II SA/Wr 585/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski Sędziowie: Sędzia WSA Alicja Palus (spr.) Sędzia NSA Julia Szczygielska Protokolant: Starszy asystent sędziego Katarzyna Grott po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 października 2011 r. sprawy ze skargi G. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. ([...]), podjętą na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) w związku z uchwałą Rady Gminy K. Nr [...] z dnia 30 grudnia 2004 roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. D. nr[...] , poz.[...] ), Wójt Gminy K. w pkt. I ustalił opłatę adiacencką w wysokości 7.920 zł. (słownie złotych: siedem tysięcy dziewięćset dwadzieścia) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. - gmina K., o łącznej powierzchni 0,6355 ha, stanowiących działki nr[...] , [...] , [...], [...] , [...] i [...] AM-[...] powstałych wskutek podziału działki nr [...] AM-[...], zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy K. nr [...] z dnia [...] roku, w pkt. II orzekł, że niniejszą opłatę należy uiścić na podany rachunek bankowy Urzędu Gminy K., natomiast w pkt. III wskazał, że do skutków zwłoki w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że G. L., będący właścicielem działki nr [...] położonej w B. o łącznej powierzchni 0,6355 ha, wniósł do Wójta Gminy K. o zatwierdzenie jej podziału na działki od nr [...] do nr[...]. Wójt Gminy K. decyzją z dnia [...]r. ([...]) zatwierdził podział przedmiotowej nieruchomości, w wyniku którego wzrosła wartość nieruchomości o kwotę 26.400 zł., co też zostało ustalone w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z dnia 10 stycznia 2011 roku. Następnie organ podkreślił, że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wartość nieruchomości wzrośnie, Wójt może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu, której wysokość stawki procentowej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Nadmienił przy tym, że Rada Gminy K. uchwałą nr [...] z dnia [...] roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 30% wzrostu wartości. W dalszej części uzasadnienia organ I instancji wskazał, że w niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Podkreślił nadto, że w dniu [...] r. G. L. został poinformowany o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem w sprawie, a także o możliwości dokonania oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, oraz o możliwości zlecenia innemu rzeczoznawcy majątkowemu dokonania na własny koszt wyceny przedmiotowej nieruchomości i żądania włączenia sporządzonego operatu szacunkowego w poczet materiału dowodowego. Z prawa tego strona jednak nie skorzystała. Odwołanie od powyższej decyzji złożył G. L. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucił błędne określenie położenia działki, przyjęcie nieaktualnego notowania cen nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego w badanym okresie oraz pominięcie faktu pomniejszenia działki po podziale o wydzieloną część przeznaczoną na poszerzenie pasa drogowego. Rozwijając powyższe zarzuty, odwołujący się, podniósł, że rzeczoznawca majątkowy mylnie przyjął, że dojazd do wycenianej działki przed podziałem odbywa się drogą nieutwardzoną, podczas gdy dojazd ten odbywa się drogą asfaltową z głównej drogi. Dokonując natomiast wyboru aktualnego notowania cen nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego w badanym okresie rzeczoznawca oparł się na nieaktualnych notowaniach wartości cen minimalnych i cen maksymalnych. Określając bowiem wartość nieruchomości przed podziałem wybrano nieruchomości położone w znacznej odległości od wycenianej nieruchomości, a przyjęty poziom cen na rynku lokalnym nie odzwierciedla aktualnych cen. W ocenie skarżącego wybór dokonanych transakcji, których przedmiot znajduje się w znacznych odległościach od wycenianej nieruchomości w istotny sposób zniekształca jej właściwą wartość. Z tego też względu dokonując wyceny należało przyjąć ceny minimalne i maksymalne nieruchomości położonych w bezpośredniej odległości, a na ocenę średniej wartości należało przyjąć większą ilość transakcji. W tym kontekście podkreślono, że przedstawione w operacie szacunkowym jedenaście notowań cen nieruchomości w minimalny sposób spełnia warunki z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oparcie się natomiast na informacji o cenach obowiązujących w 2007 r. w żadnej mierze nie może odzwierciedlać cen obowiązujących przed podziałem tj. z dnia [...] r. Odwołujący się nadmienił przy tym, że rzeczoznawca