II SA/Wr 490/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA - Andrzej Wawrzyniak Sędzia WSA - Alojzy Wyszkowski Sędzia WSA -Mieczysław Górkiewicz /sprawozdawca/ Protokolant - Magda Mikus po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 września 2011 r. sprawy ze skargi Spółki z o.o. A. Komandytowo - Akcyjnej we W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności komórki gospodarczej oddala skargę. Postanowieniem z dnia 9 listopada 2010 r. organ uchylił postanowienie Prezydenta W. odmawiające wydania skarżącemu zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego nr 25K w kondygnacji piwnicznej budynku mieszkalnego przy ul. [...] we W.. Według uzasadnienia przyczyną uchylenia były uchybienia procesowe organu I instancji, który nie wyjaśnił kwestii prawidłowej reprezentacji skarżącej osoby prawnej i posiadania interesu prawnego w uzyskaniu zaświadczenia (art. 217 k.p.a.). Według dotychczasowych ustaleń, w kondygnacji piwnicznej znajduje się tylko jeden samodzielny lokal użytkowy tj. wielostanowiskowa hala garażowo-postojowa z małymi komórkami gospodarczymi i z jedną komórką 25K dostępną przez miejsce postojowe 47, co czyni tę komórkę związaną jako całość z tym miejscem postojowym. Organ I instancji tej kwestii dostatecznie nie wyjaśnił. Organ wyraził pogląd, że odrębnym lokalem użytkowym w kondygnacji piwnicznej mogłaby być przestrzeń wydzielona trwałymi ścianami i mająca odrębny wjazd lub wejście z terenu wokół budynku, niezależne od wjazdu do hali i wejść schodami z parteru budynku. Lokal taki powinien być przydatny do przeznaczenia założonego w projekcie budowlanym i spełniać wymagania dla danego rodzaju lokalu użytkowego przewidziane w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., przepisach sanitarnych i innych oraz normach budowlanych. Dla garaży ustanawiają je przepisy § 102-108 i 274-281 rozporządzenia. Obecnie taka wyodrębniona przestrzeń w kondygnacji piwnicznej nie istnieje. O prawnej możności wyodrębnienia lokalu nie decyduje jedynie wola właściciela. W szczególności byłoby niedopuszczalne wyodrębnienie komórki, gdyby wchodziła w skład części wspólnych budynku, w którym wszystkie samodzielne lokale już sprzedano. Na postanowienie to została złożona skarga do sądu administracyjnego. Wyrokiem z dnia 18 maja 2011 r. sygn. akt II SA/Wr 153/11 tut. Sąd oddalił skargę skarżącego na to postanowienie. Według przytoczonych w uzasadnieniu tego wyroku wiążących (art. 153 p.p.s.a.) ocen prawnych, zgodnie ze skonstruowanymi w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali przesłankami uznania lokalu za samodzielny, samodzielność lokalu determinuje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami trwałymi. Doraźne przyrody lub ściany z materiałów nietrwałych, nie spełniają tych kryteriów (wyrok III SA/Gd 213/08). Lokal samodzielny to lokal spełniający odpowiednie wymagania budowlano – techniczne, z którego można korzystać bez konieczności korzystania z innego samodzielnego lokalu. Według dotychczasowych ustaleń korzystanie z pomieszczenia nr 25K nie można korzystać bez konieczności wykorzystania innego lokalu. Dostęp do tego pomieszczenia odbywa się z części wspólnych poprzez miejsce postojowe 47P. Pomieszczenie jest więc związane z tym miejscem postojowym. W ocenie Sądu za lokal użytkowy może zostać uznany jedynie wielostanowiskowy parking, a nie jego poszczególne miejsca postojowe. Przygotowując lokal do samodzielnego wydzielenia właściciel budynku winien mieć na względzie to, że musi on spełniać wymogi techniczno-budowlane. Organ dokonał więc prawidłowej interpretacji art. 2 ust. 2, 3 i 4 ustawy o własności lokali oraz trafnie powołał stosowne przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych ustanawiające m.in. wymagania dla garaży jako samodzielnych lokali. Nie oczekując na rozstrzygnięcie sądowe ze skargi na postanowienie z dnia [...] r., organ I instancji postanowieniem z dnia [...] r. ponownie odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego 25K. Według tego organu pomieszczenie to, nazwane ,,garażem na sprzęt sportowy", stanowi w rzeczywistości komórkę lokatorską, pomieszczenie gospodarcze a nie użytkowe. Może