na stronie 30 operatu. d) naruszenie § 29 ust. 1 rozporządzenia co wyrażało się w braku dokonania wyceny nieruchomości w oparciu o wskazany przepisy jak również § 29 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, a to ze względu na fakt, że jak wskazała autorka operatu nie dysponowała ona danymi z innych rynków, które można uznać za równoległe do W. (strona 24 operatu szacunkowego), co powoduje, że autorka operatu nie dokonała analizy, o której mowa w naruszonym § 29 rozporządzenia, a jedynie stwierdziła, że "nie dysponuje odpowiednimi danymi" bez wskazania czy w ogóle o takie dane występowała, poszukiwała ich czy też próbowała je pozyskać - co w konsekwencji powoduje wadliwość sporządzonego operatu szacunkowego jako dowodu mogącego stanowić podstawę wydania decyzji administracyjnej. Rozwijając zarzuty skargi podkreślono, że sprawa o ustalenie opłaty jednorazowej toczy się już kilka lat. Na przestrzeni lat organ odwoławczy wielokrotnie uchylało decyzje organu I instancji w sprawie ustalenia tej opłaty. Każdorazowo przyczyny uchylenia były związane z nieprawidłowo sporządzonym w sprawie operatem szacunkowym, na którego błędy zwracało uwagę Kolegium jak i sama skarżąca spółka. W sprawie organ I instancji jak i SKO związane było swoimi wskazaniami - w szczególności co do sporządzonego operatu szacunkowego. Pomimo licznych uwag w przedmiotowej sprawie po raz kolejny posłużono się - jako głównym dowodem - operatem szacunkowym sporządzonym w nieprawidłowy sposób i nieuwzględniającym zastrzeżeń co do jego prawidłowości. Spółka wskazała zastrzeżenia co do sporządzonego operatu szacunkowego. Pomimo tych zastrzeżeń nie zostały one uwzględnione przez Kolegium. W takim wypadku wymagana jest kontrola sądowa prawidłowości wydanego rozstrzygnięcia w oparciu o przedstawione zarzuty. W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało stanowisko wnosząc o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa. Dotyczy to zarówno przepisów procesowych jak i przepisów prawa materialnego, które stanowiły podstawę prawną wydania decyzji. Jak wynika z art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 6 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt (burmistrz albo prezydent miasta) ustala w drodze decyzji jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jednocześnie z art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p. wynika, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej może nastąpić wyłącznie w terminie pięciu lat od daty wejścia w życie planu miejscowego. Powołane przepisy wyznaczają zasadnicze okoliczności, od których zależy możliwość ustalenia opłaty jednorazowej. W toku postępowania dowodowego organ powinien więc ustalić, czy: 1) nastąpiło zbycie prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (ewentualnie udziału w tym prawie); 2) zbycia dokonano w terminie pięciu lat liczonych od daty wejścia w życie planu miejscowego (lub jego ostatniej nowelizacji) określającego przeznaczenie nieruchomości; 3) w obowiązującym planie określona została stawka procentowa opłaty jednorazowej; 4) w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego wzrosła wartość nieruchomości. Istnienie tych okoliczności musi zostać w postępowaniu administracyjnym wykazane za pomocą środków dowodowych wskazanych w art. 75 § 1 k.p.a. Obowiązkiem organu – w myśl art. 77 § 1 k.p.a. – jest zebranie i rozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego. Zebrane dowody powinny przy tym zostać poddane wszechstronnej ocenie, zgodnie z art. 80 k.p.a. Bezspornym w sprawie jest, że w dniu 23.02.2013 r. wszedł w życie plan miejscowy w rejonie ulicy [...] we W., przewidujący w § 15 stawkę procentową opłaty jednorazowej wielkości 3% dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: 1MW-U, 2MW-U, 3MW-U i 4MW-U, zaś 0,1 % dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolem: 1KDZ, 2KDZ, [...]KDL/D, [...]KDW/1, [...]KDW/2 i [...]KDWPR. W dniu 11.06.2015 r. skarżąca strona w drodze mowy sprzedaży zbyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr [...] – akt notarialny repertorium [...] numer [...]. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej nastąpiło w ustawowym terminie, tj. w dniu 05.10.2025r. (data doręczenia skarżącej stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania). W okolicznościach sprawy autor skargi nie tyle kieruje zarzuty pod adresem ustaleń faktycznych jak i podstawy formalno-prawym wydania decyzji lecz podważa prawidłowość operatu szacunkowego, który w jego ocenie nieprawidłowo określił wzrost wartości nieruchomości. Tego rodzaju zarzuty skargi nie zasługują jednak na uwzględnienie. W ocenie Sądu nie można uznać, że orzekające organy nie dysponowały odpowiednim operatem szacunkowym. Analizując kwestię prawidłowości oceny sporządzonego w postępowaniu operatu szacunkowego z 17.03.2023 r. należy na wstępie wyartykułować kilka uwag ogólnych dotyczących oceny tego rodzaju dowodu. Przede wszystkim należy podkreślić, że czym innym jest ocena "specjalistyczna" operatu, sporządzona przez organizację rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n., a czym innym ocena "procesowa" operatu, a więc ocena jego wiarygodności jako dowodu w toczącym się postępowaniu. Normatywną podstawę oceny wiarygodności operatu stanowią przepisy k.p.a. Zakreślają one ramy w jakich operat szacunkowy może zostać poddany analizie w toku oceny procesowej, a w konsekwencji określają zarazem ramy sądowo-administracyjnej kontroli postępowania organu w tym zakresie. W przypadku postępowania administracyjnego normatywną podstawę oceny wiarygodności operatu stanowi art. 80 k.p.a. Wynika z niego, że organ administracji ma obowiązek dokonania ustaleń na postawie "oceny" całokształtu materiału dowodowego. Ocena procesowa dowodu z operatu szacunkowego niczym nie różni się przy tym od problematyki oceny innych dowodów. Dowód z opinii biegłego (tu: operatu szacunkowego) należy ocenić tak samo jak ocenia się dowód z dokumentu, dowód z zeznań świadka, czy dowód z oględzin. Każdy z tych dowodów ma być oceniony przez pryzmat innych dowodów zebranych w postępowaniu, a to z tego względu, że tylko takie postępowanie daje rękojmię dokonania ustaleń zgodnych z prawdą (art. 7 k.p.a.). Swobodna ocena dowodów nie jest oczywiście oceną dowolną. Wprawdzie przepis art. 80 k.p.a. nie wyraża wprost kryteriów swobodnej oceny dowodów, to jednak wynikają one z jej istoty i celu jakiemu ma służyć. Nie sposób wyobrazić sobie, by w ramach tak definiowanej oceny organ opierał swe ustalenia na dowodach niezgodnych z przepisami prawa albo też dokonywał ustaleń sprzecznych z elementarną wiedzą, doświadczeniem życiowym, czy zdrowym rozsądkiem (logiką). Te właśnie kryteria powinny być brane pod uwagę przy ocenie materiału dowodowego, w tym przy ocenie opinii biegłego. Z całą więc pewnością procesowa ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Z całą też pewnością weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku. W świetle całokształtu zebranego materiału dowodowego i jego oceny dokonanej przez orzekające w sprawie organy administracji, w ocenie Sądu, nie było podstaw do odmówienia wiarygodności operatowi szacunkowemu. Słusznie organy oceniły ten dokument pozytywnie, co znalazło przełożenie na legalność kontrolowanej decyzji. Zasadniczym powodem kwestionowania przez skarżącą stronę prawidłowości operatu jest nieprawidłowe określenie w nim wzrostu wartości nieruchomości. Miałoby do tego dojść przede wszystkim z uwagi na nieprawidłowe przyjęcie do porównań nieruchomości oznaczonych jako podobne, w sytuacji gdy przyjęte nieruchomości ze względu na wielkość, różnią się od nieruchomości wycenianej, i dlatego nie mogą być uznane za podobne. W tym zakresie skarżąca strona wskazała, że w operacie przyjęto do porównań nieruchomości o powierzchni 30 000m², 33 839 m², czy 21 485 m², w sytuacji gdy wyceniana nieruchomość ma powierzchnię [...] m² (str. 25 operatu). Zarzucając rzeczoznawcy posłużenie się nieruchomościami niepodobnymi dla określenia wartości zbytej nieruchomości autor skargi nie zauważył kilku istotnych dla oceny wiarygodności operatu okoliczności. Po pierwsze wymaga podkreślenia, że nieruchomości podobne to nie są nieruchomości identyczne do nieruchomości szacowanej. Po drugie, wprost w operacie wskazuje