II SA/Wr 467/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Halina Kremis, Sędzia WSA Andrzej Cisek, Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak (sprawozdawca), Protokolant: Kinga Kręc, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 grudnia 2009r. sprawy ze skargi E.O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego I. uchyla decyzję I i II instancji; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości. Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Burmistrz Miasta B. na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późń. zm.) w związku z § 20 ust. 1 uchwały Rady Miejskiej B. z dnia [...]r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar zawarty pomiędzy ulicą W. a obwodnicą miejską w B. (Dz.Urz. Województwa D. Nr[...], poz.[...]) oraz art. 104 kpa orzekł o ustaleniu skarżącemu E. O. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, to jest działek nr [...]i [...] Obręb P., położonej w rejonie ul. W. W., spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości [...]zł. W uzasadnieniu organ I instancji podał, że w dniu [...]r. zostało wszczęte przez Burmistrza Miasta B. postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wyżej wymienionych działek. W dniu [...] r. przeprowadzono wizję w terenie, w której uczestniczyli E. O., powołany przez Burmistrza rzeczoznawca majątkowy oraz przedstawiciel Burmistrza. Pismem z dnia [...] r. zawiadomiono stronę o możliwości zapoznania się z wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego operatem szacunkowym z dnia [...]r. Skarżący zapoznał się z operatem w dniu [...]r. i nie złożył wniosków i uwag. Przywołując art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz powołując się na zgromadzony materiał dowodowy organ I instancji wskazał, że w dniu [...]r. E. O. sprzedał nieruchomość oznaczoną numerami geodezyjnymi [...] i [...] Obręb P. o łącznej powierzchni 3000 m². Stwierdzając, iż zbycie nastąpiło w okresie ustalonym w art. 37 ust. 3 ustawy, dla którego przewidziano obowiązek naliczenia opłat od wzrostu wartości nieruchomości ciążący na Burmistrzu, organ podał, że plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący obszar zawarty pomiędzy ulicą W. a obwodnicą miejską w B. obowiązuje od dnia [...]r., zaś obowiązek ustalenia opłaty upływa dnia [...]r. Stosownie do treści art. 37 ust. 1 ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jego wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), przy oszacowaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego nie uwzględnia się części składowych tych nieruchomości oraz przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości. Organ wskazał następnie, że zgodnie z nowym planem teren, na którym znajdują się działki [...] i [...] Obręb P., został przeznaczony na cele zabudowy usługowej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej oraz w niewielkim stopniu pod drogę lokalną. Przed uchwaleniem aktualnego planu i w okresie obowiązywania wcześniejszego planu, teren ten był użytkowany rolniczo. Organ I instancji stwierdził, że wykonany na zlecenie Burmistrza operat szacunkowy "jasno opisuje sposób wyliczenia wartości nieruchomości i określa ją zgodnie z obowiązującymi przepisami na dzień wejścia w życie Uchwały zatwierdzającej plan zagospodarowania oraz na dzień sprzedaży" oraz że skarżący "nie przedłożył operatu szacunkowego, który mógłby stanowić podstawę do weryfikacji przez organizację zawodową rzeczoznawców operatu sporządzonego na zlecenie Burmistrza". Organ podał, iż na podstawie operatu szacunkowego stwierdzono, że wartość przedmiotowych działek na dzień wejścia w życie uchwały zatwierdzającej plan zagospodarowania przestrzennego wynosiła [...] zł, a w dniu ich zbycia wynosiła [...] zł. Ponieważ uchwała Rady Miejskiej B. określiła procentową stawkę do naliczenia jednorazowej opłaty od wzrostu wartości na poziomie 30 %, opłata w tym przypadku wynosi [...] zł. W związku z tym uznano za udowodnione, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego spowodował wzrost wartości nieruchomości, a zbycie nastąpiło w okresie przewidzianym ustawą, co stanowi łączne spełnienie przesłanek wymaganych przepisami art. 36 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzasadniających wydanie przedmiotowej decyzji. Odwołując się od powyższej decyzji E.O. zarzucił jej naruszenie przepisów prawa materialnego, a w szczególności art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a ponadto art. 6, 7 i 8 kpa. Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. Skarżący wywodził, że samo uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie spowodowało wzrostu wartości nieruchomości. Podniósł, że uchwalenie planu musi być poprzedzone sporządzeniem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, z którego wynikałaby ewentualna zmiana funkcji i wartości terenu. W opinii skarżącego, Burmistrz Miasta B. nie wykazał, "dlaczego i o ile wraz z uchwaleniem Planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości i czy wynikało to ze Studium". Zdaniem E. O., sama wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę, na którą powołuje się organ, nie może stanowić podstawy do obciążenia go opłatą. Skarżący oświadczył, że ma 77 lat, utrzymuje się z renty, a przedmiotową nieruchomość sprzedał za [...] zł. Wymierzona mu opłata [...] zł spowoduje istotne zubożenie jego majątku zagrażające jego egzystencji. Stwierdzając, że nie był "przez nikogo wcześniej powiadomiony, ani pouczony, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego wzrosła wartość" jego nieruchomości, skarżący zarzucił, że "Burmistrz wydając zaskarżoną decyzję naruszył w sposób istotny zasady współżycia społecznego", a "Stroną, która mogła z tego tytułu uzyskać ewentualne korzyści, czy wzbogacenie stał się w tym przypadku nabywca nieruchomości". E. O. podkreślił, że do dnia sporządzenia skargi nie było mu wiadome, aby Urząd Skarbowy w Dz. zakwestionował wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości ustalonej w akcie notarialnym. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu powyższego odwołania, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że przed uchwaleniem planu miejscowego teren przedmiotowych działek był użytkowany rolniczo, według ewidencji gruntów sklasyfikowany jako RIIIa (2675 m²), RIVa (325 m²), o dobrej lokalizacji i dojeździe, w niekorzystnym otoczeniu, o niskim poziomie kultury rolnej. Zgodnie z planem uchwalonym dnia [...] r., na dzień sprzedaży działki nr [...] i [...] Obręb Południe przeznaczone zostały pod zabudowę usługową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej i w niewielkiej części droga (oznaczone na rysunku planu symbolem 5U/MN i 25KDL). Nastąpił więc wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, który stanowi różnicę miedzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Fakt wzrostu wartości został potwierdzony w operacie szacunkowym wykonanym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Wzrost wartości oszacowano na łączną kwotę [...] zł i kwota ta stanowiła podstawę ustalenia wysokości opłaty. Organ II instancji wskazał, że E. O. nie złożył żadnych uwag ani wniosków do sporządzonego raportu i przeprowadzonego postępowania oraz że decyzją pierwszoinstancyjną ustalono rentę planistyczną na kwotę [...] zł, to jest 30 % wzrostu wartości nieruchomości, zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej B. Powołując się na art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wywiodło, że w rozpatrywanej sprawie zostały spełnione przesłanki do ustalenia jednorazowej opłaty. Wskazało, że umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego E. O. sprzedał przedmiotowe działki w dniu [...] r., a więc przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podniosło, iż rzeczoznawca dokonał określenia wartości rynkowej działek podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Do analizy wybrano 12 transakcji dotyczących działek możliwie najbardziej zbliżonych do wycenianych, w tym wypadku gruntów niezabudowanych na terenach zurbanizowanych z obszaru miasta B., bez uwzględnienia transakcji z rażąco odbiegającymi od przeciętnych cenami, odroczonymi płatnościami. Pominięto transakcje zamiany, darowizny, spadki itp. Cena minimalna to 15,21 zł/m², maksymalna – 107,70 zł/m² i średnia – 55,26 zł/m². Grupę tę cechuje pięć cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na ceny na rynku lokalnym: położenie na rynku, przeznaczenie, wyposażenie w elementy infrastruktury, stan zagospodarowania i otoczenie. Analogicznie wyceniono wartość gruntu jako działki rolnej, poddając analizie ceny transakcyjne 15 nieruchomości rolnych z powiatu dzierżoniowskiego, jako najbardziej zbliżone pod względem cen i lokalizacji. Wybrane nieruchomości to grunty rolne niezabudowane, cena minimalna 0,90 zł/m², maksymalna to 3,48 zł/m² i średnia (z 15 transakcji) 1,76 zł/m². Grupę tę cechują