II SA/Wr 375/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Olga Białek Sędzia WSA Anna Siedlecka Protokolant Małgorzata Boaro po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 października 2011 r. sprawy ze skargi P. O. S.A. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy wyrażenia zgody na zajęcie części nieruchomości w celu przeprowadzenia na nieruchomości wielotorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej oddala skargę. Starosta Powiatu W., decyzją z dnia [...] r. nr[...] , podjętą na podstawie art. 124 ust. 1 i art. 6 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) oraz art. 104, art. 107 art. 108 § 1 KPA, - w pkt 1 ograniczył sposób korzystania z nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...], obr. S., gm. S., o łącznej pow. 10,64 ha, dla których Sąd Rejonowy w O. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW [...], stanowiących własność M. S., poprzez zezwolenie wnioskodawcy P. O. S.A. na przeprowadzenie przez te nieruchomości odcinka linii elektroenergetycznej w ramach zadania inwestycyjnego pn. "Budowa linii 400 + 2 x 110 kV P. – W. wraz z rozbudową stacji 400/110 kV P. o pole liniowe 400 kV", w pasie technologicznym ograniczonej zabudowy o szerokości 70 m (tj. po 35 m od osi linii w każdą stronę), którego łączna powierzchnia na wszystkich działkach wynosi 1,773 ha, według następujących proporcji: na działce nr [...] - pow. 0,098 ha (zajęcie wyłącznie w ramach pasa technologicznego), na działce nr [...] - pow. 1,6750 ha (przewiduje się przepuszczenie przewodów linii oraz na wschodniej granicy tej działki przewiduje się posadowienie słupa elektroenergetycznego Nr [...], typu ON) oraz urządzeń towarzyszących niezbędnych dla potrzeb eksploatacji tej linii. Orzeczono przy tym, że przeprowadzenie linii winno nastąpić zgodnie z decyzją Wojewody Nr [...] z dnia [...] r. o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla inwestycji obejmującej budowę linii elektroenergetycznej 400 kV + 2 x 110 kV P. – W.; - w pkt 2 orzeczono, że ograniczenie sposobu korzystania polega w szczególności na uprawnieniu inwestora wnioskodawcy do wejścia na teren nieruchomości i wybudowaniu linii elektroenergetycznej, a także jej późniejszej eksploatacji. Właściciel obowiązany jest do biernego znoszenia ograniczeń wynikających z niniejszej decyzji, w szczególności do znoszenia naruszenia posiadania nieruchomości, w tym również ingerencji w grunt fundamentem słupa elektroenergetycznego o pow. ok. 5 m2 oraz wstrzymania się od jakiejkolwiek zabudowy w granicach pasa technologicznego, ustalonego mocą decyzji Wojewody Nr [...] z dnia [...] r. o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla inwestycji obejmującej budowę linii elektroenergetycznej 400 kV + 2 x 110 kV P. -W. Inwestor wnioskodawca wstrzyma się od takiego wykonywania uprawnień wynikających z niniejszej decyzji, które by zakłócało bądź wpływało na prawidłowe i swobodne wykonywanie praw właściciela do pozostałych części nieruchomości nie objętych niniejszą decyzją; - w pkt 3 zobowiązano inwestora wnioskodawcę P. O. S.A. do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu i przeprowadzeniu odcinka linii; - w pkt 4 orzeczono, że ostateczna decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości stanowi podstawę dokonania wpisu w księdze wieczystej nieruchomości KW[...]; - w pkt 5 niniejszej decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że pismem z dnia 22 czerwca 2007 r. wnioskodawca – P. S.A. - wystąpił o wydanie na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zezwolenia na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] i [...] AM-[...], obr. S., gm. S., dla których Sąd Rejonowy w O.V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW[...] , a pismem z dnia [...]r. wystąpił o nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności. Celem ograniczenia miało być wybudowanie na przedmiotowej nieruchomości odcinka linii elektroenergetycznej 400 kV relacji P.– W. (M.). Wnioskodawca umotywował swój wniosek m.in. tym, że budowa linii będzie mogła zapewnić odpowiednie warunki bezpieczeństwa energetycznego dla regionu Dolnego Śląska oraz utrzymać korzystne warunki umożliwiające napływ nowych inwestycji na tym terenie, zwłaszcza mając na uwadze konieczny rozwój regionu związany z planowaną na 2012 rok organizacją Mistrzostw Europy w piłce nożnej. Wnioskodawca wskazał również, że przedmiotowa inwestycja jest inwestycją celu publicznego w rozumieniu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nadto, że linia ta została ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ponadto we wniosku podniesiono, iż właściciel nieruchomości nie wyraził zgody na realizację inwestycji. Starosta Powiatu W. podniósł, iż motywując wniosek o nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności inwestor odwołał się do "interesu społecznego", w którym leży realizacja przedmiotowej inwestycji, a nadto "wyjątkowo ważnego interesu strony". Organ I instancji stwierdził, że do wniosku o wydanie zezwolenia, który zawierał wszystkie niezbędne elementy załączono zaświadczenie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, protokół z rokowań wraz z projektem umowy na okoliczność ich przeprowadzenia ze skutkiem negatywnym, oraz operat szacunkowy, z którego wynikać miały kwotowe propozycje składane właścicielowi w trakcie rokowań, a także mapkę poglądową w skali 1:5000. W dalszej części uzasadnienia podjętej decyzji Starosta podał, że strony zostały zawiadomione o wszczęciu postępowania, a nadto pismem z dnia 6 grudnia 2007 r. organ powiadomił je o wyznaczeniu terminu oględzin nieruchomości. W drodze oględzin, na których obecne były strony, ustalono m.in., że nieruchomość jest użytkowana rolniczo, natomiast wnioskodawca planuje posadowienie słupa na działce nr[...]