nie uwzględnił miesięcznego wzrostu cen nieruchomości gruntowej, który w tym czasie wynosił 0,2%, co też miało wpływ na znaczne zaniżenie ceny nieruchomości przed podziałem. Na dowód powyższego strona przedłożyła załącznik nr 1 obrazujący transakcje kupna-sprzedaży z lat 2008-2009, z którego wynika, że średnia cena wynosi 24, 48 zł/m², podczas gdy rzeczoznawca majątkowy przyjął cenę średnią przed podziałem – 16, 30 zł/m². Zdaniem G. L. sporządzony w realiach rozpoznawanej sprawy operat szacunkowy został wykonany szablonowo i tendencyjnie, gdyż wszelkie potrzebne dokumenty pochodzą z wcześniejszych zbiorów i nie są adekwatne do przedmiotowej wyceny. W tym celu odwołujący się podniósł, iż rzeczoznawca majątkowy nie skorzystał z aktualnych danych o transakcjach kupna-sprzedaży ujawnionych w aktach notarialnych, będących w zasobach Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w K. Odwołujący się nadmienił także, że w wyniku dokonania podziału powstał kompleks pięciu działek przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej wraz z wydzieloną jedną działką nr [...]o powierzchni 829m2 przeznaczoną pod poszerzenie pasa drogowego, zgodnie z decyzją podziałową Wójta Gminy K. W związku z powyższym uznał, że do określenia wartości rynkowej nieruchomości po podziale należy pomniejszyć ją o wartość działki nr[...]. Mając na względzie powyższe G. L. wniósł o dokonanie ponownej wyceny przedmiotowej nieruchomości przez obiektywnego rzeczoznawcę. Decyzją z dnia [...]r. ([...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 KPA, art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1007 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Zdaniem organu II instancji w rozpoznawanej sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki niezbędne do ustalenia opłaty adiacenckiej, określone w art. 98a ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wskazał przy tym, że w wyniku podziału nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, co też znajduje potwierdzenie w sporządzonym operacie szacunkowym. Podniósł także, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej został zachowany 3-letni termin od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W dniu natomiast, w którym decyzja zatwierdzająca podział niniejszej nieruchomości stała się ostateczna ([...] r.) obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Gminy w K. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału nieruchomości - ustalająca tą stawkę w wysokości 30 % różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po jej podziale. Motywując dalej zasadność podjętego rozstrzygnięcia Kolegium podkreśliło, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, kodeksu cywilnego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i zawiera wszystkie niezbędne elementy o których mowa w § 56 tegoż rozporządzenia. Kolejno organ odwoławczy wyjaśnił, że według opisu rzeczoznawcy majątkowego - przedmiotem wyceny była nieruchomość położona w B. na działce nr [...] AM-[...] gmina K. obręb B. Zakres opracowania obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej przed podziałem - działki nr [...] oraz po podziale na działki nr[...], [...], [...], [...], [...], [...] AM-[...] według poziomu cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Wydzielone działki są niezabudowane, dojazd do nieruchomości odbywa się drogą asfaltową. Teren jest pofałdowany z lekkim spadkiem w kierunku południowym. Sąsiedztwo to tereny rolne i zabudowy zagrodowej. W drodze głównej prowadzącej przez wieś istnieje wodociąg. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla wsi B., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy K. nr [...] z [...]r., wyceniane działki przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (symbol w planie MN). Podkreślono także, że rzeczoznawca majątkowy zastosował przy wycenie podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, co jest zgodne z przepisem art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Określając wartość rynkową nieruchomości przed podziałem, do porównania przyjął 11 transakcji z gminy K., mających miejsce w latach 2007-2008. Cena minimalna spośród tych transakcji wynosiła 11,60 zł/m², cena maksymalna - 19,50 zł/m², cena średnia - 16,30 zł/m². Ustalone atrybuty dla nieruchomości wycenianej to: położenie, otoczenie - średnie, dostępność komunikacyjna - dobra, powierzchnia działki 6355 m², infrastruktura - wodociąg. Po zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących ze względu na wagi