takie atrybuty rynkowe, jak: charakter użytków, kształt, lokalizacja, dojazd, poziom kultury rolnej. Dla przedmiotowych działek o łącznej powierzchni 3.000 m² rzeczoznawca przyjął wartość przed uchwaleniem planu 5.800 zł, a po jego uchwaleniu 87.100 zł. Powyższe wartości określono na dzień zbycia, to jest na [...]r. Zdaniem organu odwoławczego, operaty szacunkowe określające wartość nieruchomości w celu naliczenia opłaty z tytułu wzrostu ich wartości w związku z uchwaleniem miejscowego planu nie budzą zastrzeżeń. Określiły one wartość nieruchomości na dzień ich sprzedaży po uchwaleniu planu oraz przed jego uchwaleniem. W ocenie Kolegium nie budzi również zastrzeżeń postępowanie organu I instancji. Strona była zawiadomiona o wszczęciu postępowania, poinformowana o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego oraz zawiadomiona o możliwości zapoznania się i wypowiedzenia codo zebranego materiału dowodowego. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ II instancji nie podzielił tych zastrzeżeń. Podniósł, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, publikowanym w dzienniku urzędowym województwa, dostępny na stronach internetowych w Urzędzie Miejskim w B. Jego uchwalenie poprzedza długotrwała procedura, zapoczątkowana podjęciem uchwały przez radę gminy o przystąpieniu do sporządzenia planu i ogłoszeniem w prasie miejscowej, a po jego opracowaniu, przed uchwaleniem, jest wykładany do publicznego wglądu na okres 21 dni i w tym czasie między innymi osoby fizyczne mają prawo zgłaszać uwagi dotyczące planu (art. 17 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Plan miejscowy poprzedza uchwalenie studium. Nie może zatem być uznany za słuszny zarzut o braku informacji czy pouczenia poszczególnych mieszkańców gminy o treści planu, czy skutkach wynikających z uchwalonego planu. W opinii Kolegium, trudno dopatrzeć się w postępowaniu organu I instancji naruszenia zasad ogólnych postępowania administracyjnego, określonych w art. 6, 7 i 8 kpa. Postępowanie zostało przeprowadzone w oparciu o właściwe przepisy obowiązującego prawa materialnego (art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), poprzedzone zostało wszczęciem postępowania i w jego toku strona była należycie informowana o przysługujących jej uprawnieniach. Na powyższą decyzję E. O. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, zarzucając naruszenie: - prawa procesowego mające wpływ na wynik sprawy, to jest "niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych – art. 7 i art. 77 § 1 kpa oraz naruszenie art. 9 kpa"; - prawa materialnego, to jest art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto zarzucił, że § 20 uchwały nr [...] Rady Miejskiej B. z dnia [...] r. jest sprzeczny z art. 36 ust. 4 powołanej wyżej ustawy oraz z art. 32 ust. 1 Konstytucji RP. W opinii skarżącego, organ I instancji naruszając prawo materialne i procesowe nie wyjaśnił, czy operat szacunkowy jest rzetelny i zawiera wycenę opartą na rynkowej wartości działek. Organ odwoławczy naruszenia prawa nie uwzględnił, zatem zaskarżona decyzja narusza prawo. Rozwijając podniesione zarzuty w uzasadnieniu skargi wywodzono w szczególności, że z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika "brak rzetelnej analizy stanu faktycznego pod kątem jej podstawy merytorycznej i właściwego zastosowania prawa materialnego i procesowego przez organ I instancji. Uzasadnienie ogranicza się do formalistycznego powołania przepisów prawa i opisu stanu faktycznego, dokonanego jak w uzasadnieniu decyzji Burmistrza B. Nie zawiera także żadnego odniesienia się do kwestii wyceny wartości działek". Skarżący podkreślił, że organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutu pozorności wzrostu wartości nieruchomości – "brak studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikałby wzrost wartości nieruchomości". Przywołując stwierdzenie, że "grunt jest tyle wart, ile ktoś chce za niego zapłacić" skarżący podał, że nabywca zapłacił za przedmiotowe działki 30.000 zł i "jeżeli już ustalać opłatę z tytułu wzrostu ceny, to nie od hipotetycznej, oderwanej od praw rynku sumy 87 100 zł, lecz od konkretnych 30 000 zł. Zatem podstawą obliczenia nawet 30 % wzrostu wartości powinna być suma co najwyżej 24 200 zł (różnica pomiędzy 5 800 zł a 30 000 zł), czyli opłata powinna wynosić 7 260 zł, a nie 24 390 zł, a i to przy założeniu, że ustalenie opłaty w wysokości 30 % różnicy cen jest zgodne z prawem", co