się, że do wyceny przyjęto grunty najbardziej podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, zawężając ich powierzchnię do gruntów o powierzchni powyżej 5 000 m² i poniżej 35 000 m². Po trzecie, w przypadku nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniowo-usługową punktem odniesienia nie była nieruchomość o powierzchni [...] m² lecz nieruchomość o powierzchni 15 283 m². W końcu, na co słusznie zwrócił uwagę organ odwoławczy, wskazane przez spółkę różnice w powierzchni pomiędzy wycenianą nieruchomością, a nieruchomościami podobnymi, zostały skorygowane przez biegłą w ramach cechy rynkowej "powierzchnia", w związku z czym nie miały wpływu na prawidłowość wyceny. Podważenie zaś prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących i cech rynkowych mogłoby nastąpić jedynie w ramach oceny dokonywanej przez organizację rzeczoznawców majątkowych. W żadnym zaś wypadku nie można oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. Tylko przedstawienie równorzędnej do operatu szacunkowego opinii mogłoby doprowadzić do podważenia prawidłowości takiego dokumentu. Wskazać także trzeba, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego ukształtowana przez przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy tej ustawy, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego naruszenia § 5 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia poprzez przyjęcie w operacie szacunkowym transakcji, które miały miejsce w przetargu należało przede wszystkim zauważyć, że w tym pierwszym przepisie mowa jest o "przeciętnej cenie", nie zaś o "cenie transakcyjnej", na którą powołał się skarżący. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Cena przeciętna stanowi wypadkową między cenami najwyższymi a najniższymi (por. wyrok NSA z 24.11.1993 r., sygn. akt III SA 626/93). Nie jest to przy tym cena uśredniona. Takiego też rozróżnienia dokonała biegła, wskazując w operacie na ceny jednostkowe, ceny średnie, medianę oraz ceny przeciętne (zob. s. 29-30 operatu). To pozwoliło biegłej obrzucić na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia transakcję sprzedaży nieruchomości znajdującej się we W. przy ulicy [...]. Za nieuzasadniony należało zatem uznać zarzut naruszenia § 5 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia, ponieważ źródłem informacji o cenach nie były transakcje, w których wystąpiły szczególne warunki ich zawarcia, powodujące ustalenie cen w sposób rażąco odbiegający od przeciętnej ceny uzyskiwanej na rynku. Z operatu szacunkowego nie wynika bowiem, by biegła w zbiorze nieruchomości podobnych uwzględniła nieruchomości zbyte w drodze przetargu, których ceny odbiegały o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Biegła sporządzając operat szacunkowy nie naruszyła również przepisu § 29 ust. 1-3 rozporządzenia, w tym zwłaszcza ust. 3 poprzez jego zastosowanie. Zgodnie z § 29 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Z kolei ustęp 2 tego przepisu stanowi, że jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. Przepis § 29 ust. 3 rozporządzenia stanowi natomiast, że jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru (podanego w rozporządzeniu). W ocenie Sądu, biegła każdorazowo wykazała, że na analizowanym rynku (obszar W.) brak jest wystarczającej ilości transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego oraz brak jest możliwości uzyskania wiarygodnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach na innych porównywalnych rynkach nieruchomości (w tym przypadku biegła analizowała rynek w L.). Jednocześnie tego rodzaju merytoryczny zarzut, pomimo długości prowadzonego postępowania, nie został poparty żadnym innym równorzędnym do operatu dowodem, który podważałyby przyjęte przez biegłą działanie. Tym samym, uznając zarzuty skargi za nietrafione, Sąd uznał, że w sprawie nie naruszono art. 7 art. 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych sprawy, a także art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów oraz nieustosunkowanie się do dowodów i faktów, które były podstawą rozstrzygnięcia. Mając powyższe na względzie Sąd orzekł na zasadzie art. 151 p.p.s.a.