II SA/Wr 352/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Siedlecka Sędzia WSA Olga Białek (sprawozdawca) Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak Protokolant Izabela Krajewska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 listopada 2009 r. sprawy ze skargi Z. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 02 marca 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty za wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru miasta S. I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, Decyzją z dnia 26 stycznia 2009 r. Nr [...] Burmistrz S., na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 104 k.p.a. ustalił dla Z. M. – w związku ze zbyciem nieruchomości - jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1,0149 ha, A-M 3, obręb [...], miasto S., w wysokości 13800 zł, stanowiącej 30% wzrostu wartości nieruchomości wynikającego ze zmiany funkcji terenu w następstwie uchwalenia nowego planu miejscowego. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że opisana wyżej działka gruntu przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego posiadała funkcję planistyczną: teren użytków rolnych IV i V klasy bonitacyjnej, rozproszona zabudowa mieszkaniowa głównie zagrodowa, pojedyncze kompleksy leśne (Af.21.RP), natomiast po uchwaleniu planu miejscowego uzyskała funkcję "ME – zabudowa mieszkaniowa i usługowa na cele sanatoryjno – uzdrowiskowe, leczniczo – rehabilitacyjne i turystyczne". Na skutek uchwalenia tego planu oraz wynikającej z niego zmiany funkcji wartość nieruchomości wzrosła o 46 000 zł, co potwierdza operat szacunkowy nieruchomości. Zatem w związku ze zbyciem nieruchomości aktem notarialnym Rep. A nr [...] z dnia 10 marca 2007 r. (powinno być 2006 r. – przyp. Sądu) oraz na mocy § 12 uchwały Rady Miejskiej w Szczytnej nr XV/107/2004 z dnia 30 stycznia 2004 r. "zatwierdzającej Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Szczytna" ustalono jednorazową opłatę za wzrost wartości nieruchomości na kwotę 13800 zł. W wyniku rozpatrzenia odwołania wniesionego przez Z. M. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. zaskarżoną obecnie decyzją z dnia 2 marca 2009 r. ([...]) na podstawie art. 138 § 1 k.p.a. i art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Kolegium przytoczyło treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 4 w związku z ust. 3 przywołanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na ich podstawie stwierdziło, że podstawą dla ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek: 1/ uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego; 2/ wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu; 3/ zbycie nieruchomości oraz zgłoszenie roszczenia o opłatę przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące. W rozpatrywanej sprawie – zdaniem Kolegium – wszystkie przesłanki zostały spełnione. Przede wszystkim organ podał, że Rada Miejska w Szczytnej w dniu 30 stycznia 2004 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania Miasta Szczytna (Dz.Urz. Woj. Dolnoś. z dnia 9 marca 2004r, nr 44, poz. 832). Uchwała ta (nr XV/107/2004) weszła w życie z dniem 24 marca 2004 r. W § 12 ustalono, że stawka procentowa do określenia wymiaru jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, dla terenów nowo projektowanej zabudowy MN, MR, ME, MW, MNU, UC, AG, KSU, UT, US wynosi 30%. Zgodnie z obowiązującym planem działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem "ME – zabudowa mieszkaniowa i usługowa na cele sanatoryjno – uzdrowiskowe, lecznicze, rehabilitacyjne". Natomiast w poprzednio obowiązującym planie, zatwierdzonym uchwałą nr XIX/118/91 Rady Miasta i Gminy Szczytna z dnia 21 czerwca 1991 r. teren na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość posiadał funkcję planistyczną: teren użytków rolnych IV i V klasy bonitacyjnej, rozproszona zabudowa mieszkaniowa, głównie zagrodowa, pojedyncze kompleksy leśne (Af.21.RP). Wzrost wartości nieruchomości udowodniony został operatem szacunkowym z dnia 3 grudnia 2008 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego w którym określono wartość nieruchomości gruntowej bez zabudowy z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem i po uchwaleniu planu. W ocenie Kolegium operat został wykonany zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości, rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Organ odwoławczy ocenił, że operat zawiera wszystkie elementy wymienione w § 56 przywołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. Stwierdził, że określając wartość nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Stan nieruchomości został przyjęty z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny nieruchomości z dnia zbycia nieruchomości. Rzeczoznawca przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości o podobnym przeznaczeniu na wolnym rynku. Opierając się na transakcjach z gminy Szczytna przeanalizował łącznie po kilkanaście transakcji dotyczących gruntów rolnych niezabudowanych oraz gruntów przeznaczonych pod zabudowę z okresu dwóch lat poprzedzających datę sprzedaży nieruchomości szacowanej. W zakresie działek o przeznaczeniu rolnym (przed wejściem w życie planu) przyjął jedenaście transakcji na podstawie których określił – po aktualizacji ze względu na upływ czasu – cenę minimalną i maksymalną oraz atrybuty rynkowe wpływające na poziom cen transakcyjnych na rynku lokalnym, przypisując im wagi i współczynniki korygujące. Średnia cena wyliczona na podstawie analizowanych transakcji wyniosła 12211 zł/ha, a po skorygowaniu sumą współczynników korygujących wyniosła 16925 zł/ha. Wartość rynkową działki określono zatem na kwotę 16000 zł. Działając podobnie przy określeniu wartości nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę (po wejściu w życie planu) średnią wartość skorygowaną biegły ustalił na kwotę 6,80 zł/m2 a wartość nieruchomości jako przeznaczonej na cele budowlane ustalił na kwotę 62000 zł. Tym samym wzrost wartości nieruchomości określony został na poziom 16000 zł (62000 zł – 14000 zł). Ponadto na podstawie umowy sprzedaży z dnia 10 marca 2006 r. organ Kolegium stwierdziło, że przedmiotowa działka została zbyta przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Szczytna. Opłata naliczona została przy zastosowaniu stawkę procentową określoną w § 12 uchwały w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego strona prawidłowo została zawiadomiona o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie. Organ pierwszej instancji poinformował ją ponadto o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym oraz o prawie wypowiedzenia się co do jego treści. W żadnej fazie nie zgłoszono jednak uwag co do merytorycznej treści operatu. Kolegium uznało, że również zarzuty podniesione w odwołaniu nie zasługują na uwzględnienie. Decyzja odnosi się do całej działki o pow. 1,0149 ha lecz z operatu szacunkowego wynika, że przedmiotem wyceny była tylko powierzchnia 0,9159 ha po wyłączeniu terenu zabudowy mieszkaniowej (0,0990 ha), która nie zmieniła przeznaczenia w planie. Z tego też względu ustanowiona w akcie notarialnym służebność mieszkania nie ma wpływu na wartość nieruchomości. Wyliczenia rzeczoznawcy uwzględniają też wszystkie ograniczenia ewentualnej zabudowy, co znajduje odzwierciedlenie w przyjętych współczynnikach korygujących cenę średnią. Wybór do porównania działek o przeznaczeniu pod zabudowę nie budzi – zdaniem organu – zastrzeżeń, gdyż podobieństwo określone zostało wartościami sześciu atrybutów takich jak położenie, otoczenie, dostępność, uzbrojenie, czynniki utrudniające zabudowę, powierzchnia. Rzeczoznawcza określił również wpływ wartości poszczególnych atrybutów na ceny transakcyjne. Natomiast przy wycenie nieruchomości dla potrzeb renty planistycznej bez znaczenia pozostaje cena nieruchomości sprzedanej. Kolegium zaznaczyło też, że w świetle przepisów regulujących tryb sporządzania planu miejscowego Burmistrz S. nie miał obowiązku informowania każdego właściciela nieruchomości o zamiarze przystąpienia do sporządzania planu miejscowego. Do inicjatywy mieszkańców gminy należy zaznajamianie się z treścią obwieszczeń oraz informacji znajdujących się na tablicach ogłoszeń. Dodatkowo Kolegium zaznaczyło, że jak wynika z orzecznictwa jako zasadę można przyjąć, że zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na pod zabudowę mieszkaniową, znacząco podwyższa wartość rynkową nieruchomości. Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem Z. M. wywiódł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Ponadto skarżący wniósł o wstrzymanie wykonania decyzji w całości. Argumentując skargę strona zarzuciła, naruszenie zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych mających znaczenie w sprawie oraz odmówienie mocy dowodowej dowodom przedstawionym przez skarżącego; naruszenie art. 7, art. 75 i art. 77 k.p.a. poprzez błędną ocenę stanu faktycznego oraz błędną i jednostronną ocenę dowodów; naruszenie przepisów prawa materialnego tj. ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez bezpodstawne zawyżenie ceny działki po zmianie planu, bez uwzględnienia indywidualnych cech nieruchomości i ograniczeń jej wykorzystania na cele po zmianie planu; zignorowanie uprawnień właścicielskich i konstytucyjnej zasady nieingerencji w prawo własności; naruszenie art. 8 i art. 9 zwłaszcza zaś art. 10 § 1 k.p.a. poprzez niepowiadomienie przez SKO w W. o terminie rozprawy odwoławczej, co uniemożliwiło mu wzięcie czynnego udziału w tym stadium postępowania w postaci np. uzupełniającego, dodatkowego wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Uzasadniając przedstawione zarzuty skarżący podniósł zwłaszcza, że Burmistrz S. błędnie, w sposób nieuprawniony, orzekł o rencie planistycznej z tytułu wzrostu wartości całej działki nr [...] o pow. 1,0149 ha, podczas gdy z operatu szacunkowego wynika, że wzrosła wartość bynajmniej nie całej działki lecz zwiększyła się wyłącznie wartość jej części o pow. 0,9159 ha. Rozbieżność tę skarżący wskazywał już w odwołaniu jednak organ drugiej instancji jej nie uwzględnił. Tymczasem co innego było przedmiotem decyzji a co innego przedmiotem operatu szacunkowego stanowiącego jej podstawę. Nie odpowiada rzeczywistości twierdzenie SKO, że tylko dla tej części działki którą obejmuje operat szacunkowy zmieniono przeznaczenie w planie, bowiem plan zmienił przeznaczenie obu części działki – zarówno tej która była przedmiotem wyceny jak i pozostałej. Decyzja organu pierwszej instancji obejmuje zaś całą działkę o pow. 1,0149 ha. Skarżący zauważył dodatkowo, że gdyby sprzedał część działki zabudowanej jako odrębną działkę to nie byłby zwolniony z obowiązku uiszczenia renty planistycznej. Niezależnie od powyższego w skardze – podobnie jak w odwołaniu – zakwestionowano prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego w świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem strony ani w zaskarżonych decyzjach ani w operacie szacunkowym nie objęto czynników ograniczających możliwość zabudowy działki, takich jak zainstalowane na działce sieci energetyczne lub też lokalizacja w obszarze strefy wodonośnej. Organy nie odniosły się w tym zakresie do twierdzeń skarżącego. Dlatego też wynik końcowy wyceny dokonany w konfrontacji z innymi obiektami na rynku, który nie został obwarowany tak rygorystycznymi warunkami zabudowy nie jest prawidłowy. Skarżący uważa, że powyższe ograniczenia uniemożliwiają realnie zmianę funkcji działki. Organ odwoławczy "zbagatelizował" też zarzuty dotyczące wyboru do porównania działek dla określenia wartości nieruchomości pod zabudowę. W operacie szacunkowym rzeczoznawca nie podał bowiem ani jednego obiektu porównawczego, który został sprzedany jako nieruchomość z przeznaczeniem ME (a więc zabudowa mieszkaniowa i usługi na cele sanatoryjno – uzdrowiskowe, leczniczo-rehabilitacyjne i turystyczne). Zdaniem strony, rzeczoznawca porównuje działki o nieporównywalnych funkcjach i o innej powierzchni dobierając jakiekolwiek, obojętnie jakie działki o "przeznaczeniu pod zabudowę", generalnie nie wyjaśniając w opisie rodzaju tej zabudowy. Jedna z opisanych działek o cenie maksymalnej przeznaczona była na cele innego typu – aktywizację gospodarczą. Wobec powyższego, skarżący stwierdził, że organ odwoławczy nie dopełnił swoich obowiązków nie oceniając w sposób należy operatu szacunkowego oraz nie odnosząc się do zgłoszonych przez niego w odwołaniu zarzutów, czym istotnie naruszyło art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Skarżący podniósł ponadto, że nie miał wiedzy, co do ewentualnej zmiany w planie funkcji należących do niego gruntów. Na skutek braku zawiadomienia przez Urząd o takim zamiarze zmiana odbyła się bez jego wiedzy i woli. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację zawartą w kwestionowanej decyzji. Wraz z odpowiedzią na skargę organ przekazał postanowienie z dnia 19 czerwca 2009 r. wstrzymujące wykonalność zaskarżonej decyzji. Natomiast postanowieniem z dnia 17 sierpnia 2009 r. Sąd przyznał skarżącemu prawo pomocy w części dotyczącej zwolnienia od kosztów sądowych. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej (§ 1), przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 przywołanego przepisu). Sądy administracyjne kierując się kryterium legalności dokonują zatem oceny zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Rozstrzygając w granicach danej sprawy, Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że ma prawo wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze (art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, Nr 1270 z późn. zm.- zwanej dalej u.p.p.s.a.). Dokonana zgodnie z przedstawionymi kryteriami sądowa kontrola zaskarżonego aktu wykazała konieczność zastosowania w niniejszej sprawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c u.p.p.s.a Po myśli przywołanego przepisu zaskarżony akt podlega uchyleniu, jeżeli Sąd stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W pierwszej kolejności Sąd ocenia bowiem prawidłowość zastosowania przy załatwianiu sprawy przepisów postępowania administracyjnego. Przepisy te rzutują na prawidłowość ustalonego stanu faktycznego, a tylko należycie ustalony stan faktyczny sprawy pozwala ocenić zasadność zastosowania konkretnych norm prawa materialnego. W niniejszej sprawie wydana została decyzja administracyjna której materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowiły natomiast przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) – zwanej w dalszej części u.p.z.p. – a konkretnie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 oraz ust. 3 i 4. Zgodnie z art. 36 ust 4 u.p.z.p. jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt burmistrz lub prezydent miasta, pobiera jednorazową opłatę określoną w planie w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei według art. 37 ust. 1 wysokość tej opłaty ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości zaś wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zamianą planu a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Roszczenia w zakresie opłaty określonej w art. 36 ust. 4 należy zgłaszać w terminie 5 lat od dnia w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i 4). W świetle przywołanych przepisów jasne jest, że rolą organów obu instancji prowadzących postępowanie administracyjne na podstawie wskazanych norm było wyjaśnienie - w toku postępowania administracyjnego prowadzonego z zachowaniem przepisów procesowych - czy spełnione zostały przesłanki do naliczenia renty planistycznej wynikające z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Przepis ten uzależnia bowiem możliwość pobrania jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli wzrost ten jest bezpośrednim wynikiem uchwalenia (lub zmiany) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obowiązek wykazania tej okoliczności ciąży na organach prowadzących postępowanie. Muszą więc one wykazać, że wzrost wartości nieruchomość jest bezpośrednim wynikiem przekwalifikowania przeznaczenia w związku z uchwaleniem planu a nie wynikiem innych czynników. Z brzmienia art. 36 ust. 4 jednoznacznie wynika również, że opłatę z tytułu renty planistycznej pobiera się w przypadku, gdy właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu dokonał zbycia nieruchomości w terminie 5 lat od dnia wejścia z życie ustaleń tegoż planu. Wykładnia