II SA/Wr 363/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Halina Kremis, Sędziowie Sędzia WSA Alicja Palus, Sędzia WSA Anna Siedlecka (spr.), Protokolant Kinga Kręc, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 listopada 2009r. sprawy ze skargi C. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 6 kwietnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S. I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Decyzją z dnia 9 marca 2009 r. Nr [...] Burmistrz S., na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 104 k.p.a. ustalił dla C. F. – w związku ze zbyciem nieruchomości - jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] (AM-3) o pow. 0.2242 ha, obręb S., miasto S., w wysokości 6.000,00 zł, stanowiącej 30% wzrostu wartości nieruchomości wynikającego ze zmiany funkcji terenu w następstwie uchwalenia nowego planu miejscowego. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że opisana wyżej działka gruntu przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego posiadała funkcję planistyczną: teren użytków rolnych IV i V klasy bonitacyjnej, rozproszona zabudowa mieszkaniowa głównie zagrodowa, pojedyncze kompleksy leśne (Af.21.RP), natomiast po uchwaleniu planu miejscowego uzyskała funkcję "ME – zabudowa mieszkaniowa i usługowa na cele sanatoryjno – uzdrowiskowe, leczniczo – rehabilitacyjne i turystyczne" oraz na "RL" tereny lasów i zadrzewień. Na skutek uchwalenia tego planu oraz wynikającej z niego zmiany funkcji wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 20.000,00 zł, co potwierdza operat szacunkowy nieruchomości. Zatem w związku ze zbyciem nieruchomości aktem notarialnym Rep. A nr [...] z dnia 10 listopada 2006 r. oraz na mocy § 12 uchwały Rady Miejskiej w Szczytnej nr XV/107/2004 z dnia 30 stycznia 2004 r. "zatwierdzającej Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Szczytna" ustalono jednorazową opłatę za wzrost wartości nieruchomości na kwotę 6.000,00 zł. W wyniku rozpatrzenia odwołania wniesionego przez C. F. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. zaskarżoną obecnie decyzją z dnia 6 kwietnia 2009 r. ([...]) na podstawie art. 138 § 1 k.p.a. i art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Kolegium przytoczyło treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 4 w związku z ust. 3 przywołanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na ich podstawie stwierdziło, że podstawą dla ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek: 1/ uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego; 2/ wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu; 3/ zbycie nieruchomości oraz zgłoszenie roszczenia o opłatę przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące. W rozpatrywanej sprawie – zdaniem Kolegium – wszystkie przesłanki zostały spełnione. Przede wszystkim organ podał, że Rada Miejska w Szczytnej w dniu 30 stycznia 2004 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania Miasta Szczytna (Dz.Urz. Woj. Dolnoś. z dnia 9 marca 2004r, nr 44, poz. 832). Uchwała ta (nr XV/107/2004) weszła w życie z dniem 24 marca 2004 r. W § 12 ustalono, że stawka procentowa do określenia wymiaru jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, dla terenów nowo projektowanej zabudowy MN, MR, ME, MW, MNU, UC, AG, KSU, UT, US wynosi 30%. Zgodnie z obowiązującym planem działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem "ME – zabudowa mieszkaniowa i usługowa na cele sanatoryjno – uzdrowiskowe, lecznicze, rehabilitacyjne". W sprawie tej, zdaniem Kolegium, nie ma wątpliwości, że nastąpiły formalne przesłanki do określenia renty planistycznej, gdyż powołaną w decyzji uchwałą Rady Miejskiej nastąpiła zmiana przeznaczenia działki nr [...] z rolnego na grunt przewidziany pod zabudowę mieszkalno-usługową. W aktach administracyjnych znajduje się kserokopia części poprzednio obowiązującego planu, zatwierdzonego uchwałą nr XIX/118/91 Rady Miasta i Gminy Szczytna z dnia 21 czerwca 1991 r. z zaznaczeniem, że teren na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość posiadał funkcję planistyczną: teren użytków rolnych IV i V klasy bonitacyjnej, rozproszona zabudowa mieszkaniowa, głównie zagrodowa, pojedyncze kompleksy leśne (Af.21.RP). Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że dowód z operatu szacunkowego jest podstawowym i jedynym dowodem w tej sprawie, gdyż bez znaczenia dla określenia wartości nieruchomości jest cena ustalona w akcie notarialnym i powinien podlegać on szczególnie wnikliwej ocenie i ta ocena powinna być przedstawiona w uzasadnieniu decyzji zgodnie z dyrektywą zawartą w art. 107 § 3 k.p.a. Jakkolwiek Burmistrz nie dokonał takiej oceny, to nie stanowi to podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji. Błędnie Burmistrz powołał się na zapisy starego planu miejscowego jako podstawy wyliczenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu. Już z samej uchwały Rady Miejskiej wynika, że dotyczy ona uchwalenia a nie zmiany planu miejscowego, gdyż poprzedni plan wygasł. W takim zaś przypadku, zgodnie z art. 37 ust. 6 ustawy, do porównania bierze się wartość nieruchomości sprzed uchwalenia planu według faktycznego sposobu użytkowania, a nie według zapisów starego planu. Uchybienie to nie miało znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przyjął wartość nieruchomości sprzed uchwalenia planu według sposobu użytkowania. Wzrost wartości nieruchomości, zadaniem organu odwoławczego, udowodniony został operatem szacunkowym z dnia 4 lutego 2009 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym określono wartość nieruchomości gruntowej bez zabudowy z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem i po uchwaleniu planu. W ocenie Kolegium operat został wykonany zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości, rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Organ odwoławczy ocenił, że operat zawiera wszystkie elementy wymienione w § 56 przywołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. Stwierdził, że określając wartość nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Stan nieruchomości został przyjęty z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny nieruchomości z dnia zbycia nieruchomości. Rzeczoznawca przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości o podobnym przeznaczeniu na wolnym rynku. Opierając się na transakcjach z gminy S. przeanalizował łącznie po kilkanaście transakcji dotyczących gruntów rolnych niezabudowanych oraz gruntów przeznaczonych pod zabudowę z okresu dwóch lat poprzedzających datę sprzedaży nieruchomości szacowanej. W zakresie działek o przeznaczeniu rolnym (przed wejściem w życie planu) przyjął dziesięć transakcji na podstawie których określił – po aktualizacji ze względu na upływ czasu – cenę minimalną i maksymalną oraz atrybuty rynkowe wpływające na poziom cen transakcyjnych na rynku lokalnym, przypisując im wagi i współczynniki korygujące. Średnia cena wyliczona na podstawie analizowanych transakcji wyniosła 14.054 zł/ha, a po skorygowaniu sumą współczynników korygujących wyniosła 16.772 zł/ha. Wartość rynkową działki określono zatem na kwotę 4000 zł. Działając podobnie przy określeniu wartości nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę (po wejściu w życie planu) średnią wartość skorygowaną biegły ustalił na kwotę 10,60 zł/m2 a wartość nieruchomości jako przeznaczonej na cele budowlane ustalił na kwotę 24000 zł. Tym samym wzrost wartości nieruchomości określony został na poziom 20.000 zł (24.000 zł – 4000 zł). Ponadto na podstawie umowy sprzedaży z dnia 10 listopada 2006 r. Kolegium stwierdziło, że przedmiotowa działka została zbyta przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Szczytna. Opłata naliczona została przy zastosowaniu stawkę procentową określoną w § 12 uchwały w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Kolegium uznało, że również zarzuty podniesione w odwołaniu nie zasługują na uwzględnienie. Sprawdzając wyliczenia rzeczoznawcy organ odwoławczy nie stwierdził by rzeczoznawca popełnił błędy rachunkowe. Jakkolwiek strona bardzo krytycznie ocenia wartość sprzedanej działki budowlanej, to Kolegium zauważa, że uzyskana ze sprzedaży cena (20.000 zł) jest niewiele niższa od określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (24.000 zł). Zresztą dołączone do operatu zdjęcia działki z rozpoczętą budową domu wskazują raczej na atrakcyjność działki. Strona przy tym nie wskazała na czym polegać miało zaniżenie przez rzeczoznawcę wartości działki według stanu przed uchwaleniem planu. Dodatkowo Kolegium zaznaczyło, że jak wynika z orzecznictwa jako zasadę można przyjąć, że zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na pod zabudowę mieszkaniową, znacząco podwyższa wartość rynkową nieruchomości. Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem C. F. wywiodła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosząc o zmniejszenie kwoty z tytułu opłaty planistycznej od sprzedaży działki nr [...] z 6000 zł na 2487 zł, tj. według wyliczeń zawartych w dalszej części skargi. Skarżąca nie może zgodzić się z uzasadnieniem zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Argumentując skargę strona zarzuciła: 1. Nie jest prawdą, że nie skorzystała z uprawnienia zapoznania się z operatem szacunkowym przed wydaniem decyzji. 2. Operat szacunkowy mimo, że powinien być poddany szczególnie wnikliwej ocenie, to faktycznie nie został takiej ocenie poddany, a ocena taka nie została przedstawiona w uzasadnieniu decyzji (art. 107 § 3 k.p.a.). 3. Nie jest prawidłowe przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości przyjętych do porównania sprzed uchwalenia planu, tj. według sposobu użytkowania. Była to działka wydzielona z większej części , na cele budowlane a nie rolnicze dla jednego ze współwłaścicieli podobnie jak działki nr [...] i [...]