. Następnie wskazano, że w toku prowadzonego postępowania, w dniu 5 czerwca 2008 r., odbyła się rozprawa administracyjna, na której obecne były wszystkie strony postępowania. Podano, iż sam właściciel upoważnił F. S. do reprezentowania go na tej rozprawie, a stosowne pełnomocnictwo zostało złożone do akt sprawy. W toku rozprawy pełnomocnik właściciela oświadczył m.in., że działki straciły na wartości, wysokość odszkodowania miała być ustalona według szablonu i nie brano pod uwagę klasy gruntu, położenia oraz lokalizacji. Oświadczył również, że zgoda nie była wówczas możliwa w związku z możliwością oszacowania strat poniesionych przez rolników. Pełnomocnik inwestora oświadczył natomiast, że można uprawiać ziemię bez żadnych ograniczeń, a w przypadku jakichś zmian czy ograniczeń, warunki umowy podlegają negocjacji. Nadto oświadczył, że w całości podtrzymuje wniosek. W toku postępowania organ I instancji zwrócił się do Gminy Święta K. o sporządzenie wypisu z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, m.in. dla przedmiotowych nieruchomości oraz zawiadomił strony o możliwości zapoznania się – w myśl art. 10 § 1 KPA – z materiałem dowodowym, z którego to prawa nie skorzystała żadna ze stron. Pismem jednak z dnia 28 maja 2010 r. pełnomocnik inwestora poinformował organ o wydaniu przez Wojewodę decyzji Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla przedmiotowej inwestycji i zarazem złożył wniosek o zastosowanie na potrzeby niniejszego postępowania odpowiednich przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012. Do pisma tego załączono mapkę w skali 1:2000, która przedstawia usytuowanie przebiegu odcinka linii przez nieruchomość oznaczoną jako działka nr[...] . Pełnomocnik inwestora złożył także do akt sprawy pismo z dnia [...] r., w którym wskazano szczegółowo zakres zajęcia działki nr [...] . Starosta podniósł, iż pismem z dnia [...]r. poinformował strony postępowania o możliwości zajęcia stanowiska wobec zgromadzonych materiałów i wyznaczył przewidywany termin wydania decyzji w sprawie. Właściciel mając możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym w trybie art. 10 § 1 KPA, nie skorzystał z tego uprawnienia, a w ostatnim dniu terminu na dokonanie tej czynności złożył wniosek o wyznaczenie nowego terminu. Pełnomocnik inwestora natomiast pismem z dnia 10 sierpnia 2010 r. złożył wyjaśnienie do mapy załączonej do swojego wcześniejszego pisma, w którym wskazano powierzchnie zajęcia przedmiotowych nieruchomości. W dalszej części uzasadnienia organ I instancji podkreślił, że stosownie do treści art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć w drodze decyzji sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wyjaśnił przy tym, że w realiach rozpoznawanej sprawy wydana została decyzja Wojewody Nr[...] . o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla inwestycji obejmującej budowę linii elektroenergetycznej 400 kV + 2 x 110 kV P. - W. Jak natomiast wynika z dyspozycji określonej w art. 25 ust. 1 "specustawy" Euro 2012, "w sprawach uregulowanych w niniejszym rozdziale nie stosuje się przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym" (dotyczy to Rozdziału 4 ustawy pt. Przygotowanie przedsięwzięć Euro 2012). Wobec powyższego Starosta uznał, że skoro art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uzależnił ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości od zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (względnie z decyzją lokalizacyjną w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), a wydanie decyzji lokalizacyjnej dla przedsięwzięcia Euro 2012 ma zastąpić dotychczasowe ograniczenia wynikające z przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to w miejsce zapisów planu należało zastosować i uwzględnić zapisy nadmienionej decyzji Wojewody. Organ I instancji podkreślił, że z art. 124 ust. 3 cytowanej ustawy wynika, że udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa w art. 124 ust. 1. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Jako przesłankę do wystąpienia ze stosownym wnioskiem omawiany przepis wskazuje na powinność dołączenia do wniosku dokumentów z przeprowadzonych rokowań. Organ podniósł przy tym, że w z protokołu rokowań przeprowadzonych w niniejszej sprawie wynika, że inwestor zaproponował właścicielowi kwotę odszkodowania w wysokości 70.000,00 zł., jednak właściciel nie wyraził zgody na przeprowadzenia przez jego nieruchomość przedmiotowej inwestycji. Propozycje negocjacyjne zostały ponownie przedstawione na spotkaniu z dnia 7 listopada 2006 r., z którego sporządzono stosowną notatkę. Także i w tym przypadku właściciel nie wyraził zgody. Wskazany powyżej stan rzeczy organ I instancji uznał jako udowodnioną okoliczność przeprowadzenia rokowań oraz ich negatywnego wyniku. Następnie Starosta podał, że z art. 3 ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012, wynika, że przedsięwzięcia określone tą ustawą, są celami publicznymi i inwestycjami celu publicznego w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skoro zatem "specustawa" o Euro 2012 oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 grudnia 2009 r. w sprawie wykazu przedsięwzięć Euro 2012 (Dz.U. z 2010 r. Nr 8, poz. 52) wskazujące pod poz. 78 niniejszą inwestycję jako przedsięwzięcie Euro 2012, a w ślad za tym decyzja o lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 przesądziły o tym, że przedmiotowa linia elektroenergetyczna jest inwestycją celu publicznego (w rozumieniu przepisu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami), to – zdaniem organu I instancji - nie miał on kompetencji do szczegółowego badania "celowości publicznej" budowy tej linii, a tym bardziej do weryfikowania zapisów "specustawy" o Euro 2012, czy też decyzji lokalizacyjnej wydanej na jej podstawie. Marginalnie jedynie wskazał, że art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa samodzielną podstawę przedmiotową ograniczenia, wskazując na budowę przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej oraz naziemnych i nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, nie odwołując się przy tym w żaden sposób do art. 6 tej ustawy. Starosta wskazał ponadto na zasadność zastosowania w rozpoznawanej sprawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, wywodząc, że stosownie do art. 24f ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012, w sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.). Uznając wniosek o wydanie zezwolenia na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości za w