II SA/Wr 459/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Ewa Janowska Sędziowie: Sędzia NSA Jerzy Krupiński (spr) Asesor sądowy Elżbieta Naumowicz Protokolant: sekretarz sądowy Jolanta Hadała po rozpoznaniu w dniu 27 stycznia 2005 r. na rozprawie przy udziale - sprawy ze skargi E. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłat związanych ze wzrostem wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...], nr [...], 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. na rzecz skarżącej E. N. kwotę 254,50 (dwieście pięćdziesiąt cztery zlote i 50/100) tytułem kosztów postępowania przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym Przedmiotem skargi wniesionej do Naczelnego Sądu Administracyjnego przez E. N. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z dnia [...], nr [...], podjęta na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 KPA, którą utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy w Ł. z dnia [...], nr [...] w sprawie ustalenia skarżącej jednorazowej opłaty w wysokości 8.485 zł z tytułu wzrostu wartości zbytych przez nią nieruchomości, obejmujących działki nr A oraz B w K., po zmianie przeznaczenia gruntów w planie zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu podniesiono, że decyzją z dnia [...] nr [...], Wójt Gminy [...] ustalił E. N. jednorazową opłatę w wysokości 8.485,00 zł za zbycie nieruchomości: działki nr A, k.m. [...], obręb [...] o pow. 0,1218 ha oraz 1/6 części działki nr B k.m. [...], obręb [...] o pow. 163,83m2. Uzasadniając decyzję organ I instancji wskazał, iż zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonego uchwałą Gminnej Rady Narodowej w Ł. z dnia 27 lutego 1984 r., nr [...] (Dz. Urz. Woj. Opolskiego nr 21) oraz uchwałą Rady Gminy w Ł. nr [...] (Dz. Urz. Woj. Opolskiego nr 9 z dnia 19 kwietnia 1996 r.) i uchwałą Rady Gminy w Ł. z dnia 30 grudnia 1999 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. Opolskiego nr 11, poz. 44 z dnia 8 lutego 2000 r.) w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...], działka nr C k.m. [...] położona w K., na wniosek jej właścicielki E. N. została przeznaczona w planie przestrzennego zagospodarowania wsi [...] na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego i ogrodów (symbole MN i OR). Po dokonaniu podziału działki nr C k.m. [...] powstały m.in. działki nr nr A i B. W dniu 22 października 2002 r. Urząd Gminy w Ł. otrzymał z Kancelarii Notarialnej w O. akt notarialny Rep. A [...], z którego wynikało, iż działki nr nr A i B zostały w dniu 16 października 2002 r. sprzedane. W myśl obowiązujących przepisów wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania tej nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W uchwale powołanej na wstępie Rada Gminy [...] ustaliła stawkę procentową w wysokości 25% wzrostu wartości nieruchomości. Na podstawie operatu szacunkowego biegłego M. P. ustalono, że wartość sprzedanych nieruchomości przed zmianą tegoż planu wynosiła 7.517,00 zł, a po zmianie planu wartość wzrosła do kwoty 41.455,00 zł, co daje różnicę w kwocie 33.938,00 zł. Jednorazowa opłata wynosi 25% z kwoty 33.938,00 zł i wynosi 8.458,00 zł. Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji wskazał art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. nr 15, poz. 139 z późn. zm.). Od decyzji odwołała się E. N. podnosząc, iż na nieruchomości, mimo niewygórowanej ceny, nie mogła znaleźć nabywcy. Działka graniczy z linią wysokiego napięcia (15KW), a w sąsiedztwie znajduje się transformator rozdzielczy dla wsi [...], co powoduje zmniejszenie atrakcyjności działki. Do działki przylega ferma strusi afrykańskich, co również nie podwyższa jej atrakcyjności. Dojazd do działki to droga gruntowa z licznymi wybojami. Odwołująca się stwierdziła również w odwołaniu, że inna działka sprzedana przez Urząd Gminy [...] we wsi [...], a mieszcząca się przy drodze asfaltowej (ul. [...]) z dostępnymi mediami, została sprzedana za 2.800 zł/ar, natomiast w decyzji jaką otrzymała wyceniono jej działkę na ok. 3.400zł/ar, przy licznych cechach niekorzystnych działki. Rozpatrując odwołanie Kolegium stwierdziło, iż w aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. P. w dniu 6 listopada 2002 r. Jako cel wyceny rzeczoznawca podał, iż jest to określenie wysokości opłaty w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca jako datę określenia stanu nieruchomości przyjął 16 października 2002 r. tj. dzień sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości. Biegły zastosował podejście porównawcze – metodę porównywania parami, dokonując szacowania wartości rynkowej po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przed zmianą tego planu. Szacując wartość rynkową po zmianie m.p.z.p. rzeczoznawca wykorzystał ze zbioru cen transakcyjnych 3 transakcje sprzedaży działek budowlanych podobnych do wycenianych, zaś obliczeń wartości rynkowej 1 m2 dokonał przy uwzględnieniu położenia, przeznaczenia w m.p.z.p., formy władania, zagospodarowania, wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, kształtu i dokonanych nakładów. Wartość rynkowa 1m2 nieruchomości została obliczona przez rzeczoznawcę na 30 zł, stąd też wartość rynkowa całej szacowanej nieruchomości po zmianie m.p.z.p. wyniosła 41.455,00 zł. Wartość rynkową 1 m2 gruntu przed zmianą m.p.z.p. rzeczoznawca wyliczył na 5,44 zł/m2, tj. łącznie 7.517,00 zł. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż właściciel nieruchomości nie poniósł nakładów powodujących wzrost wartości nieruchomości w okresie pomiędzy zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a dniem zbycia nieruchomości. W ocenie Kolegium organ I instancji przeprowadził prawidłowo stosowne postępowanie i wydał decyzję zgodną z obowiązującymi normami prawnymi. Prawidłowy jest operat szacunkowy, gdyż zastosowane podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca. Operat w sprawie został wykonany prawidłowo. Rzeczoznawca majątkowy przyjął właściwą metodę, dokonał analizy transakcji wziętych do porównań, uwzględnił cechy nieruchomości, a w szczególności oszacował wartość rynkową nieruchomości przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W skardze E. N. podtrzymała zarzuty co do zawyżenia wartości zbytych działek na skutek wadliwego doboru działek porównawczych, uwarunkowań lokalnych i okoliczności wpływających na obniżenie ich atrakcyjności. Wskazała przy tym przykłady innych transakcji, w których cena działek była znacznie niższa. Kolegium wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej (§ 1). Kontrola, o której mowa w § 1, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2). Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowo – administracyjnym podlega prawidłowość zastosowania przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność wykładni tych przepisów. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. nr 153, poz. 1270). Przepisy tej ustawy mają zastosowanie także w sprawach wniesionych do NSA, a nie zakończonych przed dniem 1 stycznia 2004 r. (art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1271 ze zm.). Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia – na co trafnie wskazały organy obu instancji - stanowił przepis art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r., nr 15, poz. 139 ze zm.), zwanej dalej ustawą, po myśli którego, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Istotą tego rozwiązania jest konieczność zapłaty przez właściciela nieruchomości położonej na terenie objętym zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, podlegającej transakcji zbycia, opłaty stanowiącej pochodną wzrostu wartości nieruchomości, wynikającego wyłącznie ze zmiany przeznaczenia terenu w planie zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie przepis ust. 4 przywołanego art. 36 ustawy przewiduje, że wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w ust. 2, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w ust. 3, ustala się na dzień jej zbycia. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłatę, o której mowa w ust. 3, pomniejsza się o zwaloryzowaną wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a dniem zbycia nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości. Ustalenie wysokości opłaty wymaga więc dogłębnej analizy lokalnego rynku nieruchomości przez osobę posiadającą odpowiednie wiadomości specjalne i kwalifikacje. Zasadnie zatem organ I instancji dopuścił dowód z opinii biegłego na okoliczność ustalenia wzrostu wartości nieruchomości zbywanej przez skarżącą. Nie oznacza to jednak, że dowód ten musi mieć znaczenie rozstrzygające, a samoistnie decydują o tym cechy opinii i wysokie kwalifikacje fachowe biegłego. Na takim zaś stanowisku stanęły organy obu instancji. Dopuszczenie dowodu z opinii biegłego jest jednym z elementów postępowania dowodowego, które nie wyłącza wszakże konieczności zagwarantowania uczestnikom postępowania podstawowych uprawnień, wynikających z przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Jedną z podstawowych zasad tego postępowania jest wynikająca z art. 10 § 1 KPA zasada czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym. Przejawia się ona w konieczności zawiadomienia strony o wszczęciu postępowania przez organ administracji z urzędu (art. 61 § 4 KPA) oraz zapewnieniu jej prawa udziału w postępowaniu wyjaśniającym, co dla ochrony jej praw ma istotne znaczenie. Zapewnia jej bowiem wpływ na ustalenie stanu faktycznego, poprzez możliwość oddziaływania na właściwy tok czynności procesowych, a w konsekwencji na prawidłowe stosowanie odpowiednich norm prawa materialnego. Naruszenie tej zasady powoduje wadliwość rozstrzygnięcia niezależnie od zgłaszanych w skardze zarzutów i to bez potrzeby szczegółowego dowodzenia, w jakim zakresie mogło mieć to wpływ na wynik konkretnego rozstrzygnięcia. Dotyczy to zwłaszcza spraw polegających na wymierzeniu opłaty w oparciu o dowód z opinii szacunkowej, w których to sprawach strona ma szczególnie istotne prawo do oceny trafności dokonanego przez biegłego szacunku czy wyceny. W wyroku z dnia 13 lutego 1986 r., II SA 2015/85 (ONSA z 1986 r., nr 1, poz. 13) Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, ze: "stosownie (...) do art. 10 § 1, art. 79 i 81 k.p.a. organ prowadzący postępowanie jest obowiązany zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, w tym zawiadomić strony o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z biegłych, umożliwić im udział w przeprowadzeniu tego dowodu, zadawanie pytań biegłemu i składanie wyjaśnień, okoliczność faktyczna zaś może być uznana za udowodnioną, jeżeli strona miała możność wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów. Zachowanie tych wymagań nie jest pozostawione uznaniu organu, lecz stanowi jego bezwzględny obowiązek, niezależnie od treści i wagi przeprowadzonego dowodu. Jeżeli zatem przeprowadzany dowód dotyczy okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, to naruszenie powyższych obowiązków stanowi naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, które w rozumieniu art. 207 § 2 pkt 3 k.p.a. miało istotny wpływ na wynika sprawy". Pogląd ten zasługuje na pełną akceptację także na gruncie rozpoznawanej sprawy. Jak wynika z akt sprawy organ I instancji zawiadomił jedynie stronę o wszczęciu postępowania z urzędu i o wysłaniu zlecenia opracowania opinii, nie doręczył jej natomiast zawiadomienia o wykonaniu opinii przez biegłego oraz nie zawiadomił jej o możliwości wypowiedzenia się co do treści zebranego materiału dowodowego. Narusza to w sposób oczywisty przepisy art. 79 KPA oraz art. 10 § 1 KPA i powoduje, że skarżąca nie miała jakiejkolwiek możliwości wypowiedzenia się co do treści operatu biegłego w postępowaniu pierwszoinstancyjnym i przedstawienia swoich argumentów, które organ powinien rozważyć przed wydaniem decyzji. Nieco inne zarzuty można postawić organowi odwoławczemu. Wskazać należy, że odwołanie jest instytucją procesową tworzącą możliwości określonym, uprawnionym podmiotom zaskarżenia decyzji administracyjnej. Prawu temu odpowiada obowiązek kompetentnych organów ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy indywidualnej merytorycznie w trybie postępowania administracyjnego - odwoławczego. Zakres dopuszczalności odwołania od decyzji wyznacza ogólna zasada dwuinstancyjności zawarta w art. 15 KPA. Zgodnie z tą zasadą każda sprawa indywidualna, rozpoznana i rozstrzygnięta decyzją organu pierwszej instancji, podlega w wyniku wniesienia odwołania ponownemu rozpatrzeniu i rozstrzygnięciu przez organ drugiej instancji. Organ odwoławczy jest zatem wyposażony przede wszystkim w kompetencje do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, a tylko w ograniczonym zakresie ma on kompetencje kasacyjne. Rozpoznając sprawę merytorycznie organ odwoławczy ponownie rozpatruje daną sprawę w jej całokształcie. Granice tegoż postępowania generalnie wyznaczają zasady ogólne postępowania administracyjnego, a przede wszystkim zasada prawdy obiektywnej, zasada praworządności i zasada dwuinstancyjności. Z zasady ogólnej prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 k.p.a. wynika, że na organ odwoławczy nałożony został obowiązek podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w tym do zastosowania art. l36 KPA, a więc uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie. Z zasady praworządności wypływa obowiązek czuwania nad zgodnością z prawem decyzji organu I instancji. Powyższe wskazuje zatem, że istota postępowania odwoławczego polega na ponownym rozstrzygnięciu sprawy administracyjnej, która była przedmiotem rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji. Oznacza to, że organ odwoławczy rozpatruje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie. Innymi słowy organ odwoławczy ma obowiązek rozpatrzyć wszystkie żądania strony i ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swej decyzji. W niniejszej sprawie organ odwoławczy mając na uwadze art. 138 § 1 pkt 1 KPA, utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji, przyjmując, że decyzja ta została wydana zgodnie z obowiązującym prawem. Treść art. 138 § 1 KPA wskazuje, że o ile organ odwoławczy podziela stanowisko organu pierwszej instancji z punktu 1, to wypowiada swą wolę co do utrzymania zaskarżonej decyzji. Do obowiązku organu odwoławczego należy wówczas wypowiedzenie się w uzasadnieniu decyzji co do zasadności zgłoszonych zarzutów w odwołaniu, zgodnie z art. 107 § 3 KPA w związku z treścią art. 140 KPA, gdyż podstawę wydania tej decyzji stanowi wniesione odwołanie. Pominięcie próby wyjaśnienia zgłoszonych zastrzeżeń co ustaleń faktycznych organu I instancji i brak w uzasadnieniu decyzji szczegółowej i wnikliwej oceny podniesionych zarzutów, stwarza podstawę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym, w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wójt Gminy [...], z powołaniem się na przepis art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym i oraz uchwałę Rady Gminy w Ł. nr [...] z dnia 30 grudnia 1999r w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...], a także opierając się na wartości przedmiotowej działki określonej przez rzeczoznawcę M. P., ustalił skarżącej jednorazową opłatę w wysokości 25% wzrostu wartości tej działki w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Materiał sprawy wskazuje, że skarżąca w odwołaniu kwestionowała przyjętą przez organy wartość opisanej wyżej działki nieruchomości gruntowej, a która to wartość określona w operacie szacunkowym rzeczoznawcy, stanowiła podstawę do ustalenia opłaty, o której stanowi cyt. wyżej przepis art. 36 ust.3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie z art.36 ust.14 w/w ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. I tak przepis art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2000r., nr 46, poz. 543 ze zm./ stanowi: Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Przepis zaś art.149 w/w ustawy o gospodarce nieruchomościami zamieszczony w Dziale IV. Rozdziału 1 zatytułowanego "Określanie wartości nieruchomości", stanowi: Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie w planie miejscowym, a także bez względu na podmiot własności, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Organ odwoławczy utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji z dnia [...] pominął cyt. wyżej przepis art. 36 ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, jak cyt. wyżej przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie badając, czy określona przez rzeczoznawcę i przyjęta przez organ pierwszej instancji wartość nieruchomości odpowiada wymogom tychże przepisów. Przeprowadzenie zaś w tym względzie oceny było konieczne, skoro organ pierwszej instancji, ustalając skarżącej jednorazową opłatę oparł się na wartości nieruchomości określonej w opisanym wyżej operacie. Ograniczenie się organu odwoławczego jedynie do stwierdzenia, że uprawnienia zawodowe osoby wykonującej operat szacunkowy pozwalają na uznanie jej wiarygodności i poprawności opinii, czy też ogólnikowe powołanie się na prawidłowość przyjętej metody szacunku jest nie tylko nie wystarczające, lecz narusza istotę przepisu art.107 § 3 KPA. Podkreślić należy, że w doktrynie przyjęte zostało, iż: "Opinia biegłego jest dla organu tylko materiałem, który powinien mu pomóc w rozstrzygnięciu kwestii faktycznej, ale musi on rozstrzygnąć tę kwestie sam, we własnym imieniu. Organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł swoją konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego"/por. B. Adamiak, J. Borkowski - Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz 2 wydanie, C. H. Beck, Warszawa 1998r., str.443-444/. Nadto stwierdzić należy, że skoro istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się do rozstrzygnięcia kwestii, jaką wartość osiągnęła nieruchomość skarżących na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, to organ odwoławczy mając na uwadze przepis art. 78 KPA w związku z art. 80 i art.84 KPA, winien był rozważyć, czy nie zażądać operatu opinii uzupełniającej w celu usunięcia występujących w sprawie wątpliwości, czy też dopuścić w sprawie przeprowadzenie dowodu z opinii kolejnego biegłego - rzeczoznawcy. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji ewentualności te rozważy, po uprzednim zweryfikowaniu danych dotyczących transakcji porównawczych przyjętych przez biegłego (biegły nie dołączył do operatu kopii aktów notarialnych dotyczących tych transakcji), wyjaśnieniu dlaczego biegły nie przyjął w celach porównawczych transakcji dotyczących gruntów z tej samej lub podobnie położonej nieruchomości. Biegły powinien wypowiedzieć się także co do cech szczególnych związanych z położeniem nieruchomości, o których skarżąca wspomina w odwołaniu i skardze (brak drogi dojazdowej, sąsiedztwo instalacji transformatora i linii elektrycznej wysokiego napięcia, położenie obok fermy hodowlanej). Wyjaśnić należy także, dlaczego nie uwzględniono cen transakcyjnych, uzyskiwanych w przetargach publicznych na terenie miejscowości [...], na co trafnie uwagę zwraca skarżąca. Takiemu wyjaśnieniu najlepiej zdaje się służyć przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, jako że rozpatrywane będą kwestie natury cywilistycznej. Powyższe skłania do wniosku, iż organy dopuścił się naruszenia przepisu art. 36 ustawy oraz nie zastosowały się do treści art. art. 7, 77, 80 KPA, co spowodowało konieczność uchylenia decyzji obu instancji, po myśli art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270). Rozstrzygnięć w punkcie drugim i trzecim wyroku dokonano na podstawie art. 152 cyt. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 55 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym (Dz. U. Nr 74, poz. 368 z późn. zm.) w związku z art. 97 § 2 cyt. ustawy Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.