stanowić część wspólną budynku lub pomieszczenie przynależne do innego samodzielnego lokalu (art. 2 ust. 4 ustawy). Nie posiada ono cech lokalu użytkowego określonych w § 3 pkt 10 warunków technicznych, lecz pomieszczenia gospodarczego (§ 3 pkt 13 tego rozporządzenia). W zażaleniu skarżący zarzucił naruszenie art. 2 ust. 1 i 2, art. 3 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali oraz § 3 pkt 10, 13 i 14 rozporządzenia w prawie warunków technicznych. Przekonywał, że lokal nr 25K spełnia przesłankę samodzielności. Innych wymagań dla wyodrębnienia, poza samodzielnością lokalu, ustawa nie przewiduje. Nie są istotne przepisy techniczno-budowlane (wyrok III SA/Po 990/06). Lokal ten nie został do tej pory zbyty i był traktowany jako odrębny przy ustalaniu udziałów we współwłasności. Zaskarżonym postanowieniem organ utrzymał powyższe postanowienie w mocy. Według uzasadnienia, przy ponownym rozpoznawaniu sprawy materiał procesowy został należycie uzupełniony. Według dokonanych ustaleń, pomieszczenie nr 25K w piwnicy budynku jest pomieszczeniem gospodarczym o powierzchni 5,5 m². Stanowi jedną z komórek lokatorskich oznaczonych E 038 lub 25K. Jest ona wydzielona pełną ścianą, posiada instalację elektryczną. Drzwi wejściowe pozostają w kolizji z wjazdem do garażu. Do tej pory wydano skarżącemu zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych bez pomieszczeń przynależnych oraz 14 garaży. W ocenie organu lokalami użytkowymi są części budynku, które zostały celowo zaprojektowane i wybudowane, a są przeznaczone do prowadzenia określonej działalności przez ludzi. Dlatego muszą spełniać wymagania ogólne Działu III i wymagania techniczne Działu IV cyt. rozporządzenia Ministra Infrastruktury, zależnie od przeznaczenia lokalu do zaspokajania potrzeb ludzi. Nie można wyodrębniać własności komórek technicznych czy gospodarczych lub innych pomieszczeń nie będących lokalami. Przeznaczenie lokalu określa wiążąco projekt budowlany opracowany zgodnie z prawem budowlanym. Dla pomieszczenia nr 25K nie określono przeznaczenia jako lokalu użytkowego (§ 3 pkt 14 rozporządzenia). Według art. 2 ust. 4 ustawy pomieszczenie przynależne nie jest lokalem. W dokumentacji powykonawczej pomieszczenie nr 25K ma charakter gospodarczy i przynależy do części wspólnych budynku jako cząstka wielostanowiskowej hali garażowo – postojowej z komórkami gospodarczymi. W skardze do sądu administracyjnego skarżący zarzucił naruszenie art. 2 ust. 1, 2 i 4, art. 3 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali, § 3 pkt 13 i 14 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych i art. 77 § 1 k.p.a. przez niewyjaśnienie, że komórki lokatorskie zostały sprzedane jako lokale przynależne i nie weszły do nieruchomości wspólnej. Skarżący wskazał, że ustawa posługuje się pojęciem lokalu o innym (niż mieszkalny) przeznaczeniu, nie zaś lokalu użytkowego. Wyłącza to stosowanie rozporządzenia w sprawie warunków technicznych w zakresie wymagań stawianych lokalom użytkowym. Komórka lokatorska nie musi stanowić lokalu użytkowego, aby podlegać wyodrębnieniu, o ile spełnia cechy samodzielności i zdatności do korzystania z niej zgodnie z założoną funkcją. Przesłanki samodzielności lokalu ustanawia art. 2 ust. 2 ustawy bez potrzeby sięgania do innych przepisów. Z art. 2 ust. 4 wcale nie wynika, aby komórka mogła być albo pomieszczeniem przynależnym albo częścią nieruchomości wspólnej. Wymienione tam pomieszczenie, np. garaż, może zostać również wyodrębniony i wcale nie musi być dostosowany do stałego przebywania w nim ludzi. Wymagania samodzielności przewidziane dla lokali mieszkalnych stosuje się do innych lokali jedynie odpowiednio. Wykładnia przyjęta przez organ prowadzi do nadmiernego ograniczenia prawa własności oraz swobody obrotu gospodarczego. Na dowód, że skarżący sprzedaje mieszkalne lokale odrębnie wraz z przynależnymi do nich komórkami, skarżący dołączył do skargi odpisy dwóch aktów notarialnych. Twierdził, że komórki nie sprzedane wraz z lokalami, stanowić miały samodzielne lokale odrębne. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w oparciu o dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Organ uniknął niebezpieczeństwa popadnięcia w sprzeczność z wiążącą go wykładnią sądową, bowiem wprawdzie nie oczekiwał z rozstrzygnięciem na rezultat sądowej kontroli legalności poprzedniego postanowienia wydanego w instancji zażaleniowej, to jednak zaskarżone postanowienie okazało się z tą wykładnią zgodne. Wykładnia ta zachowała aktualność, bowiem dokonane w toku ponownego rozpatrywania sprawy uzupełnienie materiału procesowego nie zmieniło ustaleń faktycznych stanowiących jej podstawę, jak też nie uległ zmianie stan prawny. Ocena prawna zawarta w wyroku II SA/Wr 153/11 zgodnie z art. 153 p.p.s.a. jest wiążąca dla sądu obecnie orzekającego. Samo zatem spostrzeżenie, że zarzuty skargi stanowią próbę podważenia tej oceny, było wystarczające dla uznania skargi za bezzasadną. Niezależnie od tego wzmiankować można, że Sąd w obecnym składzie podziela te oceny. Nie budzi zastrzeżeń pogląd wyrażony w literaturze prawniczej (E. Bończak – Kucharczyk, Komentarz do ustawy o własności lokali w Lex Rozdział 2.1.1.), że jeśli nieruchomością lokalową może być tylko lokal mieszkalny lub użytkowy, który spełnia wymóg samodzielności, to oczywiste jest, że zbyt mała powierzchnia uniemożliwi spełnienie tego wymogu. Dalej (cyt. komentarz 2.1.3.), że lokal o innym przeznaczeniu to ,,wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba" (art. 2 ust. 2 ustawy), spełniający wymóg samodzielności. To, czy dany lokal jest samodzielny, zależeć będzie od jego funkcji. Różne funkcje wymagają bowiem spełnienia różnych warunków i norm technicznych. Przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu należy brać pod uwagę jego przeznaczenie (funkcję) i przepisy (budowlane oraz inne) dotyczące lokali o takich właśnie funkcjach. O ile zatem skarżący trafnie podkreśla, że ,,lokale wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne" nie muszą być zawsze lokalami użytkowymi w ścisłym znaczeniu tego określenia, to błędnie wywodzi, jakoby ustawa o własności lokali w sposób wystarczający lub nawet wyłączny ustanawiała wymogi uznania lokalu za samodzielny. Istotne znaczenie posiada ponadto ocena rzutów poszczególnych kondygnacji budynku, zawartych w dokumentacji technicznej budynku bądź inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej obiektu. Oceny takie, dokonana przez organ w nin. sprawie, uznane zostały za prawidłowe w powołanym, wiążącym wyroku tut. Sądu. Zagadnienie to uległo wyjaśnieniu w sposób ogólny w uchwale I OPS 2/09, w której wskazano w szczególności, że wprawdzie organu wydającego zaświadczenie w żadnym razie nie można określać jako organu nadzoru architektoniczno-budowlanego, to jednak warunki samodzielności lokalu dotyczą spełniania przez lokal odpowiednich wymagań techniczno-budowlanych. O prawnej dopuszczalności wyodrębnienia lokalu nie decyduje wyłącznie, jak twierdzi skarżący, jedynie wola właściciela. Uzasadniona odmowa wydania zaświadczenia samodzielności lokalu nie narusza wartości konstytucyjnych wymienionych w skardze. Sposób ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest aktem jednorazowym i niepodważalnym, mogącym decydować o obowiązku wyodrębniania lokali zgodnie z przyjętym wstępnie zróżnicowaniem udziałów i dlatego pozbawiającym organ możności oceny samodzielności lokali, oceny niezgodnej z wstępnym zamiarem właściciela. W przeciwnym razie nałożenie na organ powinności dokonania oceny materiału dostarczonego przez wnioskodawcę i możność orzeczenia o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, a w końcu sam wymóg uzyskania zaświadczenia, byłyby niezrozumiałe. Już samo określenie funkcji pomieszczenia jako ,,komórki lokatorskiej – garażu na sprzęt sportowy" dowodziło konieczności poszerzenia, nie zaś zawężenia oceny jego samodzielności według przepisów techniczno-budowlanych, mogło też nasuwać obawy, czy sam właściciel jest pewny przeznaczenia tego lokalu, zatem czy możliwe jest w ogóle stworzenie kryteriów jego samodzielności. Z samego faktu, że dany lokal może stanowić pomieszczenie przynależne również nie wynika w sposób wystarczający wniosek o jego samodzielności. Dlatego i zgodnie z art. 151 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji. PM 12.10.2011 r.