pełni uzasadniony, organ podkreślił, że podstawowymi przesłankami udzielenia zezwolenia w trybie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, są przede wszystkim: niezbędność nieruchomości dla realizacji inwestycji, ujęcie inwestycji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub na mocy przepisów szczególnych lokalizacja na podstawie "specustawy" o Euro 2012), brak zgody właściciela nieruchomości na udostępnienie nieruchomości dla realizacji inwestycji, niepomyślny wynik rokowań pomiędzy inwestorem, a właścicielem nieruchomości oraz dostarczenie dokumentów z przeprowadzonych rokowań. Zdaniem Starosty, z analizy zgromadzonego materiału dowodowego i przeprowadzonych czynności procesowych wynika, że wszystkie z tych przesłanek zostały spełnione. Organ I instancji uznał również za uzasadniony wniosek o nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności. Wskazał przy tym, że w swoim wniosku strona powołała się na przesłankę "interesu społecznego" oraz "wyjątkowo ważnego interesu strony". O ile – zdaniem Starosty - interes publiczny nie budzi wątpliwości, to jednak należy zwrócić szczególna uwagę na fakt, że interes strony winien być "wyjątkowo ważny", a jego ocena należy zarówno do wnioskodawcy (ocena subiektywna), jak i do organu orzekającego (ocena obiektywna). W rozpoznawanej sprawie organ przyjął, że wyjątkowo ważny interes strony jednocześnie pokrywa się z uzasadnionym interesem publicznym, jakim jest realizacja inwestycji przesyłowej, stanowiącej ponadto jedno z przedsięwzięć EURO 2012, które zostało wprost wskazane pod pozycją Nr 78 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wykazu przedsięwzięć Euro 2012. Organ dodał przy tym, że z uwagi na fakt, iż niniejsza decyzja stanowi jedynie tytuł do dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych, a inwestor na jej podstawie może dopiero ubiegać się o pozwolenie na budowę, wobec tego organ ocenił ryzyko ewentualnej szkody gruntowej w natychmiastowym wykonaniu niniejszej decyzji jako znikome. Wskazał także, że przedmiotową inwestycję traktować należy nie tylko jako leżącą w interesie strony (wnioskodawcy), lecz przede wszystkim w interesie publicznym, a nadto, iż nie budzi wątpliwości fakt, że interes publiczny trafnie przedkładany jest nad interes stosunkowo wąskiej grupy lokalnych właścicieli ziemskich, stawiających uzasadnione dla siebie warunki finansowe, nie do przyjęcia jednak przez inwestora. W końcowej części uzasadnienia organ – odnosząc się do wniosku właściciela o wyznaczenie nowego terminu na zapoznanie się z aktami sprawy i wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań – uznał, że skoro strona do dnia wydania decyzji nie skorzystała ze swojego uprawnienia, a ograniczyła się wyłącznie do złożenia wniosku o wyznaczenie innego terminu (niewskazując przy tym dogodnego dla siebie), to mogła również wypowiedzieć się w trybie art. 10 § 1 KPA, w chwili złożenia wniosku. Odwołanie od powyższej decyzji złożył M. S. Kwestionowanej decyzji zarzucił: - podjęcie z naruszeniem prawa materialnego, gdyż poprzedzająca ją decyzja Wojewody z dnia [...] r. o środowiskowych uwarunkowaniach oraz decyzja Wojewody z dnia [...] r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla inwestycji obejmującej budowę linii elektroenergetycznej 400kV+2x 110 kV P.-W., nie jest ostateczna. Wskazano przy tym, że powyższa decyzja nie obejmuje należących do odwołującego się działek o numerach [...] i[...], obręb S., gm. S., co oznacza, że sposób użytkowania określono bezprawnie i bezpodstawnie; - powoływanie się na przepis art. 3 ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 grudnia 2009 r. w sprawie wykazu przedsięwzięć EURO 2012, poz. 78 oraz wskazywanie, że inwestycja ta stanowi przedsięwzięcie EURO 2012, mimo, iż inwestycja ta nie jest traktowana jako "inwestycja miejska"; - konsekwentne uznanie, że jeżeli wydana została decyzja o lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 wszelkie dotychczasowe ograniczenia planistyczne tracą moc, mimo, iż decyzja ta jest nieostateczna i nie jest traktowana, jako "inwestycja miejska"; - że art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie daje podstaw ani faktycznych, ani prawnych do wydania decyzji o treści, jak w zaskarżonej decyzji; - że nie sposób zgodzić się z uznaniem organu, iż w przepisach "specustawy" o Euro 2012 organ nie dostrzega innej możliwości aniżeli zaskarżona decyzja, skoro przepis art. 13 jednoznacznie określa sposób i tryb "zastępczego wykonania zadań inwestora i zadań nadzoru inwestorskiego" w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane przez spółkę celową, gdyż P. S.A. nie są spółką celową; - że PSE S. A. nie są uprawnione do prowadzenia rokowań; - zaniechanie udowodnienia, że budowa przedmiotowej linii elektroenergetycznej stanowi inwestycję celu publicznego; - zaniechanie udowodnienia, że ostatecznie z przepisów ustawy z dnia 28 sierpnia 2009 r. o zmianie "specustawy" Euro 2012 oraz innych niektórych ustaw, w sposób oczywisty wynika odmienny tryb dysponowania nieruchomościami na cele budowlane, związane z realizacją przedsięwzięć Euro 2012, gdyby takie w niniejszej sprawie istniały, czego organ nie udowodnił (art. 24a ust. 7 cyt. ustawy); - brak dochowania wymaganego trybu, poprzez zaniechanie wyodrębnienia geodezyjnie działek i niezachowania niezbędnego minimum, wymaganego decyzją o uwarunkowaniach środowiskowych, co też naraża na nieuzasadnioną szkodę w kwotach wielkich rozmiarów. Mając na względzie powyższe odwołujący się wniósł o "umorzenie prowadzonego postępowania, chyba że uchylenie w całości zaskarżonej decyzji", ewentualnie jej zmianę poprzez uzupełnienie raportu o oddziaływaniu na środowisko oraz przeniesienie planowanego słupa nr [...] na proponowaną w trakcie rozmów z lokalną społecznością działkę nr[...] , z uwagi na bezpośrednie zamieszkiwanie miejscowej ludności. Nadto wniósł o uchylenie rygoru natychmiastowej wykonalności zaskarżonej decyzji oraz dopuszczenie w poczet materiału dowodowego dowodów zawnioskowanych w uzasadnieniu niniejszego odwołania. Odwołujący się wywodził, że określenie inwestycji we wniosku, jako "...400/100" jest nie do przyjęcia, podobnie