II SA/Wr 356/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak Sędziowie Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz (spr.) Sędzia WSA Alicja Palus Protokolant Asystent sędziego Aleksandra Siwińska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 września 2010 r. sprawy ze skargi V. K. i B K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J G. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. G. na rzecz skarżących kwotę 440 zł (czterysta czterdzieści złote ) tytułem kosztów postępowania sądowoadministracyjnego. Zaskarżoną decyzją organ utrzymał w mocy decyzję o odmowie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w J. G. przy ul.[...]. W ocenie organu I instancji według stanu na dzień 13 października 2005r. nieruchomość nie była zabudowana budynkami mieszkalnymi ani nie była wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Według deklaracji podatkowej za 2005 rok przedmiotem opodatkowania były budynki inne niż mieszkalne. Wynika to również z protokołu przejęcia nieruchomości z dnia 16 maja 2003r. oraz dokumentacji fotograficznej. Nieruchomość od początku była wykorzystywana jako ośrodek wypoczynkowy i nie nastąpiła zmiana sposobu użytkowania budynków. W odwołaniu skarżący zarzucili, że nieruchomość zabudowana jest na cele mieszkaniowe, gdyż na te cele została przeznaczona w planie miejscowym. Nieruchomość nie była wykorzystywana w charakterze ośrodka wypoczynkowego bądź dla innej działalności gospodarczej, z uwagi na stan techniczny budynków, istniejący od 1994r. W uzasadnieniu decyzji organ przedstawił brzmienie art. 1 ust. 1 i 2 oraz art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.). Przekształceniu podlegają nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe albo przeznaczone pod tego rodzaju zabudowę. Organ zacytował pogląd prawny NSA wyrażony w wyroku I OSK 929/2008 z dnia 25 czerwca 2009r., że przesłanka przeznaczenia nieruchomości odnosi się do nieruchomości niezabudowanych. Nieruchomość zabudowana na cel inny niż mieszkaniowy nie podlega przekształceniu w zakresie prawa do niej, o ile nawet została przeznaczona w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową. Istotny jest stan nieruchomości w dniu 13 października 2005r. (data wejścia w życie ustawy). Podzielając ten pogląd organ rozważał, czy przedmiotowa nieruchomość zabudowana, była zabudowana na cele mieszkaniowe. W tym zakresie istotne były dowody z protokołu przejęcia nieruchomości z dnia 16 maja 2003r. dotyczący zespołu hotelowo-gastronomicznego Panorama i dokumentu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste na cele usługowe. Treść planu miejscowego (działki nr [...]to tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego oraz obszar zorganizowanej działalności inwestycyjnej, działka nr [...] to teren usług) była nieistotna dla ocen. W skardze do sądu administracyjnego skarżący zarzucili naruszenie powyższej ustawy oraz procedury administracyjnej związane z przyjęciem przez organ wymogu istnienia zabudowy wyłącznie o charakterze mieszkalnym i pominięciem znaczenia planu miejscowego. Według skarżących zabudowa ich nieruchomości ma w przeważającej części charakter mieszkaniowy i z tego faktu wywodzili żądanie przekształcenia. Organ nie rozważył okoliczności złego stanu technicznego budynków, który nie pozwalał na prowadzenie w nich jakiejkolwiek działalności. W umowie ustanowienia użytkowania wieczystego nie określono przeznaczenia nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w oparciu o dotychczasową argumentację. Nieruchomość została oddana na cele usługowe, skoro ustalono opłatę roczną za użytkowanie wieczyste nieruchomości w rozmiarze 3% jej wartości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Na wstępie wymaga podkreślenia, że argumentacja zawarta w skardze była w przeważającym zakresie bezzasadna, zaś w pełni przekonująca była wykładnia przesłanek ustawowych przekształcenia przedstawiona przez organ. Trzeba powtórzyć, że skoro przesłanki te sformułowano w formie alternatywy rozłącznej (albo nieruchomość zabudowana na cele mieszkaniowe, albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę), to dotyczą one przeciwstawnych stanów faktycznych. Nieruchomość jest więc albo zabudowana, a wówczas obojętne prawnie jest jej przeznaczenie w planie miejscowym, albo jest niezabudowana, a wówczas