II SA/Wr 370/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA - Olga Białek Sędzia NSA - Julia Szczygielska Sędzia WSA - Anna Siedlecka /sprawozdawca/ Protokolant - Magda Mikus po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 listopada 2009 r. sprawy ze skargi K. Ś. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 4 maja 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia 4 maja 2009 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z póź. zm.) decyzję Wójta Gminy Ś. z dnia 30 marca 2009 r. nr [...]ustalającą dla K.Ś. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze sprzedażą działek nr [...][...][...][...] obręb W. D. w wysokości 38.151,00 zł. W uzasadnieniu przedstawiono dotychczasowy przebieg postępowania administracyjnego oraz argumentację prawną. Organ pierwszej instancji relacjonując dokonywane czynności procesowe wskazał, że ustalenie kwestionowanej opłaty nastąpiło w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Witoszów Dolny zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Świdnica nr XLVII/488/2005 z dnia 29 grudnia 2005 r. oraz zbyciem przez K. Ś. działek nr: [...][...][...][...] obręb [...] (Akt notarialny Rep. [...] z dnia 10.08.2006 r. [...] z dnia 17.08.2006 r., Rep. [...] z dnia 11.09.2006 r. Rep. [...] z dnia 21.09.2006 r.). Przyjęty uchwałą z dnia 29 grudnia 2006 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - wszedł w życie 15 kwietnia 2006 r. ( Dz. Urz. Woj. Dolnośl. z dnia 15 marca 2006r. Nr 56, poz. 912 ) przewidywała dla działek nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (oznaczone na rysunku planu symbolem 74.MN). Na tej podstawie w dniu 24 września 2008 r. zostało wszczęte postępowanie w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Decyzją z dnia 3 listopada 2008 r. nr [...] Wójt Gminy Ś. ustalił rentę planistyczną na 45.981,00 zł. Rozpatrując odwołanie K. Ś., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia 8 grudnia 2009 r. nr [...] z powodu uchybień w operatach szacunkowych i konieczność wyjaśnienia kwestii sposobu użytkowania przedmiotowych działek w czasie od 31 grudnia 2003 r. do czasu wejścia w życie aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchyliło wydaną przez organ I instancji decyzję. Rozpoznając ponownie sprawę organ I instancji przyjął, że w planie miejscowym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. przedmiotowy teren przeznaczony był na uprawy polowe, natomiast w planie obowiązującym na dzień sprzedaży przewidziany był pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Ponadto, organ wskazał, że celem wyjaśnienia faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości pozyskano z Ewidencji Gruntów i Budynków wypisy z rejestru gruntów na dzień sprzedaży działek, wg których: dz. nr [...] na dzień 21 września 2006 r. stanowiła w całości grunty orne (RV), dz. nr [...] na dzień 10 sierpnia 2006 r. -grunty orne (RV), dz. nr [...] na dzień 17 sierpnia 2006 r. - grunty orne (RIVb, RV), dz. nr [...] na dzień 11 września 2006 r. - grunty orne (RIVa, RIVb). Także zgodnie z uwagami zawartymi w decyzji organu odwoławczego rzeczoznawca majątkowy skorygował operaty szacunkowe (aneksy z dnia 2 lutego 2009 r.), wskazując, że wyceniane działki o [...][...][...][...] wg stanu na datę 14 kwietnia 2006 r. stanowiły grunty niezabudowane. Na podstawie wartości wynikających z operatu szacunkowego oraz stawki procentowej ustalonej w planie, łączną wysokość opłaty dla zbytych przez skarżącego działek ustalona została na kwotę 38.151,00 zł. We wniesionym odwołaniu pełnomocnik skarżącego zakwestionował wzrost w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wartości nieruchomości, gdyż wobec braku planu w okresie od 1 kwietnia 2004 r. do 22 lutego 2006 r. faktycznie nieruchomości znajdujące się w W. D. przeznaczone były na cele zabudowy mieszkaniowej i w ten sposób były wykorzystywane, a uchwalając nowy plan gmina zaakceptowała ten stan rzeczy, co nie miało wpływu na wzrost wartości nieruchomości. Podniesiono także, że ewentualne postępowanie w sprawie winno być prowadzone niezwłocznie po zawarciu umów sprzedaży. Notariusz sporządzający umowę miał obowiązek przekazania odpisu aktu notarialnego