przywołanego przepisu dokonana w doktrynie i orzecznictwie przyjmuje, że przedmiotową opłatę pobiera się także w przypadku zbycia części nieruchomości. Za nieruchomość w rozumieniu art. 36 ust. 4 przyjęto bowiem część gruntu należącą do tego samego właściciela, objętą planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczoną w tym planie na określony cel, która po wyodrębnieniu geodezyjnym i prawnym, może być w rezultacie tego przeznaczenia samodzielnym przedmiotem obrotu (por. uchwała składu pięciu sędziów NSA z dnia 17 maja 1999 r. OPK 17/98, ONSA 1999/14/121 oraz Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz. Warszawa 2009, Legalis). Chodzi zatem o sytuację, gdy właściciel nieruchomości dokonuje jej podziału i zbywa wydzielone części. W takim przypadku po zbyciu tak wyodrębnione części nieruchomości organ ma prawo wymierzyć opłatę z tytułu renty planistycznej z tego tytułu, o ile oczywiście spełnione są inne warunki. W rozpoznawanej sprawie sytuacja taka jednak nie miała miejsca, pomimo, że w operacie szacunkowym nieruchomości określono wartość tylko dla części nieruchomości. Jak wynika z przedstawionych akt, skarżący w dniu 10 marca 2006 r. dokonał sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1,0149 ha zabudowanej budynkiem mieszkalno-gospodarczym. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpiła po uchwaleniu przez Radę Miejską w Szczytnej w dniu 30 stycznia 2004 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Szczytna, zgodnie z którym cała ta nieruchomość została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i usługową na cele sanatoryjno – uzdrowiskowe, leczniczo rehabilitacyjne i turystyczne (symbol ME). Uchwała powyższa została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego nr 44 z dnia 9 marca 2004 r. i weszła w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, a zatem z dniem 24 marca 2004 r. Z materiałów sprawy wynika, że symbol ME obejmuje cały teren stanowiący w chwili sprzedaży działkę nr [...] a więc również część, która została w operacie szacunkowym wyłączona z wyceny jako zabudowana budynkiem mieszkalnym. Trafnie zatem podniósł skarżący, że wzrost wartości nieruchomości powinien być ustalony dla całej nieruchomości, która została przez niego zbyta. W okolicznościach niniejszej sprawy brak było jakichkolwiek podstaw do wyłączenia przy określaniu wartości nieruchomości tej części gruntu na której zlokalizowana jest zabudowania mieszkalno-gospodarcze i ustalania wartości dla pozostałej części nieruchomości. Organy uzasadniały takie działaniem stwierdzeniem, że przeznaczenie tej części nieruchomości (zabudowanej budynkiem) nie uległo zmianie. Tymczasem postanowienia planu miejscowego również dla tej części nieruchomości – tak jak dla pozostałej - dopuszczają nie tylko zabudowę mieszkaniową ale też zabudowę usługową na cele sanatoryjno-uzdrowiskowe, leczniczo-rehabilitacyjne i turystyczne. Zatem operat szacunkowy w którym określono wartość tylko części działki nr [...] – w sytuacji gdy przeznaczenie w planie na określony cel dotyczyło całej tej działki i dodatkowo cała ta działka była przedmiotem zbycia – nie może stanowić dowodu dla ustalania wartości nieruchomości po uchwaleniu planu, a w konsekwencji dowodu potwierdzającego wzrost wartości nieruchomości na poziomie 16000 zł. Już tylko powyższe uchybienie wskazuje na konieczność uchylenia obu podjętych w niniejszej sprawie decyzji. Ponadto Sąd zauważa, że w myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wzrost wartości nieruchomości stanowi różnice między wartością nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Zgodnie natomiast z § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uwzględnia się wartość nieruchomości uwzględniać jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. W przypadku o którym mowa w ust. 1 przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego a ceny z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 ust. 2). Jednakże jeżeli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego na danym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określeniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (§ 50 ust. 3 rozporządzenia). Z brzmienia przytoczonych przepisów art. 37 ust. 1 u.p.z.p. i § 50 ust. 2 i 3 rozporządzenia wynika zatem, że dla ustalenia renty planistycznej należy określić wartość nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego i wartość, jaką miała ta nieruchomość przed zmianą planu miejscowego lub jego uchwaleniem, przy czym jeśli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy, to należy przyjąć faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu. W niniejszej sprawie wzrost wartości nieruchomości ustalony został w związku z uchwaleniem w dniu 30 stycznia 2004 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z lektury zwłaszcza decyzji organu drugiej instancji wynika wprost, że uzasadniając spełnienie warunku wzrostu wartości w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości po uchwaleniu planu organ przyjął przeznaczenie dla tej nieruchomości przed uchwaleniem planu, które wynikało z poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. teren użytków rolnych IV i V klasy bonitacyjnej rozproszona zabudowa, pojedyncze kompleksy leśne. Kolegium wskazało, że chodzi tu o plan zatwierdzony uchwałą nr XIX/118/91 Rady Miasta i Gminy Szczytna z dnia 21 czerwca 1991 r. Jak wskazują akta sprawy, podobnie w istocie uczynił organ pierwszej instancji oraz rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Określając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu przyjęto jej funkcję planistyczną określoną w poprzednio obowiązującym planie miejscowym zatwierdzonym uchwałą nr XIX/118/91 Rady Miasta i Gminy Szczytna z dnia 21 czerwca 1991 r. - Af.21.RP tj. teren użytków rolnych IV i V klasy bonitacyjnej, rozproszona zabudowa, pojedyncze kompleksy leśne. W operacie szacunkowym, dodatkowo "wyłączono" z wyliczeń powierzchnię terenu przeznaczoną w "starym planie zagospodarowania" pod rozproszoną zabudowę mieszkaniową. Zważyć zatem należy, że po myśli art. 87 ust. 3 u.p.z.p. obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. po dniu 11 lipca 2003 r.) miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2003r. Zatem zgodnie z przywołaną normą również plan zatwierdzony uchwałą nr XIX/118/91 Rady Miasta i Gminy Szczytna z dnia 21 czerwca 1991 r. utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. i nie obowiązywał w okresie do 30 stycznia 2004 r. – tj do momentu uchwalenia nowego planu, który wszedł w życie dopiero w marcu 2004 r. Tym samym w świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przy ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości należałoby uwzględnić różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia wynikającego z planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w dniu 30 stycznia 2004 r. a wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania terenu przed uchwaleniem tego planu. Natomiast ustalenie opłaty z tytułu renty planistycznej przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości określonego w planie miejscowym nieobowiązującym przed uchwaleniem planu z 30 stycznia 2004 r. pozostaje w sprzeczności z przywołanymi wyżej regulacjami u.p.z.p. oraz rozporządzenia. Ponadto istotne jest – na co organy nie zwróciły uwagi – że jak wynika z zapisu § 14 uchwały Rady Miejskiej w Szczytnej z dnia 30 stycznia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, utraciły moc wymienione w tym przepisie (również w pkt od 4 – 12) uchwały Rady Miejskiej w Szczytnej w sprawie uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Szczytna w zakresie dotyczącym terenów położonych w administracyjnych granicach miasta Szczytna, które podjęte zostały w latach 1996 -1999. Z przywołanego zapisu wynika zatem, że dla terenów administracyjnych miasta Szczytna również po 1 stycznia 1995 r. uchwalone były plany miejscowe. Jeżeli tak, to do takich aktów (jeżeli plan był uchwalony a nie zmieniony po dniu 1 stycznia 1995 r.) norma art. 87 ust. 3 u.p.z.p. nie znajduje zastosowania, a zatem mogły one obowiązywać do momentu wejścia w życie nowego planu z 30 