II SA/Wr 532/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Kremis Sędziowie: Sędzia WSA Władysław Kulon Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak (sprawozdawca) Protokolant: asystent sędziego Malwina Jaworska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi A.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J.G. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy uchylenia ostatecznej decyzji o przekształceniu prawa współużytkowania wieczystego w prawo współwłasności I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Umową darowizny z dnia 25 kwietnia 2007 r., sporządzoną w formie aktu notarialnego, S.W. obdarowała Z.W. udziałem wynoszącym ¾ części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 35, AM-1, obręb K.-4, o powierzchni 0,1561 ha oraz takim samym udziałem w stanowiącym odrębną nieruchomość budynku mieszkalnym o kubaturze 482,87 m³, położonymi w K., przy ul. [...]. W dniu 23 września 2010 r. Z.W. i A.W. nabyli od M.K.M. pozostały udział, to jest ¼ części, w prawie użytkowania wieczystego wyżej wymienionej działki oraz taki sam udział w prawie własności opisanego wyżej budynku. Zawartą w formie aktu notarialnego umową z dnia 29 września 2010 r. Z.W. i A.W. rozszerzyli wspólność ustawową na majątek nabyty w trakcie trwania ich związku małżeńskiego, na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego, a w szczególności udział wynoszący ¾ w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 35 i w stanowiącym odrębną nieruchomość budynku mieszkalnym, położonymi w K., przy ul. [...]. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz K., po rozpatrzeniu wniosku A. i Z.W., na podstawie art. 1 i art. 4 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 z późn. zm.; obecnie t.jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 83) przekształcił prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej w Karpaczu, przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem 35 o powierzchni 0,1561 ha (obręb K.-4, AM-1). Postanowieniem z dnia 9 września 2010 r. [...] Sąd Rejonowy w J.G. stwierdził, że spadek po S.W. zmarłej dnia 4 czerwca 2008 r. na podstawie testamentu z dnia 1 lipca 2004 r. nabył wnuk A.R.M.. Wyrokiem z dnia 26 listopada 2012 r. sygn. akt [...] Sąd Okręgowy w J.G. stwierdził nieważność umowy darowizny z dnia 25 kwietnia 2007 r. Wyrokiem z dnia 28 maja 2013 r. sygn. akt [...] Sąd Apelacyjny we W. oddalił apelację od powyższego wyroku. Postanowieniem z dnia 25 października 2013 r. (Dz. Kw nr [...], Kw nr [...]) Sąd Rejonowy w J.G. Wydział VI Ksiąg Wieczystych oddalił wniosek A.M. o wpis prawa własności i wykreślenie hipotek w Kw nr [...]. W uzasadnieniu tego postanowienia podano, że wnioskodawca nie przedstawił dokumentu w formie przepisanej prawem (akt notarialny, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna), z którego wynikałby skutek prawny w postaci nabycia przez niego udziału w ¾ części współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...], stanowiącego podstawę wpisu do księgi wieczystej. W opinii Sądu, "Takiego waloru nie można przedstawić dołączonym do wniosku wyrokowi stwierdzającemu nieważność umowy darowizny w użytkowaniu wieczystym i postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłej S.W.". Postanowieniem z dnia 8 maja 2014 r. sygn. akt [...] Sąd Rejonowy w J.G., w sprawie z powództwa A.M. przeciwko Z.W., A.W., Gminie K., I. Bankowi Ś. S.A. w K. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, na podstawie art. 177 § 1 pkt 3 kpc zawiesił postępowanie do czasu wydania ostatecznej decyzji administracyjnej w sprawie o wznowienie postępowania w sprawie zakończonej ostateczną decyzją Burmistrza Miasta K. z dnia [...] r. nr [...]. W motywach tego postanowienia podano w szczególności, że o ile Sąd Rejonowy może ustalić kto jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości i w jakich częściach, to nie może samodzielnie ustalić, że nadal istnieje prawo wieczystego użytkowania gruntu i nie doszło do skutecznego przekształcenia. Pismem z dnia 22 listopada 2013 r. skarżący A.M., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, złożył wniosek o wznowienie postępowania zakończonego ostateczną decyzją Burmistrza K. z dnia [...] r. nr [...] w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jako podstawę prawną wniosku wskazano art. 145 § 1 pkt 4 i 5 kpa. Postanowieniem z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz Miasta K. na podstawie art. 149 i art. 150 § 1 w związku z art. 145 § 1 pkt 4 i 5 kpa, z przywołaniem art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, wznowił postępowanie w sprawie zakończonej ostateczną decyzją Burmistrza K. z dnia [...] r. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz K., po przeprowadzeniu wznowionego postępowania w powyższej sprawie, powołując jako podstawę prawną rozstrzygnięcia art. 151 § 1 pkt 1 w związku z art. 145 § 1 pkt 4 i 5 kpa w związku z art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, odmówił uchylenia decyzji ostatecznej Burmistrza K. z dnia [...] r. nr [...] w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej w K. przy ul. [...], oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków numerem 35, o powierzchni 0,1561 ha (obręb K. – 4, AM-1). W uzasadnieniu tej decyzji organ I instancji podał, że w toku wznowionego postępowania stwierdzono, że w dniu wydania decyzji obowiązywał art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w brzmieniu: "osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności". Po zmianie wprowadzonej ustawą z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 187, poz. 1110) z dniem 9 października 2011 r. art. 1 ust. 1 otrzymał brzmienie: "osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności". Z kolei ust. 3 tegoż art. 1, który pozostał bez zmian, stanowi, że: "z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1 i 1a, oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 2". Burmistrz K. przywołał następnie art. 1 ust. 1, art. 3 ust. 1 i art. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 z późn. zm.) oraz art. 145 § 1 pkt 4 i pkt 5 kpa, po czym wywiódł, że podstawą do ustalenia stanu prawnego nieruchomości, a w szczególności dotyczące właściciela nieruchomości i osoby władającej nieruchomością, są dane zawarte w księdze wieczystej oraz w operacie ewidencji gruntów i budynków. Wpisy w księdze wieczystej objęte są domniemaniem prawdziwości i chronione są rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania, "tym samym art. 4 ustawy o księgach wieczystych rozstrzyga na korzyść zapisów wynikających z księgi wieczystej niż z innych zapisów". Organ podniósł, że zgodnie z przywołanymi przepisami ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, z wnioskiem o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności mogły wystąpić osoby legitymujące się w dniu wejścia ustawy w życie prawem użytkowania wieczystego oraz ich następcy prawni. Burmistrz K. wskazał, że w dziale II księgi wieczystej nr [...] jako użytkownicy wieczyści gruntu i właściciele budynku w trakcie prowadzonego postępowania o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wpisani byli Z.W. i A.W., według stanu na dzień 3 listopada 2010 r., 25 listopada 2013 r. i 28 stycznia 2014 r., przy czym we wszystkich dokumentach nie odnotowano żadnych innych wpisów dotyczących praw osób trzecich do przedmiotowej nieruchomości. Brak jest także jakiegokolwiek wpisu ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w dziale III księgi wieczystej. Wskazując na powyższe organ I instancji stwierdził, że nie może kwestionować wpisów w księdze wieczystej i jest związany treścią tego wpisu, zgodnie z którym użytkownikami wieczystymi nieruchomości byli jedynie Z.W. i A.W.. Organ zweryfikował czy wnioskodawcy przysługuje przymiot strony i stwierdził, że zarówno w badanej księdze wieczystej, jak i w operacie ewidencji gruntów i budynków, nie odnotowano żadnych innych wpisów dotyczących prawa własności osób trzecich do przedmiotowej nieruchomości. Tym samym – zdaniem organu – zgodnie z zapisami księgi wieczystej nr [...] prawo złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przysługiwało Z.W. i A.W.. W opinii Burmistrza K., na podstawie wymienionych powyżej przesłanek należy stwierdzić, że brak jest podstaw do uchylenia decyzji ostatecznej na podstawie art. 145 § 1 kpa, co skutkuje odmową uchylenia decyzji ostatecznej (art. 151 § 1 pkt 1 kpa). W odwołaniu od powyższej decyzji A.M. zarzucił jej naruszenie przepisów postępowania, to jest art. 7 i art. 80 w związku z art. 145 § 1 pkt 5 w związku z art. 149 § 1 kpa, rażące naruszenie przepisów postępowania, to jest art. 6 i art. 7 w związku z art. 8 kpa oraz naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest art. 58 kc w związku z art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, art. 3 ust. 1 w związku z art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz art. 1 ust. 1 i art. 2 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i ostatecznej decyzji Burmistrza K. z dnia [...] r. nr [...]. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J.G., po rozpatrzeniu powyższego odwołania, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 28, art. 145 § 1 pkt 4 i 5, art. 147, art. 148, art. 149 § 1, 2 i 3 oraz art. 151 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania i podkreślił, że wznowienie postępowania administracyjnego jest instytucją procesową stwarzającą możliwość prawną ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej zakończonej decyzją ostateczną, jeżeli postępowanie, w którym ona zapadła, było dotknięte kwalifikowaną wadliwością wyliczoną w przepisach prawa procesowego. Przytaczając następnie treść art. 145 § 1 i art. 147 kpa Kolegium zaznaczyło, że występując z wnioskiem o wznowienie postępowania A.M. wskazał na dwie przesłanki wznowienia, o których mowa w art. 145 § 1 pkt 4 i pkt 5 kpa. Podzielając stanowisko organu I instancji Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, że zasadą utrwaloną w orzecznictwie i doktrynie jest, iż stroną postępowania wznowieniowego może być jedynie strona tzw. postępowania "zwykłego". Analizując, czy A.M. mógł być stroną postępowania administracyjnego zakończonego ostateczną decyzją Burmistrza K. z dnia [...] r. nr [...], Kolegium zgodziło się z organem I instancji, że w dacie prowadzenia postępowania i wydania decyzji w dniu [...] r. użytkownikami wieczystymi przedmiotowej nieruchomości wpisanymi w księdze wieczystej nr [...] byli A. i Z. małżonkowie W., co – zdaniem organu – oznaczało, że tylko te osoby mogły wystąpić z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości. W opinii Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J.G., przywoływanie przez A.M., iż w roku 2013 nastąpiło prawomocne unieważnienie darowizny, co jego zdaniem przesądza o uznaniu, że małżonkowie W. nie byli wieczystymi użytkownikami w dacie wydania decyzji, nie jest zasadne. Kolegium powołało się przy tym na postanowienie Sądu Rejonowego w J.G. z dnia 25 października 2013 r., Dz. Kw nr [...], Kw nr [...], oddalające wniosek A.M. o wpis jako współwłaściciela w udziale ¾ części przedmiotowej nieruchomości i wykreślenie hipotek, w motywach którego podano w szczególności, że wyrok stwierdzający nieważność umowy stanowiącej podstawę wpisu prawa rzeczowego nie może stanowić samodzielnej podstawy wpisu w księdze wieczystej. Oznacza to, że dopóki nie nastąpi dokonanie przez sąd powszechny uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, wnioskodawca A.M. nie może powoływać się skutecznie na swój przymiot strony, a więc żądać wznowienia tego postępowania na swój wniosek. Wskazując na powyższe organ odwoławczy wywiódł, że wobec braku przymiotu strony decyzja organu I instancji jest w pełni uzasadniona. Na powyższą decyzję A.M. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Skarżący decyzji tej zarzucił naruszenie art. 28, art. 145 § 1 pkt 4 i 5, art. 149 § 1, 2 i 3 i art. 151 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 1 ust. 1 i art. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Wniósł o uchylenie decyzji w całości, ewentualnie o stwierdzenie, że została ona wydana z naruszeniem przepisów prawa. Wywodził, że naruszono powyższe przepisy "pozbawiając skarżącego A.M. statusu strony, którego interesem prawnym to uporządkowanie jego prawa do nieruchomości gruntowej, wobec obecnych wpisów w księdze wieczystej nieruchomości praw współwłasności do nieruchomości gruntowej, (...) które to wpisy powstały na podstawie decyzji przekształceniowej (...) Burmistrza K. z dnia [...] r., nr [...] o przekształceniu na rzecz A. i Z. małżonków W., a którzy tego prawa nie mieli w dniu wydania przez Burmistrza K. ww. decyzji, a co zostało prawomocnie potwierdzone wyrokiem sądowym unieważniającym umowę darowizny w formie aktu notarialnego, na podstawie której Z.W. wywodził swoje prawo do użytkowania wieczystego gruntu będące przedmiotem ww. decyzji Burmistrza K. z dnia [...] r. wydanej na rzecz małżonków Z. i A.W.". Uzasadniając swoje stanowisko skarżący podkreślił, że Sąd Rejonowy w J.G. w sprawie [...] w dniu 8 maja 2014 r. na podstawie art. 177 § 1 pkt 3 kpc zawiesił postępowanie w sprawie o uzgodnienie ujawnionego w księdze wieczystej stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym do czasu wydania ostatecznej decyzji administracyjnej w sprawie o wznowienie postępowania w sprawie zakończonej ostateczną decyzją Burmistrza K. z dnia [...] r. nr [...]