w terminie 7 dni od daty podpisania umowy i jeśli gmina miała takie roszczenie, to powinna w listopadzie 2007 r. wszcząć postępowanie w sprawie. Autor odwołania wskazał również, że z momentem zawarcia umów sprzedaży nie jest właścicielem przedmiotowych działek, a zatem nie ma legitymacji do występowania w niniejszym postępowaniu, gdyż nie jest właścicielem w rozumieniu ustawy. Nie może być zatem adresatem decyzji administracyjnych. Nadto odwołujący podniósł, że uchwała rady Gminy w Świdnicy w sprawie planu zagospodarowania przestrzennego, w szczególności jej § 162 jest sprzeczny z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ tereny gminne nie są obciążone jakąkolwiek opłatą a ustawa nie pozwala na zaniechanie bądź różnicowanie opłat. W uchwale nie sprecyzowano, co oznacza pojęcie tereny gminne i tereny pozostałe. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 4 maja 2009 r. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Po przedstawieniu stanu faktycznego sprawy oraz podstawy prawnej zaskarżonej decyzji, organ odwoławczy odniosło się do zarzutów odwołania. W ocenie organu odwoławczego operaty szacunkowe określające wartość nieruchomości i zastosowane podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej nie budziły zastrzeżeń. Na ich podstawie prawidłowo została określona wartość nieruchomości na dzień ich sprzedaży po uchwaleniu zmiany planu oraz przed zmianą planu. Organ odwoławczy nie podzielił zarzutów odwołania dotyczących sprzeczności niektórych zapisów uchwały Rady Gminy Świdnica z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podkreślono, że organem nadzorującym uchwały rad gmin pod względem ich legalności jest wojewoda i skoro uchwała nie została zakwestionowana przez Wojewodę D. i opublikowano ją w Dzienniku Urzędowym Woj. Dolnośląskiego, to po upływie przewidzianego ustawą vacatio legis, stała się obowiązującym prawem miejscowym. Za bezzasadny został uznany zarzut o braku legitymacji strony do występowania w niniejszym postępowaniu, w świetle zapisów art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest bezzasadny. Dla organu odwoławczego przepis ten nie pozostawia wątpliwości, że obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obciąża właściciela lub użytkownika wieczystego zbywającego nieruchomość, zatem jest on stroną w sprawie. Nie podzielając stanowiska zawartego w powyższym rozstrzygnięciu pełnomocnik skarżącego wywiódł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, wnosząc o uchylenie decyzji, zarzucił naruszenie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. nr 80 poz.717 z póź. zm.), przez błędną wykładnię tego przepisu i bezpodstawne naliczenie skarżącemu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jak również błędne przyjęcie, że jest stroną postępowania, w sytuacji gdy nie przysługuje mu jakikolwiek tytuł prawny do przedmiotowych nieruchomości i na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wartość ich nie wzrosła, gdyż faktycznie nieruchomości położone w W. D. wobec braku planu w okresie od 1 kwietnia 2004 r. do 22 lutego 2006 r. przeznaczone były na cele mieszkaniowe i w ten sposób były wykorzystywane, a zmieniając plan Gmina zaakceptowała ten san rzeczy. Nie miało to wpływu na wartość nieruchomości. W skardze powtórzono zawarte w odwołaniu zarzut dotyczące nieprawidłowości postępowania, które w sprawie powinno być prowadzone niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży. Zdaniem skarżącego Gmina zaniedbała swoje obowiązki i postępowanie wszczęte dopiero w dniu 24 września 2008 r. jest działaniem niezgodnym z ustawą i na szkodę stron czynności prawnych. Skarżący zakwestionował w całości operaty sporządzone przez biegłego na podstawie których ustalono naliczenie renty planistycznej. W ocenie skarżącego wartości w nich określone są zaniżone i nie uwzględniają stanu nieruchomości w momencie zawarcia transakcji. Z opisów zawartych w operatach szacunkowych wynika, że działki były wyceniane już w stanie gdy zostały zabudowane budynkami mieszkalnymi. Biegły nie uwzględnia faktu, że w dacie sprzedaży były one niezabudowane. Ustalone przez biegłego wartości początkowe działek, których według biegłego wartość wzrosła na skutek uchwalenia miejscowego zagospodarowania przestrzennego są niewiarygodne. Współczynnik wzrostu wartości nieruchomości wynosi odpowiednio dla działki nr [...] - 21,13, dla działki [...]