jedynie istotne jest jej przeznaczenie. Dla stron nie ulegało wątpliwości, że nieruchomość jest zabudowana, co zdaje się nie budzić zastrzeżeń. W ocenie Sądu istotne jednak dla rozstrzygnięcia sprawy było rozważenie okoliczności stanu technicznego tej zabudowy i związanego z nim braku użytkowania budynków oraz okoliczności charakteru zabudowy ocenianego w oderwaniu od sposobu jej użytkowania. Okoliczności te zostały ujawnione w wyniku postępowania wyjaśniającego oraz były podnoszone przez skarżących, a zatem wymagały oceny (art. 80 k.p.a.) oraz rozważenia w uzasadnieniu decyzji (art. 107 § 3 k.p.a.). Z kolei pominięcie przez organ istotnych okoliczności sprawy, mogło mieć niewątpliwie istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 c p.p.s.a.). Wobec kontrolnej jedynie funkcji sądu administracyjnego niedopuszczalne byłoby wyręczanie organu przez Sąd w dokonaniu wymaganych ocen lub rozważań. Uchybienia procesowe organu czynią za przedwczesne odniesienie się do zarzutów naruszenia prawa materialnego. Z kolei uzupełnienie przez organ uzasadnienia decyzji, wcale nie wyklucza powtórzenia dotychczasowego rozstrzygnięcia sprawy, zatem Sąd nie narzuca kierunku rozstrzygnięcia sprawy. Dostrzeżone uchybienia wynikają z ustaleń zawartych w materiale procesowym sprawy, których nie można było pominąć przy budowaniu ustaleń przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia. Według akt administracyjnych, umową sprzedaży z dnia 8 maja 2003r. skarżący nabył udział w przedmiotowej nieruchomości, zabudowanej budynkiem mieszkalnym i zabudowaniami gospodarczymi. W treści wniosku skarżący podali, że nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe, jednak budynki znajdują się w stanie technicznym wymagającym olbrzymich nakładów finansowych. W odwołaniu skarżący wskazali, że nieruchomość nie była wykorzystywana na działalność usługową. Dla wykazania stanu technicznego zabudowań, dołączyli protokół przejęcia nieruchomości z dnia 16 maja 2003r. W protokole tym wskazano, że na nieruchomości znajdują się budynki i obiekty stanowiące zespół hotelowo-gastronomiczny Panorama, obejmujące portiernię, recepcję, budynki hotelowe nr 2, 3, 4, 5, 6, 7 i 8, budynek Panorama, budynek socjalny dla pola namiotowego, kotłownię i budynek małej stacji trafo. Ujawniono zniszczenie instalacji wodociągowej zewnętrznej i wewnętrznej, konieczność sprawdzenia instalacji kanalizacyjnej nieczynnej od 1995r., we wszystkich niemal pomieszczeniach dużo odchodów pochodzenia zwierzęcego. Wszystkie budynki były zdewastowane. Według danych o podatku od nieruchomości, za rok 2005 opodatkowano budynki "inne" o powierzchni 1.882,60 m.kw., za 2009r. budynki mieszkalne 1.094,94 m.kw. i "inne" 3.003,38 m.kw. Według dokumentacji fotograficznej zabudowa obejmuje w przeważającej części budynki wolno stojące, drewniane, jednopiętrowe, o typowym wyglądzie budynków mieszkalnych. Według napisu na elewacji bocznej jednego z budynków, budynki tworzyły Ośrodek Wypoczynkowy [...] . Wymagało rozważenia, czy charakter usługowy tej zabudowy wynikał z jej zorganizowania jako zespołu budynków wypoczynkowych, czy ponadto z cech technicznych tej zabudowy. Niewykluczone, że po ustaniu działalności usługowej, większość budynków nadawała się do celów mieszkaniowych bez konieczności istotnej ich przebudowy. Jednak sami skarżący deklarowali niemieszkalne przeznaczenie 75% powierzchni budynków dla celów podatkowych, chociaż obecnie twierdzą, że przeważająca w zabudowie jest funkcja mieszkaniowa. Rozważenia wymagało też znaczenie stanu technicznego zabudowy. Wprawdzie skarżący deklarowali zamiar jej odbudowy lub remontu, jednak powstało zagadnienie, czy w przypadku istnienia na danym terenie zabudowy, nawet niemieszkalnej, lecz w istocie nadającej się jedynie do rozbiórki, gdy teren w planie miejscowym został przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, czy nie należałoby uwzględnić raczej tego przeznaczenia, niż charakteru istniejących ruin. Z dotychczasowych rozważań wynikało, że stan faktyczny nin. sprawy był nietypowy i wymagał pogłębionej oraz nieszablonowej oceny, której w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji brakowało. Dlatego, oraz zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 c, art. 152 i art. 200 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji. H.B. 27.10.2010r.