jak stwierdzenie, iż "zmiana w realizacji inwestycji to tylko zmiana nazwy inwestora" czy też wskazanie w piśmie z dnia 1 czerwca 2009 r., że jest to tożsamy zakres. Twierdzenie to – zdaniem odwołującego się - jest wręcz nieprawdziwe, albowiem jest to linia "400 kV + 2 x 110 kV", a zatem o znacznie mocniejszym oddziaływaniu, co też znalazło swoje odzwierciedlenie w piśmie mieszkańców wsi S. z dnia 21 października 2008 r. Zarzucił ponadto, że załączone do wniosku mapy z przebiegiem inwestycji oraz protokoły z rokowań, protokoły rozbieżności i projektu umowy "nie odpowiada nie tylko rzeczywistemu przebiegowi zdarzeń, ale i w kontekście nieudowodnionej realizacji przedmiotowej inwestycji, jako inwestycji Euro 2012 wymaganemu trybowi w świetle specustawy Euro 2012 i braku realizacji jakiegokolwiek uprawnienia po stronie wnioskodawcy". Wojewoda decyzją z dnia [...] r. nr[...] , podjętą na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 i art. 104 KPA oraz art. 9a ustawy o gospodarce nieruchomościami, uchylił zaskarżoną decyzję w całości i odmówił wyrażenia zgody na zajęcie części nieruchomości w celu przeprowadzenia na ww. nieruchomościach wielotorowej, napowietrznej linii elektroenergetycznej 400/110 kV P.-W. W uzasadnieniu organ odwoławczy podkreślił, że ingerencja w konstytucyjnie chronione prawo własności w wyniku wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej, możliwa jest tylko w sytuacji określonej w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dopuszczalność ograniczenia prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, w trybie art. 124 ww. ustawy, możliwa jest wówczas, gdy plan miejscowy przewiduje na danej nieruchomości realizację celu publicznego lub gdy wydana została ostateczna decyzja o lokalizacji celu publicznego na danej nieruchomości (w przypadku braku planu miejscowego). Organ wskazał, iż w niniejszej sprawie organ I instancji stwierdził, że w sprawie lokalizacji przedmiotowej inwestycji wydana została decyzja Wojewody Nr [...] z dnia [...] r. o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla inwestycji obejmującej budowę linii elektroenergetycznej 400kV + 2 x 110 kV P.-W. I jak wynika z dyspozycji określonej w art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz.U. Nr 26 poz. 133 ze zm.) w sprawach dotyczących przygotowania przedsięwzięć nie stosuje się przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zatem lokalizacja przedsięwzięć Euro 2012 może nastąpić niezależnie od ustaleń przeznaczenia terenów określonych w planie miejscowym, jak i w oderwaniu od ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Wojewody, w niniejszym przypadku zastosowanie ma zasada lex specialis derogat legi generali stanowiąca, że prawo o większym stopniu szczegółowości pochodzące z aktów prawnych o tej samej mocy, należy stosować przed prawem ogólniejszym. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią normę generalną, natomiast przepisy ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 stanowią normę szczególną, która w tym konkretnym przypadku winna mieć zastosowanie. Wobec powyższego organ II instancji zgodził się z twierdzeniami organu I instancji, że w rozpoznawanej sprawie spełniona została przesłanka zgodności inwestycji z decyzją o lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla potrzeb rozstrzygnięcia w sferze praw rzeczowych, co znajduje swoje uzasadnienie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym. W dalszej części uzasadnienia Wojewoda wskazał, że w kwestii podmiotowego zakresu uprawnień do uzyskania zezwolenia przyjmowany jest pogląd o konieczności zawężenia kręgu podmiotów, które mogą uzyskać zezwolenie na przeprowadzenie ciągów i przewodów oraz budowę obiektów lub urządzeń na cudzej nieruchomości. Przemawia za tym przede wszystkim wyjątkowy charakter tej instytucji, która stanowi ingerencję w prawa podmiotowe przysługujące do nieruchomości. Podstawowym więc obowiązkiem organu w zakresie podmiotowym było ustalenie czy podmiotowi, który wystąpił z wnioskiem o wydanie na jego rzecz zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej takie uprawnienie przysługuje. Zdaniem Wojewody z dokumentacji akt sprawy wynika, że dnia [...] r. P.O. S.A. wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla inwestycji polegającej na budowie linii elektroenergetycznej 400 kV + 2 x 110 - kV P. – W., która stała się podstawą kolejnego wniosku kierowanego przez P.O. S.A. do Starosty Powiatu W.o udzielenie zezwolenia na czasowe zajęcie części nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Powyższe oznacza, że od strony podmiotowej P. O. S.A. był uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o wydanie przedmiotowego zezwolenia. Organ odwoławczy podkreślił, że z punktu widzenia oceny prawidłowości przebiegu postępowania niezmiernie istotny jest fakt, że przed wszczęciem postępowania zmierzającego do wydania zezwolenia powinna być wyczerpana możliwość uzyskania zgody właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na wykonanie prac. Oświadczenie woli w przedmiocie zgody na udostępnienie nieruchomości w tym celu może być wyrażone w ramach odpowiednich czynności cywilnoprawnych. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie, a do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań. Obowiązek prowadzenia rokowań zostaje spełniony przez złożenie właścicielowi nieruchomości oświadczenia woli w rozumieniu prawa cywilnego o charakterze zaproszenia do prowadzenia rokowań w sprawie zawarcia stosownej umowy, w którym zostają określone warunki ograniczenia własności nieruchomości i właściciel, któremu prawo rzeczowe ma być ograniczone, warunków tych nie przyjął lub też w terminie określonym w zaproszeniu do rokowań na zaproszenie to w ogóle nie odpowiedział. Jak dalej podkreślił Wojewoda - art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie określa formy, jaką powinny posiadać dokumenty z przebiegu rokowań, dołączone do wniosku, co też oznacza, że spełnienie tej przesłanki nie wymaga żadnej szczególnej formy. W swej treści potwierdzenie prowadzenia rokowań powinno natomiast zawierać przedstawienie ich przebiegu, z którego winno wynikać, że