atrybutów ustalił skorygowaną wartość średnią w wysokości 15,20 zł/m², zaś wartość całej działki nr [...] na kwotę 96 300,00 zł. Dla wyceny natomiast działek powstałych w wyniku podziału, rzeczoznawca przyjął jedenaście transakcji z terenu gminy K. z lat 2008, 2009 i 2010. Cena minimalna z tych transakcji wynosiła 15,80 zł/m², cena maksymalna - 22,70 zł/m², cena średnia - 18,40 zł/m². Ustalone atrybuty dla działek to: położenie, otoczenie - średnie, dostępność komunikacyjna - dobra, powierzchnia działki 829 m², 1106 m², i 1105 m² dla pozostałych czterech działek, infrastruktura - wodociąg. Po zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących ze względu na wagi atrybutów ustalił skorygowaną wartość średnią: - dla działki nr [...] w wysokości 19,60 zł/m², zaś wartość całej działki w wysokości 16 200,00 zł. Dla działek natomiast od nr [...]do [...] w wysokości 19,30 zł/m², a wartość poszczególnych działek wycenił na kwotę 21 300,00 zł. Ogółem wartość działek po podziale wyniosła 122 700,00 zł, a różnica wartości nieruchomości przed i po podziale wyniosła 26 400,00 zł. Przy zastosowaniu obowiązującej stawki opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % ustalono że opłata za wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału wyniosłą 7 920,00 zł. (26 400,00 zł x 30 %). W ocenie organu odwoławczego postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało przeprowadzone zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego, strona została zawiadomiona o wszczęciu postępowania i umożliwiono jej czynny w nim udział. Odnosząc się natomiast do zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium podkreśliło, że nie zasługują one na uwzględnienie, bowiem jak wskazano wyżej, operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. Z opisu nieruchomości zawartego w operacie wynika także, że dojazd do działki stanowi droga asfaltowa. Wybrane do porównania nieruchomości pochodzą z rynku lokalnego gminy K. oraz dopuszczalny jest okres badania rynku. Przedłożony przez odwołującego załącznik nie może natomiast stanowić dowodu w sprawie na okoliczność wartości nieruchomości przed podziałem, bowiem powierzchnia ujętych tam działek wskazuje, że mógłby być porównywalny z wartością działek po podziale. Wynikająca z tego załącznika cena średnia 24,48 zł/m² jest wyższa od ustalonej przez powołanego w sprawie rzeczoznawcę -18,40 zł/m². Zdaniem Kolegium także twierdzenie odwołującego o przeznaczeniu działki nr [...] pod poszerzenie drogi nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Z decyzji bowiem podziałowej z dnia [...] r. wynika, że podział działki nr [...] na działki od nr [...] do [...] dokonany został pod warunkiem, że przy sprzedaży powstałych działek budowlanych zostaną sprzedane udziały w działce nr [...] stanowiącej drogę wewnętrzną lub zostanie ustanowiona służebność drogowa na działce nr [...] dla każdoczesnego właściciela wydzielonych działek budowlanych od nr [...] do[...]. Działka ta nie jest więc przeznaczona na poszerzenie drogi. Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu złożył G. L., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, stwierdzenie, że zaskarżona decyzja do czasu uprawomocnienia się wyroku nie podlega wykonaniu, zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania. Kwestionowanej decyzji zarzucono rażące naruszenie przepisów prawa materialnego, mającego istotny wpływ na wynik sprawy, a dokładniej: - art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 1 i 4, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich niezastosowanie i nieuwzględnienie, iż w operacie wbrew nakazowi powyższego przepisu nie uwzględniono zmiany poziomu cen nieruchomości przed podziałem wskutek upływu czasu i ich uaktualnienia na dzień wyceny; - art. 4 pkt 3a w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niezastosowanie i nie uwzględnienie, że operat szacunkowy narusza powyższe przepisy, albowiem wycena działki nr [...] dokonana jest przy porównaniu jej do działek przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową - podczas gdy nie pozwalają jej wyceniać w ten sposób: wielkość, cechy geometryczne oraz przeznaczenie, gdyż z decyzją podziałową udziały w niej jako drodze wewnętrznej mają zostać sprzedane przy sprzedaży powstałych działek budowlanych lub ma zostać na niej ustanowiona służebność drogowa dla każdoczesnych właścicieli wydzielonych działek budowlanych; - art. 152 w zw z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 4, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich niewłaściwe niezastosowanie i nieuwzględnienie, że rzeczoznawca nie może dokonywać wyceny w sposób dowolny, a swoboda doboru metody wyceny i współczynników korygujących ograniczona jest podstawami materialno-prawnymi. - pkt. 3.3 Noty Interpretacyjnej NI 1 Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych poprzez przyjęcie przy ustalaniu wartości nieruchomości do porównań nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży w okresie poprzedzającym datę wyceny o bardzo długi okres czasu, o wiele dłuższy niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości, bez uzasadnienia takiego wyboru. Zaskarżonej decyzji zarzucono nadto rażące naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, a to: - art. 7 w zw. z art. 10 § 1 , art. 75, art. 77 § 1, art. 78 i art. 80 KPA poprzez niedostateczne wyjaśnienie sprawy wynikające z niewłaściwego wykonania obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, które zastąpione zostało bezkrytycznym przyjęciem za podstawę ustaleń wadliwego operatu szacunkowego, mimo niespełniania przezeń wymogów przewidzianych prawem i niedopuszczenie wnioskowanego w odwołaniu dowodu z operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę; - art. 8 w zw. z art. 12 KPA poprzez prowadzenie postępowania w sposób pozostający w kolizji z obowiązującymi zasadami działania w sposób uwzględniający interes społeczny i słuszny interes obywateli, budzący zaufanie do organów Państwa; - art. 15 KPA poprzez niedokonanie przez organ odwoławczy, własnych ustaleń w sprawie. Rozwijając w uzasadnieniu skargi, powyższe zarzuty, G. L. podkreślił, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy nie spełnia wymogów, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych do niej, w tym m.in. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Pozostaje nadto w rażącej sprzeczności z Notą interpretacyjną NI 1 Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych, której pkt 3. 3 stanowi, że do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Tymczasem w realiach rozpoznawanej sprawy, rzeczoznawca w żaden sposób tego nie uzasadniając, w pkt 9 - przy określaniu wartości nieruchomości przed podziałem - przyjął transakcje sprzed około 4 lat przed sporządzeniem operatu (tj. data operatu: [...] r. a transakcje z lutego 2007, kwietnia 2008. r.). Mając na uwadze ogólny wzrost cen nieruchomości, który nastąpił od roku 2007, skarżący wskazał, że przyjęty przez rzeczoznawcę wzrost ceny wynika nie z podziału, ale z zupełnie innych czynników - w tym przede wszystkim z upływu czasu. Przepis natomiast z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami gwarantuje, że zmiana wartości nieruchomości winna być spowodowana wyłącznie jednym czynnikiem, tj. geodezyjnym podziałem nieruchomości. Dalej skarżący podniósł, że rzeczoznawca przyjął ceny na dzień wyceny za tożsame z cenami z dat transakcji – tj. sprzed 3-4 lat (przyjmując współczynnik zmian na 0,0 % miesięcznie), co wbrew twierdzeniom rzeczoznawcy jest niezgodne z notą interpretacyjną nr NI 1. Następnie G. L. zarzucił, że organ odwoławczy nie poddał niniejszego operatu krytycznej analizie i przyjął prawidłowość zapisów w nim zawartych. Nie dostrzegał nadto kwestii sprostowania zapisów odnośnie drogi dojazdowej. Zdaniem skarżącego nie jest także dopuszczalne dokonanie wyceny działki przeznaczonej na drogę wewnętrzną i ograniczonej co do dysponowania, według cen wolnorynkowych dla działek budowlanych. Podkreślił przy tym, że wielkość działki nr [...] i jej cechy geometryczne – pas gruntu o szerokości 5m nie pozwalają uznać jej za działkę budowlaną, o jakiej mowa w art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wreszcie skarżący podniósł, że organ odwoławczy nie rozpatrzył należycie zarzutów wynikających z przedłożonego przez niego operatu szacunkowego dotyczącego podziału działki sąsiedniej rozdzielonej drogą z działką, której podział stanowi przedmiot postępowania w niniejszej sprawie. W ocenie strony skarżącej nie można uznać za wystarczającą konstatację, iż średnia cena 1 m² działki po podziale przyjęta w operacie rzeczoznawcy M.T. jest wyższa od ustalonej przez rzeczoznawcę powołanego w niniejszej sprawie. Średnia cena stanowi bowiem tylko jeden z czynników przyjętych do ustalania wartości i podlega korygowaniu za pomocą licznych współczynników. Nadmieniono przy tym, że operaty wydane w obu przypadkach dzieli czas 13 miesięcy, natomiast ich ustalenia są "dramatycznie rozbieżne". Opłata adiacencka przy zbliżonym podziale w przypadku G. L. wynosiła bowiem 37000 % opłaty ustalonej dla A. L. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację i wywody prawne zawarte w kwestionowanej decyzji. Postanowieniem natomiast z dnia [...] r. ([...]) wstrzymało wykonanie swojej decyzji z dnia [...]r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści przepisu art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Kryterium legalności przewidziane w art. 1 § 2 ustawy ustrojowej umożliwia sądowi wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno decyzji administracyjnej uchybiającej prawu materialnemu, jeżeli naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), jak też rozstrzygnięcia dotkniętego wadą warunkującą wznowienie postępowania administracyjnego (lit. b), a także wydanego bez zachowania reguł postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). W pierwszej kolejności kontroli sądu podlega prawidłowość zastosowania w postępowaniu administracyjnym przepisów proceduralnych. Bezbłędne stosowanie przepisów procesowych wpływa bowiem na zasadność ustalenia stanu faktycznego w sprawie, a tylko należycie ustalony stan faktyczny sprawy pozwala ocenić trafność zastosowanych w danej sprawie norm prawa materialnego. Po myśli zaś art. 151 powyższej ustawy w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala. Mając na uwadze tak zakreśloną kognicję Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu stwierdził, iż w niniejszej sprawie nie doszło do uchybień uprawniających do wyeliminowania z obrotu prawnego kwestionowanego rozstrzygnięcia. Kontroli tutejszego Sądu podlegała decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] r. ([...]) utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy K. w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 7 920, 00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. o łącznej powierzchni 0.6355 ha, należącej do G. L. Wobec powyższego podkreślić należy, że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 10, Nr 102, poz. 651 ze zm.) jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do ustaleń art. 98a ust. 1a powyższej ustawy ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Z powyższych uregulowań normatywnych wywieść można ogólną zasadę o istnieniu kompetencji dla organu gminy do naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej, na skutek dokonanego podziału. Od tejże zasady ustawodawca nie przewidział co prawda odstępstw, jednakże nałożył pewne ograniczenia związane ze stosowaniem tej instytucji. Zaliczyć do nich należy: obowiązek wykazania przez organ, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, zakreślenie 3 letniego terminu czy też określenie w ustawie maksymalnej stawki procentowej opłaty. Jednym zatem z warunków ustalenia niniejszej opłaty jest wzrost wartości nieruchomości na skutek dokonanego na wniosek właściciela podziału tejże nieruchomości. Obowiązek wykazania zaistnienia takiej okoliczności obciąża organ. Jak nadto zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, w wyroku z dnia 2 października 2007r., IISA/Łd 531/07 (LEX nr 384149) "jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego". Stosownie do treści art. 151 ust. 1 cyt. ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a nadto upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ustawy). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy). Stosownie do art. 154 niniejszej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną, dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie zaś z § 3 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.), określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 przedmiotowego rozporządzenia). W realiach rozpoznawanej sprawy, celem ustalenia niniejszej opłaty, sporządzony został przez osobę do tego uprawnioną operat szacunkowy, z którego treści wynika, że przy wycenie działek gruntu zastosowano podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Z operatu wynika, że podział niniejszej nieruchomości spowodował wzrost wartości o 26.400 złotych. W postępowaniu prowadzonym przed organ I instancji skarżący nie kwestionował prawidłowości sporządzonego operatu, jak również nie przedłożył przeciwdowodu w postaci opinii sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców, w celu ewentualnego jego obalenia, chociaż o przysługującym mu do tego prawie, został został pouczony dwukrotnie – pismem z dnia [...] r. oraz pismem z dnia [...] r. Zarzuty względem rzetelności sporządzonego operatu G. L. podniósł dopiero w odwołaniu oraz co