II SA/Wr 682/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski, Sędziowie Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz (sprawozdawca), Sędzia WSA Anna Siedlecka, Protokolant Katarzyna Grott, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 września 2008r. sprawy ze skargi sp A.[...] z/s w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego I. uchyla decyzję I i II instancji; II. stwierdza, ze zaskarżona decyzja nie może być wykonana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. na rzecz strony skarżącej kwotę 2000zł (dwa tysiące złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego Prezydent Miasta L. pismem z dnia [...] zawiadomił o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie naliczenia opłaty z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w związku ze zbyciem nieruchomości położonej w L. przy ul. C. obejmującej działkę nr [...] o powierzchni 1,6161 ha. Decyzją z dnia [...] organ ten orzekł o wymierzeniu skarżącemu jednorazowej opłaty w kwocie 994.386 zł. W odwołaniu skarżący zarzucił, że zgodnie z dokumentacją przetargową powyższy teren miał być przeznaczony m.in. pod budowę galerii handlowo – usługowej i parkingu oraz wielobryłowego obiektu kubaturowego o powierzchni około 6.000 m² z przeznaczeniem na obiekty handlowe, gastronomiczne i rozrywkowe, co w 2001r. komisja przetargowa uznała za zgodne z planem miejscowym, a co następnie zostało zaakceptowane w decyzji o warunkach zabudowy z 26.03.2002r., zaś plan miejscowy uchwalony [...] wprowadził ograniczenia dla takiej zabudowy i jego uchwalenie nie podniosło wartości nieruchomości. Decyzją z dnia[...] . organ odwoławczy uchylił powyższą decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Według uzasadnienia zbyta nieruchomość znajdowała się na terenie nie objętym planem miejscowym, który wygasł z końcem 2002r., a przeznaczenie takiego terenu ustala się zgodnie z art. 154 ust.2 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) na podstawie studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Tymczasem rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym przyjął przeznaczenie nieruchomości sprzed uchwalenia planu miejscowego z uwagi na faktyczny sposób jej użytkowania, a w rzeczywistości w oparciu o ustalenia planu miejscowego z 1994r., pomijając ustalenia zawarte w studium. Organ wytknął ponadto szczegółowe uchybienia popełnione przy sporządzeniu operatu szacunkowego. Decyzją z dnia [...] Prezydent ustalił skarżącemu opłatę w kwocie 486.900zł. W odwołaniu skarżący powtórzył dotychczasowe zarzuty, dołączając opracowaną na jego zlecenie ekspertyzę w sprawie opłaty planistycznej innego rzeczoznawcy majątkowego. Decyzją z dnia [...] organ odwoławczy po raz kolejny uchylił decyzję I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Organ powtórzył dotychczasową argumentację, że wprawdzie nabycie nieruchomości nastąpiło w dniu 18.04.2002r., kiedy jeszcze obowiązywał plan miejscowy z 23.05.1994r. (Dz. Urz. Woj. Legnickiego Nr 15, poz. 113 z 1.07.1994r.), to jednak plan ten utracił ważność z końcem 2002r. (art. 67 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym) i od tej pory przeznaczenie terenu określało studium (art. 154 ust. 2 u.g.n.) uchwalone 28.01.2002r. ze zmianą z 7.07.2003r. Nowy plan miejscowy z 25.10.2004r. został opublikowany dnia 14.12.2004r., zaś zbycie nieruchomości nastąpiło w dniu [...]. Biegły rzeczoznawca w operacie szacunkowym błędnie przyjął, jakoby art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi normę szczególną wobec art. 154 u.g.n. Organ nadal dostrzegł liczne szczegółowe uchybienia przy sporządzeniu operatu szacunkowego. Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz uchwały Nr [...] Rady Miejskiej L. z dnia 25 października 2004r. (Dz. Urz. Woj. Doln. Nr 249, poz. 4105 z 14.12.2004r.) ustalił wobec skarżącego jednorazową opłatę w wysokości 519.000 zł stanowiącej 30 % różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego. Według przytoczonych ustaleń skarżący nabył działkę nr [...] u zbiegu ulic C. i P. od Gminy L. aktem notarialnym z dnia 18.04.2002r., zaś zbył ją na mocy umowy z dnia 25.03.2005r. Organ omówił treść planu miejscowego oraz przepisów art. 36 i art. 37 ustawy. W toku ponownego rozpatrywania sprawy organ uzyskał opinię L. Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych oraz kolejny operat szacunkowy uwzględniający wytyczne zawarte w opinii. Według rzeczoznawcy majątkowego, wzrost wartości wymienionej działki spowodowany został między innymi poprzez zmianę przeznaczenia terenu w planie miejscowym powołanym na wstępie decyzji, który wszedł w życie w dniu [...]. Organ omówił kolejno treść art. 154 u.g.n. i §50 pkt 3 rozporządzenia RM z 21.09.20004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 196, poz. 1628 ze zm.), z których to przepisów wynika, że art. 37 ust. 1 powołanej ustawy jest przepisem szczególnym wobec art. 154 u.g.n. i dlatego należało uwzględnić przeznaczenie nieruchomości sprzed uchwalenia planu według faktycznego sposobu jej wykorzystania , tj. funkcję mieszkaniowo- usługową, która przeważała na terenie otaczającym wycenioną nieruchomość. Obecnie dla terenu ustalono funkcję – strefa wielofunkcyjna o przewadze funkcji usługowych oraz strefa zabudowy mieszkaniowo-usługowej, centrum handlowo - usługowe miasta, strefa obrzeża centrum, możliwość budowy obiektów handlowych o powierzchni sprzedażowej większej niż 2000 m², przy zachowaniu ograniczeń w zakresie rodzaju obiektów oraz łącznej powierzchni sprzedażowej sklepów. Dopuszczono lokalizację obiektów typu ogólnomiejskie centrum handlowe – obiekty handlowe lub ich zespoły, domy towarowe, magazyny handlowe, domy handlowe. W operacie szacunkowym z 25.01.2007r. rzeczoznawca uwzględnił uwagi i zastrzeżenia SKO oraz Stowarzyszenia. Wyceny dokonano w podejściu porównawczym metodą porównywania parami odnośnie nieruchomości o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej z usługami w latach 2000-2005 oraz gruntowych niezabudowanych o funkcji wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Wartość nieruchomości przed planem wynosiła 4.070.000 zł, zaś po uchwaleniu planu 5.800.000 zł Nie brano pod uwagę żadnych nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości. Nastąpił wzrost wartości 1 m² gruntu z 252 zł do 359 zł. W akcie notarialnym ustalono cenę 1 m² na 387 zł. i nowy nabywca zapłacił cenę o 454.307 zł wyższą od ustalonej przez rzeczoznawcę. Wzrost atrakcyjności inwestycyjnej gruntu związany był z możliwością budowy obiektów handlowych, o przewadze powierzchni sprzedażnych przekraczających 2000 m². W odwołaniu od tej decyzji skarżący po raz kolejny powtórzył dotychczasowe zarzuty, a ponadto zarzucił naruszenie art. 80 k.p.a. przez pominięcie, że operat szacunkowy nie uwzględnia wszystkich wytycznych określonych w opinii Stowarzyszenia Rzeczoznawców z 30.12. 2006r. Według skarżącego uchwalenie planu miejscowego nie miało wpływu na wzrost wartości nieruchomości, a przeciwnie, wcześniejsze przeznaczenie działki nr 958/5 pozwalało właścicielowi na dokonywanie inwestycji w zakresie szerszym od uchwalonego w dniu 25.10.2004r. co wynika z dokumentacji przetargowej jej nabycia przez skarżącego oraz treści decyzji z 26.03.2002r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W postępowaniu naruszono w sposób rażący zasadę zaufania obywateli do administracji, gdyż działkę Gmina zbyła pod określoną inwestycję, a następnie nie współdziałała w jej realizacji i naraziła skarżącego na szkodę oraz wyłudziła środki na sfinansowanie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. W operacie szacunkowym nadal określa się przeznaczenie terenu sprzed uchwalenia planu według ustaleń już nieobowiązującego planu z 1994r., którego wygaśnięcie zniosło dotychczasowe ograniczenia w zakresie inwestycji. Argumentację tę wspiera ekspertyza w sprawie opłaty planistycznej z 14.04.2006r. Przeznaczenie nieruchomości sprzed planu powinno uwzględniać treść