stycznia 2004 r. W takiej sytuacji organy winne były wyjaśnić i ocenić czy plany te mogły mieć zastosowanie w niniejszej sprawie. Innymi słowy, wyjaśnienia wymagało, czy na terenie na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, przed uchwaleniem planu miejscowego z dnia 30 stycznia 2004 r., obowiązywał jakiś plan miejscowy. Wykluczenie tej okoliczności nakazywałby bowiem ustalać wzrost wartości nieruchomości jako różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przy określoną przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w planie a wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania. W ocenie Sądu w warunkach prawnych ukształtowanych treścią art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 50 ust 2 i 3 rozporządzenia, organy nie rozważyły w sposób odpowiadający standardom wykładni możliwości orzekania z uwzględnieniem przeznaczenia działek w poprzednio obowiązującym planie miejscowym, który utracił moc z dniem 30 grudnia 2003 r. Organy nie uwzględniły ani treści art. 87 ust. 3 u.p.z.p. ani też klauzul zawartych w § 14 Rady Miejskie w Szczytnej nr XIX/118/04 z dnia 30 stycznia 2004 r. i nie zbadały, czy i jaki plan obowiązywał przed planem uchwalonym w dniu 30 stycznia 2004 r. Brak obowiązywania dla tego terenu jakiegokolwiek planu nakładał zaś na organy obowiązek ustalenia faktycznego wykorzystania nieruchomości, co również nie zostało zbadane. Jest to naruszenie prawa – art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponadto wskazać należy, że organ odwoławczy nie odniósł się w należyty sposób do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu, zwłaszcza zaś w kwestii wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Odwołujący się zwracał bowiem szczególną uwagę na niewłaściwy jego zdaniem dobór nieruchomości podobnych, na niewłaściwie wyznaczenie cech różniących nieruchomości porównywane do nieruchomości wycenianej zwłaszcza w zakresie ograniczeń zabudowy na działce oraz podkreślał brak należytej informacji w operacie o doborze nieruchomości przyjętych do porównania. Do tych zarzutów organ II instancji się nie odniósł, pomimo, że zgodnie z wymogiem art. 15 k.p.a. w związku z art. 140 k.p.a. zobowiązany był rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę na nowo w jej całokształcie a zatem również odnosząc się do wszystkich wniosków i zarzutów zawartych w odwołaniu. Wykazane uchybienia prawa procesowego, głównie w zakresie naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, które mogły być istotne dla prawidłowego zastosowania normy prawa materialnego skutkować musiały uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji jako, że uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ponownie prowadzonym postępowaniu właściwy organ uwzględni uwagi zawarte w niniejszym wyroku. Ustali też – między innymi - czy przed uchwaleniem planu miejscowego z 30 stycznia 2004 r. na terenie na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość obowiązywał jakikolwiek plan miejscowy. Ponadto organ będzie miał na uwadze konieczność określenia wartości całej nieruchomości w związku ze zbyciem której ustala rentę planistyczną a nie tylko jej części. Odniesie się również w pełni do uwag podnoszonych przez skarżącego a dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, rozważając ewentualnie przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z udziałem biegłego w celu wyjaśnienia możliwych wątpliwości związanych z wycena nieruchomości. Po przeprowadzeniu postępowania z zachowaniem wszystkich koniecznych reguł procesowych wyda stosowana decyzję Mając powyższe na względzie przedstawione wyżej okoliczności faktyczne i prawne Wojewódzki Sąd Administracyjny działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c u.p.p.s.a. orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. Klauzula zawarta w pkt II wynika z obowiązku zastosowania przez Sąd przy orzekaniu w sposób uwzględniający skargę, przepisu art. 152 przywołanego aktu. O kosztach Sąd nie orzekł, gdyż skarżącemu przyznano prawo pomocy w części dotyczącej zwolnienia od kosztów sądowych.