- 20,50, dla działki [...]- 20,42, dla działki [...]- 21,19. Te wielkości są niczym nieuzasadnione. Nierealny jest przeszło dwudziestokrotny wzrost wartości nieruchomości tylko na skutek zmiany planu. Zdaniem skarżącego biegły nie porównał cen wynikających z transakcji sprzedaży działek z przed zmiany planu. Ceny te nie uległy zmianie. Przykładem są wartości jakie uzyskał w wyniku sprzedaży skarżący. Gdyby nie było zmiany planu ceny byłyby podobne, gdyż niezależnie od przeznaczenia i tak grunty w W. D. przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowa. Za zupełnie niezasadne, zdaniem skarżącego jest założenie, że wartość rynkowa przedmiotowych działek bez zmiany planu mieściła się w granicach od 1000 do 2610 zł. Wartości te są zdecydowanie zaniżone. Skarżący podniósł, że nikt nie zawarłby transakcji przy tak określonej cenie nieruchomości. Pełnomocnik skarżącego wskazał, że rozpoznając sprawę po uchyleniu poprzedniej decyzji Gmina zleciła uzupełnienie operatu szacunkowego do tego samego rzeczoznawcy J. P.. W jego ocenie sporządzając nową wycenę rzeczoznawca nie zastosował się do zaleceń znajdujących się w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. i w istocie podtrzymał poprzednie błędne wyceny. Zdaniem pełnomocnika przyjęcie przez organy I i II instancji, że działki przeznaczone były pod uprawy polowe jest fikcją. Zdaniem skarżącego trudno zakładać, że na tak małej powierzchni można prowadzić jakiekolwiek uprawy polowe. Wielkość działek będących przedmiotem sprzedaży jednoznacznie świadczy o tym, że faktycznie były one nabywane w innym celu niż prowadzenie gospodarstw rolnych. Ponadto skarżący podniósł, że uchwała Rady Gminy Świdnica, a w szczególności § 162 jest sprzeczny z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z art. 36 ust. 4 tej ustawy. W uchwale określono, że stawki procentowe stanowiące podstawę do określenia opłaty jednorazowej ustala się dla terenów gminnych - 0% , dla terenów pozostałych - 30%. Taki zapis w uchwale jest niezgodny z ustawą, gdyż oznacza w praktyce, że tereny gminne nie są obciążone jakąkolwiek opłatą, ustawa nie pozwala na różnicowanie opłat bądź w ogóle zaniechania pobierania opłat, natomiast w uchwale opłaty zróżnicowano. W uchwale nie sprecyzowano co należy rozumieć pod pojęciem tereny gminne i tereny pozostałe. Ta wadliwość powoduje niemożność nakładania opłat, gdyż § 162 uchwały Rady Gminy jest sprzeczny z ustawą. Skarżący zwrócił także uwagę, że Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w sprawie o sygn. akt II SA/Wr 539/08 zajmował się sprawą o podobnym stanie faktycznym i prawnym i wydał rozstrzygniecie korzystne dla osób, które wniosły skargę. Skarżący podziela uzasadnienie faktyczne i prawne tego orzeczenia, co dodatkowo potwierdza zasadność skargi. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację zawartą w kwestionowanej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej (§ 1), przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 przywołanego przepisu). Sądy administracyjne kierując się kryterium legalności dokonują zatem oceny zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Rozstrzygając w granicach danej sprawy, Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że ma prawo wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze (art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, Nr 1270 z późn. zm.- zwanej dalej p.p.s.a.). Przeprowadzone w określonych na wstępie ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem nie można organom orzekającym w sprawie skutecznie zarzucić, że przy rozstrzyganiu sprawy naruszyły obowiązujące przepisy prawa materialnego lub procesowego. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły bowiem przepisy art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, ust. 6 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.; powoływanej dalej jako ,,u.p.z.p."). Z przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wynika, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt burmistrz lub prezydent miasta, pobiera jednorazową opłatę określoną w planie w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei jak stanowi art. 37 ust. 1, wysokość tej opłaty ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości, zaś wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu lub po jego uchyleniu a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W rozpoznawanej sprawie, jak wynika z przedstawionych akt sprzedaż nieruchomości nastąpiła po uchwaleniu przez Radę Gminy Świdnica uchwałą z dnia 29 grudnia 2005 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Witoszów Dolny. Uchwała ta opublikowana została w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego Nr 56 z dnia 15 marca 2006 r. i weszła w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, a zatem z dniem 15 kwietnia 2006 r. W toku postępowania administracyjnego bezsprzeczne ustalone zostało, że dla przedmiotowego obszaru obowiązywał wcześniej ogólny plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Gminy Świdnica z dnia 6 września 1990r. Nr IV/22/90. Plan ten utracił moc na zasadzie art. 89 ust. 3 u.p.z.p. z dniem 31 grudnia 2003 r. Zatem w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 14 kwietnia 2006 r. nie obowiązywał, żaden plan zagospodarowania przestrzennego. Tym samym w świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości należało uwzględnić różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia wynikającego z planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w dniu 29 grudnia 2005 r. a wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania terenu przed uchwaleniem tego planu. Z powyższego wynika, że w niniejszej sprawie jedną z ważniejszych okoliczności mających istotny wpływ na ustalenie obowiązku ponoszenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku uchwaleniem planu jest faktyczny sposób wykorzystania terenu istniejący przed uchwaleniem planu. Podkreślić należy, że ani ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera legalnej definicji pojęcia "sposobu faktycznego wykorzystania nieruchomości". Nie ma zatem żadnych powodów aby temu pojęciu przypisywać inne znaczenie niż określenie istniejącego aktualnie na gruncie stanu. "Faktyczny sposób wykorzystania" jest to element stanu faktycznego a nie oceny prawnej. Przy rozpoznaniu niniejszej sprawy istotne jest jedynie w jaki sposób działka była wykorzystywana przed uchwaleniem planu a nie to jak mogła być wykorzystana w oparciu o wcześniej obowiązujące przepisy. W rozpoznawanej sprawie skarżący zarówno w odwołaniu od decyzji wydanej przez organ I instancji, jak i w skardze utrzymuje, że w okresie od 1 kwietnia 2004 r. do 22 lutego 2006 r. nieruchomości znajdujące się w W. D., przeznaczone były na cele mieszkaniowe i w ten sposób były wykorzystywane. Zdaniem skarżącego przyjęcie przez organy orzekające w sprawie, że działki przeznaczone były pod uprawy polowe jest fikcją. Jak wyżej podkreślono, faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości jest istotną okolicznością mającą bezpośredni wpływ na ewentualny wzrost wartości nieruchomości a w konsekwencji na ewentualne obciążenie rentą planistyczną i jej wysokością. Tym samym okoliczność ta, zgodnie z wymogami art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. powinna być przez organy administracji szczególnie dokładnie wyjaśniona, zbadana i udowodniona. Brak wyjaśnia kwestii sposobu użytkowania przedmiotowych działek w okresie od 31 grudnia 2003 r. do czasu wejścia w życie aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego stanowił jeden z powodów uchylenia w administracyjnym toku instancji pierwszej decyzji z dnia 3 listopada 2008r. Dokonując ustalenia tego elementu stanu faktycznego sprawy, organ I instancji przyjął, że w sprawie brak jest dokumentów potwierdzających, że działki będące przedmiotem postępowania mogły być lub były wykorzystywane na cele mieszkaniowe. Po dniu 1 stycznia 2004 r. a przed uchwaleniem planu nie wydano dla tego terenu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Powiatowe Biuro Geodezji i Katastru w Ś., na dzień sprzedaży, przedmiotowe działki zostały ujawnione jako grunty orne, co