. Sąd Rejonowy powołał się przy tym na uchwałę 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2007 r. sygn. akt III CZP 46/07, zgodnie z którą tylko organ administracyjny jest władny uchylić własną decyzję administracyjną. Skarżący zarzucił, że organ administracyjny pominął okoliczność, iż wskutek nieważności umowy darowizny przedmiotowa czynność prawna nie wywołała i nie mogła wywołać żadnych skutków prawnych objętych wolą stron. Podkreślił, że rękojmia wiary ksiąg wieczystych nie chroni nieważnych czynności prawnych. Wywodził, że chociaż stwierdzenie nieważności umowy darowizny nastąpiło po dacie wydania przedmiotowej decyzji administracyjnej, to nie zmienia to faktu, iż stwierdzenie nieważności wywołało skutek ex tunc i nie można tego kwestionować w tej chwili. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J.G. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację i wywody prawne zawarte w kwestionowanej decyzji. W piśmie procesowym z dnia 1 października 2014 r. uczestnicy postępowania Z.W. i A.W., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli o oddalanie skargi. Wywodzili, że decyzja administracyjna, której uchylenia domaga się skarżący w ramach wznowienia postępowania, nie jest w żadnej mierze wadliwa, a skarżący nie posiadał w toku postępowania pierwszoinstancyjnego i nie posiada obecnie statusu strony postępowania administracyjnego, w związku z czym zaskarżona decyzja w pełni odpowiada prawu. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 1647), sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia występują. Skarga zatem zasługiwała na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zapadły w postępowaniu nadzwyczajnym, toczącym się po wznowieniu przez Burmistrza K. postanowieniem z dnia [...] r. nr [...] postępowania w sprawie zakończonej ostateczną decyzją Burmistrza K. z dnia [...] r. nr [...] o przekształceniu prawa współużytkowania wieczystego w prawo współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej w K., przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem 35 o powierzchni 0,1561 ha (obręb K.-4, AM-1). Decyzja Burmistrza K. z dnia [...] r. nr [...] została wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (w chwili wydawania decyzji – Dz.U. Nr 175, poz. 1459 z późn. zm.; obecnie – t.jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 83). Przepis art. 1 ust. 1 tej ustawy w dniu wydania wyżej wymienionej decyzji obowiązywał w brzmieniu: "Osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przez nieruchomość rolną rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne". Ust. 3 tego artykułu miał wówczas brzmienie: "Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1 i 1a oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 2". Obecnie, po zmianie wprowadzonej ustawą z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 187, poz. 1110), od dnia 9 października 2011 r. przepis art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości otrzymał brzmienie: "Osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności". Z kolei ust. 3 tegoż art. 1, uzyskał brzmienie: "Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1 i 1a, oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 2". Wedle zaś art. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, w brzmieniu obowiązującym od dnia 9 października 2011 r., w przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy wieczyści, z zastrzeżeniem ust. 2 (ust. 1). Z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie. W takim przypadku przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio (ust. 2). Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 4 i 5 kpa, w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli: 4) strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu; 5) wyjdą na jaw istotne dla sprawy nowe okoliczności faktyczne lub nowe dowody istniejące w dniu wydania decyzji, nieznane organowi, który wydał decyzję. W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 z późn. zm.), domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy w pełni podzielić należy stanowisko wyrażone przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku w motywach wyroku z dnia 11 lutego 2014 r. sygn. akt I ACa 740/13 (LEX nr 1433783), że prawo własności wynikające z przekształcenia użytkowania wieczystego nie powstaje ex lege. Ma swe źródło w decyzji organu administracji publicznej, która ma konstytutywny charakter, albowiem kreuje to prawo, które następnie podlega ujawnieniu w księgach wieczystych. Wpis tego prawa do księgi wieczystej objęty zostaje z tą chwilą