nie było możliwe uzyskanie zgody na wykonanie przedmiotowych prac od właściciela nieruchomości. Nadto podkreślono, że przedmiotem rokowań prowadzonych pomiędzy właścicielem a inwestorem winny być wszystkie niezbędne elementy przyszłej umowy, po to, aby składana propozycja była jasna i nie powodowała wątpliwości co do czasu zajęcia, przedmiotu zajęcia, terminu ostatecznej realizacji. Mając na względzie powyższe organ odwoławczy podniósł, że w żadnym z dokumentów odnoszących się do fazy rokowań - w szczególności w projekcie umowy cywilnoprawnej załączonej do wniosku inwestora, jak też w notatce z dnia 7 listopada 2006 r., protokole rozbieżności z dnia 1 marca 2007 r. oraz protokole z rokowań z dnia 21 czerwca 2007 r. - nie wskazano w sposób precyzyjny, jaki zakres prac przewidziany został do wykonania na nieruchomości w ramach realizacji inwestycji. We wniosku inwestora o ograniczenie prawa własności nie pojawiają się słupy, natomiast z § 2 pkt a) opisywanego projektu umowy wynika, że właściciel nieruchomości wyrazić miałby zgodę na założenie i przeprowadzenie przez nieruchomość linii elektroenergetycznej wraz z wszelkimi obiektami i urządzeniami niezbędnymi do jej eksploatacji - poprzez wybudowanie na nieruchomości słupa(ów) linii, podwieszenie napowietrznych przewodów linii, a także na jej funkcjonowanie po wybudowaniu. Z powołanego zapisu nie wynika także w sposób ścisły zakres planowanych robót oraz czy przewody są tożsame z wymienionymi w projekcie umowy wszelkimi obiektami i urządzeniami niezbędnymi do eksploatacji linii, a jedyne co można wykoncypować z tej umowy to to, że jest ona w części zapisów w sposób oczywisty sprzeczna ze złożonym przez inwestora wnioskiem. Wojewoda podkreślił, że jak wynika z załączonych dokumentów, inwestor dnia 7 listopada 2006 r. zaproponował kwotę odszkodowania w wysokości 70.000 zł, którą konsekwentnie podtrzymywał do ostatniego protokołu z rokowań, tj. do dnia 21 czerwca 2007 r. Postawa taka może – zdaniem organu II instancji – dowodzić o braku elastyczności inwestora, co z kolei może podważać rzeczywistą wolę strony co do załatwienia sprawy na drodze cywilnoprawnej. Wojewoda zauważył, że protokół z rokowań z dnia 21 czerwca 2007 r. w swojej treści odnosi się oprócz ww. terminów rokowań do innych przeprowadzonych rzekomo dnia 13 grudnia 2006 r. i 27 lutego 2007 r. Jednak żadnych dokumentów z podejmowanych, w tych datach, czynności, ani do wniosku, ani też do akt sprawy nie załączono. Wobec powyższego Wojewoda stwierdził, że nie można wykluczyć, iż ewentualny brak zgody właściciela mógł wynikać z braku jednoznacznego i ścisłego wskazania zakresu robót na gruncie i takiego sformułowania warunków umowy, które umożliwiałyby w zasadzie przeprowadzenie na działce wszelkich robót. Następnie organ II instancji wywiódł, że na podstawie dokumentacji sprawy, a w szczególności dokumentów przedstawionych przez wnioskodawcę wraz z podaniem, nie można stwierdzić w sposób niepodważalny, że do właściciela działek nr [...] i [...] skierowana została propozycja podjęcia rokowań (propozycja zawarcia umowy w wyznaczonym terminie), w której sformułowane zostałyby oznaczone warunki realizacji inwestycji na nieruchomości, określające w szczególności rodzaj i sposób wykonania oznaczonych robót (projekt umowy). W aktach sprawy co prawda zawarty jest formularz umowy, który prawdopodobnie miał zostać podpisany przez inwestora i właściciela ww. nieruchomości, nieuwierzytelniona kopia mapy obrazującej przebieg trasy linii elektroenergetycznej 400 kV P. – W. oraz sporządzony w dniu 27 października 2006 r. operat szacunkowy, określający wysokość odszkodowania za przewidziane szkody spowodowane planowaną realizacją inwestycji liniowej (napowietrznej linii elektroenergetycznej), jednakże brak jest w dokumentacji sprawy dowodu, iż opisane materiały, w całości bądź w części (a zwłaszcza projekt umowy), zostały właścicielowi nieruchomości doręczone (w szczególności brak potwierdzenia ich odbioru). Takiego potwierdzenia nie mogą stanowić również zapisy zawarte w notatce z dnia 7 listopada 2006 r. i protokole z rokowań z dnia 21 czerwca 2007 r., stwierdzające, że właścicielowi przedstawiono szacunkową wycenę określającą wysokość należnego odszkodowania i zaproponowano zawarcie umowy cywilnoprawnej, skoro nie został on podpisany przez właściciela (zgodnie z adnotacją w końcowej części protokołu, właściciel odmówił jego podpisania). Podpisu właściciela nieruchomości nie zawierają również inne dokumenty dołączone do akt sprawy przez wnioskodawcę, tj. protokół rozbieżności z dnia 1 marca 2007 r. W opinii Wojewody, z dowodowego punktu widzenia, wymienione dokumenty - samodzielnie - nie stanowią wiarygodnego potwierdzenia, że opisane w nich rozmowy (rokowania) i czynności faktycznie miały miejsce, podpisane bowiem zostały jedynie przez jedną - zainteresowaną określonym sposobem załatwienia sprawy - stronę. Nie zmienia tej oceny fakt zamieszczenia przez pełnomocnika inwestora, na końcu każdego z dokumentów adnotacji o potwierdzeniu przebiegu i wyniku rokowań (ponadto wymieniona osoba, jak wynika z treści protokołów, nie uczestniczyła w rozmowach i przeprowadzeniu negocjacji). Podkreślono przy tym, ze jakkolwiek strony postępowania nie zaprzeczyły przebiegowi rokowań wynikającemu z notatki i protokołów przedstawionych przez wnioskodawcę, to jednak – co ważne – właściciel nieruchomości takiego przebiegu także nie potwierdził. Zdaniem organu odwoławczego, uzasadnione wątpliwości budzi również strona przedmiotowa wydanej przez Starostę Powiatu W. decyzji. W tym kontekście wskazano, że występuje niezgodność pomiędzy złożonym przez inwestora wnioskiem oraz jego uzupełnieniem a treścią wydanej przez organ I instancji decyzji administracyjnej. Wniosek inwestora w uzasadnieniu zawiera bowiem określenie szerokości pasa niezbędnego do zajęcia nieruchomości. Szerokość ta została określona na 90 m, gdy tymczasem decyzja Starosty Powiatu W. w pkt 1 obejmuje pas o szerokości 70 m. Ponadto w wystąpieniach inwestora do organu I instancji nigdzie nie występuje wniosek o zezwolenie na usytuowanie urządzeń towarzyszących niezbędnych dla potrzeb eksploatacji tej linii. W samej decyzji takie określenie się natomiast pojawia. Zdaniem Wojewody fakt ten jest o tyle istotny, że w trakcie toczącego się postępowania administracyjnego przed organem I instancji nie zdefiniowano urządzeń określonych jako towarzyszące, niezbędne dla potrzeb eksploatacji linii, a nadto nie wskazano również na przebieg inwestycji w obrębie działki, odsyłając w sentencji decyzji, w tym zakresie, do decyzji Wojewody Nr [...] z dnia [...]r. Zauważono również, że sentencja zaskarżonej decyzji nie wskazuje w sposób ścisły na zakres zezwolenia udzielonego inwestorowi, a tym samym ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Takie rozstrzygnięcie, w ocenie Wojewody, nie odpowiada wymogom art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż organ zobligowany jest na podstawie tego przepisu do ścisłego określenia w decyzji zakresu ograniczenia prawa, co oznacza, że zakres ograniczenia winien wskazywać jednoznacznie przebieg inwestycji przez nieruchomość, jak również zakres uszczuplenia władztwa właściciela i to tylko w zakresie niezbędnym do wykonania danej inwestycji. Dalej podkreślono, że orzeczenie w pkt 2 badanej decyzji m.in. iż właściciel obowiązany jest do wstrzymania się od jakiejkolwiek zabudowy w granicach pasa technologicznego, ustalonego mocą decyzji Wojewody z dnia [...]r. Nr[...], wymagało wskazania podstawy prawnej ustanowienia takiego obowiązku. Organ odwoławczy nadmienił również, że zgromadzona w sprawie dokumentacja narusza procesowe zasady związane z jej gromadzeniem, a materiał dowodowy opiera się m.in. na kserokopiach, co stanowi istotne naruszenie art. 76a KPA. Za nie bez znaczenia dla analizy dokumentacji sprawy uznano również brak usystematyzowanych i opisanych akt sprawy. Wreszcie podniesiono, że w rozpoznawanej sprawie, jak wynika z przekazanego przez pełnomocnika P.O. S.A. pisma z dnia 17 marca 2011 r., na działkach [...] i [...] położonych w obrębie S. gmina S., prace budowlane - polegające na wybudowaniu na działce [...] połowy słupa nr [...] oraz na zawieszeniu przewodów nad działką nr [...] w przęśle 74-75 - zostały wykonane, tym samym przedmiot toczącego się postępowania stał się już nieaktualny. Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu złożyły P. O. S.A., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Kwestionowanej decyzji zarzucono naruszenie art. 77, 136, 138 § 1 pkt 2 KPA oraz art. 124 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu skargi podkreślono, że decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości może zawierać tylko takie rozstrzygnięcia, które są zgodne z planem lub decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wymóg zachowania zgodności ograniczenia wynikającego z decyzji o czasowym zajęciu nieruchomości z planem miejscowym lub z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego odnosi się przede wszystkim do obszaru nieruchomości, który objęty został przeznaczeniem pod budowę publicznych urządzeń infrastruktury technicznej lub na który ustalona została lokalizacja tego typu inwestycji. Tylko bowiem wobec takiej części obszaru nieruchomości może być wydana decyzja o zezwoleniu na czasowe jej zajęcie, który to obszar jest niezbędny dla posadowienia na nim urządzeń oraz wykonania związanych z tym posadowieniem robót budowlanych. Ograniczenie to jest w pełnym zakresie ustanawiane w decyzji opartej o art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem skarżącego, decyzja Starosty Powiatu W.spełnia wszelkie wymogi decyzji wydawanych w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a organ odwołaawczy niesłusznie zarzucił organowi I instancji niespełnienie wymogów wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami, to jest analizy przebiegu negocjacji, niewskazania zakresu przewidywanych robót, jak również brak udokumentowania rokowań w sposób wymagany, czyli naruszenie art. 124 ust 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rozwijając zarzuty skargi strona skarżąca wskazała, że postępowanie dotyczące udostępnienia nieruchomości na cele realizacji inwestycji celu publicznego ze swej specyfiki wyklucza kodeksową swobodę zawarcia umów, gdyż realizacja celu publicznego narzuca konieczność przeprowadzenia jej na konkretnej nieruchomości, dlatego też właściciel nieruchomości z zasady pozbawiony jest swobody zawierania umów w zakresie przedmiotu umowy, albowiem określony jest on w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenu. W związku z powyższym dla realizacji czynności opisanych w kodeksie właściciel nieruchomości musi wyrazić zgodę na przeprowadzenie i przebieg inwestycji przez jego nieruchomość. Dopiero wyrażona przez właściciela zgoda powoduje, możliwość podjęcia negocjacji i spełnienia wymogu z art. 72 kc, tj. rozpoczęcia i kontynuowania omawiania istotnych warunków przyszłej umowy. W tym kontekście podkreślono, że w uzasadnieniu organu II instancji brak jest przywołania chociażby domniemanej zgody właściciela nieruchomości na realizację inwestycji, co też oznacza, że nie można zarzucić organowi I instancji braku analizy przebiegu negocjacji, zgodnie z zasadami kodeksowymi, albowiem właściciel nigdy nie wyrażał zgody na realizację inwestycji. Podejmowane wielokrotne próby uzyskania takiej zgody i zawarcia umowy (przedłożono jej projekt umowy, sporządzono wycenę) nie dały pozytywnego rezultatu, co potwierdza fakt, iż właściciel odmawiał podpisania jakiegokolwiek protokołu z negocjacji. Dlatego inwestor zmuszony został do złożenia wniosku w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do którego dołączone były dokumenty z rokowań odzwierciedlające faktyczny stan rokowań. W ocenie skarżącego, żądanie organu II instancji, aby dokumenty te zawierały rzeczywistą wolę stron co do załatwienia sprawy w drodze umowy cywilnoprawnej, przy nie wyrażeniu zgody przez właściciela na przeprowadzenie inwestycji, jest niewykonalne, gdyż tylko inwestor dąży do zawarcia umowy. Wymogiem natomiast formalnym z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest niewyrażenie zgody na przeprowadzenie inwestycji oraz dołączenie dokumentów z rokowań, co w zaistniałym stanie faktycznym zostało spełnione. Prezentowana natomiast przez organ II instancji interpretacja – zdaniem skarżącego – skutkowałaby tym, że inwestor nigdy nie mógłby skorzystać z ustawowego prawa, jakim jest złożenie wniosku i uzyskanie zezwolenia na przeprowadzenie inwestycji. Dalej podkreślono, że w myśl obowiązujących regulacji, z załączanej do wniosku dokumentacji z negocjacji wynikać ma to, że właściciel nie wyraża zgody na przeprowadzenie inwestycji. W tym kontekście podkreślono, że dołączone dokumenty oraz zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w tym protokół z rozprawy przeprowadzonej w sprawie jednoznacznie potwierdzają fakt, iż właściciel nieruchomości nie wyraził zgody. Wskazano nadto, że właścicielowi przedłożony został projekt umowy, w którym był określony zakres wykonywanych prac, a ustawa o gospodarce nieruchomościami nie nakłada obowiązku szczegółowego wskazania zakresu przeprowadzonych robót, gdyż jest on określany w decyzjach zatwierdzających projekt budowlany oraz udzielających pozwolenia na budowę. Na tym etapie postępowania – zdaniem skarżącego - można mówić jedynie o obszarze, jaki jest niezbędny do realizacji inwestycji oraz jej przebiegu, przy zachowaniu zasady, iż ingerencja inwestora musi być jak najmniej uciążliwa w prawa właściciela, a zasada ta w rozpoznawanej sprawie została spełniona. Podkreślono przy tym, że ogólna charakterystyka inwestycji przywołana została w treści decyzji Wojewody z dnia [...] r. nr [...]o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla inwestycji obejmującej budowę przedmiotowej linii, na którą w swojej decyzji powołał się zarówno organ I, jak i II instancji, natomiast szczegółowe rozwiązania techniczne, rozmieszczenie infrastruktury towarzyszącej określa dopiero projekt budowlany dołączany do wniosku o pozwolenie na budowę. Skarżący nie zgodził się także ze stanowiskiem organu II instancji, iż rygor natychmiastowej wykonalności winien być nadany w trybie art. 124 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż zastosowanie tego przepisu należy wiązać z art. 9 tej ustawy, czyli sytuacją, gdy decyzja wydana w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest niewykonalna, z uwagi na jej zaskarżenie do Sądu Administracyjnego. Podkreślono przy tym, że brak możliwości zastosowania w rozpoznawanej sprawie powyższego przepisu wynika również z faktu, iż dodany on został ustawą z dnia 5 listopada 2009 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie innych ustaw (Dz.U. Nr 206, poz. 1590), która weszła w życie w dniu 7 stycznia 2010 r. Zgodnie natomiast z art. 4 wyżej wymienionej ustawy zmieniającej, w sprawach wszczętych i niezakończonych prowadzonych na podstawie przepisów działów III I IV ustawy zmienianej w art. 1 stosuje się przepisy dotychczasowe. Ponieważ w rozpoznawanej sprawie postępowanie zostało wszczęte wnioskiem z dnia 19 grudnia 2007., to zgodnie z art. 4 ustawy zmieniającej należy – zdaniem skarżącego - stosować przepisy ustawy dotychczasowej. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację i wywody prawne zawarte w kwestionowanej decyzji. Odnosząc się do jednego z ostatnich stwierdzeń zawartych w skardze dotyczących rzekomego stanowiska organu II instancji w zakresie podstawy nadania rygoru wykonalności decyzji organu I instancji – organ odwoławczy zauważył, że w zaskarżonej decyzji brak jest jakiegokolwiek odniesienia się Wojewody do nadanego, decyzją Starosty Powiatu W., rygoru natychmiastowej wykonalności. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. ). W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia nie występują. Skarga zatem nie mogła zostać uwzględniona. Kontroli tutejszego Sądu podlegała decyzja Wojewody, uchylająca w całości zaskarżoną decyzję Starosty Powiatu W. orzekającą o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości położonej w gminie S., stanowiącej własność M. S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...] AM-[...], obręb 0016 S., o powierzchni 10,64 ha, dla której Sąd Rejonowy w O. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą[...], poprzez zezwolenie P. O.S.A. na przeprowadzenie przez tę nieruchomość odcinka linii elektroenergetycznej w ramach zadania inwestycyjnego "Budowa linii 400+2x110 kV P. – W. wraz z rozbudową stacji 400/110 kV P. o pole liniowe 400 kV" w pasie technologicznym ograniczonej zabudowy o szerokości 70m, którego łączna powierzchnia wynosi 1,773 ha oraz urządzeń towarzyszących niezbędnych dla potrzeb eksploatacji tej linii oraz odmawiająca wyrażenia zgody na zajęcie części nieruchomości w celu przeprowadzenia na wyżej wymienionej nieruchomości wielotorowej, napowietrznej linii elektroenergetycznej 400/110 kV P. – W. Materialno-prawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowi art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), stosownie do którego (w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji ostatecznej) (ust. 1) starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ustęp 1a określa, że w przypadkach określonych w art. 108 KPA lub uzasadnionych ważnym interesem gospodarczym starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, na wniosek podmiotu, który będzie realizował cel publiczny, udziela, w drodze decyzji, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości po wydaniu decyzji, o której mowa w ust. 1. Decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności. Z kolei ustęp 3 omawianego artykułu wskazuje, że udzielenie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa w ust. 1. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań. Analizując argumentację organu odwoławczego należy wskazać, że w świetle materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania przed organem I instancji Wojewoda był uprawniony do uznania, że czynność przeprowadzenia rokowań (która poprzedza postępowanie administracyjne i otwiera drogę do wszczęcia postępowania administracyjnego) w niniejszej sprawie nie została odpowiednio udokumentowana, a same rokowania nie zostały przeprowadzone w sposób, który odpowiada przepisom art. 72 k.c. Z dokumentów dołączonych do podania nie sposób wywieść wniosku, że ujawniona dokumentacja odpowiada kodeksowym zasadom negocjacji, czyli "dialogowi potencjalnych stron umowy, w toku którego następuje stopniowe uzgadnianie jej treści, "ucieranie się" stanowisk (Z. Radwański (w:) System Prawa Prywatnego, t. II, Suplement, s. 49). Negocjacje polegają na wzajemnym oddziaływaniu na siebie, dyskusji, przeciwstawianiu własnych interesów każdej ze stron i powoływaniu argumentów wspierających prezentowane przez każdą ze stron stanowisko. Negocjacje to "sytuacja targu" (por. S. Grzybowski [w:] System prawa cywilnego, t. I, s. 549; Małgorzata Pyziak-Szafnicka, Komentarz do art. 72 k.c. - LEX 2009). Orzecznictwo sądowe przyjmuje w zasadzie jednolicie, że udokumentowanie przeprowadzenia rokowań we właściwej formie winno dokumentować wniosek o wydanie decyzji w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dokumentami takimi winny być pismo zawierające propozycję zawarcia w wyznaczonym terminie umowy w sprawie sposobu wykonania określonych prac wraz z projektem tej umowy oraz z dowodem doręczenia właścicielowi lub wieczystemu użytkownikowi nieruchomości wymienionych dokumentów. Tymczasem z akt rozpoznawanej sprawy wynika, że poprzedzające postępowanie administracyjne czynności nie wyczerpały znamion rokowań. Jak bowiem słusznie zauważył Wojewoda, z dokumentów odnoszących się do fazy rokowań, a zatem projektu umowy cywilnoprawnej, protokołu rozbieżności z dnia 1 marca 2007 r., notatki z dnia 7 listopada 2006 r. oraz protokołu z rokowań z dnia 21 czerwca 2007 r., nie wynika, aby zostało określone w sposób precyzyjny, jaki zakres prac przewidziany został do wykonania na nieruchomości w ramach realizacji inwestycji. Co więcej, z załączonych do wniosku o wszczęcie postępowania dokumentów nie można wywieść, że do właściciela działek nr [...] i[...] skierowana została propozycja podjęcia rokowań, z której wynikałby rodzaj i sposób wykonania oznaczonych robót. Jakkolwiek w aktach sprawy znajduje się formularz umowy, nieuwierzytelniona kopia mapy obrazującej przebieg trasy linii elektroenergetycznej 400 kV P. – W. oraz sporządzony operat szacunkowy, to jednak brak jest jednoznacznego potwierdzenia, że opisane materiały zostały doręczone właścicielowi. Potwierdzenia faktu dokonania tejże czynności nie może stanowić notatka z 7 listopada 2006 r., protokół z dnia 21 czerwca 2007 r., czy też protokół rozbieżności, w którym wskazano, że właścicielowi przedstawiono szacunkową wycenę określająca wysokość należnego odszkodowania i zaproponowano zawarcie umowy cywilnoprawnej, skoro nie został on podpisany przez właściciela i nie podano przyczyn tejże odmowy. Wobec powyższego uznać należy, że w realiach rozpoznawanej sprawy inwestor nie wykazał, aby przedstawił stronie dokładny zakres robót, składał ewentualnie dodatkowe propozycje zmierzające do zawarcia umowy, a przede wszystkim zaś brak jest dowodów, aby (czym inwestor uzasadnia wniosek o wszczęcie tego postępowania) istotnie M. S. żądał zbyt wygórowanego odszkodowania, a także - nawet gdyby tak było - czy stanowisko właściciela stanowiło np. pozycję wyjściową do dalszych negocjacji. To zaś wyklucza uznanie, że w niniejszej sprawie przeprowadzono rokowania, wynikające z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym w żadnej mierze nie można przyjąć, że w realiach tejże sprawy spełniona została jedna z przesłanek warunkujących udzielenie zgody na zajęcie części nieruchomości w celu przeprowadzenia na przedmiotowej nieruchomości wielotorowej, napowietrznej linii elektroenergetycznej 400/110 kV P. – W. W świetle powyższego trudno zaakceptować pogląd strony skarżącej dotyczący braku obowiązku szczegółowego wskazania zakresu przeprowadzonych robót (gdyż jest on określany w decyzjach zatwierdzających projekt budowlany oraz udzielających pozwolenia na budowę), a nadto, że ogólna charakterystyka inwestycji przywołana została w treści decyzji Wojewody z dnia [...] r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla inwestycji obejmującej budowę przedmiotowej linii. Wskazać bowiem należy, że w literaturze przedmiotu podkreśla się nie tylko to, że do rokowań mają zastosowanie te same zasady, które stosuje się do rokowań przeprowadzonych przed wydaniem decyzji wywłaszczeniowej, ale i że przedmiotem rokowań należy objąć także ewentualne warunki realizacji robót i obowiązków odszkodowawczych (por. Ewa Bończak-Kucharczyk; Komentarz do art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Lex 2011). Uznać zatem należy, że przedłożenie właścicielowi konkretnych warunków uzyskania zgody wymaga także przedstawienia zakresu robót objętych zamiarem inwestycyjnym, a nie tylko - jak podkreślił skarżący – wskazania obszaru, jaki jest niezbędny do realizacji inwestycji. Nie sposób przy tym zgodzić się z argumentem skarżącego, że realizacja celu publicznego ze swej specyfiki wyklucza kodeksową swobodę zawarcia umów, skoro przedmiotem rokowań mogą być objęte wszystkie składniki przyszłej umowy, w tym warunki realizacji celu publicznego, obowiązków odszkodowawczych, odpłatności z innych tytułów oraz innych istotnych postanowień umowy (por. E. Bończak-Kucharczyk; Komentarz...; op. cit.). Nie można ponadto uznać za uzasadnione twierdzeń skarżącego w kwestii nadania rygoru natychmiastowej wykonalności, gdyż – jak słusznie zauważył w odpowiedzi na skargę Wojewoda – w zaskarżonej decyzji organu II instancji brak jest jakiegokolwiek odniesienia się do nadanego, decyzją Starosty Powiatu W., rygoru natychmiastowej wykonalności. Sąd w rozpoznawanej sprawie nie dopatrzył się również naruszenia art. 77, 136 i 138 § 1 pkt 2 KPA. Także skarżący w złożonej skardze nie wyjaśnił, w czym upatruje uchybień powyższym normom procesowym. Reasumując, stwierdzone i wykazane w zaskarżonej decyzji uchybienia nie powodowały konieczności przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części, a nadto pozwalały na zastosowanie przez organ odwoławczy art. 138 § 1 pkt 2 KPA, skutkujące uchyleniem zaskarżonej decyzji w całości i w tym zakresie orzeczeniem co do istoty sprawy, przez co kwestionowana decyzja mieści się w porządku prawnym. Mając zatem na względzie powyższe i kierując się dyspozycją z art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi – orzeczono jak w sentencji wyroku.