skarżący kwestionuje. W opinii skarżącego, § 20 uchwały Rady Miejskiej B. narusza wynikającą z art. 32 ust. 1 Konstytucji RP zasadę równości, stanowiąc, że "sprzedający obywatel ma płacić, ale gdy sprzedaje Gmina – to już nie płaci nic". W skardze wywodzono, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie zwróciło uwagi na fakt, że w istocie rzeczy skarżący nie został wyczerpująco i należycie poinformowany, "z uwzględnieniem jego możliwości percepcyjnych", że gdy sprzeda działkę będzie musiał zapłacić gminie ponad 81 % otrzymanej ceny. Nie poinformowano go też o treści art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to jest o możliwości zażądania od Burmistrza przed sprzedażą ustalenia w drodze decyzji wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4. Zdaniem skarżącego, w niniejszej sprawie brak jakiegokolwiek dowodu na to, że "papierowa operacja" spowodowała aż 15-krotny wzrost wartości jego nieruchomości i że zasadne było ustalenie dla niego opłaty w kwocie stanowiącej dokładnie 81,3 % uzyskanej ceny. Podkreślając, że nikt nigdzie takich podatków nie płaci, "nie mówiąc już o tym, że podstawą tej opłaty jest prawo miejscowe", skarżący zarzucił, iż w zaskarżonej decyzji brak jest refleksji w tym przedmiocie. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podtrzymał zaskarżoną decyzję i argumenty zawarte w jej uzasadnieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia występują. Skarga zatem zasługiwała na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie podnoszone w niej argumenty były trafne. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późń. zm.), a procedurę ich podjęcia regulują przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 1 cytowanej ustawy, (...) wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie do ust. 4 w związku z ust. 3 tego artykułu, opłata, o której mowa w art. 36 ust. 4, może zostać pobrana w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W myśl ust. 6 art. 37, wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Zgodnie z art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4. Stosownie zaś do § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uwzględnia się wartość nieruchomości i jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 ust. 2). Jednakże jeżeli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego na danym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określeniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (§ 50 ust. 3 rozporządzenia). Mając na uwadze treść art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdzić trzeba, iż nie jest trafny zarzut skarżącego, że § 20 uchwały nr [...] Rady Miejskiej B. z dnia [...]r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar zawarty pomiędzy ulicą W. a obwodnicą miejską w B. (Dz.Urz. Województwa D. Nr 122, poz. 1980) narusza wynikającą z art. 32 ust. 1 Konstytucji RP zasadę równości, stanowiąc, że "sprzedający obywatel ma płacić, ale gdy sprzedaje Gmina – to już nie płaci nic". Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest dochodem własnym gminy, a zatem to właśnie gmina jest tym podmiotem, na rzecz którego uiszczane są przedmiotowe opłaty i który z tego tytułu odnosi korzyść. Ponadto, również stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Tak więc w sytuacji, gdy zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w planie miejscowym określono w wysokości 30 % stawkę procentową, na podstawie której ustala się przedmiotową opłatę, to – wbrew sugestiom skarżącego – ustalenie opłaty w wysokości 30 % różnicy cen jest zgodne z prawem. Jak już wcześniej nadmieniono, pomimo że nie wszystkie podnoszone w skardze zarzuty były trafne, zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie mogą być uznane za prawidłowe, a zatem skarga podlegała uwzględnieniu. Z brzmienia przytoczonych przepisów art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 50 ust. 2 i 3 rozporządzenia wynika, że dla ustalenia renty planistycznej należy określić wartość nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego i wartość, jaką miała ta nieruchomość przed zmianą planu miejscowego lub jego uchwaleniem, przy czym jeśli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy, to należy przyjąć faktyczny sposób wykorzystania tej nieruchomości. Ustalona przez organy na podstawie operatu szacunkowego wartość przedmiotowych działek budzi poważne wątpliwości z uwagi na rażącą dysproporcję pomiędzy