domniemaniem, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Domniemanie zgodności prawa jawnego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest jednak domniemaniem wzruszalnym. Wpis prawa własności ma charakter deklaratywny i może zostać obalony nie tylko w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, ale także w każdym postępowaniu, w którym kwestia ta stanowi przesłankę rozstrzygnięcia. Jednakże w takim postępowaniu sąd powszechny nie może naruszać zasady z art. 16 kpa związania sądu powszechnego decyzją administracyjną. Nie jest dopuszczalna kontrola przez sąd powszechny prawidłowości zastosowania prawa materialnego przez organ administracyjny, prowadziłoby to bowiem do badania merytorycznej zasadności decyzji. Mając powyższe na względzie stwierdzić trzeba, że obalenie domniemania wpisu prawa własności z księgi wieczystej może nastąpić w postępowaniu administracyjnym wówczas, gdy kwestia ta stanowi przesłankę rozstrzygnięcia. Taka sytuacja ma właśnie miejsce w niniejszej sprawie. Jak trafnie podkreślano w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, w sprawie przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości prawo wieczystego użytkowania musi istnieć zarówno w dacie złożenia wniosku o jego przekształcenie w prawo własności, jak i w momencie wydawania decyzji o przekształceniu tego prawa (por. np. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 10 listopada 2010 r. sygn. akt II SA/Gd 344/10 - LEX nr 752462). W rozpatrywanej sprawie w chwili podejmowania przez Burmistrza K. decyzji z dnia [...] r. nr [...] Z.W. legitymował się udziałem ¾ części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu i takim samym udziałem w prawie własności stanowiącego odrębną nieruchomość budynku mieszkalnego usytuowanego na tej działce gruntu na podstawie umowy darowizny z dnia 25 kwietnia 2007 r. Ta umowa darowizny stanowiła również podstawę do stosownego wpisu w księdze wieczystej. Wyrokiem z dnia 26 listopada 2012 r. sygn. akt [...] Sąd Okręgowy w J.G. stwierdził nieważność umowy darowizny z dnia 25 kwietnia 2007 r., a Sąd Apelacyjny we W. wyrokiem z dnia 28 maja 2013 r. sygn. akt [...] oddalił apelację od powyższego wyroku. Kwestia nieważności wyżej wskazanej umowy darowizny została więc prawomocnie rozstrzygnięta. W orzecznictwie sądowym i w literaturze prawniczej podkreślano, że nieważność charakteryzuje się następującymi cechami (por. B. Lewaszkiewicz-Petrykowska (w:) System Prawa Cywilnego, t. 1, s. 706–707; A. Szpunar, O konwalidacji wadliwych czynności prawnych, PiP 2002, z. 7, s. 6; Z. Radwański (w:) System Prawa Prywatnego, t. 2, s. 428–429; M. Gutowski, Nieważność czynności prawnej, Warszawa 2006, s. 395 i n.; P. Księżak, Komentarz do art. 58 Kodeksu cywilnego, komentarz LEX 2014): 1) Czynność prawna jest nieważna od początku (ab initio). Od chwili jej dokonania nie wywołuje zamierzonych skutków prawnych. Nieważność ma zatem charakter pierwotny, nie następczy. 2) Nieważność następuje z mocy samego prawa (ipso iure), bez potrzeby zajścia jakichkolwiek dalszych zdarzeń, a w szczególności nie jest konieczne ani oświadczenie strony czynności, ani konstytutywne orzeczenie sądu. Orzeczenie sądowe stwierdzające nieważność czynności prawnej (wydane na skutek powództwa o ustalenie nieważności – art. 189 k.p.c. lub stanowiące przesłankę prejudycjalną innego rozstrzygnięcia) ma charakter deklaratoryjny. Żądanie stwierdzenia nieważności czynności prawnej nie ulega przedawnieniu (wyrok SN z dnia 27 sierpnia 1976 r., II CR 288/76, OSNC 1977, nr 5–6, poz. 91; wyrok SN z dnia 27 kwietnia 1979 r., III CRN 56/79, OSNC 1979, nr 12, poz. 244). 3) Sąd uwzględnia nieważność z urzędu, niezależnie od tego, czy ktokolwiek się na to powołuje. Chodzi tutaj bowiem o ocenę w świetle prawa materialnego stanu faktycznego przywołanego przez strony. Jeśli z faktów ustalonych w postępowaniu wynika nieważność czynności prawnej, sąd nie może uznać takiej czynności za ważną z tego tylko powodu, że strony na nieważność się nie powołują. Dotyczy to również sądu II instancji i sądu kasacyjnego. Prekluzja dowodowa i zakres rozpoznania apelacji czy skargi kasacyjnej mają natomiast to znaczenie, iż nie zawsze (na danym etapie postępowania) strona będzie mogła przywołać lub udowodnić okoliczności, z których wynika nieważność. Jeśli jednak ustalenia faktyczne pozwalają na wyprowadzenie wniosków odnośnie do nieważności, odpowiednia argumentacja prawna może być przeprowadzona przez strony na każdym etapie, bez względu na prekluzję odnoszącą się do faktów i dowodów. Innymi słowy, jak prawidłowo ujął to SN w uchwale z dnia 17 czerwca 2005 r., III CZP 26/05, OSNC 2006, nr 4, poz. 63, sąd ma obowiązek wziąć pod uwagę w każdym stanie sprawy nieważność czynności prawnej (art. 58 § 1 k.c.), jednak tylko na podstawie materiału zgromadzonego zgodnie z regułami wskazanymi w art. 381 k.p.c. 4) Nieważność działa erga omnes, tj. każdy może się na nią powołać (zarówno strony nieważnej czynności prawnej, jak i ich następcy prawni, wierzyciele i inne osoby, które mają w tym interes prawny). 