II SA/Wr 576/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek Sędzia WSA Marta Pawłowska (spr.) Protokolant: asystent sędziego Grzegorz Dubaniowski po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 listopada 2025 r. sprawy ze skargi P. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia 5 maja 2025 r., nr SKO 4112.15.2025 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości gruntowej oddala skargę w całości. Zaskarżoną decyzją z dnia 5 maja 2025 r. nr SKO 4112.15.2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu (dalej w skrócie jako: "SKO" lub "Kolegium"), po rozpatrzeniu odwołania P. M. (dalej jako: "skarżący", "strona") ode decyzji Wójta Gminy W. z dnia 1 kwietnia 2025 r., odmawiającej zatwierdzenia podziału nieruchomości gruntowej położonej w gminie W., oznaczonej geodezyjnie jako działka gruntu nr [...], [...], obręb L., dla której Sąd Rejonowy w T. prowadzi księgę wieczystą nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Rozstrzygnięcie to zapadło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych. Wnioskiem z dnia 28 lutego 2025 r. skarżący zwrócił się do Wójta Gminy W. o zatwierdzenie projektu podziału opisanej wcześniej działki, w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. We wniosku wskazał, że podział ma na celu wydzielenie działki zajętej przez budynek mieszkalny (projektowana działka nr [...]), a działka [...] po podziale powiększy sąsiednią działkę, której wnioskodawca jest współwłaścicielem. Wójt Gminy wydając decyzję odmowną wskazał, że zasadą jest dokonywanie podziałów nieruchomości zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli obowiązuje na obszarze planowanego podziału. Skarżący wystąpił o zatwierdzenie podziału nieruchomości niezależnie od postanowień miejscowego planu, w celu wydzielenia działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. W ocenie organu pierwszej instancji, brak jest jednakże w sprawie spełnienia warunku koniecznego dla dokonania takiego podziału, tj. warunku niezbędności. Jak wskazał Wójt, istniejąca działka budowlana spełnia wszystkie warunki umożliwiające korzystanie z posadowionego na niej budynku. Utrzymując to rozstrzygnięcie w mocy SKO wskazało w pierwszej kolejności, że zgodnie z treścią art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dalej w skrócie jako "u.g.n.", podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast art. 95 u.g.n. ustanawia wyjątki od tej reguły. Jako wyjątki, przepisy te nie mogą być zatem interpretowane rozszerzająco, ich wykładnia każdorazowo musi być ścisła. Jak wyjaśniło Kolegium, regulacja z art. 95 pkt 7 ustawy wprowadzona została przez ustawodawcę, aby zapobiec sytuacjom, w których brak dokonania podziału nieruchomości, uniemożliwia prawidłowe korzystanie z budynku mieszkalnego. SKO przywołało przy tym szeroko obowiązujące orzecznictwo sądowoadministracyjne w tym przedmiocie. Przenosząc te rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy Kolegium wyjaśniło, że warunki z przepisu art. 95 pkt 7 u.g.n. nie zostały spełnione, brak jest bowiem w sprawie przesłanki niezbędności, w rozumieniu konieczności. Jak wskazano, dotychczasowe przeznaczenie i zagospodarowanie działki umożliwia właścicielowi budynku mieszkalnego korzystanie z niego i realizację uprawnień budowalnych związanych z tym budynkiem, bez dokonywania wnioskowanego podziału. Sam skarżący wskazał zresztą we wniosku, że celem podziału jest powiększenie działki sąsiedniej, zatem nie jest to cel zgody z przytoczonym we art. 95 ust. 7 u.g. n. Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem P. M. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego domagając się jego uchylenia. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie zasad ogólnych postepowania administracyjnego, tj. zasady praworządności i zasady pogłębiania zaufania oraz wadliwe ustalenie stanu faktycznego oraz błędną wykładnię przepisu art. 95 pkt 7 u.g.n. W uzasadnieniu skargi podniósł, że nieruchomość objęta wnioskiem znajduje się w terenie zwartej zabudowy i pomimo tego, że plan miejscowy ustanawia wymóg minimalnej powierzchni dla działki budowlanej 1000 m2, to w sąsiedztwie skarżącego znajduje się wiele mniejszych działek. Dlatego odmowa w niniejszej sprawie dokonania podziału, w wyniku którego powstałaby mniejsza działka, jest w istocie odstąpieniem od utrwalonej praktyki i narusza tym samym zasadę naczelną postępowania administracyjnego pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji państwa. Skarżący podniósł również, że przytoczone przez SKO orzeczenia zapadły w odmiennych stanach faktycznych, więc nie mogą być punktem odniesienia w jego sprawie. Dalej skarżący wywdził, że wydzielana działka ma powierchnie mniejszą niż wymagane planem 1000 m2, ale spełnia wsystke wymiogi działki budowlanej. Nadto, jak wskazano w skardze, wyłącznie geodezyjne wydzielenie części rzeczywiście niezbędnej do korzystania właścicielowi budynku, umożliwić może prawny podział nieruchomości, tj zbycie części "zbędnej" na rzecz osób trzecich, zainteresowanych. Skarżący zarzucił, że żaden z organów do tych argumentów się w istocie nie odniósł. Przy czym jak podniesiono w skardze, skarżący nie planuje już się budować, czyli zagęszczać zabudowy wsi L. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko prezentowane w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 6 listopada 2025 r. skarżący podtrzymał zarzuty skargi i dodatkowo podniósł, że wydane w sprawie decyzje nie uwzględniły wszystkich okoliczności w sprawie. W ocenie strony organy podeszły do sprawy skrajnie formalistycznie. Wyjaśnił, że planowany podział ma na celu ułatwienie korzystania z należących do niego nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) oraz art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). W realiach niniejszej sprawy spór powstał na tle oceny dopuszczalności projektowanego podziału nieruchomości w oparciu o postanowienia art. 95 pkt 7 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu: wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Wskazać zatem należy, że "niezbędność" wydzielenia działki budowlanej dla korzystania z budynku mieszkalnego oznacza coś więcej niż opłacalność, czy wygoda. Wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne. Zastosowanie trybu wynikającego z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwia właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. W związku z tym organ administracyjny w sprawie podziału nieruchomości, działa wyłącznie na podstawie wniosku właściciela nieruchomości i tylko w jego granicach. W rozpoznawanej sprawie działka objęta wnioskiem skarżącego znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika z wydanych w sprawie decyzji jak i stanowiska strony, podział zgodnie z postanowieniami planu nie byłby możliwy, bowiem wydzielona działka [...], będzie miała powierzchnię mniejszą, niż wymagana przez plan minimalna powierzchnia działki budowanej 1000 m2. Skarżący wskazuje przy tym na okoliczność, że działka ta, pomimo że poza wielkością, będzie spełniała wszelkie cechy działki budowalnej, nie będzie służyła stronie do zabudowy, a jej wydzielenie ma celu jedynie powiększenie działki sąsiedniej, której skarżący jest współwłaścicielem i ma ułatwić faktyczne korzystanie z nieruchomości. Słusznie organ odwoławczy odnosząc się do przesłanek z art. 95 pkt 7 u.g.n., którymi był związany, podniósł że działka [...], na której posadowiony jest budynek mieszkalny, nie uniemożliwia w aktualnym kształcie swobodnego korzystania z budynku. Nie zachodzi więc niezbędność, w rozumieniu konieczności, dokonania podziału nieruchomości w celu korzystania z budynku mieszkalnego. Co więcej, skarżący sam wskazał, zarówno we wniosku, jak i na rozprawie, że podział ma w istocie na celu podniesienie komfortu użytkowania przez skarżącego należących do niego nieruchomości, sąsiadujących ze sobą. Tymczasem takich przesłanek wskazany przepis nie przewiduje, a jako norma prawna ustanawiająca regułę od zasady (podziału zgodnego z ustaleniami planu miejscowego) musi być interpretowany ściśle. Zastosowanie trybu z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. Taka sytuacja w niniejszej sprawie nie zachodziła. Dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu nie uniemożliwiał korzystania z zabudowanej działki, w tym realizacji uprawnień budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym. Skarżący nie wykazał celu podziału jakim miało być wskazane we wniosku wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Organy trafnie uznały, że nie było możliwe pozytywne rozpatrzenie wniosku o dokonanie podziału w oparciu o art. 95 pkt 7 u.g.n. Zdaniem składu orzekającego należy przyjąć, że Kolegium prawidłowo uznało, że wnioskowana do podziału działka była już działką zbudowaną, która zapewniała konieczną obsługę dla posadowionego na niej budynku mieszkalnego, nie było więc podstaw do stosowania art. 95 pkt. 7 u.g.n. Wydzielenie działki budowlanej z istniejącej działki nr [...] nie było konieczne dla zapewnienia obsługi istniejącego już budynku. W świetle powyższego uznać należało, że zasadnie organy uznały, że nie było podstaw do uwzględnienia wniosku opartego na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. W ocenie Sądu nie zasługuje również na akceptację zarzut skargi, że zaskarżona decyzja narusza zasady pogłębiania zaufania do organów państwa i zasadę praworządności. W pierwszej kolejności należy wyraźnie podkreślić, że organy państwa działają na podstawie i w granicach prawa, zatem nawet jeżeli, rzeczywiście zaistniały przypadki gdzie dokonano podziału - jak twierdzi skarżący, albowiem nie jest to okoliczność w żaden sposób wykazana – na podstawie przepisu art. 95 pkt 7 k.p.a. w analogicznych stanach faktycznych, to nie może to stanowić podstawy do orzekania wbrew treści obowiązujących przepisów prawa w kolejnych sprawach. Z łamania prawa nie można ustanawiać reguły. Sąd wyjaśnia również, że orzecznictwo przytoczone przez Kolegium w zaskarżonej decyzji – wbrew zarzutom skargi – odnosi się do wykładni art. 95 ust. 7 u.g.n., zatem ewentualne rozbieżności w stanach faktycznych nie mają tu znaczenia, albowiem chodzi o rozumienie przepisu. Wbrew zarzutom skargi Kolegium zapoznało się z zarzutami odwołania i odniosło do nich w uzasadnieniu decyzji, wyjaśniając wszak, że z argumentów przedstawionych przez stronę jasno wynika, że celem podziału jest powiększenie działki sąsiedniej, a nie niezbędność korzystania z budynku. W konsekwencji niezasadny okazał się zarzut nieustalenia stanu faktycznego, a także nienależytego uzasadnienia zaskarżonego rozstrzygnięcia. Reasumując, w ocenie Sądu, w sposób prawidłowy organy uwzględniły stan faktyczny sprawy oraz zakres zastosowania przepisów prawa, którymi były związane w rozpoznawanej sprawie. Organy I i II instancji ustaliły stan faktyczny i wyjaśniły okoliczności niezbędne do rozstrzygnięcia sprawy, biorąc pod uwagę treść przepisów prawa mających zastosowanie w sprawie. W motywach zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wyjaśnił przesłanki faktyczne i prawne podjętego rozstrzygnięcia. Wobec powyższego Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.