. Przyjęcie tej działki jako działki rolniczej i to po cenie znacznie niższej od ceny działek sąsiednich jest nieprawidłowe. 4. Z kolei wycena działki na dzień jej sprzedaży została zawyżona (wyliczenie w dalszej części skargi). 5. Nie jest prawdą, że rzeczoznawca określił wartość nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskało za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i że korygowane one były ze względu na cechy różniące nieruchomości i że uwzględniono zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Obiektywna wycena jest możliwa, gdy porównaniu podlegają te działki, które leżą w tym samym rejonie, posiadają takie samo uzbrojenie lub jego brak i najlepiej w bezpośrednim sąsiedztwie, jak np. leżące obok przedmiotowej działki sprzedane m. in. działki o numerach: [...][...][...][...][...][...][...][...][...]. Wobec powyższego, skarżąca stwierdziła, że wycena jej działki jest przeprowadzona błędnie i ma na celu osiągnięcie nieprawidłowych dochodów Gminy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację zawartą w kwestionowanej decyzji. Dodatkowo wyjaśnione zostało, że sąsiednie działki, które wymienia strona skarżąca w skardze były sprzedawane przez nią samą wraz ze współwłaścicielami, w okresie późniejszym ( daty transakcji to: 5.06.2007, 3.08.2007, 23.08.2007 i 25.10.2007), co jest wiadome Kolegium bowiem rozpatrywano odwołania od decyzji ustalających renty planistyczne odnoszące się do tych działek, zaś przedmiotowa działka nr [...] sprzedana została 10.11.2006r. Ponadto, jak wyjaśnia rzeczoznawca na str. 16 operatu, okres monitorowania cen transakcyjnych obrotu nieruchomościami gruntowymi na rynku lokalnym, w obrocie prywatnym obejmował lata 2005 do 2006. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej (§ 1), przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 przywołanego przepisu). Sądy administracyjne kierując się kryterium legalności dokonują zatem oceny zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Rozstrzygając w granicach danej sprawy, Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że ma prawo wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze (art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, Nr 1270 z późn. zm.- zwanej dalej u.p.p.s.a.). Dokonana zgodnie z przedstawionymi kryteriami sądowa kontrola zaskarżonego aktu wykazała konieczność zastosowania w niniejszej sprawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c u.p.p.s.a Po myśli przywołanego przepisu zaskarżony akt podlega uchyleniu, jeżeli Sąd stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W pierwszej kolejności Sąd ocenia bowiem prawidłowość zastosowania przy załatwianiu sprawy przepisów postępowania administracyjnego. Przepisy te rzutują na prawidłowość ustalonego stanu faktycznego, a tylko należycie ustalony stan faktyczny sprawy pozwala ocenić zasadność zastosowania konkretnych norm prawa materialnego. W niniejszej sprawie wydana została decyzja administracyjna której materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowiły natomiast przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) – zwanej w dalszej części u.p.z.p. – a konkretnie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 oraz ust. 3 i 4. Zgodnie z art. 36 ust 4 u.p.z.p. jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt burmistrz lub prezydent miasta, pobiera jednorazową opłatę określoną w planie w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei według art. 37 ust. 1 wysokość tej opłaty ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości zaś wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zamianą planu a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Roszczenia w zakresie opłaty określonej w art. 36 ust. 4 należy zgłaszać w terminie 5 lat od dnia w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i 4). W świetle przywołanych przepisów jasne jest, że rolą organów obu instancji prowadzących postępowanie administracyjne na podstawie wskazanych norm było wyjaśnienie - w toku postępowania administracyjnego prowadzonego z zachowaniem przepisów procesowych - czy spełnione zostały przesłanki do naliczenia renty planistycznej wynikające z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Przepis ten uzależnia bowiem możliwość pobrania jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli wzrost ten jest bezpośrednim wynikiem uchwalenia (lub zmiany) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obowiązek wykazania tej okoliczności ciąży na organach prowadzących postępowanie. Muszą więc one wykazać, że wzrost wartości nieruchomość jest bezpośrednim wynikiem przekwalifikowania przeznaczenia w związku z uchwaleniem planu a nie wynikiem innych czynników. Z brzmienia art. 36 ust. 4 jednoznacznie wynika również, że opłatę z tytułu renty planistycznej pobiera się w przypadku, gdy właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu dokonał zbycia nieruchomości w terminie 5 lat od dnia wejścia z życie ustaleń tegoż