ich wartością przed uchwaleniem planu w kwocie 5.800 zł oraz po jego uchwaleniu w wysokości 87.100 zł, a więc w kwocie 15-krotnie wyższej. Znajdujący się w aktach administracyjnych wyciąg z operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...]r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. K. zawiera co prawda wykazy wybranych transakcji gruntów rolnych i gruntów pod zabudowę, ale z treści tych wykazów nie wynika, czy usytuowanie wymienionych w wykazach nieruchomości jest porównywalne z położeniem nieruchomości skarżącego. Inna bowiem jest wartość gruntu o takiej samej powierzchni i takim samym przeznaczeniu w atrakcyjnej lokalizacji i inna na terenie nieatrakcyjnym. Ze wspomnianych wykazów wynika, że obejmują one działki usytuowane w różnych miejscach i o różnych powierzchniach. O ile dysproporcje pomiędzy cenami gruntów rolnych, choć znaczne (cena minimalna 0,90 zł/m², maksymalna to 3,48 zł/m² i średnia – z 15 transakcji – 1,76 zł/m²), to jednak z uwagi na wysokości kwot nie są rażące (cena maksymalna jest niespełna 4-krotnie wyższa od minimalnej i są to wszystko niewysokie kwoty), o tyle ceny gruntów pod zabudowę cechuje bardzo duże zróżnicowanie. Cena minimalna bowiem to 15,21 zł/m², maksymalna – 107,70 zł/m² i średnia – 55,26 zł/m², a zatem cena maksymalna jest wyższa od minimalnej przeszło 7-krotnie, przy czym są to kwoty od kilkunastu do przeszło stu złotych za metr kwadratowy. Co prawda, rzeczoznawca w operacie uwzględniał takie okoliczności, jak znaczną odległość, warunki przyłączenia do części sieci uzbrojenia i niedogodny dojazd, ale nie wiadomo z przedstawionego materiału dowodowego, czy wartość porównywanych gruntów nie była zbyt wysoka w stosunku do faktycznych możliwości uzyskania konkretnej ceny za działki skarżącego, tym bardziej, że do sprzedaży doszło w dniu [...]r., a więc w okresie, kiedy już zaczął się kryzys m.in. na rynku nieruchomości i w związku z tym ceny ich wyraźnie spadły, natomiast porównywane działki były sprzedawane pomiędzy wrześniem 2007 r. a kwietniem 2008 r. (grunty rolne) oraz pomiędzy listopadem 2007 r. a październikiem 2008 r. (grunty pod zabudowę), przy czym z dwunastu porównywanych transakcji gruntów pod zabudowę tylko jedna miała miejsce w październiku 2008 r. (cena jednostkowa 50 zł/m²), jedna we wrześniu 2008 r. (cena jednostkowa 35,85 zł/m²), a pozostałe transakcje miały miejsce do lipca 2008 r. Natomiast najwyższe ceny jednostkowe uzyskiwano w listopadzie 2007 r. (107,70 zł/m²) i w grudniu 2007 r. (92,00 zł/m²). Powyższe kwestie nie były jednak przedmiotem rozważań organów administracyjnych obu instancji, które bezkrytycznie opierały się na operacie szacunkowym, bagatelizując wspomnianą dysproporcję pomiędzy wartością działek skarżącego przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu. Jak już wyżej zaznaczono, procedurę podjęcia zapadłych w sprawie decyzji regulują przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Przepis art. 7 kpa stanowi, iż w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Stosownie do art. 8 kpa, organy administracji publicznej obowiązane są prowadzić postępowanie w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa oraz świadomość i kulturę prawną obywateli. W myśl art. 9 kpa, organy administracji publicznej są obowiązane do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Organy czuwają nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek. Zgodnie z art. 77 § 1 kpa, organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Stosownie do art. 80 kpa, organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Po myśli art. 107 § 3 kpa, uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Postępowanie administracyjne poprzedzające wydanie zaskarżonej decyzji zostało przeprowadzone z naruszeniem przytoczonych wyżej przepisów procedury administracyjnej, bowiem organy administracyjne obu instancji nie wyjaśniły wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia kwestii i dlatego konieczne jest przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego znacznie dokładniej i wnikliwiej niż uczyniono to dotychczas. Stwierdzone naruszenie przepisów proceduralnych mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż nie można wykluczyć, że gdyby należycie wyjaśniono wszystkie ważne dla rozstrzygnięcia okoliczności, mogłoby zapaść inne rozstrzygnięcie. W tym stanie rzeczy – zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzeczono jak w sentencji.