stadium i decyzji o warunkach zabudowy. Jego pominięcie wywołało nieprawidłowy dobór transakcji porównawczych. Zaskarżoną decyzją organ utrzymał powyższą decyzję w mocy. Według uzasadnienia, przy wycenie nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty planistycznej podstawowe znaczenie ma okoliczność dotycząca przeznaczenia nieruchomości w nowo uchwalonym planie miejscowym oraz odniesienie tych ustaleń do inwestycyjnych możliwości na nieruchomości istniejących wcześniej, przy czym do wyceny stosuje się przepisy o gospodarce nieruchmościami (art. 37 ust. 11, art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Jednak przepis art. 37 ust. 1 stanowi normę szczególną wobec art. 154 u.g.n., czyli przy porównaniu przeznaczenia nieruchomości nie uwzględnia się treści studium i decyzji o warunkach zabudowy, a jedynie faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości. Jak wynika z materiału dowodowego, skarżący nabył zabudowaną działkę nr [...] od Gminy L. w dniu [...] . Od dnia 1.01.2003r. dla tego terenu nie obowiązywał plan miejscowy, a jedynie studium. Według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości jej dominującą funkcję stanowiło budownictwo mieszkaniowe – usługowe. W nowym planie miejscowym działkę przeznaczono pod zabudowę - w zorganizowany sposób w jednym etapie wielkopowierzchniowy obiekt handlowy, usługi oraz mieszkalnictwo, uzupełniająco pod parkingi. Jednorazową spłatę w związku ze wzrostem wartości nieruchomości ustalono na 30% tego wzrostu. Skarżący zbył nieruchomość w dniu 25.03.2005r. Rzeczoznawca majątkowy w korekcie operatu szacunkowego uwzględnił uwagi zawarte w poprzedniej decyzji odwoławczej. Wycenę gruntów niezabudowanych o funkcji mieszkaniowej z usługami i gruntów o funkcji usługowej- wielkopowiechniowy obiekt handlowy wykonano w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównywania transakcje na rynku lokalnym dla funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, dotyczące nieruchomości podobnych, niezabudowanych, uwzględniając przy tym różnice cech nieruchomości i wprowadzając stosowne poprawki. W toku analizy przyjął do porównania nieruchomości o powierzchni odbiegających od wycenianej z uwagi na brak transakcji dla takich nieruchomości, oraz o zbliżonej lokalizacji szczegółowej. Z uwagi na brak transakcji w latach 2004 i 2005 okres badania rozszerzył o lata 2002 i 2003. Dla określenia wartości nieruchomości po uchwalenia planu rzeczoznawca przyjął do porównania transakcje na rynku regionalnym. Uwzględnił stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego i ceny z dnia zbycia nieruchomości. Bezzasadne były zarzuty skarżącego wskazujące na konieczność uwzględnienia treści studium lub decyzji o warunkach zabudowy. Warunki negocjacji przy sprzedaży nieruchomości również nie miały wpływu na ustalenie przeznaczenia nieruchomości. Rzeczoznawca obecnie nie dokonał wyceny metodą wskazaną w odwołaniu jako błędna. Uwzględniając różnice cech nieruchomości i wprowadzając stosowne poprawki, rzeczoznawca uwzględnił wymogi art. 153 ust. 1 u.g.n. i §26 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego, przyjmując do wyceny nieruchomości będące przedmiotem obrotu rynkowego na rynku regionalnym. W skardze do sądu administracyjnego skarżący zarzucił naruszenia art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 80 k.p.a. wskutek uznania opinii rzeczoznawcy za trafną, chociaż nie uwzględnia wszystkich wytycznych zawartych w opinii Stowarzyszenia Rzeczoznawców oraz wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi skarżący powtórzył dotychczasową argumentację dotyczącą znaczenia dokumentacji przetargowej przy nabywaniu nieruchomości oraz decyzji o warunkach zabudowy. W obszernym wywodzie prawnym skarżący przekonywał, że w drodze wykładni możliwe jest pogodzenie przepisów art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i art. 154 ust. 2 u.g.n. Skarżący nadal podtrzymywał ogólnikowe zarzuty o braku współdziałania Gminy ze skarżącym, w sposób bliżej nieokreślony, przy realizacji inwestycji, co wywołało odstąpienie skarżącego od niej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w oparciu o dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył ,co następuje: Powinno być oczywiste, że wyrażenie prawidłowych ocen materialnoprawnych musi zostać poprzedzone przez niewadliwe procesowo zebranie pełnego materiału dowodowego i następnie jego wszechstronne rozważenie, w celu poczynienia ustaleń faktycznych niepodważalnych w toku dalszej kontroli (art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 §1, art. 80, art. 107§3 k.p.a.). Znaczenie szczególne posiada przy tym dołączenie do materiału sprawy dowodów oferowanych przez adresata decyzji, przede wszystkim tych, na których opiera lub z których wywodzi obronę swej sfery materialnoprawnej. Przyjęło się powszechnie, że oceny materialnoprawne przedstawione przez organ rozstrzygający po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego obarczonego istotnymi uchybieniami procesowymi organu, są przedwczesne i co najmniej niemożliwe jest skontrolowanie ich prawidłowości. Jak wynikało z przedstawionego na wstępie przebiegu postępowania, początkowo organ odwoławczy toczył swoisty spór prawny z rzeczoznawcą majątkowym na temat znaczenia dla rozstrzygnięcia normy wynikającej z art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Wymagało zastanowienia, czy o sposobie rozstrzygnięcia tego zagadnienia prawnego powinien rzeczywiscie decydować rzeczoznawca majątkowy oraz czy jeszcze przed tym rozstrzygnięciem nie należało od strony dowodowej sprawdzić zasadności pewnych wstępnych założeń przyjętych przez rzeczoznawcę. Wywodził on mianowicie, że stosowanie art. 154 ust. 2 u.g.n. przy obliczaniu renty planistycznej byłoby bezsensowne, gdyż w każdym przypadku, w odniesieniu do każdej nieruchomości objętej Studium lub decyzją o warunkach zabudowy, nie byłoby podstawy do wymierzenia tej renty. Towarzyszyło temu inne, nie wyrażone w sposób wyraźny założenie, aby wchodzące w rachubę przepisy interpretować na korzyść niejako gmin, aby ta interpretacja umożliwiała pobranie renty planistycznej, zaś jednym z celów planowania przestrzennego byłoby jej uzyskiwanie przez gminy. Wnikając w trafność tych założeń można było, jak już wspomniano, sprawdzić ich znaczenie przez opracowanie w operacie szacunkowym wersji alternatywnej. W wielu sprawach dopuszczalne jest lub wymagane opracowanie przez biegłego opinii ewentualnych, zawierających wyliczenia alternatywne, w oparciu o pewne założenia, których wyboru dokona ostatecznie organ rozstrzygający sprawę. W dwóch początkowych decyzjach odwoławczych organ postulował opracowanie operatu szacunkowego z uwzględnieniem przepisu art. 154 ust. 2 u.g.n., co nie zostało wykonane, a co w decyzji zaskarżonej organ już całkowicie pominął. Nie została zatem sprawdzona prawidłowość założeń rzeczoznawcy majątkowego od strony czysto dowodowej, faktycznej. Jak wiadomo, zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. " w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu", zaś według ust. 3 "w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości". Skarżący opierał swoją obronę na art. 154 ust. 2 u.g.n. i wniósł o przeprowadzenie dowodu z dokumentacji przetargu na nabycie działki, z pism Gminy potwierdzających przeznaczenie tej działki (przeznaczenie co najmniej tożsame czy atrakcyjne dla inwestorów jak to przyjęte następnie w planie miejscowym) oraz z treści decyzji o warunkach zabudowy potwierdzającej określone przeznaczenie działki jeszcze przed uchwaleniem planu. W aktach nie ma żadnego z tych dokumentów. O ile przyczyną ich niedołączenia było przekonanie organu, że dokumenty te są nieistotne dla rozstrzygnięcia, to zaniechanie to było procesowo niedopuszczalne, bowiem organ powinien te dowody zgromadzić w aktach sprawy, a dopiero następnie wyrażać przeświadczenie o ich mocy dowodowej bądź znaczeniu w sprawie. W aktach sprawy nie ma również uchwały w sprawie studium. Organ wielokrotnie wypowiada się na temat znaczenia tych dokumentów lub aktów prawnych, czyli nie uważa za obojętne dla rozstrzygnięcia sprawy, jednak czyni to bez ich dołączenia do akt sprawy, co nie pozwala na sprawdzenie prawidłowości tych rozważań. Jak trafnie zaznaczył organ, przy rozważaniu wskazanego zagadnienia prawnego konieczna była analiza szeregu przepisów kilku ustaw. Nie należało pomijać art. 149 u.g.n., który stanowi, że przepisy rozdziału (art. 149 -159 u.g.n.) zatytułowanego "Określanie wartości nieruchomości" stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Ustawodawca nie napisał więc " oraz z wyłączeniem stosowania art. 154 ust. 2 przy obliczaniu opłaty planistycznej ..." i wypadło rozważyć znaczenie tego opuszczenia. Z kolei art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) stanowi, że" W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami". Ustawa znowu pomija wyłączenie stosowania art. 154 ust. 2 u.g.n., uznając widocznie ten przepis do pogodzenia z art. 37 ust. 1 tejże ustawy. Jak zaś stanowi art. 37 ust. 1, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży, przy czym wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jej uchwaleniem. Ustawa przeciwstawia tutaj pojęcie obowiązującego przeznaczenia nieruchomości, jako ustalonego w planie miejscowym, pojęciu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. Z kolei art. 154 ust. 2 u.g.n. traktuje również o przeznaczeniu nieruchomości, chociaż nie " obowiązującym", o ile wynika z studium lub decyzji, zaś ust. 3 stanowi, że"uwzględnia się" faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, który zapewne również powinien być legalny. Znaczenie tych pojęć dla wyceny nieruchomości wyjaśnia art. 154 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel, rodzaj, położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Według niektórych wypowiedzi w aktach sprawy o rozwiązaniu tej pozornej lub rzeczywistej kolizji ustaw miałby decydować §50 rozporządzenia wykonawczego do art. 159 u.g.n. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r, Nr 207, poz. 2109) w brzmieniu " W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1 (czyli ,m.in. obliczenia renty planistycznej), przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu". Nie aprobując poglądu, że rozporządzenie wykonawcze może decydować o sposobie wykładni ustaw, można wyrazić dwie uwagi. Po pierwsze w §50 ust. 3 jest mowa o znaczeniu obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy. Nie powinno mieć znaczenia, że decyzja taka utraciła moc prawną wskutek jej niewykonania. Trudno byłoby obronić pogląd, że ten sam inwestor bądź jego następca prawny nie uzyskaliby takiej samej decyzji w przypadku ponownego wniosku o warunki zabudowy, czyli nawet wygasła decyzja rzutuje na sposób określenia przeznaczenia nieruchomości i nie można jej pomijać. Ponownie można zaznaczyć, że decyzja wydana na rzecz skarżącego nie znalazła się w aktach, chociaż wnosił on o przeprowadzenie dowodu z tego dokumentu. Po drugie, należałoby chociaż rozważyć znaczenie obowiązywania §50 ust. 3 dopiero od dnia 7.10.2005r. (patrz §1 pkt 6 i §2 rozporządzenia zmieniającego w Dz. U. z 2005r. Nr 196, poz. 1628), czyli po dacie zbycia nieruchomości. W dacie zbycia nieruchomości zbywca powinien jedynie posiadać świadomość prawną, że (§50 ust. 1 i 2 rozporządzenia wykonawczego) przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej uwzględnia się je przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego oraz po uchwaleniu tego planu, przyjmując stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Należało zastanowić się, czy dodanie ust. 3 do §50 zmieniło w sposób istotny stan prawny w zakresie obliczania renty planistycznej i jakie do tej pory było znaczenie studium, a w szczególności czy mogło rzutować na ocenę faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Wymagałoby to analizy np. art. 9 ust. 4 i 5 p.z.p. oraz art. 13 ust. 1 pkt 5 poprzedniej (Dz. U. z 1999r., Nr 15, poz. 139 ze zm.) ustawy. W każdym razie nawet po przyjęciu, dosyć bezkrytycznie, jedynie ostatnio obowiązującego stanu prawnego, nadal można wyróżniać trzy stany możliwego sposobu korzystania z nieruchomości, zatem abstrakcyjny stan prawny, niekoniecznie zgodny z faktycznym dozwolonym, ustanowiony w planie miejscowym, kolejno także niekoniecznie realny stan wynikający z decyzji o warunkach zabudowy oraz sposób czysto faktyczny, oderwany od abstrakcyjnych lub konkretnych wyznaczników w postaci aktów prawnych. O ile jednak gmina pragnie czerpać korzyści majątkowe z ustalonego przez siebie przeznaczenia danej nieruchomości, to nie powinna przy tym pomijać własnych wypowiedzi w konkretnych aktach prawnych na temat określonego, poprzedniego jej przeznaczeniem, przykładowo w akcie notarialnym zbycia tej nieruchomości z przeznaczenia na konkretne zagospodarowanie (dołączona do akt sprawy umowa sprzedaży z 18.04.2002r. opisuje szereg dokumentów mogących określa to przeznaczenie, w tym umowę przedwstępną, uchwałę Rady, protokół przetargu ofertowego, w §8 umowy ustalono zobowiązanie skarżącego do zrealizowania bliżej nieokreślonej inwestycji, bliżej niewyjaśnione pozostało też pojęcie przeznaczenia nieruchomości w poprzednim planie miejscowym pod usługi "centrotwórcze", w umowie wszystkie budynki na sprzedanej działce przeznaczono do rozbiórki). Przy omawianiu luk w materiale sprawy, gdy organ w ustaleniach lub ocenach powołuje się na konkretne dokumenty, których nie dołączył do akt sprawy, nie można pominąć również niedołączenia dokumentów wykorzystanych przez rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Niewątpliwe o wydaniu określonej decyzji odwoławczej przesądziła treść opinii dodatkowej innego rzeczoznawcy majątkowego, dotycząca zasadności ustalenia opłaty planistycznej przez tego rzeczoznawcę, który na zlecenie organu opracował operat szacunkowy. W opinii tej biegły także powołuje się na dokumenty, których nie ma w aktach sprawy oraz wyraża opinie prawne niezgodne z rolą biegłego –rzeczoznawcy majątkowego bądź snuje rozważania teoretyczne nie mające związku z ocenianym operatem (s. 1-19 opinii), a na końcu opisuje treść tego operatu, co zapewne ma świadczyć o jego prawidłowości. Opinia zawiera oprócz tego nieprawdziwe twierdzenie , jakoby oceniany operat zrealizował wszystkie zlecenia poprzedniej decyzji odwoławczej. Trudny do oceny jest charakter procesowy tej opinii, zresztą nie powołanej w zaskarżonej decyzji, chociaż stanowiącej źródło jej pisemnego uzasadnienia. W aktach sprawach nie odnotowano innego zdarzenia faktycznego lub prawnego, poza dołączeniem tej opinii, które mogło skłonić organ odwoławczy do odstąpienia od poglądu prawnego głoszonego w dwóch poprzednich decyzjach odwoławczych. Pogląd ten miałby potwierdzenie w spostrzeżeniu, że faktycznym sposobem korzystania z działki było jej przeznaczenie przez Gminę pod określoną inwestycję, a następnie legalne korzystanie z działki przez inwestora miało polegać na jej zagospodarowaniu w sposób uzgodniony z Gminą i wyrażony przez jej organ wykonawczy w decyzji o warunkach zabudowy. Dopiero takie pełne, konkretne scharakteryzowanie sposobu użytkowania nieruchomości umożliwi ocenę prawidłowości operatu szacunkowego z punktu widzenia doboru nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Jak zaznaczono na wstępie rozważań, poczynione uwagi miały na celu wykazanie przedwczesności ocen prawnych oraz konieczności ich pełniejszego podbudowania od strony procesowej, gdy nie ma możliwości w obecnym stanie sprawy ich jednoznacznego formułowania. Materiał sprawy będzie wymagał uzupełnienia w sposób wynikający z dotychczasowych rozważań, co dopiero umożliwi organom prawidłowe rozstrzygnięcie sprawy, zaś sądowi dokonanie kontroli legalności tego rozstrzygnięcia. Mając powyższe na uwadze oraz godnie z art. 145§1 pkt 1c, art. 152 i art. 200 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji wyroku. J.T. 18.11.08r.