planu. Bezsporne w sprawie jest, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (nr [...]) nastąpiła w terminie pięciu lat po uchwaleniu przez Radę Miejską w Szczytnej w dniu 30 stycznia 2004 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Szczytna, zgodnie z którym cała ta nieruchomość została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i usługową na cele sanatoryjno – uzdrowiskowe, leczniczo rehabilitacyjne i turystyczne (symbol ME). Uchwała powyższa została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego nr 44 z dnia 9 marca 2004 r. i weszła w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, a zatem z dniem 24 marca 2004 r. Z materiałów sprawy wynika, że symbol ME obejmuje cały teren stanowiący w chwili sprzedaży działkę nr [...]. Postanowienia planu miejscowego dopuszczają nie tylko zabudowę mieszkaniową ale też zabudowę usługową na cele sanatoryjno-uzdrowiskowe, leczniczo-rehabilitacyjne i turystyczne. Sąd zauważa, że w myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wzrost wartości nieruchomości stanowi różnice między wartością nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Zgodnie natomiast z § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uwzględnia się wartość nieruchomości i jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. W przypadku o którym mowa w ust. 1 przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego a ceny z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 ust. 2). Jednakże jeżeli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego na danym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określeniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (§ 50 ust. 3 rozporządzenia). Z brzmienia przytoczonych przepisów art. 37 ust. 1 u.p.z.p. i § 50 ust. 2 i 3 rozporządzenia wynika zatem, że dla ustalenia renty planistycznej należy określić wartość nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego i wartość, jaką miała ta nieruchomość przed zmianą planu miejscowego lub jego uchwaleniem, przy czym jeśli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy, to należy przyjąć faktyczny sposób wykorzystania tej nieruchomości. W niniejszej sprawie wzrost wartości nieruchomości ustalony został w związku z uchwaleniem w dniu 30 stycznia 2004 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z lektury zwłaszcza decyzji organu drugiej instancji wynika wprost, że uzasadniając spełnienie warunku wzrostu wartości w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości po uchwaleniu planu organ przyjął faktycznie przeznaczenie dla tej nieruchomości przed uchwaleniem planu, które wynikało z poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. teren użytków rolnych IV i V klasy bonitacyjnej rozproszona zabudowa, pojedyncze kompleksy leśne. Co prawda Kolegium wyjaśniło, że Burmistrz nieprawidłowo powołał się na nieobowiązujący plan zatwierdzony uchwałą nr XIX/118/91 Rady Miasta i Gminy Szczytna z dnia 21 czerwca 1991 r. i wskazało, że chodzi tu o faktyczne wykorzystanie przedmiotowej działki na cele rolne przed uchwaleniem planu, to jednakże z załączonych akt pierwszoinstancyjnych sprawy wynikają odmienne ustalenia. Organ odwoławczy nie wyjaśnił w oparciu o jaki dowód w sprawie ustalił faktyczne wykorzystanie nieruchomości w granicach działki nr [...]. W ocenie Sądu, w istocie zarówno organ II instancji jak i organ pierwszej instancji oraz rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu operatu szacunkowego posługują się zapisami jakie obowiązywały w "starym" planie miejscowym z 1991r. Określając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu przyjęto jej funkcję planistyczną określoną w poprzednio obowiązującym planie miejscowym zatwierdzonym uchwałą nr XIX/118/91 Rady Miasta i Gminy Szczytna z dnia 21 czerwca 1991 r. - Af.21.RP tj. teren użytków rolnych IV i V klasy bonitacyjnej, rozproszona zabudowa, pojedyncze kompleksy leśne. W odwołaniu od decyzji organu I instancji skarżąca podnosi, że działka nr [...] i dwie sąsiednie wydzielone zostały jednym podziałem wcześniej niż uchwalony został plan miejscowy i w swej funkcji umożliwiały zabudowę mieszkaniową. Kwestii tej nie wyjaśnił w trakcie postępowania organ odwoławczy. Zważyć zatem należy, że po myśli art. 87 ust. 3 u.p.z.p. obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. po dniu 11 lipca 2003 r.) miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2003r. Zatem zgodnie z przywołaną normą również plan zatwierdzony uchwałą nr XIX/118/91 Rady Miasta i Gminy Szczytna z dnia 21 czerwca 1991 r. utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. i nie obowiązywał w okresie do 30 stycznia 2004 r. – tj do momentu uchwalenia nowego planu, który wszedł w życie dopiero w marcu 2004 r. Tym samym w świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przy ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości należałoby uwzględnić różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia wynikającego z planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w dniu 30 stycznia 2004 r. a wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania terenu przed uchwaleniem tego planu. Natomiast ustalenie opłaty z tytułu renty planistycznej przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości określonego w planie miejscowym nieobowiązującym przed uchwaleniem planu z 30 stycznia 2004 r. pozostaje w sprzeczności z przywołanymi wyżej regulacjami u.p.z.p. oraz rozporządzenia. Ponadto istotne jest – na co organy nie zwróciły uwagi – że jak wynika z zapisu § 14 uchwały Rady Miejskiej w Szczytnej z dnia 30 stycznia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, utraciły moc wymienione w tym przepisie (również w pkt od 4 – 12) uchwały Rady Miejskiej w Szczytnej w sprawie uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Szczytna w zakresie dotyczącym terenów położonych w administracyjnych granicach miasta Szczytna, które podjęte zostały w latach 1996 -1999. Z przywołanego zapisu wynika zatem, że dla terenów administracyjnych miasta S. również po 1 stycznia 1995 r. uchwalone były plany miejscowe. Jeżeli tak, to do takich aktów (jeżeli plan był uchwalony a nie zmieniony po dniu 1 stycznia 1995 r.) norma art. 87 ust. 3 u.p.z.p. nie znajduje zastosowania, a zatem mogły one obowiązywać do momentu wejścia w życie nowego planu z 30 stycznia 2004 r. W takiej sytuacji organy winne były wyjaśnić i ocenić czy plany te mogły mieć zastosowanie w niniejszej sprawie. Innymi słowy, wyjaśnienia wymagało, czy na terenie na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, przed uchwaleniem planu miejscowego z dnia 30 stycznia 2004 r., obowiązywał jakiś plan miejscowy. Wykluczenie tej okoliczności nakazywałby bowiem ustalać wzrost wartości nieruchomości jako różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przy określoną przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w planie a wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania. W ocenie Sądu w warunkach prawnych ukształtowanych treścią art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 50 ust 2 i 3 rozporządzenia, organy nie rozważyły w sposób odpowiadający standardom wykładni możliwości orzekania z uwzględnieniem przeznaczenia działek w poprzednio obowiązującym planie miejscowym, który utracił moc z dniem 30 grudnia 2003 r. Organy nie uwzględniły ani treści art. 87 ust. 3 u.p.z.p. ani też klauzul zawartych w § 14 Rady Miejskie w Szczytnej nr XIX/118/04 z dnia 30 stycznia 2004 r. i nie zbadały, czy i jaki plan obowiązywał przed planem uchwalonym w dniu 30 stycznia 2004 r. Brak obowiązywania dla tego terenu jakiegokolwiek planu nakładał zaś na organy obowiązek ustalenia faktycznego wykorzystania nieruchomości, co również nie zostało zbadane. Jest to naruszenie prawa – art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponadto wskazać należy, że organ odwoławczy nie odniósł się w należyty sposób do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu, zwłaszcza zaś w kwestii wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Odwołująca się zwracała bowiem szczególną uwagę na niewłaściwy jej zdaniem dobór nieruchomości podobnych. Do tych zarzutów organ II instancji się nie odniósł, pomimo, że zgodnie z wymogiem art. 15 k.p.a. w związku z art. 140 k.p.a. zobowiązany był rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę na nowo w jej całokształcie a zatem również odnosząc się do wszystkich wniosków i zarzutów zawartych w odwołaniu. Wykazane uchybienia prawa procesowego, głównie w zakresie naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, które mogły być istotne dla prawidłowego zastosowania normy prawa materialnego skutkować musiały uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji jako, że uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ponownie prowadzonym postępowaniu właściwy organ uwzględni uwagi zawarte w niniejszym wyroku. Ustali też – między innymi - czy przed uchwaleniem planu miejscowego z 30 stycznia 2004 r. na terenie na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość obowiązywał jakikolwiek plan miejscowy. Odniesie się również w pełni do uwag podnoszonych przez skarżącego a dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, rozważając ewentualnie przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z udziałem biegłego w celu wyjaśnienia możliwych wątpliwości związanych z wyceną nieruchomości. Po przeprowadzeniu postępowania z zachowaniem wszystkich koniecznych reguł procesowych wyda stosowaną decyzję Mając powyższe na względzie przedstawione wyżej okoliczności faktyczne i prawne Wojewódzki Sąd Administracyjny działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c u.p.p.s.a. orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. Klauzula zawarta w pkt II wynika z obowiązku zastosowania przez Sąd przy orzekaniu w sposób uwzględniający skargę, przepisu art. 152 przywołanego aktu.