II SA/Wr 589/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Andrzej Cisek Sędziowie Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz – spr. Sędzia WSA Alicja Palus Protokolant Malwina Jaworska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 września 2009r. sprawy ze skargi A. i A.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie osiedla domków jednorodzinnych i budynku wielorodzinnego oddala skargę Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta W. na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60, art. 53 ust. 4, art. 61 ust. 1 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie osiedla domków jednorodzinnych i budynku wielorodzinnego wraz z zespołami garaży przy ul. [...] w W.. W uzasadnieniu decyzji organ ten wskazał, że właściciele sąsiednich nieruchomości, w tym skarżący, zakwestionowali realizację zespołu garaży w pobliżu ich działek, gdyż narazi to ich na hałas, zanieczyszczenie powietrza i ograniczy nasłonecznienie tych działek, a ponadto lokalizacja zespołu garaży jest niezgodna z zasadą dobrego sąsiedztwa (art. 61 ustawy). Według organu zastrzeżenia te były nieuzasadnione, bowiem z zasady kontynuacji funkcji nie wynika wymóg realizacji takich samych budynków, co już istniejące, a jedynie zakaz inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Organ nie rozstrzyga kwestii techniczno – budowlanych, a jedynie wyraża warunkowo zgodę na zamierzony sposób zagospodarowania terenu, przy czym decyzja ze swej istoty nie narusza uprawnień osób trzecich. W załączniku nr 1 organ określił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy, gdzie w szczególności nakazano sytuować budynki przy zachowaniu linii zabudowy wyznaczonych indywidualnie dla każdego zespołu (ciągu), zaś zespół garażowy zaprojektować jako kompleks obiektów w zabudowie szeregowej (dwa lub trzy ciągi garażowe liczące łącznie do 30 garaży), składający się z powtarzalnych jednorodnych architektonicznie boksów o płaskich dachach i powierzchni zabudowy nie większej niż 22 m² każdy oraz wysokości do 3,20 m². Przewidziano ogólne wymagania dotyczące ochrony osób trzecich. Linie rozgraniczające teren inwestycji zaznaczono na mapie sytuacyjno –wysokościowej w skali 1: 500 (załącznik nr 2 do decyzji). W załączniku nr 3 zawarto analizę funkcjonalno - przestrzenną terenu. Wskazano, że inwestor planuje m.in. budowę zespołu garaży składającego się z trzech kompleksów obejmujących 3,10 i 15 boksów o wymiarach 4x8 m, usytuowanych szeregowo. Analizowany obszar pełni funkcję mieszkaniową i jest zagospodarowany głównie krótkimi ciągami zabudowy szeregowej wchodzącej w skład osiedla domów jednorodzinnych. Pozostałe budynki mieszkalne są wolnostojące, w tym wielorodzinny budynek z towarzyszącymi obiektami gospodarczymi jak komórki i garaże. Zamierzenie inwestorów jest zgodne z kontynuacją istniejącej funkcji, a ponadto zostały spełnione pozostałe warunki wymienione w art. 61 ustawy. W odwołaniu sąsiedzi inwestora zarzucili naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, bowiem ich działki zabudowane są budynkami jednorodzinnymi typu bliźniaczego łączonymi garażami, zatem dopuszczenie budowy kompleksu garaży nie jest kompatybilne z zabudową sąsiednią. Na całym okolicznym terenie nie ma ciągu garaży. Inwestor planuje budowę przy granicy z działkami odwołujących się ciągu 15 garaży, co wpłynie na funkcje użytkowe i wypoczynkowe działek. Ciągi garaży nie stanowią o funkcji mieszkaniowej terenu, lecz stanowią przeznaczenie na cele handlowe lub usługowe. Zaskarżoną decyzją organ utrzymał powyższą decyzję w mocy. Według organu nie nastąpiło naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa, gdyż planowana zabudowa daje się pogodzić z zabudową już istniejącą, o ile nawet zachodzi brak tożsamości z obiektami istniejącymi. Pozostałe zarzuty mogą mieć znaczenie przy wydawaniu pozwolenia na budowę. W skardze do sądu administracyjnego skarżący podtrzymywał dotychczasowe zarzuty oraz dodatkowo wskazał na naruszenie §1, 2, 3, 4 i 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczącej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) oraz § 2 rozporządzenia opubl. w Dz. U. Nr 164, poz. 1589) przez brak kompletnych ustaleń co do linii zabudowy projektowanego osiedla, nieokreślenie powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, brak szerokości elewacji frontowej dla ciągów garażowych, nieokreślenie górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, niepodanie wysokości kalenicy, niekompletność ustaleń odnośnie geometrii i układu połaci dachowych, niezachowanie funkcji i sposobu użytkowania obiektów budowlanych, brak wskaźnika intensywności zagospodarowania, niezachowanie minimalnej odległości granic obszaru analizowanego, nieokreślenie wskaźników dotyczących ustalenia warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego oraz nieuwzględnienie wynikających z prawa interesów osób trzecich. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w oparciu o dotychczasową argumentację i podkreślił, że decyzja organu I instancji wraz z jej załącznikami określała wszelkie wymagane parametry niezbędne do zaprojektowania planowanych obiektów budowlanych oraz była zgodna z art. 6 ust. 2 ustawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kwestionując ustalenie warunków zabudowy dla budowy osiedla mieszkaniowego wraz z zespołami garaży, skarżący pomija dwie istotne okoliczności. Po pierwsze, planowane garaże mają pełnić funkcję jedynie uzupełniająca podstawowe zamierzenie inwestora, w postaci zespołu budynków mieszkalnych. Zamierzenie inwestycyjne polegające na budowie osiedla mieszkaniowego wśród istniejących już w sąsiedztwie osiedli mieszkaniowych, niewątpliwie oznacza kontynuację funkcji oraz zagospodarowania terenu. Zamiar budowy garaży w pobliżu budynków mieszkalnych w oczywisty sposób nie sprzeciwia się tej kontynuacji. Stwierdza to sam skarżący gdy pisze, że w pobliżu należącego do niego budynku mieszkalnego na sąsiedniej działce, znajduje się garaż. Przeprowadzona przez organ analiza, co również oczywiste, wykazała istnienie garaży w ramach zabudowy istniejących na obszarze analizowanym budynków mieszkalnych. Po drugie, organ ustalający warunki zabudowy nie określa usytuowania planowanych obiektów względem granic działek sąsiednich i przy ocenie prawnej wniosku inwestora bada, czy jego zamierzenie jest, czy nie jest sprzeczne z konkretnie ustanowionymi zakazami ustawowymi, pomijając przy tym oceny zastrzeżone dla organu architektoniczno –budowlanego w toku postępowania o pozwolenie na budowę lub oceny cywilnoprawne zastrzeżone dla sądu powszechnego. Obawy skarżącego związane z lokalizacją ciągu garaży przy granicy z jego działką były zatem przedwczesne lub bezzasadne, szczególnie gdy dotyczyły normalnych w mieście oddziaływań z działki sąsiedniej, których i tak nie mógł brać pod rozwagę organ przy wydawaniu decyzji lokalizacyjnej. O ile zatem nawet uznać, że skarżący, jako właściciel sąsiedniej działki posiadał ogólny interes prawny w postępowaniu lokalizacyjnym, to nie wykazał jego konkretyzacji z punktu widzenia norm prawa administracyjnego stosowanych w tym postępowaniu. Podobne oceny dotyczyć muszą szczegółowych zarzutów skargi dotyczących naruszenia przepisów rozporządzeń wykonawczych z dnia 26 sierpnia 2003r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 i 1589). W ocenie Sądu w decyzji organu I instancji w sposób dostateczny określono wymagania dotyczące uzupełniającej zabudowy garażowej. Konkretne naruszenia prawa zawarte w zaskarżonej decyzji Sąd analizuje pod kątem ich wpływu na wynik sprawy bądź istotnego wpływu na wynik sprawy (art. 145§1 pkt 1 lit a lub lit.c p.p.s.a.), której istotą było dopuszczenie lokalizacji osiedla mieszkaniowego na terenie otoczonym zabudową mieszkaniową. W odniesieniu do tej inwestycji spełnione zostały przesłanki ustalenia warunków zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Jak wynikało z wniosku inwestora i treści decyzji, planowane nowe osiedle mieszkaniowe z głównym wjazdem od ul. Witosa budowane było w obrębie trzech ulic ograniczających jego położenie do obszaru na zapleczu zabudowań usytuowanych przy tych ulicach, z wyjątkiem części ulic Fabiana i Zdrojowej. W przeprowadzonej przez organ analizie dopuszczono inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, nie określono wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, wyznaczono szerokość elewacji frontowej i wysokość budynków oraz geometrię dachu, co znalazło wyraz w treści decyzji organu I instancji. Dostrzeżone szczegółowe naruszenia przepisów rozporządzeń wykonawczych nie miały wpływu na wynik sprawy i nie miały żadnego związku z interesem prawnym skarżącego. Z tych względów i zgodnie z art. 151 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji. J.T. 6.10.09r.