potwierdza, że były użytkowane rolniczo. Również biegły ustalając w operacie szacunkowym faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości wskazał, że wyceniane nieruchomości wg. stanu na datę 14 kwietnia 2006 r. stanowiły grunty niezabudowane oraz że wykorzystywane był jako grunty rolny. Także w zawieranych przez skarżącego aktach notarialnych wskazywano jako przedmiot sprzedaży nieruchomości bez zabudowań. W ocenie Sądu, organy obu instancji w niniejszej sprawie kierowały się wskazanymi wyżej dyrektywami wynikającymi z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Prawidłowo przyjęły, że w sprawie brak jest dokumentów potwierdzających, iż działki te mogły być lub były wykorzystywane na cele mieszkaniowe. Podnoszone w odwołaniu i w skardze twierdzenia skarżącego nie znajdują oparcia w zgromadzonym materialne dowodowym. Organy orzekające w sprawie na podstawie zgromadzonych dowodów ponad wszelką wątpliwość ustaliły sposób w jaki działka była wykorzystywana przed uchwaleniem planu. Skarżący natomiast na poparcie swoich twierdzeń nie przedstawił żadnych dowodów. Obowiązywanie w postępowaniu administracyjnym zasady prawdy obiektywnej nie zwalania przy tym strony postępowania od przedstawiania dowodów na poparcie zgłaszanych twierdzeń. Zauważyć także należy, że odmiennie niż to miało miejsce w sprawie o sygn. akt II SA/Wr 539/08 organy orzekające w niniejszej sprawie nie przyjęły, iż zbywane przez skarżącego działki wykorzystywane były na cele rolnicze. Organy ustaliły ponad wszelką wątpliwość, że w sprawie mamy do czynienia z działkami pustymi, niezabudowanymi, które nie były wykorzystywane, tak jak twierdzi to skarżący na cele mieszkaniowe. Organ ustalił ponadto, że po dniu 1 stycznia 2004 r. a przed uchwaleniem planu nie wydano dla tego terenu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podsumowując, okoliczności na które powołały się organy orzekające w sprawie były wystarczające dla wykazania faktycznego wykorzystania nieruchomości. Prawidłowo organy obu instancji przyjęły, że w sprawie zostały spełnione przesłanki do naliczenia renty planistycznej wynikające z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Przepis ten uzależnia bowiem możliwość pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli wzrost ten jest wynikiem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organy wykazały, że wzrost wartości nieruchomość jest bezpośrednim wynikiem przekwalifikowania przeznaczenia w związku z uchwaleniem planu a nie wynikiem innych czynników. Zdaniem Sądu, wbrew zarzutom skargi, przedstawiony w sprawie operat jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze. zm.), przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do jego sporządzenia. Z dokonanych na podstawie operatu szacunkowego ustaleń bezsprzecznie wynika, że wartość nieruchomości stanowiących własność skarżącego, objętych postępowaniem, wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z tego też względu, wobec zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od zmiany uchwalonego planu, koniecznym było wydanie decyzji, ustalającej dla skarżącej jednorazową opłatę planistyczną. Nie można także czynić organom gminy zarzutu sprzeczności § 162 uchwały z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Korzystając z przyznanego władztwa planistycznego gmina może dokonywać różnicowania w zakresie stawek procentowe stanowiące podstawę do określenia opłaty jednorazowej. Także dopuszczalne jest zupełne zwolnienie pewnej kategorii nieruchomości z tego rodzaju opłaty. Zgodzić się należy z stanowiskiem organów obu instancji, że hipoteza normy prawnej zawartej w przepisie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie pozostawia wątpliwości, iż obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obciąża właściciela lub użytkownika wieczystego zbywającego nieruchomość, zatem jest on stroną w sprawie oraz adresatem wydanej na tej podstawie decyzji administracyjnej. Mając na uwadze powyższe w odniesieniu do zarzutów skargi nie sposób zatem przyznać im waloru zasadności, uznając jedynie je za niezasadną polemikę z ustaleniami organów. Wobec powyższego, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji