II SA/Wr 463/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Alicja Palus /sprawozdawca/ Sędziowie: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz Sędzia NSA Halina Kremis Protokolant Kinga Kręc po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 stycznia 2009 r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Apelacyjnej we W. Pani M.W. sprawy ze skargi B. i W. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Decyzją z dnia [...] Nr [...] wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. Nr 80, poz. 717 z późn. zm./ oraz art. 104 kodeksu postępowania administracyjnego Wójt Gminy M. ustalił jednorazową opłatę w wysokości 5.148,60 zł /pięć tysięcy sto czterdzieści osiem 60/100 zł/ z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej we wsi B., gmina M. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi B., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy M. Nr [...] z dnia [...] /Dz. Urz. Woj.. Nr[...], poz. [...]/ i jej zbyciem zobowiązując do uiszczenia opłaty B. B. i W. B. W osnowie decyzji Wójt Gminy M. określił również termin i sposób uiszczenia orzeczonej opłaty. Uzasadniając decyzję organ orzekający wyjaśnił, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni 5806 m2, położona we wsi B., gmina M. przed uchwaleniem planu w [...] roku posiadała funkcję "uprawy polowe" o symbolu RP, co zgodne było z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy M., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Gminnej Rady Narodowej w M. z dnia[...]. /Dz. Urz. Woj. W. Nr [...] z [...]. , poz. [...]/ który obowiązywał do dnia [...]. Od dnia [...]. do dnia zbycia nieruchomości tj. do dnia [...] przedmiotowa nieruchomość użytkowana była rolniczo. Po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Gminy M. Nr [...] z dnia [...] działka Nr [...] przeznaczona została w 30% na "tereny rozbudowy mieszkaniowej jednorodzinnej" o symbolu graficznym MN-[...], przez co stworzono możliwość jej zabudowy kubaturowej i infrastrukturalnej niezbędnej do prawidłowej eksploatacji domu jednorodzinnego. Sytuacja ta spowodowała, że wartość przedmiotowej nieruchomości – zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego we [...] i opracowanym na poziomie cen na dzień zbycia nieruchomości wzrosła o kwotę 25.743 zł. Wobec zbycia nieruchomości przez jej współwłaścicieli w dniu [...] /akt notarialny Repertorium [...] numer [...]/ ustalona została jednodnorazowa opłata w kwocie 5.148,60 zł, stanowiąca stawkę 20% od wzrostu wartości nieruchomości w efekcie uchwalenia planu, określoną w §18 ust. 1 uchwały Rady Gminy M., zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi B. Jednocześnie Wójt Gminy M. wskazał, że operat szacunkowy został opracowany zgodnie ze stanem faktycznym, a zastosowane metody i techniki tj. podejście porównawcze i metoda korygowania ceny średniej są zgodne z zasadami określonymi w §50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ orzekający podał również, że dniu [...] B. B. i W. B. – po uprzednim poinformowaniu ich o zebraniu materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie i możliwości zapoznania się z nim oraz możliwości zgłaszania wniosków i uwag przed wydaniem decyzji – wnieśli uwagi do operatu nie zgadzając się z wyceną. W związku z tym uzyskano dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego , które przekazano stronom. W dalszej części uzasadnienia Wójt Gminy M. wyjaśnił, że w dniu [...]. zawiadomiono strony o możliwości: - zapoznania się z operatem szacunkowym określającym wzrost wartości nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę nr [...] położoną we wsi B., w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego /uchwała nr [...] z dnia [...]/, - zlecenia innemu rzeczoznawcy majątkowemu dokonania wyceny przedmiotowej nieruchomości na swój koszt i żądania włączenia sporządzonego operatu szacunkowego do materiału dowodowego, - poddania na swój koszt ocenie prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603/ i żądania włączenia oceny do materiału dowodowego, - złożenia wniosku o rozłożenie opłaty na oprocentowane raty roczne, których spłata będzie podlegać zabezpieczeniu np. poprzez ustanowienie hipoteki zgodnie z art. 147 ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W dniu [...] poinformowano ponownie strony o zebraniu materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie, o możliwości zapoznania się ze zgromadzonymi materiałami oraz zgłaszaniu wniosków i uwag przed wydaniem decyzji. Organ stwierdził ponadto, że dokładnie ustalił stan faktyczny, jaki jest związany z niniejszą sprawą, w toku postępowania podejmowano wszelkie kroki w celu wyjaśnienia stronom ich praw i obowiązków. Strony zostały również pouczone o ewentualnych środkach i dowodach, które mogą zgłaszać, ale nie wykorzystały tej możliwości. Wskazał również, że dokonał analizy opinii biegłego i uznał, że jest ona logiczna i dokładna, a nadto sporządzona zgodnie z przepisami prawa, natomiast strony po przesłaniu dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy co do wyceny nie wniosły dalszych zarzutów. Ponadto B. B. i W. B. nie zlecili innemu rzeczoznawcy majątkowemu dokonania wyceny przedmiotowej nieruchomości, nie poddali ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych prawidłowości operatu szacunkowego, ani nie złożyli wniosku o rozłożeniu opłaty na raty roczne. W zakończeniu uzasadnienia organ pierwszej instancji, stwierdził, że uwzględniając treść art. 36 ust. 4 zdanie pierwsze ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości oraz uwzględniając prawidłowo wyliczoną przez biegłego różnicę wartości nieruchomości, jak również treść § 18 ust. 1 Uchwały Rady Gminy M. nr [...] z dnia [...], zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi B. przewidujący 20% opłatę i biorąc pod uwagę brak wniosku strony o rozłożenie opłaty na raty, należało orzec jak w sentencji. Od decyzji opisanej powyżej odwołanie wnieśli B. B. i W. B. Z treści odwołania wynika, że mimo kwestionowania w toku postępowania administracyjnego prawidłowości wyceny przedmiotowej nieruchomości B. B. i W. B. zamierzali uiścić kwotę ustaloną przez organ gminy z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości. Dla uzyskania stosowanych środków finansowych zbyli inną nieruchomość, ponieważ pieniądze uzyskane z pierwszej transakcji przeznaczyli na remont domu poniemieckiego, w którym zamieszkują. Uniemożliwiło im to ujawnienie u B. B. w kwietniu [...]. choroby z podejrzeniem nowotworowym /guz płuc z przerzutami/, której leczenie już wymaga i będzie wymagało w przyszłości zaangażowania znacznych środków finansowych. Bieżące dochody /ok. 1200 zł miesięcznie/ nie są wystarczające na opłacenie kosztów leczenia. W odwołaniu wyjaśniono również, że W. B. od kilkunastu lat nie ma stałego zatrudnienia , jest osobą uzależnioną od alkoholu, obecnie niezdolną do wykonywania pracy zarobkowej i pozostaje na utrzymaniu B. B.- siostry. W zakończeniu odwołania B. B. i W. B. wnieśli o uchylenie decyzji oraz rozważenie przez Wójta Gminy – w zaistniałej szczególnej sytuacji – możliwości zmiany decyzji i umorzenia 50% naliczonej kwoty oraz rozłożenie pozostałej sumy na miesięczne raty w wysokości 150 zł. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] Nr [...] stosując przepis art. 138 § 1 pkt 1 i art. 127 § 2 kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm./ utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podjętego orzeczenia organ odwoławczy przedstawił stan faktyczny sprawy oraz jej uwarunkowania prawne, przywołując stosowne przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm./. Następnie Kolegium wyjaśniło, że w rozpoznawanej sprawie podstawą ustalenia tzw. renty planistycznej był operat szacunkowy "dotyczący określenia wzrostu wartości nieruchomości gruntowej, powstałego w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego" sporządzony we [...]. i wykonany w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, przyjmujący stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu, a ceny z dnia zbycia nieruchomości, przy zastosowaniu przepisów kodeksu cywilnego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Kolegium wskazało jednocześnie, że bez znaczenia w sprawie o ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest cena, za jaką nieruchomość została zbyta oraz trudna sytuacja materialna strony, która nie może być podstawą obniżenia renty planistycznej – lub zaniechania jej pobrania. W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy podał, że z operatu rachunkowego wynika, iż działka nr [...] oznaczona w ewidencji gruntów symbolami R IVa, RIVb, RIIIb położona jest za zabudową siedliskową wsi B.; jest niezabudowana, użytkowana jest rolniczo. W jej bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się tereny rolne i nieodległa zabudowa mieszkalno-zagrodowa. Działka posiada dojazd wąską wyboistą drogą gruntową, położona jest w zasięgu niepełnych mediów, ma kształt regularno – wydłużony, teren pofalowany, atrakcyjny krajobrazowo, stan zagospodarowania działki przed i po uchwaleniu planu nie zmienił się. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca zanalizował rynek nieruchomości z terenu gminy M. w okresach [...] o podobnej atrakcyjności położenia, przeznaczeniu w planie, warunkach przyrodniczych i krajobrazowych, wyposażenia w media. Ceny gruntów przeznaczonych pod budownictwo kształtowały się najczęściej w granicach od 0,50 zł./m2 do 2,50 zł./m2 do analizy rzeczoznawca wybrał 14 transakcji gruntami rolnymi. Określając wartość rynkową nieruchomości po uchwaleniu planu na podstawie analizowanych transakcji określił cechy rynkowe i ich wagi: - położenie ogólne -30% - sąsiedztwo - 20% - dostępność komunikacyjna -15% - kształt i wielkość działki -10% - infrastruktura - 25% Działka o najniższej cenie - 8,71 zł./m2 o powierzchni 1148 m 2 będąca przedmiotem transakcji w [...] r. r. położona w T. posiada średnią lub słabą lokalizację, dużą powierzchnię, utrudniony dojazd, niepełne minimalne uzbrojenie, niekorzystny kształt i urozmaiconą konfigurację terenu, średnie warunki przyrodniczo-krajobrazowe, przeciętne sąsiedztwo. Działka o najwyższej cenie - 31,11 zł./m2 o powierzchni 900 m 2 położona w T. będąca przedmiotem transakcji w [...] posiada średnią lub dobrą lokalizację, mniejszą powierzchnię, lepszy dojazd, lepsze uzbrojenie, korzystny kształt i konfigurację terenu, dobre warunki przyrodniczo-krajobrazowe, sprzyjające sąsiedztwo. Średnia cena m2 gruntu z 15 transakcji wyniosła 17,89 zł. Wartość współczynników wyliczona została na 0,990 Wartość rynkowa m 2 wycenianej działki po skorygowaniu o cechy różniące wyliczona została na 17,71 zł. tj 17,89 zł. x 0,990 /cena średnia x wartość współczynników/. Przy czym na poziomie minimalnym przyjęte zostało sąsiedztwo, a na średnim poziomie pozostałe cechy. Wartość rynkowa całej działki po uchwaleniu planu wyliczona została na kwotę 42 755 zł. przy czym części, której przeznaczenie w nowym planie uległo zmianie /30%/ na kwotę 30847 zł. Określając wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem planu na podstawie analizowanych transakcji Rzeczoznawca określił cechy rynkowe i ich wagi: - położenie ogólne -30% - bonitacja - 25% - rzeźba, erozja -15% - kształt i wielkość działki -10% - alternatywność - 20% Działka o najniższej cenie - 0,91 zł./m2 o powierzchni 9392 m 2 będąca przedmiotem transakcji w [...] położona w Z. posiada średnią lub słabą lokalizację, słabą lub średnią klasę bonitacyjną, małą powierzchnię, niekorzystny kształt rozłogu i urozmaiconą rzeźbę, utrudniony dojazd, niesprzyjające możliwości alternatywnego wykorzystania. Działka o najwyższej cenie - 3,60 zł./m2 o powierzchni 27800 m 2 położona w B. będąca przedmiotem transakcji w [...]. posiada średnią lub dobrą lokalizację, średnią lub dobrą klasę bonitacyjną, lepszy dojazd i dostęp, korzystny kształt i konfigurację terenu, większe możliwości alternatywnego wykorzystania, większą powierzchnię. Średnia cena m2 gruntu z 14 transakcji wyniosła 2,16 zł. Wartość współczynników wyliczona została na 1,357 Wartość rynkowa m2 wycenianej działki po skorygowaniu o cechy różniące wyliczona została na 2,93 zł = 2,16 zł x 1,357 /cena średnia x wartość współczynników/. Przy czym na poziomie maksymalnym rzeczoznawca przyjął możliwość alternatywnego wykorzystania, a na średnim poziomie rzeczoznawca przyjął pozostałe cechy. Wartość rynkowa całej działki przed uchwaleniem planu wyliczona została na kwotę 17 012 zł /2,93 zł x 5 086m²/. Renta planistyczna stanowiąca 20% różnicy wartości działki po i przed uchwaleniem planu wynosi 5 148,60 zł. W zakończeniu uzasadniania Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie, zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, rzeczoznawca dokonał właściwego wyboru nieruchomości porównawczych, strona była przez organ I instancji na bieżąco informowana o etapach postępowania , miała również możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości - otrzymała jego kopię, umożliwiono jej /poprzez wyznaczenie stosownego terminu/ wykonanie kontroperatu, z której to możliwości strona nie skorzystała, zatem zaskarżoną decyzję należało utrzymać w mocy. Ponadto podkreśliło, iż jednorazowa opłata jest wynikiem wzrostu wartości nieruchomości spowodowanym wprowadzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest to różnica pomiędzy wartością rynkową nieruchomości po dokonaniu zmiany planu i wartością przed tą zmianą i nie ma nic wspólnego z ceną sprzedaży nieruchomości. Tym samym nie jest możliwe wydanie decyzji ustalającej rentę planistyczną wyłącznie na podstawie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, konieczne i zgodne z przepisami jest posłużenie się dowodem z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Organ I instancji nie może też w sposób dowolny , bez podstawy prawnej, umorzyć opłaty w całości lub w części. Prawidłowość decyzji wydanej w postępowaniu odwoławczym zakwestionowali B. B. i W. B., wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Skarżący zarzucili w niej organowi odwoławczemu naruszenie art. 2 § 1 i art. 22 § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. – Ordynacja podatkowa ( t.j. Dz. U. z 2007r. Nr 120, poz. 818 z późn. zm.) poprzez nieuwzględnienie wniosku o umorzenie naliczonej opłaty jako niepodatkowej należności budżetu jednostki samorządu terytorialnego , a ponadto naruszenie przepisów art. 75 § 1, art. 77 § 1 i § 2, art. 78 § 1 i art. 145 § 1 pkt 5 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez utrzymanie w mocy decyzji zaskarżonej w postępowaniu instancyjnym i nieuwzględnienie zaistniałych nowych okoliczności oraz faktów przedstawionych w odwołaniu, co jest zdaniem skarżących - sprzeczne z przepisami kodeksu cywilnego. Powołując się na te zarzuty B. B. i W. B. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny podjął orzeczenie w sprawie po rozważeniu następujących okoliczności faktycznych i prawnych: Należy przede wszystkim wyjaśnić, że w przepisie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz.U. Nr 153, poz. 1269/ ustawodawca zastrzegł, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem /jeżeli ustawy nie stanowią inaczej/, formułując w ten sposób generalne kryterium wiążące sądy administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji. Jednoznaczność tej zasady sprawia, że wojewódzki sąd administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych dokonuje oceny co do zgodności kontrolowanej decyzji /innego aktu lub czynności/ z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub tryb podjęcia innego aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące są przy tym przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Mając na względzie wskazane powyżej kryterium legalności Wojewódzki Sąd Administracyjny po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych stwierdził konieczność uwzględnienia skargi poprzez zastosowanie przy orzekaniu przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm./, wskazującego na naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, przy jednoczesnym skorzystaniu z dyspozycji art. 134 § 1 tej regulacji, z którego wynika, że Sąd przy rozstrzyganiu sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto poprzedzając przedstawienie motywów podjętego wyroku Sąd uznał za właściwe wyjaśnić, że w postępowaniu administracyjnym nie mają zastosowania przepisy kodeksu cywilnego, a zatem podniesiony w skardze zarzut ich naruszenia nie może być uznany za uzasadniony. Ponadto umorzone przez właściwy organ mogą być tylko takie należności o charakterze administracyjnym, które zostały orzeczone w sposób ostateczny tzn. nie podlegający weryfikacji w zwyczajnym postępowaniu administracyjnym i które z tego względu są wykonalne. Niesłuszny jest także sformułowany w skardze zarzut naruszenia przepisu art. 145 § 1 pkt 5 kpa. Przepis ten określa jedną z przesłanek /przywołaną w skardze/ nadzwyczajnego postępowania administracyjnego jakim jest wznowienie postępowania, które może być podjęte – w sytuacjach wskazanych w ustawie – wyłącznie w sprawie zakończonej decyzją ostateczną czyli taką, od której nie przysługuje odwołanie. W postępowaniu odwoławczym, które dotyczy decyzji nieostatecznej właściwy organ nie może stosować przepisów regulujących inny niż odwoławczy tryb postępowania, ani dokonywać czynności procesowych właściwych dla nadzwyczajnego postępowania weryfikacyjnego. W istniejących warunkach prawnych na całkowitą akceptację zasługuje również stanowisko prezentowane przez organ odwoławczy, zgodnie z którym w sprawie o ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 4 powoływanej wcześniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest możliwe uwzględnienie jako okoliczności istotnej, mającej wpływ na kwotę opłaty ani faktycznej ceny sprzedaży nieruchomości, ani sytuacji osobistej, rodzinnej czy majątkowej osoby, której postępowanie dotyczy. Orzekając kasacyjnie Sąd uwzględnił to, że postępowanie administracyjne podporządkowane jest ustrojowej zasadzie dwuinstancyjności, sformułowanej w art. 15 kpa i mającej również walor zasady konstytucyjnej z racji wpisania jej w treść art. 78 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Zasada ta w toku instancyjnego postępowania administracyjnego realizowana jest poprzez odwołanie lub inny środek zaskarżenia, przysługujący w zwyczajnym trybie weryfikacyjnym, który skutecznie wniesiony gwarantuje rozpoznanie sprawy załatwionej przez organ administracji publicznej pierwszej instancji po raz drugi przez właściwy organ wyższego stopnia i uzyskanie rozstrzygnięcia tego organu. Katalog rodzajów orzeczeń, jakie może zastosować w sprawie organ odwoławczy zawarty został w przepisie art. 138 kpa. Treść tego przepisu wskazuje, że organ ten dysponuje zarówno kompetencjami kontrolnymi, jak i merytorycznymi, przy czym wobec obowiązującej koncepcji zasady dwuinstancyjności powinnością organu odwoławczego jest rozpatrzenie na nowo sprawy, w której wniesiono odwołanie w jej całokształcie tzn. ze wszystkimi jej elementami istniejącymi w dacie orzekania przez ten organ. Zważyć zatem należy, że w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji wydanej w tej sprawie B. B. i W. B. zwrócili się o rozłożenie należnej opłaty na raty miesięczne w wysokości 150 zł. Wniosek ten pozostał w całości poza zakresem czynności procesowych organu odwoławczego, który również w uzasadnieniu – wbrew regułom zawartymi w przepisie art. 11 i art. 107 § 3 kpa – nie odniósł się do tej kwestii, ani nie wyjaśnił powodów nierozpoznania wniosku. Ponadto – zdaniem Sądu – w niniejszej sprawie należy również zwrócić uwagę, że gwarancją zgodnego z prawem rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej jest prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy, wymagane m.in. treścią przepisu art. 7 kpa, w którym statuowana jest zasada prawdy obiektywnej. Wynikający z tej zasady obowiązek wyczerpującego zbadania wszystkich istotnych w sprawie okoliczności faktycznych i ustalenie w ten sposób prawidłowej podstawy faktycznej dla zastosowania właściwej normy prawa materialnego powinien być realizowany poprzez czynności określone w przepisach regulujących postępowanie dowodowe, w tym m.in. art. 77 § 1 art. 80 kpa. Z materiału sprawy wynika, że czynności organów orzekających w administracyjnym postępowaniu instancyjnym w omawianym powyżej zakresie nie zostały dokonane w sposób prawidłowy. Zważyć przede wszystkim należy, że w toku postępowania orzekającego organy nie ustaliły w sposób jednoznaczny, jakie jest przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości. Rozbieżności w tym zakresie wynikające z treści operatu szacunkowego i treści uzasadnień orzeczeń instancyjnych oraz treści aktu notarialnego sporządzonego w dniu [...] /Rep. [...] nr [...]/ na okoliczność sprzedaży nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] we wsi B. powodują wątpliwości co do prawidłowego oszacowania tej działki gruntu, dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego, który przyjął, że wyceniona nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem MN 12/R8, przy czym MN to tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, stanowiące 30%, a R 8 to tereny rolnicze bez prawa zabudowy, stanowiące 70%. Natomiast z zapisów zamieszczonych w treści wskazanego powyżej aktu notarialnego wynika, że działka ta – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miejscowości B. gmina M., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy M. z dnia [...] – ma następujące funkcje: MN – 12 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, R-8 – tereny rolne bez prawa zabudowy, KDL-2 – tereny dróg lokalnych, Kdg – tereny dróg gospodarczych transportu rolnego, linia elektroenergetyczna średniego napięcia wraz ze strefą ograniczonego użytkowania, otulina Ś. Parku Krajobrazowego, strefa "OW" obserwacji archeologicznej. Zdaniem Sądu każda z tych funkcji jest istotnym czynnikiem cenotwórczym. Treść operatu szacunkowego i zastosowane w nim dla cech rynkowych współczynniki korygujące nie pozwalają uznać, że zostały one uwzględnione przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości przy założeniu, że treść zapisu dokonanego w akcie notarialnym odpowiada – w zakresie przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości – treści uchwały planistycznej. W rozpoznawanej sprawie istotne w kontekście zasady praworządności oraz reguł zawartych w powołanych wcześniej przepisach art. 77 § 1 i art. 80 kpa jest również – zdaniem Sądu – to, że materiał sprawy nie zawiera tekstu uchwały Nr [...] Rady Gminy M. z dnia[...]. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości B., a przynajmniej tych jej przepisów, w których określono stawkę procentową stanowiącą podstawę dla ustalenia opłaty pobieranej w trybie art. 36 ust. 4 powoływanej wcześniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wskazano przeznaczenie przedmiotowego terenu. Zawartość doręczonych Sądowi akt administracyjnych – na podstawie których, zgodnie z przepisem art. 133 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, wydawany jest wyrok w sprawie – uprawnia do stwierdzenia, że organy orzekające w administracyjnym postępowaniu jurysdykcyjnym nie dysponowały tekstem przepisów prawa miejscowego, mających zastosowanie w sprawie. Te okoliczności podważają wiarygodność działań organów orzekających i prawidłowość określenia wysokości przedmiotowej opłaty. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny – zgodnie z przepisem art. 145 § 1 pkt 1 lit. c powoływanej wcześniej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji. Klauzula zawarta w pkt II wyroku wynika z obowiązku zastosowania przez Sąd przy orzekaniu o uwzględnieniu skargi przepisu art. 152 wskazanej powyżej ustawy. Prowadząc ponownie czynności w sprawie właściwy organ powinien przede wszystkim ustalić w sposób prawidłowy przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym w dniu [...], uzyskać od rzeczoznawcy majątkowego autora operatu szacunkowego sporządzonego w tej sprawie wyjaśnienie lub korektę operatu w zakresie kwestionowanym przez Sąd z jednoczesnym jego zaktualizowaniem w przypadku dalszego wykorzystywania w sprawie oraz rozpoznać wniosek B.B. i W. B. o rozłożenie ustalonej opłaty na raty miesięczne, jeżeli w dalszym toku postępowania strony nie wycofają zgłoszonego żądania. H.B. 10.03.2009r.