istotne - w złożonej skardze. Odnosząc się do wskazanych w skardze uchybień w tej materii stwierdzić należy, że nie znajdują one potwierdzenia w okolicznościach rozpoznawanej sprawy. Przede wszystkim zauważyć należy, że niniejszy operat zawiera wszystkie niezbędne elementy wyceny i wyjaśnia przesłanki dokonanego przez rzeczoznawcę wyboru metody i podejścia szacowania. W jego treści wskazano bowiem, że "wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania dokonano uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych". Rzeczoznawca wyjaśnił nadto w sposób zrozumiały dla strony oraz organu, na czym polega wybrana metoda i podejście szacowania. W ocenie Sądu przyjęte podejście i metoda szacowania odpowiada określonym w powyższej ustawie i rozporządzeniu warunkom. W tym kontekście przede wszystkim należy wyjaśnić, że przy podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, do wycenianej oraz cech wpływających na poziom ich cen, a także przyjęcie do porównania co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). W realiach rozpoznawanej sprawy rzeczoznawca ustalając wartość nieruchomości przed podziałem, do analizy rynku lokalnego przyjął 11 transakcji nieruchomości z lat 2007-2008, położonych w gminie K. Ocenił nadto wielkość cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Po zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących ze względu na wagi atrybutów, ustalił skorygowaną wartość średnią w wysokości 15, 20 zł/m², zaś wartość całej szacowanej nieruchomości na kwotę 96 300 złotych. Oceniając natomiast wartość działek w wyniku podziału, rzeczoznawca przyjął 11 transakcji z trenu gminy K. z lat 2008-2010, ustalił rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Po zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących ustalił dla działki nr [...] skorygowaną wartość średnią w wysokości 19, 60 zł/m², zaś wartość całej działki na kwotę 16.200zł; dla działek natomiast od [...] do [...] rzeczoznawca jako wartość średnią wyznaczył 19,30 zł/m, co oznacza, że wartość poszczególnych działek wynosi 21.300 zł. Wartość natomiast działki po podziale wyniosła 122 700 zł, a jej różnica przed i po podziale - 26. 400 zł. Przy zastosowaniu obowiązującej - mocą uchwały Rady Gminy w K. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału nieruchomości – 30% stawki, której wysokości skarżący nie kwestionuje, opłata za wzrost nieruchomości w wyniku podziału wyniosła 7.920 zł. Ustalenie przedmiotowej opłaty nastąpiło nadto w terminie 3 lat, od dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, stała się ostateczna, co też jest bezsporne. Wobec powyższego uznać należy, że w realiach rozpoznawanej sprawy brak było przeszkód do zastosowania wybranej przez rzeczoznawcę metody i podejścia, gdyż znane były ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej oraz cechy wpływające na ich poziom. Nadto rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości podobne, które stanowiły przedmiot obrotu na rynku lokalnym. Właściwie też dokonał korekty średniej ceny nieruchomości, uwzględniając różnice w poszczególnych cechach nieruchomości. Z treści operatu wywieść również należy, że w ostatnim okresie czasu ceny sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe - a zatem podobnych do nieruchomości wycenianej, która w miejscowym planie zagospodarowania przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną – zawierały się w przedziale od około 10zł/m² do około 40 zł/m², co też pozwalało przyjąć, że uwzględnione przy wycenie transakcje, których ceny za 1m² mieszczą się w tych granicach, reprezentują aktualny poziom cen. Okoliczność ta uzasadniała z kolei niezastosowanie wskaźnika aktualizacji. Dodać przy tym należy, że dla potrzeb sporządzania niniejszego operatu istotne było to jakie jest przeznaczenie działki dzielonej, a nie jakim celom mają służyć działki wydzielone. Z tego też względu fakt, iż z decyzji podziałowej z dnia [...] r. wynika, że podział działki na działki od nr [...] do [...] dokonany został pod warunkiem, że przy sprzedaży powstałych działek budowlanych zostaną sprzedane udziały w działce nr [...] stanowiącej drogę wewnętrzną lub zostanie ustanowiona służebność drogowa na działce nr [...] dla każdoczesnego właściciela wydzielonych działek budowlanych od nr [...] do [...], nie mogło stanowić kryterium, którym winien kierować się rzeczoznawca dokonując wyboru materiału porównawczego. Zasadnicze bowiem znaczenie ma przeznaczenie działki dzielonej. Wobec powyższego, nie sposób zgodzić się z twierdzeniem skarżącego, iż niedopuszczalnym było dokonanie wyceny działki nr [...] wedle cen wolnorynkowych dla działek budowlanych. Niezależnie jednak od powyższego wskazać należy, że z treści operatu szacunkowego, dotyczącego opisu i określenia stanu nieruchomości, wynika, że " w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego dla wsi B., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy K. nr [...] z dnia [...] r. wyceniane działki przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (symbol w planie MN)". W ocenie Sądu podstawy kwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu nie może także stanowić fakt, że pkt 3.3 Noty interpretacyjnej Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych dla porównań nakazuje wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym cenę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość wartości nieruchomości, a wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Wyjaśnić bowiem należy, że nota ta nie ma charakteru bezwzględnie wiążącego i sprowadza się jedynie do przedstawienia uzgodnionych w środowisku zawodowym rzeczoznawców zasad dobrej praktyki w zakresie stosowania podejścia porównawczego do określenia wartości nieruchomości. Co więcej, z jej pkt. 7.1 wynika także, że zasad wyceny w niej przedstawionych nie należy traktować jako jedynych możliwych do zastosowania przy wykorzystaniu podejścia porównawczego. Z tego też względu zaniechanie zastosowania podejścia porównawczego, ściśle z zapisami określonymi w tejże nocie, w żadnej mierze, nie może przesądzać o wadliwości sporządzonego operatu. W ocenie Sądu nie znajdują także potwierdzenia wskazane w skardze naruszenia przepisów postępowania, bowiem czynności organów właściwych instancyjnie, orzekających w rozpoznawanej sprawie w omawianym powyżej zakresie zostały dokonane prawidłowo, a podjętym przez nie decyzjom nie można zarzucić wadliwości, skutkującej koniecznością wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Sąd uznał przy tym za właściwe wyjaśnić, że organy administracji publicznej nie są uprawnione do ingerowania w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi. Powinny jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem prawidłowości formalnej oraz oceny jego wartości dowodowej. Takie czynności zostały przez organy właściwe instancyjnie przeprowadzone, a przyjęta ocena w sposób wyczerpujący przedstawiona w uzasadnieniach decyzji wydanych w sprawie. Ocena ta została poprzedzona przeprowadzonym w sposób wszechstronny postępowaniem wyjaśniającym oraz szczegółową analizą treści operatu szacunkowego, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 7 kpa. Wyjaśnić przy tym należy, że kwestia wpisania w wyciągu z protokołu, że dojazd odbywa się drogę nieutwardzoną, stanowi oczywistą omyłkę (czy jak to przyjął rzeczoznawca w piśmie z dnia [...] r. błąd drukarski), a twierdzenie to znajduje swoje potwierdzenie chociażby w dalszej treści operatu, z którego wynika, że wydzielone działki są niezabudowane, a dojazd do nich odbywa się drogą asfaltową. Wypada także nadmienić, że w rozpoznawanej sprawie organ nie był zobligowany do przeprowadzenia oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez M. T. Ustalając opłatę adiacencką organ nie jest zobowiązany do uwzględniania i badania innych operatów sporządzonych na potrzeby odrębnych postępowań, chociażby nawet przedmiotem ich oceny była nieruchomość sąsiednia względem stanowiącej przedmiot postępowania. W prowadzonym postępowaniu organy zobligowane są bowiem we własnym zakresie do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, w tym zwrócenia się do biegłego o sporządzenie operatu szacunkowego, stanowiącego prawnie dopuszczony dowód zmierzający do ustalenia opłaty adiacenckiej, który następnie podlega, przeprowadzanej przez organ ostatecznie rozstrzygający sprawę, ocenie jego wartości dowodowej, wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy (por. niepubl. wyrok NSA z 25 sierpnia 1998 r., sygn. akt 1656/96; również niepubl. wyrok NSA z 26 stycznia 2006r., sygn. akt IIOSK 459/05). Takie też czynności w realiach rozpoznawanej sprawy zostały podjęte przez organy, a ich wnioskom nie można zarzucić wadliwości. Mając zatem na względzie przedstawione wcześniej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny – stwierdzając, że zaskarżona decyzja, ani decyzja ją poprzedzająca nie wymagają wyeliminowania z obrotu prawnego – stosowanie do przepisu art. 151 powoływanej wcześniej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.