5) Nieważność ma charakter definitywny, tj. czynność prawna nie staje się ważna, gdy przyczyny nieważności odpadną. Nieważna czynność prawna nie podlega konwalidacji zgodnie z zasadą quod ab initio vitiosum est, non potest in tractu temporis convalescere. Od reguły tej przewiduje się niekiedy wyjątki, które zostaną omówione niżej. W pozostałych przypadkach dla wywołania zamierzonych skutków prawnych konieczne jest dokonanie nowej, już ważnej czynności prawnej. 6) Nieważność jest niestopniowalna, tj. czynność nie może być w większym lub mniejszym stopniu nieważna, lecz jest albo ważna albo nieważna. Odrębną kwestią pozostaje natomiast nieważność części czynności prawnej (art. 58 § 3 k.c.). 7) Nieważna czynność prawna nie wywołuje zamierzonych przez strony skutków prawnych. Mają na uwadze powyższe cechy nieważności nie budzi wątpliwości, że w chwili podejmowania decyzji o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości jeden z użytkowników wieczystych tej nieruchomości Z.W. w rzeczywistości nie posiadał tego prawa w części, w jakiej prawo to uzyskał umową darowizny z dnia 25 kwietnia 2007 r. W sytuacji zatem gdy wskutek prawomocnego stwierdzenia nieważności umowy darowizny prawa użytkowania wieczystego okazało się, że w chwili podejmowania decyzji o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości jeden z użytkowników wieczystych w rzeczywistości nie posiadał tego prawa, a więc faktycznie nie był użytkownikiem wieczystym (w niniejszej sprawie – w części, w jakiej prawo to uzyskał umową darowizny z dnia 25 kwietnia 2007 r.), to jest to nowa istotna okoliczność faktyczna, która chociaż została stwierdzona dopiero po podjęciu decyzji o przekształceniu, to jednak istniała już w chwili podejmowania tej decyzji i nie była znana organowi wydającemu decyzję. Skoro Z.W. nie nabył udziału ¾ części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu na podstawie umowy darowizny z dnia 25 kwietnia 2007 r., to udział ten nadal należał do S.W., a po jej śmierci do jej spadkobiercy, to jest do skarżącego A.M.. W chwili składania wniosku o przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości współużytkownikami wieczystymi przedmiotowej nieruchomości byli więc A.M. – w ¾ części oraz A.W. i Z.W. – łącznie w ¼ części. A.M. winien więc wraz z A.W. i Z.W. złożyć wniosek o przekształcenie. Skoro zatem postępowanie w sprawie przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości zostało wszczęte jedynie na wniosek A.W. i Z.W. i toczyło się tylko z ich udziałem, to A.M. będący stroną – jako współużytkownik wieczysty nieruchomości – bez własnej winy nie brał udziału w tym postępowaniu. Skarżący mógł więc skutecznie złożyć wniosek o wznowienie postępowania. W tym stanie rzeczy uznać należy, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały podjęte z naruszeniem zarówno przepisów prawa materialnego, a w szczególności art. 1 ust. 1 i art. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, które to naruszenie miało wpływ na wynik sprawy, a także z mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy naruszeniem przepisów postępowania, to jest art. 28, art. 145 § 1 pkt 4 i 5 oraz art. 151 § 1 pkt 1 kpa, bowiem organy obu instancji nie uwzględniły, że wobec prawomocnego stwierdzenia nieważności umowy darowizny z dnia 25 kwietnia 2007 r. A.M., jako spadkobierca S.W., w rzeczywistości był współużytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości, a więc przysługiwał mu status strony w postępowaniu zakończonym ostateczną decyzją Burmistrza K. z dnia [...] r. nr [...], w którym to postępowaniu bez własnej winy nie brał udziału, a ponadto organy administracyjne nie uwzględniły, że stwierdzenie nieważności wyżej wymienionej umowy darowizny stanowiło istotną dla sprawy nową okoliczność faktyczną istniejącą w dniu wydania decyzji, nieznaną organowi wydającemu decyzję. Mając na względzie powyższe – zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzeczono jak w sentencji.